H1
(v/advokat Henning Moritzen)
mod
Skatteministeriet
(v/advokat Sune Riisgaard v/advokatfuldmægtig Adam Andreev)
Denne afgørelse er truffet af dommer Morten Lange.
Sagens baggrund og parternes påstande
Sagen er anlagt den 6. september 2019 og drejer sig om, hvorvidt der er grundlag for at tilsidesætte skattemyndighedernes grundværdiansættelse af en ejendom i Y1-by pr. 1. oktober 2010.
Sagsøgeren, H1, har fremsat følgende påstande:
Principalt: Skatteministeriet skal anerkende, at grundværdien pr. 1.10.2010 for ejendommen Y2-adresse, ejendomsnummer ...39, udgør 2.600.000 kr.
Subsidiært: Sagen hjemvises til fornyet behandling ved vurderingsmyndighederne.
Sagsøgte, Skatteministeriet, har fremsat påstand om frifindelse.
Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a.
Oplysningerne i sagen
H1 købte den 1. februar 2010 ejendommen, matrikelnummer ...66, beliggende Y2-adresse, af G1 for en købesum på 49.900.000 kr. På ejendommen var der opført 11 bygninger i form af kæderækkehuse, der samlet indeholdt 43 boliger.
G1 havde den 1. januar 2008 købt ejendommen, der på det tidspunkt var en ubebygget grund, af G2 for en købesum på 7.740.000 kr. Af det endelige skøde fremgår, at grundværdien den 1. oktober 2006 var vurderet til 2.579.200 kr.
Ved ejendomsvurderingen den 1. oktober 2010 blev ejendommens grundværdi vurderet til en værdi på 8.827.900 kr. Der blev samtidig noteret et fradrag for forbedringer på 3.908.300 kr.
H1 klagede over vurderingen, og Vurderingsankenævn Y3-by traf afgørelse den 12. juni 2013, hvorved nævnet stadfæstede vurderingen.
Landsskatteretten stadfæstede ved afgørelse af 7. juni 2019 afgørelsen fra Vurderingsankenævnet og anførte følgende begrundelse:
"Indledningsvis bemærkes, at når der i det følgende henvises til vurderingsloven, er dette en henvisning til dagældende lov om vurdering af landets faste ejendomme, jf. lovbekendtgørelse nr. 740 af 3. september 2002 med senere ændringer.
Ved de almindelige vurderinger er vurderingsterminen den 1. oktober i det år, hvori vurderingen foretages. Ejendommens tilstand og prisforholdene pr. vedkommende 1. oktober lægges til grund ved ansættelsen, jf. vurderingslovens § 2.
Det følger af vurderingslovens § 6, 1. pkt., at vurderingen skal foretages på grundlag af værdien i handel og vandel. Af vurderingslovens § 13, stk. 1 og 2, fremgår endvidere:
"§ 13. Ved grundværdien forstås værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god henvendelse.
Stk. 2. Ved ansættelsen af grundværdien skal der tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter."
Grundværdien ansættes til det beløb, som efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom I ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse, i hvilken henseende hensyn må tages såvel til ejendommens form og størrelse som til udstyknings- og omlægningsmuligheder, jf. vurderingslovens § 16.
Bestemmende for denne handelsværdi er bl.a. den retlige udnyttelsesmulighed af grundarealet og prisniveauet på ejendomsmarkedet på vurderingstidspunktet.
Vurderingsankenævnet har for vurderingen pr. 1. oktober 2010 ansat grundværdien til 8.827.900 kr. Grundværdien er ansat med udgangspunkt i byggeretsværdiprincippet med 43 byggeretter. Vurderingsankenævnet har fastholdt SKATs ansatte områdepris på 420 kr. for det påklagede vurderingsår.
Ejendommen er beliggende i et område, som ifølge lokalplanen er udlagt til tæt- lav bebyggelse.
Byggeretsværdiprincippet indebærer, at grundværdien beregnes som summen af en byggeretsværdi og en arealværdi. Byggeretsværdiprincippet hviler på den betragtning, at en grunds værdi kan deles op i en del, der vedrører retten til at opføre et hus - byggeretsværdien - og en anden del, der afhænger af arealstørrelsen - arealværdien. Ved fastsættelse af antallet af byggeretter anses et normal hus, for 2009 og frem, at have en gennemsnitlig boligstørrelse på 100-110 m2. Byggeretsværdiprincippet er beskrevet i SKATs vurderingsvejledning 2002-2008 og SKATs juridiske vejledning, afsnit H,A.2009- 2018.
Princippet er anerkendt ved domstolene som et vurderingsteknisk hjælpemiddel, men bedømmelsen af grundens værdi beror på et konkret skøn. Der henvises til Højesterets dom af 11. januar 2005, offentliggjort i SKM2005.63.HR (www.skat.dk).
Det fremgår af lokalplanen, ...05 at bebyggelsesprocenten for den omhandlede ejendom, der er udlagt til tæt-lav bebyggelse, ikke må overstige 35 %. Da ejendommens grundareal udgør 13.643 m2, må der maksimalt opføres 4.775 etagemeter.
Den tilladte bebyggelse svarer til 45 boligenheder af normal gennemsnitlig størrelse.
Det er derfor rettens opfattelse, at der ved vurderingen kunne tages udgangspunkt i en beregning efter byggeretsværdiprincippet med 45 byggeretter.
Ifølge SKATs juridiske vejledning, afsnit H,A. samt Landsskatterettens praksis indgår et nedslag for manglende udstykningsomkostninger og stor grund i beregningen med 12,5 %.
Efter byggeretsværdiprincippet tages der udgangspunkt i værdien af en såkaldt normalgrund. Ligningsrådet har i forbindelse med vedtagelsen af princippet forudsat, at en normalgrund i et parcelhuskvarter er på 800 m2.
Ved udøvelsen af skønnet over grundværdien har retten lagt vægt på salgene af ubebyggede parcelhusgrunde beliggende i Y1-by med en afstand over 1,5 km fra centrum. Retten finder, at salgene er sammenlignelige med den påklagede grund henset til den retlige anvendelse samt beliggenhed.
Med kendskabet til den gennemsnitlige handelspris og gennemsnitlig grundstørrelse kan byggeretspriserne (gennemsnitlig kontantpris/-(gennemsnitligt areal 800)*800) for de handlede byggegrunde beregnes således:
| År | Antal salg | Gennemsnitlig handelspris | Gennemsnitligt areal | Beregnet byggeretspris/områdepris |
| 2010 | 8 | 380.725,00 kr. | 1.121 kvm. | 158.532 kr./ 396 kr. |
Retten skønner på baggrund af handelspriserne for de sammenlignelige salg, at der ikke er grundlag for at tilsidesætte vurderingsankenævnets skøn over prisniveauet i vurderingsåret 2010. Retten har herved lagt vægt på, at de solgte ejendomme er handlet til priser, der er på niveau med den af SKAT fastsatte områdepris i 2010. Det tages herved i betragtning, at de sammenlignelige handler vedrører ejendomme uden byggemodning.
Retten har endvidere lagt vægt på, at den påklagede ejendom er handlet i 2008 uden byggemodning til 7.740.000 kr., og at ejendommen på vurderingstidspunktet i 2010 skal vurderes i byggemodnet stand.
Efter en samlet vurdering af ejendommens beliggenhed, retlige udnyttelsesmulighed, salget af den påklagede ejendom i 2008 samt de sammenlignelige salgspriser finder retten, at den ansatte grundværdi er udtryk for en realistisk skønnet handelsværdi på vurderingspunktet.
Selskabets henvisning til udbudspriser for ejendomme udlagt til bolig i Y4-by, Y5-by og Y6-by kan ikke føre til andet resultat. Retten bemærker hertil, at udbudspriserne ikke er udtryk for realiseret handelspriser, hvorfor de ikke i sig selv siger noget om prisniveauet for et givet område. Derudover er ejendommene beliggende udenfor Y1-by Kommune, hvorfor de afstandsmæssigt ikke kan anses som sammenlignelige med den påklaget ejendom.
For så vidt angår de ansatte vurderinger af grunde i Y7-by, Y5-by og Y3-by som selskabet henviser til, forholder retten sig alene til ansættelsen pr. 1. oktober 2010 for selskabets ejendom og ikke til vurderingen af andre ejendomme. Retten foretager et skøn over grundværdien for selskabets ejendom, uden at være bundet af, hvordan andre ejendomme er vurderet.
Landsskatteretten stadfæster således vurderingsankenævnets ansatte grundværdi i 2010 på 8.827.900 kr."
Af den offentlige ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2016 fremgår, at grundværdien blev vurderet til 8.200.300 kr.
Der er i forbindelse med sagens behandling ved retten gennemført syn og skøn, og skønsmand KP har den 22. juni 2020 udarbejdet en skønserklæring, hvoraf fremgår:
Forklaringer
Der er afgivet forklaring af JU og skønsmand KP.
JU har forklaret, at han er uddannet ejendomsmægler og valuar og er direktør for H1. Han har haft egen virksomhed som ejendomsmægler siden han var 25 år. H1 er ejet af en række investorer, men han har også en mindre ejerandel på under 10 pct.
Han klagede over ejendomsvurderingen for grunden på Y2-adresse i 2010, fordi han tænkte, at den var helt gal. Finanskrisen var indtrådt i 2008 og alle banker ville gerne ud af boligmarkedet. Der var intet, der kunne sælges, og vurderingen af grundens værdi var derfor helt forkert.
De købte ejendommen, da grunden var byggemodnet, og der var opført boliger. De købte den til en rigtig fin pris, fordi entreprenøren, der havde opført boligerne, ikke kunne sælge den til den aftalte køber. Entreprenøren måtte sælge på de vilkår, som finanskrisen havde medført. De købte for ca. 50.000.000 kr., hvilket var mindre end prisen for at opføre boligerne. Hvis de skulle have opført bygningerne selv, havde det nok kostet ca. 60.000.000 kr. Og det var uden at medregne grundværdien. Udlejning af boligerne var påbegyndt, da de overtog. Lige under halvdelen var udlejet.
Der lå en grund lige ved siden af, som han også blev tilbudt. Det kunne dog ikke betale sig at købe den, selvom de nærmest ville få den foræret. Han blev ringet op af en mægler, der tilbød den meget billigt, men et tal kom ikke på bordet. Han tænkte, at de kunne få den for 500.000 kr.
De parcelhusgrunde, som Skattemyndighederne har set på, er ikke sammenlignelige. Det ville være relevant at finde tilsvarende arealer til samme type udlejning, ikke nødvendigvis i det samme område ved Y1-by.
De betalte nærmest ikke for grunden, men så blev den pludselig vurderet af skattemyndighederne til at være rigtig meget værd. Han troede, at en grund skulle vurderes til det, den er værd. Han kendte ikke oprindeligt til de komplicerede beregninger bag vurderingen. Han så på, om der var sammenlignelige grunde rundt omkring. De var meget billige, dem han fandt. Det tilsidesatte skattemyndighederne, der ville sammenligne med grunde, der lå meget tæt på den omhandlede. Skattemyndighederne valgte dog nogle grunde med flotte villaer, som har nogle helt andre priser end grunde til udlejningsbyggeri.
De 2.600.000 kr. er en skønsmæssig ansættelse efter drøftelser med hans revisor. Han kan ikke nærmere redegøre for tallet. Der er ingen, der ville have købt den grund på det tidspunkt i 2010, hvis den var ubebygget. Grunde er naturligvis ikke gratis, selvom de ikke på det tidspunkt var omsættelige. De udgør stadig en værdi. Da grunden blev solgt til ca. 7.000.000 kr. i 2008, var det lige inden finanskrisen, hvor priserne var skruet helt op. Bankerne sagde, at de bare kunne købe.
Skønsmand KP har forklaret, at han er ejendomsmægler og valuar og har været det næsten hele sit liv. Ved vurderingen af en ejendom ser han på mange forskellige faktorer såsom ejendommens stand og indretning og beliggenhed på grunden. Ved erhverv ser de også på alternativ anvendelse. Der ses også på tilkørselsforhold, afstand til skole, indkøb og sport. På bygningen ser man på materialer, vedligeholdelse og opbygning.
Ved vurderingen af prisen ser de ikke på, hvad grunden tidligere er solgt for. Det indgår slet ikke i vurderingen. Det afgørende for vurderingen er området og andre handler i området samt efterspørgslen. Den pris, grunden blev handlet til 2 år tidligere, har slet ikke betydning for hans estimat, fordi finanskrisen kom på det tidspunkt. Det gav så store udsving i markedet. Han ser i stedet på øvrige ejendomme, der er sammenlignelige ved, at de er handlet på samme tid og har samme størrelse og beliggenhed osv.
Det har som nævnt ikke betydning for prisfastsættelsen, at grunden 2 år tidligere var solgt for ca. 7.700.000 kr. Det ville ikke have haft betydning for hans erklæring, hvis han havde vidst det. Markedet toppede i 2008, og så kom finanskrisen. De kan ikke tillade sig at sammenligne med noget før og efter krisen. Det er ikke sammenligneligt.
Hvis han ikke havde fundet den handel, der var på Y8-adresse, så havde han måttet finde andre alternativer til sammenligning, men der var ikke mange i den størrelsesorden på det tidspunkt. Han var meget rundt for at finde sammenligningsmuligheder. Det er korrekt, at han kun har inddraget den ene handel som sammenligningsgrundlag, og det har gjort sammenligningsgrundlaget mindre, end hvis han havde haft flere handler at sammenholde med. Han har til gengæld også brugt sit eget kendskab til markedet i Y9-landsdel. Han kan ikke sige, om han ville være kommet til et andet resultat, hvis han ikke havde haft den handel at sammenligne med. Den var meget sammenlignelig, så derfor havde den stor betydning. Den var på en måde hans kronvidne.
Han vil ikke mene, at det har haft betydning for salget af storparcellen på Y8-adresse, at det var kommunen, der solgte grunden. Han håber da bestemt ikke, at den er handlet til en lavere pris, end hvis det var en fri handel, da kommunen jo forvalter borgernes penge. Han er sikker på, at kommunen vil forsøge at få de bedste priser, selvom det ikke er i offentligt udbud. Det har ikke betydning, at det var en handel, der ikke var i offentligt udbud.
De sammenligningsgrunde, som Landsskatteretten har anvendt ved sin afgørelse, er et forkert sammenligningsgrundlag. Man kan ikke sammenligne en udlejningsgrund af denne type med ubebyggede parcelhusgrunde. Det er to vidt forskellige ting, der ikke er sammenlignelige. Kvadratmeterprisen på jorden er helt anderledes.
Investormarkedet på storparceller var totalt dødt i 2010. Der var ingen, der kunne skaffe penge, og finansieringsselskaberne gik konkurs på stribe. Udbuddet var pludselig meget stort, men efterspørgslen var lille, hvilket naturligt havde en indflydelse på prisen i nedadgående retning. Udbud og efterspørgsel var helt anderledes fra 2005-2008. Indtil omkring oktober/november 2008 var efterspørgslen stigende.
Da krisen opstod, slog det ikke igennem lige med det samme. Der var stadig nogle, der skulle vænne sig til det og forstå, at det var sket, så derfor så de stadig salg af parcelhuse i en periode. Det gik dog også helt i stå i 2011-2012.
Parternes synspunkter
H1 har i sit påstandsdokument anført følgende:
"…
3. ANBRINGENDER
3.1. Det gøres overordnet gældende, at vurderingen af grundværdien for Ejendommen pr. 1.10.2010, som skattemyndighederne har ansat til 8.827.900 kr., væsentligt overstiger den mulige gældende handelspris for Ejendommen i ubebygget stand på dette tidspunkt.
3.2. Til støtte for den nedlagte påstand gøres det herunder gældende, at der ikke var noget nævneværdigt salg af grunde i 2010 - og slet ikke grunde i sammenlignelig størrelse med nærværende grund.
3.3. Dette understøttes af skønsmandens besvarelsen af spørgsmål 2, hvoraf fremgår, at der i 2010 ikke var den store efterspørgsel på køb af storparceller fra investorer, da de fleste investorer lå underdrejet pga. finanskrisen, ofte som følge af manglende finansieringstilsagn fra banker og kreditforeninger. Derfor var det ifølge skønsmanden typisk kun de offentligt støttede andelsboligforeninger, der var på markedet som købere.
3.4. Videre gøres det herunder gældende, at finanskrisen i oktober 2010 var på sit højeste og omstændighederne dårligst, både for så vidt angik salg af grunde og finansieringsmulighederne for opførelse af byggeri, hvilket medførte de lavest kendte priser på byggegrunde. Denne omstændighed medfører, at skattemyndighederne ikke berettiget kan benytte byggeretsværdiprincippet ved fastlæggelse af grundværdien pr. 1.10.2010, men derimod skal foretage en vurdering ud fra gældende mulig handelspris på det tidspunkt.
3.5. Til yderligere støtte for den nedlagte påstand gøres det gældende, at de "salg", som skattemyndighederne har benyttet i forbindelse med vurderingen i 2010, ikke kan betragtes som sammenlignelige, idet der er tale om en hel anden ejendomstype, og at handelspriserne er væsentlig faldet i forhold til de ejendomme, skattemyndighederne sammenlignede med, der er solgt i 2008.
3.6. I forbindelse hermed gøres det videre gældende, at der ikke kan fæstes lid til skattemyndighedernes skønsmæssige ansættelse, der ifølge Skatteministeriet selv (duplikken, s. 3), er baseret på det automatiserede forslagssystem, som blev udviklet og drevet i det daværende SKAT. Dette system er fejlbehæftet, og Skatteministeriet har selv anerkendt, at systemet ikke har været "godt nok". Der henvises til den offentligt tilgængelige pressemeddelelse fra Skatteministeriet af 7.10.2013.
3.7. Af skønsmandens besvarelsen af spørgsmål 4 og 5 fremgår, at skønsmanden vurderede værdien af den i sagen omhandlede ejendom pr. 1.10.2010 til at være 2.685.000 kr., såfremt det blev lagt til grund, at der ikke var foretaget nogen form for byggemodning (spørgsmål 5) og 6.593.000 kr., såfremt det blev lagt til grund, at der var foretaget byggemodning (spørgsmål 4). Oplysningen om, hvilken byggemodning, der rent faktisk var udført pr. 1.10.2010, gav ikke skønsmanden anledning til en anden besvarelse af spørgsmål 4 (spørgsmål 6).
3.8. Af besvarelsen af spørgsmål IA fremgår, at skønsmandens besvarelse af de foregående spørgsmål 4-6 var foretaget på baggrund af en tilsvarende handel i 2010, hvilken ejendom skønsmanden anså for værende meget sammenlignelig med ejendommen i nærværende sag
3.9. Som det fremgår af ovenstående, understøtter skønserklæringen H1’s overordnede anbringende om, at vurderingen pr. 1.10.2010, hvor SKAT ansatte grundværdien til 8.827.900 kr., hvilket blev stadfæstet af Vurderingsankenævnet og siden Landsskatteretten, væsentligt overstiger den reelle handelspris for ejendommen i ubebygget stand pr. samme tidspunkt.
3.10.H1 har således godtgjort, at der ved sagens bevisførelse er tilvejebragt et sikkert bevis for, at skattemyndighedernes skøn er åbenbart urimeligt, på hvilken baggrund H1's principale påstand bør tages til følge, således at grundværdien for Ejendommen pr. 1.10.2010 fastsættes til 2.600.000 kr.
3.11.Subsidiært bør sagen hjemvises til fornyet behandling ved skattemyndighederne til fastlæggelse af den korrekte grundværdi pr. 1.10.2010, der altså er væsentligt lavere end 8.827.900 kr.
…"
Skatteministeriet har i sit påstandsdokument anført følgende:
"…
3. ANBRINGENDER
Til støtte for Skatteministeriets frifindelsespåstand gøres det overordnet gældende, at betingelserne for at tilsidesætte Landsskatterettens skøn (bilag 1) vedrørende ejendommenes grundværdi ved vurderingen pr. 1. oktober 2010 ikke er opfyldt.
Det følger af fast retspraksis, at en ejer alene kan få tilsidesat en ejendomsvurdering, såfremt det godtgøres, at skønnet hviler på et forkert eller mangelfuldt grundlag, og dette er egnet til at påvirke værdiansættelsen, eller hvis det godtgøres, at værdiansættelsen er åbenbart urimelig, jf. f.eks. UfR2016.191H.
Det påhviler sagsøgeren at godtgøre, at betingelserne for at få tilsidesat skønnet er opfyldt.
Denne bevisbyrde er ikke løftet.
________________________
Det gøres gældende, at grundværdien er ansat på et korrekt grundlag og i overensstemmelse med principperne i den dagældende vurderingslov, hvorefter vurderingen skal afspejle værdien i handel og vandel.
Det fremgår af den dagældende vurderingslovs § 13, sammenholdt med § 6, at en ejendoms grundværdi skal ansættes således, at den svarer til grundens kontante værdi i handel og vandel i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed, beliggenhed og en i økonomisk henseende god anvendelse.
Ved ansættelsen skal der tages hensyn til de offentligretlige rettigheder og byrder, der er knyttet til grunden, jf. dagældende vurderingslovs § 13, stk. 2.
Det følger af lovens § 16, at grundværdien kan ansættes til det beløb, der efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse. I den henseende må tages hensyn til såvel ejendommens form og størrelse som til udstyknings- og omlægningsmuligheder.
Landsskatteretten har ansat grundværdien under hensyn til, at grunden ifølge lokalplanen (bilag 2) skal anvendes til tæt-lave boliger, og at bebyggelsesprocenten i lokalplanen er fastsat til maksimalt 35.
Grundværdien er med rette ansat ved hjælp af byggeretsværdiprincippet. Byggeretsværdiprincippet er et anerkendt vurderingsteknisk hjælpemiddel til brug for den skønsmæssige fastsættelse af grundens kontantværdi i handel og vandel, jf. bl.a. UfR.2005.1164H.
Byggeretsværdiprincippet indebærer, at grundværdien beregnes som summen af en byggeretsværdi og en arealværdi. Byggeretsværdien udgøres af retten til at opføre et eller flere huse på ejendommen. Arealværdien dækker over selve arealets værdi og afhænger dermed af arealstørrelsen.
For hvert grundværdiområde tages udgangspunkt i en normalgrund og i en områdepris. Ligningsrådet har i forbindelse med vedtagelsen af byggeretsværdiprincippet forudsat, at en normalgrund i et parcelhuskvarter er på 800 m2. Områdeprisen er prisen pr. m2 for en normalgrund i grundværdiområdet. Ligningsrådet har anset halvdelen af normalprisen for at vedrøre byggeretsværdien. Den anden halvdel vedrører arealværdien, jf. Vurderingsvejledningen 2010-1, afsnit C,2.1.1.
Byggeretsværdiprincippet anvendes på ejendomme, der ligger i byzone og sommerhusområde, hvor den planlagte anvendelse er parcelhus-, rækkehus- eller sommerhusbebyggelse, jf. Vurderingsvejledningen 2010-1, afsnit C,2.1.1.
Ejendommen beliggende Y2-adresse, er beliggende i byzone og i et område, der ifølge lokalplanen (bilag 2) er udlagt til tæt-lav bebyggelse af parcel- og rækkehuse. Det er derfor med rette, at den påklagede grundværdi er ansat ved brug af byggeretsværdiprincippet.
Byggeretsværdiprincippet medfører, at der i grundværdien skal indgå et antal byggeretter, der svarer til antallet af husenheder. Princippet hviler på en forudsætning om, at der på grunden kan opføres et hus af normal størrelse, hvilket sædvanligvis betyder en gennemsnitlig boligstørrelse på ikke under 100-110 m2, jf. Vurderingsvejledningen 2010-1, afsnit C,2.1.2.
Grundværdien for den omhandlede ejendom er beregnet ud fra 43 byggeretter. Det fremgår af lokalplanen (bilag 2), at bebyggelsesprocenten på ejendommen ikke må overstige 35 %. Med et grundareal på 13.643 m2 må der som udgangspunkt bygges med op til 4.775 m2. SKAT har herefter beregnet antallet af byggeretter ud fra en gennemsnitlig boligstørrelse på 110 m2, hvormed antallet af byggeretter fastsættes til 43 (4.775 / 110).
Beregningen af byggeretter stemmer altså overens med den beregningsmetode, der fremgår af den tidligere vurderingsvejledning. Fastsættelsen af antal byggeretter i den omhandlede sag svarer desuden nøjagtig til de 43 boliger, der er opført på grunden, jf. ejendommens BBR-meddelelse (bilag B).
Ansættelsen af antallet af byggeretter kunne efter praksis være højere, jf. Landsskatterettens præmisser (bilag 1). Dette bevirker, at der er tale om et lempeligt skøn.
Værdien pr. byggeret beregnes ud fra en normalgrund og en områdepris. Som beskrevet ovenfor, har Ligningsrådet i forbindelse med vedtagelsen af byggeretsværdiprinicippet forudsat, at en normalgrund i et parcelhuskvarter er på 800 m2. Områdeprisen i nærværende sag er fastsat af SKAT til 420 kr. Da kun halvdelen af områdeprisen vedrører byggeretsværdien, skal områdeprisen halveres i beregningen. Værdien pr. byggeret udregnes på den baggrund således:
| Værdi af 1 byggeret: | 800 m2 x 420 kr. / 2 | = 168.000 kr. |
| For 43 boliger udgør det: | 43 boliger x 168.000 kr. | = 7.224.000 kr. |
Arealværdien beregnes på baggrund af grundens areal og områdeprisen. Ejendommens grundareal er 13.643 m2. Områdeprisen er af SKAT fastsat til 420 kr. pr. m2. Som det fremgår af beregningen af arealværdien på side 2 i Landsskatterettens afgørelse, beregnes kvadratmeterprisen ud fra 210 kr. Dette er begrundet i, at kun halvdelen af områdeprisen vedrører arealværdien, jf. Vurderingsvejledningen 2010-1, afsnit C,2.1.1.
Arealværdien for ejendomme er beregnet til 2.865.030 kr. (13.643 m2 x 210 kr.), og beregningen er således foretaget i overensstemmelse med sædvanlig fastsættelse af arealværdien.
Ifølge sædvanlig praksis godkendes nedslag i grundværdien for manglende udstykning og stor grund i beregningen med 12,5%, hvilket også er gjort for den omhandlede ejendom.
Grundværdien pr. 1. oktober 2010 er herefter ansat som følger (bilag 1, side 2):
| Kvadratmeterpris | 13.643 m2 á 210 kr. | 2.865.030 kr. |
| Byggeretspris | 43 stk. á 168.000 kr. | 7.224.000 kr. |
| Nedslag: manglende udstykning, stort areal | | -1.261.100 kr. |
| Grundværdi i alt | | 8.827.930 kr. |
| Grundværdi afrundet | | 8.827.900 kr. |
Sagsøgeren har ikke påvist et grundlag for at tilsidesætte dette skøn.
_____________________
Det udøvede skøn foretaget af Landsskatteretten understøttes i øvrigt af en række forhold, der også viser, at skønnet rent faktisk er lempeligt. Det gælder handelsprisen for ejendommen handlet mellem uafhængige parter få år forinden og de sammenlignelige salg, der både ud fra beliggenhed og anvendelsesmuligheder giver et retvisende billede af prisniveauet på ejendomsmarkedet på vurderingstidspunktet.
Ejendommen på Y2-adresse er således handlet for 7.740.000 kr. i 2008 uden byggemodning (bilag A). Dertil kommer, at der på ejendommen i 2009 blev opført 11 bygninger i form af dobbeltrækkehuse, som indeholder 43 boliger, jf. ejendommens BBR-meddelelse (bilag B), hvorfor der er sket byggemodning, jf. det forhold, at der er givet fradrag i forbedringer foretaget i 2010 på 3.870.000 kr. (90.000 kr. pr. boligenhed), jf. bilag 1, side 4-5.
Den uafhængige transaktion og den efterfølgende byggemodning viser tydeligt, at Landsskatterettens værdiansættelse er velunderbygget - og lempeligt.
Dertil kommer, at skønnet underbygges af den af Landsskatterettens foretagne udsøgning af omkringliggende salg i den samme periode, jf. bilag 1, side 3.
De udsøgte salg er ubebyggede parcelhusgrunde der - ligesom den påklagede ejendom - er beliggende i byzone i vurderingskreds ...7 mere end 1,5 km fra Y1-by centrum.
| Oplysninger om Y2-adresse gældende for én byggeret | Anvendelsesmuligheder og bebyggelsesprocent, jf. lokalplanen | Anvendelsesmuligheder og bebyggelsesprocent, jf. lokalplanen | Areal i m2 for en normalgrund i et parcelhuskvarter | Værdi af én byggeret | m2-pris |
| Tæt lav | 35 | Ca. 3 km | 800 | 168.000 kr. | 210 |
Følgende sammenlignelige ejendomme er solgt i 2010 uden byggemodning. Anvendelsen af byggeretsprincippet på de herved konstaterede salgspriser giver følgende resultat:
| Adresse | Købsdato | Anvendelsesmuligheder og bebyggelsesprocent, jf. lokalplanerne | Afstand til centrum | Kontantpris i kr. | Areal i m2 | m2-pris | Forskel i m2- pris fra Y2-adresse |
| Y10-adresse | 04-02-2010 | Åben lav og tæt lav | 35 | Ca. 4 km | 371.200 | 1.318 | 282 | 72 kr. |
| Y11-adresse | 12-08-2010 | Åben lav | 30 | Ca. 5 km | 368.600 | 1.065 | 346 | 136 kr. |
| Y12-adresse | 07-10-2010 | Åben lav | 30 | Ca. 5 km | 391.700 | 1.119 | 350 | 140 kr. |
| Y13-adresse | 27-11-2010 | Åben lav | 30 | Ca. 5 km | 352.500 | 1.007 | 350 | 140 kr. |
| Y14-adresse | 22-12-2010 | Åben lav | 30 | Ca. 5 km | 424.900 | 1.294 | 350 | 140 kr. |
| Y15-adresse | 22-12-2010 | Åben lav | 30 | Ca. 5 km | 351.400 | 1.004 | 350 | 140 kr. |
Salgene af ejendomme i 2010 kan på baggrund af byggeretsværdiprincippet omregnes til en byggeretspris på 157.759 kr. og en områdepris på 394 kr. (bilag 1, s. 8). Beregningerne ligger særdeles tæt på tallene for sagens ejendom, hvor byggeretsprisen er beregnet til 168.000 kr. og områdeprisen til 420 kr. Tallene fra ejendomshandlerne understøtter derfor, at det udøvede skøn er korrekt.
Der er på den baggrund tale om sammenlignelige salg af ejendomme, der både ud fra beliggenhed og anvendelsesmuligheder giver et retvisende billede af prisniveauet på ejendomsmarkedet på vurderingstidspunktet.
Det kan herefter konstateres, at det ikke blot er vurderingsejendommen, der er handlet til en pris, der understøtter myndighedernes skøn. Der er også konstateret handler af grunde i området, der understøtter myndighedernes skøn.
Grundens værdi understøttes i øvrigt også af de lejeindtægter, der kunne opnås efter opførelse af boliger på grunden. Ejendommen med 43 boliger blev således erhvervet i 2010 til en samlet købesum på 49.900.000 kr. (Bilag 4, side 5).
Sagsøgeren har ikke heroverfor godtgjort, at det udøvede skøn er åbenbart urimeligt, hvorfor det kan konkluderes, at der er foretaget et lovligt skøn.
Det følger af retspraksis, at der skal foreligge et sikkert bevis for, at skønnet er åbenbart urimeligt, jf. eksempelvis UfR2000.1071H og UfR2005.1164H.
________________________
Det syn og skøn, der er tilvejebragt i nærværende sag, medfører ikke, at Landsskatterettens skøn kan tilsidesættes.
Skønsmanden når frem til et skøn på 6.593.000 kr. pr. 1. oktober 2010.
Skønsmandens estimat godtgør ikke, at Landsskatterettens skøn kan tilsidesættes. Estimatet er således på en række punkter forbundet med usikkerhed, hvorfor der ikke er grundlag for at nå frem til, at Landsskatterettens skøn er baseret på et forkert grundlag eller er åbenbart urimeligt, jf. eksempelvis UfR1999.793 H.
Skønsmanden har fx ikke redegjort for, hvordan han er nået frem til ansættelsen af grundværdien uden byggemodning. Det er derfor uklart, hvordan skønsmanden har beregnet grundværdien uden byggemodning.
Allerede af den grund indeholder skønserklæringen en væsentlig usikkerhed.
Det ses heller ikke af skønsmandens besvarelse, at han i sit skøn har taget højde for det forhold, at ejendommen på Y2-adresse i 2008 blev handlet uden byggemodning til 7.740.000 kr. Skønsmandens vurdering af grundværdien uden byggemodning på 2.685.000 kr. er altså mindre end 1/3 af det beløb, som ejendommen blev handlet for i 2008 mellem uafhængige parter, dvs. to år før - og altså uden byggemodning. Dette bidrager tilsvarende til den væsentlige usikkerhed indeholdt i skønserklæringen.
Skønsmandens ansættelse er efter det oplyste endvidere alene baseret på oplysninger om én ejendomshandel, jf. skønsmandens besvarelse af spørgsmål IA (bilag F, side 4).
Det bemærkes, at der ikke kan drages konklusioner på grundlag af oplysninger om én ejendomshandel.
Ejendommen på Y8-adresse, som skønsmanden henviser til i sin erklæring (bilag F, side 4), blev solgt med overtagelsesdato den 23. juni 2010 til en oplyst købesum på 2.002.000 kr. Ejendommen var på dette tidspunkt ikke byggemodnet. Der var tale om et salg mellem Y1-by Kommune og G3.
Ejendommen på Y8-adresse er omfattet af lokalplan ...09, jf. bilag G.
Ejendommen adskiller sig bl.a. fra Y2-adresse, idet ejendommen på Y8-adresse er placeret ca. 1,5 km længere væk fra Y1-by centrum.
Hertil kommer, at ejendommen på Y8-adresse i 2010 ikke var byggemodnet.
Salget af ejendommen på Y8-adresse kan på baggrund af disse forhold ikke begrunde en tilsidesættelse af vurderingsmyndighedernes skønsmæssige ansættelse af grundværdien på 8.827.900 kr.
Skønsmanden anfører ved besvarelsen af spørgsmål 3 (bilag F, side 3), at ejendommen på Y2-adresse ikke er beliggende i en eksklusiv del af Y1-by. Selv hvis ejendommens beliggenhed ikke kan karakteriseres som eksklusiv, må ejendommens beliggenhed ca. 1 km fra tilslutningen til omfartsvejen, men med støjafskærmning, samt en central beliggenhed kun ca. 3 km fra Y1-by centrum, ud fra en vurderingsfaglig betragtning dog anses for attraktiv.
______________________
Sagsøgeren anfægter, at skønsmandens besvarelse bekræfter sagsøgerens principale påstand. Dette må afvises ud fra flere forhold.
For det første understøtter det foretagne syn og skøn ikke sagsøgerens angivelse af (stævningen på side 3), at der grundet finanskrisen ikke var noget nævneværdigt salg af grunde i 2010. Skønsmanden oplyser således i sin besvarelse af spørgsmål 1 (bilag F, side 2), at salget af storparceller fortsatte nogenlunde uforandret i 2010, idet det typisk er offentligt støttede boligforeninger, der opkøber storparcellerne, og at der på dette tidspunkt stadig var efterspørgsel på parcelhusgrunde.
Det forhold, at efterspørgslen dalede i 2011 og 2012, har ikke betydning for handelsprisen i 2010.
De af skønsmanden fremhævede oplysninger om udviklingen på markedet bestyrker altså ikke sagsøgerens påstand om, at salget af grunde i 2010 skulle være gået i stå og dermed have påvirket handelsprisen for ejendommen på Y2-adresse.
For det andet påstår sagsøgeren i sin replik (side 2, afsnit 2.4), at skønsmandens besvarelse af grundens værdi uden nogen form for byggemodning (spørgsmål 5) på 2.685.000 kr. svarer til sagsøgerens påstand. Sagsøgerens påstand på 2.600.000 kr. er derimod en grundværdi med byggemodning. Alene af den grund bør sagsøgerens påstand afvises.
For det tredje betyder sagsøgerens påstand, når det tages i betragtning, at ejendommen på Y2-adresse er handlet for 7.740.000 kr. i 2008 uden byggemodning, at grunden skulle være faldet til 2.600.000 kr. i 2010, hvorved ejendommens værdi i så fald er faldet med omtrent 66 %. Dette er ganske usandsynligt - og i hvert fald ikke påvist af sagsøgeren.
Skønsmandens estimat for ejendommens grundværdi pr. 1. oktober 2010 på 6.593.000 kr. fraviger sagsøgerens skøn med ca. 60 %. Skønserklæringen understøtter derfor ikke sagsøgerens påstand om, at grunden pr. 1. oktober 2010 havde en værdi på 2.600.000 mio. kr.
__________________
Sagsøgeren har principalt nedlagt påstand om, at grundværdien for ejendommen på Y2-adresse fastsættes til 2.600.000 kr. pr. 1.10.2010 og subsidiært, at sagen hjemvises til fornyet behandling ved vurderingsmyndighederne.
Sagsøgerens principale påstand er dermed et udtryk for, at byggeretsværdiprincippet ikke kan indgå til brug for den skønsmæssige fastsættelse af grundværdien. Dette har Højesteret tidligere fastslået som et anerkendt vurderingsteknisk hjælpemiddel til brug for den skønsmæssige fastsættelse af grundens kontantværdi i handel og vandel, jf. bl.a. UfR2005.1164H. Dertil kommer, at der ved brug af byggeretsværdiprincippet udregnes 43 byggeretter. Dette er i overensstemmelse med de faktiske forhold, da der på ejendommen i 2009 blev opført 11 bygninger i form af dobbeltrækkehuse, som indeholder 43 boliger, jf. ejendommens BBR-meddelelse (bilag B).
Det fremgår af Landsskatterettens afgørelse (bilag 1, s. 2), at der er givet et fradrag for forbedringer på i alt 3.908.300 kr., hvilket ikke er påklaget af sagsøgeren. Henset til sagsøgeren principale påstand, er det uforklaret, hvordan sagsøgeren kan påstå grundværdien fastsat med en lavere værdi end den værdi, som grunden antageligt er blevet forbedret med. Oveni fradraget kommer værdien af forbedringer i form af bl.a. gadebelysning, der ikke omfattes af fradraget, men som medregnes i grundværdiansættelsen.
Ejendommen på Y2-adresse er handlet for 7.740.000 kr. i 2008 uden byggemodning. Dette understøtter ikke sagsøgeren principale påstand, da det i så fald betyder, at ejendommen pr. 1.10.2010 er faldet med omtrent 66 %, hvilket er ganske usandsynligt taget i betragtning af, at der på ejendommen i 2009 blev opført 11 bygninger i form af dobbeltrækkehuse, som indeholder 43 boliger, jf. ejendommens BBR-meddelelse (bilag B). Det er i hvert fald ikke påvist af sagsøgeren, at ejendommen pr. 1.10.2010 er faldet med omtrent 66 %.
Der er samlet set således ikke tilvejebragt sikkert bevis for, at Landsskatterettens skøn er åbenlyst urimeligt, som det ellers er gjort gældende af sagsøgeren ved processkrift 1, pkt. 3.1.
Sammenfattende gør Skatteministeriet gældende, at betingelserne for at tilsidesætte Landsskatterettens skøn vedrørende ejendommens grundværdi ved vurderingen pr. 1. oktober 2010 ikke er opfyldt.
_________________
Efter retspraksis foretager domstolene ikke værdiskønnet jf. UfR1999.793H. Såfremt Landsskatterettens skøn måtte blive tilsidesat, skal sagen derfor hjemvises i overensstemmelse med sagsøgerens subsidiære påstand.
…"
Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen.
Rettens begrundelse og resultat
Efter dagældende vurderingslovs § 6 og § 13 skulle ansættelsen af grundværdien foretages på grundlag af værdien i handel og vandel, såfremt købesummen skulle erlægges kontant, for en grund i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og en i økonomisk henseende god anvendelse.
Skattemyndighederne, herunder Landsskatteretten, har ved fastsættelsen af grundværdien pr. 1. oktober 2010 anvendt byggeretsværdiprincippet, der vurderer grundens samlede værdi ud fra dels arealværdien og dels værdien af retten til at opføre bygninger.
Landsskatteretten har endvidere foretaget en sammenligning med kvadratmeterprisen ved en række handler af ubebyggede parcelhusgrunde i området omkring Y1-by og derudover lagt vægt på, at ejendommen i 2008 uden byggemodning blev handlet til 7.740.000 kr. Landsskatteretten vurderede på den baggrund, at den ansatte grundværdi på 8.827.930 kr. var udtryk for en realistisk skønnet handelsværdi på vurderingstidspunktet.
Skønsmanden har i skønserklæringen vurderet grundens markedsværdi inklusive byggemodning pr. 1. oktober 2010 til 6.593.000 kr., mens grunden uden byggemodning vurderes til 2.685.000 kr. Vurderingen er dels baseret på sammenligning med en tilsvarende handel i 2010 i Y1-by Kommune, dels på skønsmanden og hans kollegers erfaring.
Skønsmanden har forklaret, at det af skattemyndighederne anvendte sammenligningsgrundlag i form af parcelhusgrunde er uanvendeligt, og at der i meget høj grad skal lægges vægt på finanskrisens indtog ved vurderingen af grundværdi i 2010.
Skønsmanden må anses for en erfaren ejendomsmægler og valuar med særligt kendskab til markedet i Y13-landsdel. Retten finder henset hertil, og uanset at skønserklæringen alene er baseret på én sammenlignelig handel, at der ikke er grundlag for at tilsidesætte skønsmandens vurdering.
Når skønsmanden har vurderet grundens værdi til 2.234.930 kr. lavere end skattemyndighederne og Landsskatteretten og har påpeget flere fejl i grundlaget for værdiansættelsen, og da skattemyndighederne og Landsskatteretten ikke ses at have inddraget betydningen af finanskrisen ved værdiansættelsen, finder retten, at H1 har godtgjort, at der foreligger et sådant mangelfuldt grundlag for det udøvede skøn, at der er grundlag for at tilsidesætte dette.
H1’s primære påstand om, at værdiansættelsen skal fastsættes til 2.600.000 kr. er ikke nærmere underbygget, herunder ikke af skønserklæringen, og påstanden kan ikke tages til følge. Retten tager herefter H1’s subsidiære påstand om, at sagen skal hjemvises til fornyet behandling ved vurderingsmyndighederne, til følge.
Efter sagens udfald skal skatteministeriet betale sagsomkostninger til H1. Sagsomkostningerne er efter sagens resultat, værdi og forløb fastsat til dækning af advokatudgift med 30.000 kr. inkl. moms, retsafgift med 4.000 kr. og H1’s udgifter til skønsmand med 24.626 kr., i alt 58.626 kr. Det er oplyst, at H1 ikke er momsregistreret.
T H I K E N D E S F O R R E T :
Sagen hjemvises til fornyet behandling ved vurderingsmyndighederne.
Skatteministeriet skal til H1 betale sagsomkostninger på 58.626 kr.
Beløbet skal betales inden 14 dage og forrentes efter rentelovens § 8 a.