Parter

A
(selvmøder)

mod

Skatteministeriet
(Kammeradvokaten ved advokat Birgitte Kjærulff Vognsen)

Sagsøgeren, A, ejer ejendommen ....1. Denne sag, der er anlagt den 26. september 2002, angår fastsættelse af ejendommens grundværdi og ejendomsværdi pr. 1. januar 2000.

Landsskatteretten stadfæstede i en kendelse af 20. december 2000, at Skyldrådet for Århus Amts Sydøstre Skyldkreds havde fastsat grundværdien og ejendomsværdien pr. 1. januar 1999 til henholdsvis 1.071.000 kr. og 2.750.000 kr.

Skyldrådet fastsatte i en afgørelse af 29. marts 2001 grundværdien og ejendomsværdien pr. 1. januar 2000 til henholdsvis 1.249.500 kr. og 3.100.000 kr.

Sagsøgeren indbragte skyldrådets afgørelse for Landsskatteretten. Da Landsskatteretten ikke traf afgørelse inden 6 måneder, anlagde sagsøgeren denne retssag, jf. skattestyrelseslovens § 31, stk. 2.

Sagsøgeren har nedlagt påstand om, at sagsøgte, Skatteministeriet, skal anerkende, at grundværdien pr. 1. januar 2000 af ejendommen ....1 nedsættes til 1.071.000 kr. svarende til en områdepris på 1.200 kr., og at ejendomsværdien pr. 1. januar 2000 tilsvarende nedsættes til 2.900.000 kr.

Sagsøgte har påstået frifindelse.

Parterne har nedlagt samstemmende subsidiære påstande om hjemvisning til fornyet behandling ved vurderingsmyndighederne.

I skyldrådets afgørelse af 29. marts 2001 hedder det:

"...

Ejeren klager ved skrivelse af 29. juni 2000 over ansættelsen af såvel ejendomsværdien som grundværdien ved vurderingen pr. 1/1-2000 på henholdsvis kr. 3.100.000 og kr. 1.249.500.

Ejeren anfører følgende

"Undertegnede påklager herved ovennævnte ejendomsvurdering med påstand om nedsættelse af grundværdien (og tilsvarende nedsættelse af ejendomsværdien). Grundværdien påstås nedsat til grundprisniveauet for grundværdiområde 15.310 ... og ejendomsværdien nedsat tilsvarende.

Begrundelse

Forskelsbehandling ved ejendomsværdiansættelsen.

Iflg. Vurderingssekretariatets skrivelse af 15. maj 2000 til undertegnede vedr. ejendomsvurderingen 1. jan 1999 ... oplyses

"Der er sket en stigning i grundprisen for den prisgruppe som ejendommen er beliggende i. Denne stigning er sket på baggrund af den almindelige stigning, der i øvrigt har været på grundværdiområderne i Århus Risskov Vurderingskreds. Stigningen er lavet ud fra de handelspriser, der har været på handler af grunde i vurderingskredsen. Stigningen i grundværdiområde 15.360 er derfor ikke enestående."

Iflg. vedlagte bilag 1 og 4 er grundværdierne i grundværdiområde 15.360 steget med 16,89%, hvorimod grundværdierne i grundværdiområde 15.310 (øvrige grunde på ...) er steget med 0%.

Skyldrådet har besigtiget ejendommen den 12. jan 2000 og skønnet, at den ansatte grundværdi kr. 1.071.000 samt den ansatte ejendomsværdi kr. 2.750.000 pr. 1. jan 1999 var i god overensstemmelse med handelsværdien på vurderingstidspunktet.

Det påstuleres derfor

at grundpriserne i grundværdiområde 15.360 ikke er forhøjet på baggrund af den almindelige stigning, der i øvrigt har været på grundværdiområderne i Århus Risskov Vurderingskreds.

at der ikke er solgt grunde i grundværdiområde 15.360 siden 1. jan 1999, der kan sandsynliggøre ekstraordinær stigning i grundværdierne for dette område i modsætning til andre grunde i området.

at arealværdien (kr. 1400) for grundværdiområde 15.360 er fastsat urealistisk højt i forhold til f.eks. arealværdierne for grundværdiområde 15.310 (øvrige grunde på ...) samt for grunde i Århus City Vurderingskreds. Vurderingsmyndighederne opfordres til at oplyse anvendte arealværdier for Åboulevarden og Strøget, hvor Århus Kommune har investeret meget betydelige beløb til forskønnelse og formentlig også afholder betydelige beløb til vedligeholdelse og renholdelse. Ovennævnte investeringers afsmitning på grundværdierne bedes oplyst. Endvidere opfordres vurderingsmyndighederne til at oplyse arealværdierne for Marseliskvarteret, Øgadekvarteret og Vestervang samt fremsende vurderingsplan 1. jan 2000 for Århus Risskov Vurderingskreds og Århus City Vurderingskreds.

at vurderingsmyndighederne ikke har foretaget en ensartet vurdering, men derimod foretaget usaglig og udokumenterede forhøjelse af grundværdierne i grundværdiområde 15.360.

at der ikke er taget hensyn til lejeværdiknækkets betydning for prisudviklingen.

Gener fra biler, der parkerer ud for ....1 samt gener fra biler, der vender ud for ....1.

... er en privat fælles grusvej, som ender blind ved stranden ud for nr. ..... Parkering er ikke ulovlig jf. kopi af rigsadvokatens afgørelse af 1. febr. 1995 til Vejforeningen ... Der er gennem de senere år blevet en stigende trafik på ... af strandgæster, der parkerer ud for nr. ..., samt andre der blot kører ned for enden af vejen og vender og kører tilbage igen.

Strandgæsterne parkerer givetvis ud for ....1, fordi der kun er ca. 25 m til strandkanten. Strandgæsterne kan i stedet parkere på ..., hvor der er ca. 800 m til stranden eller på parkeringspladsen ved ..., hvor der er ca. 400 m til stranden. Afstandsforskellen har imidlertid væsentlig betydning for mange, såvel enkeltpersoner som storfamilier der ofte medbringer mad og drikkevarer, parasoller, badedyr m.v. Endvidere parkerer lejere hos VJ ofte ud for ....2.

Da der ikke findes vendeplads for enden af ... jf. vedlagte matrikelkort ..., anvendes indkørslen til ....1 som vendeplads.

Ovenstående bevirker følgende gener for undertegnede

Parkerede biler spærrer for indkørslen til egen carport samt eget parkeringsfelt.

Stenbeddet i forhaven bliver næsten daglig påkørt og jævnligt beskadiget eller helt ødelagt (en strandgæst har endog præsteret at køre hen over stenbedet og derefter sidde fast i forhaven).

Buske og træer i forhaven bliver påkørt og beskadiget eller ødelagt.

Træhegn til naboparcel bliver påkørt og brækket i stykker.

Telefonstik og stik til hybridnet i skel til naboparcel bliver påkørt og beskadiget.

Bilister efterlader papir, flasker/dåser, tømte askebægre m.v. på vejen samt ind på ....1.

Gener fra strandgæster.

Strandgæster kaster papir, flasker/dåser, dåsepropper, pizzabakker mv. på stranden, diget, strandstien samt ind i haven til ....1. Beboerne på ... betaler for opstillet affaldsspand ud for ....1, men alligevel er daglig oprydning nødvendig på varme sommerdage. Såfremt beboerne ikke foretager oprydning vil strandsti, dige og strand hurtigt begynde at minde om en losseplads. Kommunen foretager ingen oprydning.

Strandgæsterne er lejlighedsvis meget støjende, og berusede unge mennesker tænder af og til bål med brænde (herunder også havelåger) hentet fra nærmeste parcelhushave.

De mange besøgende på stranden får lejlighedsvis behov for toiletbesøg (besøgende der overnatter på stranden har naturligt nok et ret sikkert behov om morgenen). Da der ikke er toilet på stranden anvendes vores have i stigende omfang til at forrette nødtørft, hvilket naturligvis medfører væsentlige lugtgener m.v. Ved vadestedet i Århus udsteder Fødevareregion Århus påbud om etablering af flere toiletter, men ingen taler om hvorledes problemet løses ved stranden ud for de private fællesveje i Risskov.

Støjgener fra speedbåde, vandscootere samt Cat-Link færger er lejlighedsvis stærkt generende på adressen ....1 jf. vedlagte kopi af Miljøministeriets besvarelse af 19. april 1996 på klage vedr. støjgener fra Cat-Link færgerne ...

Gener fra nabobygning.

Vor nabo mod vest (....3) har udvidet boligen med boligareal på 1. sal med fuld væghøjde (uden skråvægge) efter helt ekstraordinær tilladelse fra fredningsmyndighederne. Tidligere var der fladt tag på hele bygningen. Nu er det flade tag udskiftet med tag med rejsning såvel på bygningsdelen i 2 etager samt bygningsdelen i et plan. Århus kommune oplyser, at kommunen har givet dispensation fra reglerne om maksimal taghøjde i forhold til skel. Naboens bygning ligger kun 2 m fra skel. Dispensationerne til bygningsændringerne er givet uden nabohøring og derfor også uden vor accept.

Bygningsændringerne har forringet sol og lysforholdene væsentligt for vor dagligstue og køkken samt gårdhave.

Risiko for oversvømmelse.

Vi har flere gange gennem årene siden indflytningen i 1980 oplevet betydelig risiko for oversvømmelse og som yderste parcel bliver vi først berørt, såfremt stranddiget bliver oversvømmet. Den 7. nov. 1985 havde vi f.eks. et højvande på 189 cm og diget blev oversvømmet flere steder (Diget havde en kotehøjde på 200 cm over daglig vande ... På ... blev vi alarmeret af politiet først på natten og arbejdede en stor del af natten med at fylde sandsække, hvorved vi forhindrede en alvorlig oversvømmelse.(Kun vores have blev oversvømmet).

Kopi af artikel i Århus Stiftstidende d. 85-12-10 ..., samt kopi af orientering af 20 jan 1986 til medlemmerne af vejforeningen ... vedlægges ...

I 1995 fik grundejerforeningens digeudvalg 2 advarsler fra lodsvæsenet gennem politiet om, at et stærkt højvande var under opbygning.

Vedligeholdelse af vej strandsti og dige.

I 1985 var en total retablering af diget ud for ... nødvendig som følge af ovennævnte højvande d. 7. nov. Offentlige tilskud til retablering af diget var ikke muligt. De fleste af grundejerne på ... accepterede derfor i fællesskab at betale for retableringen (i alt kr. 195.883 ...). Betaling blev især nægtet af beboere, der boede længst fra vandet. Såfremt de fleste beboere havde nægtet at betale til reetableringen havde de yderste parceller haft et alvorligt problem og formentlig intet valg end at betale selv.

Dige og sti kræver løbende vedligeholdelse, som forestås dels af vejforeningen ... dels af yderst parcelejere. I praksis er yderste parcelejer nødsaget til at opsamle affald og klippe hybenbeplantningen, da vi er direkte berørt.

... er en grusvej, som kræver årlige vedligeholdelsesudgifter på 25 - 30.000 kr. for grundejerforeningen. Vedligeholdelsesudgifterne bliver forøget som følge af den stigende trafik af uvedkommende. Kommunen fjerner skiltning om hastighedsbegrænsning og kørsel forbudt for uvedkommende (kopi af referat af generalforsamling i grundejerforeningen for ... d. 9. marts 1999 vedlægges ...)"

Beskrivelse

Det vurderede areal udgør 985 M². På grunden ligger et parcelhus opført i 1976.

Det bebyggede areal udgør 108 M². Der er en samlet udnyttet tagetage på 66 M². Endvidere er der et udhus på 38 M², samt en carport på 28 M². En havestue på 24 M² indgår i det bebyggede areal:

Ejendommen er opført i mursten, og taget er belagt med fibercement, asbest. Opvarmningen er fjernvarme.

Indstilling

Skyldrådet har den 5. april 2000 afsagt kendelse vedrørende klage over såvel ejendomsværdien som grundværdien ved vurderingen pr. 1/1-1999. I forbindelse med klagebehandlingen besigtigede skyldrådet ejendommen den 12. januar 2000. Ejeren var imidlertid syg og kunne derfor ikke modtage besøg. Ejendommen blev derfor kun besigtiget udefra. Skyldrådet stadfæstede ejendomsværdien på kr. 2.750.000 og grundværdien på kr. 1.071.000.

Skyldrådets afgørelse blev påklaget til landsskatteretten, som afsagde kendelse den 20. december 2000.

I forbindelse med klagebehandlingen besigtigede landsskatteretten ejendommen den 27. oktober 2000. Ejeren undlod at give møde uden at melde afbud skønt rettidigt tilsagt med 14 dages varsel. Ejendommen blev derfor kun besigtiget udefra.

Fra besigtigelsen konstateredes følgende: "Ved besigtigelsen konstaterede landsskatteretten, at ejendommen er beliggende i første række. Mod vandsiden er der et kraftigt buskads, der skærmer af mod stranden. Imidlertid må det også, sammen med diget, formodes at tage det meste af udsynet fra stueplanet. Der er ligeledes buskads langs husets facadeside mod .... De af ejeren påberåbte påkørselsskader på stenbed mv. kunne ikke konstateres bortset fra enkelte mindre skader på læhegn til naboparcellen."

Vedrørende de af ejeren anførte gener, herunder bl.a. strandgæsters færdsel i området finder retten ikke, at disse har et sådant omfang, at de kan begrunde et særskilt nedslag i grundværdien. Landsskatteretten henser til, at generne ikke er unormale for et attraktivt område ved strand og vand, samt at generne ikke ses at have forårsaget faldende handelspriser i området langs kysten. Vedrørende risikoen for oversvømmelse henser retten til, at ejendommen kun har været oversvømmet delvist en enkelt gang, der samtidig ligger 15 år tilbage.

Efter en afvejning af alle de i kendelsen nævnte momenter, finder retten ikke anledning til at nedsætte grundværdien.

Retten finder heller ikke grundlag for at antage, at den ansatte ejendomsværdi er for høj, idet der henses til, at der er tale om en ejendom i første række i et af byens mest attraktive kvarterer samt til det fremkomne om handelspriserne i lokalområdet omkring vurderingstidspunktet. Henset hertil antages de påberåbte gener ikke at ville påvirke prisen væsentligt i en handelssituation.

Landsskatteretten stadfæstede såvel ejendomsværdien på kr. 2.750.000 som grundværdien på kr. 1.071.000.

Skyldrådet henviser til ovennævnte kendelse fra landsskatteretten.

Grundværdien skal i henhold til bestemmelserne i lovbekendtgørelse nr. 648 af 11. august 1999 § 6, jfr. § 13, ansættes som grundens handelsværdi i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse.

Grundværdien er ansat til områdeprisen på kr. 1.400.

Grundværdien er ansat efter byggeretsværdiprincippet således:

985 M2 á kr. 700	689.500
1 byggeret	560.000
Grundværdi	1.249.500

Grundværdien består dels af byggeretten, dels af en pris pr. arealenhed.

Byggeretten er et udtryk for selve retten til at bebygge grunden, enten med den bygning der nu engang er opført på den, i den aktuelle sag Deres hus, eller, hvis den var ubebygget, til at opføre en bygning.

For at fastlægge værdien af byggeretten, går man ud fra en normalgrund på 800 M². 800 M² á kr. 700 (halvdelen af områdeprisen) = kr. 560.000 er værdien af byggeretten.

Normalgrunden anvendes i byggeretsværdiprincippet udelukkende som et målepunkt.

Byggeretten har således samme værdi i et grundværdiområde, uanset om grundene har et større eller mindre areal. Arealværdien findes herefter ved at man ganger det faktiske areal med en pris pr. m², som er halvdelen af områdeprisen.

Anvendelsen af byggeretsværdiprincippet med opdeling af grundværdien i en byggeretsværdi og en arealværdi er alene et vurderingsteknisk hjælpemiddel til opfyldelse af vurderingslovens bestemmelser om ansættelse af grundværdien til et beløb, der efter gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse.

Hver vurderingskreds er opdelt i grundværdiområder efter fastlagte principper. Ved fastsættelsen af områdeprisen er der taget hensyn til områdets karakter og beliggenhed mv.

Skyldrådet finder, at ansættelsen af grundværdien er i overensstemmelse med de i vejledningen udstukne retningslinier.

Skyldrådet finder ikke grundlag for at ændre den af vurderingsrådet fastsatte områdepris.

Under hensyn til ovenstående, samt til at den ansatte grundværdi på kr. 1.249.500 skønnes at være i god overensstemmelse med handelsværdien på vurderingstidspunktet, har skyldrådet således ikke fundet grundlag for at ændre vurderingsrådets ansættelse.

Ejendomsværdien skal i henhold til bestemmelserne i lovbekendtgørelse nr. 648 af 11. august 1999 § 6, jfr. § 9, stk. 1, ansættes til handelsværdien på vurderingstidspunktet af den faste ejendom i dens helhed.

Det kan bemærkes, at det udelukkende er forholdene, og altså handelsværdien på vurderingstidspunktet pr. 1/1 2000, der er afgørende for den ansatte ejendomsværdi.

Der er tale om en selvstændig ansættelse, der skal afspejle ejendommens værdi i almindelig fri handel.

Vurderingen foretages således ud fra vurderingslovens bestemmelser, uden at man er bundet af tidligere vurderinger.

Ejendomsværdien er ansat ud fra standardberegningen for et parcelhus, hvorved der er taget hensyn til ejendommens opførelsesår, bebygget areal, installationer mv. Det er imidlertid skønnet over ejendommens handelsværdi, der til slut er afgørende for vurderingsresultatet.

Told- og Skattestyrelsens vurderingsforslagssystem er alene et hjælpemiddel til at fastsætte handelsværdien.af den faste ejendom i sin helhed.

Vurderingsmyndighederne tager stilling til nævnte forslag, og der kan herefter korrigeres for alle tænkelige forhold vedrørende den enkelte ejendom, således at vurderingslovens bestemmelser om ansættelse af ejendomsværdien til et beløb, der efter gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom, opfyldes.

Den beregnede værdi er kun en vejledning til vurderingsrådet, altså en mellemregning baseret på statistiske gennemsnitsanalyser og på de oplysninger, der er registreret om ejendommen.

I denne mellemregning er tallene ikke et udtryk for en værdiansættelse af de enkelte dele.

Standardhuset er udelukkende et målepunkt, og er i sig selv uden betydning for det endelige resultat.

Såfremt vurderingsmyndighederne skønner, at nogle forhold har betydning for værdien af en ejendom, korrigeres via en eller flere fravigelser.

Vedrørende størrelsen af fravigelser kan det bemærkes, at der er tale om skønsmæssige beløb til opnåelse af en ejendomsværdi, som skønnes at være i overensstemmelse med handelsværdien på vurderingstidspunktet.

Ejendomsværdien er ansat med følgende fravigelser: Der indgår udestue i beboelsesbygningens areal: - kr. 44.000 Ejendommen har en særlig god udsigt: + kr. 350.000.

Da man er af den opfattelse, at en ejendomsværdi på kr. 3.100.000 er i god overensstemmelse med handelsværdien på vurderingstidspunktet, har skyldrådet således ikke fundet grundlag for at ændre vurderingsrådets ansættelse af ejendomsværdien.

Skyldrådet har derfor vedtaget at stadfæste ansættelsen af såvel ejendomsværdien på kr. 3.100.000 som grundværdien på kr. 1.249.500.

..."

Parterne har for landsretten tilvejebragt oplysninger om en række ejendomshandler, herunder tre salg af ejendomme i grundværdiområde 15.360 samt to "nedrivningssalg" af ejendomme beliggende i yderste række mod vandet.

Det ene salg i område 15.360 angår ejendommen ....2, ejendomsværdi pr. 1. januar 1999 3.900.000 kr., der blev solgt i december 1999 for 2.603.597 kr.

Det andet salg i samme område angår ejendommen ....4, ejendomsværdi pr. 1. januar 1999 4.450.000 kr., der blev solgt i august 2000 for 4.175.000 kr.

Det tredje salg i området angår ejendommen ....5, ejendomsværdi pr. 1. januar 1999 3.050.000 kr., der blev solgt i januar 1999 for 3.200.000 kr.

Det ene "nedrivningssalg" angår ejendommen ....6, grundværdiområde 15.460, ejendomsværdi pr. 1. januar 1999 2.300.000 kr., der blev solgt i marts 1999 for 3.000.000 kr.

Det andet "nedrivningssalg" angår ejendommen ....7, grundværdiområde 15.460, ejendomsværdi pr. 1. januar 1998 2.400.000 kr., der blev solgt i august 1998 for 4.750.000 kr.

Forklaringer

Sagsøgeren har forklaret, at han på baggrund af den store stigning i grundværdien og ejendomsværdien pr. 1. januar 1999 blev overrasket over, at der igen pr. 1. januar 2000 skete en stor stigning. Bl.a. på grund af udtalelser fra en skyldrådsformand til pressen regnede han med, at det var huse i andre områder, der ville blive berørt af betydelige stigninger pr. 1. januar 2000. Områdeprisen på 1.400 kr. er urealistisk høj. Der er desuden ikke taget hensyn til ejendommens særlige gener, som han har påpeget både i forbindelse med 1999-vurderingen og 2000-vurderingen. Den største gene er strandgæsters adfærd og affald m.v. Den korte afstand til den populære badestrand ..., der om sommeren dagligt besøges af 4-5.000 mennesker, forstørrer denne gene. Det fremgår af udtalelser fra embedslægen, at manglen på toiletter ved stranden ud for de private fællesveje i Risskov udgør en sundhedsrisiko.

Procedure

Sagsøgeren har gjort gældende, at forhøjelsen af grundværdien fra 1. januar 1999 til 1. januar 2000 er sket på et forkert grundlag. Der er ikke dokumenteret ejendomshandler i området i det relevante tidsrum, der kan begrunde en forhøjelse af grundværdien. De to "nedrivningssalg" af ejendomme ved kysten kan ikke tillægges betydning, da disse to ejendomme er købt af velhavere til overpris og ikke til den pris, som en fornuftig køber var rede til at betale. Der er heller ikke andre saglige grunde til at forhøje grundværdien i forhold til den, der var gældende pr. 1. januar 1999. Der er derfor det fornødne grundlag for at tilsidesætte skyldrådets skøn vedrørende grundværdien og ejendomsværdien, idet det er godtgjort, at skyldrådets værdiansættelse falder uden for de skønsmæssige beføjelser, som indrømmes vurderingsmyndighederne.

Sagsøgte har gjort gældende, at der ikke er grundlag for at tilsidesætte det udøvede skøn over grundværdien af ejendommen. Skønnet er ikke udøvet på et forkert eller mangelfuldt grundlag. Sagsøgeren har ikke ved syn og skøn eller på anden måde godtgjort, at den foretagne værdiansættelse falder uden for rammerne af den margen, som tilkommer vurderingsmyndighederne. Det er ikke på grundlag af oplysninger om opnåede salgspriser godtgjort, at vurderingen overstiger værdien i handel og vandel. Der har ikke været salg af ubebyggede ejendomme i grundværdiområde 15.360 eller i sammenlignelige grundværdiområder omkring vurderingstidspunktet. Oplysningerne om to "nedrivningssalg" af ejendomme i første række mod vandet peger klart på, at den ansatte grundværdi ikke overstiger værdien i handel og vandel.

Landsrettens begrundelse og resultat

Sagsøgeren har ikke bevist, at den fastsatte grundværdi og ejendomsværdi pr. 1. januar 2000 overstiger handelsværdien.

Sagsøgeren har således ikke godtgjort, at fastsættelsen er sket på et forkert eller mangelfuldt grundlag, eller at skyldrådets afgørelse af 29. marts 2001 går ud over rammerne for det skøn, som tilkommer vurderingsmyndighederne.

Landsretten tager herefter sagsøgtes frifindelsespåstand til følge.

T h i   k e n d e s   f o r   r e t

Sagsøgte, Skatteministeriet, frifindes.

Sagsøgeren, A, skal i sagsomkostninger inden 14 dage betale 10.000 kr. til sagsøgte.