Parter

H1 Slotshotel ApS
(advokat Erik Høimark)

mod

Skatteministeriet
(Kammeradvokaten ved advokat Birgitte Kjærulff Vognsen)

Afsagt af landdommerne

Ulrik Jensen, Eva Staal og Lars Bentsen (kst.)

Denne sag drejer sig om den offentlige ejendomsvurdering af en ejendom, H1 Slotshotel, hvorfra der drives kursushotel- og restaurationsvirksomhed, beliggende ...5. Ejeren af ejendommen, sagsøgeren H1 Slotshotel ApS, har påklaget vurderingen af grundværdien til vurderingsnævnet og senere Landsskatteretten og indbragt Landsskatterettens afgørelse for landsretten.

Påstande

H1 Slotshotel ApS har principalt nedlagt påstand om, at sagsøgte, Skatteministeriet, tilpligtes at anerkende, at grundværdien for ejendommen matr. nr. ..., beliggende ...5, pr. 1. januar 2002 udgør 960.973 kr.

Skatteministeriet har principalt påstået frifindelse.

Parterne har nedlagt samstemmende subsidiære påstande om hjemvisning til fornyet behandling ved vurderingsmyndighederne.

Sagsfremstilling

Den 25. april 2005 har Landsskatteretten afsagt følgende kendelse

"...

Klagen vedrører fastsættelse af grundværdien for en kursusejendom.

Ejendommen er ved vurderingen pr. 1. januar 2002 af Vurderingsankenævnet ansat til

Ejendomsværdi	15.700.000 kr.
Grundværdi	3.011.300 kr.
Dækningsafgiftspligtig forskelsværdi	12.688.700 kr.

Landsskatterettens afgørelse

Grundværdi 3.011.300 kr.

Stadfæstes.

Sagens oplysninger

Ejendommen H1 Slotshotel ApS omfatter et grundareal på 37.191 m² beliggende i landzone. Ejendommen er en forretningsejendom, der benyttes til hotel og kursuscenter. Ejendommen indeholder iflg. BBR-oplysningerne 2.604 m² erhvervsareal og 1.200 m² boligareal.

Ifølge en af Landsskatteretten indhentet udtalelse fra Bygningsinspektoratet under Teknisk Forvaltning, meddelte ... i 1981 zonetilladelse til etablering af kursuscenter i den tidligere hovedbygning til landbrugsejendommen. I 1998 blev der meddelt tilladelse til udvidelse af ejendommens anvendelse til også at omfatte hotel og restaurationsvirksomhed.

Det er videre oplyst, at ejendommen er omfattet af Kommuneplan 2000 - 2012.

Ca. 6.200 m² af arealet er beliggende inden for landsbyafgrænsningen af ... landsby, område 5.811. Den resterende del på ca. 30.991 m² er beliggende i det åbne land i kommuneplanens område ...1 (... - ... landområde).

Bygningsinspektoratet anfører

"Såfremt det samlede areal var ubebygget kunne det forventes, at arealet indenfor landsbyafgrænsningen kunne bebygges efter nærmere planlægning i form af en lokalplan.

For restarealet i det åbne land gælder, at de planmæssige hensyn er, at modvirke byspredning ved at hindre spredt og uplanlagt bebyggelse og anlæg i det åbne land."

Det fremgår af kommuneplanen, at for område ...2 gælder følgende rammer for lokalplanlægningen:

at	områdets anvendelse fastlægges til boligformål og landbrugsformå samt andre nærmere angivne anlæg, der kan indpasses i området uden væsentlige genevirkninger i forhold til omgivelserne,
at	landsbyens særlige miljømæssige og arkitektoniske kvaliteter bevares gennem et sæt af bebyggelsesregulerende bestemmelser
at	bebyggelsen kun må bestå af fritliggende huse. Der må således ikke opføres dobbelthuse eller kædehuse.

For område ...1 gælder følgende rammer for lokalplanlægningen

at	områdets anvendelse fastlægges til land- og skovbrugsformål,
at	de værdifulde landskaber beskyttes og gøres tilgængelige,
at	eventuelle rekreative anlæg såsom stier, campingpladser o. lign. placeres under hensyntagen til jordbrugsmæssige og landskabelige interesser,
at	der ved ophør af råstofindvinding foretages retablering af arealet.

Vurderingsankenævnets afgørelse

Grundværdien er specificeret således

10.000 m2 á	225 kr. =	2.250.000 kr.
27.191 m2 á	28 kr. =	761.348 kr.
Afrundet		3.011.300 kr.

"Klageejendommen er en kursusejendom beliggende i et område med parcelhuse i landzone. Ejendommen er omfattet af kommuneplan K ...3.

...

Den påklagede grundværdiansættelse er ansat efter m² -princippet ...

...

Vurderingsankenævnet skal til det af klageren anførte bemærke følgende

De af klager anførte sammenligningsejendomme med en m²-pris på 140 kr. er beliggende i et andet grundværdiområde end klageejendommen. Ejendommene lader sig således ikke sammenligne, idet klageejendommen er beliggende i et område, hvor der statistisk set opnås højere grundpriser. Nævnet finder dog ikke, at der foreligger den fornødne begrundelse for, at ansætte klageejendommen med en højere m²-pris end den for andre ejendomme i området anvendte pris på 225 kr. pr. m², ..."

For så vidt angår det af klageren anførte om, at nabogrunden til det ubebyggede areal er ansat til 3 kr. pr. m² anfører vurderingsankenævnet:

"For så vidt angår den øvrige del af grunden, bemærker nævnet, at klager her foretager sammenligning med landbrugsejendomme ligeledes beliggende i et andet grundværdiområde. Denne sammenligning kan ikke foretages, idet landbrugsjord ansættes lavere end jord i parcelhusområder. Henset til ejendommens beliggenhed i et parcelhusområde, og til grundens planstatus findes den af vurderingsmyndigheden ansatte m²-pris på 28 kr. at være passende."

Klager har ved brev af 9. juli 2003 fremsat sålydende indsigelse

"På samme vej findes flere ejendomme således nr. ...6, ...7, ...8 og ...9 med vurdering på 140 kr./m² for det bebyggede eller bebyggelsesmulige areal. Det bestrides, at der skulle findes statistik med forskel der berettiger 60% (til 225 kr./m²) højere kvadratmeterværdi. Der findes ingen naturlige grænser på ... for opdeling i to områder. Vurderingsgrundlaget er tilfældigt og uden saglig begrundelse.

Angående ansættelse af 27.191 m² til 28 kr./m² er der på tilsvarende måde ikke tale om en saglig begrundet grænse ved opdeling af grundværdiområde. Det er ikke muligt, at udnytte arealet til parcelhuse. Den eneste mulige anvendelse er landbrug. Arealet anvendes til skov, frugtplantage og avl af prydplanter.

I forhold til andre parceller på samme vej findes nr. ...10 vurdering af ubebygget areal med 18 kr. /m², nr. ...11 og ...12 hver med 6 kr. /m².

Der findes ingen statistik eller sammenligning med handelsværdier, hvorfor ansættelsen af lighedsgrunde maksimalt kan sættes til 140 kr. /m² henholdsvis 6 kr. /m²."

Vurderingsankenævnet skal til det af klager anførte bemærke

Vedrørende ansættelsen af ejendommene nr. 2, 3, 4 og 6, der er beliggende i den modsatte ende af ... By i et landbrugs/erhvervsområde henvises til ovenstående sagsfremstilling. Supplerende kan bemærkes, at der ved ansættelse af grundværdien tages udgangspunkt i analyser udarbejdet af Told- og Skattestyrelsen på baggrund af salg af såvel bebyggede som ubebyggede grunde.

Vedrørende de af klager anførte sammenligningsejendomme, nr. ...10, ...11 og ...12, hvoraf nr. ...10 og ...12 er beliggende i samme grundværdiområde som klageejendommen, kan oplyses at grundværdien for disse ejendomme er ansat som følger:

Nr. ...10
1 byggeret á	180.000 kr.
1.000 m2 á	225 kr.
5.000 m2 á	90 kr.
13.900 m2 á	18 kr.
Der er givet fradrag for forbedringer på 19.800 kr.
Nr. ...11
800 m2 á	339 kr.
2.000 m2 á	113 kr.
2.200 m2 á	57 kr.
16.125 m2 á	6 kr.
Der er givet fradrag for forbedringer på 4.600 kr.
Nr. ...12
1 byggeret á	180.000 kr.
800 m2 á	225 kr.
500 m2 á	330 kr.
4.200 m2 á	17 kr.
3.208 m2 á	6 kr.
Der er givet fradrag for forbedringer på 10.400 kr.

Nævnet finder ikke, at der i det af klager anførte ses grundlag for at ændre nævnets tidligere afgørelse, hvorfor denne stadfæstes."

Ejerens påstand og argumenter

"De for Vurderingsankenævnet fremførte synspunkter gentages for Landsskatteretten.

Det statistiske grundlag for at opdele vejen i to områder og sætte den østlige ende 79% højere for byggegrunden og 467% højere for jordbrugsarealet i grundværdi er ikke eksisterende. I forhold til nabojorden er der tale om 933% forhøjet grundværdi for to arealer med samme anvendelse og hvor nabojorden grænser til 3 ud af 4 sider.

Der er ganske få ejendomme på gaden, der væsentligt fremtræder som vejen i landsbyen .... Et ganske ringe antal handler kan ikke danne et beregningsgrundlag, især da handelspriserne overvejende fastsættes af bygningernes meget forskellige beskaffenhed og i underordnet betydning af grunden. Det er ulogisk at vurdere den lille landsby forskelligt.

Sammenligningen med nabojordens værdi på 3 kr. pr. m² er korrekt. Der er tale om samme anvendelse til jordbrug - for denne ejendom skov og frugtavl. Aktuel anvendelse bør lægges til grund og ikke en tilfældig registrering - der frit kan ændres af myndighederne - når grunden i dette tilfælde ikke uden videre kan anvendes til andet end jordbrug. Det er i øvrigt uden betydning om der er landbrugspligt på ejendommen eller ej. Der kan ikke kræves skat som parcelhusområde når arealet ikke kan anvendes til parcelhuse.

Jeg anmoder om at få fremlagt til udtalelse de i afgørelsen henviste analyser fra Told- og Skattestyrelsen, der henviser til som begrundelse. Det bestrides, at de giver grundlag for den trufne afgørelse.

Ud fra en lighedsgrundsætning skal borgerne behandles ens. Når sammenlignelige grundejere på samme vej ansættes til 140 kr. og 3 kr. subsidiært 6 kr. pr. m²."

Efter forelæggelse af udtalelsen fra Teknisk Forvaltning samt materiale fra Vurderingsankenævnet i forbindelse med høringen har klageren anført:

"Skrivelse fra kommunens tekniske forvaltning af 15.02 viser at det på den påklagede ejendom ejendommen ... 5 beliggende i område L-jordbrugsområde har samme anvendelsesmuligheder som arealer vurderet til 3 kr. /m² på naboejendommen, ... 4. Da anvendelsen også er den samme, nemlig skov, jordbrug og åbent land kan værdien af nr. 5 ikke være højere. Tværtimod bør værdien være lavere. Efter almindelige vurderingskriterier er jord i omdrift mere værd en udyrkede arealer.

Det fremgår af den håndskrevne påtegning af ejdnr. ..., at det ubebyggede areal har vurdering på 140 kr. /m². Der findes ikke grundlag i det fremlagte materiale for at fastsætte højere - og op til dobbelt så høj - kvadratmeter pris i den ene ende af ..., som i den anden: Der er heller ikke grundlag for at sætte ... 5 bebyggede delareal til mere en 140 kr. /m².

Opdelingen i forskellige grundværdiområder er ikke begrundet og skyldes ikke faktiske forskelle. Det passer ikke når ToldSkat i sin skrivelse af 2.04.2003 skriver, at de to grundværdiområder er udlagt til forskellig anvendelse. Ifølge bilag 1 fra kommunen er der kun 50 boliger i landsbyen, der alle ligger i område ...2 med samme anvendelsesmuligheder.

Det bør tages i betragtning, at en grund på 1725 m² nr. ... og 726 m² nr. 236452 er mere værd pr. kvadratmeter en den påklagede ejd. med 10.000 m² i boligområde. Da denne ejendom er den største må den også have laveste kvadratmeter grundværdi."

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

Landsskatteretten bemærker, at grundværdien i henhold til bestemmelserne i vurderingslovens § 6, jf. § 13, stk. 1, udgør grundens handelsværdi i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse. Ved ansættelsen skal der tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter, jf. vurderingslovens § 13, stk. 2.

Ifølge § 16 skal grundværdien ansættes til det beløb, som efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse, i hvilken henseende hensyn må tages til såvel ejendommens form og størrelse samt til udstyknings- og omlægningsmuligheder.

Ejendommens jord, der ligger i landzone, er iflg. kommuneplanens rammebestemmelser beliggende både i landsbyområde og landområde. Der er givet zonetilladelse til anvendelse som hotel og kursuscenter (forretningsejendom) samt til bebyggelse af ejendommen med i alt 3.806 m² erhvervs- og boligareal.

Det er derfor korrekt at ansætte grundværdien i henhold til § 16, da den nuværende anvendelse til hotel og kursuscenter må anses for den økonomisk bedste anvendelse på vurderingstidspunktet. Det er således med rette at værdien er ansat efter m² princippet og ikke efter ha-priser som for jord, der benyttes til landbrug, eller efter byggeretsværdiprincippet som parcelhusejendomme.

Retten finder det endvidere passende at henføre 10.000 m² til bebyggelsen, idet dette areal benyttes i forbindelse med ejendommen som park, parkeringsareal m.v.

Under hensyn til ejendommens beliggenhed og anvendelsesmulighed finder Landsskatteretten ikke, at de anvendte m²-priser på henh. 225 kr. og 28 kr. kan antages at være for høje.

Den påklagede ansættelse af grundværdien til 3.011.300 kr. stadfæstes derfor.

..."

Det er oplyst, at H1 Slotshotel ApS overtog ejendommen den 1. marts 1999. Købesummen var 15.250.000 kr., heraf udgjorde 1.250.000 kr. betaling for inventar.

Det fremgår af kendelse afsagt af Landsskatteretten den 18. april 2002 vedrørende klage over vurderingen af samme ejendom pr. 1. januar 1999, at Landsskatteretten ved denne behandling af sagen havde besigtiget ejendommen.

Sagsøgeren har tilvejebragt vurderingsoplysninger om en række ejendomme beliggende i grundværdiområdet ..., ... Landsby.

Det fremgår blandt andet heraf, at grundværdien for beboelsesejendomme beliggende i dette grundværdiområde er vurderet med en byggeretspris på 180.000 kr. med tillæg af 225 kr. pr m².

Naboejendommen til sagsøgerens ejendom, der ligger i samme grundværdiområde, er en landbrugsejendom på ca. 160 ha. Den er vurderet efter "hektarprincippet". Denne ejendom er vurderet til en gennemsnitlig kvadratmeterpris på ca. 3,39 kr.

Det er endvidere oplyst, at grundværdien for erhvervsejendomme beliggende ..., men i andre grundværdiområder i ... by, er ansat efter kvadratmeterprincippet til 140 kr. pr. m².

As ægtefælle, BA, ejer slotshotellerne G1, G2 og G3, og ejendomsvurderingerne pr. 1. januar 2002 for disse ejendomme har været fremlagt. Disse ejendommes grundværdi pr. kvadratmeter er betydelig lavere end H1 Slotshotels.

Forklaringer

A har forklaret, at han er direktør for H1 Slotshotel ApS. Selskabet købte ejendommen i 1998. Handlen var betinget af en planlovsdispensation, som gav tilladelse til hotel og restaurationsvirksomhed. Ejendommen benyttes til hotel med konferencefaciliteter. Der er ingen privatbeboelse registreret i BBR. Samtlige bygninger ligger inden for bygrænsen. Resten af grunden ligger uden for bygrænsen og består af tre dele, henholdsvis granplantage, frugtplantage og en park med skovkarakter.

Procedure

H1 Slotshotel ApS har til støtte for sin principale påstand gjort gældende, at Landsskatterettens skøn er baseret på et forkert grundlag, og at det er åbenbart urimeligt.

Den nuværende anvendelse af grunden er den mest optimale. Den opdeling af grunden, som vurderingsmyndighederne har foretaget, er imidlertid forkert. Bygningerne og det areal, der naturligt hører til hotellet og kursuscentret, er ikke 10.000 m², men kun 6.200 m² svarende til den del, der er beliggende inden for byafgrænsningen. Dette areal bør vurderes som en grund med erhvervsmæssig bebyggelse til 140 kr. pr. m² ligesom de andre erhvervsejendomme i ... by. 3.800 m² er uden begrundelse værdiansat for højt. Der er ikke taget hensyn til, at arealet uden for byafgrænsningen, 30.991 m², alene lovligt kan anvendes til land- og skovbrug. Dette areal kan ikke vurderes til mere pr. kvadratmeter end naboejendommens landbrugsjord. Vurderingen er baseret på byggeretsprincippet, selv om både vurderingsnævnet og Landsskatteretten anfører, at kvadratmeterprincippet er anvendt. Det ser for sagsøgeren ud som om, vurderingen er foretaget på grundlag af et forslag fra en maskine, som vurderingsmyndighederne ukritisk har lagt til grund.

Vurderingen er åbenbart urimelig, fordi flere ejendomme i ... by og i umiddelbar nærhed er vurderet væsentligt lavere end H1 Slotshotel. Det er i strid med den forvaltningsretlige lighedsgrundsætning, at ejendommen er vurderet højere end ejendommen beliggende i samme grundværdiområdet. Hertil kommer, at det for sagsøgeren er uforståeligt, at H1 Slotshotels grundværdi er så meget højere, end andre slotshotellers grundværdi.

Såfremt landsretten ikke tager den principale påstand til følge, bør sagen hjemvises til fornyet behandling ved vurderingsmyndighederne med henblik på vurdering efter korrekte principper.

Skatteministeriet har til støtte for frifindelsespåstanden gjort gældende, at der ikke er grundlag for at tilsidesætte det af Landsskatteretten udøvede skøn, da det er foretaget på et korrekt grundlag, og skønnet ligger inden for den tilladelige skønsmargin.

Det er sagsøgeren, der skal godtgøre, at skønnet er udøvet på et forkert grundlag, og at skønnet er åbenbart urimeligt.

Landsskatteretten har med rette anset anvendelsen til hotel og kursuscenter som den bedste anvendelse af grunden. Det er derfor afgørende, hvad værdien af H1 Slotshotel er, og sagsøgeren kan ikke løfte sin bevisbyrde ved at henvise til andre ejendomme i samme grundværdiområdet, da disse ejendomme anvendes til andre formål. Der er henset til ejendommens karakter, og de grunde, som Landsskatteretten har anført, ikke grundlag for at kritisere arealfordelingen.

Sagsøgeren har ikke godtgjort, at Landsskatteretten ved grundværdifastsættelsen er gået uden for rammerne af det skøn, der tilkommer vurderingsmyndighederne. Det er grundens kontante handelsværdi på vurderingstidspunktet, der er afgørende. Sagsøgeren har ikke godtgjort, at handelsværdien ville have været lavere end den ansatte grundværdi. Vurderingsloven angiver ikke efter hvilke principper vurderingen skal foretages. Landsretten skal derfor tage stilling til, om slutresultatet på 3.011.300 kr. ligger inden for skønnet. Der er ikke oplysninger om prisen for sammenlignelige ejendomme, og der har ikke været afholdt syn og skøn. Sagsøgeren har derfor ikke godtgjort, at den ansatte grundværdi er højere end handelsværdien. Det bemærkes i den forbindelse, at ejendommen blev købt for 14 mio. kr. i 1999. Priserne for fast ejendom er siden steget betydeligt, og der er intet, der tyder på, at handelsprisen i 2002 ikke mindst ville have været på 15,7 mio. kr.

Til støtte for den subsidiære har sagsøgte gjort gældende, at det følger af fast retspraksis, at domstolene ikke selv udøver værdiskønnet. Såfremt betingelserne for at tilsidesætte skønnet måtte være opfyldt, skal sagen hjemvises til fornyet behandling ved vurderingsmyndighederne.

Landsrettens begrundelse og resultat

Som anført i Landsskatterettens kendelse ansættes en ejendoms grundværdi til handelsværdien i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse. Det følger af vurderingslovens § 16, at grundværdien skal ansættes til den kontante handelsværdi på vurderingstidspunktet.

Efter bevisførelsen tiltrædes det, at Landsskatteretten har vurderet, at den nuværende anvendelse er den økonomisk bedste anvendelse.

Sagsøgeren har ikke på grundlag af det, der er oplyst om H1 Slotshotel, grundværdien af andre ejendomme i området, der anvendes til andre formål, eller oplysningerne om grundværdien af slotshoteller beliggende andre steder i landet, bevist, at den ansatte grundværdi overstiger handelsprisen pr. 1. januar 2002.

Der er således ikke grundlag for at antage, at der er anvendt urigtig arealfordeling, eller at vurderingen i øvrigt er foretaget på et forkert grundlag.

Landsretten tager herefter sagsøgtes frifindelsespåstand til følge.

Sagsøgeren skal betale sagsomkostninger til sagsøgte med i alt 21.375 kr. Beløbet dækker 20.000 kr. til udgifter til advokatbistand og 1.375 kr. til dækning af udgifter til materialesamling. Landsretten har lagt vægt på sagsgenstandens størrelse, domsforhandlingens varighed, og sagens udfald.

T h i   k e n d e s   f o r   r e t

Sagsøgte, Skatteministeriet, frifindes.

Sagsøgeren, H1 Slotshotel ApS, skal betale sagsomkostninger til sagsøgte med 21.375 kr.

Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.