| Klagepunkt | SKATs
afgørelse | Klagerens
opfattelse | Landsskatterettens
afgørelse |
| Grundværdien pr. 1. oktober 2014 | 32.550.800 kr. | Nedsættelse | 29.284.800 kr. |
Faktiske oplysninger
Den påklagede ejendom ejes af H1 I/S. Ejendommen er af SKAT vurderet med benyttelseskode 49 - Areal med bygning på fremmed grund. Ejendommen ligger på matr.nr. […], København, og er beliggende i […], cirka x km fra […] og har mange tilkørselsmuligheder samt adgang til offentlig transport.
Ejendommen ligger i vurderingskreds […] - København/[…] i grundområde […]. Grundværdiområdet har plantype G "Område med blandet bolig og erhverv". På vurderingstidspunktet udgjorde ejendommens samlede grundareal 5.175 m2.
Ad plangrundlag
Ejendommen er omfattet af Lokalplan nr. […] "[…]". Lokalplanen er bekendtgjort den […]. Ifølge lokalplanen er området udlagt til etagebebyggelse med serviceerhverv, som eksempelvis administration, liberale erhverv, butikker mv. Hertil kommer, at indtil 25 procent af etagearealet i lokalplanområdet som helhed kan anvendes til helårsboliger. Ejendommen er ifølge lokalplanens tegning nr. 1, "Lokalplanområde, underområder og kanaler" beliggende i underområde I, som indeholder i alt 8 byggefelter.
Af Lokalplanen fremgår bl.a. følgende omkring underområde I:
"(…)
Lokalplanområdet opdeles i underområderne I ’[…]’ og II ’[…]’ som vist på tegning nr. 1.
(…)
Indenfor underområde I må der etableres 55.000 m2 nybyggeri.
(…)"
Det fremgår af lokalplanens tegning nr. 2, "bebyggelsesplan" sammenholdt med luftfotos fra Danmarks Arealinfo, at ejendommen omfatter to byggefelter, hvor ét byggefelt i sin helhed ligger indenfor ejendommens grænser, og ét byggefelt ligger delvist indenfor ejendommens grænser.
Ad byggeret
Københavns Kommune har ved e-mail af 22. maj 2019 ikke entydigt kunne oplyse om byggeretten for ejendommen beregnet ud fra lokalplanens bestemmelser, idet byggeretten reguleres af en flerhed af lokalplanens bestemmelser, heriblandt højder, husdybder, størrelse af byggefelter m.v.
Skatteankestyrelsen har således på det foreliggende plangrundlag ikke haft mulighed for at beregne den samlede byggeret for ejendommen.
Klager har i den forbindelse ved e-mail af 14. juni 2019 udtalt følgende om antallet af byggeretter, som H1 har opgjort for ejendommen:
"Vedhæftede består af et kortbilag med illustration af byggefelternes placering ift. de nuværende matrikelskel samt den nuværende udnyttelse af ejendommen (dels byggeplads for Metroselskabet, dels permanent metroanlæg). Af kortbilaget fremgår også de respektive byggefelters grundareal, samt fordelingen af grundarealerne på de respektive matrikler, de er beliggende på.
Derudover er vedhæftet en opgørelse af byggefelternes samlede byggeretter/etagekvadratmeter samt en forholdsmæssig fordeling af disse i forhold til fordelingen af grundarealerne.
Denne fordeling giver en samlet byggeret/et samlet etagekvadratmeterareal på matr.nr. […] på 10.649,5 etm."
Ad fordelingen af byggeretter i udviklingsområder
Skatteankestyrelsen er i forbindelse med klagesagsbehandlingen over ejendomme beliggende i byudviklingsområder i København blevet bekendt med, at Vurderingsstyrelsen (tidligere SKAT) og H1 har afholdt et møde med henblik på at belyse bebyggelsesmulighederne i disse områder, herunder kommunens involvering heri. SKAT har refereret mødet således:
"SKAT har i forbindelse med behandling af sager i […], afholdt et møde med H1. På dette møde blev det oplyst, at der er individuelle bebyggelsesprocenter på alle ejendomme i […]. Såvel H1 som Københavns Kommune fører opgørelser over den samlede bebyggelse således, at den overordnede bebyggelsesprocent for området overholdes.
Når H1 afstår et areal, afstås samtidig retten til at opføre et bestemt antal etagemeter. Handelsprisen er ikke fastsat på baggrund af grundarealet, men på baggrund af det antal etagemeter der handles. Når det endelige projekt foreligger - og er godkendt af såvel H1 som Københavns Kommune, kan der ske regulering af etagemeterne. Hvis der er erhvervet for lidt, kan der er erhverves flere etagemeter byggeret og hvis der er erhvervet for meget, køber H1 de overskydende antal etagemeter tilbage."
Skatteankestyrelsen har rettet henvendelse til Københavns Kommune ved e-mail af 2. september 2019 med henblik på at belyse denne fremgangsmåde, herunder særligt kommunens involvering ved fordelingen af byggeretter. Københavns kommune har ved e-mail af 12. september 2019 bl.a. oplyst følgende om fordelingen af byggeretter i udviklingsområder:
"Du beder i henvendelsen Københavns Kommune bekræfte, at en beskrivelse af en fremgangsmåde for fastlæggelse af en mulig retlig bebyggelsesprocent er korrekt. Du henviser i den forbindelse til klagesagsbehandlingen af en del ejendomme beliggende i byudviklingsområderne […] og […]. Beskrivelsen af fremgangsmåden er en gengivelse af en udtalelse Vurderingsstyrelsen har givet til Skatteankestyrelsen i en konkret sag. Udtalelsen omhandler et afholdt møde mellem Vurderingsmyndigheden og H1, hvor H1 har oplyst Vurderingsstyrelsen om opgørelse af byggeretter.
Teknik- og Miljøforvaltningen, Byens Udvikling, kan bekræfte, at denne fremgangsmåde er korrekt i nogle sager. Det vil dog afhænge af lokalplanens bestemmelser. Det kan hertil bemærkes, at denne fremgangsmåde generelt kan være gældende, også uden for egentlige byudviklingsområder, såfremt der er flere grundejere og bebyggelsesprocenten er gældende for området under ét. Det er derfor ikke særegent for H1. H1 fører opgørelser over fordelingen af solgte byggeretter, som Københavns kommune efterspørger, hvis nødvendigt.
(…)
Det skal endvidere generelt bemærkes, at Københavns Kommune er myndighed efter byggeloven. Det er således kommunen, der i byggetilladelserne giver tilladelse til opførelse af byggeriet, herunder hvor meget etageareal, der må opføres. Kommunen har derfor kompetencen til den endelige fordeling af byggeretterne.
(…)"
Ad metrobyggeri
Det fremgår af selskabets klage, at grunden er midlertidigt eksproprieret til Metroselskabet, hvorfor klager ingen råderet har over grunden frem til metrobyggeriets afslutning. Det fremgår desuden af klagen, at ekspropriationen er sket uden vederlag, da det er H1s opfattelse, at arealet til selve Metrobanen skal stilles vederlagsfrit til rådighed.
Klager har fremlagt aftale mellem klager, Metroselskabet I/S og Københavns Kommune af 2. maj 2014, hvoraf det fremgår, at:
"…
3. Formål
3.1 Formålet med Arbejdsarealaftalen er at give Metroselskabet adgang til at disponere midlertidigt over de nødvendige arbejdspladsarealer til anlægget af […]metroen samt at fastsætte en foreløbig tidsplan og vilkårene for den midlertidige arealanvendelse.
3.2. Metroselskabets permanente areal- og rettighedserhvervelse er ikke omfattet af Arbejdsarealaftalen, men vil blive reguleret af den i pkt. 2.12 nævnte aftale vedrørende anlæg og drift af […]metroen.
…
5. Anvendelse af Arbejdsarealet og Nedrivningsareal 1 og 2
…
5.3 Metroselskabet har ret til at anvende Arbejdsarealet i fase 2-7 som markeret på bilag 1-8.
Fase 2 forventes påbegyndt medio 2014.
…"
Klager har tillige fremlagt en foreløbig tidsplan med oversigt over inddraget areal fra ejendommen, hvoraf Skatteankestyrelsen har udarbejdet følgende skema for perioden juli 2014 til december 2019, som illustrerer antallet af m2 grundareal af ejendommen, som er inddraget og anvendt til arbejdsareal:
| Fase | Periode | Areal inddraget fra matr. nr. […] |
| 2-1 | Juli 2014 - Sep 2014 | 4.820 m2 |
| 2-2 | Okt 2014 - Aug 2015 | 4.820 m2 |
| 2-3 | Sep 2015 - Mar 2016 | 4.820 m2 |
| 3 | Apr 2016 - Aug 2017 | 4.820 m2 |
| 4 | Sep 2017 - Jan 2018 | 2.715 m2 |
| 5 | Feb 2018 - Jun 2018 | 3.205 m2 |
| 6 | Juli 2018 - Sep 2018 | 3.205 m2 |
| 7 | Okt 2018 - Dec 2019 | 3.205 m2 |
På vurderingstidspunktet udgjorde det inddragede areal således 4.820 m2 af ejendommen.
Ad SKATs registrering og vurdering af ejendommen
SKAT har for vurderingen pr. 1. oktober 2014 ansat grundværdien efter etagearealprincippet med en bebyggelsesprocent på 185 og en etagearealpris på 3.400 kr.
Ad oplysninger om referencesalg
Ifølge Vurderingsstyrelsens statistik om ejendomssalg er der registreret følgende salg af ubebyggede grunde udlagt til blandet bolig og erhverv for vurderingskreds […] København/[…] i perioden fra januar 2006 til 31. december 2015.
| Ejendomsnr. | Adresse | Areal | Handelsdato | Handelspris | Etagepris pr. m2 |
| […] | Adresse Y1 | 2.340 m2 | 18-11-2006 | 70.000.000 kr. | 6.503 kr. |
| […] | Adresse Y2 | 1.377 m2 | 05-05-2011 | 9.000.000 kr. | 5.028 kr. |
| […] | Adresse Y3 | 2.783 m2 | 12-12-2014 | 97.380.000 kr. | 7.493 kr. |
| | | | | | |
Der er ved udsøgningen blandt andet henset til, at der er tale om almindelige frie salg, at ejendommen er beliggende i byzone, at grundværdien er ansat efter etagearealprincippet, samt at der ikke i øvrigt er særlige forhold, der må anses at kunne påvirke handelsværdien.
Ejendommen Adresse Y1 ligger i en afstand af ca. 1 km til den påklagede ejendom. Ejendommen ligger på byggefelt […] i lokalplan nr. […] og er erhvervet med henblik på opførsel af minimum 10.500 etagekvadratmeter blandet bolig og erhverv, svarende til en bebyggelsesprocent på 460. Det fremgår af det tinglyste skøde, at handlen er eksklusiv tilslutningsafgifter for vand, veje, kloak m.v. samt infrastrukturbidrag. Det følger af luftfotos fra arealinfo, at ejendommen er beliggende i anden række ud mod […].
Vedrørende forurening på ejendommen Adresse Y1 fremgår følgende af skødets § 6:
"6.1.1 Umiddelbart efter underskrift af dette betingede skøde, dog tidligst 2. januar 2006, igangsætter Køber en geoteknisk undersøgelse af Ejendommen, inklusive en miljøundersøgelse. Sælger har adviseret lejer/bruger herom. Omkostningerne til førnævnte undersøgelse deles ligeligt mellem Køber og Sælger.
6.1.2 Parterne har aftalt, at Køber overtager den fulde risiko for Ejendommens forurening og forpligtelser til oprensning i henhold til miljømyndighedernes anvisninger, dog således at Sælger betaler dokumenterede merudgifter til bortfjernelse af forurenet jord i klasse 2-4, beregnet i forhold til omkostninger til bortfjernelse af den jord, som beregningsmæssigt skulle have været bortfjernet fra byggegruben, dog maksimalt kr. 350.000 eksklusiv moms.
6.1.3 Såfremt den i pkt. 6.1.1 nævnte geotekniske undersøgelse viser, at udgifterne til bortfjernelse af forurenet jord i klasserne 2-4, beregnet i forhold til omkostningerne til bortfjernelse af den jord som beregningsmæssigt skulle have været bortfjernet fra byggegruben, således at Ejendommen kan frigives til formålet (boligbyggeri), overstiger kr. 5.000.000 ekskl. moms, kan Køber vælge at træde tilbage fra nærværende ejendomsoverdragelse, uden at parterne desangående kan rejse krav mod hinanden."
Ejendommen Adresse Y2 ligger i en afstand af ca. 1,7 km fra den påklagede ejendom. Grunden har et areal på 1.377 m2 og en tilladt bebyggelsesprocent på 130. Det følger af Vurderingsstyrelsens oplysninger over ejendomssalg, at købesummen ikke omfatter omkostninger til byggemodning. Det følger af luftfotos fra arealinfo, at ejendommen er beliggende […] og ikke ligger nær Københavns […]. Det fremgår af oplysninger fra Danmarks Miljøportal, at der i september 2018 ikke er registreret forurening på ejendommen. Skatteankestyrelsen har ikke adgang til historisk data omkring ejendommens jordforhold.
Ejendommen Adresse Y3 ligger i en afstand af ca. 1 km fra den påklagede ejendom. Grunden har et areal på 2.783 m2 og er beliggende på byggefelt […] i lokalplan nr. […], hvor der maksimalt må bebygges 13.000 etagekvadratmeter, svarende til en tilladt bebyggelsesprocent på 467. Det fremgår af Vurderingsstyrelsens oplysninger over ejendomssalg, at købesummen ikke omfatter omkostninger til byggemodning. Det følger af luftfotos fra arealinfo, at ejendommen er beliggende i fjerde række ud mod […]. Det fremgår af oplysninger fra Danmarks Miljøportal, at der i september 2018 ikke er registreret forurening på ejendommen. Skatteankestyrelsen har ikke adgang til historisk data omkring ejendommens jordforhold.
Fremlagte betingede købsaftaler
Repræsentanten har i forbindelse med udsendelse af sagsfremstilling fremlagt 5 betingede købsaftaler for byggeretter/ejendomme beliggende i [kvarteret], […]. Ved samtlige handler er H1 I/S sælger.
Matr. Nr. […]
Ved betinget købsaftale af 7. maj 2014 er et ubebygget grundareal på 3.065 m2 handlet. Byggeretten udgør i henhold til den betingede købsaftale maksimalt 10.563 m2, der primært skal anvendes til boligbyggeri. Der kan endvidere opføres et anslået erhvervsareal til detailhandel på 696 m2.
Af aftalens pkt. 4 fremgår, at etagearealprisen udgør 4.800 kr. for byggeretten til boligbebyggelse. Beløbet tillægges moms, således at etagearealprisen udgør 6.000 kr. inkl. moms. Der betales ikke for byggeretten til detailhandel, idet H1 tilbagekøber disse arealer med bygning til en fastsat pris på 11.285.000 kr. inkl. moms.
Det fremgår endvidere af aftalens pkt. 14.2, at H1 for egen regning og risiko forestår anlæggelse af infrastruktur, pladser, stræder m.m. uden for ejendommen. Byggemodningen indenfor ejendommen påhviler køber.
Matr. Nr. […]
Ved betinget købsaftale af 21. december 2012 er der handlet en samlet byggeret på 6.734 etagem2. Byggeretten fordeler sig med 5.334 etagem2 til boligbyggeri og 1.400 etagem2 detailhandel.
Af aftalens pkt. 4 fremgår, at etagearealprisen udgør 4.800 kr. ekskl. moms, svarende til 6.000 kr. inkl. moms for boligbyggeretten, og 4.000.000 kr. ekskl. moms for byggeretten til detailhandel, svarende til en etagearealpris på ca. 2.850 kr. ekskl. moms eller ca. 3.570 kr. inkl. moms. Arealerne til detailhandel skal i henhold til aftalens pkt. 21.1 overdrages til H1 på vilkår, der følger af en ikke fremlagt købsaftale.
Det fremgår endvidere af aftalens pkt. 15.2, at H1 forestår anlæggelse af infrastruktur, pladser, stræder m.m. uden for ejendommen. Byggemodningen indenfor ejendommen påhviler køber.
Matr. Nr. […]
Ved betinget købsaftale af 27. maj 2016 er der handlet en samlet byggeret på 13.904 etagem2. Byggeretten kan primært anvendes til almene boliger.
Den samlede byggeret fordeler sig således:
"På Ejendommen kan der opføres i alt ca. 13.904 em2 byggeri, der herefter betegnes "Byggeretten". Byggeretten skal anvendes til byggeri med følgende anvendelse:
(i) Ca. 9.975 em2 boligbyggeri til almene boliger, heraf ca. 9 ungdomsboliger med et samlet bruttoetageareal på 384,0 em2. (Afdeling […]),
(ii) ca. 1.372 em2 (som G1 ApS under stiftelse skal opføre og overdrage til H1 jf. pkt. 21) erhvervsbyggeret, der skal anvendes til detailhandel eller andre publikumsorienterede formål,
(iii)ca. 1.095 em2, der skal anvendes til en kommunal daginstitution (Afdeling […] opfører samme til Københavns Kommune, jf. pkt. 6) og
(iv)ca. 1.462 em2 til kommunale servicelovsboliger (Afdeling […] opfører samme til Københavns Kommune, jf. pkt .6)."
Vedrørende (ii) - (iv) gælder, at disse byggerier overdrages til Københavns Kommune og H1 på ikke fremlagte vilkår som en del af den samlede aftale. Det fremgår således af den betingede købsaftales punkt. 6.1, at:
"Køber betinger sig, at aftale med Københavns Kommune om Kommunens køb fra Køber af en ejerlejlighed efter kommunens ønske til en daginstitution med 5 grupper på ca. 1.095 em2 indgås (…)"
Samt af aftalens pkt. 21, at:
"På Ejendommen skal efter H1s anvisninger opføres lokaler til detailhandel. Det er aftalt, at Køber opfører de i pkt. 21.1 nævnte lokaler til detailhandel, som opdeles i et sådant antal ejerlejligheder, som H1 måtte ønske, hvilke ejerlejligheder herefter overdrages til H1 på vilkår og med en indretning, der fremgår af den samtidig indgåede aftale om tilbagekøb af lokaler til erhverv, bilag 21.1."
Købesummen er i henhold til aftalens pkt. 4.1 opgjort således:
"Købesummen for Ejendommen (uden erhvervsbyggeretten) beregnes foreløbigt på baggrund af estimerede em2 og en prissats på kr. 2.800,00 ekskl. moms pr. em2 byggeri opgjort i henhold til BBR areal, jf. pkt. 3.2, for de almene boliger, kr. 5.500,00 ekskl. moms pr. em2, der skal anvendes til kommunal daginstitution og kr. 6.500,00 ekskl. moms pr. em2 til kommunale serviceboliger (…)"
Det fremgår endvidere af aftalens pkt. 15.1, at H1 forestår anlæggelse af infrastruktur, pladser, stræder m.m. uden for ejendommen. Byggemodningen indenfor ejendommen påhviler køber.
Den samlede købesum for byggeretten udgør herefter 42.811.500 kr. ekskl. moms, svarende til 53.514.375 kr. inkl. moms.
Matr. Nr. […]
Ved betinget købsaftale af 15. maj 2014 er der handlet en samlet byggeret på forventeligt 5.567 etagem2. Byggeretten kan primært anvendes til boligbyggeri.
Købesummen for byggeretten til boligformål udgør i henhold til aftalens pkt. 4.1 4.800 kr./etagem2 ekskl. moms, svarende til 6.000 kr./etagem2 inkl. moms.
Det fremgår endvidere af aftalens pkt. 15.1, at H1 forestår anlæggelse af infrastruktur, pladser, stræder m.m. uden for ejendommen. Byggemodningen indenfor ejendommen påhviler køber.
Det fremgår af aftalens pkt. 4.2, at H1 i henhold til ikke fremlagt tilbagesalgsaftale skal tilbagekøbe en del af arealerne.
Som et bilag til den betingede købsaftale er der samme dag underskrevet separat betinget købsaftale for en byggeret på 254 etagem2 til boligformål, idet den eksisterende bygning A og tilhørende byggeret på matrikel […] handles separat til privat tredjemand. Det fremgår af aftalens pkt. 2.4, at bygningen skal renoveres totalt.
Købesummen udgør i henhold til aftalens pkt. 3.1 1.524.000 kr., svarende til en etagearealpris på 6.000 kr./m2.
Fælles for samtlige betingede købsaftaler gælder, at køber ikke er berettiget til at videresælge grundene/byggeretterne i ubebygget stand. Dog fremgår det af aftalen vedrørende matr. […], at H1 er indforstået med, at køber videresælger en del af grunden i henhold til aftalens bilag 6.1. i ubebygget stand. Efter videresalg gælder forbud mod videresalg i ubebygget stand for ny køber i henhold til aftalens pkt. 22.4.
Det har ikke været muligt at fremfinde skøder i tinglysningssystemet for de fremlagte betingede handler af byggeretter.
[…]
SKATs afgørelse
SKAT har i deres vurdering pr. 1. oktober 2014 ansat grundværdien til 32.550.800 kr. Ejendomsværdien fremkommer således:
| Vurderet areal | | 5175 m2 | |
| Max bebyggelsesprocent | | 185 % | |
| Max tilladt etageareal | 3400 m2 x 185 % | 9573 m2 | |
| Områdepris pr. m2 tilladt etageareal | | 3400 kr. | |
| Etagearealværdi Grundværdi i alt | 3400 m2 á kr./m2 x | 185 % | 32.550.750 kr. 32.550.800 kr. |
SKAT har i forbindelse med sagens oversendelse til Landsskatteretten henvist til følgende forslag til afgørelse:
"Ønsker I, at SKAT skal behandle klagen, skal I tage stilling til vores forslag til en ændret vurdering. Vi foreslår at ændre vurderingen sådan:
| Fra | Til |
| Ejendomsværdien | 32.550.800 kr. | 16.275.400 kr. |
| Grundværdien | 32.550.800 kr. | 16.275.400 kr. |
(…)
Ejendommen er omfattet af lokalplan […] i København. Ejendommen er beliggende i delområde 1, og området må anvendes til serviceerhverv, jf. lokalplanens § 3, stk. 1. Jeres ejendom blev årsomvurderet pr. 1. oktober 2014 på baggrund af vedtagelsen af denne lokalplan.
Der er den 2. maj 2014 indgået en aftale mellem Metroselskabet, H1 og Københavns Kommune om arealer til brug for Metroselskabet som arbejdsplads m.v. i forbindelse med udvidelsen af [metroen] […]. Det følger af aftalen samt tilhørende tidsplan, at jeres grund skal anvendes til arbejdsplads indtil den nye metro er bygget.
Det er SKATs vurdering, at denne aftale udgør en byrde af offentligretlig karakter, der skal tages hensyn til i ansættelsen af grundværdien, jf. vurderingslovens § 13, stk. 2.
SKAT foreslår derfor, at der gives et skønnet nedslag i grundværdiansættelsen på 50 %.
Det bemærkes, at der ikke vil ske en yderligere ansættelse af grundværdien efter vurderingslovens § 33, stk. 17, da betingelserne herfor ikke er opfyldt. Det er SKATs vurdering, at aftalen om arealer til brug for Metroselskabet som arbejdsplads af 2. maj 2014 ikke i sig selv medfører ændret anvendelse af grunden, idet der ikke sker en ændring af princippet for fastsættelsen af grundværdien. Der henvises til den Juridiske Vejledning afsnit H.A.5.2. om yderligere ansættelse af grundværdien.
Der gives med den begrundelse derfor ikke et skønnet nedslag i grundskatteloftet.
Det bemærkes, at nedslaget i den aktuelle grundværdi efter ejendomsskatteloven kan medføre en ændring af det beregningsgrundlag, der ligger til grund for opkrævning af grundskylden, da den aktuelle grundværdi kan danne grundlag for et nyt basisår. Det er imidlertid kommunerne, der har kompetencen til at beregne og opkræve ejendomsskatter efter ejendomsskatteloven.
Det bemærkes herudover, at der ikke er hjemmel til at undtage grunden fra vurdering, jf. vurderingslovens § 7. Det er endvidere SKATs vurdering, at en arbejdsplads til metrobyggeri ikke udgør en trafikkorridor.
Vi forventer, at nedslaget efter en konkret vurdering vil blive ophævet, når ejer igen vil kunne udnytte lokalplanens byggemuligheder i 2019."
SKAT har i sin udtalelse til klagen gjort følgende gældende:
" Vi har set på sagen og mener, at der ikke er grundlag for at genoptage og ændre vurderingen.
Derfor mener vi, at der ikke er grund til at ændre vurderingen
Repræsentanten har klaget over vurderingen 2014 idet grunden iflg. Lokalplan […] skal bruges som byggeplads til Metro byggeriet frem til 2019. Først derefter må grunden bebygges, repræsentanten ønsker derfor grunden ansat som trafik korridor.
Ejendommen er underlagt lp […] som er bekendtgjort […]. Ejendommen ligger i del område 1 som samlet må bebygges med max 55.000 etagemeter. Alle matrikler til delområde 1 er ikke udmatrikuleret endnu, arealerne er derfor opmålt på kortbilag og bebyggelses procenten beregnet foreløbigt til 185 %.
Vurderingsmæssigt er matriklen jf. lokalplanen udlagt til service erhverv og må bebygges med 55.000. Den skal derfor vurderes efter etagemeter princippet med en bebyggelses procent. Den kan ikke som klager ønsker vurderes som transport korridor da der ikke er tale om nyt plangrundlag og der i 2019 må bygges 55000 etagemeter. Der skønnes at kunne gives et midlertidigt nedslag i den aktuelle vurdering frem til 2019, nedslaget skønnes til 50 % af grundværdien. Nedslaget skønnes ikke at skulle medtages i GSL beregningen, idet aftalen om at grunden skal bruges til metro byggeplads frem til 2019 ikke anses for faktisk ændret anvendelse i vurderingsmæssig forstand og derfor ikke falder ind under bestemmelserne i VUL § 33 stk 15-18 der giver mulighed for beregning af GSL.
Den 25 august 2016 udsendte vi et høringsbrev hvori vi gav et midlertidig nedslag i grundværdien frem til 2019 hvor grunden på bebygges.
"[…]
SKAT fastholder forslag af 25. august 2016. SKAT videresender derfor indsigelse af 30. august 2016 til Skatteankestyrelsen.
Det er SKATs vurdering, at nedslaget i grundværdiansættelsen som anført i forslag af 25. august 2016 er i overensstemmelse med vurderingslovens § 6, jf. § 13, stk. 1 og 2, herunder hensynet til at der ved grundværdien forstås værdien af grunden i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse. Der er i den vurdering lagt vægt på, at der alene er tale om en midlertidig ekspropriation af rådigheden over ejendommen, og at ejendommen fortsat er omfattet af lokalplan nr. […] og kan udnyttes i overensstemmelse hermed, når metroen er færdigbygget. Ejendommen er efter SKATs vurdering ikke værdiløs på grund af den midlertidige ekspropriation. Det er på denne baggrund SKATs vurdering, at nedslaget i grundværdiansættelsen afspejler værdien af ejendommen i handel og vandel, såfremt købesummen skulle erlægges kontant, jf. vurderingslovens § 6, jf. § 13, stk. 1 og 2. Der henvises i øvrigt til SKATs høringsbrev af 19 august 2016 i forbindelse med forslag af 25. august 2016."
Klagerens opfattelse
Selskabet har nedlagt principal påstand om, at ejendommen fra grundværdiansættelsen pr. 1. oktober 2014 og frem undtages for vurdering eller værdiansættes til nul (0,00). Selskabet har subsidiært nedlagt påstand om, at grundværdiansættelsen nedsættes.
Selskabet har til støtte for sine påstande bl.a. anført:
" For vurderingen 1. oktober 2014 og frem til færdiggørelse af Metroarbejderne gøres således gældende, at arealerne ikke er byggeretsgivende og som sådan (i anlægsperioden) bør "undtages for vurdering" (kode 00)
Såfremt arealerne i anlægsperioden ikke kan undtages for vurdering, gøres sekundært gældende, at arealerne - mens etablering af Metro pågår - alene kan anvendes til trafikkorridor. Der henvises til afgørelse truffet af Landsskatteretten 11-04049 hvoraf fremgår, at arealer, der er udlagt til trafikkorridor, værdiansættes efter m2 princip og at disse arealer blev værdiansat til 100 kr./m2 grundareal (2008 niveau).
For god ordens skyld henvises i øvrigt til, at det i forbindelse med indgåelse af aftale om Metro til […] samt yderligere udvikling af […] blev aftalt, at […]."
Selskabet har den 30. august 2016 gjort indsigelse imod SKATs forslag til afgørelse. Af indsigelsen fremgår bl.a. følgende:
"[…]."
I den indgåede aftale med Metroselskabet og Københavns Kommune er det i pkt. 16 Erstatning, pkt. 16.1. anført:
"Det er Metroselskabets opfattelse, at H1 ikke har krav på ekspropriationserstatning som følge af de forhold, der er beskrevet i Arbejdsarealaftalen, jf. pkt. 2. H1 er uenig og tager forbehold for at gøre et erstatningskrav gældende mod Metroselskabet. Erstatningskravet behandles i givet fald af ekspropriationskommissionen i henhold til Ekspropriationsprocesloven."
Ovennævnte bestemmelse blev medtaget i aftalegrundlag, da det er H1s opfattelse, at arealet til selve Metrobanen - som anført i Lov […] - skal stilles vederlagsfrit til rådighed, idet man dog ikke er enige i, at man derved er forpligtet til at stille arbejdsarealer vederlagsfrit til rådighed.
Metroselskabet har fastholdt, at H1 er forpligtet til stille arbejdsarealerne vederlagsfrit til rådighed, og efter lovens vedtagelse blev 12/11/2013 tinglyst servitut herom på ejendommen af Kommissarius ved Statens Ekspropriationer på Øerne. Efterfølgende er foretaget ekspropriations forretning den 19. marts 2015 og således tinglyst servitut herom den 20/03/2015.
Der henvises til tidligere fremlagte bilag 5 og 6
For værdiansættelse af grundarealer ved vurderingen den 1. oktober 2014 er SKAT ifølge LBK nr 1067 af 30/08/2013 (Vurderingsloven), §13 forpligtet til at værdiansættelse af grunden skal ske under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse, ligesom der skal tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter.
SKAT har i fremsat forslag af 25. august 2016 givet medhold i, at der for den indgåede aftale med Metroselskabet er tale om en byrde af offentligretlig karakter.
På vegne af ejer H1 gøres gældende, at henset til at arealet i anlægsperioden er eksproprieret uden økonomisk kompensation, er der ikke tale om en økonomisk god anvendelse, idet ejer er fraskåret fra at anvende grunden og først (tidligst) i december 2019 kan udnytte den allokerede byggeret ifølge den vedtagne Lokalplan.
Det er således primært gjort gældende, at grunden skal undtages for vurdering eller værdiansættes til nul (0,00). Dette skyldes, at grunden aktuelt er eksproprieret og at ejer derved ikke har råderet over grunden og at arealet ikke kan anvendes til det formål, som er udlagt i den vedtagne lokalplan.
En potentiel køber vil som udgangspunkt med stor sandsynlighed gøre gældende, at det i udgangspunkt er forventeligt, at anlægsarbejderne kan blive forsinket, således at grundarealet på vurderingstidspunktet og en længere årerække frem ikke kan anvendes henset til den relative store potentielle usikkerhed om, hvornår de planlagte anlægsarbejder bliver afsluttede. Omsætteligheden af grunden vurderes derfor at være særdeles begrænset indtil metroarbejderne er afsluttet.
Sekundært er det gjort gældende at anvendelse som arbejdsareal til Metrobyggeri kan sammenlignes med arealer udlagt til trafikkorridor, og således skal værdiansættes svarende til afgørelse truffet af LSR (11-04049) svarende til 100 kr. pr m2 (2008 niveau)
Den fremsatte påstand fastholdes. "
I forbindelse med Skatteankestyrelsens udsendelse af oprindelig sagsfremstilling og forslag til afgørelse af 4. oktober 2019 har repræsentanten den 18. november 2019 fremkommet med indsigelse hertil. Det fremgår således bl.a. af indsigelsen:
"Landsskatteretten har tidligere truffet afgørelser, hvor man i de trufne afgørelser for den fastsatte grundværdi skelner imellem, hvorvidt anvendelsen af ejendommen berettiger til, at man kan fratrække moms eller ej, altså hvorvidt er er tale om grundarealer til boliger (moms tillægges) eller til erhvervsmæssig anvendelse (moms kan fratrækkes). Der henvises til vedlagte afgørelser SKM2017.730.LSR og SKM2018.441.LSR.
For god ordens skyld bemærkes endvidere, at moms på byggegrunde blev indført i 2011.
· Anvendte reference handler:
[…]
Lokalplan for området blev bekendtgjort i 2001 og området var generelt stort set færdigudviklet i 2008, hvor de tidligere […] arealer blev omdannet til boliger- og service erhverv.
Når området anvendes som reference, skal der således tages behørig hensyn til, at grundarealer i området generelt er værdiansat henset til at området er færdigudviklet og i byggemodnet stand henset til afsluttede arbejder for etablering af den overordnede infrastruktur, anlæg af ny forsyning samt veje og pladser, ligesom generelle gener i form af støj fra byggefelter samt øget trafikbelastning til arbejdsarealerne generelt ikke længere er forekommende.
[…], Adresse Y1 (2006)
Arealet er beliggende i den nordlige del af området, som udgjorde den sidste etape i områdets udvikling.
Samlet bygningsareal udgør 10.756 etagem2, hvoraf boligareal udgør 4.607 m2 (43%).- hvorved bolig-andel er noget højere end det forudsatte i […] (25%)
Handelspris DKK 6.503 (som dog er fra før Finanskrisen) er højere end de efterfølgende faktiske handelspriser i […] kvarteret.
[…], Adresse Y3 (2014)
Arealet udgjorde det ene af 2 sidste byggefelter i området, beliggende i den nordlige del af området, hvor den samlede byggemodning for området som helhed var afsluttet.
Der er tale om en erhvervsbygning, hvor der i værdiansættelsen skal tages hensyn til, at moms kan fratrækkes.
Tinglyst købesum 97,380 mio. er incl. moms, og udgør således 7.493 / 1,25 ex. moms = DKK 5.994 (men, område i færdig udviklet og byggemodnet stand)
Handelspris er højere end de faktiske handelspriser i […] Kvarteret.
[…], Adresse Y2 (2011)
Der er tale om et areal, der er beliggende i et område der er færdigudviklet og byggemodnet i sin helhed.
Samlet bygningsareal udgør boligareal 1.631 etagem2 (100%) og handelspris DKK 6.503 (boliger) kan derfor som udgangspunkt ikke anvendes som reference til nærværende ejendom.
[…] kvarteret
a) Kortbilag 1 med angivelse af byggefelter (reference ejendomme) i […] kvarteret
b) Kortbilag 2, byggefelter i […] (eksproprieret og udlagt til Metro arbejdsarealer)
c) […] delområder, hvor der nedenfor henvises til reference handler i delområde II
d) Ved vurderingen i 2014 var […] kvarteret (hvorfra der henvises til referencehandler) endnu ikke udviklet eller byggemodnet, idet byggemodningen aktuelt stadigvæk pågår, med en række gener i form af bl.a. larm og tung trafik. På vurderingstidspunktet (2014) havde H1 opgjort de samlede byggemodningsomkostninger til at udgøre 245 mio. for arealer ex. […], hvilket svarer til en manglende byggemodning på DKK 1.052 (incl. moms) pr. etagem2 byggeret for boliger og DKK 842 pr. etagem2 byggeret for erhverv
Der henvises til købsaftaler (sendes i separat mail pga. fil-størelser) hvoraf fremgår at H1 generelt er forpligtet til for egen regning af gennemføre anlæggelse af infrastruktur, pladser, veje, stræder m.m udenfor de solgte byggefelter.
e) Reference - faktiske handler delområde II - udarbejdet excel fil, vedhæftet.
Størstedelen af de faktiske handler i delområde II udgør byggefelter, der anvendes til boliger, hvor der således skal tages hensyn til, at erhvervsarealer generelt handles med lavere prissætning end boligarealer.
| | Bygge-
modnet
stand | Kr. pr. etagem2 | Manglende bygge-
modning | Kr. pr. etagem2 |
| […] refe-
rence-
handler,
delom-
råde II | Solgte
grund-
arealer boliger
ex. Moms | 140.591.400 | 4.290 | -842 | 3.449 |
| Boliger
incl.
Moms | Incl.
Moms | 175.739.250 | 5.363 | -1.052 | 4.311 |
| Erhverv
ex. Moms | Solgte
grund-
arealer, erhverv
ex. Moms | 5.420.800 | 3.196 | -842 | 2.355 |
- […] (hvor nærværende ejendom er beliggende)
Der fremgår følgende anvendelses-bestemmelser i det vedtagne plangrundlag, lokalplan […] §3 Anvendelse:
Stk. 1. Anvendelse af området: Området fastlægges til serviceerhverv, såsom administration, liberale erhverv, butikker, restauranter, hoteller, erhvervs- og fritidsundervisning, grundskoleundervisning samt håndværk og andre virksomheder, der naturligt kan indpasses i området. Indtil 25 procent af etagearealet i lokalplanområdet som helhed kan anvendes til helårsboliger.
Når prissætning fra referencehandler skal anvendes, skal der således tages behørigt hensyn til, at der skal foretages vægtning i forhold til anvendelsen 25% boliger og 75% erhverv, ligesom der skal henses til, hvorvidt handelspriser er incl. eller ex. moms.
Når Skatteankestyrelsen foreslår, at anvendt prissætning i […] skal udgøre DKK 5.500 pr. etagem2 byggeret svarer dette til, at der anvendes en prissætning, der er højere end faktiske handelspriser for boliger, hvorfra moms dog skal fratrækkes, idet der endvidere ikke et taget hensyn til, at arealerne på vurderingstidspunktet endnu ikke var byggemodnet.
| […] - anvendt prissætning | Reference salgspriser | Anvendelsesbestemmelser lokalplan […] | Vægtet prissætning kr. pr. etagem2 |
| Boliger incl. moms | 5.363 | 25 % | 1.341 |
| Erhverv ex. moms | 3.196 | 75 % | 2.397 |
| Anvendt etageareal, byggemodnet stand | | | 3.738 |
| Nedslag for manglende byggemodning | | | |
| Boliger incl. moms | -1.052 | 25 % | -263 |
| Erhverv ex. moms | -842 | 75 % | -631 |
| Reduktion i anvendt prissætning | | | -894 |
| Værdiansættelse, ej byggemodnet | | | 2.844 |
For værdiansættelse af nærværende påklagede ejendom skal der endvidere tages behørigt hensyn til, at arealet er eksproprieret til Metrobyggeri - hvilket der i modtaget forslag er indregnet med et nedslag på 50%."
Landsskatterettens afgørelse
Indledningsvis bemærkes, at når der i det følgende henvises til vurderingsloven, er dette en henvisning til dagældende lov om vurdering af landets faste ejendomme, jf. lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013 med senere ændringer.
Af vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 6, fremgår følgende:
"§ 3. Året efter den almindelige vurdering foretages der omvurdering
6) af ejendomme, for hvilke ejendomsværdien eller grundværdien må antages at være steget eller faldet som følge af ændrede planforhold. "
Landsskatteretten finder, at betingelsen for at foretage årsomvurdering af ejendommen er opfyldt, henset til at der er vedtaget en ny lokalplan for området, som er bekendtgjort den […].
Ved omvurderingen er vurderingsterminen 1. oktober i det år, hvori vurderingen foretages. Ejendommens tilstand på vurderingstidspunktet lægges til grund ved omvurderingen. Omvurderingen foretages ud fra prisforholdene pr. 1. oktober ved den senest forudgående almindelige vurdering. Det fremgår af vurderingslovens § 3, stk. 4.
Retten bemærker, at det seneste år, hvor der blev foretaget en almindelig vurdering, var i vurderingsåret 2012. Retten finder derfor, at ejendommen skal ansættes efter prisforholdene pr. 1. oktober 2012.
Undtagelse fra vurdering
Selskabets repræsentant har gjort gældende, at ejendommen skal undtages fra vurdering, henset til at ejendommen i anlægsperioden reelt ikke er byggeretsgivende.
Ejendommen skal ifølge det gældende plangrundlag samt aftale af 2. maj 2014 mellem selskabet, Metroselskabet I/S og Københavns Kommune midlertidigt anvendes til arbejdsareal i forbindelse med anlæggelsen af metro til […]. Aftalen indebærer, at store dele af ejendommen skal anvendes til metroarbejdsplads frem til december 2019.
Af vurderingslovens § 7, stk. 1, nr. 1-6, fremgår følgende:
"Undtaget fra vurdering er:
1) Kirker og kirkegårde,
2) De staten, regionerne og kommunerne tilhørende torve, gader, veje og parkanlæg bortset fra arealer, der udnyttes erhvervsmæssigt,
3) Befæstningsanlæg bortset fra arealer og bygninger inden for befæstningsanlæggets rammer, der udnyttes erhvervsmæssigt,
4) Fyranlæg,
5) Jernbaneanlæg, havne-, kanal- og lufthavnsanlæg, der i henhold til reglementariske bestemmelser er til benyttelse af almenheden, for så vidt arealerne og bygningerne direkte tjener eller er bestemt til at tjene trafikkens formål. Det samme gælder under de i 1. pkt. nævnte betingelser for rutebilstationer, der betjener publikum på flere busruter, der udfører rutetrafik med tilladelse i medfør af lovgivningen om buskørsel. Stations-, administrations-, værkstedsbygninger og lignende bygninger med tilhørende grund skal ikke vurderes, selv om bygningen og grunden til dels også benyttes til andre formål,
6) De grunde, bygninger og anlæg på Københavns Frihavns område, som omfattes af § 7, stk. 1, i lov nr. 141 af 31. marts 1960 om Københavns Frihavn."
Retten finder, at der ikke er hjemmel efter dagældende vurderingslovs § 7 til at undtage ejendommen fra vurdering. Retten har ved vurderingen lagt vægt på, at der er tale om en midlertidig anvendelse af en del af ejendommen til arbejdsplads i forbindelse med anlæggelsen af metro til […].
Ejendommen kan heller ikke undtages som følge af, at arealerne direkte tjener eller er bestemt til at tjene trafikkens formål, idet arealet alene tjener til brug for Metroselskabet I/S under anlæggelsen af metroen til […].
Retten kan således ikke tiltræde selskabets principielle påstand om, at ejendommen skal undtages fra vurdering.
Grundværdi
Det følger af vurderingslovens § 6, 1. pkt., at vurderingen skal foretages på grundlag af værdien i handel og vandel. Af vurderingslovens § 13, stk. 1 og 2, fremgår endvidere:
"§13. Ved grundværdien forstås værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en økonomisk god anvendelse.
Stk. 2. Ved ansættelsen af grundværdien skal der tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter. "
Grundværdien ansættes til det beløb, som efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse, i hvilken henseende hensyn må tages såvel til ejendommens form og størrelse som til udstyknings- og omlægningsmuligheder, jf. vurderingslovens § 16.
Bestemmende for denne handelsværdi er bl.a. den retlige udnyttelsesmulighed af grundarealet og prisniveauet på ejendomsmarkedet på vurderingstidspunktet.
SKAT har ved årsomvurderingen pr. 1. oktober 2014 ansat grundværdien til 32.550.800 kr. Grundværdien er ansat efter etagearealprincippet med en bebyggelsesprocent på 185 og en etagearealpris på 3.400 kr.
Grundværdien er ansat ud fra etagearealprincippet, hvorefter grundværdien beregnes som summen af den ifølge planlægningen maksimale tilladte bebyggelsesprocent × etagearealprisen × grundens faktiske areal i kvadratmeter.
Etagearealprincippet kan anvendes i områder med etagebebyggelse. Ved etagebebyggelse forstås bebyggelse i to etager eller derover.
Princippet er et vurderingsteknisk hjælpemiddel, men bedømmelsen af grundens værdi beror på et konkret skøn.
Retten bemærker, at ejendommen er omfattet af Lokalplan nr. […]. Ejendommen er beliggende i delområde 1 og er udlagt til blandet bolig og erhverv med mulighed for etagebyggeri. Retten finder på denne baggrund, at grundværdien kan ansættes efter etagearealprincippet.
Ud fra det foreliggende plangrundlag er det ikke muligt at beregne bebyggelsesmuligheden specifikt for ejendommen, men retten bemærker, at lokalplan nr. […] fastslår, at der kan opføres sammenlagt 55.000 m2 etagebebyggelse indenfor underområde I, som ejendommen er omfattet af. Retten bemærker endvidere, at ejendommen omfatter to byggefelter, hvor det første byggefelt i sin helhed ligger indenfor ejendommens grænser, og det andet byggefelt ligger delvist indenfor ejendommens grænser.
Henset til at plangrundlaget ikke nærmere fordeler byggeretterne i delområdet på de enkelte ejendomme, men alene har en maksimalt tilladt bebyggelsesprocent for delområdet, finder retten ud fra en konkret vurdering af sagens faktiske omstændigheder, at der ved ansættelsen kan henses til arealopgørelsen, som H1 har udarbejdet. Retten har ved denne vurdering særligt henset til, at Københavns Kommune oplyser, at de som offentlig myndighed har tiltrådt den af H1 foretagne fordeling af byggeretter, og at det er kommunen, som har den endelige kompetence til fordeling af byggeretter, herunder godkendelse af de endelige projekter inden for delområdet.
Retten finder det således sandsynliggjort, at ejendommens maksimalt tilladte retlige bebyggelsesmulighed i ubebygget stand udgør 10.649 etagem2.
Metrobyggeri
Som anført ovenfor er ejendommen midlertidigt udlagt til anvendelse som arbejdsplads i forbindelse med anlæggelsen af metro til […] frem til udgangen af 2019. Selskabet har i den forbindelse oplyst, at grunden er eksproprieret uden vederlag, og at selskabet ingen råderet har over grunden i den periode, hvor metrobyggeriet står på.
Selskabet har gjort gældende, at arealerne, mens etableringen af metroen pågår, alene i bedste fald bør ansættes som trafik korridor og således vurderes derefter. Retten bemærker, at SKAT ved agterskrivelse af 25. august 2016 har foreslået at give et nedslag på 50 % i grundværdiansættelsen, henset til at der er tale om en byrde af offentligretlig karakter. Ved vurderingen har SKAT lagt vægt på den indgåede aftale mellem Metroselskabet I/S, H1 og Københavns Kommune om arealer til brug for Metroselskabet som midlertidig arbejdsplads m.v. i forbindelse med udvidelsen af [metroen] til […].
Retten vurderer, at der er tale om en byrde af offentligretlig karakter, som kan have betydning for grundens værdi frem til byggeriets afslutning, hvor der igen er almindelig råderet over ejendommen.
Fremlagte betingede købsaftaler
Det fremgår af de fremlagte betingede købsaftaler, at H1 forestår og bekoster anlæggelse af infrastruktur, pladser, stræder m.m. uden for ejendommen. Repræsentanten har gjort gældende, at der ved ansættelse af ejendommens grundværdi skal henses til disse handler, herunder at sælger - H1 - i henhold til disse aftaler generelt er forpligtet til at afholde udgifter til anlæggelse af infrastruktur m.v. uden for ejendommene.
Retten bemærker hertil, at H1 som […] har en særlig interesse og forpligtigelse til at forestå byudvikling af mere generel karakter i området omkring […].
Der gælder generelt for aftalerne et forbud mod videresalg i ubebygget stand.
Det følger endvidere af de fremlagte betingede købsaftaler, med undtagelse af matr.nr. […], at Københavns Kommune eller H1 skal overtage en del af de planlagte byggerier som en del af aftalegrundlaget for de indgåede betingede handler. For matr. nr. […] er H1 dog ligeledes forpligtet til at tilbagekøbe en del af grundarealet.
Vilkår af denne karakter kan efter rettens vurdering ikke anses som almindelige vilkår i en fri handel mellem uafhængige parter.
Moms på salg af sammenlignelige ubebyggede grunde
Reglerne om moms på erhvervsmæssig levering af byggegrunde og særskilt levering af en bebygget grund mv. blev indført ved lov nr. 520 af 12. juni 2009 med virkning fra den 1. januar 2011. Af momslovens § 13, stk. 1, nr. 9, litra b, fremgår, at levering af en byggegrund, uanset om den er byggemodnet, og særskilt levering af en bebygget grund anses for momspligtig levering af fast ejendom.
I forbindelse med vedtagelse af reglerne om moms på levering af byggegrunde blev der ikke foretaget ændringer af vurderingsnormen i dagældende lov om vurdering af landets faste ejendomme. Det er som følge heraf rettens opfattelse, at der ved vurdering af grundens værdi i handel og vandel i henhold til vurderingslovens § 6 ikke bør henses til eventuel moms ved levering af fast ejendom.
Vurderingen skal foretages på baggrund af de i vurderingslovens § 39, stk. 1, nævnte registre, herunder tinglysningssystemet.
Repræsentanten henviser i denne forbindelse bl.a. til Landsskatterettens afgørelse af 19. september 2017, offentliggjort som SKM2017.730.LSR. Ved denne afgørelse ansatte retten ejendomsværdien for en påklaget byggegrund på baggrund af en konkret konstateret handelspris, ekskl. moms, for den påklagede ejendom. Retten lagde ved afgørelsen vægt på, at det under sagens behandling var godtgjort af momsangivelser fra såvel det købende og det sælgende selskab, at momsen var indbetalt af sælger og modsat afløftet af køber i forbindelse med handlen af den påklagede ejendom.
Retten skal hertil bemærke, at det ikke ud fra de offentligt tilgængelige oplysninger i tinglysningssystemet eller af Vurderingsstyrelsens SVUR-system er muligt at konstatere, om der ved en given handel af en sammenlignelig ejendom efterfølgende indgår moms i den registrerede handelspris.
Prisniveauet ved handler af sammenlignelige ubebyggede grunde/byggeretter, herunder om det konkret kan konstateres, at der i forbindelse med handlen indgår moms i den registrerede handelspris, indgår som et delelement af det vurderingsmæssige skøn ved ansættelsen af en ejendoms grundværdi på lige fod med andre elementer, såsom beliggenhed, grundens beskaffenhed, handelstidspunkt i forhold til vurderingen og plangrundlag.
Idet vurderingen af grundværdien skal foretages på grundlag af værdien i handel og vandel, jf. vurderingslovens § 6, 1. pkt., har retten lagt vægt på de af retten fremhævede referencesalg af ubebyggede grunde vurderet efter etagearealprincippet, udlagt til blandet bolig og erhverv, i København […] og […] for perioden 1. januar 2006 til 31. december 2015.
Repræsentanten har under sagens behandling gjort gældende, at den til tinglysningssystemet indberettede handelspris for ejendommen Adresse Y3 inkluderer moms, således at den konstaterede handelspris pr. etagem2 rettelig udgør 5.994 kr. ekskl. moms. Det er dog ikke ud fra sagens oplysninger, herunder oplysninger fra tinglysningen eller repræsentantens partsindlæg, muligt at verificere dette.
For så vidt angår beliggenheden ligger alle, undtagen Adresse Y2, nær […] som den påklagede ejendom. Retten finder i den forbindelse, at den påklagede ejendom har en attraktiv beliggenhed til erhvervsformål, henset til at den påklagede ejendom ligger på […] med gode tilkørselsmuligheder. Retten bemærker desuden, at Adresse Y2 er handlet ca. 1 år og 5 måneder før vurderingstidspunktet.
Efter en samlet konkret vurdering af de særegne forhold, som gør sig gældende for den påklagede ejendom, samt det af repræsentanten oplyste, finder retten, at etagearealprisen for den påklagede ejendom passende kan ansættes til 2.750 kr. ved den påklagede vurdering.
Ved vurderingen har retten lagt vægt på det konstaterede handelsprisniveau for sammenlignelige ejendomme i området udlagt til blandet bolig og erhverv.
Retten har endvidere i særlig grad henset til, at ejendommen frem til udgangen af 2019 er midlertidigt udlagt til metrobyggeri, hvor ejeren ingen råderet har over grunden i den periode, hvor metrobyggeriet står på. Retten finder, at dette har en negativ effekt på grundens værdi på vurderingstidspunktet, således at etagearealprisen frem til metrobyggeriets færdiggørelse bør ansættes lavere sammenlignet med de øvrige ejendomme i lokalplansområdet.
På denne baggrund finder retten, at grundværdien pr. 1. oktober 2014 kan ansættes således:
Maksimalt tilladt etageareal 10.649 m2
Etagearealværdi 10.649 m2 x 2.750 kr. 29.284.750 kr.
Grundværdien afrundet 29.284.800 kr.
Retten nedsætter den af SKAT ansatte grundværdi pr. 1. oktober 2014 fra 32.550.800 kr. til 29.284.800 kr.