Der er klaget over

Vurderingsstyrelsens ansættelse af grundværdien pr. 1. januar 2020 på 2.976.000 kr. 

Sagen vedrører plangrundlaget for den påklagede ejendom, herunder hvorvidt der ved Vurderingsstyrelsens afgørelse forelå åbenbart urigtige oplysninger om anvendelses- og udnyttelsesmulighederne. Sagen vedrører endvidere spørgsmålet om, hvorvidt der ved fastsættelsen af grundværdien skal tages hensyn til klassificeringen af en bygning som bevaringsværdig. 

Klagesagen er henvist til Landsskatteretten i medfør af skatteforvaltningslovens § 6 a, stk. 1, 1. pkt., jf. stk. 2.

Sagens oplysninger

Oplysninger om ejendommen
Matrikelnr. ifølge Matriklen		[…]
Grundareal ifølge Matriklen		1.250 m2
Opførelsesår ifølge BBR		1934
Boligareal ifølge BBR		110 m2
Faktisk anvendelse		Fritliggende enfamilieshus
Plangrundlag ifølge Plandata.dk		Kommuneplan 2017

Særlige oplysninger om ejendommen 

·     Ejendommen er beliggende i et villakvarter i By Y1 i X Kommune. Ejendommen er beliggende nordvest for [By Y2].

·     Ejendommen består af en rektangulær grund, et fritliggende enfamilieshus (bygning 1), et udhus (bygning 2), en carport (bygning 3) og et drivhus (bygning 4).

Øvrige sagsoplysninger 

·     Af Plandata.dk på deljordstykkeniveau fremgår, at ejendommen er omfattet af Kommuneplan 2017 og udlagt til henholdsvis åben-lav boligbebyggelse med en bebyggelsesprocent på 30 og tæt-lav boligbebyggelse med en bebyggelsesprocent på 40. Der fremgår ingen oplysning om udstykningsmulighed.

·     Ejendommen er underlagt By Y2 Kommuneplan 2017 under rammeområde […]. Anvendelsen er angivet til at være "Lav bolig" og i kolonnen "Bebyggelsens omfang" er angivet, at den maksimale bebyggelsesprocent er på 30 for den enkelte ejendom. I en kolonne med overskriften "Øvrige rammebestemmelser" står der: "Bebyggelsesprocenten for arealer til rækkehuse og lign. må dog være 40 for den enkelte ejendom. Grundstørrelsen kan kun reduceres til under 700 m², hvis der er tale om en udstykning til tæt lav boligbebyggelse eller dobbelthuse.".  

·     Af By Y2 Kommuneplan 2017 fremgår, at den påklagede ejendom er noteret som bevaringsværdig med bevaringsværdi 3. Af Slots- og Kulturstyrelsens hjemmeside (kulturarv.dk) fremgår, at 1 bygning på ejendommen er klassificeret som bevaringsværdig med en bevaringsværdi på 3 efter SAVE-metoden. Herudover fremgår, at det er bygning 1 med anvendelsen som fritliggende enfamilieshus, der er klassificeret som bevaringsværdig med registreringsdato af 27. januar 2012. Den bevaringsmæssige vurdering er beskrevet med "Stort set intakt murmesterhus".

·     Vurderingsstyrelsen sendte deklarationsmeddelelsen dateret den 16. september 2021 til klageren (ejendommens ejer), hvoraf fremgår, at Vurderingsstyrelsen ville bruge oplysningerne i deklarationsmeddelelsen til at fastsætte grundværdien. Af deklarationsmeddelelsen fremgår det bl.a., at det plangrundlag der ville blive anvendt for den påklagede grund, var Kommuneplan 2017 med en anvendelse til tæt-lav boligbebyggelse, en udnyttelse med en bebyggelsesprocent på 40 og en mindstegrundstørrelse på 700 m², og at Vurderingsstyrelsen havde oplysningerne om plangrundlaget fra Plandata.dk.

Det fremgår endvidere af deklarationsmeddelelsen, at eventuelle indsigelser f.eks. vedrørende fejlagtige oplysninger eller ændringer for ejendommen, herunder fejl i data eller manglende oplysninger, skulle indsendes inden for en frist på 4 uger. Fristen udløb derfor den 14. oktober 2021.

Af deklarationsmeddelelsen fremgår yderligere, at Vurderingsstyrelsen forventede at ville træffe afgørelse inden for 10 uger regnet fra den 16. september 2021.

·     Vurderingsstyrelsen modtog ikke indsigelser til deklarationsmeddelelsen.

·     Vurderingsstyrelsen traf den 11. november 2021 afgørelse om vurderingen pr. 1. januar 2020.

·     Klageren modtog brevet "Hvis du vil klage, er det nu muligt" dateret den 10. marts 2022 og klagede den 1. juni 2022 til Skatteankestyrelsen.

·     Klageren har til sin klage bl.a. fremsendt følgende brev fra X Kommune af 20. maj 2022:

"Der er den 3. januar 2022 via e-mail forespurgt om muligheden for udstykning af ovennævnte ejendom med henblik på opførelse af ny selvstændig bebyggelse. Der er fremsat et ønske om at opføre et dobbelthus i tillæg til den eksisterende bebyggelse, der består af et fritliggende énfamilieshus med tilhørende sekundær bebyggelse.

Ifølge tingbogen er grundens areal på 1.250 m². Ifølge BBR udgør boligarealet 110 m² og den sekundære bebyggelse i form af carport udhus og drivhus udgør sammenlagt 44 m². Enfamilieshuset er registret i kommuneplan 2017 med en høj bevaringsværdi (klasse 3) efter SAVE-systemet.

Ejendommen er beliggende i byzone i rammeområde […] i den gældende kommuneplan 2017. Rammen udlægger området til boligformål i form af lav boligbebyggelse med varierende bebyggelsesformer og ejendommen er ikke omfattet af en lokalplan.

Kommuneplanens retningslinjer er ikke bindende for borgerne, men fastsætter rammerne for kommunens lokalplanlægning. Af ramme […] fremgår det, at grundstørrelsen i forbindelse med lokalplanlægning kun kan reduceres til under 700 m², hvis der er tale om udstykning til tæt lav boligbebyggelse eller dobbelthuse. Det fremgår ligeledes, at kommuneplanrammen ikke regulerer udstykning nærmere.

Muligheden for udstykning og bebyggelse (byggeretten) fremgår dermed ikke af kommuneplanrammen, men reguleres i stedet af Bygningsreglement 2018 (BR18). Hvis der er tale om en grundstørrelse på minimum 700 m² og der kan sikres vejadgang til parcellen efter vejlovgivningens regler, kan kommunen som udgangspunkt ikke nægte at godkende nye grunde til fritliggende enfamiliehuse, jf. BR 18 § 173.

Med et grundareal på 1.250 m2, og som ejendommen er bebygget på nuværende tidspunkt, vurderes det ikke, at ejendommen kan udstykkes yderligere. Det er ikke muligt at opdele ejendommen på en sådan måde, at parcellen med det eksisterende énfamilieshus får en størrelse på mindst 700 m², samtidig med at en eventuel ny parcel får en størrelse der sikrer både muligheder for bebyggelse og tilfredsstillende private opholdsarealer.

Byggeretten for det eksisterende énfamilieshus fremgår af BR18 § 170, stk. 2, nr. 3, som værende 30 procent af grundens areal svarende til 375 m2."

·     Skatteankestyrelsen har ved e-mail af 6. september 2022 forespurgt X Kommune om, hvad ejendommens anvendelses- og udnyttelsesmuligheder er, hvis ejendommen var en ubebygget grund.

X Kommune har ved e-mail af 12. september 2022 svaret følgende^:

"Hvis grunden var ubebygget, ville det være muligt indenfor byggeretten, at opføre et énfamilieshus på op til 375 kvm svarende til en bebyggelsesprocent på 30."

·     Skatteankestyrelsen har ved telefonisk henvendelse til X Kommune den 24. maj 2023 forespurgt, om kommunens skriftlige svar af 12. september 2022 blev givet med udgangspunkt i en grund i ubebygget stand og ikke ud fra, at ejendommen i dag er bebygget med et parcelhus. X Kommune bekræftede, at besvarelsen blev givet med udgangspunkt i en grund i ubebygget stand, og at der for ejendommen alene kan opføres åben-lav boligbebyggelse med en bebyggelsesprocent på 30 og en mindstegrundstørrelse på 700 m^2.

Salgspriser for ejendomme

Salg af ubebyggede grunde
Ifølge Vurderingsstyrelsens statistik over ejendomssalg har der i perioden 1. januar 2014 til 31. december 2019 været følgende almindelige frie salg af ubebyggede grunde i byzone udlagt til boligområde til lav boligbebyggelse med varierende bebyggelsesformer i postnummer By Y1:

 

Adresse	Handelsdato	Handelspris	Areal	Beregnet pris pr. m2
Adresse Y1	XX.09.2014	2.435.000 kr.	1.154 m2	2.110 kr.
Adresse Y2	XX.06.2015	1.500.000 kr.	806 m2	1.861 kr.
Adresse Y3	XX.02.2016	1.900.000 kr.	591 m2	3.215 kr.
Adresse Y4	XX.07.2016	2.235.000 kr.	563 m2	3.970 kr.
Adresse Y5	XX.01.2018	2.875.000 kr.	700 m2	4.107 kr.

 

·     Grundene er alle beliggende i et villakvarter i By Y1 i en radius af maksimalt 1 km fra den påklagede ejendom^.

·     De 5 grunde var på handelstidspunkterne omfattet af By Y2 kommuneplan 2013 under rammeområde henholdsvis […], […] og […]. I alle 3 rammeområder er anvendelse angivet til at være "Lav bolig", og med hensyn til bebyggelsesprocent er der angivet det samme som i rammeområdet for den påklagede ejendom.

·     Skatteankestyrelsen har ved telefonisk henvendelse til X Kommune den 13. juni 2023 forespurgt, hvilken anvendelses-og udnyttelsesmulighed der gælder for plangrundlaget for henholdsvis rammeområde […], […] og […] under kommuneplan 2013, som grundsalgene var omfattet af. X Kommune har oplyst, at der for alle 3 rammeområder gælder, at der kan opføres åben-lav boligbebyggelse med en bebyggelsesprocent på 30, og at mindstegrundstørrelsen er på 700 m² i overensstemmelse med bygningsreglementet. 

Ifølge Finans Danmarks boligmarkedsstatistik har der været følgende prisudvikling for realiserede handler af parcel- og rækkehuse i postnummer By Y1 i årene 2014, 2015, 2016, 2018 og 2019 pr. m² vægtet areal:

	1. kvartal	2. kvartal	3. kvartal	4. kvartal
2014	21.976 kr.	21.346 kr.	21.716 kr.	24.504 kr.
2015	22.459 kr.	23.067 kr.	23.364 kr.	26.488 kr.
2016	25.286 kr.	25.472 kr.	24.152 kr.	24.886 kr.
2018	25.666 kr.	28.369 kr.	26.610 kr.	26.577 kr.
2019	27.179 kr.	27.420 kr.	26.996 kr.	28.153 kr.

 

Finans Danmarks boligmarkedsstatistik indeholder ikke oplysninger om prisudviklingen for ubebyggede grunde.

Vurderingsstyrelsens afgørelse

Ejendomsværdi	4.239.000 kr.
Grundværdi	2.976.000 kr.

 

Det fremgår af Vurderingsstyrelsens afgørelse, at Vurderingsstyrelsen har ansat grundværdien pr. 1. januar 2020 for den påklagede ejendom således:

Grundværdien er vurderet i ubebygget stand baseret på, hvad der økonomisk set er den bedst muligt anvendelse og udnyttelse, som giver den højeste værdi. Grundens faktiske anvendelse og udnyttelse samt hvilke muligheder, der efter plangrundlaget indgår i vurderingen. I forhold til plangrundlaget, er der for vurderingen 2020 særligt to forhold, som indgår. Der tages kun højde for mulig anvendelse til boligbebyggelse eller sommerhus- og fritidsbebyggelse, og hvis der står i plangrundlaget, at en del af ejendommen skal anvendes til alment boligbyggeri eller erhverv, skal denne del af grunden vurderes til 0 kr. Udnyttelsen af grunden opgøres i etageareal. Det faktiske etageareal er det samlede areal af hus og eventuelle bibygninger og annekser, og det planlagte etageareal er det beregnede antal kvadratmeter, det er muligt at bygge efter plangrundlaget. Vurderingsstyrelsen har anvendt plangrundlaget fra Kommuneplan 2017 fra Plandata.dk og set på den faktiske anvendelse af grunden, som er åben-lav boligbebyggelse og med et faktisk udnyttet etageareal på 175 m². Vurderingsstyrelsen har vurderet, at den økonomisk bedste måde at anvende og udnytte den påklagede grund på, er en af dem, der er mulig efter plangrundlaget, og som er anvendelse af grunden til tæt-lav boligbebyggelse og en bebyggelsesprocent på 40 med et planlagt etageareal på 500 kvadratmeter. Med en grundstørrelse for den påklagede ejendom på 1.250 m², vejareal på 0 m² og et samlet planlagt etageareal på 500 m², udgør restarealet 750 m².

Vurderingsstyrelsen har på baggrund af en beregning af en ejendomsværdi af et standardhus på den påklagede grund, en aflæsning af en værdi på grundværdikurven og en justering i forhold til den bedste udnyttelse af grunden, beregnet en foreløbig grundværdi til 2.976.014 kr. Ved beregning af en ejendomsværdi af et standardhus på den påklagede grund, er der taget udgangspunkt i områdets kvadratmeterpris og der er justeret for forskellene mellem referenceejendommene og standardhuset, dvs. ikke for forskelle mellem referenceejendommene og den påklagede ejendom, og det er standardhusets vægtede areal, der anvendes i stedet for den påklagede ejendoms vægtede areal. Vurderingsstyrelsen har beregnet værdien af standardhuset på den påklagede grund til 3.764.091 kr. Ejendomsværdien af standardhuset på den påklagede grund er brugt til at aflæse en værdi af grunden, som kaldes grundværdikurven. Den aflæste værdi af den påklagede grund er 2.676.801 kr. Vurderingsstyrelsen har dernæst justeret i forhold til den bedste udnyttelse af den påklagede grund. Der er justeret i forhold til en typisk grund på 800 kvadratmeter med en bebyggelsesprocent på 30. Det giver et etageareal på 240 kvadratmeter og et restareal på 560 kvadratmeter. Det er herved beregnet, at forskellene mellem den typiske grund og den bedste udnyttelse af den påklagede grund giver en samlet justering på 11 % i opadgående retning, svarende til en foreløbig justeret værdi på 299.213 kr. Vurderingsstyrelsen har foretaget beregningen af den samlede justering i procent ved at gange de enkelte justeringer med hinanden, dvs. en multiplikativ metode, som herefter er afrundet.

Vurderingsstyrelsen fastsætter den endelige grundværdi under hensyntagen til særlige forhold, der påvirker værdien og som kan føre til tillæg eller nedslag. Vurderingsstyrelsen har med henvisning til, at de ikke har oplysninger om særlige forhold eller fejl i data, der påvirker grundværdien, ansat den endelige grundværdi for den påklagede ejendom til 2.976.000 kr.

I forhold til ansættelse af grundværdien, har Vurderingsstyrelsen henvist til reglerne i ejendomsvurderingslovens §§ 3, 4, 5, 15, 17, 18, 25, 49, 58 a, 81, og 85 a, samt til bygningsreglementet 2018.

Udtalelse fra Vurderingsstyrelsen 

I forbindelse med Skatteankestyrelsens klagesagsbehandling har Vurderingsstyrelsen den 30. juni 2022 udtalt følgende:

"Vi har set på sagen og mener ikke, at der er grundlag for at genoptage og ændre vurderingerne.
…
Disse oplysninger har vi brugt i sagen
Der har været udsendt deklarationsmeddelelse til klager den 16. september 2021, uden at klager har reageret på oplysningerne i deklarationen.

Den 10. november 2021 blev der truffet afgørelse og sendt vurderingsmeddelelse.

Herefter har klager fået mulighed for at klage over vurderingerne - både den nye vurdering og de historiske vurderinger.

Vurderingen pr. 1. januar 2020 er vurderet ud fra prisniveau 2020.

Ifølge Bygnings- og Boligregistret (BBR) er ejendommen opført i 1934. Ejendommen har et boligareal på 110 m².

Vurderingsejendommens ejendomsværdi er 4.239.000, og grundværdien er 2.976.000 kr. Ejendommen har et registreret grundareal på 1.250 m².

…

Ejendommen er omfattet af Kommuneplan 2017 og er beliggende i området […] i henhold til plandata.dk. Ifølge kommuneplanen er området udlagt til åben/lav og tæt/lav boligbebyggelse.

Ejendommen er således korrekt registreret i vores system med to anvendelsesmuligheder og bebyggelsesprocent på henholdsvis 30 % for åben/lav og 40 % for tæt/lav.

Vores vurdering af grunden sker i ubebygget tilstand.

Kommunens erklæring tager udgangspunkt i grunden med hus på.

Vi kan på den baggrund ikke overføre konklusionerne i medsendte udtalelse fra X Kommune til vores vurdering.

Det forhold, at bygningen er bevaringsværdig, har ingen betydning for grundværdien. Kun i de tilfælde, hvor det kan kræves at bygningen genopføres, vil det have betydning for vores vurdering af grundværdien. Det grundlag gælder i både de historiske vurderinger og den nye vurdering.
Derfor mener vi ikke, at der er grund til at ændre vurderingen
Vi skal fastsætte 2020 vurderingen til en forventelig kontantværdi i fri handel jf. ejendomsvurderingslovens § 15.

…

Vi mener, at grundværdien ikke er for høj. 

Vi mener, at ansættelsen af grundværdien til 2.976.000 kr. afspejler værdien af grunden i ubebygget stand under den forudsætning, at grunden vil blive udnyttet og anvendt bedst muligt i økonomisk henseende på vurderingstidspunktet den 1. januar 2020.

Vurderingsejendommens grundværdi er på niveau med grundværdier for øvrige ejendomme i samme boligkvarter af tilsvarende størrelse. Ligeledes ligger kvadratmeterprisen for grundværdien inden for samme spænd som kvadratmeterpriser for øvrige grunde i området. Det er derfor vores opfattelse, at grundværdien passer ind i området og derfor er retvisende.

…

Vi har vurderet, at der ikke er grundlag for en ændring af grundværdien hverken i de historiske vurderinger eller den nye vurdering."

Skatteankestyrelsen har den 6. oktober 2022 anmodet Vurderingsstyrelsen om en supplerende udtalelse i forhold til X Kommunes e-mail af 12. september 2022:

Vurderingsstyrelsen har den 10. november 2022 fremsendt følgende udtalelse:

"Sådan har vi forstået den yderligere anmodning
I forbindelse med sagens behandling har I været i kontakt med X Kommune vedr. den retlige anvendelse og udnyttelse af grunden og medsendt korrespondancen med X Kommune.

Af det vedhæftede fremgår det, at ejendommen i ubebygget stand kun kan anvendes til opførelse af et enfamilieshus på op til 375 m2, svarende til en bebyggelsesprocent på 30 %.

I beder os om at oplyse, hvorvidt oplysningerne giver en ændring i den retlige anvendelse og udnyttelse og dermed betydning for grundværdien.

Disse oplysninger har vi brugt i den yderligere anmodning

Vi har set på om oplysningerne fra kommunen kan ændre den retlige anvendelse og udnyttelse i forhold til grundværdiens ansættelse.

Ejendommen er omfattet af Kommuneplan 2017 og er beliggende i området […] i henhold til plandata.dk. Ifølge kommuneplanen er området udlagt til åben/lav og tæt/lav boligbebyggelse.

Ejendommen er således korrekt registreret i vores system med to anvendelsesmuligheder og bebyggelsesprocent på henholdsvis 30 % for åben/lav og 40 % for tæt/lav.

Kommunens tidligere fremsendte erklæring tager udgangspunkt i grunden med hus på og de supplerende oplysninger, tager også udgangspunkt i et nyopført hus på grunden.

Vores vurdering af grunden sker i ubebygget tilstand.

Vi kan på den baggrund ikke overføre konklusioner i medsendte korrespondance med X Kommune til vores vurdering.

Derfor mener vi ikke, at der er grund til at ændre vurderingen
Vi skal fastsætte 2020 vurderingen til en forventelig kontantværdi i fri handel jf. ejendomsvurderingslovens § 15.

Vi mener, at grundværdien ikke er for høj.

Vi mener, at ansættelsen af grundværdien til 2.976.000 kr. afspejler værdien af grunden i ubebygget stand under den forudsætning, at grunden vil blive udnyttet og anvendt bedst muligt i økonomisk henseende på vurderingstidspunktet den 1. januar 2020.

Vurderingsejendommens grundværdi er på niveau med grundværdier for øvrige ejendomme i samme boligkvarter af tilsvarende størrelse. Ligeledes ligger kvadratmeterprisen for grundværdien inden for samme spænd som kvadratmeterpriser for øvrige grunde i området. Det er derfor vores opfattelse, at grundværdien passer ind i området og derfor er retvisende.

Vi har vurderet, at der ikke er grundlag for en ændring af grundværdien"

Klagerens opfattelse

Klagerens repræsentant har fremsat påstand om, at grundværdien pr. 1. januar 2020 skal nedsættes eller hjemvises til Vurderingsstyrelsen til fornyet behandling på baggrund af planforhold.

Til støtte for påstanden er anført:

"Vurderingsstyrelsen har vurderet min grund særlig højt med en begrundelse om at der kan bygges 500m2 tæt lav bebyggelse på grunden. Dette er imidlertid afvist fra X Kommune med henvisning til grundstørrelser i området og med en klassifikation af bevaringsværdighed, som udelukker tilbygning af tæt lav bebyggelse og ej heller kan godkende en 2-familiers bygning (i form af tæt, lav bebyggelse) på i alt 180 m2 i min baghave, hvorom jeg har ansøgt om tilladelse til d. 3. januar 2022. Den nuværende bygningsmasse på 110 m2 forbliver derfor den mulighed grundarealet kan udnyttes til bomæssigt.

En nedrivelse af huset for at give plads til 500m2 tæt, lav bebyggelse på grunden er således heller ikke en mulighed, idet huset er bevaringsværdigt. Jeg er meget enig i at det er et smukt og - for området - tidstypisk hus, hvilket jeg spontant gennem årene har haft til hensigt at bevare, men, det medfører bestemt også omkostninger, som ikke-bevaringsværdige huse er fritaget for.

Jeg havde et stort ønske om at bygge et miljørigtigt dobbelthus på ca. 180 m2 med solfang, regnvandsopsamling, energioptimal opvarmning, lette adgangsforhold og en lille have i "mit eget område" - og var derfor meget stemt for at arbejde videre med min drøm med udgangspunkt i Styrelsens Vurdering.

Et stempel om bevaringsværdighed stiller indretnings- og materialemæssige og økonomiske krav til husets vedligehold, og egentlig har jeg en undren over, at det er en ensidig kommunal beslutning at foretage en sådan klassificering uden overhovedet at inddrage eller bare informere ejeren."

Til klagen er vedlagt følgende breve fra Vurderingsstyrelsen: "Der er nyt om din ejendomsvurdering", "Afgørelse om kompensation", "Hvis du vil klage, er det nu muligt", "Sådan kan du se de historiske vurderinger" og "Grundlag for de historiske vurderinger" samt brev af 20. maj 2022 fra X Kommune nævnt ovenfor.

Klagerens bemærkninger til Vurderingsstyrelsens udtalelse

Klageren har fremsat følgende bemærkninger til Vurderingsstyrelsens udtalelse:

"…

(i nedenstående er Vs = Vurderingsstyrelsen)

Allerførst ønsker jeg at kommentere, at Vs har bemærket absurditet i min bemærkning om forståelse for at X Kommune har erklæret min ejendom som bevaringsværdig samtidig med, at jeg er klager over den fremsendte vurdering.

For at give mulighed for en nuanceret tolkning af min bemærkning, kan jeg oplyse, at jeg blev noget overrasket, men også glædeligt, da jeg læste Vs. vurdering om at der kunne bygges op til 500 m2 beboelse på matriklen. Jeg mener dog at uanset hvordan evt. bygninger kunne placeres og herunder tæthed, så er det en stærkt overdrevet antagelse at grunden skulle kunne rumme 500 m2 bebyggelse. Men på det foreliggende kunne jeg se det mulige i at bygge 2 fornuftige, men tætte og lave seniorboliger á ca. 90 m2 og med en lille have til hver, og i min egen baghave. Det kan hertil oplyses, at seniorboliger er en udtalt mangelvare i mit område af By Y2, og endvidere, at jeg har flere nabo- og venne-ytringer om interesse i at købe sig ind i den ene halvdel af et bæredygtigt tæt, lavt dobbelthus med et lille grundareal, hvoraf jeg selv ville flytte ind i den anden halvdel, såfremt mit projekt skulle vise sig at være realisabelt.

I det perspektiv så Vs værdimæssige taksering rimelig ud, hvilket også kunne passe i en fremtid, under forudsætning af at der åbnes op for ændrede lokale krav, således at udstykning ville blive mulig.

Når jeg alligevel giver udtryk for forståelse og anerkendelse af at huset er blevet udvalgt til kategorisering som bevaringsværdigt, så er det et udtryk for kulturel og æstetisk enighed i at min ejendom skal medvirke til repræsentere et tidstypisk middelklasse-hus fra 1930ernes By Y1.

Dog med den tilføjelse, at huset var kondemnabelt da jeg og min daværende mand købte huset tilbage i 1975 og det alene er pga. egen interesse og vedholdenhed, at ejendommen ikke blev jævnet med jorden.

Dernæst til det fremførte i Vurderingsstyrelsens egentlige udtalelse.
Side Vs:
Klager mener, at der er anvendt forkert anvendelsesmulighed på grunden, og at grunden ikke kan anvendes til tæt/lav boligbebyggelse.
Klager henviser til, at X Kommune har afvist, at klager må opføre et dobbelthus, og at der kan ske udstykning.

Klager mener endvidere ikke, at grunden kan udnyttes til tæt/lav bebyggelse idet huset er bevaringsværdigt.

Mine kommentarer hertil:
Det skal forstås, at der ikke er en egnet væg/mur i det eksisterende hus til at forbinde tæt/lav bebyggelse indenfor eksisterende bygningskrav til afstand til nabogrund, idet det vil indebære ændringer af husets ydre fysik. Husets lys- og adgangsforhold ville ligeledes blive forhindret, hvis man skulle skabe forudsætninger for en fællesmur til et tilføjet nybyggeri.

Derfor mener jeg at bevaringsværdighed har en konsekvens for udnyttelse af grundarealet.

Jeg mener at grundarealets baghave kan udnyttes til tæt/lavt byggeri, men ikke i et bygningsomfang af 500m2.

Endvidere anfører VS:
Der har været udsendt deklarationsmeddelelse til klager den 16. september 2021, uden at klager har reageret på oplysningerne i deklarationen

Mine kommentarer:
Nej, for jeg havde ikke i min vildeste fantasi kunnet forudse resultatet, som det kom til at se ud - uanset hvor mange gange jeg havde læst det.
Jeg synes det er fint at man udarbejder og offentliggør standarder for et vurderingsredskab, men der burde være taget højde for lokale myndigheders beslutninger. Det burde være en Vurderingsstyrelse og ikke den enkelte borger, som sikrer at der er sammenhæng og logik i hierarkiet af myndigheders beslutningsmagt.

Min forventning er, at når en sådan deklaration udsendes til alle boligejere, så er det for at fortælle, at vurderingen så vidt muligt foregår på baggrund af standardiserede retningslinjer, men ikke for at ansvarliggøre borgere for detaljer, hvis det ikke er fuldt forstået, og heller ikke for at andre forhold med afgørende betydning for brugsværdien kan ignoreres.

…

Og Vs videre

Vi kan på den baggrund ikke overføre konklusionerne i medsendte udtalelse fra X Kommune til vores vurdering.

Mine kommentarer:

Så det er overladt til borgeren at få de 2 systemer til at tale sammen??!!
Eller er det rimeligt, at en Styrelse kan beskatte eller værdisætte ud fra en tænkt udnyttelse af en grund til en bygningsmasse på op til 500 m2 mens en anden myndighed (Kommunen) samtidig kan nægte at grunden udnyttes til udbygning af den nuværende bygningsmasse på 110m2.
Eller sagt kort:
jeg beskattes for en grund med mulighed for byggeri på 500 m2 men kan faktuelt kun benytte grunden til den eksisterende 110 m2 bygning.

Og Vs videre

Det forhold, at bygningen er bevaringsværdig, har ingen betydning for grundværdien. Kun i de tilfælde, hvor det kan kræves at bygningen genopføres, vil det have betydning for vores vurdering af grundværdien.

Mine kommentarer:
Det er ikke muligt at tilbygge en bygning uden at bygningens ydre ændres. Dermed forhindres en udbygning af bebygget areal hvilket får konsekvenser for udnyttelse af grundarealet.

I argumentationen fra Vs inddrages sammenlignede vurderinger som omfatter både bygningsmasse og grund, så man skal være skarp på hvad man læser - men når der henvises til referenceejendomme, vil det vel være både bygninger og grundareal!!
Det ville være mere troværdigt hvis referencebygninger ligeledes var bevaringsværdige.

Og Vs til slut
Vi mener, at grundværdien ikke er for høj.
Vi mener, at ansættelsen af grundværdien til 2.976.000 kr. afspejler værdien af grunden i ubebygget stand under den forudsætning, at grunden vil blive udnyttet og anvendt bedst muligt i økonomisk henseende på vurderingstidspunktet den 1. januar 2020.

Mine kommentarer:
Under forudsætning af at grunden kan udstykkes til supplerende tæt/lav bebyggelse i overensstemmelse med det skitserede er grundværdien ok, men først fra det tidspunkt, hvor det er muligt at anvende grunden “bedst muligt i økonomisk henseende", hvilket ikke er muligt for nuværende og ikke har været det siden 2017."

Klagerens bemærkninger til Skatteankestyrelsens partshøring og sagsfremstilling

Klageren har fremsat følgende bemærkninger til Skatteankestyrelsens partshøring: 

"Vedrørende priseksempler på solgte grunde i By Y1 og omegn
- de fremførte eksempler repræsenterer udelukkende frasalg af ubebyggede grunde, som er solgt indenfor en tidsperiode med stigende priser og beliggende i et af de mest attraktive byområder i […], nemlig tættere på kernen af By Y1. 

Til sammenligning er min grund beliggende i yderkanten af området med baghæk grænsende op til […] mod nord og 500m fra skel til […] mod Vest, hvor ejendomspriserne ikke er så høje.
Der findes ikke grunde til udstykning i By Y1, og da jeg er blevet nægtet at udstykke min grund vil et evt. frasalg kun kunne ske i form af at sælge en strimmel have til evt. interesserede naboer. Der vil således ikke kunne blive tale om frasalg af en reel byggegrund, hvilket samtidig ville betyde et betragteligt fald i kvadratmeterpris. At prissammenligningen på de angivne byggegrunde giver således ingen mening.

For at finde et sammenligningsgrundlag som forekommer mere reelt har jeg derfor forsøgt at finde informationer om huse i området og er derfor henvist til at benytte kvadratmeterpriser, idet det er vanskeligt at udtrække grundpriser i de informationer, som er tilgængelige for borgere uden servicering fra Kommunen.

Her har jeg fundet frem til at R1 på deres hjemmeside oplyser at den gennemsnitlige kvm. Pris i By Y2 er 27.889 i 2022.Tilsammenligning er kvm.prisen på mit hus er beregnet til 38.536 kr. jfr. Vurderingsstyrelsen. Jeg har fundet nyeste offentlige vurdering på Adresse Y6, hvis grundareal er nogenlunde sammenligneligt og beliggende og med et bebeygget areal på i alt 130 kvm., som min genbo mod nord. Dette hus er vurderet til 4.862.000kr og dermed en kvm.pris på 37.400,-

En anden sammenligning kan gøres ud fra huse, som er solgt indenfor de sidste 2-4 år, fx Adresse Y7, som er på 160 kvm. Og solgt for ca. 2 år siden for 4.895.000 og dermed med en kvm. Pris på 30.593 kr. Og endvidere Adresse Y8, som er på 211 kvm. Og solgt for 3.900.000 og dermed til en kvm.pris på 18.483 kr. Begge jfr. BBR oplysninger, hvor jeg har søgt efter huse jeg kender til.

Jeg vil således fastholde at vurderingen af min grundværdi er sat for højt."

Repræsentanten har fremsat følgende bemærkninger til Skatteankestyrelsens sagsfremstilling:

"…(udeladt)

Vurderingsstyrelsen har ved kendelsen af 11. november 2021 ansat ejendomsværdien for ejendom- men Adresse Y9, By Y1, til 4.239.000 kr. og grundværdien til 2.976.000 kr. Ansættelsen af ejendomsværdien er baseret på, at ejendommens bedste anvendelse og udnyttelse må anses at være ved opførelse af tæt-lav bebyggelse med en bebyggelsesprocent på 40.

Det er heroverfor As opfattelse, at ansættelsen af grundværdien er baseret på urigtige forudsætninger om mulighederne for bebyggelse af ejendommen, og at Vurderingsstyrelsens ansættelse af grundværdien overstiger en korrekt ansat grundværdi med mere end 20 pct., jf. skatteforvaltningslovens § 45, stk. 2

1. PÅSTAND
Grundværdien for ejendommen Adresse Y9, By Y1, pr. 1. januar 2020, jf. ejendomsvurderingslovens §§ 5, 17 og 18, ansættes på grundlag af den nuværende bebyggelse på ejendommen, herunder under hensyntagen til de restriktioner for ændring af ejendommens ydre, som følger af X Kommunes klassificering af ejendommen som bevaringsværdig med bevaringsværdien 3 efter SAVE-systemet (høj bevaringsværdi). 

2. SAGSFREMSTILLLING
Sagens faktiske omstændigheder er nærmere følgende:

…(udeladt)

Ejendommen blev opført i 1934, og er af X Kommune udpeget som bevaringsværdig med bevaringsværdien 3 efter SAVE-metoden (Survey of Architectural Values in the Environment), dvs. med høj bevaringsværdi. Ejendommen er følgelig medtaget i X Kommunes oversigt over bevaringsværdige ejendomme i X Kommune, jf. Kommuneplan 2017 for X Kommune, s. […], jf. i det hele bilag 5.

Ejendommen er beliggende i By Y1 med kort afstand til [vej], og med tilsvarende kort afstand til boligområdet "[…]".
Området […] har gennem de seneste mange år været på Indenrigs- og Boligministeriets "ghettoliste" / Parallelsamfundslisten og var pr. 1. december 2020 omfattet af de boligområder, som på ghettolisten var udpeget som "hårde ghettoområder".

Planregulering af ejendommen
…(udeladt)

Af kommuneplanen fremgår, at ejendommen var omfattet af Rammeområde […], jf. bilag 6, for hvilket der gjaldt en maksimal bebyggelsesprocent på 30 for den enkelte ejendom og en bygningshøjde på 8,5 m. Som øvrige rammebestemmelser er videre angivet, at:

"Bebyggelsesprocenten for arealer til rækkehuse og lign. må dog være 40 for den enkelte ejendom. Grundstørrelsen kan kun reduceres til under 700 m², hvis der er tale om udstykning til tæt lav boligbebyggelse eller dobbelthuse."

Der er ikke udarbejdet lokalplan for området.

Som allerede nævnt har X Kommune klassificeret ejendommen som bevaringsværdig med en bevaringsværdi på 3 efter SAVE-metoden.

X Kommunes tilkendegivelse om udstykningsmuligheder
Spørgsmålet om den mulige, lovlige anvendelse af ejendommen har under behandlingen af nærvæ- rende sag været forelagt for X Kommune, som i flere successive skrivelser har belyst rammerne for en lovlig anvendelse af ejendommen.

Af den som bilag 7 vedlagte skrivelse af 20. maj 2022 fra X Kommune til A, s. 1, 1. og 6. afsn., fremgår nærmere, at:

…(udeladt)

Af den som bilag 8 vedlagte skrivelse af 11. juli 2023 fra X Kommune til A, s. 1, 1. og 6. afsn. Ff., fremgår nærmere, at:

"Forespørgsel om udstykning af matr. Nr. […] - Adresse Y9, By Y1 til opførelse af nyt énfamilieshus.

Der er den 22. juni 2023 via e-mail forespurgt om muligheden for udstykning af ovennævnte ejendom med henblik på at opføre et nyt énfamilieshus. Denne udtalelse er derfor en forhåndstilkendegivelse i forhold til en eventuel senere og mere konkret ansøgning om udstykning af dette.
…

Retten til udstykning og bebyggelse (byggeretten) fremgår ikke af kommuneplanrammen, men reguleres af Bygningsreglement 2018 (BR18). Hvis der er tale om en grundstørrelse på minimum 700 m2 og hvis der kan sikres vejadgang til parcellen efter vejlovgivningens regler, kan kommunen som udgangspunkt ikke nægte at godkende nye grunde til fritliggende enfamilieshuse i byzone, jf. BR 18 § 173. 

Et grundareal på 1.250 m², giver derfor ikke mulighed for, at der udstykkes til endnu et énfamilieshus, hvor begge grunde overholder mindstegrundstørrelsen på 700 m2 efter BR18. Da den ønskede udstykning ikke er omfattet af byggeretten, vil der i stedet skulle foretages en helhedsvurdering, jf. BR18 § 175, jf. § 187.
…

Disse forhold, sammenholdt med kommuneplanens tilkendegivelse om, at der tilstræbes en mindstegrundstørrelse på 700 m², vil alt andet lige medføre, at en helhedsvurdering efter bygningsreglementet resulterer i et afslag til udstykning.

Uanset hvordan en helhedsvurdering efter BR18 skønnes at falde ud, har kommunen med hjemmel i planlovens § 43 også mulighed for at modsætte sig etablering af forhold, som er reguleret i private servitutter.

På Adresse Y9, er der tinglyst en privat servitut af 6. maj 1925, som angiver, at ingen grund ved udstykning må gives en mindre størrelse end 2.000 kvadratalen (ca. 788 m²). Kommunens aktuelle planmæssige interesse i mindstegrundstørrelserne i området fremgår af kommuneplanrammen som værende minimum 700 m². Kommunen vil derfor kunne nægte udstykning til grundstørrelser under 700 m² med hjemmel i planlovens § 43…
…

Der er med denne udtalelse derfor ikke taget stilling til muligheden for et eventuelt forbud mod nedrivning. Der er alene tilkendegivet, at resultatet af en ansøgning om udstykning må forventes at føre til et afslag, uanset om kommunen vælger at anvende byggeloven (helhedsvurderingen) eller planloven (den private servitut) som hjemmel for afslaget." 

X Kommunes tilkendegivelse om ejendommens klassifikation som bevaringsværdig Ligeledes af den som bilag 8 vedlagte skrivelse, s. 2, sidste afsnit., fremgår vedrørende de retlige konsekvenser af X Kommunes klassifikation af boligen som bevaringsværdig videre følgende  

"I øvrigt kan det oplyses, at det eksisterende enfamilieshus på ejendommen er registreret i kommuneplan 2021 med en høj bevaringsværdi (klasse 3) efter SAVE-systemet. Hvis det bliver nødvendigt at nedrive det eksisterende hus, for at kunne opdele grunden i to, så kræver det en nedrivningstilladelse. En ansøgning om nedrivningstilladelse vil blive vurderet i forhold til, om kommunen ønsker at nedlægge et forbud mod nedrivningen, og efterfølgende vedtage en bevarende lokalplan. Vurderingen foretages først, når en konkret ansøgning om nedrivning foreligger.

Der er med denne udtalelse derfor ikke taget stilling til muligheden for et eventuelt forbud mod nedrivning."

Vurderingsstyrelsens kendelse af den 11. november 2021
…(udeladt)

Oplysningerne om udnyttelse har Vurderingsstyrelsen baseret på oplysninger fra Plandata.dk, dvs. oplysninger baseret på Kommuneplan 2017 for X Kommune.

Vurderingsstyrelsen har herefter beregnet den foreløbige grundværdi til 2.976.014 kr. med udgangspunkt i et "standardhus" (teoretisk hus) med et vægtet areal på 140 m² opført i mursten i 1970, og justeret i forhold til "bedste udnyttelse", dvs. en bebyggelsesgrad på 40 pct.

3. ANBRINGENDER
Til støtte for den nedlagte påstand gøres gældende, at ansættelsen af grundværdien for ejendommen Adresse Y9, By Y1, er baseret på forudsætninger om en udnyttelse af ejendommen, som efter X Kommunes klare tilkendegivelser vedrørende den pågældende ejendom ikke lovligt kan realiseres, og følgelig heller ikke kan lægges til grund for ansættelsen af grundværdien.

Videre gøres gældende, at de urigtige forudsætninger har ført til en ansættelse, som utvivlsomt afviger fra en korrekt ansættelse med mere end 20 pct., jf. skatteforvaltningslovens § 45, stk. 3.

Den foreliggende ansættelse af grundværdien må følgelig enten korrigeres af Landsskatteretten eller hjemvises til fornyet behandling ved Vurderingsstyrelsen med henblik på ansættelse af grundværdien efter den faktiske anvendelse og den udnyttelse, som er mulig efter det gældende bygningsreglement og anden offentlig regulering, jf. ejendomsvurderingslovens § 20 a. 

3.1. Retsgrundlag
Det retlige grundlag for den foreliggende sag er ejendomsvurderingslovens §§ 15, 17, 18 og 20 a.
Om retsgrundlaget bemærkes indledningsvist følgende:

Det er selvsagt en grundlæggende forudsætning for ansættelse af grundværdien for en konkret ejerbolig, at ansættelsen er baseret på en lovlig anvendelse og udnyttelse af grunden, således som denne fremgår af planlovgivningen eller anden offentlig regulering, jf. eksplicit ejendomsvurderingslovens § 18, stk. 1, og nærmere nedenfor.

Heri ligger endvidere, at der skal være tale om et eksisterende retskrav på en given anvendelse og udnyttelse af den pågældende grund, jf. formuleringen i § 18, stk. 1, hvorefter "… den anvendelse og den udnyttelse, der er mulig [her fremhævet] efter forskrifter…"

Ejendomsvurderingslovens tilkendegivelser om ansættelse af grundværdien er baseret på en forudsætning om, at grunden er ubebygget, og at der med dette udgangspunkt - efter de særlige bemærkninger til § 17 - skal lægges vægt på den bedst mulige anvendelse og udnyttelse.

Den "bedst mulige anvendelse og udnyttelse" er ikke et frit svævende - af den eksisterende eller den mulige lovlige bebyggelse uafhængigt - begreb, men baserer sig på, hvilken lovlig anvendelse og udnyttelse, der vil kunne blive tale om for netop denne grund. Eller med andre ord: For det første, om og i givet fald i hvilket omfang den eksisterende grund kan udstykkes, og dernæst, om og i givet fald hvilken bebyggelse, der lovligt kan realiseres på den eksisterende grund, herunder og for så vidt en udstykning kan realiseres, på de eventuelt flere grunde efter udstykning.

Hertil kommer den yderligere begrænsning, der ligger i kriteriet bedst mulig anvendelse og udnyt- telse i "økonomisk henseende". Det er således ikke muligt at anvise en "maksimal anvendelse og udnyttelse", for så vidt en sådan overhovedet er mulig, uden en samtidig stillingtagen til, om denne anvendelse og udnyttelse ud fra et økonomisk synspunkt er mere gunstig end bibeholdelse af den eksisterende anvendelse og udnyttelse.

Der ses ikke ved Vurderingsstyrelsens kendelse af den 11. november 2021 at være taget hensyn, hverken til de eksisterende begrænsninger for udstykning, eller til de eksisterende begrænsninger for bebyggelse.

Der ses heller ikke at være foretaget en vurdering af, hvad der for den pågældende ejendom med den pågældende beliggenhed må anses som den bedst mulige anvendelse og udnyttelse i "økonomisk henseende".

3.1.1. Ejendomsvurderingsloven

3.1.1.1. Vurderingsnormen
I ejendomsvurderingslovens § 15 er angivet den grundlæggende vurderingsnorm. Af bestemmelsens stk. 1 fremgår nærmere, at:

"Ved vurderingen af en ejendom ansættes den forventelige kontantværdi i fri handel for en ejendom af den pågældende kategori under hensyn til alder, størrelse, beliggenhed og øvrige karakteristika, jf. dog §§ 19 a, 19 b og 28-34 b, § 34 c, stk. 1, 2, 4 og 5 og §§ 34 d - § 34 f."

Af de almindelige bemærkninger til forslaget til den senere vedtagne ejendomsvurderingslov, jf. lov nr. 654 af 8. juni 2017, s. 19, 1. sp., 5. afsnit ff, fremgår nærmere om vurderingsnormen - dels den hidtidige og dels den ved forslaget foreslåede - at:

"Ved »vurderingsnormen« skal forstås den værdi eller det resultat, som vurderingsmyndigheden skal komme frem til ved vurderingen. Vurderingsnormen er i den gældende lovgivning udtrykt på den måde, at vurderingen »… foretages på grundlag af værdien i handel og vandel, såfremt købesummen skulle erlægges kontant (…). For ejerboliger (…) fastlægges vurderingen med udgangspunkt i den gennemsnitlige handelspris for ejendomme af samme størrelse, alder, stand og beliggenhed i et sammenligneligt område.« (Vurderingslovens § 6.) For udlejningsejendomme fastsættes ejendomsværdien ud fra en forudsætning om sædvanlige udlejningsforhold (vurderingslovens § 10, stk. 3).

Den gældende vurderingsnorm er således »værdien i handel og vandel«, men med den tilføjelse, at vurderingen af ejerboliger skal ske ud fra en gennemsnitsbetragtning, og at udlejningsejendomme skal vurderes ud fra sædvanlige udlejningsforhold. Heri ligger en antagelse om, at vurderingsmyndigheden ikke nødvendigvis skal ramme eksakt ved vurderingerne i den forstand, at vurderingen altid skal ramme det beløb, en ejendom måtte være handlet til eller måtte blive handlet til. Der ligger med andre ord en erkendelse af, at der kan være en usikkerhed om, hvad den »rigtige« pris for en ejendom er, og at vurderingen kan ligge inden for et vist spænd i forhold til en konstateret handelspris for den enkelte ejendom.

2.2.2. Lovforslaget
Det vil være hensigtsmæssigt at formulere en vurderingsnorm, som er tydelig, som er klart beskrevet i såvel selve lovbestemmelsen som i lovens forarbejder, og som ikke mindst tilgodeser de ønskede hensyn - herunder i forhold til betydningen af en faktisk handelspris.

Engbergudvalget konstaterede i sin rapport, at det er en grundlæggende forudsætning for enhver vurderingsmetode - dvs. den måde, som ejendommene vurderes på - at der altid vil være en usikkerhed forbundet med at fastsætte værdien af en ejendom. Udvalget har på møder med interessenter - brancheorganisationer og private aktører på ejendomsmarkedet - fået bekræftet, at denne usikkerhed om værdiansættelsen er et grundvilkår, som er alment anerkendt blandt aktørerne på ejendomsmarkedet.
… 

Det må således konstateres, at der med de påpegede usikkerhedsfaktorer altid må være et spænd, inden for hvilket en værdiansættelse kan bevæge sig uden at være »forkert«. Derfor bør den fremtidige vurderingsnorm ikke baseres på en forudsætning om, at vurderingsmyndigheden skal kunne ramme en værdi i »handel og vandel« med de sproglige associationer om præcision, som dette udtryk kan bibringe.

I stedet for den gældende udformning foreslås vurderingsnormen udformet sådan, at vurderingerne skal være udtryk for den forventelige kontantværdi i fri handel for en ejendom af den pågældende type under hensyntagen til alder, størrelse, beliggenhed og øvrigt karakteristika. Denne norm ligger tæt op ad den gældende, men den bibringer ikke samme sproglige associationer om præcision.

I udgangspunktet om en »forventelig kontantværdi i fri handel« ligger, at der altid vil være et spænd, inden for hvilket en i øvrigt fornuftig køber og en fornuftig sælger vil kunne mødes, når der er taget højde for individuelle præferencer og behov m.v. Endvidere ligger der en antagelse om, at der foretages et salg på armslængdevilkår mellem en villig køber og en villig sælger efter passende markedsføring, hvor begge parter har handlet kyndigt, fornuftigt og uden tvang.

En sådan vurderingsnorm indebærer, at en vurdering inden for en given usikkerhedsmargin vil kunne afvige fra en faktisk konstateret handelspris for den pågældende ejendom, hvilket foreslås præciseret i loven. Afvigelsen vil kunne være i såvel opadgående som nedadgående retning.

Denne vurderingsnorm vil - på samme måde som den gældende - være en skønsmæssig norm, som er relateret til den konkrete ejendom. Der vil ikke være tale om en objektiv gennemsnitsnorm. En vurderingsnorm, der kommer så tæt på en forventelig handelspris som muligt, anses for at være en forudsætning for, at borgerne vil have tillid til et nyt ejendomsvurderingssystem."

Tilsvarende fremgår af de særlige bemærkninger til § 15, jf. forslagets s. 94, 1. sp., 7. afsnit ff.

Som det fremgår er vurderingsnormenden forventelige kontantværdi i fri handel for en ejendom af den pågældende type under hensyntagen til alder, størrelse, beliggenhed og øvrigt karakteristika. 

3.1.1.2. Ansættelse af grundværdien
Om ansættelse af grundværdien fremgår af ejendomsvurderingslovens § 17, at:

§ 17. Ved grundværdien forstås værdien af grunden i ubebygget stand under den forudsætning, at grunden vil blive anvendt og udnyttet bedst muligt i økonomisk henseende, jf. dog §§ 28-33.
…

Stk. 3. Ved ansættelsen tages hensyn til forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering, jf. §§ 18 og 19. 

Af § 18 fremgår videre, at:

"Stk. 1. Grundværdien ansættes på grundlag af den anvendelse og den udnyttelse, der er mulig efter forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering, jf. dog § 20.

…

Stk. 3. I områder udlagt til boliganvendelse, hvor plandataregisteret Plandata.dk alene indeholder en generel angivelse af, hvordan en grund kan anvendes, ansættes grundværdien ud fra den faktiske anvendelse, hvis denne er mulig efter plandataregisteret Plandata.dk. Den mulige udnyttelse af grunden opgøres efter bygningsreglementet og anden offentlig regulering på vurderingstidspunktet baseret på den faktiske anvendelse. Grundens udnyttelse efter 2. pkt. kan dog ikke opgøres til mere, end hvad der følger af plandataregisteret Plandata.dk. 

Om ansættelsen af grundværdien fremgår af de almindelige bemærkninger til de ovenfor refererede bestemmelser i disses oprindelige udformning, dvs. § 17, stk. 1 og stk. 2 samt § 18, stk. 1, jf. lov nr. 654 af 8. juni 2017, s. 23, 1. sp., 6. afsnit ff., at: 

"2.4. Grundværdi

2.4.1. Gældende ret
Ved grundværdien forstås efter vurderingslovens § 13 værdien af grunden i ubebygget stand - men byggemoden, hvis byggemodningsarbejder er udført - og med lovens ord under en forudsætning om »en i økonomisk henseende god anvendelse«. Heri ligger, at grunden skal vurderes ud fra en forudsætning om, at den vil blive anvendt til det formål, der i økonomisk henseende er det bedste.
Det forhold, at en »god« grund anvendes til et »ringe« formål - eksempelvis ved at grunden bebygges mindre end tilladt - har således ikke betydning for grundværdien.

…

2.4.3. Lovforslaget
Ud over en sproglig modernisering er det ikke hensigten at ændre definitionen af, hvad der skal forstås ved grundværdi, i forhold til det hidtil gældende. Ved grundværdien skal således fortsat forstås værdien af grunden i ubebygget stand under en forudsætning om, at grunden vil blive anvendt og udnyttet bedst muligt i økonomisk henseende. 

… 

2.4.3.1. Anvendelse og udnyttelse af grundarealer

Som nævnt er det ikke hensigten at ændre det hidtil anvendte grundlæggende princip for, hvad der skal forstås ved grundværdien. Ved grundværdien skal således fortsat forstås værdien af grunden i ubebygget stand under en forudsætning om, at grunden vil blive anvendt og udnyttet bedst muligt i økonomisk henseende. 

Dette er det overordnede princip, og det er ved anvendelsen heraf nødvendigt at tage hensyn til de muligheder, der er for at anvende og udnytte grunden, dvs. til de foreliggende planforhold. Herved skal forstås lokalplaner, kommuneplanrammer, byplanvedtægter eller andre forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller offentlig regulering i øvrigt, når dette er relevant. Lokalplaner og lignende forskrifter fastlægger regler og begrænsninger for, hvordan en grund kan anvendes, og hvor meget den kan udnyttes. Planforholdene har derfor generelt stor betydning for, hvad der kan ses som bedste økonomiske anvendelse af en grund.

Udtrykket »forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering« skal forstås bredt [her fremhævet]. Udtrykket omfatter således lokalplaner, kommuneplanrammer, byplanvedtægter, landzonetilladelser, strandbeskyttelseslinjer efter naturbeskyttelsesloven og enhver anden form for offentlige forskrifter, som regulerer, om [her fremhævet] en grundejer kan opføre byggeri på sin grund, og hvad [her fremhævet] der i givet fald kan opføres.

…

2.4.3.7. Stadig behov for at vurderingsmyndigheden tager stilling

De regler vedrørende plangrundlag m.v., der er redegjort for i det foregående, er baseret på, at vurderingsmyndigheden som udgangspunkt skal kunne fortolke sig til betydningen af eksisterende lokalplaner og andre forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen. Det vil dog ikke være op til vurderingsmyndigheden alene at tage stilling til, om en given lokalplan skal forstås på den ene eller den anden måde. Det vil være op til de rette myndigheder at stille disse oplysninger til rådighed for vurderingsmyndigheden [her fremhævet]

Der vil dog alligevel være en række situationer, hvor vurderingsmyndigheden vil skulle tage stilling til, hvad den optimale anvendelses- og udnyttelsesmuligheder er for en grund. Det overordnede princip for ansættelsen af grundværdier er, at værdien skal ansættes som den forventelige kontantværdi i fri handel, jf. vurderingsnormen, og det skal ske under en forudsætning om, at grunden vil blive anvendt og udnyttet bedst muligt i økonomisk henseende [her fremhævet].

Den bedst mulige anvendelse og udnyttelse i økonomisk henseende kan ikke læses ud af plangrundlaget [her fremhævet]. Plangrundlaget siger kun, at grunden kan anvendes til nærmere angivne formål og udnyttes i et nærmere angivet omfang.

…

Et andet eksempel kunne være det tilfælde, at det efter en lokalplan er muligt at påføre en bygning på 2.000 m2, mens en fornuftig investor ud fra en markedsbetragtning kun ville opføre det halve. I et sådant tilfælde må vurderingsmyndigheden på samme måde foretage et skøn over den bedste anvendelse og udnyttelse i økonomisk henseende og værdiansætte grunden derefter, uanset at det efter lokalplanen er tilladt at opføre byggeri i et langt større omfang." 

Om ansættelsen af grundværdien fremgår endvidere af de særlige bemærkninger i forslaget til § 17, s. 97, 2. sp., 6. afsn. Ff., at: 

"Det foreslås i stk. 1 at videreføre det gældende overordnede princip om grundlaget for ansættelsen af grundværdier. Det foreslås således fastsat, at der ved grundværdien skal forstås værdien af grunden i ubebygget stand under en forudsætning om, at grunden vil blive anvendt og udnyttet bedst muligt i økonomisk henseende.

Dette er som sagt det overordnede princip, men princippet skal efter forslaget anvendes inden for de rammer og med de begrænsninger, som lokalplaner og andre forskrifter udstikker. Da de foreliggende planforhold er af stor betydning for grundværdiansættelsen, foreslås det, at disse forhold nærmere reguleres, jf. lovforslagets §§ 18-20.

…

I stk. 2 foreslås det, at der ved grundværdiansættelsen skal tages hensyn til forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering - eller i daglig tale til plangrundlaget eller planforholdene. 

Udtrykket »forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering« skal forstås bredt [her fremhævet]. Udtrykket omfatter således lokalplaner, kommuneplanrammer, byplanvedtægter, landzonetilladelser, strandbeskyttelseslinjer efter naturbeskyttelsesloven og enhver anden form for offentlige forskrifter, som regulerer, om [her fremhævet] en grundejer kan opføre byggeri på sin grund, og hvad [her fremhævet] der i givet fald kan opføres.

Der skal ved vurderingen som nævnt »tages hensyn« til de nævnte planforhold. Heri ligger, at planforhold indgår som et - væsentligt - element i værdiansættelsen, idet planforholdene opstiller nogle rammer og begrænsninger for anvendelsen og udnyttelsen af en grund. Planforholdene er dog ikke i sig selv absolut afgørende. Det afgørende er, at vurderingsmyndigheden inden for de givne rammer og begrænsninger finder frem til værdien af grunden i ubebygget stand under en forudsætning om, at grunden vil blive anvendt bedst muligt i økonomisk henseende.

…. 

Til offentlig regulering hører også det såkaldte bygningsreglement [her fremhævet]. Bygningsreglementet er udstedt i medfør af byggelovens § 5 og indeholder en lang række bebyggelsesregulerende bestemmelser. Derudover indeholder bygningsreglementet regler om bl.a. bygningers indretning og konstruktion, brandforhold, indeklima, installationer m.v."

Videre fremgår af de særlige bemærkninger til § 18, jf. forslagets s. 99, 1. sp., sidste afsn. Ff.,

at:

"Bestemmelsen i lovforslagets § 17 om, at grundværdien skal ansættes som grundens værdi i ubebygget stand under en forudsætning om, at grunden vil blive anvendt og udnyttet bedst muligt i økonomisk henseende, er som nævnt i bemærkningerne til denne bestemmelse udtryk for det overordnede princip. Imidlertid kan dette princip ikke anvendes løsrevet [her fremhævet], idet lokalplaner og andre offentlige forskrifter opstiller rammer og begrænsninger for, hvad grunde kan anvendes til, og i hvilket omfang grundene kan udnyttes [her fremhævet]. 

Som et eksempel kan man forestille sig, at den bedste anvendelse og udnyttelse i økonomisk henseende af en ubebygget grund isoleret set ville være at opføre boliger. Imidlertid kan området i medfør af en lokalplan el.lign. være udlagt til andre formål end boligformål, f.eks. til kontorformål. I et sådant tilfælde ville det ikke give mening at anse boligformål for den bedste anvendelse og udnyttelse i økonomisk henseende af grunden, da det ikke ville være muligt at opføre boliger. Den bedste økonomiske anvendelse skal søges inden for de muligheder, der faktisk er til rådighed [her fremhævet].

Det foreslås på denne baggrund i stk. 1, at grundværdien skal ansættes på grundlag af den anvendelse og udnyttelse af grunden, som er mulig efter forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering [her fremhævet]. Dette er hovedreglen, når der foreligger lokalplaner m.v., men der vil være undtagelser, jf. nedenfor og lovforslagets § 20.
Den højst mulige udnyttelse af en grund i medfør af en lokalplan eller lign. vil ikke nødvendigvis i alle tilfælde være et udtryk for den bedste udnyttelse i økonomisk henseende [her fremhævet]. Hvis det vurderingsmæssigt skønnes, at den bedste økonomiske anvendelse og udnyttelse af en grund ikke er eksempelvis at opføre en lokalplans fulde bebyggelsesmulighed på 10.000 m², men kun det halve, vil dette kunne lægges til grund ved grundværdiansættelsen [her fremhævet].

Der vil dog fortsat være en udnyttelsesmulighed på 10.000 m², hvilket vil skulle tages i betragtning ved grundværdiansættelsen. Der er således ikke nødvendigvis tale om, at grundværdien halveres i forhold til, hvad den ville være, hvis en udnyttelse på 10.000 m2 havde været den økonomisk optimale.

Herved bliver grundværdien mindre, hvilket afspejler, at en investor ikke vil betale for en byggemulighed, som det ikke ville kunne betale sig at udnytte [her fremhævet]. Dette følger det overordnede princip i lovforslagets § 17, hvorefter grundværdien skal ansættes som grundens værdi i ubebygget stand ud fra en forudsætning om, at grunden vil blive anvendt og udnyttet bedst muligt i økonomisk henseende."

3.1.2. Anvendelse og udnyttelse af arealer
Som ovenfor nævnt har Vurderingsstyrelsen ved ansættelsen af grundværdien for ejendommen Adresse Y9, By Y1, lagt til grund, at den økonomisk set bedste måde at anvende og udnytte grunden på, er ved anvendelse til tæt-lav bebyggelse og udnyttelse med en bebyggelsesgrad på 40 pct.

Den skitserede anvendelse og udnyttelse er efter Vurderingsstyrelsens kendelse baseret på oplysninger fra Plandata.dk, som igen er baseret på oplysninger i X Kommunes Kommuneplan 2017.

Med Kommuneplan 2017 har X Kommune opfyldt kommunens forpligtelser efter planlovens kap. 4 til udarbejdelse af kommunalplan for kommunen, jf. lovens §§ 11 ff.

Som det fremgår af planlovens formålsbestemmelse, jf. § 1, skal loven sikre en sammenhængende planlægning, der forener de samfundsmæssige interesse i arealanvendelsen, medvirker til at værne om landets natur og miljø og skaber gode rammer for vækst og udvikling i hele landet, så samfundsudviklingen kan ske på et bæredygtigt grundlag med respekt for menneskets livsvilkår, bevarelse af dyre- og planteliv og øget økonomisk velstand, jf. § 1, stk. 1.

Videre fremgår lovens § 1, stk. 2, at loven særlig tilsigter:
1) at der ud fra en planmæssig og samfundsøkonomisk helhedsvurdering sker en hensigtsmæssig udvikling i hele landet og i de enkelte kommuner og lokalsamfund,
2) at der skabes og bevares værdifulde bebyggelser, bymiljøer og landskaber
3)  ….

Af § 11, stk. 2 fremgår, at kommuneplanen på grundlag af en samlet vurdering af udviklingen i kommunen skal fastlægge
1) en hovedstruktur, som angiver de overordnede mål for udviklingen og arealanvendelsen i kommunen,
2)   retningslinjer for arealanvendelsen m.v., jf. § 11 a, stk. 1, og
3)   rammer for lokalplanernes indhold for de enkelte dele af kommunen, jf. § 11 b.

Som det således fremgår, varetages med kommunernes forpligtelse til udarbejdelse af kommune- planer overordnede planmæssige hensyn. Formålet med kommuneplanen og retsvirkningerne af denne er således ikke at skabe konkrete rettigheder og forpligtelser for den enkelte borger, men at tilvejebringe grundlaget for en central styring af den samlede udvikling i kommunen.

I overensstemmelse hermed fremgår det da også af Kommuneplan 2017 for X Kommune, s. […], jf. bilag 9, at:

"Kommuneplanen består af en hovedstruktur for hele kommunen og rammer for lokalplanlægningen i de dele af kommunen, som skal anvendes til bymæssige formål. I planen fastsættes rammerne for de naturlige og menneskeskabte omgivelser, som udgør vores dagligdag, vores boliger, i byen og i det åbne land. 

Byrådet fastlægger mål og værdigrundlag i hovedstrukturen i form af retningslinjer for byens udvikling og for udviklingen, benyttelsen og beskyttelsen i det åbne land. 

Rammerne for lokalplanlægning er mere konkrete og fastlægger, hvad de enkelte arealer må anvendes til, og hvordan der må bygges i de ca. 2.000 rammeområder, som dækker både byområder, bynære landskaber, sommerhusområder, fritidsanlæg, campingpladser og tekniske anlæg i det åbne land."

En kommuneplan skaber ikke rettigheder for grundejerne.
Det forekommer at være antaget i forarbejderne til ejendomsvurderingsloven, at en borger kan "støtte ret" på tilkendegivelser i rammebestemmelser i en kommunalplan, således at forstå, at en grundejer har et retskrav på at opnå den i rammetilkendegivelsen angivne retsstilling. Der henvises til formuleringen i forarbejderne til ejendomsvurderingslovens § 17, hvorefter: "Dette skyldes, at grundejeren vil kunne forvente, at kommuneplanrammen omsættes i konkrete lokalplaner med et indhold, der svarer til kommuneplanrammen."

For lokalplaner fremgår udtrykkeligt af planlovens § 15, stk. 1, 1. pkt., at en lokalplan skal indeholde oplysninger om planens formål og retsvirkninger.

Planloven indeholder - til forskel fra vedtagne lokalplaner, jf. ovenfor - ingen udtalelser, der peger i retning af, at der ved fastsættelse af rammebestemmelser i en kommunalplan etableres eller opretholdes rettigheder for grundejere omfattet af kommunalplanen i den forstand, at grundejeren har et retskrav på at opnå en retsstilling svarende til den i rammebestemmelserne angivne retsstilling- in casu et retskrav på at opføre 500 m² tæt-lav bebyggelse på ejendommen Adresse Y9, By Y1, jf. nærmere nedenfor. Der er herved bortset fra kommunens udpegning og registrering af bevaringsværdige bygninger, hvor retsvirkningerne af registreringen for bygningsejeren beror et særskilt hjemmelsgrundlag, jf. nærmere nedenfor.

Den omstændighed, at bestemmelser i en kommuneplan i forarbejderne til ejendomsvurderingslovens §§ 17 angives at være sidestillet med "forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering" hjemler i sagens natur ikke sådanne retsvirkninger for berørte grundejere.

Den omstændighed, at tilkendegivelser, data mv. i en kommunalplan om byrådets overvejelser og intentioner om den hensigtsmæssige udvikling i kommunen overføres til (andre) offentlige registre, portaler mv., herunder plandata, indebærer i sagens natur ikke, at disse tilkendegivelser, data mv. qua denne overførsel får retsvirkninger for borgerne. Eller med andre ord, at offentliggørelsen i plandata.dk mv. hverken skaber rettigheder eller forpligtelser for borgerne.

Sådanne individuelle, konkrete rettigheder for de berørte grundejere kan heller ikke udledes af planlovens § 12, stk. 1, hvorefter Kommunalbestyrelsen skal virke for kommuneplanens gennemførelse, herunder ved udøvelse af beføjelser i medfør af lovgivningen 

Formålet med planlovens bestemmelser om udarbejdelse af kommunalplaner giver heller ikke grundlag for et synspunkt om, at der ved vedtagelsen af en kommuneplan etableres rettigheder for kommunens grundejere og øvrige relevante interessenter.

Dette fremgår da også og er særskilt præciseret i de indledende bestemmelser i Kommunalplan 2017 for X Kommune, s. […], jf. bilag 9, bilagets s. 4, at: 

"RETSVIRKNINGERNE 

Kommuneplanen er alene bindende for byrådet selv. Den angiver byrådets intentioner med et område, fx når grundejere vil udvikle deres ejendom, og der skal udarbejdes en lokalplan. Først når byrådet har vedtaget lokalplanen, er den også bindende for ejerne og efterfølgende ejere.

Kommuneplanen anvendes vejledende i sagsbehandlingen af byggesager, når der ikke er en lokalplan, og et projekt heller ikke kræver lokalplan.

…

Projekter, der følger kommuneplanrammerne, har umiddelbar ret til at få udarbejdet et forslag til lokalplan. Men rammerne er ikke en byggeret eller en facitliste. [her fremhævet]"

Som det således fremgår, skaber bestemmelser i en kommunalplan, og herunder - af relevans for nærværende sag - bestemmelser i Kommunalplan 2017 for X Kommune - ingen rettigheder for borgerne i henseende til mulighederne for anvendelse og udnyttelse af givne grunde, jf. herved eksplicit den ovenfor refererede formulering: rammerne er ikke en byggeret eller en facitliste. 

Sådanne rettigheder og forpligtelser for den enkelte borger etableres således først, når en kommune træffer en konkret afgørelse vedrørende en konkret borger, og på denne måde udmønter de intentioner, som er formuleret i Kommunalplanen, eller i et tillæg til Kommunalplanen. 

Dette indebærer, at ansættelse af en grundværdi med henvisning til tilkendegivelser i en kommuneplan, som ikke konstituerer et retskrav for de omfattede grundejere, vil føre frem til grundværdian- sættelser og dermed beskatning af de berørte grundejere af fiktive værdier på ansættelsestidspunktet. 

En sådan grundværdiansættelse er uden sammenhæng med ejendomsvurderingslovens vurderings- norm, jf. lovens § 15, hvorefter vurderingsnormen er den forventelige kontantværdi i fri handel for en ejendom af den pågældende type under hensyntagen til alder, størrelse, beliggenhed og øvrigt karakteristika. 

3.1.3. Klassifikation af en ejendom som bevaringsværdig.
Af planlovens § 11 a, stk. 1, 1. led smh. Med stk. 1, nr. 15 fremgår, at kommuneplanen skal indeholde retningslinjer for "sikring af kulturhistoriske bevaringsværdier, herunder beliggenheden af værdifulde kulturmiljøer og andre væsentlige kulturhistoriske bevaringsværdier…"

Det påhviler kommunerne at foretage en registrering af bevaringsværdige bygninger til opfyldelse af kommunernes forpligtelser herom efter planloven. 

En klassifikation af en ejendom som bevaringsværdig kan ske ved optagelse af ejendommen som bevaringsværdig i en kommuneplan eller ved, jf. planlovens § 15, stk. 2, nr. 14, at lade ejendommen omfatte af et forbud mod nedrivning i en lokalplan eller byplanvedtægt, jf. i det hele bygningsfredningslovens § 17.

Efter særskilt hjemmel i bygningsfredningslovens § 17 har kommunernes registrering af en given ejendom som bevaringsværdig umiddelbart og direkte retsvirkning for ejeren med de heraf flydende begrænsninger af ejerens rådighed over ejendommen henholdsvis forpligtelser for ejeren, jf. nærmere lovens § 18. 

Af § 18, stk. 1 fremgår om retsvirkningerne af en klassifikation som bevaringsværdig, at bygningen ikke må nedrives, før nedrivningsanmeldelsen har været offentligt bekendtgjort, og kommunalbestyrelsen har meddelt ejeren, om kommunen efter planlovens § 14 vil nedlægge forbud mod nedrivningen. 

Registreringen indebærer endvidere, at der gælder særlige restriktioner for ændring af bygningens ydre med henblik på at sikre, at ændringerne bidrager til opretholde eller forbedre ejendommens bevaringsværdi. 

X Kommune har i Kommuneplan 2017, s. […], jf. bilag 10, fastsat nærmere retningslinjer for sikring af bevaringsværdige bygninger, hvorefter: 

"Bygninger, der er udpeget i kommuneplanen som bevaringsværdige, fremgår af et særskilt bilag til kommuneplanens rammedel og kan ses på X Kommunes og Kulturstyrelsens hjemmesider. Eventuelle ændringer af eksisterende forhold, herunder bebyggelsesforhold, facadeudformning, vindues- og altanudskiftning, skiltning, tilbygninger m.m. bør bidrage til at opretholde eller forbedre bygningens bevaringsværdi i sin helhed og detalje."

Som det fremgår, er der fastsat meget snævre grænser for ændring af de eksisterende bevaringsværdige bygninger.

De pågældende retningslinjer har umiddelbar retsvirkning for de berørte grundejere, og sanktioneres konsekvent og restriktivt af X Kommune. 

3.2. Den foreliggende sag
Til støtte for den nedlagte påstand gøres nærmere gældende, at Vurderingsstyrelsens ansættelse af grundværdien for ejendommen Adresse Y9, By Y1, er baseret på forudsætninger, som ikke er realisable, som hverken A eller en potentiel køber af ejendommen har et retskrav på vil blive opfyldt, og som følgelig ikke lovligt kan lægges til grund ved ansættelsen af den forventelige kontantværdi i fri handel af ejendommen Adresse Y9. 

3.2.1. Rammebestemmelse […] i Kommuneplan 2017 for X Kommune kan ikke lægges til grund som vurderingsgrundlag ved ansættelsen af grundværdien

… (udeladt)

Til støtte for den nedlagte påstand gøres for det første gældende, at rammebestemmelse […] i Kommuneplan 2017 for X Kommune ikke kan lægges til grund som vurderingsgrundlag ved ansættelsen af grundværdien Adresse Y9, By Y1.

Baggrunden herfor er nærmere følgende:

3.2.1.1. Rammebestemmelsen er i sig selv uden retsvirkning for ejendommen Adresse Y9, By Y1
Ejendommen Adresse Y9, By Y1 er omfattet af Kommuneplan 2017 for X Kommune, herunder ramme […], jf. bilag 6. Der er ikke udarbejdet lokalplan for området, herunder for ejendommen.

A har således ikke med den blotte henvisning til rammebestemmelse […] et retskrav på at kunne opføre tæt-lav bebyggelse med en bebyggelsesgrad på 40 pct. Svarende til 500 m² bebyggelse på ejendommen Adresse Y9, jf. herved eksplicit formuleringen i Kommuneplan 2017 for X Kommune, s. […], hvorefter: rammerne er ikke en byggeret eller en facitliste.

Allerede på denne baggrund ses en forudsætning om en anvendelse og udnyttelse af ejendommen Adresse Y9 til tæt-lav bebyggelse med en bebyggelsesprocent på 40, svarende til opførelse af 500 m² tæt-lav bebyggelse, ikke at kunne lægges til grund for ansættelsen af grundværdien for ejendommen. 

A har heller ikke på andet grundlag et retskrav eller blot en mulighed for at kunne opføre tæt-lav bebyggelse med en bebyggelsesgrad på 40 pct., svarende til 500 m2 bebyggelse, på ejendommen Adresse Y9. 

Som det således videre fremgår af de som bilagene 11 - 16 vedlagte korrespondance, særligt bilag15, udarbejdet af Skatteankestyrelsen, vedrørende Skatteankestyrelsens flere henvendelser til X Kommune, vil en sådan udnyttelse alene kunne komme på tale under forudsætning af, for det første, at der kan ske udstykning fra ejendommen, og for det andet, at der herefter udarbejdes og vedtages en lokalplan med at sådant indhold. 

Som det fremgår nedenfor, kan der ikke forventes meddelt en tilladelse til en sådan udstykning.

Det står således klart, at den grundlæggende forudsætning for en anvendelse og udnyttelse af ejendommen Adresse Y9 til tæt-lav bebyggelse med en bebyggelsesprocent på 40, svarende til opførelse af 500 m2 tæt-lav bebyggelse, notorisk ikke kan opfyldes og følgelig ikke kan lægges til grund for ansættelsen af grundværdien for ejendommen.

Det præciseres, at en beskatning baseret på en ikke-eksisterende mulighed for en given udnyttelse vil udtrykke, at der sker beskatning af fiktive værdier.

En sådan beskatning af fiktive værdier ligger klart udenfor forudsætningerne for den i ejendomsvurderingsloven angivne vurderingsnorm, jf. ejendomsvurderingslovens § 15 og § 18. 

Der henvises herved for det første til, at grundværdien - efter den klare ordlyd af ejendomsvurderingslovens § 18, stk. 1 og de til bestemmelsen knyttede eksplicitte udtalelser i lovforslaget, dels i de almindelige bemærkninger og dels i de særlige bemærkninger, jf. ovenfor s. 11 ff. - skal ansættes på grundlag af den anvendelse og den udnyttelse, der er mulig.

Ligeledes henvises til motivudtalelserne til § 18, hvorefter "Den bedste økonomiske anvendelse skal søges inden for de muligheder, der faktisk er til rådighed." 

Videre henvises til, at den forventelige kontantværdi i fri handel selvsagt ikke vil være baseret på forudsætninger om ejendommens anvendelse, som det ikke er muligt at realisere.

Som jeg forstår Skatteankestyrelsens forslag til afgørelse, er Skatteankestyrelsen nået frem til samme vurdering.

Det bemærkes i denne sammenhæng, at udtalelserne i forslaget til ejendomsvurderingsloven, hvorefter - "… vurderingsmyndigheden ikke nødvendigvis skal ramme eksakt ved vurderingerne i den forstand, at vurderingen altid skal ramme det beløb, en ejendom måtte være handlet til eller måtte blive handlet til. Der ligger med andre ord en erkendelse af, at der kan være en usikkerhed om, hvad den »rigtige« pris for en ejendom er, og at vurderingen kan ligge inden for et vist spænd i forhold til en konstateret handelspris for den enkelte ejendom." - ikke hjemler en beskatning af fiktive værdier, men alene er udtryk for - som det anføres - en erkendelse af, at der kan være en usikkerhed om den forventelige handelsværdi. 

I tillæg til ovenstående bemærkes videre ordensmæssigt, at selv om det måtte antages, at der - i modsætning til, hvad der er tilfældet i den foreliggende sag - ikke kunne peges på konkrete hindringer for en mulig fremtidig anvendelse til det i ramme […] angivne formål, er betingelserne herfor, henholdsvis udstykning og vedtagelse af en lokalplan med dette indhold, så fjerne og usikre (vidtløftige), at der ikke ses grundlag for at inddrage en sådan fremtidig anvendelse ved ansættelsen af grundværdien. Der henvises til princippet i SKM2023.99.LSR, hvor beskatning efter parcelhusreglen fandtes at måtte forudsætte, at der forelå en aktuel mulighed for udstykning. Af sagen fremgik videre, at Landsskatteretten samtidig afviste en beskatning på grundlag af Skattestyrelsens overvejelser om en mulig opdeling af den eksisterende bolig i to selvstændige boliger.

3.2.2. Der kan ikke ske relevant udstykning
Med det foreliggende plangrundlag skal mulighederne for udstykning af ejendommen Adresse Y9, By Y1 vurderes på grundlag af det pr. 1. januar 2020 gældende bygningsreglement, dvs. BR 18. 

Bygningsreglementet er omfattet af ordlyden af ejendomsvurderingslovens § 17, stk. 3 og § 18, stk. 1 som en forskrift udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering. Der henvises til de særlige bemærkninger i forslaget til § 17, jf. lov nr. 654 af 8. juni 2017, s. 98, hvoraf fremgår, at "Til offentlig regulering hører også det såkaldte bygningsreglement." 

X Kommune, Plan og Byggeri, Jura, har ved skrivelser af henholdsvis den 20. maj 2022 og den 11. juli 2023, jf. bilagene 7 og 8, meddelt A, at: 

"Resultatet af en ansøgning om udstykning må forventes at føre til et afslag, uanset om kommunen vælger at anvende byggeloven (helhedsvurderingen) eller planloven (den private servitut) som hjemmel for afslaget." 

X Kommunes konkrete vurdering og stillingtagen til udstykningsmulighederne på ejendommen Adresse Y9 indebærer, at det ved ansættelsen af grundværdien for ejendommen må lægges til grund, at en udstykning af ejendommen "ikke er mulig efter forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering", jf. ejendomsvurderingslovens § 18, stk. 1. 

Tilkendegivelsen indebærer herunder, at der ikke kan ske frastykning til særskilt bebyggelse med tæt-lav bebyggelse med en bebyggelsesprocent på 40.

Som det videre fremgår nedenfor, vil det heller ikke være muligt at bebygge "stamparcellen" med tæt-lav bebyggelse med en bebyggelsesprocent på 40.

Også på denne baggrund ses en forudsætning om en anvendelse og udnyttelse af ejendommen Adresse Y9 til tæt-lav bebyggelse med en bebyggelsesprocent på 40, svarende til opførelse af 500 m² tæt-lav bebyggelse, ikke at kunne lægges til grund for ansættelsen af grundværdien for ejendommen - hverken helt eller delvist.

Sammenfattende indebærer Bygningsreglementet, at ejendommen Adresse Y9, By Y1 alene kan anvendes og udnyttes til et énfamilieshus.

3.2.3. Ansættelsen af grundværdien skal foretages under hensyn til ejendommens klassifikation som bevaringsværdig.
Som mange gange tidligere berørt ovenfor skal grundværdien efter ejendomsvurderingslovens § 18, stk. 1 ansættes på grundlag af den anvendelse og den udnyttelse, der er mulig efter forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering. 

Det gøres gældende, at ansættelsen af grundværdien skal foretages under hensyn til X Kommunes klassifikation af ejendommen som bevaringsværdig.

3.2.3.1. Klassifikation af en ejendom som bevaringsværdig beror på forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering.
Som nærmere omtalt ovenfor, afsnit 3.1.3. beror en klassifikation af en ejendom som bevaringsværdig i det hele på offentligretlig lovgivning, herunder forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering.
X Kommunes registrering af ejendommen Adresse Y9, By Y1 som bevaringsværdig og optagelsen af ejendommen i Kommuneplan 2017, s. […], jf. bilag 5, indebærer efter særskilt hjemmel i lov om bygningsfredning og bevaring af bygninger og bymiljøer (bygningsfredningsloven) § 17, stk. 1, at ejendommen er bevaringsværdig i bygningsfredningslovens forstand. 

Klassifikationen af ejendommen Adresse Y9 som bevaringsværdig beror således umiddelbart og direkte på forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering, jf. ejendomsvurderingslovens § 18, stk. 1.

3.2.3.2. Klassifikation som bevaringsværdig har betydning for ansættelsen af grundværdien.
Skatteankestyrelsen har i forslaget til afgørelse s. 18, 5. afsnit antaget, at:

"… der ikke kan tages hensyn til en bevaringsværdig kategorisering af en ejendoms bebyggelse ved ansættelsen af grundværdien, da en bevaringsværdig kategorisering af en bebyggelse er en offentlig regulering, som udelukkende hviler på bygningerne og dermed alene kan påhvile bygningsværdien. I ubebygget stand skal der ses bort fra eksisterende bebyggelse. Det samme vil gøre sig gældende, hvis bebyggelsen var fredet." 

Grundværdien for den påklagede ejendom skal derfor ansættes i ubebygget stand uden hensyntagen til den bevaringsværdige kategorisering af huset (bygning 1)." 

Det bestrides, at ejendomsvurderingsloven giver grundlag for en sondring mellem på den ene side restriktioner pålagt ejendommens grund og på den anden side restriktioner pålagt den på ejendommen værende bygning. 

Der henvises herved for det første til de særlige bemærkninger til § 18, jf. lovforslagets s. 99, 1. sp., sidste afsnit f., hvorefter:

"Bestemmelsen i lovforslagets § 17 om, at grundværdien skal ansættes som grundens værdi i ubebygget stand under en forudsætning om, at grunden vil blive anvendt og udnyttet bedst muligt i økonomisk henseende, er som nævnt i bemærkningerne til denne bestemmelse udtryk for det overordnede princip. Imidlertid kan dette princip ikke anvendes løsrevet, [her fremhævet] idet lokalplaner og andre offentlige forskrifter opstiller rammer og begrænsninger for, hvad grunde kan anvendes til, og i hvilket omfang grundene kan udnyttes. 

… 

Den bedste økonomiske anvendelse skal søges inden for de muligheder, der faktisk er til rådighed." 

Der henvises for det andet til de flere, klare, ubetingede tilkendegivelser i forarbejderne til ejendomsvurderingsloven om betydningen af forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering. 

Af de almindelige bemærkninger til ejendomsvurderingsloven fremgår således for det første, jf. forslagets s. 25, 1. sp., 7. afsn., at: 

"Udtrykket »forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering« skal forstås bredt. Udtrykket omfatter således lokalplaner, kommuneplanrammer, byplanvedtægter, landzonetilladelser, strandbeskyttelseslinjer efter naturbeskyttelsesloven og enhver anden form for offentlige forskrifter, som regulerer, om en grundejer kan opføre byggeri på sin grund, og hvad der i givet fald kan opføres."

Helt tilsvarende fremgår af forslagets s. 27, 1. sp., 4. afsn., hvor det - indledningsvist i lighed med ovenstående - anføres, at:
"Som nævnt i afsnit 2.4.3.1, skal udtrykket »forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering« forstås bredt. Udtrykket omfatter lokalplaner, kommuneplanrammer, byplanvedtægter, landzonetilladelser, strandbeskyttelseslinjer efter naturbeskyttelsesloven og enhver anden form for offentlige forskrifter, som regulerer, om en grundejer kan opføre byggeri på sin grund, og hvad der i givet fald kan opføres. 

Hvis der i medfør af en sådan forskrift gives en byggetilladelse, eller er et byggeri allerede opført, kan vurderingsmyndigheden ved bedømmelsen af udnyttelsesmulighederne tage udgangspunkt i de minimumsbestemmelser, der findes i det såkaldte bygningsreglement, medmindre andet er fastsat i forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering [her fremhævet]." 

Videre kan fremhæves de særlige bemærkninger til § 15, jf. lovforslagets s. 96, 2. sp. , 8. - 9. afsnit, hvorefter: 

"Offentligretlige servitutter kan ligeledes være værdipåvirkende, således at der skal tages hensyn til dem ved vurderingen. Almindelige standardservitutter om f.eks. byggelinjer og pligt til at være tilsluttet offentlige forsyningsvirksomheder vil i mange tilfælde være uden betydning for vurderingen, da de samme servitutter vil være pålagt et stort antal ejendomme. 

En ejendom kan imidlertid være underlagt andre bestemmelser, der kan indskrænke ejerens muligheder for at disponere over ejendommen, og som dermed kan være værdipåvirkende." 

Videre kan henvises til de særlige bemærkninger til § 17, jf. forslagets s. 97, 2. sp., 6. - 7. afsnit, hvorefter: 

"Det foreslås i stk. 1 at videreføre det gældende overordnede princip om grundlaget for ansættelsen af grundværdier. Det foreslås således fastsat, at der ved grundværdien skal forstås værdien af grunden i ubebygget stand under en forudsætning om, at grunden vil blive anvendt og udnyttet bedst muligt i økonomisk henseende.

Dette er som sagt det overordnede princip, men princippet skal efter forslaget anvendes inden for de rammer og med de begrænsninger, som lokalplaner og andre forskrifter udstikker [her fremhævet].
Da de foreliggende planforhold er af stor betydning for grundværdiansættelsen, foreslås det, at disse forhold nærmere reguleres, jf. lovforslagets §§ 18-20." 

Også af de særlige bemærkninger til § 17 fremgår den ovenfor refererede passus om den vide forståelse af begrebet "forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering", jf. forslagets s. 98, 2. sp., 2. og 3. afsnit, hvorefter:

"I stk. 2 foreslås det, at der ved grundværdiansættelsen skal tages hensyn til forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering - eller i daglig tale til plangrundlaget eller planforholdene. 

Udtrykket »forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering« skal forstås bredt [her fremhævet]. Udtrykket omfatter således lokalplaner, kommuneplanrammer, byplanvedtægter, landzonetilladelser, strandbeskyttelseslinjer efter naturbeskyttelsesloven og enhver anden form for offentlige forskrifter, som regulerer, om en grundejer kan opføre byggeri på sin grund, og hvad der i givet fald kan opføres [her fremhævet]. 

Der skal ved vurderingen som nævnt »tages hensyn« til de nævnte planforhold. Heri ligger, at planforhold indgår som et - væsentligt - element i værdiansættelsen, idet planforholdene opstiller nogle rammer og begrænsninger for anvendelsen og udnyttelsen af en grund. Planforholdene er dog ikke i sig selv absolut afgørende. Det afgørende er, at vurderingsmyndigheden inden for de givne rammer og begrænsninger finder frem til værdien af grunden i ubebygget stand under en forudsætning om, at grunden vil blive anvendt bedst muligt i økonomisk henseende."

På linje hermed fremgår af de særlige bemærkninger til § 18, jf. forslagets s. 99, 1. sp., 7. afsnit ff., hvor det anføres, at:

"Som nævnt i bemærkningerne til lovforslagets § 17 giver den gældende vurderingslov ikke nærmere anvisninger på, hvordan vurderingsmyndigheden skal nå frem til en grundværdi. Det praktiske udgangspunkt er dog, at der ved værdiansættelsen tages hensyn til den anvendelse og udnyttelse, der er mulig [her fremhævet] efter de foreliggende planforhold, dvs. lokalplaner m.v. Da de foreliggende planforhold imidlertid er af stor betydning for grundværdiansættelsen, er der behov for, at disse forhold nærmere reguleres, således som det foreslås i lovforslagets §§ 18-20.

Bestemmelsen i lovforslagets § 17 om, at grundværdien skal ansættes som grundens værdi i ubebygget stand under en forudsætning om, at grunden vil blive anvendt og udnyttet bedst muligt i økonomisk henseende, er som nævnt i bemærkningerne til denne bestemmelse udtryk for det overordnede princip. Imidlertid kan dette princip ikke anvendes løsrevet, idet lokalplaner og andre offentlige forskrifter opstiller rammer og begrænsninger for, hvad grunde kan anvendes til, og i hvilket omfang grundene kan udnyttes [her fremhævet]."

Det anerkendes, at praksis efter den nu ophævede vurderingslov pegede i retning af, at der ved ansættelsen af en grundværdi ikke var grundlag for at tage hensyn til, at en på ejendommen værende bygning var klassificeret som fredet eller bevaringsværdig. 

Denne praksis var baseret på Højesterets dom ref. i UfR 1975.59 H. Som det fremgår af Højesterets præmisser for afgørelsen, var afgørelsen baseret på en fortolkning af forarbejderne til et i 1956 fremsat lovforslag om ændring af den nu ophævede vurderingslovs §§ 10 og 13.

Set i lyset af de meget klare motivudtalelser til ejendomsvurderingslovens §§ 17 - 18, jf. ovenfor, må denne praksis anses for bortfaldet med ejendomsvurderingsloven. 

Skatteankestyrelsens synspunkt er da også uden sammenhæng med den faktiske vurdering, som en given køber vil anlægge ved købet af en bevaringsværdig ejendom og dermed for prissætningen af ejendommen, nemlig at ejendommens udnyttelse vil være underlagt en række restriktioner, som andre ejendomme ikke er underlagt. Dette gælder, uanset om der - som i den foreliggende sag - er tale om en bevaringsværdig ejendom eller en fredet ejendom. 

3.2.3.3. Klassifikation som bevaringsværdig indebærer et forbud mod nedrivning
En klassifikation som bevaringsværdig medfører efter bygningsfredningslovens § 18, at ejendom- men ikke må nedrives, før nedrivningsanmeldelsen har været offentligt bekendtgjort, og kommunalbestyrelsen har meddelt ejeren, om den efter planlovens § 14 vil nedlægge forbud mod nedrivningen. 

En nedrivning forudsætter med andre ord en tilladelse fra X Kommune, jf. herved eksplicit bilag 8, X Kommunes skrivelse af den 11. juli 2023, s. 2, sidste afsnit ff.

Det ligger i hele klassifikationen af en ejendom som bevaringsværdig, at der som et absolut udgangspunkt ikke kan ske nedrivning af en bevaringsværdig bygning. Set i dette lys og set i lyset af, at ejendommen Adresse Y9 er klassificeret med bevaringsværdien 3 efter SAVE-systemet, dvs. med en høj bevaringsværdi, vil det retlige udgangspunkt i relation til ansættelse af grundværdien efter ejendomsvurderingsloven følgelig være, at der ikke kan ske nedrivning.

Det gøres på denne baggrund gældende, at anden anvendelse af ejendommen Adresse Y9, end anvendelse til den bevaringsværdige bygning ikke er mulig i ejendomsvurderingslovens § 18, stk. 1´ forstand. 

3.2.3.4 Klassifikation som bevaringsværdig indebærer væsentlige restriktioner
Klassifikation af en ejendom som bevaringsværdig i X Kommune indebærer endvidere, at ejendommens ydre er underlagt en række restriktioner, og alene kan ændres efter konkret tilladelse fra X Kommune, jf. eksplicit bilag 10. 

Som det her fremgår, er det X Kommunes politik for bevaringsværdige ejendomme, at:

"Bygninger, der er udpeget i kommuneplanen som bevaringsværdige, fremgår af et særskilt bilag til kommuneplanens rammedel og kan ses på X Kommunes og Kulturstyrelsens hjemmesider. Eventuelle ændringer af eksisterende forhold, herunder bebyggelsesforhold, facadeudformning, vindues- og altanudskiftning, skiltning, tilbygninger m.m. bør bidrage til at opretholde eller forbedre bygningens bevaringsværdi i sin helhed og detalje."

Det gøres på denne baggrund gældende, at klassifikationen af ejendommen Adresse Y9, som bevaringsværdig med det heraf flydende forbud mod nedrivning og krav om forudgående tilladelse til ændring af ejendommens ydre og særlige krav til ændringsform er udtryk for en væsentlig byrde på ejendommen, som reducerer den forventelige kontantværdi i fri handel. 

3.2.2.5. Den bedst mulige anvendelse og udnyttelse er den eksisterende udnyttelse
På den ovenstående baggrund gøres gældende, at den eneste mulige udnyttelse af ejendommen Adresse Y9 er den eksisterende udnyttelse af ejendommen.

På samme baggrund gøres gældende den eksisterende udnyttelse samtidig den bedst mulige udnyt- telse af ejendommen.

3.2.3. Den bedst mulige udnyttelse i økonomisk henseende
Vurderingsstyrelsen har opgjort det vægtede areal af bygningen på ejendommen Adresse Y9 til 137,1 m². Det vægtede areal svarer dermed tilnærmelsesvist til det af Vurderingsstyrelsen anvendte "standardhus" med et vægtet areal på 140 m².

Med et grundareal på 1.250 m² for ejendommen Adresse Y9 og med en bebyggelsesprocent på 30, jf. BR18, giver grundarealet mulighed for at opføre en enfamiliesbolig på 375 m².

Ved Skatteankestyrelsens forslag til afgørelse, s. 19, 4. afsn., er der lagt afgørende vægt på de udnyttelsesmuligheder, som er meddelt af X Kommune, og herunder, som jeg forstår forslaget, på muligheden for at opføre en enfamiliesbolig på 375 m².

Uanset om størrelsen af grunden ejendommen Adresse Y9 måtte give mulighed for en større bebyggelse, er der intet, der peger i retning af, at en forøget udnyttelse af grunden ved udvidelse af boligen - som om muligt og i givet fald ligeledes vil være omfattet af klassifikationen som bevaringsværdig - vil føre frem til en højere ejendomsværdi og/eller grundværdi, og dermed til en bedre udnyttelse i økonomisk henseende.

Der henvises herved særligt til, at Vurderingsstyrelsen har opgjort bygningens vægtede areal til 137,1 m², og at det af Vurderingsstyrelsen anvendte "standardhus" har et vægtet areal på 140 m².

Videre henvises til, at et vægtet boligareal på 375 m2 for en enfamiliesbolig med den pågældende beliggenhed og af den pågældende karakter, alder og øvrige karakteristika i ingen henseende kan anses som den "bedst mulige udnyttelse" i økonomisk henseende. Køberkredsen til en fritliggende enfamiliesbolig på 375 m² i det pågældende område af den pågældende karakter mv. må således antages at være endog meget begrænset med de heraf flydende, negative konsekvenser for den "forventelige kontantværdi i fri handel".

Det kan supplerende oplyses, at der så vidt det ses aktuelt er udbudt 2 boliger i hele X Kommune med et boligareal, som svarer til eller overstiger et boligareal på 375 m².

På den ovenstående baggrund gøres gældende, at den bedst mulige udnyttelse af ejendommen Adresse Y9 i økonomisk henseende er den eksisterende udnyttelse af ejendommen med et vægtet boligareal på 137,1 m².

3.2.4. Ansættelse af grundværdien
Til støtte for den nedlagte påstand gøres endelig gældende, at en underkendelse af Vurderingsstyrelsens forudsætninger for den foreliggende ansættelse af grundværdien i sig selv vil resultere i en ændring af grundværdien med mere end 20 pct., jf. skatteforvaltningslovens § 45, stk. 2.

Vurderingsstyrelsens forudsætning om en mulig udnyttelse af grunden til tæt-lav bebyggelse med en bebyggelsesprocent på 40 med den heraf flydende forhøjelse af grundværdien er således åbenbart urigtig. 

De af Vurderingsstyrelsen udpegede 15 referenceejendomme er omfattet enten af samme rammebestemmelse som ejendommen Adresse Y9, By Y1, dvs. af rammebestemmelse […], eller af rammebestemmelser med et tilsvarende eller lignende indhold, henholdsvis rammeområderne […] og […]. For så vidt og i givet fald i det omfang Vurderingsstyrelsen har ansat grundværdien for de pågældende ejendomme under tilsvarende urigtige forudsætninger, må de pågældende ejendomme anses som uegnede som referenceejendomme. 

Der henvises endvidere til byggeretsværdiprincippet, som i lovforslagets beskrivelse af gældende ret, jf. forslaget s. 24, 1. sp., 5. - 6. afsn, angives at indebære, at: 

"Parcel- og rækkehuse i områder udlagt til åben/tæt-lav bebyggelse samt sommerhusbebyggelser vurderes efter byggeretsværdiprincippet. Tankegangen er, at en væsentlig del af værdien af f.eks. en ubebygget parcelhusgrund består i retten til at opføre et hus. Denne værdi er den samme, hvad enten grunden er større eller mindre.

Grundværdien består derfor af værdien af en byggeret, som er uafhængig af grundens størrelse, tillagt en værdi beregnet som X kr. pr. m². En lille grund vil derfor pr. arealenhed have en højere værdi end en stor, da værdien af byggeretten er den samme for de to grunde." 

En tilsidesættelse af Skatteankestyrelsens forudsætning om, at der ved ansættelsen af grundværdien ikke kan tages hensyn til ejendommens klassifikation som bevaringsværdig, vil resultere i en yderligere nedsættelse af grundværdien. 

Der henvises herved til, at klassifikationen af ejendommen som bevaringsværdig indebærer en række væsentlige restriktioner for ejendommens udnyttelse, som alt andet lige vil udmønte sig i en lavere kontantværdi for ejendommen og dermed også for grundværdien, da grunden alene kan udnyttes til det eksisterende formål. 

Det fremhæves herved, at blot én af de 15 referenceejendomme, som Vurderingsstyrelsen har an- vendt som grundlag for ansættelse af grundværdien, er klassificeret som bevaringsværdig, således ejendommen Adresse Y10 med et grundareal på 1.182 m² og et vægtet boligareal på 104,3 m².

Den pågældende ejendom er omfattet af samme rammeområde for anvendelse og udnyttelse som ejendommen Adresse Y9, dvs. rammebestemmelse […], og vurderingen for ejendommen Adresse Y10, herunder ansættelsen af grundværdien, må således formodningsvist antages at være foretaget under samme forudsætninger som ejendommen Adresse Y9. Ejendommen er dermed ikke blot vurderet under samme urigtige forudsætning om anvendelse af ejendommen til tæt-lav bebyggelse med en bebyggelsesprocent på 40, men tillige uden hensyntagen til, at ejendommen er undergivet de restriktioner m.v., som følger af ejendommens klassifikation som bevaringsværdig.

Det gøres på denne baggrund sammenfattende gældende, at ansættelsen af grundværdien for ejendommen Adresse Y9, By Y1, må hjemvises til Vurderingsstyrelsen til fornyet ansættelse." 

Og: 

"Med henvisning til processkrift af 27. november 2023, herunder afsn. 3.1.3, s. 19 ff, og særligt afsn. 3.2.3., s. 25 ff., fremsendes som bilag 17 venligst skrivelse af 21. december 2023 fra X Kommune til A vedrørende mulighederne for nedrivning af beboelsesbygningen på ejendommen Adresse Y9, By Y1. 

Som det fremgår, vil X Kommune ikke være sindet at meddele tilladelse til nedrivning af bygningen på ejendommen med henblik på anden bebyggelse på grunden, idet kommunen tværtimod ved skrivelsen har tilkendegivet, at kommunen aktivt vil hindre nedrivning af bygningen (villaen).

Det fastholdes således - også på denne baggrund - at den eneste og dermed også bedst mulige udnyttelse af ejendommen Adresse Y9, herunder i økonomisk henseende, er den eksisterende anvendelse og udnyttelse af ejendommen med de heraf følgende konsekvenser for ansættelsen af grundværdien for ejendommen, jf. nærmere min processkrift af 27. november 2023."

Til ovenstående bemærkninger er der vedlagt omtalte bilag 1 til 17, som er indgået i sagen.

Klageren og repræsentanten har på møde med Skatteankestyrelsens sagsbehandler den 12. januar 2024 bl.a. fremført følgende:

Det var kommunens beslutning at gøre bygningen bevaringsværdig. Klageren opfordrede til, at kommunen og vurderingsmyndighederne taler bedre sammen, så man som boligejer ikke kommer i klemme, da det er klagerens opfattelse, at man bliver dårligere stillet.

Der er tale om en væsentlig værdiforskel i relation til 20 % reglen, når der henses til det af X Kommune udmeldte om plangrundlaget for den påklagede ejendom og under hensyntagen til klassificeringen af huset som bevaringsværdig med de dertil knyttede forpligtelser. At grunden ikke kan anvendes til tæt-lav bebyggelse med en bebyggelsesprocent på 40. Der er derfor tale om åbenbart urigtige oplysninger om planforholdet i Vurderingsstyrelsens afgørelse, som er væsentlige forudsætninger for korrekt fastsættelse af grundværdien. Dette sammenholdt med den yderligere væsentlige forudsætning om den bevaringsværdige klassificering af huset, som samlet set må danne grundlag for at Landsskatteretten korrigerer og foretager en fornyet ansættelse af grundværdien, eller at sagen hjemvises til Vurderingsstyrelsen til fornyet ansættelse af grundværdien.

Repræsentanten har fremsat følgende bemærkninger til Skatteankestyrelsens mødereferat af 12. januar 2024:

"…

Som nærværende sag er et meget tydeligt eksempel på, beror Vurderingsstyrelsens ansættelse af grundværdien for As ejendom, Adresse Y9, By Y1, pr. 1. januar 2020 på forudsætninger, som helt åbenbart ikke er holdbare.

Vurderingsstyrelsen har med henvisning til By Y2 Kommuneplan 2017, rammebestemmelse […], lagt til grund for vurderingen, at ejendommens bedste anvendelse og udnyttelse må anses at være ved opførelse af tæt-lav bebyggelse med en bebyggelsesprocent på 40.

Vurderingsstyrelsen er på denne baggrund nået frem til, at bedste anvendelse af ejendommen er tæt-lav bebyggelse og bedste udnyttelse er ved bebyggelse med 500 m2 bolig.

Som det videre fremgår af sagen - efter As tilvejebringelse af en omfattende dokumentation fra X Kommune, jf. korrespondancen fremlagt som bilagene 7, 8 og 17, og tillige og da affødt af korrespondancen mv., jf. bilagene 11-16 - er Vurderingsstyrelsens forudsætninger, jf. ovenfor, åbenbart urigtige. Dette gælder såvel forudsætningen om "bedste anvendelse" som forudsætningen om bedste udnyttelse.

Vurderingsstyrelsen har ved den foreliggende ansættelse af grundværdien endvidere ikke taget hensyn til, at X Kommune har klassificeret den på ejendommen værende beboelsesbygning som bevaringsværdig med bevaringsværdien 3 efter SAVE-metoden, dvs. med høj bevaringsværdi. 

X Kommune har tilkendegivet at ville modsætte sig en nedrivning, jf. bilag 17, der således ikke lovligt kan foretages, ligesom muligheden for at foretage bygningsforandringer er underlagt en række restriktioner af bebyrdende karakter, herunder af økonomisk bebyrdende karakter.

As synspunkt på kontormødet den 12. januar 2024 var på denne baggrund nærmere, at det selvsagt ikke er tilfredsstillende med en retsstilling, hvor ansvaret for udredningen af samspillet mellem flere offentligretlige regelsæt påhviler grundejeren.

I den foreliggende sag er det således ikke tilfredsstillende, at udredningen af samspillet mellem henholdsvis vurderingsloven, planlovgivningen og bygningsfredningsloven, og herunder tilvejebringelse af den fornødne dokumentation - af juridisk karakter - for retsstillingen, har påhvilet A, som på denne måde pålægges at afholde de personlige og økonomiske omkostningerne ved udredningen. 

Sagsforløbet i nærværende sag, hvor A har anvendt betydelige personlige ressourcer på tilvejebringelse af bilagene 7 og 8 og siden bilag 17, viser imidlertid, at denne anvendelse af ressourcer har været nødvendig, jf. tillige bilagene 11-16, dvs. Skatteankestyrelsens senere opfølgende korrespondance med X Kommune om X Kommunes tilkendegivelser i bilagene 7 og 8.

Det er heller ikke tilfredsstillende, at Vurderingsstyrelsen fastholder den stedfundne vurdering, efter at have fået forelagt sagen til udtalelse på foranledning af Skatteankestyrelsen to gange, herunder med dokumentationen i form af udtalelserne fra X Kommune, alt med den konsekvens, at A skal anvende yderligere personlige og økonomiske ressourcer på sagens videre behandling ved Skatteankestyrelsen og forelæggelsen for Landsskatteretten. 

Som nævnt på kontormødet er A i overvejelser om at forelægge denne problemstilling for Folketingets Ombudsmand. 

Jeg kan tilføje, at jeg i det hele er enig med A i disse betragtninger, ligesom det bemærkes, at undersøgelser af denne karakter forekommer at ligge endog meget fjernt fra vurderingslovens forudsætninger om oplysning af retsgrundlaget for Vurderingsstyrelsens ansættelser.

Realiteten er, at der mangler en helt grundlæggende afklaring af samspillet mellem navnlig vurderingsloven og planlovgivningen - og herunder og i første række af retsstillingen i tilfælde, hvor grundværdier ansættes under forudsætninger, som grundejeren ikke har et aktuelt retskrav på opfyldes, og som i mange tilfælde næppe i ejertiden eller i øvrigt nogensinde vil blive opfyldt. 

For så vidt angår særligt spørgsmålet om Landsskatterettens adgang til at ændre Vurderingsstyrelsens ansættelse, jf. skatteforvaltningslovens § 45, stk. 2, præciseres følgende vedrørende værdiansættelsen af grunden:
Vurderingsstyrelsens ansættelse af grundværdien for ejendommen Adresse Y9, By Y1 på vurderingsterminen den 1. januar 2020 er baseret på følgende forudsætninger: 

1. At den eksisterende grund kan udstykkes i et så tilstrækkeligt stort antal grunde, som er nødvendigt til opførelse af 500 m² tæt-lav boligbebyggelse, jf. pkt. 2 

2. At der kan opføres 500 m² tæt-lav boligbebyggelse på det i pkt. 1 nævnte antal grunde, og dermed at samtlige disse grunde er salgbare til dette formål til den aktuelle handelsværdi pr. 1. januar 2020 for grunde til tæt-lav bebyggelse med den pågældende beliggenhed.

Vurderingsstyrelsen har ikke oplyst, hverken antal grunde eller hvilken grundværdi for hver af det antal udstykkede grunde, jf. pkt. 1, som Vurderingsstyrelsen har lagt til grund for ansættelsen af grundværdien for den eksisterende ejendom.

Der foreligger heller ikke oplysninger i sagen om, at en driftsøkonomiske vurdering af anvendelses- og udnyttelsesmulighederne - som det er klart tilkendegivet i motiverne til vurderingsloven, at Vurderingsstyrelsen skal foretage - har ført frem til en anden og mere begrænset udstykning, end hvad der er forudsat ved den foreliggende ansættelse på vurderingsterminen den 1. januar 2020, eller at de udstykkede grunde må forventes at have en lavere værdi end handelsværdien pr. 1. januar 2020 for grunde til tæt-lav bebyggelse med den pågældende beliggenhed.

Det må på denne baggrund lægges til grund for Skatteankestyrelsen og Landsskatterettens afgørelse i klagesagen, at Vurderingsstyrelsen har lagt til grund, at der kan udstykkes det maksimale antal grunde, jf. stk. 1, og at hver af disse grunde er værdiansat til den forventede, aktuelle handelsværdi for en konkret grund med den pågældende beliggenhed til det pågældende formål på vurderingsterminen den 1. januar 2020.

3. At den på grunden værende, bevaringsværdige bolig kan nedrives med henblik på udstykning, jf. pkt. 1, og opførelse af 500 m² tæt-lav boligbebyggelse, jf. pkt. 2.

Som nævnt på kontormødet, er ingen af de tre forudsætninger realistiske. Vurderingsstyrelsens forudsætninger kan altså ikke opfyldes og kan således ikke lægges til grund for ansættelsen af grundværdien, der - jf. ejendomsvurderingslovens vurderingsnorm, jf. § 15 - skal afspejle den forventelige kontantværdi i fri handel. 

På denne baggrund blev anført på mødet, at Vurderingsstyrelsens ansættelse af grundværdien er baseret på væsentlige, åbenbart urigtige forudsætninger af afgørende betydning for ansættelsen af grundværdien, og videre, at en ansættelse af grundværdien på et korrekt vurderingsgrundlag utvivlsomt vil resultere i en ændring af grundværdien ifølge den nu foreliggende ansættelse på mere end 20 pct. i nedadgående retning."

Retsmøde

Vurderingsstyrelsens udtalelse til Skatteankestyrelsens indstilling

Vurderingsstyrelsen har udtalt følgende til Skatteankestyrelsens indstilling: 

"Vurderingsstyrelsen er enige i, at der ikke ved tidspunktet på vurderingen er foretaget nogen fejl, og at sagen derfor ikke skal hjemvises. Vurderingsstyrelsen er desuden enige i, at grundværdien ikke skal ændres med 20 procent eller mere." 

Klagerens bemærkninger til Vurderingsstyrelsens udtalelse  

Repræsentanten har fremsat følgende bemærkninger til Vurderingsstyrelsens udtalelse til Skatteankestyrelsens indstilling: 

" 1. Indledende bemærkninger
…
Vurderingsstyrelsen har ansat grundværdien for ejendommen Adresse Y9, By Y1, pr. 1. januar 2020 på baggrund af følgende forudsætninger om mulighederne for grundens anvendelse og udnyttelse, jf. bilag 1:

1. At den bedste anvendelse af ejendommen Adresse Y9, By Y1 er opførelse af tæt-lav boligbebyggelse, jf. bilag 1, s. 10,

2.  At den bedste udnyttelse er opførelse af 500 m2 tæt-lav bebyggelse på grunden, jf. bilag 1, s. 10, 

3. At der kan ske relevant udstykning af grunden med henblik på opførelse af 500 m2 tæt-lav bebyggelse, idet den anlagte forudsætning om udnyttelse til opførelse af 500 m2 tæt-lav bebyggelse forudsætter en udstykning, 

4. At der kan ske nedrivning af den bestående bygning - som X Kommune har klassificeret som bevaringsværdig med bevaringsværdien 3, dvs. høj bevaringsværdi - med henblik på at realisere udstykning og opførelse af de nævnte 500 m2 tæt-lav bebyggelse på grunden. 

Det står klart og er veldokumenteret i nærværende sag, at ingen af de fire forudsætninger for anvendelse og udnyttelse af ejendommen Adresse Y9, By Y1, kan opfyldes. 

For så vidt angår pkt. 1 - 3 henvises særligt til bilagene 7, 8 samt 11 - 16.

For så vidt angår pkt. 4 henvises særligt til bilag 17.

Efter ordlyden af og forarbejderne til vurderingsloven er grundforudsætningen for ansættelse af grundværdien for en given ejendom, at anvendelsen og udnyttelsen af grunden: 

•    dels er den bedst mulige i økonomisk henseende, jf. vurderingslovens § 17, stk. 1 og forarbejderne hertil, og 

•    dels er "mulig efter forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering", jf. vurderingslovens § 18, stk. 1 og forarbejderne hertil. 

De forudsætninger, på hvilke Vurderingsstyrelsen har ansat grundværdien for ejendommen Adresse Y9, By Y1, jf. bilag 1, er ikke mulige "efter forskrifter fastsat i planlovgivningen eller anden offentlig regulering".

På samme baggrund kan forudsætningerne heller ikke anses som "de bedst mulige i økonomisk henseende", da forudsætningerne ikke er realisable og følgelig ikke har en økonomisk værdi. 

Den del af en grundværdiansættelse, der er baseret på ikke-realisable værdier, er udtryk for en fiktiv værdi. 

Vurderingsloven og forarbejderne hertil hjemler intetsteds medregning af fiktive værdier ved grundværdiansættelsen med den heraf flydende beskatning af fiktive værdier. 

2. Bemærkninger til Skatteankestyrelsens forslag til afgørelse 

Skatteankestyrelsens reviderede præmisser for forslaget til afgørelse falder i to led: 

a) Dels spørgsmålet om, hvorvidt A er afskåret fra at anfægte en ansættelse af grundværdien på korrekte forudsætninger med henvisning til en manglende reaktion fra A på Vurderingsstyrelsens deklaration for ejendommen, jf. ejendomsvurderingslovens § 58 a og skatteforvaltningslovens § 20 a, jf. § 20 b.

b) Dels spørgsmålet om, hvorvidt en nedsættelse af den af Vurderingsstyrelsens skønnede grundværdi til en korrekt ansat grundværdi resulterer i en ændring af grundværdien, der er større end 20 pct, jf. skatteforvaltningslovens § 45, stk. 2. 

Skatteankestyrelsens forslag til afgørelse bestrides. 

Det gøres i den foreliggende sag gældende, at såvel bygningsreglementet som lovgivningen om klassifikation af en ejendom som bevaringsværdig med de heraf flydende offentligretlige restriktioner for anvendelsen og udnyttelsen af ejendommen Adresse Y9, By Y1, er forskrifter "udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering", jf. vurderingslovens § 18, stk. 1, jf. § 17, og i nærværende sag har afgørende betydning for grundværdiansættelsen.

På denne baggrund gøres gældende, at ansættelsen af grundværdien for ejendommen er foretaget på åbenbart urigtige forudsætninger, som har ført frem til en åbenbart urigtig ansættelse, og videre, at den åbenbart urigtige ansættelse overstiger en korrekt ansat grundværdi med væsentligt mere end 20 pct.

Der foreligger intet grundlag for at antage, at A skulle være afskåret fra en fuldstændig efterprøvelse af lovligheden af grundlaget for Vurderingsstyrelsens afgørelse og det udøvede skøn.

Da begge de af Skatteankestyrelsen rejste problemstillinger, jf. pkt. a og pkt. b, involverer rækkevidden af §§ 17 og 18, bemærkes om retsgrundlaget for grundværdiansættelsen indledningsvist følgende:

2.1. Retsgrundlaget for grundværdiansættelse

2.1.1 Ejendomsvurderingslovens §§ 17 og 18 - "forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering"
Efter ejendomsvurderingslovens §§ 17 og 18 skal der ved grundværdiansættelsen tages hensyn til "forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering".

Af § 17 fremgår følgende af relevans for nærværende problemstilling: 

§ 17. Ved grundværdien forstås værdien af grunden i ubebygget stand under den forudsætning, at grunden vil blive anvendt og udnyttet bedst muligt i økonomisk henseende, jf. dog §§ 28-33.
…
Stk. 3. Ved ansættelsen tages hensyn til forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering, jf. §§ 18 og 19 [her fremhævet]"

Som det fremgår, skal grundværdiansættelsen foretages på grundlag af den bedst mulige anvendelse og udnyttelse i økonomisk henseende, jf. § 17, stk. 1, under hensyn til "forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering, jf. §§ 18 og 19.", jf. § 17, stk. 3.

Eller med andre ord, at grundværdiansættelsen skal foretages på grundlag af en mulig - herunder lovlig - anvendelse af grunden. 

Videre fremgår af § 18, stk. 1, at: 

"§ 18. Grundværdien ansættes på grundlag af den anvendelse og den udnyttelse, der er mulig efter forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering [her fremhævet]…"

Vedrørende spørgsmålet om, hvad der nærmere skal anses som "forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering", jf. §§ 17 og 18, stk. 1, fremgår af forarbejderne til vurderingsloven, jf. FT 2016-17, L 211, s. 25, afsnit 2.4.3.1, at: 

"Som nævnt er det ikke hensigten at ændre det hidtil anvendte grundlæggende princip for, hvad der skal forstås ved grundværdien. Ved grundværdien skal således fortsat forstås værdien af grunden i ubebygget stand under en forudsætning om, at grunden vil blive anvendt og udnyttet bedst muligt i økonomisk henseende. 

Dette er det overordnede princip, og det er ved anvendelsen heraf nødvendigt at tage hensyn til de muligheder, der er for at anvende og udnytte grunden [her fremhævet], dvs. til de foreliggende planforhold. Herved skal forstås lokalplaner, kommuneplanrammer [her fremhævet], byplanvedtægter eller andre forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller offentlig regulering i øvrigt [her fremhævet], når dette er relevant. Lokalplaner og lignende forskrifter fastlægger regler og begrænsninger for, hvordan en grund kan anvendes, og hvor meget den kan udnyttes. Planforholdene har derfor generelt stor betydning for, hvad der kan ses som bedste økonomiske anvendelse af en grund.

Udtrykket »forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering« skal forstås bredt [her fremhævet]. Udtrykket omfatter således lokalplaner, kommuneplanrammer [her fremhævet], byplanvedtægter, landzonetilladelser, strandbeskyttelseslinjer efter naturbeskyttelsesloven og enhver anden form for offentlige forskrifter, som regulerer, om en grundejer kan opføre byggeri på sin grund, og hvad der i givet fald kan opføres. [her fremhævet]" 

Tilsvarende fremgår flere andre steder i de almindelige bemærkninger, jf. eksempelvis forslagets s. 27, 1. spalte, 4. afsnit, hvor det anføres, at: 

"Som nævnt i afsnit 2.4.3.1, skal udtrykket »forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering« forstås bredt [her fremhævet]. Udtrykket omfatter lokalplaner, kommuneplanrammer [her fremhævet], byplanvedtægter, landzonetilladelser, strandbeskyttelseslinjer efter naturbeskyttelsesloven og enhver anden form for offentlige forskrifter, som regulerer, om en grundejer kan opføre byggeri på sin grund, og hvad der i givet fald kan opføres. [her fremhævet]" 

Samme formulering genfindes i lovforslagets s. 82, 1. spalte, sidste afsnit og s. 98, 2. sp., 3. afsnit.

Det er således med den størst tænkelige klarhed udtrykt i forarbejderne til vurderingsloven, at formuleringen "forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering" skal forstås bredt. 

Og videre, at udtrykket omfatter lokalplaner, kommuneplanrammer, byplanvedtægter, landzonetilladelser, strandbeskyttelseslinjer efter naturbeskyttelsesloven og enhver anden form for offentlige forskrifter, som regulerer, om en grundejer kan opføre byggeri på sin grund, og hvad der i givet fald kan opføres."

Bestemmelserne i §§ 17, stk. 1 og stk. 3 og 18, stk. 1 om hensyntagen til den mulige, herunder lovlige, anvendelse og udnyttelse "efter forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering" er klare, ubetingede og ufravigelige (imperative).

Omfattede offentligretlige forskrifter er herefter følgende: 

2.1.2. Kommuneplanrammer
Som det eksplicit fremgår af motivudtalelserne til §§ 17 og 18 anses kommuneplanrammer som forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen. Der henvises i det hele til det ovenfor anførte. 

2.1.3. Bygningsreglementet
Bygningsreglementet er eksplicit nævnt i vurderingsloven, jf. § 18, stk. 3 og stk. 6, § 20, stk. 2 og § 20 a, stk. 1, 2 og 3 som et eksempel på offentlig regulering.

Tilsvarende fremgår af forarbejderne til vurderingsloven, jf. herved - som ét blandt mange - eksempler de almindelige bemærkninger til FT 2016-17, L 211, s. 98, 6. afsn., hvor det anføres, at: 

"Til offentlig regulering hører også det såkaldte bygningsreglement. Bygningsreglementet er udstedt i medfør af byggelovens § 5 og indeholder en lang række bebyggelsesregulerende bestemmelser.
Derudover indeholder bygningsreglementet regler om bl.a. bygningers indretning og konstruktion, brandforhold, indeklima, installationer m.v." 

Som det eksplicit fremgår af bilagene 7, 8 samt 11 - 16 fører bygningsreglementet for ejendommen Adresse Y9, By Y1, i sig selv frem til, at der ikke kan ske udstykning til opførelse af 500 m2 tæt-lav bebyggelse på ejendommen.

2.1.4. Planloven og fredningsloven - klassifikation af en ejendom som bevaringsværdig
I processkrift af 27. november 2023, s. 19 - 20, er nærmere redegjort for retsgrundlaget for kommunernes klassifikation af en ejendom som bevaringsværdig med de heraf følgende, særlige restriktioner for nedrivning og ændring af den bevaringsværdige bygning.

Retsgrundlaget rekapituleres nedenfor som følger:

… (udeladt)
De pågældende retningslinjer sanktioneres konsekvent og restriktivt af X Kommune.

Som det fremgår, er der fastsat meget snævre grænser for nedrivning henholdsvis ændring af de eksisterende bevaringsværdige bygninger, dels i bygningsfredningsloven og dels i kommuneplanens rammedel.

Som det således fremgår, beror klassifikationen af en konkret ejendom som bevaringsværdig - og de heraf følgende restriktioner - i det hele på "forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering".

Dette indebærer, at de restriktioner, som følger af en klassifikation af en ejendom som bevaringsværdig, skal lægges til grund ved vurderingen af anvendelses- og udnyttelsesmulighederne for en bevaringsværdig ejendom.

For ejendommen Adresse Y9, By Y1, drejer det sig i nærværende sammenhæng dels om det af X Kommune varslede nedrivningsforbud, jf. bilag 17, og dels om restriktionerne for ændring af de eksisterende forhold.

Nedrivningsforbuddet og restriktionerne for ændring indebærer, at anvendelses- og udnyttelsesmu- lighederne for grunden er begrænset til den allerede foreliggende - faktiske - anvendelse og udnyt- telse, som således - som følge af "forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering" - er den eneste lovlige og eneste mulige udnyttelse af grunden.

Klassifikationen af ejendommen Adresse Y9, By Y1, som bevaringsværdig, jf. tillige bilag 17, fører således ligeledes i sig selv frem til, at der ikke kan ske udstykning til og opførelse af 500 m2 tæt-lav bebyggelse på ejendommen.

Skatteankestyrelsen har i præmisserne i det reviderede forslag til afgørelse, fremsendt til A den 8. april 2024, som begrundelse for at bortse fra de restriktioner, som følger af ejendommens klassifikation som bevaringsværdig, bl.a. antaget, at en klassifikation af en bygning som bevaringsværdig "udelukkende hviler på bygningerne og dermed alene kan påvirke bygningsværdien", jf. forslagets s. 12, første afsnit ff.

Dette fører efter Skatteankestyrelsens opfattelse frem til, at der ved ansættelsen af grundværdien for ejendommen Adresse Y9, By Y1 ikke skal tages hensyn til ejendommens klassifikation som bevaringsværdig. 

Som grundlag for denne opfattelse har Skatteankestyrelsen bl.a. henvist til, jf. forslaget til Afgørelse s. 11, at:

"Af de specielle lovbemærkninger til ejendomsvurderingslovens § 18, stk. 1, jf. lovforslagets § 18 til lov nr. 654 af 8. juni 2017 fremgår bl.a. følgende:

…(udeladt)

Skatteankestyrelsens synspunkt bestrides, allerede fordi styrelsens indskrænkende fortolkning af § ejendomsvurderingslovens §§ 17 og 18 hverken har støtte i den klare ordlyd af §§ 17 og 18 eller i motivudtalelserne hertil. 

Tværtimod fremgår det modsatte eksplicit af lovens ordlyd og motiverne hertil - der henvises i det hele til det i pkt. 2.1.1. anførte.

Ordlyden af §§ 17, stk. 1 og 18, stk. 1 giver således ikke grundlag for den af Skatteankestyrelsen anførte indskrænkende fortolkning.

Motivudtalelserne til ejendomsvurderingsloven giver heller ikke grundlag for en sådan indskrænkende fortolkning.

Som allerede nævnt i afsnit 2.1.1. er §§ 17, stk. 1 og stk. 3 og 18, stk. 1 om hensyntagen til den mulige, herunder lovlige, anvendelse og udnyttelse "efter forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering" klare, ubetingede og ufravigelige.

Om sammenhængen mellem grund og bygning fremgår endvidere eksplicit af motiverne, jf. FT 2016-17, L 211, forslagets s. 99, 1. sp., sidste afsnit ff., at:

"Bestemmelsen i lovforslagets § 17 om, at grundværdien skal ansættes som grundens værdi i ubebygget stand under en forudsætning om, at grunden vil blive anvendt og udnyttet bedst muligt i økonomisk henseende, er som nævnt i bemærkningerne til denne bestemmelse udtryk for det overordnede princip. Imidlertid kan dette princip ikke anvendes løsrevet, idet lokalplaner og andre offentlige forskrifter opstiller rammer og begrænsninger for, hvad grunde kan anvendes til, og i hvilket omfang grundene kan udnyttes [her fremhævet]. 

… 

Den bedste økonomiske anvendelse skal søges inden for de muligheder, der faktisk er til rådighed
[her fremhævet].

Det foreslås på denne baggrund i stk. 1, at grundværdien skal ansættes på grundlag af den anvendelse og udnyttelse [her fremhævet] af grunden, som er mulig efter forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering…"

De eksempler i motivudtalelserne, som Skatteankestyrelsen i øvrigt har anført som led i argumentation for en indskrænkende fortolkning af begrebet "forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering, jf. §§ 18 og 19.", ses heller ikke at understøtte Skatteankestyrelsens synspunkt.

Det gælder herunder Skatteankestyrelsens henvisning i forslagets s. 9, 3. afsnit til Motivudtalelserne til § 17, jf. FT 2016-17, L 211, forslagets s. 98, 1. sp., 3. afsnit ff., hvorefter:

"… Det har som et eksempel principielt ingen betydning for ansættelsen af grundværdien, at der kun er opført et lille hus [her fremhævet] på en parcelhusgrund, selv om der ville kunne [her fremhævet] opføres et stort. 

…

Selv om der på grunden er opført bygninger, der er placeret på en sådan måde, at dette er til hinder for udstykning eller en ændret anvendelse af grunden [her fremhævet], har dette ikke betydning for ansættelsen af grundværdien, da grundværdien som nævnt skal ansættes som værdien af grunden i ubebygget stand under en forudsætning om, at grunden vil blive anvendt og udnyttet bedst muligt i økonomisk henseende."

De pågældende eksempler om "små huse" henholdsvis "bygninger, der er placeret på en sådan måde, at dette er til hinder for udstykning eller en ændret anvendelse af grunden" forudsætter således utvivlsomt, at der på grunden lovligt kan ske opførelse af et "større hus" henholdsvis nedrivning af den bebyggelse, der er til hinder for udstykning eller ændret anvendelse, jf. herved tillige den eksplicitte formulering i udtalelsen om "små huse": "selv om der ville kunne opføres et stort."

En sådan lovlig ændring henholdsvis nedrivning kan ikke foretages af en bevaringsværdig ejendom.

Lovgrundlaget fører således frem til, at der ved ansættelsen af grundværdien for en bevaringsværdig ejendom - in casu ejendommen Adresse Y9, By Y1 - skal tages hensyn til den indskrænkning af anvendelsesmulighederne for grunden, som følger af klassifikationen af ejendommen som bevaringsværdig, herunder i første række, at ejendommen ikke kan nedrives - herunder ikke kan nedrives med henblik på opførelse af 500 m2 tæt-lav bebyggelse - ligesom mulighederne for ændring af den eksisterende bebyggelse er underkastet de beskrevne restriktioner med de heraf flydende begrænsninger for udnyttelse af grunden.

2.2. Bemærkninger til Skatteankestyrelsens præmisser for forslaget
Som nævnt ovenfor, s. 4, falder Skatteankestyrelsens præmisser for det nu foreliggende forslag til afgørelse i to led: 

…(udeladt) 

2.2.1. Betydningen af den foreliggende deklaration vedrørende ejendommen - ad a) 

Skatteankestyrelsen har for så vidt angår den første problemstilling om en eventuel prækluderende betydning af den foreliggende deklaration, jf. pkt. a, indstillet, at Vurderingsstyrelsen kunne træffe afgørelse på grundlag af de oplysninger, der forelå den 15. oktober 2021, jf. skatteforvaltningslovens § 20 b. Der er herved henvist til, at A ikke fremkom med indsigelser i deklarationsperioden. 

Det bestrides, at det stedfundne hændelsesforløb giver grundlag for at anse Vurderingsstyrelsen for berettiget til at træffe afgørelse på det grundlag, som efter Vurderingsstyrelsens opfattelse forelå den 15. oktober 2021 med den konsekvens, at A er afskåret fra en fuld prøvelse af lovligheden af Vurderingsstyrelsens grundværdiansættelse. 

Baggrunden herfor er nærmere følgende:

2.2.1.1. Retsgrundlag
Der sondres i ejendomsvurderingsloven og skatteforvaltningsloven vedrørende deklarationsproceduren og retsvirkningerne heraf mellem på den ene side faktiske oplysninger vedrørende den pågældende ejendom og på den anden side forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering, dvs. regelgrundlaget for grundværdiansættelsen af den pågældende ejendom. 

Det gøres gældende, at deklarationsproceduren i skatteforvaltningslovens § 20 a, herunder den prækluderende virkning angivet i § 20 a, stk. 2, 2. pkt., alene vedrører "faktiske oplysninger om den pågældendes ejendom og andre faste ejendomme, der forventes tillagt væsentlig betydning for vurderingen af den pågældendes ejendom..." 

Nærværende sag drejer sig ikke om de "faktiske oplysninger om den pågældendes ejendom", men derimod om "den anvendelse og den udnyttelse, der er mulig efter forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering".

A er følgelig ikke afskåret fra en fuld materiel prøvelse af lovligheden af grundlaget for den foreliggende grundværdiansættelse af ejendommen Adresse Y9, By Y1, henholdsvis af Vurderingsstyrelsens skøn udøvet på dette grundlag, herunder ej heller som følge af en manglende reaktion på de faktiske oplysninger om hendes ejendom, der fremgik af Vurderingsstyrelsens deklarationsmeddelelse af 16. september 2021 for ejendommen. Deklarationsmeddelelsen vedlægges som bilag 18. 

Retsgrundlaget er nærmere følgende: 

Deklarationsproceduren i skatteforvaltningslovens kap. 7 a, §§ 20 a - 20 d, for vurderinger efter ejendomsvurderingsloven blev institueret ved følgeloven til ejendomsvurderingsloven, jf. lov nr. 688 af 8. juni 2017.

Efter ordlyden af § 20 a om deklarationsproceduren omfatter deklarationen faktiske oplysninger om den pågældendes ejendom. Om indholdet af deklarationen fremgår således nærmere af § 20 a, at:

…(udeladt)

Som det fremgår, drejer deklarationen sig efter ordlyden af § 20 a om høring af ejendommens ejer for så vidt angår de faktiske oplysninger om den pågældende ejendom og andre faste ejendomme, der forventes tillagt væsentlig betydning for vurderingen af den pågældendes ejendom.

Den prækluderende virkning, der er hjemlet i § 20 a, stk. 2, 2. pkt., drejer sig efter ordlyden på samme grundlag om de faktiske oplysninger om den pågældende ejendom.

Tilsvarende fremgår af motiverne til § 20 a. Af motivudtalelserne i forslaget til § 20 a, jf. FT 2016-17, L 212, almindelige bemærkninger, s. 26, 2. sp., 2. afsnit, fremgår således, at:

"… Det foreslås derfor, at vurderingsmyndigheden får mulighed for at orientere ejendomsejer om de faktiske oplysninger [her fremhævet] af væsentlig betydning for vurderingen af den pågældendes ejendom, der forventes at danne grundlag for vurderingen, ved en særlig lovhjemlet deklarationsprocedure. Ejeren får herefter mulighed for at rette eventuelle fejl i vurderingsgrundlaget og for at gøre opmærksom på andre forhold, der efter ejendomsejers vurdering har væsentlig betydning for vurderingen af ejendommen."

Videre fremgår af forslagets særlige bemærkninger til § 20 a, jf. forslagets s, 58, 2. sp., 7. afsnit ff., at: 

"Det foreslås med den nye § 20 a, stk. 1, at vurderingsmyndigheden ved almindelige vurderinger og omvurderinger, jf. ejendomsvurderingsloven, kan anvende en særlig deklarationsprocedure, der er nærmere beskrevet i bestemmelsens stk. 2 og 3. 

Det foreslås med den nye § 20 a, stk. 2, at vurderingsmyndigheden ved en deklarationsprocedure forud for vurderingen kan underrette ejendomsejeren om de faktiske oplysninger [her fremhævet] om den pågældendes og andres faste ejendomme, der forventes tillagt væsentlig betydning for vurderingen af den pågældendes ejendom. Vurderingsmyndigheden skal samtidig underrette ejendomsejeren om, at vurderingsmyndigheden kan træffe afgørelse på grundlag af de oplysninger, der foreligger, når afgørelsesperioden indtræder, samt om tidspunktet herfor, jf. forslaget til § 20 b.

Ejeren får således mulighed for at orientere sig om det forventede vurderingsgrundlag, rette eventuelle fejl i dette og gøre opmærksom på andre forhold, der efter ejendomsejerens vurdering har væsentlig betydning for vurderingen af ejendommen. 

Den foreslåede særlige deklarationsprocedure vil fastlægge vurderingsmyndighedens høringspligt [her fremhævet]. Ved vurderingen af, hvilke faktiske oplysninger [her fremhævet] der skal indeholdes i deklarationen, vil vurderingsmyndigheden skulle hense til reglerne i forvaltningslovens §§ 19 og 20 [her fremhævet] og praksis vedrørende disse regler, f.eks. i relation til væsentlighedskriteriet." 

Som det fremgår af det citerede uddrag, skal vurderingsmyndigheden hense til reglerne i forvaltningslovens §§ 19 og 20 og praksis vedrørende disse regler.

Af forvaltningslovens § 19, stk. 1, 1. pkt. fremgår nærmere, at:

"§ 19. Kan en part ikke antages at være bekendt med, at myndigheden er i besiddelse af bestemte oplysninger om en sags faktiske grundlag eller eksterne faglige vurderinger [her fremhævet] må der ikke træffes afgørelse, før myndigheden har gjort parten bekendt med oplysningerne eller vurderingerne og givet denne lejlighed til at fremkomme med en udtalelse." 

Som det ses drejer forvaltningslovens høringsregel sig om "… bestemte oplysninger om en sags faktiske grundlag."

Som det videre fremgår af det ovenfor citerede uddrag fra motiverne til skatteforvaltningslovens § 20 a, er formålet med proceduren at "fastlægge vurderingsmyndighedens høringspligt". 

Der kan i den forbindelse videre henvises til det ovenfor refererede uddrag fra motiverne til skatteforvaltningslovens § 20 a, hvorefter "… Vurderingsmyndigheden skal samtidig underrette ejendomsejeren om, at vurderingsmyndigheden kan træffe afgørelse på grundlag af de oplysninger, der foreligger, når afgørelsesperioden indtræder, samt om tidspunktet herfor, jf. forslaget til § 20 b.

Den prækluderende virkning, som måtte kunne komme på tale som følge af en grundejers manglende rettidige respons vedrørende en deklaration, kan på den ovenstående baggrund kun antages at vedrøre faktiske oplysninger om den pågældendes ejendom.

Tilvejebringelse af oplysninger om, herunder udredningen af, retsgrundlaget vedrørende den mulige anvendelse og udnyttelse af ejendommen efter forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering, herunder bygningsreglementet, om samspillet mellem forskellige forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen og om samspillet mellem forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen og forskrifter udstedt i eller efter anden offentlig regulering, ses hverken efter skatteforvaltningsloven eller ejendomsvurderingsloven at påhvile grundejeren. 

Forvaltningsloven som referencelov for skatteforvaltningslovens § 20 a giver heller ikke grundlag for en antagelse herom. 

Udredningen og anvendelsen af relevant lovgivning, herunder "forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering" påhviler således alene og fuldt ud Vurderingsstyrelsen som kompetent offentlig myndighed på forvaltningsområdet. 

Det bemærkes herved, at kommuneplanrammer, som er overført til plandataregisteret, efter de - flere - udtrykkelige udtalelser i forarbejderne til ejendomsvurderingsloven, jf. ovenfor afsnit 2.2.1., skal anses som "forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering" - og altså ikke "faktiske oplysninger om den pågældendes og andres faste ejendomme".

Den prækluderende virkning, som måtte kunne komme på tale som følge af en grundejers manglende rettidige respons vedrørende en deklaration, drejer sig således notorisk ikke om retsgrundlaget for en grundværdiansættelse, herunder "forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering". 

Skatteankestyrelsens synspunkt om, at en manglende respons på en deklarationsmeddelelse fører til, at Vurderingsstyrelsen er berettiget til at lægge en åbenbart urigtig forståelse eller anvendelse af forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering til grund for en grundværdiansættelse, jf. forslaget til afgørelse s. 7, 5. afsnit, med den konsekvens, at grundejeren skal resolvere ved den åbenbart urigtige grundværdiansættelse, savner hjemmel og har intet på sig.

Et synspunkt om, at en borger, in casu en grundejer, skulle være ansvarlig for en offentlig myndigheds påtænkte retsanvendelse, ville da også stride mod alle kendte forvaltningsprincipper.

Til det ovenstående bemærkes supplerende følgende:

Skatteankestyrelsen har som begrundelse for Styrelsens synspunkt - hvorefter Vurderingsstyrelsen ved grundværdiansættelsen af ejendommen Adresse Y9, By Y1 kunne lægge de oplysninger fra plandataregisteret om den relevante kommunalplanramme, dvs. X Kommunes planramme for område […], til grund for ansættelsen - som et led i argumentationen henvist til ejendomsvurderingslovens §§ 55 og 58 a, som ændret henholdsvis indsat ved lov nr. 1580 af 27. december 2019.

De pågældende bestemmelser og motivudtalelserne hertil understøtter heller ikke Skatteankestyrel-sens synspunkt.

Som det eksplicit fremgår af motivudtalelserne til disse bestemmelser, er formålet med disse be-stemmelser at foretage en afgrænsning af myndighedernes undersøgelsespligt, (pligten til ex-officio at foranstalte nærmere undersøgelser) vedrørende oplysninger tilvejebragt fra plandataregisteret om eksempelvis kommunalplanrammer.

Formålet er derimod ikke at fritage vurderingsmyndighederne fra pligten til at iagttage relevant lov-givning på området, dvs. "forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering", herunder bygningsreglementet, kommuneplanrammer og lovgivningen om klassifikation af en ejendom som bevaringsværdig.

Tværtimod er præciseret i motivudtalelserne, at for så vidt Plandataregistret ikke indeholder tilstrækkelige oplysninger om en bebygget grunds anvendelses- og udnyttelsesmuligheder til at ansætte grundens værdi efter §§ 18-19 b, skal grundværdien ansættes efter den faktiske anvendelse og den udnyttelse, som er mulig efter det gældende bygningsreglement og anden offentlig regulering, jf. nærmere nedenfor. Eller med andre ord, at en grundejer har et retskrav på foretagelse af en grundværdiansættelse baseret på en korrekt anvendelse af "forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering".

Om baggrunden for bestemmelserne henvises herved til følgende:

Af FT 2019-20, L 71, s. 16, 2. spalte, sidste afsnit ff. fremgår således - i forbindelse med lovforslagets almindelige bemærkninger under overskriften "2.5. Anvendelse af plandata fra Plandataregistret" - at:

"I Plandataregistret vil der ikke altid ud fra plangrundlaget være tilstrækkelige oplysninger om den enkelte grunds anvendelses- og udnyttelsesmuligheder, der kan anvendes ved ansættelsen af grundværdien, hvilket bl.a. skyldes, at der er metodefrihed og dermed ikke er fastsat formkrav til, hvordan kommunerne udarbejder deres lokalplaner.

Dette betyder, at oplysninger i Plandataregistret om anvendelses- og udnyttelsesmulighederne, der er fastsat i lokalplanerne m.v., ikke altid er direkte anvendelige i ejendomsvurderingssystemet. I de situationer, hvor plangrundlaget eksempelvis er fastsat bredt, medfører det, at inddragelsen af plangrundlaget ved ansættelsen af grundværdien i høj grad beror på fortolkning af det gældende plangrundlag.

…

Af de almindelige bemærkninger til ejendomsvurderingsloven, jf. Folketingstidende 2016-17, A, L 211 som fremsat, afsnit 2.12.2.1, fremgår det, at de oplysninger, som Skatteforvaltningen generelt indhenter i offentlige registre, som udgangspunkt vil blive anset for korrekte, ajourførte og i det hele taget pålidelige. Dette medfører, at oplysningerne som udgangspunkt skal lægges til grund ved vurderingen af grundens værdi. Hvis det konstateres, at en oplysning ikke er korrekt angivet, må Skatteforvaltningen dog tage stilling til dette forhold [her fremhævet], og hvis en oplysning er åbenbart urigtig, kan den ikke lægges til grund [her fremhævet. Dette gælder også oplysninger fra Plandataregistret.

Samtidig fremgår det af bemærkningerne til lov om ændring af lov om planlægning m.v., jf. lov nr. 668 af 8. juni 2017, jf. Folketingstidende 2016-17, A, L 121 som fremsat, s. 44, at kommunerne løbende skal opdatere og korrigere nødvendige plandata i Plandataregistret og som led i deres faktiske forvaltningsvirksomhed foretage en vejledende fortolkning og registrering af anvendelses- og udnyttelsesmulighederne. Endvidere fremgår det, at kommunernes registreringer i Plandataregistret alene vil have en vejledende karakter, som er uden selvstændig retsvirkning for borgerne. 

2.5.2. Den foreslåede ordning
Det foreslås i ejendomsvurderingslovens § 55, stk. 1, præciseret, at Skatteforvaltningen vil kunne lægge Plandataregistrets oplysninger til grund ved vurderingen af fast ejendom, medmindre Skatteforvaltningen bliver opmærksom på, at oplysningerne er åbenbart urigtige. Den foreslåede bestemmelse betyder [her fremhævet], at Skatteforvaltningen ikke vil være forpligtet til at foretage en konkret efterprøvelse af Plandataregistrets oplysninger til brug for ansættelsen af grundværdien [her fremhævet], medmindre Skatteforvaltningen bliver opmærksom på, at oplysningerne må anses for åbenbart urigtige.

Med udtrykket Plandataregistrets oplysninger menes oplysninger om planbestemmelser, der i forbindelse med digitaliseringen af planforholdene er nedbrudt til deljordstykkeniveau. Udtrykket omfatter dermed ikke f.eks. de lokalplaner, der også findes i registeret i pdf-format.

På denne baggrund anføres videre i motiverne, jf. forslagets s. 17, 2. sp., 7. afsnit ff., at:

"Den foreslåede præcisering af vurderingsmyndighedens undersøgelsespligt [her fremhævet] har til formål at sikre, at vurderingsmyndighedens kvalitetssikring af kommunalt indberettet plandata vil følge tilsvarende regler om oplysninger fra øvrige offentlige registre såsom Bygnings- og Boligregistret og Tinglysningsregistret.

Det foreslås desuden, at der i ejendomsvurderingsloven fastsættes regler for, hvorledes grundværdien skal ansættes i de tilfælde, hvor Plandataregistret ikke indeholder tilstrækkelige oplysninger om grundes anvendelses- og udnyttelsesmuligheder [her fremhævet]. Ligeledes foreslås det, at der fastsættes regler for, hvorledes grundværdien ansættes i de tilfælde, hvor Plandataregistret ikke indeholder tilstrækkelige oplysninger om grundes udnyttelsesmuligheder, men alene oplysninger om anvendelsesmulighederne.

Forslaget skal sikre, at der også vil foreligge et vurderingsgrundlag i de tilfælde, hvor Plandataregistret ikke indeholder tilstrækkelige oplysninger til at ansætte grundværdien ud fra anvendelses- og udnyttelsesmulighederne.

Forslaget til ejendomsvurderingslovens § 20 a er således bygget op omkring følgende tilfælde:

- Plandataregistret indeholder ikke tilstrækkelige oplysninger om den bebyggede ejerboliggrunds anvendelses- og udnyttelsesmuligheder (stk. 1),

- Plandataregistret indeholder ikke tilstrækkelige oplysninger om den bebyggede eller ubebyggede ejerboliggrunds udnyttelsesmuligheder (stk. 2) … 

… 

Med forslaget til ejendomsvurderingslovens § 20 a, stk. 1, foreslås det, at såfremt Plandataregistret ikke indeholder tilstrækkelige oplysninger om en bebygget grunds anvendelses- og udnyttelsesmuligheder til at ansætte grundens værdi efter §§ 18-19 b,[her fremhævet] ansættes grundværdien efter den faktiske anvendelse og den udnyttelse, som er mulig efter det gældende bygningsreglement og anden offentlig regulering. Ved ansættelse af grundværdien efter forslaget til § 20 a, stk. 1, vil der blive henset til bygningsreglementet og anden offentlig regulering, som er gældende på vurderingstidspunktet. Det foreslås, at der tages udgangspunkt i det gældende bygningsreglement, selvom det kan forekomme, at det i plangrundlaget er angivet, at der anvendes ældre bygningsreglementer. Dette vil sikre ensartede vurderingsmetoder på tværs af kommuner og planforhold."

Som det fremgår, drejer ejendomsvurderingslovens §§ 55 og 58 a sig om en præcisering af vurdringsmyndighedernes undersøgelsespligt, dvs. pligten til ex-officio at foranstalte nærmere undersøgelser.

Formålet er derimod ikke at afskære en borger fra at fremkomme med indsigelser vedrørende rets-grundlaget for en grundværdiansættelse, som det påhviler myndighederne at udrede og anvende.

Formålet er herunder heller ikke at afskære en grundejer for at påklage en grundværdiansættelse med henblik på efterprøvelse af det retsgrundlag, som Vurderingsstyrelsen har lagt til grund for grundværdiansættelsen, herunder om grundværdiansættelsen er baseret på en korrekt anvendelse af "forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering", omfattende blandt andet bygningsreglementet, planloven og fredningsloven samt kommuneplanrammer og bilag til kommuneplanens rammedel.

Et synspunkt om, at en grundejer skulle være afskåret fra at få efterprøvet og ændret en åbenbart urigtig grundværdiansættelse som følge af myndighedens urigtige eller utilstrækkelige oplysninger om, herunder ukendskab til, "forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering", dvs. om retsgrundlaget, har således intet for sig. 

2.2.1.2. Deklarationen for ejendommen Adresse Y9, By Y1
På den ovenstående baggrund bemærkes vedrørende den foreliggende sag følgende: 

A havde ingen bemærkninger til de faktiske oplysninger om ejendommen Adresse Y9, By Y1, som fremgik af deklarationsmeddelelsen af 16. september 2021, jf. bilag 18, jf. deklarationens s. 2 - 4, dvs. ejendommens basisoplysninger, ejendommens omgivelser og oplysningerne om ejendommen indhentet fra BBR.

A havde således til eksempel ingen indsigelser vedrørende deklarationens angivelse af matrikelnummer og grundareal, jf. s. 2, af ejendommens afstand til vej og skov, jf. s. 3, eller af bygningens anvendelse, areal, byggematerialer, antal vandskyllende toiletter m.v., jf. s. 4.

Den prækluderende virkning, som efter skatteforvaltningslovens § 20 a måtte være knyttet til deklarationen, drejer sig om disse oplysninger, som A ikke havde indsigelser vedrørende og som er uden relevans for den foreliggende sag.

Der foreligger med andre ord intet grundlag for at afskære A fra en efterprøvelse af lovligheden af Vurderingsstyrelsens grundværdiansættelse og forudsætningerne herfor med henvisning til en manglende reaktion fra As side vedrørende de ovennævnte faktiske oplysninger.

A har med andre ord et retskrav på klagebehandling og efterprøvelse af grundværdiansættelsen for ejendommen Adresse Y9, By Y1.

Tilvejebringelse af oplysninger om, herunder udredningen af, retsgrundlaget vedrørende den mulige anvendelse og udnyttelse af ejendommen Adresse Y9, By Y1 "efter forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering", herunder bygningsreglementet, planloven og fredningsloven og kommuneplanrammen efter Kommunalplan 2017 for X Kommune, om samspillet mellem forskellige forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen og om samspillet mellem forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen og forskrifter udstedt i eller efter anden offentlig regulering, ses hverken efter skatteforvaltningsloven eller ejendomsvurderingsloven at påhvile A.

Udredningen og anvendelsen af relevant lovgivning, herunder "forskrifter udstedt i medfør af plan-lovgivningen eller anden offentlig regulering" påhviler således alene og fuldt ud Vurderingsstyrelsen som kompetent offentlig myndighed på forvaltningsområdet.

Der er herunder ikke knyttet nogen form for prækluderende virkning til As manglende indsigelser vedrørende angivelserne herom i deklarationen af 16. september 2021, jf. bilag 18.

A således hverken kunne eller burde have foretaget den udredning af det relevante retsgrundlag for ansættelsen af grundværdien for ejendommen Adresse Y9, By Y1, som nu foreligger.

Hele hændelsesforløbet under Skatteankestyrelsens behandling af den foreliggende sag, jf. særligt bilagene 11 - 16, illustrerer da også med den største tydelighed baggrunden for, at ansvaret for udredning af et retsgrundlag påhviler den kompetente myndighed, i dette tilfælde Vurderingsstyrelsen - og ikke borgeren.

Uanset det ovenstående om myndighedernes ansvar for udredning af retsgrundlaget giver deklara-tionen, jf. bilag 18, anledning til følgende bemærkninger:

Som det fremgår af deklarationens s. 9, angives som det for ejendommen Adresse Y9, By Y1 gældende plangrundlag "Kommuneplan 2017", omfattende dels den i bilag 6 angivne kommuneplanramme, og dels bilaget til kommuneplanens rammedel om klassifikation af ejendommen som bevaringsværdig, jf. bilag 5.

A havde således føje til at gå fra, at Vurderingsstyrelsen var bekendt med og følgelig foretog den kommende grundværdiansættelse under hensyntagen hertil.

A havde ligeledes føje til at gå ud fra, jf. det ovenfor anførte om ansvaret for udredning og anvendelse af det relevante retsgrundlag, at Vurderingsstyrelsen af egen drift anvendte henholdsvis bygningsreglementet, planloven og fredningsloven ved ansættelsen af grundværdien.

Selv om det måtte kunne antages - hvilket bestrides, jf. ovenfor - at A skulle være fremkommet med indsigelser vedrørende retsgrundlaget for grundværdiansættelsen for at undgå en prækluderende virkning af Vurderingsstyrelsens deklaration af 16. september 2021, gav deklarationsmeddelelsen således ikke grundlag for at fremkomme med indsigelser vedrørende retsgrundlaget, herunder om sammenhængen og samspillet mellem de for den foreliggende grundværdiansættelse relevante "forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering".

2.3. Nedsættelse af den skønnede grundværdi
Som nævnt ovenfor, s. 4, falder Skatteankestyrelsens præmisser for det nu foreliggende forslag til afgørelse i to led: 

…(udeladt) 

Vedrørende spørgsmålet om, hvorvidt der er grundlag for at nedsætte den af Vurderingsstyrelsens skønnede grundværdi, jf. pkt. b. henvises til processkrift af 27. november 2023, s. 32, 5. afsnit ff.

Synspunkterne er, som her anført, at en underkendelse af Vurderingsstyrelsens forudsætninger for den foreliggende ansættelse af grundværdien i sig selv vil resultere i en ændring af grundværdien med mere end 20 pct., jf. skatteforvaltningslovens § 45, stk. 2.

Vurderingsstyrelsens forudsætning om en mulig udnyttelse af grunden ved udstykning med henblik på opførelse tæt-lav bebyggelse med en bebyggelsesprocent på 40, dvs. med 500 m2 tæt-lav bebyg-gelse, med den heraf flydende forhøjelse af grundværdien er således åbenbart urigtig.

De af Vurderingsstyrelsen udpegede 15 referenceejendomme er omfattet enten af samme ramme-bestemmelse som ejendommen Adresse Y9, By Y1, dvs. af rammebestemmelse […], eller af rammebestemmelser med et tilsvarende eller lignende indhold, henholdsvis rammeområderne […] og […]. For så vidt og i givet fald i det omfang Vurderingsstyrelsen har ansat grundværdien for de pågældende ejendomme under tilsvarende urigtige forudsætninger, må de pågældende ejendomme allerede af den grund anses som uegnede som referenceejendomme.

Der henvises endvidere til byggeretsværdiprincippet, som i lovforslagets beskrivelse af gældende ret, jf. forslaget s. 24, 1. sp., 5. - 6. afsn, angives at indebære, at:

"Parcel- og rækkehuse i områder udlagt til åben/tæt-lav bebyggelse samt sommerhusbebyggelser vurderes efter byggeretsværdiprincippet. Tankegangen er, at en væsentlig del af værdien af f.eks. en ubebygget parcelhusgrund består i retten til at opføre et hus. Denne værdi er den samme, hvad enten grunden er større eller mindre.

Grundværdien består derfor af værdien af en byggeret, som er uafhængig af grundens størrelse, tillagt en værdi beregnet som X kr. pr. m2. En lille grund vil derfor pr. arealenhed have en højere værdi end en stor, da værdien af byggeretten er den samme for de to grunde."

En tilsidesættelse af Vurderingsstyrelsens forudsætning om, at der ved ansættelsen af grundværdien ikke kan tages hensyn til ejendommens klassifikation som bevaringsværdig - og dermed altså, at udnyttelsen af grunden er begrænset til den foreliggende bygning - vil resultere i en yderligere, meget væsentlig nedsættelse af grundværdien.

Med den foreliggende klassifikation af ejendommen som bevaringsværdig, er udnyttelsesgraden for grunden således reduceret fra de af Vurderingsstyrelsen antagne 40 pct. til 11 pct., og dermed til en udnyttelsesgrad, som svarer til henholdsvis:

• 1/4 af den af Vurderingsstyrelsen ved grundværdiansættelsen forudsatte udnyttelsesgrad

• 1/3 af i Kommunalplanen angivne maksimale bebyggelsesprocent for rammeområde […] på 30 pct., jf. bilag 6

Det er åbenbart, at en så drastisk reduktion af udnyttelsesgraden vil reducere grundværdien i meget væsentligt omfang.

Det fremhæves herved, at blot én af de 15 referenceejendomme, som Vurderingsstyrelsen har an-vendt som grundlag for ansættelse af grundværdien, er klassificeret som bevaringsværdig, således ejendommen Adresse Y10 med et grundareal på 1.182 m2 og et vægtet boligareal på 104,3 m².

Den pågældende ejendom er omfattet af samme rammeområde for anvendelse og udnyttelse som ejendommen Adresse Y9, dvs. rammebestemmelse […], og vurderingen for ejendommen Adresse Y10, herunder ansættelsen af grundværdien, må således formodningsvist antages at være foretaget under samme forudsætninger som ejendommen Adresse Y9. Ejendommen er dermed ikke blot vurderet under samme urigtige forudsætning om anvendelse af ejendommen til tæt-lav bebyggelse med en bebyggelsesprocent på 40, men tillige uden hensyntagen til, at ejendommen er undergivet de restriktioner m.v., som følger af ejendommens klassifikation som bevaringsværdig.

Det gøres på denne baggrund sammenfattende gældende, at ansættelsen af grundværdien for ejendommen Adresse Y9, By Y1, skal nedsættes væsentligt, enten ved Landsskatterettens ansættelse af grundværdien eller af Vurderingsstyrelsen ved hjemvisning, således at grundværdiansættelsen afspejler den eneste mulige anvendelse og udnyttelse af ejendommen, svarende til den faktiske anvendelse og udnyttelse."

Til ovenstående bemærkninger er der vedlagt omtalte bilag 18, som er indgået i sagen.

Indlæg under retsmødet

Klagerens repræsentant og Vurderingsstyrelsen redegjorde for og uddybede deres opfattelse af sagen i overensstemmelse med deres skriftlige indlæg.

Klagerens repræsentant fastholdt sine påstande og anbringender og fremhævede tre hovedpunkter, som vedrørte klagerens ret til efterprøvelse af grundlaget for Vurderingsstyrelsens afgørelse, de offentligretlige reglers anvendelse og den bevaringsværdige klassificering af betydning for grundværdiansættelsen. 

Vurderingsstyrelsen fastholdt, at den påklagede grund skal vurderes ud fra et plangrundlag med en anvendelse til tæt-lav boligbebyggelse og en bebyggelsesprocent på 40. Vurderingsstyrelsen anførte, at der skal ses bort fra X Kommunens udtalelser om plangrundlaget, da der ifølge Vurderingsstyrelsen er tale om forhåndstilkendegivelser, og at det registrerede i plandata på deljordstykkeniveau er det, der skal indgå i grundlaget for vurderingen.

Vurderingsstyrelsen anførte endvidere, at ejendomsvurderingslovens § 17 er en videreførelse af den hidtidige praksis i relation til begrebet ubebygget stand, hvorfor vurderingen af en grund, uanset bebyggelse, skal foretages af grunden i ubebygget stand.

Landsskatterettens begrundelse og afgørelse

Åbenbart urigtige oplysninger

Af Vurderingsstyrelsens afgørelse fremgår, at den økonomiske bedste måde at anvende og udnytte grunden for den påklagede ejendom er tæt-lav boligbebyggelse med en bebyggelsesprocent på 40. X Kommune har under klagesagen oplyst, at den påklagede ejendoms anvendelses- og udnyttelsesmuligheder er åben-lav boligbebyggelse med en bebyggelsesprocent på 30. Herudover er den påklagede ejendom optaget som bevaringsværdig i kommuneplanen.

Ifølge repræsentanten har Vurderingsstyrelsen anvendt åbenbart urigtige oplysninger om plangrundlaget som grundlag i styrelsens afgørelse vedrørende grundværdien pr. 1. januar 2020. Herudover skal plangrundlaget for den påklagede grund ifølge repræsentanten ansættes efter den faktiske anvendelse og den udnyttelse, som er mulig efter det gældende bygningsreglement og anden offentlig regulering, jf. ejendomsvurderingslovens § 20 a.

Landsskatteretten skal tage stilling til, hvorvidt Vurderingsstyrelsen var berettiget til at træffe afgørelse på det foreliggende grundlag, eller om der forelå åbenbart urigtige oplysninger om plangrundlaget ved Vurderingsstyrelsens afgørelse pr. 1. januar 2020, som kan begrunde en hjemvisning, herunder om den påklagede grunds planforhold skal fastsættes efter ejendomsvurderingslovens § 20 a. 

Retsgrundlaget

Skatteforvaltningsloven (lovbekendtgørelse nr. 835 af 3. juni 2022): 

§ 20 a: 

Stk. 1. Told- og skatteforvaltningen kan ved almindelige vurderinger og omvurderinger efter ejendomsvurderingsloven sikre inddragelsen af ejendommens ejer ved anvendelse af en særlig deklarationsprocedure, jf. stk. 2 og 3.

Stk. 2.  Told- og skatteforvaltningen underretter ved deklarationen ejeren af en ejendom om de faktiske oplysninger om den pågældendes ejendom og andre faste ejendomme, der forventes tillagt væsentlig betydning for vurderingen af den pågældendes ejendom. Told- og skatteforvaltningen underretter samtidig ejeren af ejendommen om, at told- og skatteforvaltningen kan træffe afgørelse på grundlag af de oplysninger, der foreligger, når afgørelsesperioden indtræder, og om tidspunktet for afgørelsesperiodens indtræden, jf. § 20 b.

Stk. 3.  Deklarationen skal foretages, senest 4 uger før afgørelsesperioden indtræder, jf. § 20 b.

§ 20 b:

Stk. 1. Ved vurdering af fast ejendom, der foretages efter forudgående deklaration, jf. § 20 a, indtræder en afgørelsesperiode tidligst 4 uger efter deklarationsmeddelelsens udsendelse, jf. § 20 a, stk. 2. Afgørelsesperioden udløber 6 uger efter afgørelsesperiodens indtræden, medmindre skatteministeren fastsætter et senere tidspunkt.

Stk. 2.  Told- og skatteforvaltningen træffer i afgørelsesperioden, jf. stk. 1, afgørelse på grundlag af de oplysninger, der foreligger ved afgørelsesperiodens indtræden.

§ 20 c:

 "Ved afgørelse om almindelig vurdering og omvurdering, der meddeles efter afgørelsesperiodens udløb, jf. § 20 b, stk. 1, træffer told- og skatteforvaltningen afgørelse på grundlag af de oplysninger, der foreligger på afgørelsestidspunktet."

Ejendomsvurderingsloven (lovbekendtgørelse nr. 1510 af 8. december 2023):

§ 18, stk. 1 og 2:

"Stk. 1. Grundværdien ansættes på grundlag af den anvendelse og den udnyttelse, der er mulig efter forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering, jf. dog § 20.

Stk. 2 Er det efter forskrifter som nævnt i stk. 1 muligt at anvende og udnytte grunden til flere forskellige formål, anses det bedste formål i økonomisk henseende for at være den af de foreliggende muligheder, der giver den højeste grundværdi."

§ 20 a, stk. 1 og 2:

"Stk. 1. Indeholder plandataregisteret Plandata.dk ikke tilstrækkelige oplysninger om en bebygget ejerboliggrunds eller erhvervsejendom m.v.s, jf. § 3, stk. 1, nr. 4, anvendelses- og udnyttelsesmuligheder til at ansætte grundens værdi efter §§ 18-19 b og 34-34 f, ansættes grundværdien efter den faktiske anvendelse og den udnyttelse, som er mulig efter det gældende bygningsreglement og anden offentlig regulering, jf. dog stk. 2 og 4.

Stk.2. Indeholder plandataregisteret Plandata.dk ikke tilstrækkelige oplysninger om en bebygget eller ubebygget ejerboliggrunds eller erhvervsejendom m.v.s, jf. § 3, stk. 1, nr. 4, udnyttelsesmuligheder til at ansætte grundens værdi efter §§ 18-19 b og 34-34 f, ansættes grundværdien efter den udnyttelse, som er mulig efter det gældende bygningsreglement og anden offentlig regulering på baggrund af den anvendelse, der må anses som grundens bedste økonomiske planlagte anvendelse, jf. dog stk. 4".

§ 55, stk. 1:

"Told- og skatteforvaltningen kan indhente data og føre registre over oplysninger om ejendomme, handelspriser, ejerforhold, økonomiske forhold, udlejningsforhold, jordbundsforhold, stand og forhold i øvrigt, når sådanne oplysninger er nødvendige for vurderingsarbejdet. Ved en vurdering kan told- og skatteforvaltningen lægge oplysninger fra plandataregisteret Plandata.dk til grund, medmindre told- og skatteforvaltningen bliver opmærksom på, at oplysningerne må anses for åbenbart urigtige. Told- og skatteforvaltningen kan anvende oplysninger i plandataregisteret Plandata.dk, der mangler endelig godkendelse fra den kommune, hvori ejendommen ligger.

Af de almindelige bemærkninger til afsnit "2.5. Anvendelse af plandata fra Planregistret" under "2.5.2. Den foreslåede ordning" i lovforslag nr. L 71 fremsat den 20. november 2019 til lov nr. 1580 af 27. december 2019 fremgår bl.a. følgende:

"Det foreslås i ejendomsvurderingslovens § 55, stk. 1, præciseret, at Skatteforvaltningen vil kunne lægge Plandataregistrets oplysninger til grund ved vurderingen af fast ejendom, medmindre Skatteforvaltningen bliver opmærksom på, at oplysningerne er åbenbart urigtige. Den foreslåede bestemmelse betyder, at Skatteforvaltningen ikke vil være forpligtet til at foretage en konkret efterprøvelse af Plandataregistrets oplysninger til brug for ansættelsen af grundværdien, medmindre Skatteforvaltningen bliver opmærksom på, at oplysningerne må anses for åbenbart urigtige.
Med udtrykket Plandataregistrets oplysninger menes oplysninger om planbestemmelser, der i forbindelse med digitaliseringen af planforholdene er nedbrudt til deljordstykkeniveau. Udtrykket omfatter dermed ikke f.eks. de lokalplaner, der også findes i registeret i pdf-format.

…

Hvorvidt en oplysning er åbenbart urigtig vil bero på en konkret vurdering. En åbenbart urigtig oplysning kan f.eks. være, hvis det følger af Plandataregistrets oplysninger, at udnyttelsesprocenten for en grund er på 700 pct. i et område, som er udlagt til åben-lav boligbebyggelse (dvs. at der i området kan opføres enfamiliehuse), hvor udnyttelsesprocenten normalt forventes at være 30 pct.
Den foreslåede præcisering af vurderingsmyndighedens undersøgelsespligt har til formål at sikre, at vurderingsmyndighedens kvalitetssikring af kommunalt indberettet plandata vil følge tilsvarende regler om oplysninger fra øvrige offentlige registre såsom Bygnings- og Boligregistret og Tinglysningsregistret.

…

Forslaget til ejendomsvurderingslovens § 20 a vurderes hovedsageligt at ville finde anvendelse i forhold til at understøtte den maskinelle behandling ved ansættelse af grundværdien i de tilfælde, hvor Plandataregistret ikke indeholder tilstrækkelige oplysninger. Bestemmelsen vil dog også kunne anvendes under den manuelle behandling, om end det umiddelbart vurderes at blive i relativt begrænset omfang.
Det er ikke hensigten med den foreslåede bestemmelse i ejendomsvurderingslovens § 20 a at fravige udgangspunktet om, at Skatteforvaltningen kan lægge Plandataregistrets oplysninger til grund ved vurderingen af fast ejendom."

Af de specielle lovbemærkninger til ejendomsvurderingslovens § 55, jf. § 1, nr. 36 i lovforslag nr. L 71 fremsat den 20. november 2019 til lov nr. 1580 af 27. december 2019, fremgår bl.a.: 

"Det fremgår af de almindelige bemærkninger til ejendomsvurderingsloven, jf. Folketingstidende 2016-17, A, L211 som fremsat, afsnit 2.13.2.1, at de oplysninger, som Skatteforvaltningen generelt indhenter i offentlige registre, som udgangspunkt vil blive anset for korrekte, ajourførte og i det hele taget pålidelige. Dette medfører, at oplysningerne som udgangspunkt skal lægges til grund ved vurderingen af grundens værdi. I de tilfælde, hvor det konstateres, at en oplysning ikke er korrekt angivet, må Skatteforvaltningen dog tage stilling til dette forhold, og hvis en oplysning må anses for åbenbart urigtig, kan Skatteforvaltningen undlade at lægge oplysningen til grund.

…

Efter forslaget vil Skatteforvaltningen således ikke skulle foretage en prøvelse af, om plandatagrundlaget er korrekt indberettet i Plandataregistret, medmindre Skatteforvaltningen bliver opmærksom på, at oplysningerne må anses for åbenbart urigtige.

…

Det vil skulle bero på en konkret vurdering, hvornår en angivelse i Plandataregistret må anses som åbenbart urigtig. 

… 

Et andet eksempel kan være tilfælde, hvor plangrundlaget tillader en meget høj bebyggelsesprocent, men den specifikke anvendelse angives som parcelhuse i højst et plan." 

 Ejendomsvurderingslovens § 56, stk. 1 og stk. 2: 

"Stk. 1. Offentlige myndigheder og andre offentlige institutioner m.v. skal meddele told- og skatteforvaltningen oplysninger, der er nødvendige for vurderingsarbejdet.

Stk. 2. Skatteministeren kan fastsætte regler om, hvilke oplysninger der skal meddeles, og hvilke myndigheder og offentlige institutioner m.v. der skal meddele oplysningerne. Skatteministeren kan desuden fastsætte nærmere regler om meddelelse af oplysninger, herunder regler om tidsfrister og form for meddelelse af oplysningerne."

Ejendomsvurderingslovens § 58 a:

"Told- og skatteforvaltningen kan foretage vurdering af ejerboliger efter §§ 5 og 6 og deklaration efter skatteforvaltningslovens § 20 a på grundlag af de oplysninger, der er indhentet i medfør af denne lovs §§ 55 og 56."

Af de specielle lovbemærkninger til ejendomsvurderingslovens § 58 a jf. § 1, nr. 37 i lovforslag nr. L 71 fremsat den 20. november 2019 til lov nr. 1580 af 27. december 2019, fremgår bl.a.:

"Den foreslåede bestemmelse vil indebære, at vurderingsmyndigheden vil kunne deklarere og foretage vurdering af ejerboliger alene på baggrund af de oplysninger, som modellerne har anvendt, uden nærmere manuel undersøgelse eller gennemgang. Henvisningen i bestemmelsen til §§ 55 og 56 vil således ikke betyde, at deklaration og vurdering vil skulle foretages på baggrund af alle oplysninger, der er indhentet efter disse bestemmelser.
Vurderingsmyndigheden vil således ikke være forpligtet til at gennemføre efterprøvelse af modelberegningerne, dvs. manuel sagsbehandling, i de tilfælde, hvor det efter vurderingsmyndighedens skøn kan forventes, at en individuel manuel sagsbehandling ikke væsentligt kan antages at forbedre kvaliteten af ejendomsvurderingerne. Der lægges ikke op til, at vurderingsmyndigheden vil skulle have en konkret antagelse for hver enkelt ejendom af, om manuel behandling væsentligt kan forbedre kvaliteten af vurderingen. I stedet vil bedømmelsen skulle foretages samlet ud fra puljer af ejendomme og disses geografiske beliggenhed og karakteristika.

…

Ejeren vil i forbindelse med deklarationen blive gjort opmærksom på, hvilket oplysningsgrundlag modelberegningen er foretaget på baggrund af, og ejeren vil i den forbindelse kunne bidrage til, at oplysningerne om den pågældende ejendom kvalificeres.
I de tilfælde, hvor ejeren i forbindelse med deklarationen retter henvendelse med konkrete oplysninger, vil sagen skulle undergives manuel behandling, idet en sagsbehandler vil skulle vurdere, om det er relevant at medtage oplysningerne i vurderingen."

Landsskatterettens begrundelse og resultat
Told- og Skatteforvaltningen kan ved vurderingen lægge oplysninger fra plandataregistret Plandata.dk til grund, medmindre Told- og Skatteforvaltningen bliver opmærksom på, at oplysningerne må anses for åbenbart urigtige. 

Af Plandata.dk fremgår, at anvendelses- og udnyttelsesmulighederne for den påklagede ejendom for vurderingen pr. 1. januar 2020 var udlagt til henholdsvis åben-lav boligbebyggelse med en bebyggelsesprocent på 30 og tæt-lav boligbebyggelse med en bebyggelsesprocent på 40. Ud fra dette plangrundlag var det muligt at anvende og udnytte grunden til flere forskellige formål. 

På baggrund af dette finder Landsskatteretten, at der ved vurderingen pr. 1. januar 2020 har været tilstrækkelige oplysninger om planforholdene for den påklagede grund i plandataregistret Plandata.dk til at ansætte anvendelses- og udnyttelsesmulighederne for den påklagede grund i medfør af ejendomsvurderingslovens § 18, stk. 2. Allerede af denne årsag skal planforholdene for den påklagede grund ikke fastsattes i medfør af ejendomsvurderingslovens § 20 a.

Landsskatteretten anser afgørelsesperioden ud fra deklarationsmeddelelsens indhold for at være indtrådt den 15. oktober 2021. Af deklarationsmeddelelsen fremgik, at plangrundlaget der ville blive anvendt ved vurderingen af den påklagede grund var Kommuneplan 2017 med en anvendelse til tæt-lav boligbebyggelse, en udnyttelse med en bebyggelsesprocent på 40 og en mindstegrundstørrelse på 700 m². Klageren kom ikke med en indsigelse i deklarationsperioden. Afgørelsen blev truffet den 11. november 2021, dvs. inden for 6 uger efter afgørelsesperiodens indtræden.

Vurderingsstyrelsen kunne dermed træffe afgørelse på grundlag af de oplysninger, der forelå den 15. oktober 2021 jf. skatteforvaltningslovens § 20 b, stk. 2, jf. stk. 1.

Det fremgår af Vurderingsstyrelsens afgørelse vedrørende ansættelse af grundværdien, at den bedste anvendelse og udnyttelse blev vurderet til tæt-lav boligbebyggelse med en bebyggelsesprocent på 40.

På denne baggrund finder Landsskatteretten, at Vurderingsstyrelsen har været berettiget til at foretage vurderingen på baggrund af de oplysninger, som modellen har anvendt, uden nærmere manuel undersøgelse eller efterprøvelse af modelberegningen jf. ejendomsvurderingslovens § 58 a, jf. § 55, stk. 1, 2. pkt. Landsskatteretten finder desuden, at de oplysninger om plangrundlaget der er indgået i Vurderingsstyrelsens afgørelse om grundværdien ved vurderingen pr. 1. januar 2020, i tilfælde af en manuel efterprøvelse af plandata på deljordstykkeniveau, at oplysningerne ikke kan anses for at være åbenbart urigtige, da et plangrundlag udlagt til tæt-lav boligbebyggelse med en bebyggelsesprocent på 40 anses for forventeligt i et boligområde.

Landsskatteretten finder derfor, at der ikke på denne baggrund er grundlag for hjemvisning af grundværdiens ansættelse pr. 1. januar 2020.

Grundværdi

Landsskatteretten skal tage stilling til Vurderingsstyrelsens ansættelse af grundværdien pr. 1. januar 2020. 

I den forbindelse skal Landsskatteretten tage stilling til, om der ved ansættelsen af en grund i ubebygget stand skal tages hensyn til klassificeringen af en bygning som bevaringsværdig.

Retsgrundlaget

Skatteforvaltningsloven (lovbekendtgørelse nr. 835 af 3. juni 2022): 

§ 45, stk. 2: 

"Landsskatteretten kan ved klage over en afgørelse efter ejendomsvurderingsloven kun ændre ejendomsværdien eller grundværdien, hvis det resulterer i en ændring af ejendomsværdien eller grundværdien, der er større end 20 pct."

Ejendomsvurderingsloven (lovbekendtgørelse nr. 1510 af 8. december 2023):

§ 15, stk. 1:

"Ved vurderingen af en ejendom ansættes den forventelige kontantværdi i fri handel for en ejendom af den pågældende kategori under hensyn til alder, størrelse, beliggenhed og øvrige karakteristika, jf. dog §§ 19 a, 19 b og 28-34 b, § 34 c, stk. 1, 2, 4 og 5, og §§ 34 d-34 f. Vurderingen kan afvige fra en faktisk konstateret handelspris for den pågældende ejendom."

§ 17, stk. 1 og 3:

"Stk. 1.Ved grundværdien forstås værdien af grunden i ubebygget stand under den forudsætning, at grunden vil blive anvendt og udnyttet bedst muligt i økonomisk henseende, jf. dog §§ 28-33. Grundværdien ansættes inklusive værdien af eventuelle byggemodningsarbejder.

Stk. 3. Ved ansættelsen tages hensyn til forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering, jf. §§ 18 og 19. Forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering som nævnt i denne lovs §§ 18 og 19 omfatter tinglyste servitutter om anvendelsen og udnyttelsen af en grund, der er omfattet af §§ 42 eller 43 i lov om planlægning. Servitutter som nævnt i 2. pkt. indgår alene i ansættelsen efter 1. pkt., hvis ejendomsejeren godtgør, at servitutten på ejendommen entydigt regulerer ejendommens anvendelses- eller udnyttelsesmuligheder, jf. dog § 58."

Af de almindelige bemærkninger til afsnittet "2.4 Grundværdi" under "2.4.3 Lovforslaget" i lovforslag nr. L 211 fremsat den 3. maj 2017 til lov nr. 654 af 8. juni 2017, fremgår bl.a.: 

" Ud over en sproglig modernisering er det ikke hensigten at ændre definitionen af, hvad der skal forstås ved grundværdi, i forhold til det hidtil gældende. Ved grundværdien skal således fortsat forstås værdien af grunden i ubebygget stand under en forudsætning om, at grunden vil blive anvendt og udnyttet bedst muligt i økonomisk henseende.

… 

At grunden henligger ubebygget, betyder i almindelig forståelse, at der ikke er opført bygninger eller andre anlæg på grunden."

Af de specielle bemærkninger til ejendomsvurderingslovens § 17, stk. 1, jf. § 17 i lovforslag nr. L 211 fremsat den 3. maj 2017 til lov nr. 654 af 8. juni 2017, fremgår bl.a.:

"Selv om der på grunden er opført bygninger, der er placeret på en sådan måde, at dette er til hinder for udstykning eller en ændret anvendelse af grunden, har dette ikke betydning for ansættelsen af grundværdien, da grundværdien som nævnt skal ansættes som værdien af grunden i ubebygget stand under en forudsætning om, at grunden vil blive anvendt og udnyttet bedst muligt i økonomisk henseende.

At en grund skal vurderes i »ubebygget« stand betyder ikke, at de omkringliggende grunde også skal betragtes som ubebyggede. Den pågældende grund skal vurderes, som om den selv havde været ubebygget, mens de omkringliggende grunde - bebyggede eller ej - fremtræder, som de på vurderingstidspunktet faktisk gør."

Af de specielle bemærkninger til ejendomsvurderingslovens § 17, stk. 3, jf. § 17 i lovforslag nr. L 211 fremsat den 3. maj 2017 til lov nr. 654 af 8. juni 2017, fremgår bl.a. (bemærk, at nugældende stk. 3 i § 17 på tidspunktet for lovforslagets fremsættelse var stk. 2.):

"I stk. 2 foreslås det, at der ved grundværdiansættelsen skal tages hensyn til forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering - eller i daglig tale til plangrundlaget eller planforholdene.

…

Der skal ved vurderingen som nævnt »tages hensyn« til de nævnte planforhold. Heri ligger, at planforhold indgår som et - væsentligt - element i værdiansættelsen, idet planforholdene opstiller nogle rammer og begrænsninger for anvendelsen og udnyttelsen af en grund. Planforholdene er dog ikke i sig selv absolut afgørende. Det afgørende er, at vurderingsmyndigheden inden for de givne rammer og begrænsninger finder frem til værdien af grunden i ubebygget stand under en forudsætning om, at grunden vil blive anvendt bedst muligt i økonomisk henseende."

§ 18, stk. 1:

"Grundværdien ansættes på grundlag af den anvendelse og den udnyttelse, der er mulig efter forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering, jf. dog § 20."

Af de specielle lovbemærkninger til ejendomsvurderingslovens § 18, stk. 1, jf. § 18 i lovforslag nr. L 211 fremsat den 3. maj 2017 til lov nr. 654 af 8. juni 2017, fremgår bl.a.:

"Bestemmelsen i lovforslagets § 17 om, at grundværdien skal ansættes som grundens værdi i ubebygget stand under en forudsætning om, at grunden vil blive anvendt og udnyttet bedst muligt i økonomisk henseende, er som nævnt i bemærkningerne til denne bestemmelse udtryk for det overordnede princip. Imidlertid kan dette princip ikke anvendes løsrevet, idet lokalplaner og andre offentlige forskrifter opstiller rammer og begrænsninger for, hvad grunde kan anvendes til, og i hvilket omfang grundene kan udnyttes.

Som et eksempel kan man forestille sig, at den bedste anvendelse og udnyttelse i økonomisk henseende af en ubebygget grund isoleret set ville være at opføre boliger. Imidlertid kan området i medfør af en lokalplan el.lign. være udlagt til andre formål end boligformål, f.eks. til kontorformål. I et sådant tilfælde ville det ikke give mening at anse boligformål for den bedste anvendelse og udnyttelse i økonomisk henseende af grunden, da det ikke ville være muligt at opføre boliger. Den bedste økonomiske anvendelse skal søges inden for de muligheder, der faktisk er til rådighed.

Det foreslås på denne baggrund i stk. 1, at grundværdien skal ansættes på grundlag af den anvendelse og udnyttelse af grunden, som er mulig efter forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering."

Af de almindelige bemærkninger til afsnit "2.5. Anvendelse af plandata fra Planregistret" under "2.5.2. Den foreslåede ordning" i lovforslag nr. L 71 fremsat den 20. november 2019 til lov nr. 1580 af 27. december 2019 fremgår bl.a.:

"For så vidt angår ubebyggede grunde, skal begrebet »ubebygget« i udgangspunktet forstås i overensstemmelse med hidtidig praksis efter den tidligere gældende lov om vurdering af landets fast ejendomme, jf. lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013, i relation til ubebyggede arealer. Denne praksis vil indebære, at en grund betragtes som ubebygget."

§ 24, stk. 1:

"Vurderingen af ejerboliger foretages på grundlag af de priser i fri handel, der på vurderingstidspunktet er konstateret for sammenlignelige ejendomme og for den pågældende ejendom selv, jf. dog stk. 3, og på grundlag af øvrige markedsindikatorer af væsentlig betydning for vurderingen."

§ 25, stk. 1 og stk. 2:

"Stk. 1. Vurderingen foretages endvidere på grundlag af oplysninger fra offentlige registre eller offentlige myndigheder om grundareal, bygningsareal, beliggenhed og øvrige karakteristika vedrørende grunden og bygningerne af væsentlig betydning for vurderingen på vurderingstidspunktet.

Stk. 2. Endelig tages der ved vurderingen hensyn til øvrige forhold, som på vurderingstidspunktet er af væsentlig betydning for den forventelige kontantværdi i fri handel for den ejerbolig, der skal vurderes."

§ 81, stk. 5:

"Ansættelsen af ejendomsværdien og grundværdien pr. 1. januar 2020 foretages på grundlag af ejendommenes størrelse og forholdene i øvrigt den 31. december 2019. Vurderingen sker efter prisforholdene på dette tidspunkt." 

Af spørgsmål til- og svar fra skatteministeren til lovforslag nr. 211 af 3. maj 2017 til lov nr. 654 af 8. juni 2017 fremgår bl.a. følgende vedr. spørgsmål 13:

"I lovforslagets § 17, stk. 2 om grundværdi er anført, at der ved ansættelsen tages hensyn til forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering, jf. §§ 18 og 19.
I den tidligere vurderingslov var der en sondring mellem byrder og rettigheder af privatretlig karakter og byrder og rettigheder af offentligretlig karakter.

1) Er der tiltænkt ændringer med den nye formulering i forhold til den tidligere, således at tidligere praksis om, hvad der udgør rettigheder og byrder af privatretlig karakter og hvad der udgør rettigheder og byrder af offentligretlig karakter ikke længere finder anvendelse?

2) Skal rettigheder og byrder af offentligretlig karakter fortsat være knyttet til grunden i ubebygget stand for at kunne tillægges betydning ved grundværdiansættelsen?

…

Svar

1) Der er ikke tiltænkt ændringer i hidtidig praksis for den vurderingsmæssige behandling af rettigheder og byrder.

2) Rettigheder og byrder skal ved grundværdiansættelsen ses i relation til grunden i ubebygget stand."

Landsskatterettens begrundelse og resultat
Det fremgår af ordlyden af ejendomsvurderingslovens § 17, stk. 1, at der ved grundværdiansættelsen forstås værdien af grunden i ubebygget stand. Det fremgår endvidere af forarbejderne vedrørende grundværdien, at det ikke er hensigten at ændre den hidtil gældende definition af, hvad der skal forstås ved grundværdi. 

Ved grundværdien skal der således som hidtil fortsat forstås værdien af grunden i ubebygget stand under en forudsætning om, at grunden vil blive anvendt og udnyttet bedst muligt i økonomisk henseende, og under hensyn til, at begrebet ubebygget skal forstås således, at der ikke er opført bygninger af nogen art. 

På denne baggrund er en bevaringsværdig bygning på grunden i henhold til § 17, stk. 1, ikke en byrde, der skal tages hensyn til ved fastsættelsen af grundværdien. 

Repræsentantens anbringende om, at ejendomsvurderingslovens §§ 17, stk. 3, 1. pkt., og 18, stk. 1, hvorefter der ved fastsættelsen af grundværdien skal tages hensyn til rettigheder og byrder af offentligretlig karakter, omfatter bevaringsværdige bygninger, kan, sammenholdt med bestemmelsernes forarbejder og ejendomsvurderingsloven § 17, stk. 1, ikke føre til et andet resultat.

Landsskatteretten finder derfor, at grundværdien for den påklagede ejendom skal ansættes uden hensyn til den bevaringsværdige klassificering af huset (bygning 1).

Landsskatteretten skal herefter forholde sig til rigtigheden af det samlede vurderingsfaglige skøn for grunden. Enhver vurdering af en ejendom vil altid befinde sig inden for et vist spænd uden af denne grund at være forkert.

Dette er baggrunden for, at Landsskatteretten kun kan ændre grundværdien, hvis ændringen er større end 20 % i forhold til den værdi, Vurderingsstyrelsen har ansat, jf. skatteforvaltningslovens § 45, stk. 2.

Vurderingsstyrelsen har ansat grundværdien til 2.976.000 kr.

20 % af grundværdien på 2.976.000 kr. udgør 595.200 kr. For at Landsskatteretten kan ændre den påklagede grundværdi, skal der således være grundlag for at nedsætte grundværdien til et beløb på under 2.380.800 kr. eller forhøje grundværdien til et beløb på over 3.571.200 kr.

For så vidt angår klagerens henvisning til handler af andre bebyggede ejendomme omfatter disse handler i sagens natur ejendomme med både grund og bygninger. Da grundværdien skal vurderes i ubebygget stand, og da der i et tilfælde som det foreliggende er fremkommet handler af ubebyggede grunde, der kan anvendes som sammenligningsgrundlag, er handler af bebyggede ejendomme allerede af denne årsag mindre egnede som sammenligningsgrundlag. De er derfor ikke relevante til brug for skønnet af grundværdien for den påklagede ejendom. 

Det fremgår af den påklagede afgørelse, at grundværdien pr. 1. januar 2020 er ansat uden mulighed for udstykning. Det fremgår af Vurderingsstyrelsens deklarationsmeddelelse, at der ved vurderingen pr. 1. januar 2020 vil blive anvendt en mindstegrundstørrelse på 700 m².

Den påklagede grund er på 1.250 m², som ud fra den ansatte grundværdi svarer til en pris pr. m² på 2.381 kr.

For at efterprøve Vurderingsstyrelsens skøn over grundværdien inden for en skønsmargin på plus/minus 20 % har Landsskatteretten henset til salg af ubebyggede grunde i det område, hvor den påklagede grund ligger.

De 5 solgte ubebyggede grunde, som fremgår under sagens faktiske oplysninger i afsnittet "Salg af ubebyggede grunde", ligger i rammeområder, der har samme angivelse af anvendelse og bebyggelsesprocent som rammeområde […], som den påklagede ejendom ligger i. 

Grundene er handlet til handelspriser på mellem 1.500.000 kr. og 2.875.000 kr. Grundarealerne er på mellem 591 m² og 1.154 m², svarende til en kvadratmeterpris på mellem 1.861 kr. og 4.107 kr. Grundene ligger i et villakvarter i By Y1 i kort afstand fra den påklagede ejendom.

Landsskatteretten finder derfor, at grundene er sammenlignelige med den påklagede ejendoms grund henset til både beliggenhed, anvendelse og udnyttelse.

Fire af de solgte ubebyggede grunde har en væsentlig mindre grundstørrelse end den påklagede grund. Landsskatteretten finder, at dette vil give sig udslag i en højere gennemsnitlig pris pr. m² for disse fire grunde. Da selve retten til at bebygge en grund er en væsentlig del af prisfastsættelsen, finder Landsskatteretten, at prisen for de første kvadratmeter af en grund er væsentlig højere end prisen for de sidste kvadratmeter. Der er derfor ved skønnet taget højde for, at grundarealet er større for den påklagede grund.

Der foreligger ingen statistik for prisudviklingen af ubebyggede grunde. Landsskatteretten har derfor ved sin bedømmelse henset til prisudviklingen ved salg af parcel- og rækkehuse i postnummer By Y1 i perioden fra 3. kvartal 2014 til 4. kvartal 2019, som har været stigende.

Herudover finder Landsskatteretten, at der ikke foreligger oplysninger om særlige forhold eller øvrige fejl i data, der påvirker grundværdien.

På baggrund af ovenstående finder Landsskatteretten, at der ikke foreligger forhold, der efter et samlet skøn kan give grundlag for at ændre grundværdien med mere end 20 % for den påklagede ejendom.

Endelig finder Landsskatteretten, at der ikke er grundlag for hjemvisning med henvisning til nye oplysninger.

Det af klageren i øvrigt fremførte kan ikke føre til et andet resultat. 

Landsskatteretten stadfæster derefter Vurderingsstyrelsens fastsættelse af grundværdien pr. 1. januar 2020 til 2.976.000 kr.