Indhold

Dette afsnit omhandler den nedre grænse på 5 pct. for manuelle tillæg og/eller nedslag.

Det følger af EVL § 15, stk. 3, at hvis der ved ansættelsen af ejendomsværdien eller grundværdien indgår modelberegninger, vil konstaterede eller påberåbte særlige faktiske forhold ikke skulle medregnes ved ansættelsen, hvis forholdene samlet set påvirker ansættelsen af ejendomsværdien eller grundværdien med mindre end 5 pct.

Et særligt faktisk forhold kan for eksempel være, at ejendommen - i forhold til de referenceejendomme, som danner grundlag for vurderingen - er i særlig god eller dårlig stand, er forurenet, har en uhensigtsmæssig grundform eller en attraktiv arkitektur.

Den nedre grænse skal ses i sammenhæng med, at der i resultatet af modelberegningen enten direkte eller indirekte vil være taget højde for de fleste forhold ved ejendommen, og at ændringer, der samlet set påvirker ejendomsværdiansættelsen eller grundværdiansættelsen med mindre end 5 pct., forventeligt vil ligge inden for den usikkerhed, der altid vil være forbundet med vurderingen.

For ejendomme, hvor ejerboligfordeling er foretaget, skal 5 pct.-grænsen beregnes i forhold til den samlede henholdsvis ejendoms- og grundværdi, altså før fordelingen foretages. For ejendomme, hvor ejendoms- eller grundværdien af vurderingsfaglige grunde opdeles i flere dele ved vurderingen, og altså er baseret på flere beregninger, der skal 5 pct.-grænsen også beregnes i forhold til den samlede henholdsvis ejendoms- og grundværdi.

For så vidt angår samvurderede ejendomme, jf. EVL § 2, stk. 3, skal 5 pct.-grænsen ses i forhold til henholdsvis ejendoms- og grundværdien for hele den samvurderede ejendom.

Bagatelgrænsen finder ikke anvendelse, hvis ejendomsværdien eller grundværdien ansættes på baggrund af et friere vurderingsfagligt skøn, hvilket fx vil kunne være tilfældet i en situation, hvor der ikke findes sammenlignelige salg. Dette gælder både i tilfælde, hvor det vurderingsfaglige skøn er baseret på en manuelt fastsat kvadratmeterpris, og hvor der udøves et friere vurderingsfagligt skøn, der ikke er baseret på en manuelt fastsat kvadratmeterpris.

Bagatelgrænsen finder heller ikke anvendelse i de situationer, hvor modelberegningen korrigeres ved et tillæg eller nedslag på grund af fejlbehæftede eller manglende data, da der ikke i denne situation vil være tale om særlige faktiske forhold. Der kan fx være tale om den situation, hvor modelberegningen er foretaget på baggrund af et forkert registreret areal af bygningen i BBR, fx 150 m², og hvor ejendomsejer i forbindelse med deklarationsprocessen får berigtiget arealets størrelse i BBR, fx til 130 m².

Bagatelgrænsen vil således ikke finde anvendelse på de forhold, som kan begrunde en genoptagelse efter SFL § 33, stk. 1, herunder fejlagtig eller manglende registrering af ejendommens grundareal, bygningsareal, planforhold eller lignende objektivt konstaterbare faktiske forhold.

Vurderingsstyrelsen foretager en samlet vurdering på tværs af samtlige forhold, der har betydning for henholdsvis ejendomsværdien og grundværdien, som anses at kunne give anledning til tillæg og/eller nedslag. Hvis det skønnes, at forholdene samlet set ikke vil påvirke enten ejendomsværdiansættelsen eller grundværdiansættelsen med mindst 5 pct. i forhold til modelberegningen, skal Vurderingsstyrelsen ikke inddrage disse forhold ved vurderingen.

Er der både forhold ved ejendommen, som påvirker ejendomsværdiansættelsen og/eller grundværdiansættelsen i opadgående retning, og forhold, der påvirker ejendomsværdiansættelsen og/eller grundværdiansættelsen i nedadgående retning, vil det skulle være forskelsværdien mellem tillæg og nedslag for den enkelte ansættelse, der er afgørende i forhold til bagatelgrænsen. Retter en ejendomsejer i forbindelse med deklarationen fx henvendelse med oplysninger om, at ejendommen er i meget dårlig stand, og har Vurderingsstyrelsen i forvejen konstateret, at der er støjgener (som er vurderet til at påvirke ejendomsværdien med mindre end 5 pct.), vil Vurderingsstyrelsen skulle se på det samlede nedslag på baggrund af begge forhold i relation til grænsen på 5 pct., inden der træffes afgørelse. Det samme vil gøre sig gældende i forlængelse af en klage over en afgørelse, som Vurderingsstyrelsen har truffet, hvis Vurderingsstyrelsen efter SFL § 35 a, stk. 5, skal kunne foreslå at genoptage afgørelsen, der er klaget over.

Fra den 1. januar 2022 er det dog efter SFL § 35 a, stk. 5, 2. pkt., som følge af lov nr. 2614 af 28. december 2021, jf. ændringslovens § 5, nr. 3, en betingelse for genoptagelse af vurderinger efter EVL §§ 5 og 6 i forbindelse med klage, at genoptagelsen vil resultere i en ændring af ejendomsværdien eller grundværdien, der er større end 20 pct.

Bagatelgrænsen vil ikke finde anvendelse, når Vurderingsstyrelsen behandler genoptagelsessager efter SFL § 33. Fra den 1. januar 2022 er det dog efter SFL § 33, stk. 1, som følge af lov nr. 2614 af 28. december 2021, jf. § 5, nr. 2, en betingelse for ordinær genoptagelse af foretagne vurderinger, at genoptagelsen vil resultere i en ændring af ejendomsværdien eller grundværdien med mere end 20 pct. Der henvises til afsnit A.A.8.4.1.5.2.

Efter SFL § 33 a kan Vurderingsstyrelsen revidere vurderinger, der ikke vil føre til ændring efter SFLs regler om genoptagelse, fx fordi ændringen ikke skyldes en fejl i datagrundlaget, men en fejl i det vurderingsfaglige skøn. Bagatelgrænsen har heller ikke betydning for Vurderingsstyrelsens administration af revisionsbestemmelsen i SFL § 33 a.