Vil salg af en del af en af spørgere tilhørende landbrugsejendom til kommunen være omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 11, således at sælgerne ikke skal betale ejendomsavanceskat af salget?

Svar

Nej, se SKATs indstilling og begrundelse.

Spørgerne ejer en landbrugsejendom med stuehus og ca. 52.500 m2 jord, der ligger i byzone med hver 33 1/3 pct. Ejendommen er bortforpagtet indtil 31. december 2006.

Teknisk Udvalg i kommunen har besluttet, at der skal ske byggemodning for et bestemt område i kommunen, idet der er mangel på byggemodne grunde. Området er derfor lokalplanlagt med lokalplan nr. L. Området skal udlægges til boligområde, og det skal ske i 2 etaper med henholdsvis 17 og 25 parceller.

Ifølge Kommuneplan K er området oprindeligt udlagt til offentlige formål (skole, idrætshaller, friluftsbad mv.). Lokalplanen er derfor ledsaget af et forslag til kommuneplantillæg, hvori det foreslås, at en del af ét rammeområde overgår til et andet rammeområde. I henhold til planlovens regler herom, jf. § 24, stk. 3, må en lokalplan først offentliggøres efter godkendelse af et kommuneplantillæg. Kommuneplanstillægget er offentliggjort i juni 2006, mens lokalplanen er endeligt vedtaget af Byrådet i august 2006 og offentliggjort i august 2006.

Arealerne i det område, der er omfattet af lokalplan nr. L, er benævnt med matrikelnumre. Dele af spørgernes matrikler er beliggende i dette område.

Det fremgår af beslutningsreferat fra Byrådsmøde i juni 2006, at der i forbindelse med byggemodning i lokalplansområdet er blevet rettet henvendelse til ejerne af jordarealerne (spørgerne). Der har været forhandling og spørgernes repræsentant har fremsat tilbud om en pris pr. m2. Det fremgår af beslutningsreferatet, at Byrådet har tiltrådt en indstilling om, at kommunen indgår aftale om køb af det pågældende jordareal til den foreslåede pris.

Spørgerne har herefter indgået en frivillig aftale med kommunen om afståelse af de dele af jordarealet, der er omfattet af lokalplanen. Der er underskrevet betinget skøde i september 2006 med forbehold for skattemyndighedernes godkendelse af, at afståelsen er omfattet af EBL § 11, 2. pkt. Det fremgår af aftalen, at kommunen erklærer at ville ekspropriere, hvis der ikke indgås en frivillig aftale. Ejendommen er overtaget af kommunen i juli 2006.

Der er ikke kommet bemærkninger til sagsfremstillingen fra spørgernes repræsentant.

Der er derimod indkommet bemærkninger fra købers advokat (kommunen), som anfører følgende:

"Jeg vedlægger kopi af skrivelse fra kommunen til undertegnede, vedhæftet kopi af det fra spørgernes repræsentant fremsendte udkast til købsaftale.

Kommunen ville have eksproprieret arealet, hvis en handel ikke kunne være indgået.

Endelig er det for undertegnede oplyst, at kommunen, ville have taget skridtet til ekspropriation, hvis kommunen ikke - ved forelæggelse af sagen for de lokale skattemyndigheder havde fået bekræftet, at en handel på det foreliggende vilkår ville kunne gennemføres, uden at der blev udløst skat.

Følgelig var det unødvendigt for kommunen eller kommunens byråd - at tage stilling til spørgsmålet om ekspropriation.

Kommunens ekspropriationsvilje var til stede, og alene beroligende oplysninger fra skattemyndighederne overfor Teknisk Forvaltning i kommunen førte til, at der ikke skete yderligere.

På det grundlag skal jeg anfægte tilkendegivelsen ifølge Skatterådets meddelelse "bindende svar", som jeg herefter anmoder om må blive revurderet."

Advokaten har vedlagt en købsaftale underskrevet af sælgerne i juni 2006.

Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom, der ikke er erhvervet som led i den skattepligtiges næring ved handel med fast ejendom, medregnes som udgangspunkt ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven.

Dette gælder dog ikke for fortjeneste, der er indvundet ved modtagelse af en erstatningssum i anledning af ekspropriation af fast ejendom. En sådan fortjeneste er skattefri efter § 11, 1. pkt., i ejendomsavancebeskatningsloven (EBL). Reglen om skattefritagelse gælder efter lovens § 11, 2. pkt., også for fortjeneste ved salg til en erhverver, der efter formålet med erhvervelsen opfylder betingelserne for at ekspropriere ejendommen.

Det er ved en højesteretsdom fastslået, at det efter sammenhængen med EBL § 11, 1. pkt., må være en betingelse for anvendelse af EBL § 11, 2. pkt., at det på aftaletidspunktet må påregnes, at dispositionen vil blive gennemtvunget ved ekspropriation, såfremt en frivillig aftale ikke bliver indgået, jf. Ligningsvejledningen 2007-1, afsnit E.J.2.8 og SKM2006.438.SKAT.

Følgende betingelser skal være opfyldt på aftaletidspunktet, for at overdragelsen af en fast ejendom kan anses for sket i en ekspropriationssituation:

a. Der skal på aftaletidspunktet være ekspropriationshjemmel i lovgivningen til det pågældende formål.

b. På aftaletidspunktet må det kunne påregnes, at ekspropriation vil ske i mangel af frivillig aftale, dvs. at den eksproprierende myndighed skal udvise vilje til at ekspropriere. Der skal foreligge ekspropriationsrealitet.

Der foreligger ekspropriationshjemmel med vedtagelsen og offentliggørelsen i august 2006 af lokalplanen for området.

Byrådet har i juni 2006 tiltrådt en indstilling om at erhverve de pågældende jordarealer til en given pris. Indstillingen er tiltrådt inden lokalplanen er vedtaget og offentliggjort. Det fremgår udelukkende af et betinget skøde vedrørende afståelse af jordarealerne, der er underskrevet af spørgerne og kommunen henholdsvis i august 2006 og i september 2006, at arealerne vil blive eksproprieret i tilfælde af, at der ikke indgås frivillig aftale. Dvs. der foreligger ikke dokumentation for, at Byrådet har truffet beslutning om at ville ekspropriere den pågældende ejendom, såfremt en frivillig aftale ikke opnås. Den fornødne ekspropriationsrealitet er ikke dokumenteret.

Købers advokat har anfægtet denne vurdering og har anført, at kommunen havde ekspropriationsvilje, idet kommunen ville have eksproprieret arealet, hvis en handel ikke kunne være indgået.

Det fremgår af advokatens brev, at de lokale skattemyndigheder over for Teknisk Forvaltning har bekræftet, at en handel på de foreliggende vilkår ville kunne gennemføres uden, at det udløste beskatning samt, at som følge af denne oplysning fra de lokale skattemyndigheder var det unødvendigt for kommune og Byråd at tage stilling til spørgsmål om ekspropriation.

SKAT tolker advokatens oplysninger som en tilkendegivelse af, at Byrådet ikke har truffet beslutning om ekspropriation af den pågældende ejendom.

Det er Byrådet, der har kompetencen til at træffe afgørelser om ekspropriation. Byrådet skal derfor træffe beslutning om, at en ejendom ønskes erhvervet om nødvendigt ved ekspropriation. Det forhold, at der indgås en frivillig aftale, betyder ikke, at Byrådet ikke skal træffe beslutning om ekspropriation af den pågældende ejendom. En beslutning om at foretage ekspropriation, såfremt der ikke indgås en frivillig aftale, skal således tages samtidig med Byrådets beslutning om at indgå en frivillig aftale. 

Der er med advokatens henvendelse ikke fremlagt dokumentation for, at Byrådet har udvist ekspropriationsvilje. SKAT fastholder derfor, at der ikke er ekspropriationsrealitet.

På baggrund af ovenstående finder SKAT, at betingelserne, for at overdragelse af en fast ejendom kan anses for sket i en ekspropriationssituation, ikke er opfyldt på aftaletidspunktet.

SKAT indstiller derfor, at spørgsmålet om spørgernes overdragelse af jordarealer til kommunen er omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 11, således at sælgerne ikke skal betale ejendomsavanceskat af salget, besvares med et nej.

Skatterådet tiltræder SKATs indstilling og begrundelse.

Svaret er bindende i 5 år fra afgørelsens dato.