Spørgsmål
- Kan A umiddelbart efter Skatterådets afgørelse meddele As datter en option om ret til - efter eget ønske, startende "dag 1" efter optionens udarbejdelse - at erhverve ejendommen vej 32, for 1.450.000 kr. uden skattemæssige konsekvenser?
- Kan ejendommen overdrages for 1.360.000 kr. uden skattemæssige konsekvenser?
- Kan et evt. senere salg fra As datter til tredjemand gennemføres uden skattemæssige konsekvenser for As datter forudsat hun stadig har fast bopæl der på afhændelsestidspunktet?
Svar
- Nej, se SKATs indstilling og begrundelse
- Se SKATs indstilling og begrundelse
- Se SKATs indstilling og begrundelse
Beskrivelse af de faktiske forhold
A ejer ejendommen vej 32, der er en helårsbolig, som er udlejet til As datter. Der er tale om et rækkehus med et grundareal på 232 m2. As datter har fast bolig på denne ejendom. A vil meddele As datter en option om ret til på et senere tidspunkt at erhverve ejendommen for 1.450.000 kr., svarende til det beløb A erhvervede ejendommen for i 2002. A har telefonisk oplyst, at han har til hensigt at tinglyse aftalen.
Spørgers eventuelle opfattelse ifølge anmodning og bemærkninger til sagsfremstilling
A har i brev af 8. oktober 2007 beklaget, at han har udtrykt sig uklart i sin anmodning, men det er og har hele tiden været hensigten, at udarbejde optionen, så snart godkendelse fra Skatterådet foreligger.
A er indforstået med, at den i optionen fastsatte købesum ikke kan være mindre end den aktuelle ejendomsværdi - 15 %. Altså p.t. 1.650.000 - 15 % = 1.402.500 kr. På tidspunktet for forespørgslen var ejendomsværdien 1.600.000 kr. og minimumsoverdragelsesprisen derfor 1.360.000 kr.
Optionen vil indeholde en ret til for datteren at udnytte køberetten på et vilkårligt tidspunkt efter eget ønske, startende med "dag 1"efter optionens udarbejdelse.
A forstår SKATs indstilling derhen, at forholdet, som beskrevet ovenfor, vil være omfattet af bestemmelserne i cirkulære nr. 185 af 17/11 1982, og beder derfor om Skatterådets bekræftelse af:
En option udarbejdet umiddelbart efter Skatterådets svar og med en køberetspris på 1.450.000 kr. vil medføre, at As datters eventuelle videresalg af ejendommen på et ukendt tidspunkt og forudsat hun stadig har fast bopæl på ejendommen ikke får nogen skattemæssige konsekvenser, hverken i gavemæssig henseende eller i andre henseender, og hverken for hende eller for A.
Forholdet er ifølge A ikke stort anderledes, end såfremt han overdrog ejendommen til hende på nuværende tidspunkt, og så stillede betalingen af købesummen i bero til videresalg fandt sted
SKATs indstilling og begrundelse
Ad 1)
Generelt om køberetter, forældrekøbslejligheder og skærpet bevisbyrde.
Det fremgår af afsnit E.J.5.2 i Ligningsvejledningen 2007-4, at en aftale om køberet vedrørende en fast ejendom er en forpligtelse for ejeren af ejendommen til at afstå denne til køberettens indehaver, normalt inden for et vist nærmere tidsrum.
Køberetten er en forpligtelse for ejeren af den faste ejendom til at afstå ejerboligen på det tidspunkt, hvor køberen ønsker at benytte sig af køberetten, mens køberen omvendt ikke er forpligtet til at benytte sig af denne ret.
Som følge heraf kan en køberetsaftale derfor ikke karakteriseres som en ejendomsoverdragelse i lovens forstand, idet retten som nævnt er betinget af, om køberettens indehaver ønsker at udnytte sin køberet. Da aftalen således er suspensivt betinget, foreligger der først en reel overdragelse på det tidspunkt, hvor køberetten udnyttes.
En køberet er karakteriseret ved, at der som led i aftalen fikseres en bestemt pris, der skal lægges til grund, når og hvis køberetten ønskes udnyttet.
Afhængig af aftalens indhold kan udnyttelsen af køberetten gennemføres både på initiativ fra sælgeren og fra køberettens indehaver, ligesom det kan være aftalt, at køberetten kan gøres gældende på et vilkårligt tidspunkt. Såfremt det ikke fremgår af indholdet af aftalen, antages det, at køberetten vil kunne gøres gældende umiddelbart efter aftalens indgåelse
En køberet, som vedrører fast ejendom, skal skattemæssigt behandles som det underliggende aktiv, dvs. som en del af aftalen om overdragelse af den faste ejendom, jf. kursgevinstlovens § 30, stk. 1, jf. stk. 6. Det medfører, at den overdragelsessum, som fremgår af køberetsaftalen, dermed bliver sælgerens afståelsessum og køberens anskaffelsessum.
Teoretisk er det gjort gældende, at den økonomiske fordel ved tildelingen af en køberet skal beskattes på tildelingstidspunktet, men efter fast praksis beskattes værdien af køberetten først på det tidspunkt, hvor køberetten udnyttes, og værdien opgøres da som differencen mellem den aktuelle markedsværdi og det overdragelsesbeløb, som fremgår af aftalen.
Da en køberetsaftale om overdragelse af fast ejendom typisk medfører, at overdrageren fraskriver sig retten til en konjukturstigning på den omhandlede ejendom, vil en køberetsaftale mellem uafhængige parter normalt være modsvaret af et vederlag fra indehaveren til udstederen af køberetsaftalen.
Såfremt der indgås køberetsaftaler om overdragelse af fast ejendom mellem interesseforbundne parter, er det med dommen U 1977.460 H slået fast, at skattemyndigheden ikke er bundet af aftalens indhold om overdragelsessummen, idet Højesteret stadfæstede, at det i skattemæssig henseende var ejendommens handelsværdi på det tidspunkt, hvor køberetten blev udnyttet, der skulle lægges til grund. I sådanne situationer flyttes den skattemæssige prisfastsættelse fra aftaletidspunktet til udnyttelsestidspunktet.
I de tilfælde, hvor forældre indgår en køberetsaftale med deres barn, ydes der normalt ikke et vederlag fra barnet til forældrene, og barnet har således modtaget en gave, der er egnet til at udløse skatte- og afgiftsmæssige virkninger på tidspunktet for udnyttelse af køberetten, hvilket vil udløse en gaveafgift for barnet og en indregning af gavens værdi i forældrenes afståelsessum, jf. § 3, stk. 2, i ejendomsavancebeskatningsloven.
Dette udgangspunkt er imidlertid fraveget i det såkaldte værdiansættelsescirkulære nr. 185 af 17. november 1982, der i dødsboer og gavesituationer har fastsat en administrativ praksis, der regulerer de skatte- og afgiftsmæssige værdier ved overdragelse mellem personer i op- og nedstigende linje.
Af cirkulærets punkt 14 fremgår, at den i en køberetsaftale fastsatte købesum vil kunne lægges til grund som den skatte- og afgiftsmæssige værdi, og således at der "ikke betales gaveafgift, hvis der ikke var misforhold mellem den aftalte købesum og ejendommens værdi på det tidspunkt, da køberetten tidligst kunne være gjort gældende."
I gaveafgiftsmæssig henseende kan den aftalte købesum under de nævnte betingelser lægges til grund, hvorfor sælgeren i medfør af § 3, stk. 2, i ejendomsavancebeskatningsloven kan anvende denne købesum som afståelsessum.
Anvendelsen af værdiansættelsescirkulæret forudsætter, at der ikke er et misforhold mellem den aftalte købesum og ejendommens værdi på det tidspunkt, da køberetten tidligst kunne være gjort gældende. Cirkulæret finder således anvendelse, hvis barnets adgang til at udnytte køberetten allerede gælder fra tidspunktet for tildelingen af køberetten, forudsat at den aftalte købesum modsvarer handelsværdien på dette tidspunkt.
Hvis aftalen derimod udtrykkeligt går ud på, at adgangen til at udnytte køberetten først indtræder senere end tidspunktet for tildelingen af køberetten, kan parterne ved udnyttelsen af køberetten ikke - i skattemæssig henseende - anvende den aftalte købesum, hvis denne efter en konkret vurdering skønnes at stå i misforhold til værdien på det tidspunkt, hvor køberetten kan gøres gældende.
Er der tale om et sådant misforhold, vil konsekvensen være, at de skatte- og afgiftsmæssige værdier bestemmes af handelsværdien på tidspunktet for udnyttelse af køberetten i overensstemmelse med den overfor nævnte højesterets dom, U 1977.460 H. Cirkulærets punkt 6 om overdragelse af fast ejendom ved anvendelse af 15 procent-reglen vil da formentlig kunne anvendes.
Når der mellem interesseforbundne parter gennemføres civilretlige dispositioner, som har den konsekvens, at en potentiel skattebyrde elimineres, formindskes eller forrykkes, er skattemyndigheden berettiget til at pålægge aftaleparterne en skærpet bevisbyrde. Dette princip er stadfæstet af domstolene - senest i dommen, SKM 2007.390 Ø.
Den konkrete sag
Ad 1)
A ønsker umiddelbart efter Skatterådets afgørelse at meddele datteren en option om ret til - efter eget ønske, startende "dag 1" efter optionens udarbejdelse, at erhverve ejendommen for 1.450.000 kr. uden skattemæssige konsekvenser. Det er oplyst, at aftalen vil blive tinglyst.
Det fremgår, at spørgerens datter vil kunne gøre køberetten gældende fra dag 1 efter optionens udarbejdelse. Endvidere fremgår det, at optionen påtænkes at blive udarbejdet umiddelbart efter Skatterådets svar.Køberetsprisen på ejerboligen er aftalt til 1.450.000 kr., som svarer til spørgerens anskaffelsessum i 2002.
Da handelsværdien på det tidspunkt hvor køberetten tidligst vil kunne gøres gældende ikke nødvendigvis svarer til 1.450.000 kr. indstilles det, at spørgsmålet besvares med et "Nej".
Ad 2)
Den årsregulerede ejendomsværdi er pr. 1.10 2006 1.650.000 kr.
I henhold til punkt 6 i værdiansættelsescirkulæret, kan ejendommen overdrages til 15 % højere eller lavere end ejendomsværdien ved den senest bekendtgjorte almindelige vurdering eller årsregulering, svarende til mellem 1.402.500 kr. og 1.897.500 kr.
Ad 3)
I henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1 skal fortjeneste ved afståelse af et enfamilieshus ikke medregnes, hvis huset har tjent til bolig for ejeren i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen.
Ejendommens samlede grundareal skal endvidere i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, 2 pkt. være mindre end 1.400 m2
Da ejendommens grundareal er på 232 m2, er betingelsen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, 2 pkt. opfyldt.
Under forudsætning af, at ejendommen har tjent til bolig for As datter efter hun har købt ejendommen, jfr. ejendomsavancebeskatningsloven § 8, stk. 1, 1. pkt., vil et senere salg til tredjemand være skattefrit.
Skatterådets afgørelse og begrundelse
Skatterådet tiltræder SKATs indstilling og begrundelse.
Svaret er bindende for skattemyndighederne i følgende periode
Svaret er bindende for skattemyndighederne i 5 år.