Klagesagen drejer sig om

Hvorvidt grundværdiansættelsen er sat for højt i forhold til andre ejendommes vurderinger.

Hvordan den omberegnede grundværdi skal fastsættes, når den påklagede ejendom ikke kan arve basisår fra den ejendom, den er udstykket fra.

Der er klaget over

Grundværdi og omberegnet grundværdi pr. 1. oktober 2014.

Sagens oplysninger

Oplysninger om ejendommen
Matrikelnummer		[…]
Matrikuleret areal		72 m2
Plangrundlag		Lokalplan nr. […] og Tillæg nr. 2
Specifik anvendelse		Boligområde, fællesanlæg, kontor- og serviceerhverv, butikker, uddannelsesinstitutioner og daginstitutioner

Særlige oplysninger
Daværende SKAT har tidligere revideret grundværdien og den omberegnede grundværdi til 816.200 kr. og 837.100 kr. ved afgørelse af 7. juli 2015. Denne afgørelse blev stadfæstet af Landsskatteretten ved afgørelse af 24. maj 2019.  Afgørelsen blev indbragt for domstolene. Østre Landsret fandt ved dom af 5. januar 2022, at der var hjemmel til at revidere den omberegnede grundværdi og grundværdien. Landsskatterettens afgørelsen blev dog annulleret, og sagen blev hjemvist til Vurderingsstyrelsen på grund af fejl i grundlaget for vurderingerne. 

Særlige oplysninger om ejendommen
Den påklagede ejendom er et tre etagers rækkehus beliggende Y1-adresse, [postnr.], i byzone i Y2-by’s Kommune. Den har benyttelseskode 01 - beboelsesejendom.

Den påklagede ejendom er købt den 29. august 2013 for 3.695.000 kr. med overtagelse den 1. april 2014. Det fremgår af BBR-meddelelsen, at huset er opført i 2014 med et boligareal på 137 m². Ejendommen er således bebygget med 190 %.

Ejendommen blev købt af klagerne for 3.695.000 kr. i en almindelig fri handel.

Den påklagede ejendom er en del af et større rækkehuskompleks beliggende på den nordlige del af Y3-bydel på Y4-område. Y4-område består af etageejendomme/rækkehuse i 3-4 etagers højde samt en lang/kantet etageejendom i 8 etager, som ligger mod øst. Derudover er der en fredet bygning ([navn udeladt]) samt 3 bevaringsværdige bygninger. Nord for Y4-område ligger Y5-område samt Y6-havn, og mod vest ligger Y7-anlæg med rekreative områder og bevaringsværdige bygninger/fortidsminder samt den nordlige del af Y8-kvarter. Syd for Y4-område er der et stort område med kolonihaver, og mod øst er der et industriområde med bl.a. […] og […].

Ejendommene på Y9-gade er omfattet af  Lokalplan nr. […] (vedtaget den 7. december 2000) samt Tillæg nr. 2 (vedtaget den 13. juni 2007). Den påklagede ejendom er beliggende i underområde IIA.

Ifølge Tillæg nr. 2 er der for underområde IIA fastsat følgende bestemmelser vedr. anvendelse og bebyggelsens omfang:

"§ 4. Anvendelse
Stk. 1: For område IIA gælder:
Området fastlægges til helårsboliger.
Endvidere må der indrettes kollektive anlæg og institutioner samt andre sociale, uddannelsesmæssige, kulturelle og miljømæssige servicefunktioner, der er forenelige med områdets anvendelse til boliger.
Et etageareal svarende til 10 procent af den samlede rummelighed skal anvendes til serviceerhverv, såsom administration, liberale erhverv, butikker, restauranter, hoteller, erhvervs- og fritidsundervisning samt håndværk og andre virksomheder, der naturligt kan indpasses i området. Bebyggelsen mrk. A5 og C samt stueetagen i bebyggelsen mrk. A3 på tegning 3 skal anvendes til erhverv. Herudover må der indrettes erhverv i stueetagen i bebyggelse mrk. B og f.s.v. angår gavlene tillige på 1. sal samt i bebyggelse mrk. D.
Butikker må alene etableres i stueetagen i nybyggeri mrk. B, A3 og A5. Bruttoetagearealet af den enkelte dagligvare- og udvalgsvarebutik må ikke overstige henholdsvis 500 og 200 m2. Det samlede bruttoetageareal til butiksformål må ikke overstige 1.000 m2.
Der må ikke udøves virksomhed, som i mere end ubetydelig grad kan medføre forurening (forureningsklasse 2 med vejledende afstandskrav på 20 m til boliger og lignende).
Boliger skal i gennemsnit have et bruttoetageareal på mindst 95 m2, og ingen boliger må være mindre end 75 m2. Bestemmelsen gælder for hver ejendom under et. Rækkehuse skal have en størrelse på mindst 100 m2. Boliger for unge, ældre og personer med handicap samt socialt betingede bofællesskaber er, såfremt de opføres efter gældende lovgivning herom, undtaget fra bestemmelserne om boligstørrelser.
I forbindelse med nyt boligbyggeri skal der efter [forvaltningens] godkendelse opføres eller indrettes fællesanlæg for bebyggelsens beboere af størrelsesordenen 1 pct. af etagearealet samt anlæg for affaldssortering (miljøstationer).
Indretning af bebyggelse må ikke ske således, at erhverv eller institutioner placeres over etager med boliger.

..

§ 6. Bebyggelsens omfang og placering
Stk. 1: For område IIA gælder:
Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 90. Bebyggelsesprocenten beregnes for området under ét. Etageareal, der inden for bygningsvolumenet medgår til tekniske anlæg og åbne fælles tagterrasser/opholdsarealer samt glasoverdækninger og åbne forbindelser (porte), kan etableres herudover, såfremt det er begrundet i særligt arkitektoniske, miljømæssige, rekreative eller funktionelle hensyn. Det samme gælder parkeringsarealer i parkeringshuse/-etager/-anlæg indrettet som led i opfyldelse af det i henhold til § 7, stk. 2, fastsatte parkeringskrav.
Den på tegning nr. 3 med sort farve viste fredede bebyggelse mrk. C, den med grå farve viste bevaringsværdige bebyggelse mrk. D samt nybyggeri mrk. A1-A5 og B fastlægges som principiel bebyggelsesplan.
For nybyggeri mrk. A1-A5 gælder, at den skal opføres i 2-3 etager, at bygningshøjden ikke må overstige 11 m, og at husdybden for boligbebyggelse ikke må overstige 11,5 m, for rækkehuse dog ikke 10,5 m, og for erhvervsbebyggelse ikke 15 m. Husdybden regnes som gennemsnit pr. rækkehus/opgangsenhed og eksklusive altaner, karnapper og lignende.

For nybyggeri mrk. B gælder, at den skal opføres i 7-8 etager, at der skal etableres et gennemgående tag i samme kote med en bygningshøjde på maksimalt 26 m, at husdybden for boligbebyggelse ikke må overstige 13,5 m, eksklusive eventuelle altangange, og for erhvervsbebyggelsen ikke 18 m. Mod vest må der etableres altaner med et fremspring på indtil 1,25 m, og mod øst må der etableres karnapper og altaner med fremspring på indtil henholdsvis 1 og 2,5 m. Den øverste etage skal udformes med en tilbagerykning mod vest på mindst 2,5 m. Hele østsiden af bebyggelsen skal i fuld højde inddækkes med glaspåbygninger som vist på principsnittet og på tegning nr. 3. Glaspåbygningernes højde må ikke overstige 28 m.
Der skal etableres porte i princippet som vist på tegning nr. 3. Hvor porte spænder over to etager skal de være mindst 2,5 m brede, og hvor porte spænder over 3 etager skal de være mindst 3,5 m brede. I bebyggelse mrk. B skal porte udføres i fuld bygningshøjde og med bredder i princippet som vist på tegning nr. 4.
Ud over de i pkt. b-d fastlagte bebyggelser må der opføres mindre tilbygninger samt enkelte mindre bygninger i én etage, herunder skure, byøkologiske anlæg og lignende.
De på tegning nr. 3 viste bevaringsværdige bygninger må ikke nedrives uden [forvaltningens] særlige tilladelse, jf. i øvrigt § 7, stk. 7.

..

§10. Udstykning
Ved opførelse af rækkehuse eller andet tæt-lav byggeri i område 1 A kan der udstykkes parceller ved en mindste grundstørrelse på 50 m²."

G1 A/S overtog pr. 1. juli 2007 matr. nr. ...0 (110.913 m²) og matr. nr. ...2 (2.109 m²) for i alt […] kr. Det fremgår af skødet, at købesummen blev fordelt med […] kr. til bygninger og […]kr. til grund.

I 2013 blev matr. nr. ...a (ejendomsnr. ...51) udstykket fra matr. nr. ...0 med approbationsdato den 12. juni 2013. Grundværdien for matr. nr. ...a blev i 2013 vurderet til […] kr. ud fra etagearealprincippet (03 -Forretningsejendom). Arealet udgjorde 83.690 m², bebyggelsesprocenten var 90, og etagearealprisen var 4.300 kr. ved den første ansatte grundværdivurdering pr. 1. oktober 2013. Ved senere ændringer er ejendommen vurderet med en etagearealpris på 4.600 kr. pr. 1. oktober 2013.

I 2013 blev matr. nr. ...i (ejendomsnummer ...61) udstykket fra matr. nr. ...a. Approbationsdato er den 17. september 2013. Ejendommen fik ikke en vurdering for 2013, selvom den opstod før den 1. oktober 2013. Daværende SKAT ansatte en grundværdi for matr. nr. ...i i 2014 og vurderede denne til […] kr. ud fra etagearealprincippet (07 - Til videre udstykning). Arealet udgjorde 4.071 m², bebyggelsesprocenten var 90, og etagearealprisen var 4.300 kr. Denne er senere blevet ændret, og ejendommen er nu vurderet pr. 1. oktober 2014 til 0 kr.

Ejendommene med martikelnummer ...a og ...i er beliggende i henholdsvis grundværdiområde ...12 og ...13.

Matrikelnummer ...a var udlagt til flere forskellige former for anvendelse. Ifølge Lokalplanstillæg nr. 2 omfattede den underområde A1-A5 samt B og D. Disse områder var udlagt til bl.a. helårsboliger (rækkehuse/etageboliger/bofællesskaber), kollektive anlæg og institutioner samt sociale, uddannelsesmæssige, kulturelle og miljømæssige servicefunktioner. Et etageareal svarende til ca. 10 % skulle anvendes til serviceerhverv, såsom administration, liberale erhverv, butikker, restauranter, hoteller, erhvervs- og fritidsundervisning samt håndværk og andre virksomheder.

Den påklagede ejendom blev pr. 24. februar 2014 udstykket fra matrikelnummer ...i og blev ansat med byggeretsværdiprincippet. Der blev udstykket yderligere 5 ejendomme. Ejendommene blev vurderet ud fra byggeretsværdiprincippet med en byggeretspris på 768.000 kr. og en kvadratmeterpris på 960 kr. Ejendommene på Y9-gade er opført i 2012-2014.

På Y4-område er der efterfølgende opført 2 tilsvarende rækkehuskomplekser ligeledes på udstykninger fra 2007 ejet af G1 A/S. På Y10-vej/Y11-gade (beliggende umiddelbart syd for Y9-gade) er der i 2015-2016 opført 3 rækker af rækkehuse (i alt 24 ejendomme), og på Y10-vej/Y12-gade (beliggende syd for de 2 andre rækkehuskomplekser) er der i 2016-2017 opført 6 rækker af rækkehuse (i alt 38 ejendomme).

Disse 2 rækkehuskomplekser er, ligesom ejendommene på Y9-gade, opført i 3 etager (uden kælder og tagetage). Alle ejendommene er beliggende i grundværdiområde ...42, og ejendommene er vurderet ud fra byggeretsværdiprincippet med en byggeretspris på 768.000 kr. og en kvadratmeterpris på 960 kr.

Ejendommene på Y9-gade ligger i vurderingskreds […] men i 3 forskellige grundværdiområder:

• Y13-husnumrene ligger i grundværdiområde ...42 Plantype B - Boligområde med tæt/lavt byggeri i byzone/byggeretsværdiprincippet
• Y14-husnumrene ligger i grundværdiområde ...12, Tillæg nr. 2. Plantype B - Boligområde med tæt/lavt byggeri i byzone/byggeretsværdiprincippet
• Resten af ejendommene ligger i grundværdiområde ...13. Plantype C - Boligområde med etagebebyggelse i byzone/etagearealprincippet

I grundværdiområde ...42, ...12 og ...13 har der i perioden 2. halvår 2010-2012 ikke været nogen salg af ubebyggede grunde til hverken rækkehuse eller parcelhuse i almindelig fri handel.

Salg
I Y2-by’s Kommune har der i perioden 2. halvår 2010-2012 været følgende salg af ubebyggede grunde til parcelhuse i almindelig fri handel på Y3-bydel:

Beliggenhed	Grundareal	Handelsdato	Handelspris	Ejendoms- og grundværdi pr. 1. oktober 2012	Handelspris pr. m2
Y15-adresse	571 m2	10.06.2011	2.280.000 kr.	1.343.600 kr.	3.993 kr.
Y16-adresse	647 m2	04.01.2011	1.650.000 kr.	1.157.600 kr.	2.550 kr.
Y17-adresse           1)	538 m2	24.02.2012	2.680.000 kr.	1.659.100 kr.	4.981 kr.
Y18-adresse        2)	789 m2	04.07.2012	2.000.000 kr.	1.194.400 kr.	2.535 kr.
Gennemsnit					3.515 kr.

1)Y17-adresse: Købet omfatter bygning til nedrivning
2)Y18-adresse: Købet omfatter 2 matrikler, i alt 789 m²

Grundene er beliggende i villakvarterer på Y3-bydel ([…]) i en afstand af mellem 3,5 og 5,3 km fra Y9-gade.
Handelspriserne for de solgte parcelhusgrunde svarer til en gennemsnitlig byggeretspris på 1.198.956 kr. for en normalgrund på 800 m² og en gennemsnitlig områdepris på 2.997 kr. pr. m².

Ejendommene er omfattet af Kommuneplanramme ...1. Ejendommene ligger i delområde Y19-bydel, undtagen Y17-adresse, der ligger i delområde Y20-bydel. Områderne er udlagt til boliger. Maks. bebyggelsesprocent er 40, og der må maks. bygges i 10 meters højde (2 etager).

Forurening:
Det fremgår af brev af 4. oktober 2010 fra G2 A/S om miljøforholdene på Y4-område:

"Opfyldningen af Y4-område gennem årene med forskellige materialer har medført, at der findes en generel forurening med olieprodukter, tjærestoffer og tungmetaller i fyldjorden. Y4-område er på baggrund heraf kortlagt som forurenet ejendom på vidensniveau 2 i henhold til Jordforureningsloven, hvilket betyder, at der er viden om forurening på ejendommen, og at myndighederne derfor skal godkende, at der opføres boliger på ejendommen.

G1 har søgt og modtaget tilladelse til opførelse af byggeriet i henhold til §8 i Jordforureningsloven, kaldet en §8 tilladelse. I denne tilladelse er angivet på hvilke vilkår byggeriet skal opføres, således at der ikke er sundhedsmæssige risici ved at bo eller opholde sig på området.

Rækkehusene […] opføres med "rent fodaftryk", hvilket vil sige at forureningen i byggefeltet bortgraves ned til den oprindelige havbund. Herudover bortgraves forurening under terrasser både foran og bagved husene, således at der fjernes forurenet jord ned til den oprindelige havbund på hele boligmatriklen. Området afgrænses med en spunsvæg, og efter bortgravningen af den forurenede fyldjord, opfyldes det spunsede område med rene materialer op til gulvniveau. Som yderligere foranstaltninger etableres afvandingsdræn, luftdræn samt miljømembran under bygningerne.

Byggeriet opføres i henhold til vilkårene i §8 tilladelsen, og når boligerne afleveres, vil der derfor være gennemført de nødvendige tiltag og dokumentation, således at byggeriet er opført med Y2-by’s Kommunes godkendelse. På arealerne udenfor boligmatriklerne, som er fællesarealer, vil der blive udlagt 0,5 m ren jord på ikke-befæstede områder, således at der ikke er kontakt til den underliggende jord."

I tilladelse til boligbyggeri af 8. november 2011 fra Y2-by’s Kommune er der fastsat forskellige vilkår til projektet, deriblandt:

• Vilkår til sikring af indeklima og udeluft - bl.a. skal der etableres et ventileret drænsystem umiddelbart under gulvkonstruktionen, og der skal være mulighed for at ombygge det passivt ventilerede drænsystem til aktiv ventilation. Der skal udføres monitering på ventilationsflowet og på drænluften fra det ventilerede drænsystem (som det fremgår af den tinglyste sevitut ovenfor).
• Vilkår til hindring af kontakt med forurenet jord - dette vilkår fremgår ligeledes af den tinglyste servitut ovenfor.
• Vilkår til jordhåndtering - alt jordarbejde, herunder opgravning af forurenet jord, klassificering mv. samt efterfølgende udlægning af ren jord, skal udføres under miljøteknisk tilsyn.
• Vilkår om dokumentation for rene materialer - al tilført jord skal være dokumenteret ren, f.eks. ved oplysning om oprindelsessted eller ved udførelse af analyse af jorden.

Endvidere fremgår det, at udearealer etableres dels med grusarealer og -stier og områder med græsarmering og dels med græsområder langs hver af boligblokkene. Ubefæstede arealer dækkes med 0,5 meter dokumenteret ren jord efter udlægning af signalnet. Det fremtidige terræn hæves med 0,5 meter i forhold til det eksisterende terræn. Der opsættes et hegn omkring boligområdet til afskærmning fra det øvrige Y4-område. Adgang til boligområdet sker via Y21-vej.

Omberegnet grundværdi:
Matrikel ...i fik ikke en vurdering  i 2013. Matrikel ...i blev udstykket fra matrikelnummer ...a. Forud for omberegningen i 2014 var 2011 det seneste år, hvor den aktuelle grundværdi udgjorde den afgiftspligtige grundværdi for matrikel nr. ...a.

Den påklagede ejendoms omberegnede grundværdi er fastsat ud fra grundværdiområde ...42. Normalprisen er 1.920 kr., normalgrund 800 m², og basisår er 2011.

Matrikel ...a og matrikel ...i ligger i henholdsvis grundværdiområde ...12 og ...13. Den påklagede ejendom ligger i grundværdiområde ...42.

Vurderingen for matrikel ...a blev senest ændret pr. 11. september 2020.

Vurderingen blev ved denne lejlighed pr. 1. oktober 2013 specificeret på følgende måde:

Vurderet areal	83.690 m2
Max bebyggelsesprocent	90 %
Max tilladt etageareal	14.600 m2 × 90 %	13.140 m2
Områdepris pr. m2 tilladt etageareal	4.600 kr.
Etagearealværdi	14.600 m2 × 4.600 kr. ×90 %		60.444.000 kr.
Kvadratmeterpris	10.724 m2	414 kr.	4.439.736 kr.
Kvadratmeterpris	20.000 m2	83 kr.	1.660.000 kr.
Kvadratmeterpris	38.366 m2	0 kr.	0 kr.
Grundværdi, afrundet			66.543.700 kr.

Vurderingsstyrelsens afgørelse

Grundværdi	816.200 kr.
Omberegnet grundværdi	837.100 kr.

Grundværdien er specificeret således:

Byggeretspris		1 stk. × 768.000 kr.		768.000 kr.
Kvadratmeterpris		72 m2 × 960 kr.		69.120 kr.
Grundværdi i alt				837.120 kr.
Nedslag ved reduktion, 2,5 %				- 20.900 kr.
Reduceret Grundværdi				816.200 kr.

Den omberegnede grundværdi er specificeret således:

Byggeretspris		1 stk. × 768.000 kr.		768.000 kr.
Kvadratmeterpris		72 m2 × 960 kr.		69.120 kr.
Omberegnet grundværdi i alt				837.120 kr.
Omberegnet grundværdi afrundet				837.100 kr.
Basisår				2011

Vurderingsstyrelsen har bl.a. som begrundelse anført vedrørende grundværdien:

"Grundværdi
Vi har ændret vurderingen for så vidt angår grundværdien pr. 1. oktober 2014, i overensstemmelse med afgørelsen truffet af daværende SKAT den 7. juli 2015, da vurderingen ikke svarer til værdien i handel og vandel i ubebygget stand og derfor ikke er retvisende.

Jeres ejendom med ejendomsnummer ...88 er en nyudstykket ejendom, der er vurderet første gang pr. 1. oktober 2014. Ejendommen er beliggende i underområde A1 der ifølge lokalplanen er udlagt til tæt-lav. Ejendommen er beliggende i grundværdiområde ...42-plantybe B, boligområde med tæt-lav bebyggelse/byggeretsværdiprincippet.

Da grundværdien ikke svarer til værdien i handel og vandel i ubebygget stand, og derfor ikke har været vurderet retvisende, er grundværdien ændret efter skatteforvaltningslovens § 33 a.

Grundværdien ansættes skønsmæssigt ud fra værdien i handel og vandel under hensyntagen til grundens beskaffenhed, beliggenhed og til en økonomisk god anvendelse, efter dagældende vurderingslovs §§ 6, 13 og 16. I Østre Landsrets dom af 5. januar 2022 refereres der til den nu ophævede afgørelse fra Landsskatteretten af 24. maj 2019. Her er der i perioden 2. halvår 2010-2012 konstateret følgende salg af ubebyggede grunde til parcelhuse i almindelig fri handel på Y3-bydel:

Grundene er beliggende i villakvarterer på Y3-bydel ([…]) i en afstand af mellem 3,5 og 5,3 km fra Y9-gade.

Beliggenhed	Grundareal	Handelsdato	Handelspris	Ejendoms- og grundværdi pr. 1. oktober 2012	Handelspris pr. m2
Y15-adresse	571 m2	10.06.2011	2.280.000 kr.	1.343.600 kr.	3.993 kr.
Y16-adresse	647 m2	04.01.2011	1.650.000 kr.	1.157.600 kr.	2.550 kr.
Y17-adresse	538 m2	24.02.2012	2.680.000 kr.	1.659.100 kr.	4.981 kr.
Y18-adresse	789 m2	04.07.2012	2.000.000 kr.	1.194.400 kr.	2.535 kr.

I Y2-by’s Kommune har der i perioden 2. halvår 2010-2012 ikke været nogen salg af ubebyggede grunde til rækkehuse i almindelig fri handel.

Ejendommene er omfattet af Kommuneplanramme ...1. Ejendommene ligger i delområde Y19-bydel, undtagen Y17-adresse, der ligger i delområde Y20-bydel. Områderne er udlagt til boliger. Maks. bebyggelsesprocent er 40, og der må maks. bygges i 10 meters højde (2 etager).

Grundene er i 2012 vurderet ud fra byggeretsværdiprincippet således:

Vurderingsstyrelsen finder i lighed med, hvad der er lagt til grund i den nu ophævede afgørelse fra Landsskatteretten af 24. maj 2019, der er refereret i Østre Landsrets dom af 5. januar 2022, at parcelhusgrundene ikke er direkte sammenlignelige med rækkehusgrundene på Y9-gade. Men da der ikke har været solgt nogen ubebyggede rækkehusgrunde i Y2-by’s Kommune i 2. halvår 2010-2012, må parcelhusgrundene kunne anvendes som et udgangspunkt for prisniveauet for ubebyggede grunde på Y3-bydel.

Vurderingsstyrelsen finder, der skal tages højde for, at grundværdien pr. kvadratmeter for små grunde (til tæt-lav bebyggelse) er højere end for større grunde (til åbenlav bebyggelse).

Jeres ejendom er beliggende i grundværdiområde ...42. I Østre Landsrets dom af 5. januar 2022 refereres den nu ophævede afgørelse fra Landsskatteretten af 24. maj 2019. Her er der i perioden 2. halvår 2010-2012 i grundværdiområde ...42 (vurderet med byggeretsværdiprincippet) konstateret følgende salg af rækkehuse i almindelig fri handel:

Beliggenhed	Opført/ om-/tilbygget	Vægtet areal	Grundareal	Handelsdato	Handelspris	Ejendomsværdi pr. 1. oktober 2011	Heraf grundværdi	Handelspris pr. m² vægtet areal
Y22-adresse	1879/ 1932	156 m²	75 m²	20.03.2012	4.050.000 kr.	3.450.000 kr.	840.000 kr.	25.962 kr.
Y23-adresse	1879/ 1932	144 m²	73 m²	27.08.2012	4.250.000 kr.	3.250.000 kr.	838.100 kr.	29.514 kr.
Y24-adresse	1879/ 1932	146 m²	73 m²	10.12.2010	3.375.000 kr.	3.300.000 kr.	838.100 kr.	23.116 kr.
Y24-adresse	1879/ 1932	146 m²	73 m²	10.05.2011	4.385.000 kr.	3.300.000 kr.	838.000 kr.	30.034 kr.
Y25-adresse	1879/ 1932	156 m²	75 m²	14.12.2010	3.900.000 kr.	3.450.000 kr.	840.000 kr.	25.000 kr.
Y26-adresse	1879/ 1932	146 m²	73 m²	23.06.2011	4.695.000 kr.	3.300.000 kr.	838.100 kr.	32.158 kr.
Gennemsnit								27.631 kr.

Vurderingsstyrelsen har ikke i forbindelse med sagsbehandlingen af denne sag fundet andre sammenlignelige frie salg i perioden.

Vurderingsstyrelsen finder, at jeres ejendom er sammenlignelige med ejendommene på Y27-gade beliggende i grundværdiområde ...42. Ejendommene i Y27-gade befinder sig i den sidste række af området kaldet "Y28-område", hvor støjnivaeuet er højt, og ejendommene er derfor vurderet lavere end den resterende del af "Y28-område", der er beliggende i grundværdiområde ...41.

Vurderingsstyrelsen finder, at prisniveauet i Y27-gade er sammenligneligt med prisniveauet på Y9-gade. Vi mener, niveauet er passende set i forhold til områdets salgspriser i 2011-niveau. Vurderingsstyrelsen finder således, at Y9-gade med sin gode beliggenhed må anses for lige så attraktiv som Y27-gade.

Ejendommen er derfor vurderet efter prisniveauet i grundværdiområde ...42 i 2011 prisniveau, i overensstemmelse med afgørelsen truffet af daværende SKAT den 7. juli 2015.

Vurderingsstyrelsen ansætter grundværdien med en områdepris på 1.920 kr. (prisniveauet for grundværdiområde ...42 i 2011). Grundværdien er derfor ansat på følgende måde efter byggeretsværdiprincippet:

72 m2 x 960 kr. (1.920 kr./2 til grundens størrelse) = 69.120 kr.
Byggeret: 800 m2 (standartgrund) x 960 kr. (1.920 kr. / 2 til byggeretten) = 768.000 kr. Grundværdi i alt afrundet (og reduceret med 2,5%) = 816.200 kr."

Vurderingsstyrelsen har som begrundelse bl.a. anført vedrørende den omberegnede grundværdi:

"Omberegnet grundværdi
Vi har ændret vurderingen for så vidt angår den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2014, i overensstemmelse med afgørelsen truffet af daværende SKAT den 7. juli 2015.

Vi har ændret basisåret til 2011, hvor det i afgørelsen truffet af daværende SKAT den 7. juli 2015, blev ansat i 2012.

Da ejendommen er nyopstået, skal der ansættes en omberegnet grundværdi efter dagældende vurderingslovs § 33, stk. 18.

Det fremgår af dagældende vurderingslovs § 33, stk. 18, at den omberegnede grundværdi skal foretages på det niveau, som gælder for vurderingen af den udstykkende ejendom det seneste år, hvor grundværdien udgjorde den afgiftspligtige grundværdi (basisåret).

Den nyopståede ejendom skal vurderes under hensyn til dennes anvendelses-og planforhold, men med basisår i det seneste år hvor grundværdien udgjorde den afgiftspligtige grundværdi, såfremt den nyopståede ejendom efter dagældende vurderingslovs § 33, stk. 16 eller 17, skulle have været vurderet sammen med udstykningsejendommen i henhold til ejendomsbeskatningslovens § 1, stk. 2, nr. 1.

Den 24. februar 2014 blev jeres ejendom udstykket fra matrikel ...i (ejendomsnummer ...61). Det følger således af den dagældende § 33, stk. 18, at basisåret skal findes ud fra det basisår, som matrikel ...i (ejendomsnummer ...61) havde året før udstykningen, i dette tilfælde i 2013.

Matrikel ...i (ejendomsnummer ...61) blev den 17. september 2013 udstykket fra matrikel ...a (ejendomsnummer ...51). Vurderingsterminen i 2013 var den 1. oktober, jf. dagældende vurderingslovs § 2. Matrikel ...i skulle derfor have været vurderet som en selvstændig ejendom pr 1. oktober 2013, da udstykningen skete før den 1. oktober 2013. Matrikel ...i (ejendomsnummer ...61) blev imidlertid ved en fejl først vurderet som en selvstændig ejendom pr. 1. oktober 2014.

Da den ejendom, som jeres ejendom er udstykket fra første gang, er vurderet som en selvstændig ejendom ved samme vurderingstermin som jeres ejendom, nemlig pr. 1. oktober 2014, er der ikke et basisår i året før udstykningen, der kan anvendes ved omberegningen af grundværdien efter den dagældende vurderingslovs § 33, stk. 18.

Der er ikke klart taget stilling til den situation i dagældende vurderingslovs § 33, stk. 18. Det følger imidlertid af bestemmelsen, jf. ovenfor, at omberegningen skal foretages med samme basisår, som hvis ejendommen var en del af den ejendom der er udstykket fra.

Da matrikel ...i (ejendomsnummer ...61) også vurderes første gang pr. 1. oktober 2014, er den omberegnede grundværdi efter § 33, stk. 18, for denne ejendom i 2014, ansat som om ejendommen var en del af den ejendom, som den er udstykket fra, matrikel ...a (ejendomsnummer ...51).

Det må således følge af bestemmelsen, at den omberegnede grundværdi for jeres ejendom ifølge den dagældende vurderingslovs § 33, stk. 18, skal ansættes som om ejendommen var en del af matrikel ...a (ejendomsnummer ...51).

På den måde sikres det, at det samme basisår anvendes for alle ejendomme, der udstykkes fra samme ejendom i samme periode. Der ses således ved fastsættelsen af den omberegnede grundværdi efter den dagældende vurderingslovs § 33, stk. 18, bort fra eventuelle mellemliggende udstykninger indenfor samme vurderingsperiode.

At matrikel ...i (ejendomsnummer ...61) ved en fejl ikke er blevet vurderet året før, kan ikke ændre herved, da den dagældende vurderingslovs § 33, stk. 18, tager udgangspunkt i de basisår og vurderinger, der faktisk er foretaget. Skulle det ændres, vil det kræve, at matrikel ...i (ejendomsnummer ...61) genoptages eller revideres, og at der i den forbindelse foretages en vurdering pr. 1. oktober 2013.

Det er imidlertid ikke muligt, da skatteforvaltningslovens § 33 b forhindrer genoptagelse af 2013-vurderingen.

Omberegningen skal således foretages ud fra basisåret i 2013 for matrikel ...a (ejendomsnummer ...51). Basisåret i 2013 for matrikel ...a (ejendomsnummer ...51) var oprindelig 2012, men er efterfølgende i forbindelse med en klagesag ændret til 2011. 2011 var således det seneste år, hvor grundværdien efter fradrag for forbedringer og reduktion for fritagelser for grundskyld udgjorde den afgiftspligtige grundværdi i henhold til ejendomsbeskatningslovens § 1, stk. 2, nr. 1, for matrikel ...a (ejendomsnummer ...51).

Vurderingsstyrelsen er derfor kommet frem til, at omberegningen for jeres ejendom skal foretages ud fra basisåret 2011.

Det fremgår af dagældende vurderingslovs § 33, stk. 18, at ansættelsen skal foretages under hensyn til de for den udstykkede (nyopståede) ejendoms gældende anvendelses- og planforhold.

Ejendommen er beliggende i underområde A1, der ifølge lokalplanen er udlagt til tæt-lav. Ejendommen er beliggende i grundværdiområde ...42-plantybe B, boligområde med tæt-lav bebyggelse/byggeretsværdiprincippet.

Der skal herefter tages udgangspunkt i normalprisen for ejendomme, som er beliggende i samme grundværdiområde, og som er vurderet efter samme princip som jeres ejendom.

For grundværdiområde ...42, vurderingskreds […], er der for 2011 fastsat en normalpris på 1.920 kr.

Den omberegnede grundværdi er herefter udregnet således:

72 m2 x 960 kr. (1.920 kr./2 til grundens størrelse) = 69.120 kr.
Byggeret: 800 m2 (standartgrund) x 960 kr. (1.920 kr. / 2 til byggeretten) = 768.000 kr. Omberegnet grundværdi i alt afrundet = 837.100 kr.

Ejendommens basisår er ansat til 2011. Ejendommens omberegnede grundværdi ansættes til 837.100 kr.

Dine bemærkninger
Du har i dine bemærkninger til forslaget skrevet, at du ikke mener, der er hjemmel til at ansætte en omberegnet grundværdi i overensstemmelse med loven for de udstykkede ejendomme pr. 1. oktober 2014.

Dette er behandlet umiddelbart nedenfor under afsnittet "Manglende hjemmel" 

Du har i dine bemærkninger til forslaget subsidiært anført, at den omberegnede grundværdi ansættes til 0 kr.

Dette er behandlet nedenfor under afsnittet "Ansættelse af den omberegnede grundværdi til 0 kr." 

Manglende hjemmel
Du har i dine bemærkninger til forslaget skrevet, at du ikke mener, der er hjemmel til at ansætte en omberegnet grundværdi i overensstemmelse med loven for de udstykkede ejendomme pr. 1. oktober 2014, da Skatteministeriet under landsretssagen har anført følgende:

Det er Skatteministeriets opfattelse, at der på nuværende tidspunkt ikke er nogen mulighed for at foretage omberegningen på en måde, der er i overensstemmelse med lovens ordlyd. 

Skatteministeriet gør i forlængelse af det ovenfor citerede samlet gældende (dommens s. 48 ff.):

Det er Skatteministeriets opfattelse, at der på nuværende tidspunkt ikke er nogen mulighed for at foretage omberegningen på en måde, der er i overensstemmelse med lovens ordlyd. Sagsøgerne har heller ikke anvist en lovmedholdelig måde, hvorpå omberegningen nu kan fortages.
…
De 6 ejendomme er ikke opstået som nye på de måder, der er fastsat i dagældende vurderingslovs § 33, stk. 18, 3. pkt. De er opstået ved udstykning som omhandlet i vurderingslovens § 33, stk. 18, 2. pkt. 

For ejendomme opstået ved udstykning skal omberegning af grundværdien ske efter dagældende vurderingslovs § 33, stk. 18, 2. pkt., jf. SKM2017.286.HR. 

En omberegning med udgangspunkt i en hypotetisk vurdering pr. 1. oktober 2013 af matr.nr. ...i, stemmer heller ikke med lovens ordlyd. 

Det samme er tilfældet, såfremt der slet ikke tages udgangspunkt i hverken matr.nr. ...a eller matr.nr. ...i ved omberegningen. 

Det gøres gældende, at der i valget mellem de foreliggende muligheder må tages udgangspunkt i matr.nr. ...a og dermed fastholde den foretagne omberegning. De 6 ejendomme er således opstået som nye ved udstykning som omhandlet i dagældende vurderingslovs § 33, stk. 18, 2. pkt., og ikke som nye som omhandlet i 3. pkt. Der er endvidere oprindeligt sket en udstykning fra matr.nr. ...a. Fra denne ejendom blev der senere udstykket til matr.nr. ...i, hvorfra de 6 ejendomme blev udstykket under et halvt år senere. Udstykningen af matr.nr. ...i må derfor siges at være en "mellemkommende" udstykning. 

Når den "mellemkommende" ejendom ikke kan danne grundlag for ansættelse af den omberegnede grundværdi, fordi den "mellemkommende" ejendom ikke er blevet vurderet på omberegningstidspunktet, enten på grund af en fejl, eller fordi den som følge af tidspunkterne for udstykningerne slet ikke skulle være vurderet på omberegningstidspunktet, må der ved omberegning af grundværdien tages udgangspunkt i den oprindeligt udstykkede ejendom. Det er også det, som Landsskatteretten har gjort. 

Der er ikke grundlag for at tilsidesætte den foretagne omberegning af grundværdien for de 6 ejendomme. 

Basisåret er fastsat til 2013 med udgangspunkt i matr.nr. ...a. 

Skatteministeriet gør gældende, at Landsretten i forbindelse med overvejelser i en realitetsbehandling bør komme frem til, at der skal tages udgangspunkt i matrikel ...a (ejendomsnummer ...51), da den "mellemkommende" ejendom ikke er blevet vurderet på omberegningstidspunktet. Dette gøres gældende ud fra en fortolkning af vurderingslovens § 33, stk. 18, 2. pkt. 

Vurderingsstyrelsen er enige i de betragtninger der er gjort gældende af Skatteministeriet. 

Dette er formuleret således i vores forslag til afgørelse og i denne afgørelse: 

Der er ikke klart taget stilling til den situation i dagældende vurderingslovs § 33, stk. 18. Det følger imidlertid af bestemmelsen, jf. ovenfor, at omberegningen skal foretages med samme basisår, som hvis ejendommen var en del af den ejendom der er udstykket fra." 

Da matrikel ...i (ejendomsnummer ...61) også vurderes første gang pr. 1. oktober 2014, er den omberegnede grundværdi efter § 33, stk. 18, for denne ejendom i 2014, ansat som om ejendommen var en del af den ejendom, som den er udstykket fra, matrikel ...a (ejendomsnummer ...51). 

Det må således følge af bestemmelsen, at også jeres ejendoms omberegnede grundværdi efter dagældende vurderingslovs § 33, stk. 18, skal ansættes som om ejendommen var en del af matrikel ...a (ejendomsnummer ...51). 

På den måde sikres det, at det samme basisår anvendes for alle ejendomme, der udstykkes fra samme ejendom i samme periode. Der ses således ved fastsættelsen af den omberegnede grundværdi efter den dagældende vurderingslovs § 33, stk. 18, bort fra eventuelle mellemliggende udstykninger indenfor samme vurderingsperiode. 

Vurderingsstyrelsens opfattelse er således, i tråd med de ovenfor citerede betragtninger fra Skatteministeriet, at der i de tilfælde hvor der ikke findes en vurdering for en "mellemkommende" udstykningsejendom, må tages udgangspunkt i den oprindelige udstykningsejendom. 

Det ændrer ikke herved at matrikel ...i (ejendomsnummer ...61) ved en fejl ikke er blevet vurderet året før, da den dagældende vurderingslovs § 33, stk. 18, tager udgangspunkt i de basisår og vurderinger, der faktisk er foretaget 

Du mener desuden, at Vurderingsstyrelsen ikke i forslagene til afgørelser har godtgjort, at det er: "uden betydning for Landsskatterettens afgørelser, at matr.nr. ...a fejlagtigt blev anset som den udstykkende ejendom. 

I dommen anføres, at det er en fejl, at der er taget udgangspunkt i matr.nr. ...a (ejendomsnummer ...51) som den udstykkende ejendom i stedet for matr.nr. ...i (ejendomsnummer ...61) (dommens s. 62 ff.) 

Landsretten anfører videre, at det påhviler Skatteministeriet at godtgøre, at fejlen ikke har haft betydning for opgørelsen af de omberegnede værdier af sagsøgernes ejendomme. 

Efter Vurderingsstyrelsens opfattelse er dette overensstemmende med de bevisbyrderegler, som er fastlagt i retspraksis, jf. b.la. SKM2015.615.HR. I dommen fastslog Højesteret, at myndighedernes værdiansættelse kan tilsidesættes, hvis skatteyderen godtgør, at vurderingsmyndighederne ikke har foretaget et skøn, eller at den skønsmæssige vurdering af grundens værdi hviler på et forkert eller mangelfuldt grundlag, og dette er egnet til at påvirke værdiansættelsen. I dommen fastslås dog ligeledes, at værdiansættelsen ikke kan tilsidesættes, hvis Skatteministeriet under retssagen godtgør, at fejlen eller manglen ikke har betydning for værdiansættelsen. 

Det er ved Landsrettens dom af 5. januar 2022 lagt til grund, at Skatteministeriet i forbindelse med domsstolsbehandlingen, ikke har løftet bevisbyrden for at det forhold, at der er taget udgangspunkt i matr.nr. ...a (ejendomsnummer ...51) som den udstykkende ejendom, ikke har haft betydning for vurderingerne af sagsøgernes ejendomme. 

Vi har, i forbindelse med fornyet behandling af sagen, i tidligere forslag til afgørelse og i denne afgørelse, taget stilling til, hvordan vurderingen skal foretages korrekt, med udgangspunkt i, at ejendommen matrikel ...i (ejendomsnummer …61) er den udstykkende ejendom, men at denne ejendom ikke er blevet vurderet i 2013, som den burde være. 

På denne baggrund træffer vi afgørelsen ud fra de rigtige forudsætninger og ikke ud fra de forudsætninger, der kom frem under domstolsbehandlingen, nemlig at der oprindeligt var taget udgangspunkt i den forkerte udstykningsejendom, og som førte til at der blev afsagt dom om hjemvisning. 

Ansættelse af den omberegnede grundværdi til 0 kr.
Du har i dine bemærkninger til forslaget anført at den omberegnede grundværdi bør ansættes til 0 kr. 

Principalt 0 kr. svarende til en forholdsmæssig andel (ud fra en arealmæssig fordeling) af den afgiftspligtige værdi, der ved vurderingen pr. 1. oktober 2013 er ansat for udstykningsejendommen. 

Subsidiært 0 kr. + den værdiforøgelse af den udstykkede ejendom, der er opnået ved udstykningen og evt. byggemodning i perioden efter den oktober 2013. 

Til støtte herfor skriver du, at den nye ejendom og udstykningsejendommen har samme anvendelse. Du bemærker, at det af vores interne retningslinjer for administrationen af reglerne i vurderingslovens § 3, stk. 16-18, som du har fået udleveret fra Vurderingsstyrelsen i januar 2022, følger, at den udstykkede ejendom derfor skal arve niveauet fra udstykningsejendommen. Dvs. en manglende afgiftspligtig værdi og dermed en afgiftspligtig værdi på 0 kr. 

Vurderingsstyrelsen har i forslaget til afgørelse og i denne afgørelse, som også anført ovenfor, ansat basisåret efter matrikel ...a (ejendomsnummer ...51), da der ikke findes en vurdering for matrikel ...i (ejendomsnummer ...61) pr. 1. oktober 2013. 

Dette er gjort for at sikre, at det samme basisår anvendes for alle ejendomme, der udstykkes fra samme ejendom i samme periode. 

I de tilfælde, hvor der ikke findes en vurdering for en "mellemkommende" udstykning, må der tages udgangspunkt i den oprindeligt udstykkende ejendom. 

Den omberegnede grundværdi skal efter vurderingslovens § 33, stk. 18, 2. pkt. ansættes til en værdi, der svarer til, hvad den nye ejendom med de for denne ejendoms gældende anvendelses- og planforhold ville være blevet ansat til i basisåret. 

Da der ikke er foretaget en vurdering af matrikel ...i (ejendomsnummer ...61) er der i forhold til ovenstående ikke noget niveau der kan "arves" fra matrikel ...i (ejendomsnummer ...61). 

I forhold til i hvilket omfang en nyopstået ejendom generelt "arver" niveauet fra udstykningsejendommen kan b.la. henvises til Landsskatterettens afgørelse af 6. december 2021 offentliggjort som SKM2022.254.LSR.
I afgørelsen bliver det b.la. udtalt: 

Retten bemærker, at den påklagede ejendom vurderes første gang pr. 1. oktober 2006 og får i denne forbindelse ansat en omberegnet grundværdi med udgangspunkt i basisår 2005 i henhold til vurderingslovens § 33, stk. 18. 

Retten finder, at den landsskatteretspraksis, der ligger til grund for SKATs styresignal SKM2017.388.SKAT, og styresignalets ordlyd i øvrigt ikke kan udstrækkes til også at omfatte en nyopstået ejendom. Der er ved den påklagede vurdering ikke tale om, at ejendommen tidligere har været vurderet på et forkert grundlag, eller tale om at en fejl rettes ved en senere omberegning af en ejendoms vurdering, idet den påklagede vurdering er ejendommens første vurdering. 

På baggrund heraf er det Vurderingsstyrelsens opfattelse, at en nyopstået ejendom ikke er bundet af udstykningsejendommens niveau i det omfang udstykningsejendommen har været fejlagtigt ansat. 

Den omberegnede grundværdi skal på baggrund af ovenstående ansættes efter ordlyden af vurderingslovens § 33, stk. 18, 2. pkt. til en værdi, der svarer til, hvad jeres ejendom med de for denne ejendoms gældende anvendelses- og planforhold ville være blevet ansat til i basisåret. 

Vi har således truffet afgørelse i overensstemmelse hermed. 

Du bemærker endvidere, at det fremgår af bemærkningerne til skatteforvaltningslovens § 33 b, at "både ejendomsejerne og skattemyndighederne må leve med fejl og mangler i de gamle vurderinger, der ikke er varslet eller anmodet rettet inden den 1. november 2020 - og at Vurderingsstyrelsen således må leve med, at der ikke, da det blev opdaget, at der manglede en vurdering pr. 1. oktober 2013 af matr.nr. ...i, blev varslet foretagelse af en manglende vurdering, jf. skatteforvaltningslovens § 33 b." 

Det bemærkes hertil, at Vurderingsstyrelsen ikke kan foretage den manglende vurdering af matrikel ...i jf. skatteforvaltningslovens § 33 b. Der kan således ikke foretages en vurdering hverken på foranledning af ejendomsejer eller Vurderingsstyrelsen. 

Vurderingsstyrelsen har ansat basisåret efter matrikel ...a (ejendomsnummer ...51), da der ikke findes en vurdering for matrikel ...i (ejendomsnummer ...61) pr. 1. oktober 2013. 

Dette er gjort for at sikre, at det samme basisår anvendes for alle ejendomme, der udstykkes fra samme ejendom i samme periode. 

Det skal dog nævnes, at den manglende vurdering ikke har haft indflydelse på plangrundlaget, som den påklagede ejendom er omfattet af. 

Den manglende vurdering har heller ikke haft indflydelse på, prisniveauet for grundværdiområde ...42, vurderingskreds […], der i årene fra 2011 til 2014 har været det samme. Det har således ikke nogen værdimæssig betydning, hvilket basisår, der anvendes i den omberegnede grundværdi."

Udtalelse fra Vurderingsstyrelsen

I forbindelse med Skatteankestyrelsens klagesagsbehandling har Vurderingsstyrelsen den 8. november 2022 udtalt følgende:

"Vi indstiller, at vores afgørelse fastholdes, da der ikke er fremkommet nye faktiske eller retlige oplysninger i sagen.
Vi henviser til vores forslag af 29. april 2022 og vores afgørelse af 12. august 2022, hvor vores begrundelse for afgørelsen fremgår.

Den 5. januar 2022 er der af Østre Landsret afsagt dom i relation til ejendommen. Den henvises derfor til denne dom."

Klagerens opfattelse

Klagerne har fremsat påstand om, at grundværdien og den omberegnede grundværdi skal nedsættes.

Til støtte for påstanden vedrørende grundværdien har klagerne henvist til deres anbringender i Landsskatterettens afgørelse af 24. maj 2019 vedrørende selvsamme ejendom og Østre Landsrets dom af 5. januar 2022.

Klagerne har anført i forbindelse med afgørelsen af 24. maj 2019:

"...
SKATs fastsættelse af grundværdien til ca. 800.000 kr. er i øvrigt i strid med princippet om at "lige jord skal vurderes lige". Til sammenligning kan fremhæves de i størrelse og anvendelse sammenlignelige ejendomme omkring Y29-vej (ved […]). Desuagtet grundene på Y29-vejs mere attraktive placering er disse vurderet væsentlig lavere pr. m2 end grundene på Y4-område. Dette gælder uanset at der tages højde for den forskellige planretlige regulering af de to områder
..."

Klagerne har endvidere anført i Østre Landsrets dom af 5. januar 2022:

"Til støtte herfor gøres gældende, at grundværdiansættelsen for Ejendommene skal ansættes efter tilsvarende principper, som det er sket ved grundværdiansættelserne af [Y9-gade Y30-husnumre], dvs. efter etagearealprincippet med 90 % i bebyggelsesprocent og 4.300 kr. i etagearealpris pr. m2. Både ud fra et ligebehandlingsprincip, men også baseret på, hvordan andre sammenlignelige ejendomme er vurderet, vil dette være en korrekt værdiansættelse af handelsværdien af grunden i ubebygget stand, jf. vurderingslovens § 13, jf. vurderingslovens § 6.
Der kan blandt andet henvises til det sammenligningsgrundlag, som fremgår af Landsskatterettens kendelse af 25. juni 2018 angående [Y31-adresse], side 15-16 […]. Derudover understøtter de af Landsskatteretten i kendelsen […] anviste salg af ubebyggede grunde til parcelhuse i [Y2-by’s] Kommune i perioden 2. halvår 2010-2012 tillige det af sagsøgerne anførte. Således er den gennemsnitlige handelspris pr. m2 anført til 3.515 kr., som er stort set identisk med sagsøgernes påstand om, at prisen pr. m2 skal ansættes til 3.870 kr. (4.300 kr. x 90 %).

Ydermere gør sagsøgerne gældende, at den konstaterede forurening - uanset at den er fjernet/indkapslet - udgør en væsentlig byrde for Ejendommene i [Y4-område]. Der er således tinglyst en servitut på Ejendommene, hvorefter der i en periode skal monitorers, hvorvidt de foretagne foranstaltninger viser sig tilstrækkelige, herunder om forureningen fra udenomsarealerne påvirker indeklimaet i Ejendommene i et sådant omfang, at der skal foretages yderligere foranstaltninger. Dette potentielle økonomiske efterspil - som hurtigt kan blive aktuelt - udgør en byrde, som betyder, at en uafhængig køber vil betale mindre for Ejendommene i forhold til, hvis der ikke var den massive forurening."

Til støtte for påstanden vedrørende omberegnet grundværdi har klagerne anført:

" Vores bemærkninger
Det fremgår af præmisserne for Landsrettens dom af 5. januar 2022, at:

-          Den påklagede ejendom er opstået i 2014 ved udstykning fra matr.nr. ...i. 

-          Der burde pr. 1. oktober 2013 have været foretaget en selvstændig vurdering af matr.nr. ...i, der imidlertid mangler, og som ikke kan foretages på nuværende tidspunkt. 

-          Det derfor ikke længere er muligt at foretage en ansættelse af den påklagede ejendom i overensstemmelse med reglerne i vurderingslovens § 33, stk. 18 (dagældende). 

-          Det er Vurderingsstyrelsen, der skal godtgøre, at fejlen ikke har haft en betydning for den påklagede vurdering af den udstykkede ejendom pr. 1. oktober 2014. 

-          Det er herunder Vurderingsstyrelsen, der skal godtgøre, at det er uden betydning, at matr.nr. ...i fejlagtigt blev anset som den udstykkende ejendom, uanset at anvendelses- og planforhold for en ejendom efter loven har betydning for ansættelsen af den omberegnede grundværdi, og at matr.nr. ...i, der er den reelle udstykningsejendom, og matr.nr. ...a, der oprindelig fejlagtigt blev anset for at være udstykningsejendommen, har forskellige anvendelses- og udnyttelsesmuligheder. 

Landsretten har med præmisserne endvidere udtrykkeligt fastslået, at:

-          Det fremgår ikke af vurderingsloven, hvordan ansættelse af den omberegnede grundværdi skal foretages i et tilfælde som det foreliggende. 

-          Der er ikke grundlag for at imødekomme ejendomsejers principale påstand, om den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2014 skal ansættes i overensstemmelse med den oprindelige ansættelse. 

-          Der er heller ikke grundlag for at imødekomme Skatteministeriets frifindelsespåstand, som vil føre til, at den ændrede vurdering, der blev ansat af Landsskatteretten ved afgørelsen af 24. maj 2019, opretholdes med den derfor givne begrundelse.

Vurderingsstyrelsen har med den påklagede afgørelse antaget, at der i tilfælde, hvor den omberegnede grundværdi ikke kan ansættes i overensstemmelse med reglerne i vurderingsloven (dagældende), kan ansættes en omberegnet grundværdi på et andet grundlag.

Vi er ikke enige i Vurderingsstyrelsens udlægning af gældende regler. Vi anfører til støtte herfor:
Ansættelse af et beskatningsgrundlag - i dette tilfælde en omberegnet grundværdi - forudsætter hjemmel i lov.

Det er i vurderingslovens § 33, stk. 18, udtrykkeligt beskrevet, hvorledes den omberegnede grundværdi skal ansættes. Det er herunder eksplicit fastsat, at den omberegnede grundværdi skal ansættes i det basisår, at der er fastsat for udstykningsejendommen. Vurderingsstyrelsen kan derfor ikke med hjemmel i vurderingslovens § 33, stk. 18, ansætte den omberegnede grundværdi med udgangspunkt i et basisår, der ikke er fastsat for udstykningsejendommen.

Landsretten har udtrykkeligt fastslået, at da den manglende vurdering af udstykningsejendommen ikke kan foretages på nuværende tidspunkt, jf. skatteforvaltningslovens § 33 b, er det:

"ikke længere muligt at foretage en ansættelse af sagsøgernes ejendomme som foreskrevet i dagældende vurderingslovs § 33, stk. 18." 

Der kan derfor ikke ansættes en omberegnet grundværdi for den påklagede ejendom som en del af vurderingen pr. 1. oktober 2014.

I forhold til de nærmere begrundelser, der er anført af Vurderingsstyrelsen i den påklagede afgørelse, bemærker vi nærmere, at:

-          Der kan ikke uden hjemmel i lov fastsættes et basisår, der ikke er arvet fra den reelle udstykningsejendom. 

-          Det har således betydning, at Vurderingsstyrelsen ved en fejl har glemt at foretage en vurdering af udstykningsejendommen pr. 1. oktober 2013, og at denne manglende vurdering af udstykningsejendommen ikke er blevet varslet foretaget inden den 1. november 2020. 

-          Det kan ikke af Landsskatterettens afgørelse offentliggjort som SKM2022.254.LSR udledes, at den omberegnede grundværdi, der skal ansættes for den påklagede ejendom, kan ansættes uafhængigt af den manglende vurdering af udstykningsejendommen. 

-          Der er heller ikke grundlag for at imødekomme Skatteministeriets frifindelsespåstand, som vil føre til, at den ændrede vurdering, der blev ansat af Landsskatteretten ved afgørelsen af 24. maj 2019, opretholdes med den derfor givne begrundelse.

Vurderingsstyrelsen har med den påklagede afgørelse antaget, at der i tilfælde, hvor den omberegnede grundværdi ikke kan ansættes i overensstemmelse med reglerne i vurderingsloven (dagældende), kan ansættes en omberegnet grundværdi på et andet grundlag.

Vi er ikke enige i Vurderingsstyrelsens udlægning af gældende regler. Vi anfører til støtte herfor:
Ansættelse af et beskatningsgrundlag - i dette tilfælde en omberegnet grundværdi - forudsætter hjemmel i lov.

Det er i vurderingslovens § 33, stk. 18, udtrykkeligt beskrevet, hvorledes den omberegnede grundværdi skal ansættes. Det er herunder eksplicit fastsat, at den omberegnede grundværdi skal ansættes i det basisår, at der er fastsat for udstykningsejendommen. Vurderingsstyrelsen kan derfor ikke med hjemmel i vurderingslovens § 33, stk. 18, ansætte den omberegnede grundværdi med udgangspunkt i et basisår, der ikke er fastsat for udstykningsejendommen.

Landsretten har udtrykkeligt fastslået, at da den manglende vurdering af udstykningsejendommen ikke kan foretages på nuværende tidspunkt, jf. skatteforvaltningslovens § 33 b, er det:

"ikke længere muligt at foretage en ansættelse af sagsøgernes ejendomme som foreskrevet i dagældende vurderingslovs § 33, stk. 18."

Der kan derfor ikke ansættes en omberegnet grundværdi for den påklagede ejendom som en del af vurderingen pr. 1. oktober 2014.

I forhold til de nærmere begrundelser, der er anført af Vurderingsstyrelsen i den påklagede afgørelse, bemærker vi nærmere, at:

-          Der kan ikke uden hjemmel i lov fastsættes et basisår, der ikke er arvet fra den reelle udstykningsejendom. 

-          Det har således betydning, at Vurderingsstyrelsen ved en fejl har glemt at foretage en vurdering af udstykningsejendommen pr. 1. oktober 2013, og at denne manglende vurdering af udstykningsejendommen ikke er blevet varslet foretaget inden den 1. november 2020. 

-          Det kan ikke af Landsskatterettens afgørelse offentliggjort som SKM2022.254.LSR udledes, at den omberegnede grundværdi, der skal ansættes for den påklagede ejendom, kan ansættes uafhængigt af den manglende vurdering af udstykningsejendommen. 

-          Det kan derimod af Den juridiske vejledning, Vurderingsstyrelsens egne interne retningslinjer, der har været gældende i hvert fald fra 2019 til udgangen af januar 2022, hvor disse er ændret som følge af en efter vores opfattelse fejlagtig udlæsning af SKM2022.254.LSR, og af SKM2020.295.VURDST, udledes, at den fremadrettede praksis, der er udmeldt med SKM2017.388.SKAT, også er gældende for omberegninger foretaget i medfør af vurderingslovens § 33, stk. 18.

Disse bemærkninger er nærmere uddybet nedenfor.

Der kan ikke uden hjemmel i lov fastsættes et basisår, der ikke er arvet fra den reelle udstykningsejendom.

Vurderingsstyrelsen har i den nærmere begrundelse for den påklagede afgørelse anført, at den omberegnede grundværdi for den udstykkede ejendom ved vurderingen pr. 1. oktober 2014 kan ansættes med samme basisår, som hvis ejendommen var blevet udstykket fra matr.nr. ...a.

Vurderingsstyrelsen har herved henvist til, at der ikke i vurderingsloven er taget stilling til, hvorledes der skal forholdes, når der mangler en vurdering af udstykningsejendommen med matr.nr. ...i, til at der ved den første vurdering af udstykningsejendommen matr.nr. ...i pr. 1. oktober 2014 er ansat en omberegnet grundværdi for udstykningsejendommen i dette basisår, og til at der i vurderingslovens § 33, stk. 18 (dagældende), tages udgangspunkt i de vurderinger, der rent faktisk er foretaget.

Vurderingsstyrelsen har således, og i øvrigt også særskilt begrundet antaget, at det forhold, at Vurderingsstyrelsen ikke kan foretage den manglende vurdering af matr.nr. ...i, jf. skatteforvaltningslovens § 33 b, medfører, at basisåret kan ansættes med udgangspunkt i vurderingen af matr.nr. ...a, selvom den udstykkede ejendom ikke er udstykket fra denne ejendom.

Vurderingsstyrelsen har i den forbindelse bemærket, at vurderingslovens § 33, stk. 18, tager udgangspunkt i de basisår og vurderinger, der faktisk er foretaget.

Vi bemærker hertil:

Det fremgår udtrykkeligt af vurderingslovens § 33, stk. 18, 2. pkt., at den omberegnede grundværdi for en ejendom, der udstykkes fra en ejendom, der er omfattet af pligten til at betale grundskyld, skal ansættes i prisniveauet i det basisår, der er fastsat for den udstykkende ejendom.

Dette er endvidere understreget med Landsskatterettens afgørelse offentliggjort som SKM2012.695.LSR, idet Landsskatteretten i den nævnte afgørelse udtrykkeligt fastslog, at den omberegnede grundværdi for en nyudstykket ejendom skal ansættes til grundværdien i det basisår, der er fastsat for udstykningsejendommen, og ikke i et andet basisår - heller ikke selvom grundværdien for den nye, udstykkede ejendom ville være blevet fastsat i et andet basisår, hvis den nye, udstykkede ejendom var blevet vurderet i det basisår, der er arvet fra udstykningsejendommen.

Dermed er der i vurderingslovens § 33, stk. 18, 2. pkt., indirekte taget stilling til, hvorledes der skal forholdes i en situation, hvor der ved en fejl mangler en vurdering af udstykningsejendommen; den manglende vurdering af udstykningsejendommen skal foretages, så der er fastsat et basisår for denne, før der kan ansættes en omberegnet grundværdi for den udstykkede ejendom i prisniveauet i det nævnte basisår.

Hvis der ved en fejl mangler en vurdering af udstykningsejendommen, kan der ikke fastsættes en omberegnet grundværdi for den udstykkede ejendom i overensstemmelse med reglerne i bestemmelsen, før den manglende vurdering af den udstykkende ejendom er foretaget, og denne manglende vurdering skal foretages inden for de rammer, der er givet i skatteforvaltningslovens kapitel 12 om ændring af foretagne vurderinger og foretagelse af manglende vurderinger.

Der er intet belæg for Vurderingsstyrelsens antagelse om, at der i henhold til vurderingslovens § 33, stk. 18, skal tages udgangspunkt i de vurderinger, der rent faktisk er foretaget og bortses fra manglende vurderinger. Det er udtrykkeligt fastslået, at basisåret skal arves fra udstykningsejendommen.

Det ændres ikke af, at adgangen til at varsle og foretage den manglende vurdering af udstykningsejendommen er blevet afskåret med virkning fra og med den 1. november 2020, jf. skatteforvaltningslovens § 33 b, der blev indført med lov nr. 1061 af 30. juni 2020. 

Det forhold, at der med indførelsen af skatteforvaltningslovens § 33 b opstod en risiko for, at der ville kunne komme til at være fejl i de beskatningsgrundlag, der er etableret ved de historiske vurderinger, som ikke længere ville kunne rettes, var kendt ved vedtagelsen af den nævnte bestemmelse. 

Det var årsagen til, at der med den lov, med hvilken skatteforvaltningslovens § 33 b blev indført, skete en nyaffattelse af ejendomsvurderingslovens § 43 for at sikre, at der ved den første nye vurdering af en ejendom kan ansættes nye beskatningsgrundlag i form af omberegnede grund- og ejendomsværdier, hvis det konstateres, at de beskatningsgrundlag, der er ansat ved de historiske vurderinger, er væsentligt for lave. 

Sammenhængen mellem de to bestemmelser er udtrykkeligt beskrevet i bemærkningerne til den nyaffattede ejendomsvurderingslovs § 43. 

Det fremgår heraf, at der ved indførelsen af skatteforvaltningslovens § 33 b var bevidsthed om, at skatteforvaltningslovens § 33 b ville medføre, at for lave beskatningsgrundlag på grund af fejl i de historiske vurderinger ikke længere kunne rettes ved at korrigere de historiske vurderinger, og at der derfor blev indført en hjemmel til, at beskatningsgrundlagene kunne bringes på plads med fremadrettet virkning, når den første nye vurdering af en ejendom med et for lavt beskatningsgrundlag foretages. 

Det har betydning, at Vurderingsstyrelsen ved en fejl har glemt at foretage en vurdering af udstykningsejendommen pr. 1. oktober 2013, og at denne manglende vurdering ikke er varslet foretaget inden den 1. november 2020. 

Vurderingsstyrelsen har i den nærmere begrundelse for den påklagede afgørelse anført, at det er uden betydning for ansættelsen af den omberegnede grundværdi, der skal ansættes for den udstykkede ejendom, at matr.nr. ...a ved en fejl er blevet anset som den udstykkende ejendom. 

Vurderingsstyrelsen har herved anført, at Vurderingsstyrelsen med den nu trufne afgørelse ansætter vurderingen med udgangspunkt i vurderingen af matr.nr. ...a ud fra det erkendte forhold, at der mangler en vurdering af den reelle udstykningsejendom matr.nr. ...i, jf. også den del af Vurderingsstyrelsens begrundelse, der er anfægtet ovenfor. 

Vurderingsstyrelsen har som følge heraf anført, at det er uden betydning, at der ved en fejl ikke er ansat en omberegnet grundværdi for den reelle udstykningsejendom matr.nr. ...i, og at denne omberegnede grundværdi ikke blev varslet foretaget før den 1. november 2020. 

Vi bemærker hertil: 

Det følger som ovenfor beskrevet af gældende regler, at den omberegnede grundværdi for en nyudstykket ejendom skal ansættes i det basisår, der er fastsat for den udstykkende ejendom, og at der derfor først kan ansættes en omberegnet grundværdi for en nyudstykket ejendom, når der er fastsat et basisår for udstykningsejendommen. 

Det følger også af gældende regler, at den manglende vurdering af den udstykkende ejendom ikke kan foretages nu, fordi skatteforvaltningslovens § 33 b medfører, at denne manglende vurdering ikke kan varsles og foretages efter reglerne i skatteforvaltningslovens kapitel 12, og at det manglende beskatningsgrundlag først etableres som en del af den første vurdering af den udstykkede ejendom i det nye vurderingssystem og til den tid udelukkende med fremadrettet virkning. 

Den manglende vurdering af den udstykkende ejendom har således endda en meget væsentlig betydning, da den medfører, at der ikke kan ansættes et beskatningsgrundlag for den udstykkede ejendom i overensstemmelse med reglerne i vurderingslovens § 33, stk. 18, 2. pkt. 

Det kan ikke af Landsskatterettens afgørelse offentliggjort som SKM2022.254.LSR udledes, at den omberegnede grundværdi, der skal ansættes for den påklagede ejendom, kan ansættes uafhængigt af den manglende vurdering af udstykningsejendommen. 

Vurderingsstyrelsen har, som en del af den nærmere begrundelse for den påklagede afgørelse, anført, at det af Landsskatterettens afgørelse offentliggjort som SKM2022.254.LSR kan udledes, at den praksis, der er udmeldt med styresignalet SKM2017.388.SKAT, hvorefter der ikke ved en ny omberegning af grundværdien kan rettes op på fejl i tidligere vurderinger, ikke er gældende for så vidt angår nyudstykkede ejendomme. 

Vi bemærker hertil:
Det fremgår udtrykkeligt af Landsskatterettens afgørelse offentliggjort som SKM2022.254.LSR, at Landsskatteretten med afgørelse udelukkende har taget stilling til, om en anmodning om genoptagelse kunne imødekommes under henvisning til SKM2017.388.SKAT og skatteforvaltningslovens § 33, stk. 4, der regulerer adgangen til genoptagelse af foretagne vurderinger under henvisning til praksisændringer. 

Det er præciseret med følgende afsnit i Landsskatterettens præmisser (understregning er tilføjet):
"Da der er tale om en klage over Vurderingsstyrelsens afslag på ekstraordinær genoptagelse af ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2006 med henblik på nedsættelse af den omberegnede grundværdi ved vurderingen, skal det bemærkes, at Landsskatteretten alene har kompetence til at tage stilling til, hvorvidt Vurderingsstyrelsen skal pålægges at genoptage vurderingen i henhold til skatteforvaltningslovens § 33, stk. 4." 

Landsskatteretten har i præmisserne for SKM2022.254.LSR herudover udtrykkeligt fastslået, at den faste nye, fremadrettede administrative praksis, der er blevet udmeldt med SKM2017.388.SKAT, omfatter både omberegninger af grundværdien fastsat i medfør af vurderingslovens § 33, stk. 16 (matrikulære ændringer), omberegninger af grundværdien fastsat i medfør af vurderingslovens § 33, stk. 17 (ændret anvendelse eller planforhold), og omberegninger af grundværdien fastsat i medfør af vurderingslovens § 33, stk. 18 (nye ejendomme). 

Det er illustreret derved, at Landsskatteretten i præmisserne har anført, at (understregning er tilføjet):

"SKAT har ved styresignal SKM2017.388.SKAT, offentliggjort den 6. juni 2017, ændret tidligere praksis i forhold til hvilke forhold, der må rettes i forbindelse med en senere foretagen yderligere ansættelse af grundværdien i henhold til vurderingslovens § 33, stk. 16 - 18." 

Landsskatteretten har imidlertid fundet, at en udmelding af en ny praksis ikke er tilstrækkeligt til, at fejl i tidligere vurderinger, der er foretaget ved en anden udlægning af reglerne, kan genoptages med hjemmel i skatteforvaltningslovens § 33, stk. 4, der, som nævnt, regulerer genoptagelse som følge af en ændring af en tidligere fast administrativ praksis. 

Landsskatteretten har derimod antaget, at genoptagelse med hjemmel i skatteforvaltningslovens § 33, stk. 4, forudsætter, at der er sket en ændring af en fast administrativ praksis. 

Det er illustreret af, at Landsskatteretten i præmisserne har anført, at (understregning er tilføjet): 

"Såfremt den af SKAT foretagne omberegning af grundværdien ved vurderingen pr. 1. oktober 2006 skal være omfattet af genoptagelsesadgangen i skatteforvaltningslovens § 33, stk. 4, er det en betingelse, at ansættelsen er omfattet af en hidtidig praksis, der må anses som underkendt som følge af den offentliggjorte praksisændring." 

Landsskatteretten har derfor vurderet, i hvilket omfang den nye fremadrettede praksis, der er udmeldt med styresignalet, er at anse som en ændring af en tidligere fast administrativ praksis. 

Landsskatteretten har i den forbindelse konkluderet, at de afgørelser fra Landsskatteretten, der er henvist til i styresignalet som begrundelse for, at der er sket en ændring af en tidligere fast administrativ praksis, udelukkende er relateret til omberegninger foretaget efter reglen i vurderingslovens § 33, stk. 16. 

Landsskatteretten har på denne baggrund konkluderet, at det udelukkende er i forhold til omberegninger, der er foretaget med hjemmel i vurderingslovens § 33, stk. 16, at det er godtgjort, at den udmeldte nye praksis er at anse som en praksisændring. 

Det er i Landsskatterettens afgørelse begrundet således: 

"Den i styresignalet omtalte praksis fra Landsskatteretten vedrører alle situationer, hvor den påklagede ejendoms areal har ændret sig, og der som følge heraf er foretaget en omberegning efter vurderingslovens § 33, stk. 16.
Som baggrund for praksisændringen henvises der i styresignalet således til Landsskatterettens kendelse af 22. april 2008, offentliggjort som SKM2008.598.LSR, hvorved en tidligere samvurderet ejendom fejlagtigt var ansat med 2 i stedet for 4 byggeretter. Ved behandlingen af klagen over omberegningen for den udstykkende ejendom fandt retten, at omberegningsgrunden som følge af udstykningen af en del af arealet ikke kunne bruges som anledning til at rette denne fejl. Kendelsen vedrørte vurderingen af den udstykkende ejendom.
Der fremgår bl.a. følgende af kendelsens præmisser: 

"Det forhold, at myndighederne bliver opmærksomme på, at en ejendom tidligere har været vurderet på et forkert grundlag eller der har været anlagt et forkert skøn, har efter rettens opfattelse ingen betydning i omberegningssituationen. Skatteloftet hviler på tidligere vurderinger, og fejl begået her kan ikke rettes ved senere omberegninger, jf. vurderingsvejledningens afsnit F.1" 

Der henvises endvidere i styresignalet til Landsskatterettens ikke offentliggjorte afgørelse af 6. maj 2015. Retten fandt ved denne afgørelse, at SKAT ikke ved en senere omberegning kunne medtage et vejareal ved ansættelsen af den omberegnede grundværdi efter etagearealprincippet, idet vejarealet efter fast praksis ved SKAT ikke medgik ved ansættelsen i basisåret, der var 2003." 

Landsskatteretten har herefter fundet, at forudsætningerne for genoptagelse som følge af en praksisændring, jf. skatteforvaltningslovens § 33, stk. 4, ikke er opfyldt for omberegninger foretaget med hjemmel i vurderingslovens § 33, stk. 18.
Landsskatteretten har dog samtidig bemærket, at der kan være grundlag for at ændre de omberegninger foretaget med hjemmel i vurderingslovens § 33, stk. 18, under henvisning til den udmeldte fremadrettede praksis, men så med hjemmel i de regler, der kan foranledige genoptagelse, uden at der er tale om en praksisændring. 

Det fremgår således af Landsskatterettens præmisser, at (understregning er tilføjet): 

"Retten bemærker, at den påklagede ejendom vurderes første gang pr. 1. oktober 2006 og får i denne forbindelse ansat en omberegnet grundværdi med udgangspunkt i basisår 2005 i henhold til vurderingslovens § 33, stk. 18.
Retten finder, at den landsskatteretspraksis, der ligger til grund for SKATs styresignal SKM2017.388.SKAT, og styresignalets ordlyd i øvrigt ikke kan udstrækkes til også at omfatte en nyopstået ejendom. Der er ved den påklagede vurdering ikke tale om, at ejendommen tidligere har været vurderet på et forkert grundlag, eller tale om at en fejl rettes ved en senere omberegning af en ejendoms vurdering, idet den påklagede vurdering er ejendommens første vurdering.
Uenighed omkring ansættelsen af den omberegnede grundværdi for en nyopstået ejendom skal løses ved påklage indenfor de almindelige klagefrister eller efter reglerne om ordinær eller ekstraordinær genoptagelse.
Landsskatteretten stadfæster således Vurderingsstyrelsens afslag på genoptagelse efter skatteforvaltningslovens § 33, stk. 4." 

Der er på denne baggrund:
-          Ikke belæg for at antage, at Landsskatteretten med den nævnte konkrete afgørelse har fraveget den præcisering af fremadrettet praksis, der er etableret af Landsskatteretten med den ovenfor nævnte afgørelse offentliggjort som SKM2012.695.LSR, hvor Landsskatteretten udtrykkeligt fastslog, at den omberegnede grundværdi for en frastykket ejendom skal ansættes til grundværdien i det basisår, der er gældende/anset for udstykningsejendommen. 

-          Ikke belæg for at antage, at Landsskatteretten ved en eventuel klagebehandling af en ændring af den omberegnede grundværdi, som ejendomsejer i Landsskatteretssagen forsøgte at få genoptaget under henvisning til en praksisændring, ville bortse fra den administrative praksis, der er beskrevet og udmeldt med SKM2017.388.SKAT. 

Landsskatteretten har derimod i præmisserne i SKM2022.254.LSR udtrykkeligt fastslået, at den i styresignalet beskrevne fremadrettede praksis også omfatter omberegninger af grundværdien, der foretages med hjemmel i vurderingslovens § 33, stk. 18, idet Landsskatteretten i indledningen til præmisserne har henvist til, at styresignalet efter sit indhold beskriver den fremadrettede praksis for så vidt angår alle bestemmelserne i vurderingslovens § 33, stk. 16-18. 

Landsskatteretten har med den offentliggjorte afgørelse udelukkende fastslået, at den fremadrettede praksis, der er beskrevet i styresignalet, ikke kan anses som en ændring af en hidtidig fast praksis for så vidt angår omberegninger, der er foretaget med hjemmel i vurderingslovens § 33, stk. 18, og at styresignalet derfor ikke begrunder genoptagelse af sådanne omberegninger efter reglerne om genoptagelse som følge af en ændring af fast administrativ praksis, jf. skatteforvaltningslovens § 33, stk. 4. 

Det kan af Den juridiske vejledning, Vurderingsstyrelsens egne interne retningslinjer, der har været gældende i hvert fald i fra 2019 til udgangen af januar 2022, hvor disse er ændret som følge af en efter vores opfattelse fejlagtig udlæsning af SKM2022.254.LSR og SKM2020.295, udledes, at den fremadrettede praksis, der er udmeldt med SKM2017.388.SKAT, også er gældende for omberegninger foretaget i medfør af vurderingslovens § 33, stk. 18. 

Det har siden offentliggørelsen af Den juridiske vejledning fra 2017-2 i Den juridiske vejledning afsnit A.A.8.4.2.2.1 været anført, at: 

"Adgangen til at foretage eller ændre en vurdering eller en del af en vurdering efter SFL § 33 omfatter efter Vurderingsstyrelsens opfattelse også adgangen til at foretage eller ændre en yderligere ansættelse, jf. VUL § 33, stk. 16-18, der ved en fejl ikke er blevet foretaget, som efterfølgende viser sig at mangle, eller som viser sig at være fejlbehæftet. Dette kan også udledes af det nu ophævede styresignal SKM2017.388.SKAT, hvorefter yderligere ansættelser, foretaget med hjemmel i VUL § 33, stk. 16-18, kunne ændres på anmodning indgivet inden for reaktionsfristen på 6 måneder fra den 6. juni 2017 og inden den 1. maj i det fjerde kalenderår efter vurderingsårets udløb, hvis der i den yderligere ansættelse ikke alene var taget højde for de ændringer, der følger af det forhold, der har foranlediget genberegningen, jf. VUL § 33, stk. 16-18." 

Den citerede passus indgår også i afsnit A.A.8.4.2.2.1 i Den juridiske vejledning 2022-2, der er gjort offentligt tilgængelig medio 2022. 

Det fremgår altså af Den juridiske vejledning, at det også for så vidt angår omberegning af grundværdien for nye ejendomme, der foretages med hjemmel i vurderingslovens § 33, stk. 18, gælder, at der udelukkende må tages højde for de ændringer, der følger af de forhold, der har foranlediget, at der skal foretages en omberegning af grundværdien, jf. SKM2017.388.SKAT. 

Det i Den Juridiske Vejledning anførte er også afspejlet i de interne retningslinjer, der var gældende for medarbejderne i Vurderingsstyrelsen indtil udgangen af januar 2022, hvor disse retningslinjer blev ændret som følge af det, der efter vores opfattelse er en helt fejlagtig udlægning af indholdet af Landsskatterettens afgørelse offentliggjort som SKM2022.254.LSR. 

Det fremgår således af Vurderingsstyrelsens "Ajourførte retningslinjer for yderligere ansættelser efter VUL § 33, stk. 16-18" af 8. april 2019, der derfor fremlægges som bilag 2, bl.a., at:
"3.3. Opsamling baseret på relevante regler og praksis
Helt overordnet og generelt kan det på baggrund af afsnit 3.1 og 3.2 konkluderes, at: 

-          Det er ikke muligt ved yderligere ansættelser efter VUL § 33, stk. 16-18, at rette fejl begået i en tidligere vurdering eller i en tidligere yderligere ansættelse af grundværdien i forbindelse med en yderligere ansættelse af grundværdien, uanset om der er tale om fejl i grundlaget for vurderingen eller fejl i forbindelse med vurderingsskønnet.
-          Det er alene den hændelse, der har medført en yderligere ansættelse af grundværdien, der må tages højde for i den omberegnede grundværdi, jf. dog modifikationen nedenfor for så vidt angår forhold, der ikke i sig selv skal have udløst en omberegning.
-          Den omberegnede grundværdi skal hvile på tidligere vurderinger af ejendommen, og fejl i tidligere vurderinger eller yderligere ansættelser rettes gennem skatteforvaltningslovens regler om ændring af vurderinger. 

For den omberegnede grundværdi for nyudskilte ejendomme, jf. VUL § 33, stk. 18, vurderes det dog på baggrund af Landsskatterettens afgørelse [anonymiseret af Vurderingsstyrelsen], og på baggrund af bemærkningerne til ejendomsvurderingsloven, jf. afsnit 3.2.7, jf. afsnit 3.26, at det for yderligere ansættelser af omberegnede grundværdier for ejendomme, der ikke tidligere har været vurderet, gælder, at: 

-          Nyudskilte/Nyopståede ejendomme arver efter VUL § 33, stk. 18, basisåret fra den ejendom, de er udstykket fra.
-          Den omberegnede grundværdi i dette basisår skal for nyudskilte/nyopståede ejendomme ansættes under hensyn til de for den nyudskilte/nyopståede ejendom gældende anvendelses- og planforhold, og ikke være bundet af værdien i basisåret for den udstykkende ejendom, hvis den nyopståede ejendom har anden mulig anvendelse og/eller udnyttelse end den udstykkende ejendom:
[…]" 

Der er i nærværende sag enighed om, at ejendommen, der er udstykket fra matr.nr. ...i, har samme anvendelses- og udnyttelsesmuligheder som matr.nr. ...i. 

Det fremgår for så vidt angår denne situation af Vurderingsstyrelsens interne retningslinjer, der er fremlagt som bilag 2, at Vurderingsstyrelsen i så fald skal: 

"Ansætte den omberegnede grundværdi i basisåret (arvet fra den udstykkende ejendom) ud fra prisniveauet, der var gældende for den udstykkende ejendom, men ved ansættelsen af den omberegnede grundværdi af den nyopståede ejendom tage højde for faktiske forhold, fx byggemodning, der er gennemført, før den nyopståede ejendom vurderes første gang, medmindre forholdet også var tilstede på den udstykkende ejendom i basisåret (fordi der så er tale om en fejlretning, hvis der nu tages højde for forholdet på en anden måde)." 

Det fremgår således, at den omberegnede grundværdi skal ansættes i såvel det basisår som i det prisniveau i basisåret, der er fastsat ved den seneste vurdering af matr.nr. ...i. 

Dette understøttes af, at det i de bindende retningslinjer til Vurderingsstyrelsens medarbejdere, der er fremlagt som bilag 2, endvidere er anført, at: 

"5.1. Loftsniveauet videreføres, hvis mulig anvendelse og/eller udnyttelse ikke ændres
Hvis en arealændring eller en udstykning medfører, at enten eller både den udstykkende ejendom og den nye ejendom har præcis eller tilnærmelsesvis samme anvendelses- og udnyttelsesmuligheder, som den oprindelige ejendom havde før arealoverførslen, vil loftsansættelsen af både den udstykkende og den udskilte ejendom være bundet af prisniveauet — dvs. såvel basisår, områdepris og evt. antal byggeretter — der dannede loftet for den udstykkende ejendom." 

Skatteforvaltningen er dermed bundet af, at der mangler en vurdering af den udstykkende ejendom, jf. også de retningslinjer, der er udmeldt af Skatteforvaltningen med SKM2017.388.SKAT. 

Skatteforvaltningen har i overensstemmelse med ovenstående med SKM2020.295.VURDST udtrykkelig vejledt ejendomsejerne om, at: 

"Det kan være relevant at overveje, om der med urette er sket en yderligere ansættelse af den omberegnede grundværdi for en nyopstået ejendom i strid med reglerne i den tidligere gældende lov om vurdering af landets faste ejendomme § 33, stk. 18. I disse tilfælde vil de nyopståede ejendomme efter den tidligere gældende lov om vurdering af landets faste ejendomme § 33, stk. 18, arve basisåret fra den ejendom, de er udstykket fra, uanset om basisårs-ansættelsen for udstykningsejendommen er fejlbehæftet, selvom den nyopståede ejendom i basisåret var blevet vurderet i niveauet før basisåret, hvis den nyopførte ejendom var opstået i basisåret. Det gælder uanset om den nyopståede ejendom har andre anvendelses- og udnyttelsesmuligheder end den ejendom, denne er udstykket fra. Fx skal en nyopstået ejerlejlighed, der er udskilt fra en ejendom, der havde basisår 2012, ansættes i niveauet i 2012, selvom ejendommen i 2012 ville være blevet vurderet i niveau 2011. Den omberegnede grundværdi for den nyopståede ejendom er ikke bundet af værdien i basisåret for den udstykkende ejendom, hvis ejendommen har andre anvendelses- og udnyttelsesmuligheder, men den omberegnede grundværdi skal ansættes ud fra værdien i basisåret for et sammenligneligt grundværdiområde." 

Det fremgår i øvrigt tillige af Vurderingsstyrelsens nye interne retningslinjer, der er dateret den 28. januar 2022, og som vedhæftes som bilag 3, at: 

"Det konkluderes på baggrund af det nedenfor anførte, at:
-          En nyopstået ejendom hvor der skal ansættes en omberegnet grundværdi efter dagældende vurderingslovs § 33, stk. 18 "arver" basisåret fra den udstykkende ejendom, i overensstemmelse med Vurderingsstyrelsens tidligere opfattelse."

Klagerens bemærkninger til Vurderingsstyrelsens udtalelse

Klagerne har ikke fremsat bemærkninger til Vurderingsstyrelsens udtalelse.

Klagerens bemærkninger til Skatteankestyrelsens sagsfremstilling

Klagerne har fremsat følgende bemærkninger til Skatteankestyrelsens sagsfremstilling:

"Bemærkninger
Det skal først og fremmest bemærkes, at jeg er enig med følgende, som Skatteankestyrelsen har anført:

"Påklagede ejendom er udstykket fra ejendommen med ejendomsnummer ...61, matrikelnummer ...i den 24. februar 2014. Påklagede ejendom skal således have basisår fra matrikel ...i’s vurdering i 2013, jf. VUL § 33 stk. 18. 

Matrikel ...i blev udstykket fra ejendommen med ejendomsnummer ...51, matrikel ...a den 17. september 2013. Matrikel ...i burde således have fået en vurdering per 1. oktober 2013, hvori basisåret skulle aflæses for påklagede ejendom. Den vurdering blev ved en fejl ikke foretaget. Omberegningen kan derfor ikke fastsættes, som det fremgår af Vurderingslovens § 33 stk. 18, jf. ovenstående."

Som det også fremgår af ovenstående, så består fejlen i, at Vurderingsstyrelsen ved en fejl ikke har vurderet matrikel ...i, ligesom Vurderingsstyrelsen på intet tidspunkt - altså også inden § 33 b i skatteforvaltningsloven trådte i kraft - har forsøgt at få genoptaget den manglende vurdering af matrikel ...i. Som også tidligere anført kan en ansættelse af matrikel ...i dog ikke længere foretages, jf. skatteforvaltningslovens § 33 b.

Skatteankestyrelsen har dog videre i forslaget anført følgende:
"Det fremgår af Vurderingslovens § 33 stk. 18, at der skal foretages en yderligere ansættelse af grundværdien i forbindelse med en ny ejendom opstår. Retten finder, at der således ikke er grundlag for ikke at foretage en omberegning af grundværdien. Det må derfor afgøres, hvordan denne skal fastsættes, når den normale fremgangsmåde, der er beskrevet i VUL § 33 stk. 18, må afviges."

Heroverfor skal jeg bemærke, at jeg ikke er enig i, at der kan foretages en omberegnet grundværdi af Ejendommen.

Det skal først og fremmest bemærkes, at hjemlen til, at der skal ansættes en omberegnet grundværdi for Ejendommen er vurderingslovens § 33, stk. 18, og det fremgår direkte af bestemmelsen, hvordan den omberegnede grundværdi skal ansættes. Der gives altså ikke ved bestemmelsen rum for, at der kan anvendes en anden eller alternativ metode.

Som det også fremgår af ovenstående, er det altså ikke muligt at ansætte en omberegnet grundværdi under anvendelse af den i bestemmelsen foreskrevne metode. Det betyder derfor også, at der ikke er nogen hjemmel til ansættelse af den omberegnede grundværdi efter vurderingslovens § 33, stk. 18, efter de foreliggende omstændigheder. Der kan således ikke bare anvendes en metode, der ikke er hjemmel til i loven.

Derudover skal det bemærkes, at såfremt det ikke er muligt at foretage en omberegnet grundværdi efter metoden i vurderingslovens § 33, stk. 18, fordi matrikel ...i ikke længere kan genoptages, vil det være en de facto tilsidesættelse af skatteforvaltningslovens § 33 b, hvis man bare kan vælge en anden ejendom som den udstykkende ejendom. Skatteforvaltningslovens § 33 b forhindrer altså, at der kan ansættes den manglende ansættelse af matrikel ...i, og det fremgår af SKM2020.295.VURDST, at Vurderingsstyrelsen er forpligtet til at respektere sådanne manglende vurderinger. Vurderingsstyrelsen er altså på nuværende tidspunkt bundet af den manglende vurdering af matrikel ...i.

Det bemærkes, at Skatteankestyrelsens holdning vil have den afledte effekt, at når loven foreskriver, at der skal fastsættes en omberegnet grundværdi, så vil man altid skulle gøre dette, uanset at der faktisk er fristregler/genoptagelsesregler, som foreskriver, at det ikke er lovligt at gøre netop dette. Det vil således medføre, at frist-/genoptagelsesreglerne herved vil blive sat ud af kraft.

På baggrund af ovenstående er jeg derfor uenig i, at der i den konkrete situation kan ansættes en omberegnet grundværdi for Ejendommen, idet dette forudsætter, at der foretages en vurdering af matrikel ...i pr. 1. oktober 2013. Vurderingsstyrelsen skulle derfor - hvis man ønskede at ansætte en omberegnet grundværdi for Ejendommen - have genoptaget og ansat den manglende grundværdi for matrikel ...i pr. 1. oktober 2013. Dette har Vurderingsstyrelsen ikke gjort, og det er altså derfor ikke overensstemmende med loven, hvis Vurderingsstyrelsen blot kan vælge at se bort fra den manglende vurdering af den udstykkende ejendom.

Nedenstående er mine bemærkninger i det tilfælde, at Landsskatteretten finder, at der kan ansættes en omberegnet grundværdi.

I forhold til Skatteankestyrelsens forslag til, hvordan den omberegnede grundværdi af Ejendommen skal sættes, er denne påfaldende ens med Skatteministeriets begrundelse i sagen BS-58223/2019-OLR.

Blot for god ordens skyld vil jeg nedenfor citere, hvad Skatteankestyrelsen har gjort gældende, og hvad Skatteministeriet gjorde gældende i BS-58223/2019-OLR.

Skatteankestyrelsen har bl.a. begrundet forslaget til afgørelsen med følgende:

"Retten finder, at der konkret må tages udgangspunkt i den ejendom, som matrikelnummer ...i er udstykket fra. Matrikelnummer ...i er, som tidligere nævnt, udstykket fra matrikel ...a. Matrikel ...a har en vurdering i 2013. Som følge heraf er det rettens opfattelse, at der må tages udgangspunkt i matriklen ...a ved aflæsning af basisår for at sikre en omberegning i niveau med omkringliggende ejendomme."

Skatteministeriet gjorde i BS-58223/2019-OLR følgende gældende:

"Det gøres gældende, at der i valget mellem de foreliggende muligheder må tages udgangspunkt i matr.nr. ...a og dermed fastholde den foretagne omberegning. De 6 ejendomme er således opstået som nye ved udstykning som omhandlet i dagældende vurderingslovs § 33, stk. 18, 2. pkt., og ikke som nye som omhandlet i 3. pkt. Der er endvidere oprindeligt sket en udstykning fra matr.nr. ...a. Fra denne ejendom blev der senere udstykket til matr.nr. ...i, hvorfra de 6 ejendomme blev udstykket under et halvt år senere. Udstykningen af matr.nr. ...i må derfor siges at være en "mellemkommende" udstykning."

Der blev altså også for Landsretten gjort gældende, at der skulle tages udgangspunkt i matrikel ...a ved ansættelsen af den omberegnede grundværdi.

I Landsrettens afgørelse af 5. januar 2022 udtalte Landsretten følgende:

"Matr.nr. ...i blev ikke selvstændigt vurderet pr. 1. oktober 2013. Efter det oplyste må det lægges til grund, at en sådan vurdering ikke kan foretages på nuværende tidspunkt, og det er således ikke længere muligt at foretage en ansættelse af sagsøgernes ejendomme som foreskrevet i dagældende vurderingslovs § 33, stk. 18. 

Herefter, og da anvendelses- og planforhold for en ejendom efter loven har betydning for ansættelsen af den omberegnede grundværdi, og landsretten ikke på det foreliggende grundlag kan vurdere den værdimæssige betydning af fejlen, finder landsretten det ikke godtgjort, at det er uden betydning for Landsskatterettens afgørelser, at matr.nr. ...a fejlagtigt blev anset som den udstykkende ejendom." 

Derudover kan der ligeledes henvises til, at Skatteministeriet også i BS-38894/2019-OLR gjorde følgende gældende: 

"At løsningen i den foreliggende situation må være at tage udgangspunkt i basisåret for matr.nr. ...a, støttes bl.a., af de 9 ejendomme senest været vurderet sammen med matr.nr. ...a. Der kan også tænkes en situation, hvor en "mellemkommende" ejendom ikke er blevet vurderet på det tidspunkt, hvor der skal foretages en omberegning af grundværdien for en ny udstykket ejendom, uden at den manglende vurdering skyldes fejl." 

I Landsrettens afgørelse af 28. juni 2023 udtalte Landsretten følgende:

"Efter dagældende vurderingslovs § 33, stk. 18, 1. pkt., skal ansættelse af grundværdien for en ny ejendom, der er udskilt fra en ejendom, der er omfattet af pligten til at betale grundskyld, foretages under hensyn til de for denne gældende anvendelses- og planforhold. Matr.nr. ...a og matr.nr. ...i har ifølge plangrundlaget forskellige anvendelses- og udnyttelsesmuligheder, og matr.nr. ...i har samme anvendelses- og planforhold som de udstykkede ejendomme. Grundværdien for de udstykkede ejendomme er imidlertid vurderet væsentligt højere end den vurderede grundværdi vedrørende matr.nr. ...i, idet beregningen er foretaget ud fra byggeretsprincippet fremfor etagearealprincippet." 

Landsretten finder i overensstemmelse med landsrettens resultat BS-58214/2019, at det påhviler Skatteministeriet at godtgøre, at det forhold, at matr.nr. ...a, og ikke matr.nr. ...i, fejlagtigt blev anset som den udstykkende ejendom, ikke har haft betydning for vurderingen af sagsøgernes ejendom." 

Der er altså både for Landsretten vedrørende nærværende Ejendom og for Landsretten i sag BS-38894/2019-OLR blevet anvendt samme begrundelse. 

Jeg er derfor af den opfattelse, at der ved Landsrettens afgørelser er taget stilling til netop den konstellation, hvor der er taget udgangspunkt i matrikel ...a ved ansættelsen af den omberegnede grundværdi. Jeg mener derfor ikke, at det kan være rigtigt, at Skatteankestyrelsen bruger den eksakt samme begrundelse for, hvorfor Landsskatteretten skal stadfæste Vurderingsstyrelsens afgørelse. 

Når Landsretten har hjemvist ovenstående sager til fornyet behandling, må det også kunne lægges til grund, at Landsretten ikke har været af den opfattelse, at dette er den korrekte måde at ansætte den omberegnede grundværdi på. 

Ud fra ovenstående er jeg selvsagt ikke enig i, hvorpå Ejendommens omberegnede grundværdi bør ansættes. 

Såfremt Landsskatteretten finder, at Ejendommen skal have ansat en omberegnet grundværdi, så vil det være mest hensigtsmæssigt at tage udgangspunkt i matrikel ...i, som har samme anvendelses- og udnyttelsesmuligheder som Ejendommen. Det ses da også af ovenstående Landsretsafgørelse af 28. juni 2023, at Landsretten er enige i, at de udstykkede ejendomme har samme anvendelses- og udnyttelsesmuligheder som matrikel ...i. 

Vi kender som sagt ikke den omberegnede grundværdi for matrikel ...i for vurderingen 2013, da en sådan fejlagtigt ikke blev ansat, men vi kender den derimod for vurderingen 2014. Det er derfor min opfattelse, at hvis Landsskatteretten finder, at der skal ansættes en omberegnet grundværdi for Ejendommen, så skal der tages udgangspunkt heri."

Retsmøde

Vurderingsstyrelsens udtalelse til Skatteankestyrelsens indstilling

Vurderingsstyrelsen har udtalt følgende til Skatteankestyrelsens indstilling:

"Skatteankestyrelsen har ved brev den 12. december 2023 anmodet Vurderingsstyrelsen om en udtalelse i en sag, hvor der skal træffes afgørelse i Landsskatteretten vedrørende vurderingen pr. 1. oktober 2024.

Sagen angår hvorvidt grundværdiansættelsen er sat for højt i forhold til andre ejendommes vurderinger samt hvordan den omberegnede grundværdi skal fastsættes, når påklagede ejendom ikke kan arve basisår fra den ejendom, den er udstykket fra.

Skatteankestyrelsen indstiller, at grundværdien og den omberegnede grundværdi stadfæstes til henholdsvis 816.200 kr. og 837.100 kr.

Vurderingsstyrelsen indstiller vedrørende grundværdien
Vurderingsstyrelsen har ikke yderligere kommentarer vedrørende ansættelsen af grundværdien for ejendommen.

Vurderingsstyrelsen indstiller i overensstemmelse med skatteankestyrelsens forslag til afgørelse, at grundværdien stadfæstes.

Vurderingsstyrelsen indstiller vedrørende den omberegnede grundværdi
Vurderingsstyrelsen har ikke yderligere kommentarer vedrørende ansættelsen af den omberegnede grundværdi for ejendommen.

Vurderingsstyrelsen indstiller i overensstemmelse med skatteankestyrelsens forslag til afgørelse, at den omberegnede grundværdi stadfæstes."

Klagerens bemærkninger til Vurderingsstyrelsens udtalelse

Klagerne har ikke fremsat bemærkninger til Vurderingsstyrelsens udtalelse til Skatteankestyrelsens indstilling.

Indlæg under retsmødet

Klagernes repræsentant henviste til sine tidligere skriftlige indlæg og fastholdt disse. Repræsentanten uddybede sine anbringender vedrørende, at der ikke kunne ansættes en omberegnet grundværdi, da fremgangsmetoden i vurderingslovens § 33 stk. 18, ikke kunne følges.

Repræsentanten uddybede, at skulle den omberegnede grundværdi ansættes, krævede dette, at den manglende vurdering for matrikel […]i blev genoptaget og ansat, jf. blandt andet SKM2017.388.SKAT. Denne kunne ikke længere genoptages og ansættes, jf. skatteforvaltningslovens § 33 b.

Repræsentanten anførte videre, at dette ville medføre et ufuldstændigt skattegrundlag. Dette var i overensstemmelse med lovforarbejderne til "forslag til lov om ændring af Ejendomsvurderingsloven og forskellige andre love", LFF 2020-05-20, nr. 194, hvoraf det fremgår, at i forbindelse med nedlukningen af det gamle vurderingssystem vil selv ejendomme med åbenbart forkerte beskatningsgrundlag ikke kunne genoptages.

Repræsentanten anførte endeligt, at hvis Landsskatteretten imod forventning fandt, at der kunne ansættes en omberegnet grundværdi, skulle den ansættes i overensstemmelse med den oprindelige ansættelse af matrikel ...i.

Vurderingsstyrelsen fastholdt sine tidligere anbringender og fastholdt derfor stadfæstelse i overensstemmelse med Skatteankestyrelsens indstilling.

Landsskatterettens begrundelse og afgørelse

Daværende SKAT har tidligere revideret grundværdien og den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2014 til henholdsvis 816.200 kr. og 837.100 kr. ved afgørelse af 7. juli 2015.

Denne afgørelse blev stadfæstet af Landsskatteretten ved afgørelse af 24. maj 2019. 

Afgørelsen blev indbragt for domstolene. Østre Landsret fandt ved dom af 5. januar 2022, at der var hjemmel til at revidere den omberegnede grundværdi og grundværdien.

Landsretten fandt imidlertid, at afgørelsen var ugyldig på grund af fejl i grundlaget for vurderingen, og derfor blev sagen hjemvist til Vurderingsstyrelsen. Fejlen bestod i, at der var taget udgangspunkt i den forkerte udstykningsejendom for den påklagede ejendom. Landsretten begrundede sin hjemvisning med, at det ikke kunne udelukkes, at dette ville have betydning for vurderingen af den påklagede ejendom.

Den 12. august 2022 traf Vurderingsstyrelsen den påklagede afgørelse i den hjemviste sag og ansatte igen den omberegnede grundværdi til 837.100 kr. og den aktuelle grundværdi til 816.200 kr.

Den påklagede ejendom opstod, så den skulle vurderes første gang pr. 1. oktober 2014. Når en ny ejendom opstår, skal den omberegnes, jf. vurderingslovens § 33, stk. 18. Dette sker ved at foretage en yderligere ansættelse (omberegnet grundværdi), der foretages på det niveau, som gælder for vurderinger af den udstykkede ejendom det seneste år, hvor grundværdien efter fradrag for forbedringer og reduktion for fritagelser for grundskyld, jf. nævnte lovs § 1, stk. 2, nr. 1, udgjorde den afgiftspligtige grundværdi.

Dette niveau aflæses som udgangspunkt i den ejendom, den nye ejendom er udstykket fra, og defineres som basisåret. Dette er ikke muligt at aflæse, da den udstykkende ejendom ved en fejl ikke blev vurderet pr. 1. oktober 2013.

Landsskatteretten skal således tage stilling til, hvordan basisåret fastsættes for en nyopstået ejendom, når basisåret ikke kan aflæses i den udstykkende ejendom, som det fremgår af vurderingslovens § 33, stk. 18.

Retsgrundlaget

Det fremgår af skatteforvaltningslovens § 33 b, stk. 1-3:

"Fra og med den 1. november 2020 kan told- og skatteforvaltningen ikke i medfør af §§ 33, 33 a og 34 af egen drift genoptage eller varsle revision af vurderinger, der er foretaget efter ejendomsvurderingslovens §§ 87 og 88.

Stk. 2. Stk. 1 finder også anvendelse, for så vidt angår vurderinger foretaget efter den tidligere gældende lov om vurdering af landets faste ejendomme, jf. lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013 som ændret ved § 1 i lov nr. 1635 af 26. december 2013, § 1 i lov nr. 1535 af 27. december 2014 og § 1 i lov nr. 61 af 16. januar 2017.

Stk. 3. Told- og skatteforvaltningen genoptager ikke vurderinger som nævnt i stk. 1 og 2 på baggrund af en anmodning om genoptagelse, der er modtaget den 1. november 2020 eller senere."

Det følger af vurderingsloven (lov om vurdering af landets faste ejendomme, lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013 med senere ændringer):

"§ 3. Året efter den almindelige vurdering foretages der omvurdering

…

Nr. 7: af nye ejendomme, herunder ejendomme, som er opstået ved opfyldning, ved en ejendoms opdeling i ejerlejligheder eller ved opførelse af en bygning på lejet grund

…

Stk. 2. Årsagen til omvurderingen skal være indtrådt i det første år efter ejendommens sidste vurdering ved en almindelig vurdering.

…

Stk. 4. Ved vurderingen i henhold til stk. 1 er vurderingsterminen 1. oktober i det år, hvori omvurderingen foretages. Ejendommens tilstand pr. vedkommende 1. oktober og prisforholdene pr. vurderingsterminen ved senest forudgående almindelige vurdering lægges til grund, jf. dog § 12, § 14, stk. 3, § 39, stk. 3, § 42, stk. 2 og 3, og § 43, stk. 2 og 3.

§ 6
Vurderingen foretages på grundlag af værdien i handel og vandel, såfremt købesummen skulle erlægges kontant, jf. nærmere bestemmelserne i afsnit B og C. For ejerboliger, jf. § 1, 2. pkt., fastlægges vurderingen med udgangspunkt i den gennemsnitlige handelspris for ejendomme af samme størrelse, alder, stand og beliggenhed i et sammenligneligt område.

§ 13
Ved grundværdien forstås værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse.

Stk. 2. Ved ansættelsen af grundværdien skal der tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter. 

Stk. 3. Fremdeles skal der tages hensyn til privatretlige servitutter, der er pålagt et grundareal til fordel for et areal under en anden ejendom, såvel ved vurderingen af den herskende som af den tjenende ejendom. I øvrigt bortses der fra rettigheder og forpligtelser af privatretlig karakter.

§ 16
Ved andre ejendomme, hvorpå de i §§ 14 og 15 givne regler ikke kan anvendes, ansættes grundværdien til det beløb, som efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse, i hvilken henseende hensyn må tages såvel til ejendommens form og størrelse som til udstyknings- og omlægningsmuligheder.

§ 33, stk. 18:
Når en ny ejendom bliver omfattet af pligten til at betale grundskyld, jf. kapitel 1 i lov om beskatning til kommunerne af faste ejendomme, foretages ved den almindelige vurdering eller omvurderingen efter § 3 en yderligere ansættelse af grundværdien. Er den nye ejendom udskilt fra en ejendom, der er omfattet af pligten til at betale grundskyld (den udstykkede ejendom), omfatter denne ansættelse grunden under hensyn til de for denne gældende anvendelses- og planforhold og foretages på det niveau, som gælder for vurderinger af den udstykkede ejendom det seneste år, hvor grundværdien efter fradrag for forbedringer og reduktion for fritagelser for grundskyld, jf. nævnte lovs § 1, stk. 2, nr. 1, udgjorde den afgiftspligtige grundværdi. Har den nye ejendom hidtil været undtaget fra vurdering, jf. § 7, stk. 1, eller er vurdering undladt, jf. § 7, stk. 2, omfatter denne ansættelse grunden under hensyn til de for denne gældende anvendelses- og planforhold og foretages på det niveau, som gælder for vurderinger af omliggende ejendomme af den pågældende art det seneste år, hvor grundværdien for disse efter fradrag for forbedringer og reduktion for fritagelser for grundskyld, jf. nævnte lovs § 1, stk. 2, nr. 1, udgjorde den afgiftspligtige grundværdi."

Landsskatterettens begrundelse og resultat

Grundværdi
Klagerne har anført, at ejendommen er vurderet for højt i forhold til andre ejendomme i området. Landsskatteretten har alene kompetence til at behandle klagen over den påklagede ejendom. Retten foretager et selvstændigt skøn over grundværdien for den påklagede ejendom uden at være bundet af, hvorledes ejendomme, hvis ansættelse retten ikke har indflydelse på, er vurderet.

Grundværdien er ansat efter byggeretsværdiprincippet, hvorefter grundværdien beregnes som summen af en byggeretsværdi og en arealværdi. Byggeretsværdiprincippet hviler på den betragtning, at en grunds værdi kan deles op i en del, der vedrører retten til at opføre en boligenhed (byggeretten), og en anden del, der afhænger af arealstørrelsen (arealværdien).

Princippet er anerkendt ved domstolene som et vurderingsteknisk hjælpemiddel, men bedømmelsen af grundens værdi beror på et konkret skøn. Der henvises til Højesterets dom af 11. januar 2005, offentliggjort i SKM2005.63.HR. Byggeretten beregnes ud fra en normalgrund i et rækkehusområde på 800 m². Byggeretten er derfor uafhængig af grundstørrelsen.

SKAT har ansat grundværdien pr. 1. oktober 2014 med udgangspunkt i en områdepris på 1.920 kr. og én byggeret til 768.000 kr. Den samlede vurdering er 816.200 kr.

På baggrund af ejendomshandler i det pågældende område kan der beregnes en områdepris, som udtrykker kvadratmeterprisen for en grund på 800 m². Med udgangspunkt i områdeprisen kan der foretages en beregning af værdien, som hviler på henholdsvis byggeretterne (halv områdepris × normalgrundstørrelsen × antallet af byggeretter) og arealværdien (halv områdepris × grundens faktiske areal i kvadratmeter).

Landsskatteretten har ved skønnet over grundværdien henset til salg af ubebyggede grunde på Y3-bydel. Der er i perioden 2. halvår 2010-2012 solgt 4 ubebyggede parcelhusgrunde på Y3-bydel ([…]) i almindelig fri handel. De 4 grunde er beliggende i villakvarterer uden trafikstøj i en afstand af ca. 3,5-5,3 km fra Y9-gade. Grundene er solgt for 1.650.000-2.680.000 kr., hvilket svarer til en gennemsnitlig byggeretspris på 1.198.956 kr.

Retten finder, at parcelhusgrundene ikke er direkte sammenlignelige med rækkehusgrundene på Y9-gade, men da retten ved udsøgningen af sammenlignelige salg ikke har kunnet finde salg af ubebyggede rækkehusgrunde i Y2-by’s Kommune i 2. halvår 2010 til 2013, må parcelhusgrunde anvendes som udgangspunkt for prisniveauet for ubebyggede grunde på Y3-bydel. På den påklagede ejendom er der, i overensstemmelse med lokalplanen, opført et rækkehus i flere etager med et samlet boligareal på 137 m². Der kan således kun opføres lidt færre etagemeter på den påklagede ejendom end de parcelhusgrunde, der anvendes til sammenligning. Byggeretsprisen kan derfor sammenlignes med den påklagede ejendom under hensyntagen til de forskellige forhold, der er på ejendommene. Den beregnede byggeretspris er væsentligt over den byggeretspris, som klagernes ejendom er vurderet med.

Klagerne har anført, at den hidtidige vurdering svarer til kvadratmeterprisen på de fremsøgte handler af ubebyggede grunde. På grund af den store forskel på grundenes størrelse finder retten, at der skal sammenlignes med prisen for en byggeret og ikke med kvadratmeterprisen.

Ifølge tilladelser til boligbyggeri fra henholdsvis G2 A/S og Y2-by’s Kommune fremgår det, at der er taget forholdsregler til sikring af indeklima, udeluft, hindring af kontakt med forurenet jord osv., således at der ikke er sundhedsmæssige risici ved at bo eller opholde sig på området. Der er afgravet jord til ren bund på hele området, og der er etableret afvandingsdræn, luftdræn samt miljømembran under bygningerne. Retten finder, at da boligerne er opført med Y2-by’s Kommunes godkendelse i overensstemmelse med de fastsatte retningslinjer, er forurening ikke til hinder for en udnyttelse af grundarealet i overensstemmelse med det fastsatte formål (tæt-lav bebyggelse). Retten finder på denne baggrund, at der ikke er grundlag for at nedsætte grundværdien som følge af forurening.

Landsskatteretten finder således, at der i vurderingen er taget højde for, at grunden har en anden retlig udnyttelse end åben/lav, og at der ikke skal henses til forureningen ved ansættelsen af grundværdien.

Landsskatteretten stadfæster på grundlag af ovenstående grundværdien til 816.200 kr.

Omberegnet grundværdi
Den påklagede ejendoms omberegnede grundværdi er fastsat med basisår 2011 i den påklagede afgørelse, men det fremgår af den vedlagte vurderingsmeddelelse, at basisåret er 2012. Landsskatteretten lægger til grund, at Vurderingsstyrelsen har ansat den omberegnede grundværdi med basisår 2011. De øvrige specifikationer og dermed samlede værdi er ens i både vurderingsmeddelelsen og afgørelsen.

Hjemmel til at foretage en omberegning af grundværdien, jf. vurderingslovens § 33 stk. 18
Det fremgår af vurderingslovens § 33, stk. 18, at når en ny ejendom bliver omfattet af pligten til at betale grundskyld, foretages ved den almindelige vurdering eller omvurderingen en yderligere ansættelse af grundværdien.

Den påklagede ejendom er opstået ved udstykning forud for vurderingen pr. 1. oktober 2014 og er omfattet af pligten til at betale grundskyld. Retten finder således, at betingelserne for at foretage en omberegning af grundværdien er opfyldt, jf. vurderingslovens § 33, stk. 18.

Vurderingsstyrelsen har således både ret og pligt til at foretage en omberegning af grundværdien for den påklagede ejendom pr. 1. oktober 2014, jf. vurderingslovens § 33, stk. 18.

Retten er derfor ikke enig i det af klagerne anførte om, at der ikke kan foretages en omberegning af grundværdien, når det ikke er muligt at aflæse et basisår ud fra fremgangsmåden i vurderingslovens § 33, stk. 18. Vurderingsstyrelsen skal foretage en omberegning af grundværdien, når betingelserne herfor er opfyldt.

Retten finder endvidere, at det ikke vil være en omgåelse af skatteforvaltningslovens § 33 b, at den manglende vurdering for matrikel ...i ikke ansættes, da denne ikke ansættes - hverken direkte eller indirekte.

Fastsættelse af niveauet for den omberegnede grundværdi
Da betingelserne for at foretage en omberegning af grundværdien er opfyldt, skal Landsskatteretten tage stilling til, hvordan denne ansættes.

Den påklagede ejendom er udstykket fra ejendommen med ejendomsnummer ...61, matrikel ...i, den 24. februar 2014. Den påklagede ejendom skal således arve basisår fra matrikel ...i’s vurdering i 2013, jf. vurderingslovens § 33, stk. 18.

Matrikel ...i blev udstykket fra ejendommen med ejendomsnummer ...51, matrikel ...a, den 17. september 2013.

Matrikel ...i skulle således have været vurderet pr. 1. oktober 2013, hvori basisåret skulle aflæses for den påklagede ejendom. Denne vurdering blev ved en fejl imidlertid ikke foretaget. Basisåret kan således ikke aflæses, som det er fastsat i vurderingslovens § 33, stk. 18.

Det følger af vurderingslovens § 33, stk. 18, at en nyudstykket ejendom skal have en ansættelse i samme prisniveau som den ejendom, den er udstykket fra, dog under hensyn til de eventuelt nye gældende anvendelses- og planforhold for den nyudstykkede ejendom.

Retten finder derfor, at der ikke er grundlag for at fastsætte den omberegnede grundværdi til 0 kr. Bestemmelserne om omberegning i vurderingslovens § 33, stk. 16-18, hænger sammen med bestemmelserne om grundskatteloftet fastsat i lov om kommunal ejendomsskat, hvorefter grundskyld pålignes af den laveste af enten den aktuelle grundværdi eller loftsværdien. Ved at foretage en omberegning af grundværdien tages der højde for ændringerne i ejendommens forhold både i den aktuelle grundværdi og i loftsværdien. Retten finder derfor, at det vil være i strid med formålet bag bestemmelserne om grundskatteloftet og omberegning at fastsætte den omberegnede grundværdi til 0 kr.

Retten finder, at der ved aflæsningen af basisåret skal tages udgangspunkt i den ejendom, som matrikel ...i er udstykket fra. Matrikel ...i er udstykket fra matrikel ...a. Matrikel ...a blev vurderet i 2013. Som følge heraf finder retten, at der skal tages udgangspunkt i matrikel ...a ved aflæsning af basisåret for at sikre en omberegning i niveau med tilsvarende ejendomme.

Omberegningen skal foretages med basisår 2011, da dette i 2013 var det seneste år, hvor grundværdien efter fradrag for forbedringer og reduktion for fritagelser for grundskyld udgjorde den afgiftspligtige grundværdi i henhold til ejendomsbeskatningslovens § 1, stk. 2, nr. 1, for ejendommen matrikel ...a forud for omberegningen i 2014.

Klagerne har henvist til, at den oprindelige afgørelse blev hjemvist af landsretten, da det ikke kunne godtgøres, at den manglende vurdering af den udstykkende ejendom ikke ville have en betydning for omberegningen af den påklagede ejendom.

I den oprindelige afgørelse blev matrikel ...a fejlagtigt anset som den udstykkende ejendom. Det kan ikke udelukkes, at det kunne have medført et andet resultat, hvis vurderingen for matrikel ...i havde været foretaget i 2013. Da denne vurdering imidlertid ikke er foretaget, finder retten, at der ved fastsættelsen af den omberegnede grundværdi skal tages udgangspunkt i matrikel ...a, da det er den ejendom, hvorfra ...i er udstykket.

Klagerne har anført, at der ved udstykningerne på Y9-gade alene er sket arealændring, og at den udstykkede grund har samme anvendelses- og planforhold som udstykningsejendommen. Som følge heraf gælder grundskatteloftsbeskyttelsen, således at værdien af den udstykkende ejendom og de udstykkede ejendomme tilsammen ikke kan udgøre en større værdi, end hvad den udstykkende ejendom oprindeligt var ansat til.

Retten finder, at der ikke i loven er støtte for en sådan fortolkning, og udstykningsejendommene er dermed ikke bundet af den udstykkende ejendoms ansættelse. Den påklagede ejendom skal omberegnes, så dens vurdering svarer til en ejendom udlagt til boligbebyggelse pr. 1. oktober 2013.

Matrikel ...a var udlagt til flere forskellige former for anvendelse ifølge Lokalplanstillæg nr. 2. Matrikel ...a omfattede underområde A1-A5 samt B og D. Disse områder var udlagt til bl.a. helårsboliger (rækkehuse/etageboliger/bofællesskaber), kollektive anlæg og institutioner samt sociale, uddannelsesmæssige, kulturelle og miljømæssige servicefunktioner. Et etageareal svarende til ca. 10 % skulle anvendes til serviceerhverv, såsom administration, liberale erhverv, butikker, restauranter, hoteller, erhvervs- og fritidsundervisning samt håndværk og andre virksomheder. Dette underbygges af, at matrikel ...a er vurderet med flere forskellige priser i en kombination af kvadratmeterpriser og etagearealpriser, samt at et stort areal er vurderet til 0 kr.

Efterfølgende er matrikel ...a blevet udstykket til den "mellemliggende" udstykningsejendom (matrikelnummer ...i), som igen er blevet udstykket til de mindre matrikler på Y9-gade, hvor der kan opføres én boligenhed. Området med Y9-gade (underområde IIA) er ifølge lokalplanen udlagt til helårsboliger.

Retten finder, at matrikel ...a og den påklagede ejendom har forskellige anvendelsesforhold, selvom de er omfattet af samme plangrundlag. Retten har lagt vægt på, at området, hvor den påklagede ejendom er beliggende, alene omfatter delområde IIA, der primært må anvendes til helårsbeboelse, og at matrikel ...a dækker mange flere anvendelsesmuligheder. Retten finder herefter, at der ikke er grundlag for at anvende det samme prisniveau ved ansættelsen af den omberegnede grundværdi for den påklagede ejendom, som blev anvendt for matrikel ...a i basisåret.

Retten finder, da den påklagede ejendom er udlagt til boligbebyggelse, der skal udstykkes i en grund per boligenhed, at byggeretsværdiprincippet kan anvendes ved omberegningen. Henset til grundens størrelse finder retten, at Vurderingsstyrelsen med rette har anvendt 1 byggeret ved ansættelsen af den omberegnede grundværdi.

Retten finder, at der ved omberegning af grundværdien i forhold til prisniveauet skal tages udgangspunkt i normalprisen for ejendomme, der er tilsvarende som klagernes ejendom. Den påklagede ejendom er placeret i grundværdiområde ...42, og området eksisterede i basisåret. I 2011 er der fastsat en normalpris på 1.920 kr. (normalgrund 800 m²). Retten finder derfor, at områdeprisen for den påklagede ejendom skal ansættes til 1.920 kr.

Retten finder, at de af klagerne anførte afgørelser ikke kan føre til et andet resultat, da de ikke vedrører denne situation i forhold til en manglende vurdering.

På baggrund af ovenstående stadfæster Landsskatteretten den omberegnede grundværdi på 837.100 kr.