Indhold

►Dette afsnit handler om, hvordan Skatteforvaltningen (Vurderingsstyrelsen) ved grundværdiansættelse som udgangspunkt kan inddrage en ejendoms anvendelses- og udnyttelsesmuligheder til brug for ansættelse af grundværdien, når ejendommen består af mindst to deljordstykker.

Vurderingsstyrelsen foretager en værdiansættelse af hele grunden med henblik på at skabe et beregningsgrundlag for ejendomsskatterne efter EVL §§ 5 og 6. Det følger af EVL § 17, stk. 1.

En grund kan være gennemskåret af planregulering såsom en lokalplan, så den derved består af flere deljordsstykker, som hver har forskellige udnyttelsesmuligheder for, hvordan de særskilte deljordsstykkers bebyggelsesprocenter skal beregnes. Ligeledes vil en grund kunne være gennemskåret af planregulering, som kan medføre, at de forskellige deljordsstykker har forskellige anvendelsesmuligheder. Dette kan fx indebære, at der på en del af grunden vil være mulighed for at opføre en ejerbolig, jf. EVL § 3, stk. 1, nr. 1, såvel som andre formål end ejerboliger, jf. EVL § 3, stk. 1, nr. 2-4, mens der på et andet deljordsstykke på grunden alene er mulighed for at opføre en ejerbolig. Et deljordstykke skal forstås som det mindste afgrænsede areal, for hvilket samme anvendelses- og udnyttelsesmuligheder er gældende. I afsnit H.A.5.1.2.1 om plangrundlaget er det nærmere beskrevet, hvorledes plangrundlaget er nedbrudt i plandataregisteret Plandata.dk, og hvad der nærmere forstås ved deljordstykke.

Ved ansættelsen af grundværdien for ejendomme, hvor samme anvendelses- og udnyttelsesmuligheder ikke gælder for hele grunden, kan der foretages vurdering efter EVL §§ 5 og 6, deklaration efter SFL § 20 a eller partshøring efter FVL §§ 19 og 20, for hele grundens areal baseret på de anvendelses- og udnyttelsesmuligheder, der er gældende for en del af grunden, hvis anvendelses- og udnyttelsesmulighederne er indbyrdes forenelige. Det følger af EVL § 58 c, stk. 1.

Metoden i EVL § 58 c, stk. 1, finder ikke anvendelse på landbrugs- og skovejendomme omfattet af EVL § 3, stk. 1, nr. 2 og 3, eller på de dele af en ejendom, der ligger i landzone. Det følger af EVL § 58 c, stk. 2.

EVL § 58 c præciserer, hvordan ansættelsen af grundværdien for ejendomme reguleret af flere planer kan foretages. Nedenfor fremgår et eksempel på, hvornår EVL § 58 c, stk. 1, kan finde anvendelse.

Eksempel

En ejendom har et samlet grundareal på 900 m², og består af to deljordstykker:

- det ene deljordstykke er på 600 m² og plangrundlaget giver mulighed for at opføre åben-lavt byggeri med en udnyttelse på 30 pct.

- det andet deljordstykke, er på 300 m² og der er efter plangrundlaget mulighed for at opføre et tæt-lavt byggeri med en udnyttelse på 40 pct.

Her vil der blive foretaget to beregninger:

- en beregning på baggrund af en udnyttelse på 30 pct. åben-lav på 900 m², som resulterer i en udnyttelse på 270 m², og

-  en beregning på baggrund af en udnyttelse 40 pct. tæt-lav på 900 m², som resulterer i en udnyttelse på 360 m².

Der vil således blive foretaget en beregning baseret på hele grundarealet for anvendelses- og udnyttelsesmulighederne på hver side af de gennemskærende planer.  Beregningen er under forudsætning af, at det beregnede etageareal kan placeres inden for det deljordstykke, som anvendelsen knytter sig til. I eksemplet ovenfor betyder det, at beregningen af udnyttelsen på baggrund af 40 pct. tæt-lavt byggeri på de 900 m² nedsættes fra 360 m² til 300 m², da bebyggelsen skal kunne rummes inden for deljordstykket, som er på 300 m².

Metoden i EVL § 58 c, stk. 1, vil også gælde for ejendomme, som kan udstykkes. Der foretages en beregning på udnyttelsesmulighederne knyttet til samtlige anvendelsesmuligheder for deljordstykkerne.

Indbyrdes forenelige anvendelser

Metoden for udbredelsen af anvendelses- og udnyttelsesmuligheder på hele grundens areal gælder alene i de tilfælde, hvor anvendelserne på tværs af deljordstykkerne er forenelige.

Ved fastlæggelsen af anvendelsesmulighedernes forenelighed skal der som udgangspunkt tages afsæt i den opdeling, der er foretaget efter Erhvervsstyrelsens vejledning om anvendelseskategorier af 11. februar 2019. Det vil herefter være de specifikke anvendelseskategorier, der henhører under den samme generelle anvendelseskategori, der vil blive anset for forenelige. Da der er tale om et udgangspunkt, kan der ikke modsætningsvis sluttes, at to specifikke anvendelseskategorier er uforenelige, fordi de ikke er omfattet af samme generelle anvendelseskategori. Det kan fx ikke udelukkes, at et landsbyområde (specifik anvendelseskode 2121), som henhører under den generelle anvendelseskategori for blandet bolig og erhverv, i visse tilfælde kan være foreneligt med åben-lav boligbebyggelse (specifikke anvendelseskode 1110), som henhører til den generelle anvendelseskategori for boligområde.

I få tilfælde vil ejerboliganvendelsen ikke udtrykke den bedste anvendelse af grunden i økonomisk henseende. Disse tilfælde kan ikke udsøges maskinelt, men ejeren vil i forbindelse med deklarationsproceduren efter SFL § 20 a kunne gøre Vurderingsstyrelsen opmærksom på, at den bedst mulige anvendelse af den pågældende grund ikke vil være opførelse af ejerboliger.

For de dele af en ejendom som nævnt i EVL § 58 c, stk. 1, der er ligger i landzone, hvor det følger af forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller andre offentlige forskrifter, at der må opføres ejendomme til helårsbeboelse samt sommerhuse og andre fritidshuse, jf. EVL § 4, stk. 1, nr. 1 og 3, vil der ved beregningen af den mulige udnyttelse ved disse anvendelser højst blive henset til muligheden for opførelse af 550 m² etageareal. Det følger af EVL § 58 c, stk. 3.

Formålet med EVL § 58 c, stk. 3, er at præcisere anvendelsen med praksis efter planlovgivningen. Planlovens § 36, stk. 1, nr. 10, giver ret til uden landzonetilladelse at foretage til- og ombygning af et helårshus, hvis det samlede bruttoareal ikke overstiger 500 m². Dertil giver planlovens § 36, stk. 1, nr. 9, ret til uden landzonetilladelse at opføre garager, carporte, udhuse, drivhuse og lignende bygninger på op til 50 m².

For ejendomme i landzone, hvor der er givet tilladelse til at opføre ejerboliger efter EVL § 4, stk. 1, nr. 1, vil tilladelsen derved give mulighed for at opføre op til 550 m² etageareal. Muligheden for at opføre til- og ombygninger uden landzonetilladelse finder derimod ikke anvendelse for sommerhuse og andre fritidshuse, hvorfor ejer efter disse regler ikke vil have en ret til at opføre bygninger, der overstiger de muligheder, der gælder for ejerboliger efter EVL § 4, stk. 1, nr. 1.

Metoden i EVL § 58 c ændrer ikke ved den generelle vurderingsnorm i EVL kapitel 4. EVL § 58 c er indsat i ejendomsvurderingsloven ved § 2, nr. 10, i lov nr. 2614 af 28. december 2021. Bestemmelsen, som er en præcisering af EVL, trådte i kraft den 1. januar 2022. ◄