Indhold

Dette afsnit beskriver, hvordan personer skal beskattes, når de afstår aktier, andelsbeviser eller andre værdipapirer, der er forbundet med brugsret til en lejlighed.

Afsnittet indeholder:

• Regel
• Baggrund, formål og historik
• Omkostninger ved afhændelsen
• Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.

Regel

Afstår en person aktier, andelsbeviser eller andre værdipapirer omfattet af aktieavancebeskatningsloven, som er forbundet med en brugsret til en beboelseslejlighed i en ejendom med flere beboelseslejligheder, er gevinst skattefri og tab ikke fradragsberettiget, hvis visse betingelser er opfyldt. Se ABL § 15, stk. 1.

Hvis betingelserne for skattefrihed i ABL § 15, stk. 1, er opfyldt, er gevinst/tab ved udlodning af likvidationsprovenu i samme kalenderår, som selskabet endeligt opløses, også skattefri og tab kan ikke fradrages. Se ABL § 15, stk. 2.

Bestemmelsen gælder både for den del af aktien mv., der svarer til beboelseslejligheden, og den del af aktien, der ikke svarer hertil. Skattefritagelsen gælder også uanset, at aktien mv. er mere værd, end lejligheden er.

Skattefriheden er betinget af, at lejligheden har tjent til bolig for ejeren af aktien eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, aktien har været ejet, og at dette bopælskrav har været opfyldt, mens aktien har kunnet sælges skattefrit efter EBL § 8, stk. 4. Er der knyttet et bestemt grundareal til lejligheden, er det endvidere en betingelse, at grundarealet er mindre end 1.400 m², eller at der ikke kan ske udstykning til selvstændig bebyggelse eller udstykning uden væsentlig forringelse af restarealet.

Har fx. en andelslejlighed aldrig været beboet af ejeren, er gevinst/tab ved afståelse omfattet af aktieavancebeskatningsloven.

Skattestyrelsen har tidligere fundet, at det kun var de udgifter, som var direkte knyttet til gennemførelse og berigtigelse af køb og salg af andelsbeviset, der kunne indgå ved opgørelse af henholdsvis købs- og salgsprisen. Udgifter til fx ejendomsmægler, forhandling om køb/salg, annonceudgifter, tilstandsomkostninger, energimærkning, ejerskifteforsikring mv. kunne derfor efter Skattestyrelsens tidligere opfattelse ikke indgå i avanceopgørelsen.

Omkostninger ved afhændelsen

Omkostninger ved afhændelsen af ejendommen, som sælgeren afholder, kan fratrækkes i afståelsessummen.

Det gælder fx udgifter til mægler, annoncer, advokat, stempelafgift mv., der vedrører selve afståelsen af ejendommen.

Landsskatteretten har ved kendelse af 21. oktober 2019 (SKM2019.549.LSR) underkendt, at skattemyndighederne i overensstemmelse med tidligere praksis blandt andet havde nægtet fradrag for udgifter til ejendomsmægler i forbindelse med salg af et andelsbevis i en andelsboligforening. Sagen angik indkomståret 2014. Klageren havde i sagen solgt tre andelslejligheder og afholdt udgifter til ejendomsmægler på 37.245 kr. i forbindelse med salget af én af lejlighederne.

Landsskatteretten henviste til Den juridiske vejledning, afsnit C.H.2.1.8.3, der angår avanceopgørelsen efter ejendomsavancebeskatningsloven.-

Her står der: "Omkostninger ved afhændelsen af ejendommen, som sælgeren afholder, kan fratrækkes i afståelsessummen.

Det gælder fx udgifter til mægler, annoncer, advokat, stempelafgift mv., der vedrører selve afståelsen af ejendommen."

Landsskatteretten fandt ikke grundlag for at antage, at der skulle gælde noget andet i den foreliggende situation, hvor der var tale om salg af en andelslejlighed, hvorfor udgiften til ejendomsmægleren kunne fratrækkes i klagerens afståelsessum.

På baggrund af SKM2019.549.LSR har Skattestyrelsen ændret praksis, så de omkostninger, som sælgeren afholder ved afhændelsen af en ejendom, og som kan fratrækkes i afståelsessummen efter ejendomsavancebeskatningsloven tilsvarende kan fratrækkes i afståelsessummen for aktier, andelsbeviser og lignende værdipapirer, der er forbundet med brugsret til en beboelseslejlighed i en ejendom med flere beboelseslejligheder.

Det gælder fx udgifter til mægler, annoncer, advokat, stempelafgift mv., der vedrører selve den beboelseslejlighed, som aktien m.v., giver brugsret til, og som afholdes i tilknytning til afståelsen af aktien m.v.

Den ændrede praksis fremgår af styresignal af 9. december 2020 (SKM2020.511.SKTST), der endvidere indeholder regler om genoptagelse.

Det bemærkes, at der fortsat ikke er fradragsret for de nævnte udgifter i de tilfælde, hvor gevinst eller tab ikke medregnes ved opgørelsen af skattepligtig indkomst efter ABL § 15, stk. 1.    

Bemærk

Se endvidere afsnit C.B.2.1.5.8 vedrørende tillæg til anskaffelsessummen, afsnit C.H.2.1.15.6 om beboelsesejendomme ejet via aktier eller andelsbeviser, og afsnit C.H.2.1.15.7 om beboelseskravet og begrebet husstand.

Skatterådet har bekræftet, at andelshaverne ikke vil være skattepligtige af andelsboligforeningens overtagelse af værdien af andelshavernes individuelle forbedringer af andelsboligen. Se SL § 5 a, samt SKM2019.271.SR.

Baggrund og formål og historik

Bestemmelsen i ABL § 15 svarer til EBL § 8, stk. 4.  Baggrunden for at reglen blev indsat i aktieavancebeskatningsloven var, at det også skal fremgå udtrykkeligt af aktieavancebeskatningsloven, at gevinst og tab på de pågældende aktier er skattefri.

Skemaet viser de ændringer der er sket i ABL § 15 i de seneste år.

Se også

Se også afsnit C.H.2.1.15 om betingelserne i EBL § 8 om skattefrit salg af ejerbolig, herunder afsnit C.H.2.1.15.6 om EBL § 8, stk. 4, vedrørende boligejendomme ejet via aktier eller andelsbeviser, og afsnit C.H.2.1.15.7 om beboelseskravet og begrebet husstand.

Oversigt over domme, kendelser, afgørelser og SKM-meddelelser mv.

Skemaet viser relevante afgørelser på området: