Ejeren af en ejendom, A A.m.b.a., klager over, at ejendommen ved årsomvurderingen pr. 1/1 1997 af skyldrådet er ansat til ejendomsværdi 3.950.000 kr. og grundværdi 905.000 kr.

Ejendommen omfatter et grundareal på 13.177 kvm. heraf vej 248 kvm. Grundværdien er ansat med en kvm.-pris på 70 kr.

Ejendomsværdien er beregnet på grundlag af 330 bådpladser med skønnet bådpladsudlejning a 2.400 kr. kapitaliseret med faktor 5. Udlejningsprisen for en bådplads er udregnet ud fra en markedsrente på 6 % - driftsudgifter 1.500 kr. + forrentning af andelen 900 kr.

I henhold til lokalplan vedtaget endeligt af X byråd den 11. maj 1993, er ejendommen beliggende i område I udlagt til offentlige formål i form af lystbådehavn. Område I må kun anvendes til lystbådehavn (for ca. 800 både) med tilhørende landarealer til parkering, vinteropbevaring af både samt bebyggelse i form af klubhuse, materielskure, toilet- og kioskbygninger, butikker, cafeteria og lign.

Ejerens advokat klager over ansættelsen af ejendomsværdien og grundværdien principalt med påstand om nedsættelse til 0 og subsidiært et betydeligt lavere beløb end ansat af skyldrådet. Endvidere påstås der ansat et fradrag i grundværdien for forbedringer.

Til støtte for påstanden er i skriftlige indlæg, ved et møde på rettens kontor, og ved den af Landsskatteretten foretagne besigtigelse af ejendommen den 5. april 2001 henvist til, at havnen ikke har nogen selvstændig værdi i handel og vandel. Havnen må i øvrigt falde ind under undtagelsesbestemmelsen i vurderingslovens § 7, idet den i stor udstrækning kan sidestilles med de staten og kommunerne tilhørende torve, gader veje og parkanlæg. Befæstningsanlæg er ligeledes undtaget. Såfremt der med befæstningsanlæg også menes havneanlæg, moler m.v. er der også her en selvstændig hjemmel til at undtage i hvert fald dele af havnen. Der bør under alle omstændigheder ske fradrag for den del af de yderste moler, der anvendes til fyranlæg. Havne- og kanalanlæg, der i henhold til reglementariske bestemmelser er til benyttelse af almenheden bør undtages for så vidt disse er bestemt til at tjene disses formål, herunder trafikale formål. Det bemærkes, at der til havnen og til arealerne herunder parkeringspladserne på havnen er almindelig offentlig adgang og tilkørsel med fast busrute om sommeren samt tilknyttet vej og stianlæg ind til byen.

Det gøres gældende, at skyldrådet er gået ud over det grundlag, der kan medtages for en vurdering.

Der er taget udgangspunkt i virksomheden/andelsselskabets driftsmæssige resultat og afkast som selvstændig virksomhed, uden at der er taget hensyn til de særlige forhold, der bl.a. gør sig gældende for havnen, hvilke synspunkter jo bl.a. danner grundlag for undtagelsesbestemmelserne i vurderingslovens § 7, herunder

- at aktiver i form af bl.a. bådebroer, som tilhører de enkelte bådklubber er medtaget i vurderingen. Ved brugsretsaftaler har sejlklubben og motorbådsklubben stillet bådbroerne vederlagsfrit til rådighed for ejendommen.

- at bådebroer og flydende anlæg må sidestilles med "andet inventar, maskiner og andet driftsmateriel", jf. vurderingslovens § 9, stk. 2.

- at skyldrådet ikke har taget hensyn til de byrder af såvel offentligretlig som privatretlig karakter, der hviler på havnen i henhold til lokalplan, servitutter, offentlig regulering samt andelsselskabets vedtægter og de med kommunen indgåede aftaler, jf. vurderingslovens § 10, stk. 1 og 2, herunder

a) Lokalplanens meget kraftige restriktioner for området, der sidestiller havnen med et offentligt rekreativt område.

b) andelsselskabets vedtægters formålsbestemmelse, forkøbsret for kommune m.m.

- at der ikke er taget fornødent hensyn til de særlige lejeforhold, der i øvrigt er indgået på havnen.

- at der ved fastsættelsen af grundværdien ikke et taget fornødent hensyn til de samme momenter som ovenfor anført, jf. samme lovs § 13.

2) Der er ikke givet fradrag for eget arbejde i henhold til § 17.

Havnen må i øvrigt sidestilles med et offentligt rekreativt område følger bl.a. af,

a) bybussen kører om sommeren helt ud på havnen.

b) turistbåde har faste anløb til havnen minimum 2 gange om ugen.

c) arealerne anvendes til bådteater, cirkusbesøg og andre former for arrangementer.

d) Kommunen har etableret en bro over en kanal for at forbinde havnen med en "gammel slaggemole", der ligeledes er etableret som rekreativt område med offentlig adgang.

e) der er ingen faktiske og retlige begrænsninger for offentlighedens adgang til havnens arealer.

I forbindelse med Landsskatterettens besigtigelse af ejendommen gjorde advokaten gældende, at havnen ikke kan sælges til andre end kommunen, og at denne bestemmelse er bundet i lokalplanen og havnens vedtægter §§ 23 – 25. Der er således ingen spekulationsmulighed ved handel med andelsbeviser og derfor ingen handelsværdi af havnen.

Vedtægterne for havnen §§ 23 – 25 er sålydende:

§ 23

Forkøbsret:

Andelsselskabet, subsidiært andelshaverne, kan på intet tidspunkt overdrage, det være sig ved salg eller på anden måde, hele eller dele af havneanlægget med tilhørende landarealer til trediemand uden kommunen v/ byrådet først skriftligt har godkendt dette.

Kommune har endvidere en køberet til andelsbeviserne, såfremt det måtte vise sig, at andelsbeviserne sælges enten samlet eller successivt til en ny ejerkreds, der måtte være direkte eller indirekte forbundet, og som ikke hver for sig må antages at have en personlig og direkte interesse i at have bådeplads i havnen.

Havnen/dele af denne kan på intet tidspunkt overtages af en panthaver, det være sig til brugelig pant, administration eller på anden måde uden byrådets skriftlige godkendelse. Denne bestemmelse skal dog ikke være til hinder for, at den enkelte andelshaver kan stille sit andelsbevis til sikkerhed for et lån til finansiering af anskaffelsen af andelsbeviset, jfr. § 9 stk. 4.

I tilfælde af salg i henhold til 23.1. eller 23.2. eller salg efter panthavers overtagelse til brugelig pant, jfr. 23.3., er handelsstandsforeningen eller den forening, der måtte have afløst denne til varetagelse af de handlendes interesser i byen, berettiget til forlods at kræve den under punkt 3. B. anførte reservefondskapital udbetalt/stillet til rådighed.

§ 24

Opløsning m.v.:

Til vedtagelse af forslag om ændring af selskabets vedtægter eller om opløsning af selskabet kræves, at mindst 2/3 af andelshaverne er til stede – personligt eller ved befuldmægtiget – på generalforsamlingen, og at vedtagelsen sker med mindst 2/3 af de tilstedeværende andelshavere.

Er 2/3 af andelshaverne ikke til stede, men forslaget i øvrigt vedtages af 2/3 af de fremmødte andelshavere, indkalder bestyrelsen inden 14 dage til en ny ekstraordinær generalforsamling.

På sidstnævnte ekstraordinære generalforsamling er forslaget vedtaget, såfremt 2/3 af de fremmødte stemmer herfor.

Alle ændringer i nærværende vedtægter skal endeligt godkendes af såvel kommunen som af Trafikministeriet, førend de kan træde i kraft.

§ 25

Såfremt det vedtages at opløse selskabet vælges en eller flere likvidatorer, der forestår likvidationen.

Forinden likvidationen iværksættes af likvidatorerne, er kommunen berettiget til at overtage andelsselskabet til administration i op til 6 måneder med henblik på i samarbejde med den eller de af generalforsamlingen valgte likvidatorer at søge en rekonstruktion gennemført. Kommunen hæfter ikke for evt. oparbejdet underskud i administrationsperioden.

Lykkes det ikke at rekonstruere selskabet i ovennævnte administrationsperiode, eller ønsker kommunen ikke at medvirke til en rekonstruktion, er kommunen førsteberettiget til at overtage samtlige selskabets aktiver mod at tilsvare selskabets gæld og andelskapital, jfr. § 3.1.

Ønsker kommunen ikke at overtag selskabets gældsforpligtelser som anført i 25.3., skal selskabets aktiver søges afhændet bedst muligt. Forinden endelig accept af et købstilbud kan accepteres af likvidator, skal købstilbuddet med specificerede vilkår skriftligt forelægges kommunen, der herefter har forkøbsret på samme vilkår. Forkøbsretten skal af kommunen gøres gældende senest inden 6 uger fra tilbuddets modtagelse.

Overdragelse af havneanlægget kræver godkendelse af Trafikministeriet / Kystinspektoratet, og såfremt ingen ønsker at overtage anlægget eller der i øvrigt foreligger væsentlig misligholdelse af vilkårene for anlæggets etablering, kan Trafikministeriet/Kystinspektoratet forlange anlægget fjernet.

De i § 25.3. og 25. 4. indførte bestemmelser kan af kommunen som påtaleberettiget begæres tinglyst servitutstiftende på de endeligt udmatrikulerede havneanlæg/arealer. Tinglysningen skal ske med respekt af alle nuværende og kommende byrder, servitutter og pantehæftelser, hvorom henvises til ejendommenes blade i tingbogen.

Klageren henviser til en række ansættelser af ligeartede havne, såvel privat- som kommunalt ejede, hvor ejendomsværdien og grundværdien er ansat til 0, og allerede ud fra et lighedsprincip bør den påklagede ejendom undtages fra vurdering og ejendomsværdien og grundværdien ansættes til 0. Såfremt havnen skal underkastes beskatning, vil der være en åbenbar forskelsbehandling i forhold til de undersøgte ligeartede havne, men formentlig også til de øvrige danske lystbådehavne, som endnu ikke har været inddraget i undersøgelsen. Landsskatteretten opfordres til at indhente oplysninger fra samtlige lystbådehavne i Danmark, således at der kan skabes et fuldstændigt overblik over, hvorledes øvrige danske lystbådehavne er blevet behandlet rent vurderingsmæssigt.

Der henvises endvidere bl.a. til, at den nyetablerede havn blev udført i tæt samarbejde med kommunen, Handelsstandsforeningen, Søsportsklubberne og turistforeningen, idet det overordnede mål var at få en ny attraktiv og rekreativ havn, der kunne medvirkede til at øge turismen og herunder ikke mindst sejlerturismen i området. Havnen er med i frihavnsordningen hvilket indebærer, at den kan benyttes vederlagsfrit af så godt som samtlige øvrige sejlere fra området, samt for øvrige havne i Danmark, der er medlem af ordningen.

Med hensyn til det daværende Ligningsdirektorats vurderingsvejledning fra 1968, afsnittet om private havne, anføres, at det "private" element i havnen er særdeles beskedent når henses til, at havnen fungerer som rekreativt område med ubegrænset offentlig adgang fra såvel landsiden som søsiden.

4.815 kvm. er udlagt til parkeringsareal med offentlig adgang.

1.995 kvm. er etablerede dækmoler bestående af kampesten og uden form for sti eller færdselsadgang.

248 kvm. er udlagt vejareal.

6.069 kvm. er areal reserveret til fremtidig udvidelse af havnen samt areal der indgår i klubbernes aktivitetsområde.

Under sagens behandling for Landsskatteretten har sagen været tilbagesendt skyldrådet med anmodning om en udtalelse vedr. et evt. fradrag i grundværdien for forbedringer. Skyldrådet har hertil anført, at det skønnes at kunne udgøre 387.870 kr., svarende til 30 kr. pr. kvm., samt at råjord i byzone på vurderingstidspunktet var ansat til 40 kr. pr. kvm. Skyldrådet tilføjer - i henhold til sagsfremstillingen, hvor værdiskønnet af grunden i ubebygget stand men incl. grundforbedringer er 70 kr. pr. kvm. - at et evt. fradrag i grundværdien for forbedringer bør bevirke en tilsvarende værdiforøgelse i grundværdien, jf. vurderingslovens § 18.

Det fremgår af sagen, at den påklagede ejendom i alt 17.721 kvm.blev købt i 1996 for 0 kr. af kommune. Af hensyn til stempelpligten erklærede parterne, at ejendommenes salgsværdier ikke oversteg 1.310.475 kr., jf. skødets § 6.

Der er 330 bådpladser købt for 15.000 kr. pr. plads, og andelshaverne betalte i 1997 en gennemsnitlig årlig afgift - til vedligeholdelse af havnen, strøm til broer, renholdelse, administration m.v. - på 1.600 kr. incl. moms.

Udgifterne til etablering af lystbådehavnen er af klager oplyst til ca. 15 mio.

Advokaten har yderligere gjort gældende, at flytningen af havnen til den nuværende beliggenhed kun kunne ske pga. klubbernes arbejde, at der var et afgørende moment af offentlighed ved kommunens medvirken til etableringen, at såvel andelshaverne som kommunen skød penge i projektet for et tocifret millionbeløb, og at der ikke var udvikling for havne i 1998. Havnen kører lige rundt – hviler i sig selv. Der betales ca. 33.000 kr. i ejendomsskatter, og der kan kun sælges til kommunen for at undgå ejendomsskatterne. En evt. gevinst går tilbage til handelsstandsforeningen.

I forbindelse med rettens besigtigelse af ejendommen anførte borgmesteren bl.a., at havnen blev betragtet som offentligt område.

Efterfølgende har advokaten indsendt en redegørelse og uddybning af de for selskabet gældende vedtægter, herunder formålsbestemmelsen, kapitalforhold (andelskapital og reservefond), kommunens forkøbsret og bestemmelsen om opløsning af selskabet, samt dokumentation for at selskabet er undtaget for skattepligt, jf. selskabsskattelovens § 3, stk. 4.

I et notat fra kommunens tekniske forvaltning, er der gjort rede for bl.a. lokalplanens formål – at sikre lystbådehavnen med dertil knyttede faciliteter og offentlige friarealer til anvendelse til offentlige formål.

Landsskatterettens bemærkninger:

Med hensyn til de af klageren påberåbte sammenligningsejendomme bemærkes, at Landsskatteretten ifølge bestemmelserne i vurderingsloven §§ 6, 9, stk. 1, 13, stk. 1, og 33 samt skattestyrelseslovens § 23, stk. 1, nr. 7, jf. vurderingslovens § 46, danner sig et selvstændigt skøn over ejendomsværdien og grundværdien for den påklagede ejendom uden at være bundet af, hvorledes påberåbte sammenligningsejendomme – hvis ansættelse retten ikke har haft indflydelse på - er vurderet. I henhold til skattestyrelseslovens § 12, stk. 1, henhører det under den centrale told- og skatteforvaltning – og ikke Landsskatteretten – at føre tilsyn med, at vurderingen af fast ejendom sker på behørig og ensartet måde landet over, medens de regionale told og skatteforvaltninger, i det omfang det bestemmes af den centrale told- og skatteforvaltning, ifølge § 16, stk. 1, har tilsynet inden for told- og skattekredsene.

I henhold til bestemmelserne i vurderingslovens § 6, jf. § 9, stk. 1, skal ejendomsværdien ansættes til handelsværdien på vurderingstidspunktet af den faste ejendom i dens helhed, og ifølge samme lovs § 10 skal der tages hensyn til de til den faste ejendom knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter. Fremdeles skal der tages hensyn til privatretlige servitutter, der pålagt en ejendom til fordel for en anden ejendom, såvel ved vurderingen af den herskende som af den tjenende ejendom. I øvrigt bortses der fra rettigheder og forpligtelser af privatretlig karakter.

Grundværdien udgør ifølge § 13, stk. 1, grundens handelsværdi i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse.

Ifølge lovens § 16 skal grundværdien ansættes til det beløb, som efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse, i hvilken henseende hensyn må tages såvel til ejendommens form og størrelse som til udstyknings- og omlægningsmuligheder.

Landsskatteretten er af den opfattelse, at bestemmelserne i vurderingslovens § 13 om ansættelse af grundværdien under hensyn til en i økonomisk henseende god anvendelse af grunden i ubebygget stand, må forstås som den bedste anvendelse ved salg i det åbne marked til en fornuftig køber, hvori indgår hensyn til grundens beliggenhed, form og udnyttelsesmuligheder i henhold til de gældende planlægningsbestemmelser.

Endvidere bemærkes, at i henhold til vurderingslovens § 7, nr. 5, er jernbaneanlæg, havne- kanal- og lufthavnsanlæg, der i henhold til reglementariske bestemmelser er til benyttelse af almenheden, for så vidt arealerne og bygningerne direkte tjener eller er bestemt til at tjene trafikkens formål, undtaget fra vurdering.

I henhold til vurderingslovens § 7, nr. 4, er fyranlæg undtaget fra vurdering.

Af Vurderingsvejledning 1968 fra det daværende Statens Ligningsdirektorat fremgår, at forudsat at de ovenstående i § 7, nr. 5, nævnte anlæg er godkendt af det offentlige til almindelig benyttelse i trafikken tjeneste, gælder bestemmelserne både offentligt og privat ejede anlæg. Private anlæg, der alene er til brug for en enkelt eller begrænset kreds af virksomheder, er derimod ikke undtaget fra vurdering. Af afsnittet "Private havneanlæg" fremgår endvidere: Private havneanlæg til udelukkende brug for en enkelt virksomhed eller en begrænset kreds er i deres helhed vurderingspligtige. Til den faste ejendom henregnes arealet med de anlæg, der er foretaget dels for at bevare arealet, dels for at gøre det anvendeligt til havneformål. De anlæg og foranstaltninger, der kan henføres til arealet betragtes som grundværdi, medens foranstaltningerne i øvrigt anses for bygningsværdi.

Ovennævnte vejlednings angivelser er ikke ændret ved senere udgivne vurderingsvejledninger fra Told- og Skat, ligesom afsnittet i "Vurdering og beskatning af fast ejendom", 4. udgave fra 1997, om ejendomme undtaget fra vurdering, tager udgangspunkt i Vurderingsvejledning 1968 fra Statens Ligningsdirektorat.

Til klagerens principale påstand bemærker Landsskatteretten, at ejeren af den påklagede ejendom, A A.m.b.a. er et privat andelsselskab/virksomhed, og at lystbådehavnen derfor ikke kan anses for omfattet af vurderingslovens § 7, nr. 5, om undtagelse fra vurdering, idet der ikke er tale om et anlæg, der i henhold til reglementariske bestemmelser er til benyttelse af almenheden, for så vidt arealerne og bygningerne direkte tjener eller er bestemt til at tjene trafikkens formål.

Endvidere finder retten ikke at kunne følge klagerens påstand om, at ejendommen falder ind under bestemmelserne i vurderingsloven § 7, nr. 2 og nr. 3, om de staten og kommunerne tilhørende torve, gader, vej og parkeringsanlæg samt befæstningsanlæg.

Med hensyn til fradrag for forbedringer i grundværdien gives det ifølge vurderingslovens § 17 fradrag for forbedringer, der bevirker en stigning i grundværdien, hvad enten forbedringerne består i kapitalanvendelse eller i ejers arbejde.

Ifølge vurderingslovens § 18 må fradrag kun gives i det omfang, hvori forbedringerne må antages at virke værdiforøgende ved ansættelsen af grundværdien, og fradraget må ikke overstige de anvendte omkostninger, heri medregnet værdien af ejers eget arbejde. Såfremt der ikke er givet fradrag for en grundforbedring ved den efter forbedringens fuldførelse nærmest følgende vurdering, har ejeren ifølge vurderingslovens § 19 ikke krav på fradrag i grundværdien for denne forbedring ved senere vurderinger. I tilfælde, hvor der er givet fradrag ved den nærmest forudgående vurdering, er det en forudsætning for at give fradrag ved den efterfølgende vurdering, at betingelserne for at give fradrag stadig er til stede. Der skal således ved hver ny vurdering af en ejendom, der skal ansættes med fradrag for grundforbedringer, foretages et nyt selvstændigt skøn over den som følge af forbedringen skete værdiforøgelse ved den pågældende vurdering.

Med hensyn til ejendomsværdien finder Landsskatteretten efter det foreliggende, at der ikke er grundlag for at tilsidesætte det af skyldrådet udøvede skøn over ejendommens samlede handelsværdi på vurderingstidspunktet den 1. januar 1998. Der er herved særlig henset til havnens størrelse og beliggenhed, til det samlede salg af andele - 330 bådpladser a 15.000 kr. - samt til, at dele af anlægsudgifterne må henføres til pladsbelægning m.v. (forskelsværdien). Endvidere er henset til de i vedtægterne for A A.m.b.a. §§ 23 - 25 anførte bestemmelser om betingelserne ved afhændelse af ejendommen eller opløsning af selskabet. I denne forbindelse bemærkes, at det er rettens opfattelse, at hverken lokalplanens bestemmelser eller de omhandlede vedtægtsbestemmelser om bl.a. kommunens godkendelse, forkøbsret m.m. er til hinder for at ejendommen kan overdrages til trediemand. Ejendomsværdien 3.950.000 kr., vil derfor være at stadfæste. Den omstændighed, at der i henhold til lokalplanens formålsparagraf er offentlig adgang til havnearealerne, kan ikke føre til andet resultat.

Vedrørende den påklagede grundværdi finder Landsskatteretten, at der i den foretagne ansættelse er taget behørigt hensyn til de af klageren påberåbte forhold, og grundværdien 905.000 kr. vil således være at stadfæste. Der er herved bl.a. henset til den i skødet angivne salgsværdi, samt at et skønnet beløb af de oplyste anlægsudgifter kan henføres til de vurderingspligtige havnearealer/den ubebyggede grund. I det af retten udøvede skøn over grundens handelsværdi i ubebygget stand er tillige henset til, at de eksisterende fyranlæg/lanterner, der i henhold til vurderingslovens § 7, nr. 4, er undtaget fra vurdering, har en beskeden dimension og optager et så yderst begrænset arealmæssigt omfang, at der ved det samlede skøn over grundværdien synes at være taget hensyn hertil.

Angående klagerens påstand om ansættelse af fradrag i grundværdien for forbedringer må retten lægge til grund, at de fornødne oplysninger ikke har foreligget for vurderingsmyndighederne på vurderingstidspunktet den 1. januar 1997, og at de på dette tidspunkt gennemførte grundforbedringer således ikke er kommet til udtryk ved en af vurderingsmyndighederne foretagen forhøjelse af grundværdien. Det er rettens opfattelse, at den foretagne grundværdiansættelse ikke kan antages at rumme plads til de pr. 1. januar 1997 foretagne grundforbedringsudgifter og betingelserne for fradrag i medfør af vurderingsloven §§ 17 og 18 er således ikke er til stede.