Spørgsmål

Kan Skatterådet bekræfte, at personer, der i 2005 eller senere erhverver kommanditanparter i K/S A, ikke vil blive omfattet af personskattelovens § 4, stk. 1, nr. 10 eller nr. 12 (nr. 12 som affattet ved lovbekendtgørelse nr. 772 af 29. august 2003), i indkomståret 2005 eller senere?

Svar

Ja, jf. dog de anførte forudsætninger. Indtægten (evt. underskud), som kan henføres til lejemålet med Y3 A/S, vil dog være omfattet af personskattelovens § 4, stk. 1, nr. 12 (som affattet ved lovbekendtgørelse nr. 772 af 29. august 2003), for indkomståret 2005.

Beskrivelse af de faktiske forhold

På vegne af B A/S anmodes om bindende svar om, hvorvidt personer, der erhverver anparter i K/S A, vil blive omfattet af personskattelovens § 4, stk. 1, nr. 10 eller evt. nr. 12 (nr. 12 som affattet ved lovbekendtgørelse nr. 772 af 29. august 2003).

B A/S indgår som datterselskab af C A/S i koncernen D.

B A/S har tidligere udbudt 10-mandsprojekter i K/S regi og agter ligeledes fremover at udbyde 10-mandsprojekter. Selskabet har den 27. august 2004 stiftet et 100 % ejet kommanditselskab, K/S A, og har på vegne af kommanditselskabet forestået købet af to afskrivningsberettigede ejendomme, X og Y.

Det oplyses, at begge ejendomme er erhvervet ved betingede slutsedler af 2. december 2004. Der foreligger endelige skøder mellem sælger N A/S og K/S A af henholdsvis 23. maj 2005, tinglyst 7. juni 2005, og 10. juni 2005, tinglyst 6. juli 2006.

Begge ejendomme erhverves ifølge skøderne med overtagelse den 31. december 2004.

Ejendommen X bestod oprindeligt af to ejerlejligheder på henholdsvis 68 og 394 kvm, som er opført i 1966. I forbindelse med handelen er disse sammenlagt som matr. nr. 80. Ejerlejlighederne er ombygget samtidig med, at der er nyopført yderligere 340 kvm, således at ejerlejlighedens areal udgør i alt 802 kvm.

Ejendommen Y er en totalombygning af en eksisterende bygning, der er opført i 1938 og væsentligt ombygget i 1995.

Ejendommens arealer er ikke endeligt opmålt, men fordeler sig efter lejekontrakterne som angivet nedenfor under Lejeaftaler.

Salg af anparter

B A/S planlægger nu at sælge anparterne i K/S A til et antal kommanditister, dog maksimalt 10 personer, som samtidig køber en forholdsmæssig andel af anparterne i Komplementarselskabet E ApS. Projektet er således udbudt 10. juni 2005.

 

Kommanditselskabets bestyrelse vil bestå af 3 medlemmer, hvoraf 1 medlem udpeges af koncernen D.

 

Lejeaftaler

K/S A overtager ejendommen X med bestående lejekontakter med lejer X1 A/S (indgået 8. oktober 2004) vedrørende 736 kvm, og X2 A/S (indgået 9. marts 2005) vedrørende 9,5 kvm.

Ejendommen Y overtages med bestående lejekontrakter med lejer Y1 A/S (indgået den 8. oktober 2004) vedrørende 750 kvm, med lejer Y2 A/S (indgået 1. december 2004) vedrørende 1.409 kvm, heraf ikke særskilt lejebærende kælderareal på 262 kvm. Der er endvidere den 8. september 2005 underskrevet betinget lejekontrakt med lejer Y3 A/S vedrørende 10 kvm.

Lejekontrakten med Y3 A/S er fra lejers side betinget af oprensning af grunden, samt myndighedernes miljøgodkendelse og byggetilladelse vedrørende selvbetjeningstankstation med tilhørende faciliteter på grunden.

Forespørgeren oplyser, at - bortset fra lejemålet med Y3 A/S - har hverken K/S A, Komplementarselskabet E ApS, B A/S eller andre selskaber i koncernen D deltaget i udarbejdelsen af nogen af de overtagne lejekontrakter eller stillet krav til betingelser eller indhold i øvrigt i lejekontrakterne.

Med hensyn til lejer Y3 A/S's lejemål har udbyderen færdigforhandlet lejeaftalen.

 

Administration

 

Administrationen af K/S A og administrationen af selskabets ejendomme vil blive varetaget på følgende måde, idet det bemærkes, at administrationen er igangsat pr. 1. juni 2005:

 

Komplementarselskabet E ApS og K/S A har indgået en samlet aftale om administration af kommanditselskabet. Komplementarselskabet E ApS har i henhold til denne aftale overdraget følgende administrationsopgaver:

• Selskabsadministrationen af K/S A varetages af C A/S, jf. "Aftale om selskabsadministration".
• Ejendomsadministrationen af K/S A (udlejning og løbende administration af ejendommen etc.) varetages af  F ApS, som ikke formidler eller administrerer udlejning for flere end ti personer, jf. erklæring herom i "Aftale om ejendomsadministration".

Spørgers eventuelle opfattelse ifølge anmodning og bemærkninger til sagsfremstilling

Forespørgerens repræsentant bemærker, at udbyder har færdigforhandlet lejeaftalen med Y3 A/S. Dette indebærer, at lejemålet med Y3 A/S, vil være omfattet af anpartsreglerne for indkomståret i 2005, hvorfor underskud, der forholdsmæssigt kan henføres til dette lejemål ikke kan fratrækkes i anden indkomst, men alene i fremtidig indkomst hidrørende fra K/S A. Fordelingen af underskud skal efter repræsentantens opfattelse ske i forhold til bruttolejen for de enkelte lejemål.

SKATs indstilling og begrundelse

Efter personskattelovens § 4, stk. 1, nr. 10, omfattes indkomst ved selvstændig erhvervsvirksomhed af anpartsreglerne, når antallet af ejere af virksomheden er større end 10, og skatteyderens ikke deltager i virksomhedens drift i væsentligt omfang.

Ved opgørelsen af antallet af ejere af virksomheden efter denne regel medregnes alle ejere, herunder selskaber mv.

Hvis komplementaren ikke har ejerandel i virksomheden, medregnes komplementaren ikke ved opgørelsen af, om virksomheden har flere end 10 ejere.

Det er oplyst, at B A/S planlægger at sælge anparterne i K/S A til et antal kommanditister, dog maksimalt 10 personer, der samtidig køber en forholdsmæssig andel af anparterne i Komplementarselskabet E ApS.

Kommanditisternes indkomst fra virksomheden vil ikke blive omfattet af anpartsreglen i personskattelovens § 4, stk. 1, nr. 10, hvis komplementaren ikke har ejerandel i virksomheden, og antallet af kommanditister ikke overstiger 10.

Personskattelovens § 4, stk. 1, nr. 12

Ved lov nr. 425 af 6. juni 2005 ophæves reglerne i personskattelovens § 4, stk. 1, nr. 12, med virkning for indkomst fra en virksomhed eller en del af en virksomhed, som skatteyderen erhverver i indkomståret 2006 eller senere indkomstår.

Hvis skatteyderen i indkomståret 2005 eller tidligere indkomstår har erhvervet en virksomhed, hvorfra indkomsten for indkomståret 2005 eller tidligere indkomstår er omfattet af personskattelovens § 4, stk. 1, nr. 12, kan skatteyderen i forbindelse med selvangivelsen for indkomståret 2006 eller senere indkomstår tilkendegive, at de hidtidige regler i personskattelovens § 4, stk. 1, nr. 12, skal finde anvendelse for virksomheden fra og med det pågældende indkomstår, jf. den nævnte lovs § 18, stk. 4. Hvis en skatteyder i indkomståret 2005 eller tidligere indkomstår har erhvervet en virksomhed, hvorfra indkomsten i 2006 eller senere indkomstår bliver omfattet af personskattelovens § 4, stk. 1, nr. 12, som affattet ved lovbekendtgørelse nr. 772 af 29. august 2003, kan skatteyderen i forbindelse med selvangivelsen for det pågældende indkomstår tilkendegive, at de hidtidige regler i § 4, stk. 1, nr. 12, skal finde anvendelse for virksomheden fra og med det pågældende indkomstår, jf. den nævnte lovs § 18, stk. 5. I lovens § 18, stk. 6, er der givet regler om virksomhed, der erhverves ved arv eller gave.

Efter personskattelovens § 4, stk. 1, nr. 12, 1. pkt., således som bestemmelsen er gældende for indkomståret 2005, omfattes indkomst ved udlejning af afskrivningsberettiget fast ejendom og inventar heri, uanset antallet af ejere, af anpartsreglerne, når formidling eller administration af udlejning varetages af en anden virksomhed for flere end 10 personer, og den enkelte person ikke deltager i virksomhedens drift i væsentligt omfang.

Vedrørende formidling af udlejning bemærkes, at det er oplyst, at K/S A overtager ejendommen X med bestående lejekontakter med lejer X1 A/S (indgået 9. marts 2005) og med lejer X2 A/S (indgået 8. oktober 2004).

Ejendommen Y overtages med bestående lejekontrakter med lejer Y1 A/S (indgået den 8. oktober 2004), og med lejer Y2 A/S (indgået 1. december 2004).

Det lægges til grund, at hverken K/S A eller Komplementarselskabet E ApS, B A/S eller andre selskaber i koncernen D har deltaget i udarbejdelsen af disse overtagne lejekontrakter eller stillet krav til betingelser eller indhold i lejekontrakterne i øvrigt.

Disse lejemål, der endvidere ikke er indgået i forbindelse med salget af ejendommen til kommanditselskabet, anses ikke at være formidlet til kommanditisterne.

For så vidt angår den betingede lejekontrakt med lejer Y3, er det oplyst, at udbyderselskabet B A/S har færdigforhandlet aftalen. Aftalen er underskrevet den 8. september 2005, hvor B A/S på vegne af kommanditselskabet havde erhvervet ejendommen og udbudt den til kommanditisterne.

 

Efter styrelsens opfattelse indebærer dette, at lejemålet og indtægten herfra formidles af B A/S til kommanditisterne.

Om administration er det oplyst, at selskabsadministrationen af K/S A skal varetages af C A/S.

Ejendomsadministrationen for K/S A (udlejning og løbende administration af ejendommen mv.) skal varetages af en ejendomsadministrator, der har afgivet erklæring om ikke at administrere fast ejendom for andre end komplementarselskabet.

Hvis ejendomsadministrationen overdrages til F ApS, vil kommanditisternes indkomst ikke være omfattet af anpartsreglerne, jfr. personskattelovens § 4, stk. 1, nr. 12, 1. pkt., hvis F ApS ikke foretager administration eller udlejning af afskrivningsberettiget fast ejendom eller inventar heri for flere end 10 personer.

Kommanditisternes indkomst ved udlejning af ejendommen er herefter ikke omfattet af personskattelovens § 4, stk. 1, nr. 12, 1. pkt., i indkomståret 2005 eller senere, idet det forudsættes:

• at selskabsadministrationen og ejendomsadministrationen såvel formelt som reelt er adskilt
• at formidling eller administration af udlejning af kommanditisternes ejendomme ikke faktisk foretages af eller videregives til en anden virksomhed, der varetager formidling eller administration af udlejning af afskrivningsberettiget fast ejendom og inventar heri, jf. personskattelovens § 4, stk. 1, nr. 12, 1. pkt., således at formidlingen eller administrationen af udlejningen vil blive foretaget for flere end 10 personer.

Indkomsten fra lejemålet med Y3 vil dog være omfattet af personskattelovens § 4, stk. 1, nr.12, 1. pkt., for indkomståret 2005 (formidlingsåret).

Herefter vil de indtægter og udgifter, der kan henføres til det til Y3 A/S udlejede areal, for formidlingsåret (indkomståret 2005) være omfattet af personskattelovens § 4, stk. 1, nr. 12., 1. pkt.

Efter personskattelovens § 4, stk. 1, nr. 12, 2. pkt., således som bestemmelsen er gældende for indkomståret 2005, omfattes indkomst ved udlejning af afskrivningsberettiget fast ejendom og inventar heri af anpartsreglerne, når flere end 10 personer som led i en fælles udlejning udlejer afskrivningsberettiget fast ejendom til samme lejer, og skatteyderen ikke deltager i virksomhedens drift i væsentligt omfang.

Det er derfor ligeledes en forudsætning for, at kommanditisternes indkomst ved udlejningen ikke er omfattet af anpartsreglerne, at udlejning af kommanditselskabets ejendom ikke indgår i eller kommer til at indgå i en fælles udlejning af afskrivningsberettiget fast ejendom fra flere end 10 personer til samme lejer.

SKAT indstiller derfor, at det stillede spørgsmål besvares med ja under henvisning til de ovenfor anførte forudsætninger vedrørende personskattelovens § 4, stk. 1, nr. 10 og nr. 12, dog således, at indkomsten fra lejemålet med Y3 A/S anses for omfattet af § 4, stk. 1, nr. 12, for indkomståret 2005 (formidlingsåret).

Det tilføjes, at der ikke herved er taget stilling til andre skattemæssige forhold for projektet eller deltagerne heri.

Skatterådets afgørelse og begrundelse

Skatterådet tiltræder SKATs indstilling med den anførte begrundelse.