Indhold
Dette afsnit handler om forslagsmodellen for fritliggende helårsboliger med en beboelseslejlighed.
Afsnittet indeholder:
- Parcelhusfunktionen
- Normtallet
- Vægtet etageareal
- Forslagsberegningen.
Parcelhusfunktionen
Den forslagsmodel, som betegnes "parcelhusfunktionen", beregner vurderingsforslag for ejendomme, der er knyttet til følgende benyttelseskoder i Statens Salgs- og Vurderingsregister (SVUR):
- 01 beboelse (dog kun for ejendomme med 1 lejlighed)
- 11 kommunalt ejet parcelhus
- 26 med bygningsanvendelse "fritliggende parcelhus"
- 41 beboelse på fremmed grund (kun for ejendomme med 1 lejlighed).
Der beregnes ikke forslag for en ejendom, hvis
- der mangler nogle af de grundlæggende registeroplysninger
- der ikke er sammenhæng mellem oplysningerne
- oplysningerne afviger væsentligt fra, hvad der er sandsynligt.
Ad c)
Hvis oplysningerne afviger væsentligt fra, hvad der er sandsynligt, indsættes en særlig usikkerhedskode, som fortæller SKAT, at denne ejendom skal gennemgås manuelt.
Bygningsværdien pr. kvadratmeter udtrykkes ved ejendommens normtal.
Det samlede bygningsareal udtrykkes ved et vægtet etageareal.
Normtallet
Det lokale normtal for det såkaldte "standardhus" fastsættes med udgangspunkt i et generelt normtal for standardhuset.
Det lokale normtal er korrigeret for områdets afvigelse fra det generelle normtal i overensstemmelse med, hvad SKAT har skønnet er passende for området.
Det lokale normtal for standardhuset korrigeres herefter prismæssigt for afvigelser fra standardhuset.
Et standardhus er defineret som:
- opført i 1975
- ikke om- eller tilbygget
- opvarmet med fjernvarme, centralvarme, varmepumpe eller tokammerfyr
- ydermur af mursten, bindingsværk, PVC, glas, asbestfri fibercement eller "andet"
- tag af tegl eller stråtag
- bebygget areal, 100 m2 - 120 m2, uden indbyggede arealer.
Med indbyggede arealer menes udestue, indbygget garage, indbygget carport og indbygget udhus.
Alle definitionerne knytter sig til de registrerede oplysninger i Bygnings- og Boligregisteret (BBR).
Beregningen af det generelle normtal er baseret på statistiske analyser forud for hver vurdering. Analyserne tager udgangspunkt i alle registrerede oplysninger i BBR.
Det generelle normtal for standardhuset er til vurderingen 1. oktober 2011 fastsat til 7.225 kr. pr. m2.
Beregningen af ejendommens øvrige normtal ser ved vurderingen 1. oktober 2011 sådan ud:
|
7.225 kr.
|
generelt normtal for standardhuset
|
|
+/- X kr.
|
lokalkorrektion for området
|
|
- 3 kr.
|
pr. år, bygningen er opført før 1975, ned til 1850
|
|
+ 150 kr.
|
pr. år efter 1975, hvis bygningen er opført efter 1975 (stigningstakt)
|
|
-75 kr.
|
pr. år, til reduktion af stigningstakt, hvis bygningen er opført efter 1995
|
|
-70 kr.
|
pr. år, til yderligere reduktion af stigningstakt, hvis bygningen er opført efter 2005
|
|
+350 kr.
|
hvis opførselsåret er i perioden 1915-1939
|
|
+ 51 kr.
|
pr. år for om- eller tilbygning efter opførelsesåret, dog kun ned til 1975
|
|
+ 18 kr.
|
pr. m2., det bebyggede areal minus indbyggede arealer er mindre end 100 m2.
|
|
- 3 kr.
|
pr. m2, det bebyggede areal minus indbyggede arealer er større end 120 m2, dog kun op til 250 m2.
|
|
- 700 kr.
|
hvis opvarmningen sker ved gasradiatorer eller ovne (dog ikke el-ovne), eller hvis varmeinstallation mangler
|
|
- 225 kr.
|
hvis opvarmningen sker ved elektricitet
|
|
- 750 kr.
|
hvis ydervægsmateriale er af letbeton, eternit, træ, metal eller betonelementer
|
|
- 1.050 kr.
|
hvis tagmateriale er eternit, asbestfri fibercement, metalplader, PVC, glas eller "andet"
|
|
- 900 kr.
|
hvis tagmateriale er built-up tag
|
|
- 950 kr.
|
hvis tagmateriale er tagpap.
|
Vægtet etageareal
Det vægtede etageareal beregnes forskelligt afhængigt af, hvilken funktionsgruppe ejendommen tilhører. Se afsnit H.A.2.1.2.1.2 om vægtningen og inddelingen.
|
Vægtning i procent
|
Funktions-gruppe
101,102
|
Funktions-gruppe
103
|
Funktions-gruppe
104,105
|
Funktions-gruppe
106,107
|
|
Bebygget areal
|
100
|
100
|
100
|
100
|
|
Udnyttet tagetage/1. sal
|
30
|
60
|
90
|
95
|
|
Kælderareal
|
15
|
25
|
25
|
25
|
|
Yderligere tillæg for kælderbeboelse
|
30
|
35
|
30
|
70
|
|
Garage/carport/udhus (fritliggende)
|
5
|
5
|
5
|
5
|
|
Garage/carport/udhus (indbygget)
|
45
|
55
|
60
|
95
|
|
Udestue
|
20
|
5
|
15
|
30
|
Bemærk
Bebygget areal er forskelligt fra BBR´s bebyggede areal. Det skyldes, at der fra BBR´s areal skal fratrækkes arealer for udestue, indbygget garage, indbygget carport og indbygget udhus.
Fritliggende garager, carporte og udhusarealer indgår med maksimalt 100 m2, fordi arealer udover dette ikke påvirker handelsprisen væsentligt for en beboelsesejendom, når den er omfattet af parcelhusfunktionen.
Forslagsberegningen
Forslag til ejendomsværdi beregnes sådan ved anvendelsen af normtal og vægtet etageareal:
Bygningsværdi (vægtet etageareal x normtal for ejendommen)
+ Grundværdi
+ Eventuelle individuelle tillæg eller nedslag, herunder nedslag for ekstra fundering.
Bemærk
Nedslag for ekstra fundering er givet i grundværdien i ubebygget stand. For den bebyggede ejendom vil en køber ikke indregne et sådant nedslag i en købspris, da udgiften er afholdt.
Derfor bliver der givet et tillæg for ekstra fundering i beregningen af forslaget til ejendomsværdi.