Indhold

►Dette afsnit beskriver de overordnede regler og baggrunden for kategorisering efter ejendomsvurderingsloven.

Afsnittet indeholder:

  • Baggrunden for kategorisering
  • Beslutningen om kategorisering
  • Praksis for kategorisering.◄

Baggrund for kategorisering

Efter EVL § 3, stk. 1, beslutter Skatteforvaltningen (Vurderingsstyrelsen) som led i vurderingen, hvilken af følgende kategorier en ejendom skal henføres til:

  • Ejerbolig

  • Landbrugsejendom

  • Skovejendom

  • Erhvervsejendom, grunde, der ligger i et kolonihaveområde, jf. § 2 i lov om kolonihaver, eller anden ejendom, som ikke er omfattet af de øvrige tre kategorier.

Baggrunden for kategoriseringen er, at der gælder forskellige vurderingsregler for forskellige kategorier af ejendomme. Samtidig vil der ved vurderingen blive anvendt forskellige vurderingstilgange i form af vurderingsmodeller og processer for de forskellige kategorier af ejendomme.

Alle faste ejendomme efter ejendomsvurderingsloven skal kategoriseres. Det gælder også de ejendomme, der er undtaget fra vurdering. Se afsnit H.A.2.3 om ejendomme, der er helt eller delvist undtaget fra vurdering.

Udgangspunktet ved kategoriseringen af ejendomme er, at ensartede ejendomme skal vurderes i samme år, og at opdelingen i videst muligt omfang er markeds- og databaseret med henblik på at sikre, at ensartede/sammenlignelige ejendomme kategoriseres og vurderes sammen.

Efter EVL § 5, stk. 2, 1. pkt., vurderes ejerboliger som udgangspunkt i lige år. Dog vurderes ejerboliger i ulige år, hvis ejendommens grundareal udgør 2 hektar eller mere, hvis der på ejendommen er registreret bygningsarealer til erhvervsmæssig anvendelse, eller hvis der på ejendommen er opført eller er ret til at opføre en eller flere produktionsvindmøller eller et eller flere erhvervsmæssige solenergianlæg. Andre ejendomme end ejerboliger vurderes i ulige år, jf. EVL § 5, stk. 2, 2. og 3. pkt. Se tillige afsnit H.A.3 om almindelig vurdering, omvurdering og vurderingsterminen.

Hvis ejendommen er kategoriseret som landbrugsejendom eller skovejendom, vurderes hele ejendommen i ulige år, herunder også en eventuel boligdel. Det er kategorien, som er afgørende for vurderingsåret, og ikke den enkelte bygnings anvendelse.

Tilsvarende gør sig gældende for ejendomme, der er kategoriseret som erhvervsejendom mv., herunder ejerboligejendomme med registrerede arealer til erhvervsmæssig anvendelse.

►Kategoriseringen foretages som udgangspunkt på baggrund af forholdene på ejendommen på vurderingstidspunktet. Det følger af EVL § 5, stk. 3. Det betyder, at forhold, der alene gør sig gældende i nogle få år, alene påvirker kategoriseringen ved de vurderingsterminer, hvor forholdene gør sig gældende. Det er således ikke utænkeligt, at en ejendom kan kategoriseres som fx landbrugsejendom ved 2021-vurderingen, erhvervsejendom mv. ved 2023-vurderingen, for igen at blive vurderet som landbrugsejendom ved 2025-vurderingen. Det vil naturligvis forudsætte, at de faktiske forhold på ejendommen er ændret i hhv. 2022 og 2024 i en sådan grad, at det ændrer ejendommens samlede karakter. Ændringerne kan både være i form af ændringer i ejendommens areal eller i form af en ændret anvendelse af en del af arealet.◄

Beslutningen om kategorisering

►Beslutningen om, hvilken kategori en ejendom tilhører, træffes ud fra en bedømmelse af ejendommens samlede karakter. Det grundlæggende kriterium for kategorisering som landbrugsejendom er ejendommens samlede karakter og ejendommens anvendelse. Når beslutningen træffes, indgår oplysninger i BBR om den registrerede anvendelse af bygninger og enheder beliggende på grunden og oplysninger fra offentlige registre i øvrigt. Det følger af EVL § 3, stk. 2.

Ved beslutningen om, hvordan en ejendom skal kategoriseres, ses der således på den samlede karakter af den pågældende ejendom. En vigtig faktor vil her være bygningernes registrerede anvendelse i BBR, og i det hele taget sker kategoriseringen af ejendomme i videst muligt omfang på grundlag af objektive data og objektive kriterier. For så vidt angår definitionen af en ejendom, henvises til Den juridiske vejledning afsnit H.A.2.1.◄

Ved kategoriseringen kan der ikke tages udgangspunkt i en bestemt fordeling mellem den erhvervsmæssigt anvendte del og den del, der anvendes til boligformål. Der kan dermed ikke anlægges en betragtning om, at hvis fx mere end halvdelen af ejendommens areal eller ejendommens værdi kan henføres til erhvervsmæssige formål, er der tale om en erhvervsejendom. Praksis efter vurderingsloven, hvorefter en ejendom vurderes som en erhvervsejendom, hvis mindst 25 pct. af ejendomsværdien kunne henføres til erhvervsdelen, er ikke videreført med ejendomsvurderingsloven, og er heller ikke erstattet af en anden absolut regel. ►Se mere om kategorisering af erhvervsejendomme i afsnit H.A.2.2.5.◄

Ved kategoriseringen af ejendomme kan andet end oplysninger fra BBR være nødvendige. Således fremgår det af EVL § 3, stk. 2, at der ved beslutningen om, hvilken kategori en ejendom tilhører, indgår oplysninger fra offentlige registre i øvrigt. Dette kan fx være Det Centrale Husdyrbrugsregister (CHR-registret), hvor landbrugets husdyrbesætninger er registreret.

Kategorisering sker som led i vurderingen, og er en del af det vurderingsmæssige skøn, der foretages, når Vurderingsstyrelsen træffer afgørelse efter ejendomsvurderingsloven. Beslutningen om en ejendoms kategorisering er ikke en selvstændig afgørelse og kan derfor ikke påklages særskilt. Ejeren af en ejendom kan dog i forbindelse med en klage over en vurdering påberåbe sig, at ejendommen efter ejerens opfattelse ikke er kategoriseret korrekt.

Beslutningen om, hvilken kategori en ejendom skal henføres til, kan ved vurderingstermin pr. 1. marts 2021 i nogle tilfælde træffes uafhængigt af vurderingen, jf. EVL § 83 a. Er beslutningen om kategorisering truffet efter EVL § 83 a, stk. 1, er kategoriseringen en selvstændig afgørelse, der kan påklages til Skatteankeforvaltningen. Bestemmelsen er nærmere beskrevet i afsnit H.A.2.2.7 om overgangsbestemmelser for ejendomskategorisering af landbrugs- og skovejendomme.

Praksis for kategorisering

►Kategorisering efter EVL § 3 foretages på baggrund af en vurdering af ejendommens samlede karakter og anvendelse. Kategoriseringen af ejendomme foretages i videst muligt omfang på baggrund af objektive data og objektive kriterier, hvor eksempelvis bygningernes registrerede anvendelse i Bygnings- og Boligregistret (BBR) er en vigtig faktor i vurderingen.

Nogle ejendomme har alene en enkelt anvendelse som fx beboelse, der entydigt peger på en kategori. For andre ejendomme vil kategoriseringen ofte være en afvejning mellem forskellige momenter, der hver især taler for en kategori. Derved vil der ofte være behov for at afveje et boligmoment - ejendommens anvendelse som bolig for ejeren - over for fx et landbrugsmoment - der er ejendommens anvendelse til landbrug.

Når betydningen af boligmomentet på en ejendom bedømmes, tages der udgangspunkt i en betragtning af, om boligmomentet kan siges af være inden for et standardspektrum. I den afvejning tages der fx hensyn til, at boliger og haver på landbrugsejendomme ofte vil have en anden størrelse og karakter, end det er tilfældet i byerne. De er gennemsnitligt større, og det er ikke uset, at der er mere end en bolig på en landbrugs- og skovejendom. Det øger heller ikke i sig selv boligmomentet, at boligen er i god vedligeholdelsesstand eller er nybygget. Et boligmoment kan både være større eller mindre end standardboligmomentet. Bedømmelsen af boligmomentet er en konkret vurdering fra ejendom til ejendom ifm. kategoriseringen.

Hvis boligen på ejendommen er ubeboelig, er der i praksis ikke et boligmoment på ejendommen, eller i bedste fald et meget lille boligmoment, når ejendommens samlede karakter skal bedømmes, og momenterne vejes i forhold til hinanden. Det er relevant for vurderingen, hvorvidt der er køkken, bad og afløbsforhold i boligen. Er det en simpel hytte eller en midlertidig pavillon, der er opført på ejendommen, betragtes boligmomentet som værende ganske lille/beskedent.

Omvendt kan det også være tilfældet, at boligmomentet er større end sædvanligt og dermed vægter tungere end standardboligmomentet. Det vil være tilfældet, hvis bygningerne fx arkitektonisk eller ud fra deres anvendelse som helhed understøtter, at ejendommens overordnede anvendelse er bolig, eller hvis store dele af ejendommens arealer er udlagt, så det understøtter boligmomentet, fx ved et stort parklignende haveanlæg.

For de fleste ejendomme vil kategoriseringen kunne foretages entydigt på baggrund af et enkelt dominerende moment. Det kan fx være tilfældet, hvis ejendommens eneste anvendelse er fritliggende enfamilieshus (parcelhus). I den situation vil beboelsesmomentet entydigt føre til, at ejendommen kategoriseres som en ejerbolig. Tilsvarende kan man forestille sig en ejendom på 30 hektar, hvor jorden anvendes til dykning af foder til en besætning på 60 stk. malkekøer. Da ejendommen ikke anvendes til andre erhvervsaktiviteter, vil landbrugsmomentet entydigt føre til, at ejendommen kategoriseres som en landbrugsejendom, fordi det vil veje tungere end boligmomentet.

I andre situationer vil en ejendom kunne have forskellige anvendelser, der hver især taler for forskellige kategorier. I sådanne tilfælde vil det være nødvendigt at foretage en afvejning af de forskellige momenter over for hinanden.

Det kan således være nødvendigt at afveje betydningen af beboelsesmomentet over for et evt. landbrugs-, skov- eller erhvervsmoment, hvor disse ikke entydigt er de væsentligste.

Tilsvarende kan der være tilfælde, hvor der på en ejendom findes såvel landbrugs- og skovarealer. Det afgørende bliver i den forbindelse, hvilket af de to momenter - landbruget eller skoven - der vejer tungest. I et sådant tilfælde vil den arealmæssige fordeling være et vigtigt kriterie, men det vil ikke være det eneste. Selvom de to dele af ejendommen måske er lige store, har de ikke nødvendigvis den samme betydning i forhold til ejendommens kategorisering. Landbrugsarealet kan fx være intensivt dyrket, og skovarealet have karakter af rekreativt område eller omvendt.◄