Vil X kunne afstå 14 parceller skattefrit i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 11 til Y?

Svar

Nej, se indstilling og begrundelse.

X købte den 31. december 2001 landbrugsejendommen matr. nr.  med et areal på  m2. Ejendommen er beliggende ...

Den 30. august 2007 blev lokalplan ... endelig vedtaget. Lokalplanen regulerer udstykning og bebyggelse af 2 sammenhængende arealer i ... bl.a. den omhandlede ejendom. Ejendommen er udlagt til bygning af parcelhuse samt for et mindre områdes vedkommende til opførsel af tæt-lav boligbebyggelse, f.eks. i form af rækkehuse.

Ved skøde underskrevet den ... september 2007 solgte X en del af jorden svarende til minimum 14 ud af 19 parceller til uafhængig tredjemand for ... kr.

Efter opfordring fra SKAT, har skatteyders repræsentant i brev af 27. november 2007 anmodet  kommune om en erklæring fra Byrådet om, hvor hjemmelen er til at ekspropriere den omtalte ejendom (det omtalte jordareal) på tidspunktet for aftalens indgåelse samt en erklæring om at, at Kommunalbestyrelsen (Byrådet) på aftaletidspunktet har til hensigt at ekspropriere ejendommen til den pågældende 3. mand, hvis frivillig aftale ikke indgås.

Kommune har i brev af 14. december 2007 svaret, at kommunen ikke har haft til hensigt at ekspropriere den omhandlede ejendom til fordel for 3. mand, såfremt X ikke havde indgået en frivillig handel med 3. mand.

Salget er betinget af:

- At lokalplan nr. ... godkendes.

- At landbrugspligten ophæves i forbindelse med udstykningen.

Køber har således på aftaletidspunktet en forventning om at betingelserne opfyldes og at der vil kunne bygges 14 parceller. Derfor må det formodes at afståelsen af de 14 parceller ville blive gennemført ved ekspropriation, såfremt en frivillig aftale ikke blev indgået.

Spørgers repræsentant har henvist til følgende afgørelser fra praksis:

SKM2007.144.SR, hvor en ubebygget parcel kunne afstås skattefrit til kommunen ved indgåelse af først en frivillig aftale og i mangel af frivillig aftale, findes det at kunne påregnes, at der vil ske ekspropriation.

SKM2005.128.LSR, hvor en erstatning blev omfattet af EBL § 11, idet der konkret havde været risiko for ekspropriation, hvis der ikke kunne opnås en frivillig aftale med klageren.

R.R. nr. 1996, HRD, hvor et fjernvarmeværk kunne afstå et ubebygget areal skattefrit efter EBL § 11, da det på aftaletidspunktet måtte påregnes, at afståelsen af arealet ville blive gennemtvunget ved ekspropriation, såfremt en frivillig aftale ikke blev indgået.

TfS1995.575HRD, hvor skattefrihed ved frasalg af et areal ikke i sig selv kunne udelukkes, når en aftale indgås med en ikke ekspropriationsberettiget.

Efter ejendomsavancebeskatningslovens § 1 medregnes fortjeneste ved afståelse af fast ejendom ved indkomstopgørelsen.

Dette gælder dog ikke fortjeneste, der er indvundet ved modtagelse af en erstatningssum i anledning af ekspropriation. Denne fortjeneste er skattefri efter § 11,1. pkt. i ovennævnte lov.

Reglen om skattefritagelse gælder efter lovens § 11, 2.pkt. også for fortjeneste ved salg til en erhverver, der efter formålet med erhvervelsen opfylder betingelserne for at ekspropriere ejendommen.

Det er ved TfS 1995,575 HRD fastslået, at det efter sammenhængen med ejendomsbeskatningslovens § 11, 1. pkt. må være en betingelse for anvendelse af  § 11. 2.pkt., at det på aftaletidspunktet må påregnes, at dispositionen vil blive gennemtvunget ved ekspropriation, såfremt en frivillig aftale ikke bliver indgået, jf. SKM2006.438.SKAT og Ligningsvejledningen 2007-1, afsnit E.J. 2.8.  

Følgende betingelser skal således være opfyldt på aftaletidspunktet, for at overdragelse af fast ejendom kan anses for sket i en ekspropriationssituation.

1) Der skal på aftaletidspunktet være ekspropriationshjemmel i lovgivningen til det pågældende formål.   

2) På aftaletidspunktet må det kunne påregnes, at ekspropriation vil ske i mangel af en frivillig aftale, dvs. at den eksproprierende myndighed skal udvise vilje til at ekspropriere. Der skal således foreligge ekspropriationsrealitet.

I Planlovens § 47, stk. 1, er det bestemt, at kommunalbestyrelsen kan ekspropriere fast ejendom, der tilhører private, eller private rettigheder over fast ejendom, når ekspropriationen vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af en lokalplan.

Iflg. Planlovens § 47, kan kommunalbestyrelsen ekspropriere fast ejendom, der tilhører private eller private rettigheder over fast ejendom, når ekspropriationen vil være af væsentlig betydning for at sikre gennemførelsen af en byudvikling i overensstemmelse med en kommuneplan eller for virkeliggørelsen af en lokalplan eller byplanvedtægt.

Det omhandlede areal er omfattet af lokalplan nr. ..., der udtrykkeligt udlægger arealet til boligformål. Lokalplanen er vedtaget den 30. august 2007 og offentliggjort.

Selvom der er vedtaget lokalplan for det omhandlede område finder SKAT dog, at der i den aktuelle sag ikke er hjemmel til at ekspropriere ejendommen.

Det skyldes, at der ikke er hjemmel til at ekspropriere en ejendom, hvis lodsejeren selv er indstillet på at opfylde ekspropriationsformålet. I forlængelse heraf etableres der heller ikke en ekspropriationssituation ved, at en lodsejer af egen drift overdrager sin ejendom til 3. mand med henblik på, at erhververen opfylder formålet i lokalplanen.

For så vidt angår Byrådets ekspropriationsvilje kan det nævnes, at  Kommune i brev 14. december 2007 har oplyst, at kommunen ikke har til hensigt at ekspropriere den omhandlede ejendom til fordel for 3. mand, såfremt X ikke havde indgået frivillig aftale med 3. mand.

Ingen af de to ovennævnte betingelser for skattefritagelse er således opfyldt på det tidspunkt, hvor X indgår aftale med 3. mand. Der henvises til SKM2007.696.SR.

SKAT indstiller derfor, at spørgsmålet besvares med et Nej.

Skatterådet tiltræder SKATs indstilling og begrundelse.