Klagen vedrører omberegnet grundværdi pr. 1. januar 2002, samt fastsættelse af fradrag for forbedringer og beregning af værdiforøgelsen efter byggemodning med henblik på at opgøre det maksimale fradrag for forbedringer for vurderingsårene 2002 og 2003.

Omberegnet grundværdi
Landsskatteretten annullerer SKATs ansættelse af den omberegnede grundværdi, idet den er foretaget uden hjemmel i vurderingsloven og derfor er ugyldig.

Fradrag for forbedringer

Klagepunkt	Vurderingsankenævnets afgørelse	Klagerens opfattelse	Landsskatterettens afgørelse
Internt stianlæg	0 kr.	37.418 kr.	Stadfæstelse
Projektering og tilsyn for internt stianlæg	0 kr.	3.742 kr.	Stadfæstelse

Der godkendes ikke yderligere fradrag for forbedringer. Det samlede maksimale fradrag udgør fortsat 970.900 kr.

Opgørelse af værdiforøgelsen
Landsskatteretten stadfæster den af vurderingsankenævnet fastsatte råjordspris.

	Vurderingsankenævnets afgørelse	Klagerens opfattelse	Landsskatterettens afgørelse
2002	175 kr. pr. m2	64 kr. pr. m2	Stadfæstelse
2003	175 kr. pr. m2	68 kr. pr. m2	Stadfæstelse

Værdiforøgelsen efter byggemodning kan herefter opgøres som følger:

Vurderingsår	2002	2003
Grundværdi	1.113.200 kr.	1.168.900 kr.
Råjordsværdi	951.825 kr.	951.825 kr.
Værdiforøgelse (maksimalt fradrag)	161.375 kr.	217.075 kr.
Godkendt fradrag (afrundet)	161.400 kr.	217.100 kr.

Der godkendes herefter alene fradrag for forbedringer svarende til den maksimalt opgjorte værdiforøgelse med 161.400 kr. i 2002 og 217.100 kr. i 2003.

Faktiske oplysninger
Ejendommen er beliggende Adresse Y1, By Y1, matr.nr. […]. Ejendommens areal udgør 5.439 m², heraf udgør vej 620 m².

Der er på ejendommen etableret en enkelt bygning som anvendes til daginstitution, samt 3 udhuse. Ejendommen er registreret som bebygget fra 2004.

Ejendommen blev den 5. november 2001 udstykket fra matr.nr.  […], ejendomsnr. […].

Det fremgår af skøde af 10. september 2002, at klageren overtog ejendommen fra By Y2 Kommune som et ubebygget areal på 5.439 m². Købesummen var aftalt til en kvadratmeterpris på 240 kr., svarende til 1.305.360 kr.

Overtagelsesdagen var aftalt til den 15. i måneden, efter klageren havde fået godkendt skema B, dog senest den 31. december 2001.

Vedrørende byggemodning, fremgår følgende af skødets § 4:

"Byggemodning f.s.a. kloakering samt udgifter til forlængelse af [vejen, påklagede ejendom er beliggende på] anslået kr. 260.000 er indeholdt i nærværende købesum. Stikledninger føres frem til grundgrænsen. Køber betaler uden for købesummen etablering af kloakstik, kloaktilslutningsbidrag, vandtilslutningsbidrag og overkørsler.

Køber overtager kommende gæld vedrørende vand, vej, kloak, rensningsanlæg, gas og ledninger af enhver art. Sælger oplyser, at der på overtagelsesdagen ham bekendt ikke er pålignet ejendommen sådan gæld.

Udgifter til flytning af lyslederkabel er By Y2 kommune uvedkommende. "

Endvidere fremgår følgende af skødets § 5:

"Køber skal afholde udgiften til etablering af en offentlig og umatrikuleret, asfalteret sti bag ved grunden, parallelt med motorvejen i hele grunden længde. Stien skal udlægges i en bredde på 7 m, hvoraf de 3 m anlægges med asfalt. Der udføres dræn og belysning jf. principtegning. "

Ejendommen er omfattet af By Y2 Kommunes lokalplan […], vedrørende […], af […]. Det fremgår bl.a. heraf, at ejendommen skal anvendes til offentlige formål, i form af dag- og døgninstitutioner.

Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 20, og bygninger må kun opføres i to etager.

For så vidt angår ekstern byggemodning fremgår det af luftfoto, at ejendommen var ubebygget i 1999. Der var dog etableret bebyggelse i det omkringliggende område, ligesom den eksterne vej, X-stien, var etableret.

Af luftfoto fra 2002 fremgår, at [vejen, påklagede ejendom er beliggende på] er etableret, samt at der er påbegyndt bebyggelse på den påklagede ejendom.

Det fremgår endvidere af luftfoto, at en del af stianlægget på ejendommen er anlagt senest i 2004. Den del af den interne sti, som løber fra den eksterne sti "Y-stien" mod vest for ejendommen og ind på ejendommen fremgår først af luftfoto i 2006.

For så vidt angår intern sti, er der fremlagt dokumentation i form af "Oversigt over afvigelser på Byggesag: […] [vejen, påklagede ejendom er beliggende på] - værkstedsbygning", som er dateret den 28. januar 2004. Der er heri anført en budgetteret udgift på 375.000 kr. for "Friarealer". Der er ikke angivet et beløb under "forbrug".

Der er ligeledes angivet en budgetteret udgift på 190.350 kr. for "Anlæg af vej, fortov mv." Heller ikke her, kan udgiften genfindes under "forbrug".

Der er endelig anført en udgift på 958.930 kr. for "Teknisk rådgivning", og grundkøbesummen er angivet med et beløb på 1.305.360 kr.

Klageren har endvidere fremlagt en beregning foretaget via V&S-prisdatabogen, hvor udgifterne til etableringen af den interne sti er anslået til 37.418 kr.

Ejendommen er vurderet selvstændigt første gang den 1. januar 2002 med et areal på 5.439 m² og en grundværdi på 1.113.200 kr., svarende til en kvadratmeterpris på ca. 205 kr. Ejendommen var på daværende tidspunkt vurderet som et ubebygget areal.

Ejendommen er beliggende i vurderingskreds […], grundværdiområde […]. Grundværdiområdet var i 2002 angivet som et område til fritidsformål i byzone, som vurderes efter hektarprincippet. Den påklagede ejendom er dog vurderet efter kvadratmeterprincippet på baggrund af en kvadratmeterpris på 231 kr.

Grundværdien for den påklagede ejendom, som er vurderet efter kvadratmeterprincippet, er vurderet således i de påklagede vurderingsår:

2002: 1.113.200 kr.
2003: 1.168.900 kr.

Oplysninger om andre ejendomme
Ejendommen Adresse Y2 nr. a og b, matrikelnummer […], ejendomsnummer […], er beliggende ca. 1 km. fra den påklagede ejendom.

Grunden har et areal på 9.625 m2 og der er, jf. oplysninger fra BBR, på ejendommen opført et stuehus til landbrugsejendom, en stald til fjerkræ, samt to lader til halm, hø mv.

Ejendommen er vurderet efter kvadratmeterprincippet og er beliggende i vurderingskreds […], grundværdiområde […], som er er et område til fritidsformål i byzone.

Ejendommen er omfattet af partiel byplanvedtægt nummer […], gældende for et område af By Y1 by og sogn, vedtaget den […]. Det fremgår bl.a. heraf, at ejendommen skal anvendes til beboelse som tæt lav bebyggelse, i form af fritliggende parcelhuse. Lokalplanen regulerer bebyggelsens placering, men indeholder ingen konkret bebyggelsesprocent.

Ejendommen Adresse Y3, matrikelnummer […], ejendomsnummer […], består af en række ikke-sammenhængende arealer, beliggende hovedsageligt nord for den påklagede ejendom.

Grunden, der er ejet af By Y2 kommune, har et areal på 45.204 m², og ejendommen er registreret som et ubebygget areal.

I de påklagede vurderingsår var ejendommen registreret som et ubebygget landbrugslod og grundværdien var i 2002 fastsat efter hektarprincippet til 74.600 kr. for arealet på 45.293 m².

Ejendommen er omfattet af flere forskellige lokalplaner, men der er ingen lokalplan der indeholder en samlet regulering af det omhandlede område.

Vurderingsankenævnets afgørelse
Omberegnet grundværdi
Den omberegnede grundværdi pr. 1. januar 2002 er ansat efter kvadratmeterprincippet og specificeret således:

Kvadratmeterpris	4.819 m2 × 231 kr.		1.113.189 kr.
Vejareal	620 m2 × 0 kr.		0 kr.
Grundværdi i alt			1.113.189 kr.
Omberegnet grundværdi afrundet			1.113.200 kr.

Som begrundelse er anført:

"Omberegning af grundværdien

Den omberegnede grundværdi står til samme værdi som grundværdien 1.1.2002.

Rådgiver har i påstandsrevisionen anført, at den korrekte kvadratmeterpris skal være 160 kr. i 2001 og ikke 231 kr., som den er ansat til af Skat. Rådgiver henviser til ejd.nr. [Adresse Y2 a og b].

Nævnet skal anføre, at for at opnå et korrekt sammenligningsgrundlag for kommunens beregning af ejendomsskat (grundskyld) for 2003 skal der ske en omberegning af grundværdien for tidligere år som følge af, at ejendommen er en nyopstået ejendom.

Det betyder, at der ved ændringer i grundens areal eller planforhold reguleres eller omberegnes værdien i dette år. Der skal således ske en beregning af, hvad grunden ville have stået til, hvis den havde eksisteret i tidligere år.

Det er således alene værdiansættelsen af grunden i 2001 der er uenighed om, og ikke at der skal ske en omberegning.

Rådgiver henviser til ejd. [Adresse Y2 a og b]. Denne ejendom er beliggende på Adresse Y2 i et andet grundværdiområde, og står til 160 kr. pr. kvm. både i 2001 og 2002. Denne ejendom finder nævnet ikke er sammenlignelig.

Nævnet har på [vejen, påklagede ejendom er beliggende på] fundet 3 ejendomme, hvor der var en vurdering både i 2001 og i 2002.

Nævnet henviser til [ejendomsnr.], til [ejendomsnr.] og til [ejendomsnr.]. Alle tre stod til de samme kvm. meter priser i 2001 som i 2002.
Den 1. stod til 210 kr. i 2001 og 2002
Den 2. stod til 230 kr. i 2001 og 2002 og
Den 3. stod til 231 kr. i 2001 og 2002.

Nævnet finder derfor ikke, at der har været en værdistigning af områdepriserne fra 2001 til 2002.

Nævnet finder derfor ikke anledning til at ændre på den omberegnede grundværdi i 2001, men fastholder Skat´s ansættelse til 1.113.200 kr.

Rådgivers indsigelser giver ikke anledning til ændringer. Rådgiver har ikke dokumenteret eller sandsynliggjort, at der har været en værdistigning i området, og nævnet fastholder dermed den allerede fastsatte omberegnede grundværdi for 2001."

Fradrag for forbedringer
Der er ikke godkendt fradrag for udgifter til intern sti eller projektering og tilsyn i forbindelse hermed.

Som begrundelse er anført:

"Stianlæg.
SKAT har ikke godkendt fradrag for stianlæg.

Rådgiveren har opgjort udgifter til stianlæg til 300.000 kr.

Nævnet skal bemærke, at i henhold til SKM2012.112.VLR, kan der godkendes fradrag for udgifter til etablering af hovedstier til betjening af dele af ejendommen i tilfælde af udstykning.
Hvis stierne imidlertid anses for anlagt til brug for bygningerne, er der ikke fradrag for udgifte til anlæg af disse.

Det fremgår af skødets § 5, at køber skal afholde udgifter til den hovedsti, der jf. lokalplanen skal anlægges bag ejendommen mod [motorvejen].

Nævnet er derfor ikke i tvivl om, at afholdte udgifter hertil er fradragsberettigede. Af luftfoto over ejendomme ses stien at være 4 m bred og 175 m lang. Stien er belagt med asfalt og anlagt i 2002, hvorfor nævnet skønner udgiften til ca. 244.000 kr.

Af oversigt vedr. afvigelser fremgår en udgift til anlæg af vej, fortov mm. på 190.350 kr.
Det fremgår af sagens oplysninger, at der i købesummen er indeholdt 260.000 kr. til forlængelse af [vejen, påklagede ejendom er beliggende på]. Herudover fremgår ikke oplysninger om anlæg af veje.
Da grundkøbesummen i skema med afvigelser stemmer med skødet, dvs. der ikke er sket reduktion med det indeholdte vejbidrag, er det nævnets opfattelse, at den i oversigt med afvigelser på byggesag anførte udgift på 190.350 kr. vedrører anlæggelse af stien mod motorvejen.

SKAT har medtaget denne udgift i det ansatte fradrag for vej, jf. SKATs begrundelse i afsnit 3.

Da nævnet ikke finder, der er afholdt fradragsberettigede udgifter til anlæggelse af vej udover forlængelsen af [vejen, påklagede ejendom er beliggende på], er der allerede i det af SKAT ansatte fradrag medtaget udgifter til anlæggelse af sti med 190.350 kr.

Nævnet godkender derfor ikke yderligere fradrag for anlæggelse af stier jf. vurderingslovens § 17, idet øvrige anlagte stier på ejendommen ikke kan betragtes som hovedstier til betjening af ejendommen i tilfælde af udstykning. De anlagte stier betjener bygningerne, hvorfor de ikke anses at have en værdiforøgende effekt på grundens værdi i ubebygget stand. Stierne sikrer adgangen til boligerne fra parkeringsområdet. Såfremt bygningerne var opført på anden måde på grunden, ville stierne på ejendommen ligge anderledes, og blev bygningerne fjernet, anser nævnet det for sandsynligt, at stierne ville blive omlagt.

Rådgiver indsigelse giver ikke anledning til ændring, da nævnet fortsat er af den overbevisning, at de interne stier er anlagt for at betjene bygningerne, og ikke ville forøge grundens handelsværdi i ubebygget stand. "

(…)

Projektering og tilsyn
SKAT har ikke godkendt fradrag for forbedringer for udgifter til projektering og tilsyn.

Udgifter til projektering og tilsyn er af rådgiveren opgjort til 287.679 kr.

Nævnet finder, at der kan godkendes fradrag for forbedringer i grundværdien for udgifter til projektering og tilsyn, og efter en konkret vurdering af de foreliggende oplysninger finder nævnet, at fradrag for projektering og tilsyn kan ansættes skønsmæssigt til ca. 10 % af anlægsudgifterne til anlæg af veje eller i alt 45.000 kr., jf. vurderingslovens §§ 17 og Landsskatterettens kendelse af 3. december 2009.

Nævnet har ved skønnet henset til hvilke hovedanlæg, der må antages at have medført udgifter til projektering og tilsyn, og som der er godkendt fradrag for samt til, at der allerede er godkendt særskilt fradrag for forbedringer i grundværdien for udgifter til landinspektør.

Nævnet ansætter derfor fradrag for forbedringer i grundværdien for udgifter til projektering og tilsyn til i alt 45.000 kr., jf. vurderingslovens §§ 17.

Fradraget for forbedringer i grundværdien udgør herefter samlet 970.900 kr. (afrundet), jf. vurderingslovens §§ 17."

Opgørelse af værdiforøgelsen
Vurderingsankenævnet har fastsat råjordsprisen til 175 kr. pr. m² i 2002-niveau.

Som begrundelse er følgende anført:

"Godkendt fradrag i grundværdien for forbedringer
Der er godkendt fradrag i grundværdien for forbedringer på i alt 970.900 kr.

Klagers rådgiver anmoder om, at råjordsprisen skønsmæssigt ansættes til 20 kr. pr. m2 i 2002.
Nævnet har undersøgt områdeprisen i 2002, og denne er 231 kr., hvilket også er grundens områdepris i 2002.

Nævnet er enig med rådgiveren i, at råjordsprisen ikke kan findes på baggrund af vurderingen af ejendommen, som den påklagede ejendom er udstykket fra. Denne ejendom er et engareal, udlagt til offentlige formål og beliggende udenfor støjvolden, altså direkte op til [motorvejen]. Ejendommene er derfor ikke sammenlignelige.

Der er derfor ikke faste holdepunkter for fastsættelse af råjordsprisen, hvorfor nævnet fastsætter prisen efter et skøn.

Nævnet er herefter, jf. SKM2009.222.LSR af den opfattelse, at der skal foretages et meget forsigtigt skøn, idet ejendommens beliggenhed og fastlagte anvendelse er speciel. Der skal i den konkrete sag tillige tages hensyn til købsprisen i 2002 på 240 kr./m2, idet der heri er medtaget nogle byggemodningsomkostninger.
Hele området er overordnet byggemodnet fsv. angår infrastruktur og forsyning, og planforholdene er fastlagt. Disse forhold øger handelsprisen på en "rå grund" i forhold til samme grund beliggende i et område uden disse forhold.

Nævnet har undersøgt samtlige handler af ubebyggede grunde i vurderingskreds […]. Der er ikke solgt grunde i grundværdiområdet. Den gennemsnitlige kvadratmeterpris i 2002 er 400 kr./m2 for ejendomme, der ikke ligger i landzone.

På baggrund af en samlet bedømmelse af ovenstående er det nævnets opfattelse, at SKATs skøn af råjordsprisen på 181 kr./m2 er i overkanten. Vurderingen af råjorden i 2002 udgør herefter afrundet 5.439 m2 x 175 kr. = 951.825 kr. Nævnet skønner således råjordsprisen i 2002 til 175 kr./m2.

Råjordens værdi skal følge udviklingen i områdeprisen for den udstykkede grund, jf. Landsskatterettens kendelse af 21. november 2006, og nævnet finder, at ovennævnte værdi skal reguleres på samme måde.

Jf. vurderingen har matriklen skiftet område fra 2002 og 2004 til 2006, men områdepriserne findes anvendelige.

Stigning af områdepriser fremgår af skemaet nedenfor:

	2002	2004	2006
Pris pr. m2	231	410	500
Stigning i forhold til 2002		77,5 %	116,4 %
Udvikling i råjordspris	951.825	1.689.489	2.059.750

Værdistigningen for de påklagede år kan herefter opgøres således:

	2002	2003	2004	2006
Grundværdi	1.113.200	1.168.900	1.975.800	2.409.500
Jordens pris	-951.825	-951.825	-1.689.489	-2.059.750
Værdistigning afrundet	161.400	217.100	286.300	349.800
			Tilbagekaldt	Tilbagekaldt

Fradrag i grundværdien for forbedringer kan max. godkendes med 161.400 kr. ved vurderingen pr. 1. januar 2002.

Fradrag i grundværdien for forbedringer kan max. godkendes med 217.100 kr. ved vurderingen pr. 1. oktober 2003.

Fradraget godkendes med henvisning til vurderingslovens § 17 og 18.

I indsigelsen har rådgiver henvist til 8 kendelser fra LSR. Alle er fra 2009 og frem til 25. november 2010, og rådgiver anfører på den baggrund, at råjordsprisen typisk ligger på under 50 kr. pr. m².

Sekretariatet kan henvise til 3 LSR kendelser bl.a. fra 3.11.2011 (08-01115) hvor råjorden i 1999 blev ansat til 160 kr. pr. m² baseret på købsprisen.

Ligeledes LSR fra 6.6.2011 (08-00286) hvor råjorden efter et skøn blev ansat til 160 kr. pr. m².

Og endelig LSR fra 21.1.2013 (06-0181095) hvor råjorden i 1989 blev ansat til 120 kr. pr. m2 og fremskrevet til 215 kr. pr. m2 i 2001.

Der er ikke fremført nye faktiske oplysninger, og nævnet fastholder således en råjordspris på 175 kr. pr. m² i 2002.

Indsigelserne giver således ikke anledning til ændringer. "

Klagerens opfattelse
Omberegnet grundværdi
Der er nedlagt påstand om at den omberegnede grundværdi i 2002 ansættes til 771.040 kr. på baggrund af en områdepris på 160 kr.

Til støtte for påstanden er anført:

" Omberegnede grundværdi 2002
Vurderingsloven § 33, stk. 18 er sålydende:

"Når en ny ejendom bliver omfattet af pligten til at betale grundskyld, jf. kapitel 1 i lov om beskatning til kommunerne af faste ejendomme, foretages ved den almindelige vurdering eller omvurderingen efter § 3 en yderligere ansættelse af grundværdien. Er den nye ejendom udskilt fra en ejendom, der er omfattet af pligten til at betale grundskyld (den udstykkede ejendom), omfatter denne ansættelse grunden under hensyn til de for denne gældende anvendelses- og planforhold og foretages på det niveau, som gælder for vurderinger af den udstykkede ejendom det seneste år, hvor grundværdien efter fradrag for forbedringer og reduktion for fritagelser for grundskyld, jf. nævnte lovs § 1, stk. 2, nr. 1, udgjorde den afgiftspligtige grundværdi. Har den nye ejendom hidtil været undtaget fra vurdering, jf. § 7, stk. 1, eller er vurdering undladt, jf. § 7, stk. 2, omfatter denne ansættelse grunden under hensyn til de for denne gældende anvendelses- og planforhold og foretages på det niveau, som gælder for vurderinger af omliggende ejendomme af den pågældende art det seneste år, hvor grundværdien for disse efter fradrag for forbedringer og reduktion for fritagelser for grundskyld, jf. nævnte lovs § 1, stk. 2, nr. 1, udgjorde den afgiftspligtige grundværdi."

Da ejendommen er vurderet første gang i 2002, skal der ske omberegning af grundværdien til det niveau, der var basisåret for de omkringliggende sammenlignelige ejendomme. Derved får grundskatteloftet samme virkning for klagers ejendom som for de omkringliggende ejendomme.

Klager er enig med Vurderingsankenævnet i, at det eneste der er uenighed om i nærværende sag i forhold til den omberegnede grundværdi, jf. vurderingslovens § 33, stk. 18, er selve værdiansættelsen i forhold til grundspecifikationerne for de sammenlignelige omkringliggende ejendomme.

Vurderingsankenævnet har for 2001 og 2002 stadfæstet Vurderingsmyndighedens ansættelse af klagers grundværdi til 1.113.200 kr. i begge år under henvisning til grundspecifikationerne for følgende ejendomme:

Nævnet henviser til [ejendomsnr.], til [ejendomsnr.] og til [ejendomsnr.]. Alle tre stod til de samme kvm. meter priser i 2001 som i 2002.
Den 1. stod til 210 kr. i 2001 og 2002
Den 2. stod til 230 kr. i 2001 og 2002 og
Den 3. stod til 231 kr. i 2001 og 2002.

Samt afvist anvendelse af grundspecifikationerne for den af klager påberåbte ejendom, ejendomsnr. [Adresse Y2 a og b], under henvisning til, at ejendommen ikke er beliggende i samme grundværdiområde og derfor ikke er sammenlignelig. Klager gør gældende, at ovenstående ejendomme ligeledes ikke er en del af grundværdiområdet […] for klagers ejendom, og derfor heller ikke sammenlignelige.

Henset til, at der ikke er relevante sammenlignelige ejendomme i samme grundværdiområde og henset til at klagers ejendom er beliggende i første parket til [motorvej], må tilsvarende beliggenhed være det vægtigste parameter i forhold til at finde en sammenlignelig ejendom. Derfor gør klager gældende, at grundspecifikationerne for ejendom nr. [Adresse Y2 a og b] er det mest korrekte sammenligningsgrundlag henset til at ejendommen ligeledes er beliggende direkte ud til [motorvejen], hvorved sikres, at sammenlignelige ejendomme beskattes ens.

År	2002 Områdepris = 160
4.819 m2 á 160 kr	771.040 kr.
Vejareal 620 m² a 0 kr.	0 kr.
I alt	771.040 kr.

Den omberegnede grundværdi skal således i basisåret 2002 nedsættes til kr. 771.040 kr. "

Fradrag for forbedringer
Påstanden vedrører fradrag for udgifter til intern sti samt projektering og tilsyn i forbindelse med i alt 41.160 kr.

Til støtte for påstanden er følgende anført:

"Sti
Som det fremgår af nedenstående luftfoto er der anlagt stier på klagers ejendom:

(luftfoto udeladt)

På baggrund af ovenstående praksis for hovedanlægsbetragtningen i forhold til vej og sti gør klager gældende, at de på luftfotoet markerede stier er adgangsgivende (som fremhævet med pile). Tilsvarende betjener de en større del af grunden. Således er det åbenlyst, at de markerede stier ikke er stier, der i en almindelig parcelhusudstykning ville være at karakterisere som stier til den enkelte bolig, men netop stier, der sikrer adgang, hvorfor udgifterne til etableringen af stierne i henhold til praksis og Højesterets præcisering uden tvivl er berettiget til fradrag efter vurderingslovens § 17.

Henset til, at det ikke har været muligt at opklare den nærmere udgift til etableringen af stierne har klager anmodet R1 om via opmåling at foretage en beregning af udgifterne - baseret på V&S prisbogen (bilag 3). Den anførte beregning opgør udgifterne dertil til 37.418 kr.

Klager anmoder på den baggrund om fradrag for udgifterne på 37.418 kr., hvilket beløb må antages at være indeholdt i posten "Friarealer" i byggeregnskabet (bilag 4) på 375.000 kr., som afholdt af klager.

I henhold til praksis har Vurderingsankenævnet tildelt klager skønsmæssigt 10 % af anlægsudgifterne vedrørende forsyningsanlæg som fradrag for projektering og tilsyn, hvilket ikke påklages selvstændigt, men klager anmoder ligeledes om 10% af anlægsudgiften til etablering af sti svarende til 3.742. kr., hvilket beløb må antages at være indeholdt i posten "Teknisk rådgivning" i byggeregnskabet (bilag 4) på 958.930 kr., som afholdt af klager.

Samlet anmodes derfor om fradrag for udgifter vedr. stier for 41.160 kr. (37.418+3.742). "

Opgørelse af værdiforøgelsen
Der er nedlagt påstand om, at råjordsprisen for den påklagede ejendom fastsættes til maksimalt 64 kr. pr. m² i 2002 og 68 kr. pr. m² i 2003.

Til støtte for påstanden er følgende anført:

"Værdistigning
Det fremgår af Vurderingslovens § 18, stk. 1, at

"Fradrag i grundværdien for forbedringer må kun gives i det omfang, hvori forbedringerne må antages at virke værdiforøgende ved ansættelse af grundværdien… ."

Det følger således af vurderingsloven, at der kun kan gives fradrag for forbedringer i det omfang, at forbedringerne har bevirket en stigning i grundværdien. I vurderingsvejledningen 2013-1, afsnit C.3., beskrives værdistigningen således:

"En grundforbedrings værdiforøgelse kan opgøres som forskellen mellem den ansatte værdi af grunden i forbedret stand og den værdi, grunden skulle have været ansat til uden forbedringen. Det er værdiforøgelsen på vurderingstidspunktet, der skal tages i betragtning ved udmålingen af fradraget. Opgørelsen laves for udstykningen som helhed. Ved grundens værdi uden forbedring forstås råjordsprisen. "

Endvidere fremgår det vedrørende bedømmelsen af grundens værdi uden forbedringen, at:

"Især kan en bedømmelse af råjordsprisen i forbindelse med genoptagelse af ældre vurderinger volde vanskeligheder. "

Råjordsprisen er udtryk for grundens værdi uden forbedringer, eller som navnet også antyder råjordens værdi, imens grundværdien er grundens værdi, inkl. forbedringer.

Ved ansættelse af råjordsværdien skal der tages udgangspunkt i ejendommens egen vurdering før byggemodningen, ifald der er en sådan. Alternativt kan man tage udgangspunkt i ubebyggede grunde i samme grundværdiområde, hvilket i nogle tilfælde kan give en indikation af råjordsprisen.

I den forbindelse er det vigtigt at være opmærksom på, at ubebyggede grunde kan godt have gennemgået hel eller delvis byggemodning, samt tillægges en forventningsværdi på grund af forestående bebyggelse, ligesom hele området ofte har gennemgået en udvidelse af de eksterne forsyningsnet, adgangsveje m.m. Alle disse faktorer, og andet, har altså indflydelse på grundværdien, hvilket medfører at denne oftest er meget højere end råjordsværdien, yderst sjældent den samme og selvsagt aldrig lavere. I de yderst sjældne tilfælde, hvor der muligvis kan sættes lighedstegn mellem råjord og grundværdi, må det forudsættes, at der er tale om et i bygningsmæssig forstand fuldstændig ubehandlet stykke jord, som f.eks. en brakmark, langt ude på landet, hvor der tillige hverken er tilgangsveje, eksterne forsyningsledninger eller lign. I området.

Henset til disse mange faktorer er det altså ofte meget vanskeligt at ansætte en korrekt og passende råjordsværdi for tidligere vurderinger, og særligt i nærværende sag, idet der ikke er andre grunde i samme grundværdiområde, som er vurderet ubebygget i 2002 eller 2003 og som derfor kan anvendes som sammenligningsgrundlag.

Det er derfor nødvendigt at se på andre omliggende ejendomme som er mest sammenlignelig med klagers ejendom, herunder i forhold til, at ejendommen er beliggende direkte ud til [motorvejen] og den er vurderet efter vurderingskode […], der omfatter ejendomme, som ikke kan henføres under de øvrige vurderingskoder. Der ses ikke umiddelbart i området at være sammenlignelige ejendomme, hvorfor klager er enig med Vurderingsankenævnet i, at der skal foretages et skøn af råjordsprisen.

Ved foretagelse af et sådant skøn er det relevant at have det overordnede formål med vurderingslovens § 17 for øje, herunder særligt at der skal ske friholdelse for beskatning af sådanne udgifter til grundforbedringer, som borgerne har afholdt, jf. f.eks. Skatteministeriet redegørelse om vurdering af fast ejendom fra 1999, hvor følgende er anført i afsnit 3.3.3:

"Baggrunden for at give fradrag for grundforbedringerne er et ønske om, at al skat bør pålignes jord, men ikke i det omfang kapital eller arbejde har medført en værdiforøgelse. Fradraget har eksisteret lige siden 1922, hvor den selvstændige grundværdiansættelse blev indført. "

Dette formål kan kun opfyldes, såfremt værdistigningen sker korrekt.

Med henblik på at opnå sådan korrekt ansættelse har klager derfor forsøgt at finde det mest egnet sammenligningsgrundlag for bedømmelsen af råjordsprisen i området og henviser i den forbindelse til naboejendommen, ejendomsnr. [Adresse Y3], som havde en kvadratmeterpris på 3,75 kr. pr. m² i 2002. Denne ejendom er ganske vist vurderet efter benyttelseskoden for et ubebygget landbrugslod, men der er reelt ligeledes tale om en ubebygget storparcel, hvorfor dennes ansættelse giver et meget godt billede af, i hvilket prisleje en ubebygget storparcels råjordsværdi må antages at ligge på i området. I den forbindelse bemærkes, at Vurderingsankenævnets forslag i 2002-niveau er mere end 40 gange så højt, hvilket, på trods af de forskellige benyttelseskoder, synes ganske urealistisk. Der henvises endvidere til ejendomsnr. [Adresse Y2 a og b], som er vurderet efter kvadratmeterprincippet, som en beboelsesejendom, og fuldt byggemodnet, hvor kvadratmeterprisen i 2002 er 160 kr. pr. m². Dette er derfor heller ikke en direkte sammenlignelig ejendom, men den ligger ud til [motorvejen] på samme måde som klagers ejendom, og kan derfor anvendes til at vurdere de øvre grænser for råjordsprisen for en ejendom som klagers. Klager gør derfor gældende, at råjorden skal ansættes til en m²-pris på ikke mindre end 3,75 kr. og ikke mere end 64 kr. (svarende til 40% af 160) og at det er uden hold i virkeligheden at fastsætte en råjordspris på 175 kr. pr. m².

Til videre støtte herfor henvises til Landskatterettens afgørelser vedrørende bedømmelsen af råjord på [landsdel], hvor der generelt ses at være en markant lavere procentvis forskel mellem råjorden og grundværdien i forhold til nærværende sag, herunder Landskatterettens afgørelse af henholdsvis 14. marts 2013 vedr. [adresse nr. x-x]., 21. december 2012 vedr. [adresse nr. x-x], 2. juli 2013 vedr. [adresse nr. x-x og x-x] og afgørelserne vedr. ejendomme i [adresse] af 19. oktober 2010, hvor råjorden gennemsnitligt ligger på ca. 40 % af grundværdien. Denne procentsats giver åbenlys mening i forhold til den myriade af faktorer, der netop kan påvirke grundværdien, jf. ovenfor. I den forbindelse fremhæves det dog, at råjordsbedømmelsen er en konkret bedømmelse, men at ovenstående gennemsnitsprocentsats kraftigt indikerer, at Vurderingsankenævnets ansættelse af råjorden i denne konkrete sag til 85% af grundværdien ligeledes er uden hold i virkeligheden.

Sammenholdt med vurderingerne i de af klager refererede ejendomme, jf. ovenfor, syntes Vurderingsankenævnets helt urealistiske høje råjordsværdi på 175 kr. pr. m², svarende til 85% af grundværdien, umiddelbart kun at tjene det ene formål at tilvejebringe det mest gunstige resultat i forhold til at kunne begrænse de godkendte fradragsberettigede udgifter i genoptagelsesårene, hvilket er i direkte strid med loven.

På den baggrund anmodes Landskatteretten om at fastsætte værdien af klagers ejendom uden forbedringer til 64 kr. pr. m² i 2002 niveau. Udviklingen i råjorden følger udviklingen i områdeprisen, jf. mere herom nedenfor, hvorfor råjordsprisen for klagers ejendom udvikler sig som følger:

År	2002	2003
Områdepris	160	170
Råjordspris pr. kvm.	64	68

"

Repræsentanten har i mail af 15. oktober 2015 yderligere tilføjet følgende:

"For så vidt påstand om råjord bemærkes, at tages der udgangspunkt i købesummen på 240 kr. pr. m² i 2002 fratrukket de forbedringer, der positivt er inkluderet heri på 48 kr. pr. m², men som altså ikke kan antages at omfatte alle grundværdiforøgende elementer de 240 kr. indeholder, så er m² prisen i 2002 uden hensyntagen til øvrige forbedringer, som tilstødende adgangsveje, øvrige forsyninger m.m., på 192 kr. Henset til, at værdien af kloak og forlængelse af [vejen, påklagede ejendom er beliggende på] alene kan opgøres til 48 kr. pr. m² gøres det gældende, at øvrige eksterne forbedringer i form af vej, vand, varme og el åbenbart ikke kun kan udgøre 23 kr., hvorfor råjorden altså ikke kan udgøre 175 kr. pr. m² i 2002, men må være væsentligt lavere.

(…)"

Landsskatterettens afgørelse
Omberegnet grundværdi
Ejendommen blev den 5. november 2001 udstykket fra matr.nr.  […], ejendomsnr. […]. SKAT har herefter foretaget en omberegning af grundværdien ved vurderingen pr. 1. januar 2002 i henhold til vurderingslovens § 33, stk. 18.

Reglerne om omberegnet grundværdi blev indført i vurderingsloven ved lov nr. 1047 af 17. december 2002, som blev vedtaget den 10. december 2002. Efter ændringslovens § 3, stk. 1, træder loven i kraft dagen efter bekendtgørelsen i Lovtidende.

Ændringslovens § 2 omfatter bestemmelser reguleret i vurderingsloven.

Af lov 2002-12-17 nr. 1047 § 2, stk. 1, nr. 8, fremgår flg.:

…"Stk. 18. Når en ny ejendom bliver omfattet af pligten til at betale grundskyld, jf. kapitel 1 i lov om beskatning til kommunerne af faste ejendomme, foretages ved den almindelige vurdering eller omvurderingen efter § 3 en yderligere ansættelse af grundværdien. Er den nye ejendom udskilt fra en ejendom, der er omfattet af pligten til at betale grundskyld (den udstykkede ejendom), omfatter denne ansættelse grunden under hensyn til de for denne gældende anvendelses- og planforhold og foretages på det niveau, som gælder for vurderinger af den udstykkede ejendom det seneste år, hvor grundværdien efter fradrag for forbedringer og reduktion for fritagelser for grundskyld, jf. nævnte lovs § 1, stk. 2, nr. 1, udgjorde den afgiftspligtige grundværdi. Har den nye ejendom hidtil været undtaget fra vurdering, jf. § 7, stk. 1, eller er vurdering undladt, jf. § 7, stk. 2, omfatter denne ansættelse grunden under hensyn til de for denne gældende anvendelses- og planforhold og foretages på det niveau, som gælder for vurderinger af omliggende ejendomme af den pågældende art det seneste år, hvor grundværdien for disse efter fradrag for forbedringer og reduktion for fritagelser for grundskyld, jf. nævnte lovs § 1, stk. 2, nr. 1, udgjorde den afgiftspligtige grundværdi."

Af lov 2002-12-17 nr. 1047 § 3 stk. 3, fremgår flg.:

"§ 2 har virkning fra og med vurderingsåret 2003"

Ændringslovens § 2, nr. 8, omhandler indsættelsen af bestemmelser i VUL § 33, stk. 16, 17 og 18, om foretagelse af en yderligere ansættelse af grundværdien (omberegnet grundværdi) ved en almindelig vurdering eller ved en omvurdering, efter der er sket en af de i stk. 16-18 nævnte hændelser for ejendommen.

Ifølge ændringslovens § 3, stk. 3, har ændringslovens § 2 virkning fra og med vurderingsåret 2003.

Retten bemærker, at SKAT har foretaget en omberegning af grundværdien ved vurderingen pr. 1. januar 2002, men reglerne om omberegnet grundværdi har virkning fra og med 2003.

Retten finder herefter, at den af SKAT foretagne omberegning af grundværdien ved vurderingen pr. 1. januar 2002 er foretaget uden hjemmel i vurderingsloven, og at afgørelsen derfor er behæftet med en væsentlig retlig mangel. Retten finder derfor, at afgørelsen er ugyldig.

Landsskatteretten annullerer således ansættelsen af den omberegnede grundværdi pr. 1. januar 2002.

Fradrag for forbedringer
Indledningsvis bemærkes, at når der i det følgende henvises til vurderingsloven, er dette en henvisning til de dagældende love om vurdering af landets faste ejendomme, jf. lovbekendtgørelse nr. 740 af 3. september 2002 med senere ændringer samt lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013 med senere ændringer.

Vurderingslovens § 13, stk. 1, har følgende ordlyd:

"§ 13. Ved grundværdien forstås værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse. "

Af bestemmelser i vurderingslovens §§ 17 og 18 fremgår følgende:

"§ 17.  Såfremt de fornødne oplysninger foreligger, skal der ved vurderingen med de af §§ 18 og 21 følgende begrænsninger gives fradrag i grundværdien for forbedringer, der bevirker en stigning i grundværdien, hvad enten forbedringerne består i kapitalanvendelse eller i ejers arbejde.

§ 18. Fradrag i grundværdien for forbedringer må kun gives i det omfang, hvori forbedringerne må antages at virke værdiforøgende ved ansættelse af grundværdien, og må ikke overstige de af ejeren anvendte bekostninger, heri medregnet værdien af ejers eget arbejde.
Stk. 2. Fradrag må ikke gives for forbedringer, som er fuldført længere tilbage end 30 år - for skov, der vurderes i henhold til § 15, stk. 1-3, dog 60 år - før vurderingen. "

Det fremgår ikke af ordlyden af § 17 i vurderingsloven, hvad der nærmere skal forstås ved grundforbedring.

Ifølge praksis skal der være tale om en foranstaltning af materiel karakter, der forøger grundens handelsværdi, jf. Højesterets dom af 25. maj 2012, offentliggjort i SKM2012.350.HR. Det er en betingelse, at den pågældende foranstaltning ikke er anlagt til brug for det konkrete byggeri, men er knyttet til den ubebyggede grund, jf. Højesterets dom af 6. december 2013, offentliggjort i SKM2013.879.HR.

Af § 17 i vurderingsloven sammenholdt med vurderingslovens § 13, stk. 1, følger endvidere, at der kun kan indrømmes fradrag for foranstaltninger, der medfører en stigning af grundens værdi i ubebygget stand.

Udgifter til anlæg, der medfører en forøgelse af den samlede ejendoms værdi, jf. vurderingslovens § 9, men ikke værdien af grunden i ubebygget stand, kan ikke fradrages efter vurderingslovens § 17.

I øvrigt er det praksis, at det er den, der ønsker et fradrag, der har bevisbyrden for fradragets berettigelse. Dette følger bl.a. af Højesterets dom af 19. marts 2004, offentliggjort i SKM2004.162.HR.

Vej, sti og forsyningsanlæg
Som hovedregel gives fradrag for etablering af vej, sti og forsyningsanlæg kun for udgifter, som vedrører anlæg uden for ejendommen.

Fra denne hovedregel gælder en undtagelse for større ejendomme.

Er ejendommen så stor, at det på ejendommen værende anlæg eller en del heraf betjener eller fremover vil betjene en større del af ejendommen, kan der være grundlag for at give fradrag for udgiften til anlægget.

Denne undtagelse gælder for hovedanlæg generelt og er ikke begrænset til bestemte anlæg. Dette er tiltrådt af Højesteret i dommene af henholdsvis 8. maj 2013, offentliggjort i SKM2013.369.HR, 6. december 2013, offentliggjort i SKM2013.879.HR, og senest 4. april 2017, offentliggjort i SKM2017.330.HR.

Der er med Højesterets domme således ikke indført nye eller udvidede kriterier for bedømmelsen af, om der foreligger et fradragsberettiget hovedanlæg, og det tillægges ikke betydning for fradragsretten, hvordan anlægget vil være placeret ved en fiktiv udstykning.

Det forhold, at anlægget betjener eller forsyner flere ejendomme ved en fiktiv udstykning, medfører således ikke i sig selv, at der foreligger et fradragsberettiget hovedanlæg. Der henvises til SKM2016.326.ØLR og SKM2016.417.ØLR, som er stadfæstet af Højesteret ved dom af 4. april 2017, offentliggjort i SKM2017.330.HR.

Bedømmelsen af, om et anlæg har selvstændig værdi for grunden, eller om anlægget alene har en reel værdi i forbindelse med byggeriet på ejendommen, beror på en konkret vurdering i hvert enkelt tilfælde. Det afgørende i forbindelse med vurderingen af anlægget er, hvorvidt grunden uden bygninger er blevet mere værd med henblik på den gode økonomiske anvendelse, der skal tages hensyn til ved grundværdiansættelsen.

Efter retspraksis lægges der ved vurderingen af, om et anlæg har selvstændig værdi for den ubebyggede grund, vægt på anlæggets placering i forhold til den opførte bebyggelse, jf. eksempelvis Højesterets dom af 14. august 2014, offentliggjort i SKM2014.574.HR, samt SKM2012.112.VLR, som er stadfæstet af Højesteret i SKM2013.879.HR.

Endvidere bemærkes, at hovedanlægsbetragtningen, der er en undtagelse til hovedreglen om, at der kan gives fradrag for forbedringer for udgifter afholdt til anlæg uden for grunden, bør fortolkes snævert.

Internt stianlæg
Højesteret har i dommene af henholdsvis 8. maj 2013, offentliggjort i SKM2013.369.HR, og 6. december 2013, offentliggjort i SKM2013.879.HR, fastslået, at udgifter vedrørende f.eks. hovedstier, der tjener adgangen til grunden, kan give anledning til et fradrag, hvorimod stier, der betjener de enkelte bygninger eller boliger, ikke berettiger til et fradrag.

Afgørende er herefter, om der er tale om en adgangsgivende hovedsti, som medfører en værdistigning af grunden i ubebygget stand.

Det kan derfor ikke tillægges betydning, om en sti tjener mere end én bygning eller bolig.

Det forhold, at en sti tjener adgangen til grunden, medfører i øvrigt ikke i sig selv, at der er tale om en hovedsti.

Vurderingsankenævnet har ikke godkendt fradrag for udgifter til etablering af det interne stianlæg.

Retten bemærker, at en del af det interne stianlæg er etableret senest i 2002, mens den resterende del af stianlægget, som er etableret mod Y-stien vest for ejendommen, først fremgår af luftfoto fra 2006.

Det er rettens opfattelse, at det interne stianlæg, som er etableret i de omhandlede vurderingsår, ikke udgør et fradragsberettiget hovedanlæg. Der er ved bedømmelsen lagt vægt på udformningen og placeringen af stianlægget på grunden, hvoraf det fremgår, at stianlægget alene betjener bebyggelsen på grunden. Der henvises samtidig til Højesterets dom af 6. december 2013, offentliggjort i SKM2013.879.HR.

Retten bemærker, at det fremgår af det fremlagte skøde, at klageren skulle afholde udgiften til etablering af en offentlig sti bag ved grunden, parallelt med motorvejen, i hele grundens længde. Det fremgår dog ikke, hvilke konkrete udgifter der var forbundet hermed.

Klageren har fremlagt dokumentation i form af en oversigt over afvigelser på en byggesag, vedrørende " [vejen, påklagede ejendom er beliggende på]". Retten bemærker, at den i byggeregnskabet angivne købesum på 1.305.360 kr. stemmer overens med den i skødet angivne handelspris for ejendommen.

I oversigten er der angivet en budgetteret udgift på 190.350 kr. for "Anlæg af vej, fortov mv." Der er dog ikke angivet et beløb under "forbrug".

Der er i oversigten ligeledes anført en budgetteret udgift på 375.000 kr. for "Friarealer". Heller ikke denne udgift kan genfindes under "forbrug".

Det er på baggrund heraf rettens opfattelse, at det ikke er dokumenteret eller sandsynliggjort, at klageren har afholdt udgifter til etableringen af det interne stianlæg.

Klageren har endvidere fremlagt en V&S-prisberegning, hvor udgifterne til den interne sti er anslået til 37.418 kr.

Det er rettens opfattelse, at den fremlagte V&S-prisberegning ikke er dokumentation for en afholdt udgift, men blot et redskab der kan bruges til beregning af et estimat.

Retten finder således, at det hverken er dokumenteret eller sandsynliggjort, at der er afholdt udgifter til et internt stianlæg.

Retten godkender derfor ikke fradrag for udgifter til det interne stianlæg og stadfæster således vurderingsankenævnets afgørelse.

Projektering og tilsyn
Udgifter til projektering og tilsyn, som knytter sig til fradragsberettigede anlægsudgifter, kan give fradrag. Dette følger bl.a. af Landsskatterettens afgørelse af 29. april 2010, offentliggjort i SKM2010.419.LSR.

Vurderingsankenævnet har ikke godkendt fradrag for projektering og tilsyn i forbindelse med etableringen af den interne sti.

Da retten ikke godkender yderligere fradrag for anlægsudgifter til internt stianlæg, finder retten heller ikke grundlag for at godkende fradrag for udgifter til projektering og tilsyn i tilknytning hertil.

Retten stadfæster herefter vurderingsankenævnets afgørelse.

Opgørelse af værdiforøgelsen
Det følger af vurderingslovens bestemmelser, at fradraget beløbsmæssigt skal holde sig inden for den værdiforøgelse, som forbedringen tilfører grunden i ubebygget stand. Der gives ikke fradrag for et beløb, hvormed de faktisk afholdte omkostninger måtte have oversteget værdiforøgelsen.

Det følger endvidere af Den Juridiske Vejledning, afsnit H.A.3.3.2, at en grundforbedrings værdiforøgelse kan opgøres som forskellen mellem den ansatte værdi af grunden i forbedret stand og den værdi, grunden skulle have været ansat til uden forbedringen, og at der ved grundens værdi uden forbedring forstås råjordsprisen.

Det følger desuden, at det ved bedømmelse af hvilken værdi grunden skulle have været ansat til uden forbedring, forudsættes, at plangrundlaget er på plads, så bebyggelse er mulig.

Råjordspris
Efter praksis kan råjordsprisen fastsættes med udgangspunkt i den konstaterede handelspris, når handelsprisen ikke indeholder udgifter til byggemodning eller andre forhold, der kan have betydning for værdien af det ubebyggede areal.

Dette følger bl.a. af Retten i Viborgs dom af 17. juni 2013, offentliggjort i SKM2013.561.BR og af Retten i Hjørrings dom af 18. juni 2013, offentliggjort i SKM2013.527.BR.

Endvidere følger det af praksis, at en handelspris, som indeholder udgifter til byggemodning, kan indgå som et element i forbindelse med skønnet. Dette fremgår bl.a. af Retten i Holbæks dom af 31. maj 2016, offentliggjort i SKM2016.547.BR

Ved skønnet over råjordsprisen kan endvidere indgå oplysninger om tidligere vurderinger af den påklagede ejendom, herunder særligt vurderinger af ejendommen i ubebygget stand.

Efter praksis kan der ved skønnet over råjordsprisen indgå oplysninger om andre ejendomme med tilsvarende beliggenhed, beskaffenhed og udnyttelsesmulighed.

Vurderingsankenævnet har fastsat råjordsprisen til 175 kr. pr. m² i både vurderingsårene 2002 og 2003.

Det bemærkes indledningsvist, at plangrundlaget er på plads for den påklagede ejendom med vedtagelse af lokalplan […] den […]. Det fremgår bl.a. heraf, at ejendommen skal anvendes til offentlige formål, i form af dag- og døgninstitutioner. Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 20, og bygninger må kun opføres i to etager.

Det fremgår af skøde, underskrevet den 10. september 2002, at klageren overtog ejendommen fra By Y2 kommune som et ubebygget areal på 5.439 m². Købesummen var aftalt til 240 kr. pr. m².

Det fremgår af skødets § 4, at byggemodning for så vidt angår kloakering, samt udgifter til forlængelse af [vejen, påklagede ejendom er beliggende på] var indeholdt i købesummen. Udgifterne var anslået til 260.000 kr.

Uden for købesummen skulle klageren afholde udgifterne til etablering af kloakstik, kloaktilslutningsbidrag, vandtilslutningsbidrag og overkørsler. Køber skulle endvidere afholde udgiften til etablering af en asfalteret sti.

Retten finder, at handelsprisen på 240 kr. pr. m² i 2002 kan inddrages som et element i forbindelse med skønnet over råjordsprisen. Det indgår desuden i skønnet, at der i handelsprisen var inkluderet udgifter til ekstern byggemodning.

Ejendommen er vurderet selvstændigt første gang den 1. januar 2002 med en grundværdi på 1.113.200 kr., for arealet på 5.439 m², svarende til en kvadratmeterpris på ca. 205 kr. Ejendommen var på daværende tidspunkt vurderet som et ubebygget areal og var beliggende i grundværdiområde […], landbrugsområde By Y1.

Af luftfoto fra 2002 fremgår, at [vejen, påklagede ejendom er beliggende på] er etableret, samt at der er påbegyndt bebyggelse på den påklagede ejendom.

Det er herefter Landsskatterettens opfattelse, at kvadratmeterprisen på 205 kr. pr. m² i 2002 kan indgå i skønnet over råjordsprisen. Det indgår tillige i skønnet, at det ikke kan udelukkes, at vurderingen dette år kan være påvirket af ekstern byggemodning, samt påbegyndt intern byggemodning.

Repræsentanten har gjort gældende, at råjordsprisen for den påklagede ejendom skal fastsættes med udgangspunkt i to andre ejendomme i nærområdet.

For så vidt angår ejendommen beliggende Adresse Y2 a og b, bemærker retten, at ejendommen er bebygget i det af klageren fremhævede vurderingsår, 2002.

Det bemærkes endvidere, at ejendommen er beliggende i et andet grundværdiområde, og at ejendommens anvendelsesmuligheder efter lokalplanens bestemmelser heller ikke er identiske med den påklagede ejendoms.

For så vidt angår ejendommen beliggende Adresse Y3, bemærker retten, at ejendommen består af en række ikke-sammenhængende arealer i nærområdet. Ejendommen er desuden vurderet som et ubebygget landbrugslod.

Grunden er med et areal på 45.204 m² endvidere væsentligt større end den påklagede ejendom, og anvendelsesmulighederne er ikke konkret fastlagt for hele arealet, der er omfattet af flere forskellige lokalplaner.

Det er på baggrund heraf rettens opfattelse, at heller ikke grundvurderingen for denne ejendom kan anvendes ved skønnet over råjordsprisen for den påklagede ejendom.

Klageren har endvidere henvist til en række afgørelser fra Landsskatteretten, idet der er gjort gældende, at råjordsprisen i disse afgørelser er fastsat til 40 % af grundværdien.

Retten bemærker hertil, at fastsættelsen af en råjordspris altid beror på en konkret vurdering. De fremhævede afgørelser vedrører ikke ejendomme, som er beliggende i det samme område, og har tilsvarende beliggenhed og anvendelsesmuligheder.

Det er derfor rettens opfattelse, at råjordsprisen for den påklagede ejendom ikke skal fastsættes i overensstemmelse med de fremhævede afgørelser.

Efter en samlet vurdering af de fremlagte oplysninger, er det rettens opfattelse, at der ikke er grundlag for at ændre den af vurderingsankenævnet fastsatte råjordspris på 175 kr. pr. m² i både vurderingsåret 2002 og 2003.

Retten har ved vurderingen heraf lagt vægt på handelsprisen for ejendommen, da den blev solgt i 2002. Der er endvidere lagt vægt på, at der i handelsprisen var inkluderet udgifter til ekstern byggemodning.

Retten har desuden lagt vægt på den første selvstændige vurdering af ejendommen samme år. Der er i den forbindelse tillige lagt vægt på, at grundvurderingen kan være påvirket af påbegyndt intern byggemodning, samt ekstern byggemodning.

Endelig har retten lagt vægt på, at klageren ikke har fremlagt oplysninger, der giver retten anledning til at tilsidesætte vurderingsankenævnets skøn.

Der godkendes herefter alene fradrag for forbedringer svarende til den maksimalt opgjorte værdiforøgelse med 161.400 kr. i 2002 og 217.100 kr. i 2003.