Spørgsmål

1. Kan jeg overdrage ejendommen beliggende i X til, en pris af 1.250.000 kr. tillagt afholdte  udgifter (250.000-300.000), i henhold til en på  ejendommen tinglyst forkøbsret?
2. Hvis ejendommen tilbagesælges vil der i så fald blive tale om en gaveafgift af forskellen mellem den faktiske salgspris og vurderingen minus 15 %?

1. Nej, se sagsfremstilling og begrundelse.
2. Se sagsfremstilling og  begrundelse.

Datter A købte 1 januar 1985 sit barndomshjem, beliggende i X  af sine forældre for en købspris af 1.250.000 kr.

I skødet er det anført, at forældrene har en forkøbsret til købe ejendommen for de 1.250.000 kr. med tillæg af dokumenterede forbedringer i størrelsesordenen 250.000-300.000 kr.:

"Ved eventuelt salg har sælger forkøbsret til samme pris og på samme vilkår, som anført i nærværende skøde med tillæg af dokumenterede forbedringerNævnte forkøbsret respekterer lån i bank, sparekasse samt realkreditinstitutter/kreditforeninger uden særskilt påtegning."

Ejendomsvurderingen  er i dag 5.100.000 kr.

Spørger har efterfølgende bedt om uddybende besvarelse af spørgsmål 2.

SKATs indstilling og begrundelse

Generelt om køberetter og "forældrekøbslejligheder"

Det fremgår af afsnit E.J.5.2 i Ligningsvejledningen 2006-4, at en aftale om køberet vedrørende en fast ejendom er en forpligtelse for ejeren af ejendommen til at afstå denne til køberettens indehaver, normalt inden for et vist nærmere tidsrum.

Køberetten er en forpligtelse for ejeren af ejendommen til at afstå lejligheden, hvis køber ønsker at benytte sig af køberetten. På den anden side er køberen heller ikke forpligtet til at benytte sig af denne ret.

Som følge heraf  er en køberetsaftale derfor ikke en ejendomsoverdragelse i lovens forstand, idet retten som nævnt er suspensivt betinget af, at den til køberetten berettigede ønsker at udnytte køberetten. Først ved køberettens udnyttelse foreligger der derfor en overdragelse.

En køberet er karakteriseret ved, at der som led i aftalen om køberetten fikseres en bestemt pris, der skal lægges til grund, når og hvis køberetten ønskes udnyttet.

Betingelserne for at kunne udnytte køberetten kan være meget varierende, f.eks. kan det være aftalt, at sælgeren bestemmer tidspunktet for udnyttelsen. I andre situationer kan det være køber, der har ret til at bestemme tidspunktet for køberettens udnyttelse, og således, at køberetten kan gøres gældende på et vilkårligt tidspunkt, medmindre andet udtrykkeligt måtte være aftalt.

Den pris, som er aftalt i køberetten til den faste ejendom, bliver dermed sælgers afståelsessum og købers anskaffelsessum.

Teoretisk er det gjort gældende, at fordelen ved tildeling af en køberet skal beskattes på tildelingstidspunktet, men uanset dette kan det lægges til grund, at den faktiske praksis entydigt har været, at der sker beskatning på det tidspunkt, hvor overdragelsen finder sted, idet beskatningsgrundlaget i givet fald har været differencen mellem den aktuelle markedsværdi og det i henhold til køberetten aftalte lavere beløb.

Da tildeling af en køberet som udgangspunkt repræsenterer en økonomisk værdi, vil en sådan tildeling mellem ikke-interesseforbundne parter typisk være modsvaret af et vederlag.

Da der i forældresalgssituationerne, hvor forældrene udsteder en køberet til barnet, typisk ikke ydes vederlag for tildeling af en køberet, må det lægges til grund, at barnet har modtaget en gave, der er egnet til at udløse skatte- og afgiftsmæssige virkninger på tidspunktet for udnyttelse af køberetten, dvs. gaveafgift hos barnet og indregning af gaven i sælgerens afståelsessum, jf. § 3, stk. 2, i ejendomsavancebeskatningsloven.

Dette udgangspunkt er imidlertid fraveget i det såkaldte værdiansættelsescirkulære nr. 185 af 17. november 1982, der i dødsboer og gavesituationer har fastsat en administrativ praksis, der regulerer de skatte- og afgiftsmæssige værdier ved overdragelse mellem personer i op- og nedstigende linje.

Af cirkulærets punkt 14 fremgår, at den i en køberetsaftale fastsatte købesum vil kunne lægges til grund som den skatte- og afgiftsmæssige  værdi, og således at der "ikke betales gaveafgift, hvis der ikke var misforhold mellem den aftalte købesum og ejendommens værdi på det tidspunkt, da køberetten tidligst kunne være gjort gældende."

I gaveafgiftsmæssig henseende kan den aftalte købesum under de nævnte betingelser lægges til grund, hvorfor sælgeren i medfør af § 3, stk. 2, i ejendomsavancebeskatningsloven kan anvende denne købesum som afståelsessum.

Ad spørgsmål 1 

Ifølge det oplyste er aftalen  benævnt af parterne som  en  forkøbsret, uanset aftalen fastsætter overdragelsesprisen, hvilket i øvrigt taler for, at der foreligger en option. Der er ikke aftalt på hvilket tidspunkt spørgerens forældre kan kræve forkøbsretten udnyttet og ejendommen tilbageoverdraget . Det kan først  ske når ejeren ønsker at sælge, hvilket er et tidspunkt der ligger ud i fremtiden, jf. ordlyden af den  foreliggende aftale (ovenanført).

Da det som  nævnt fremgår af  aftalen, at sælger råder  over tidspunktet for et eventuelt salg af ejendommen, må aftalen anses  at indeholde en forkøbsret,  Allerede fordi der foreligger en forkøbsret, er denne ikke omfattet af værdiansættelsescirkulæret,  cirkulære.bnr185 af 17.11.82 pkt 14: "Man gør opmærksom på forskellen mellem en køberet, der er en ret til at købe den pågældende ejendom uafhængigt af ejerens  vilje, og en forkøbsret, der er en ret til at købe, såfremt ejeren vil sælge".

Retningslinierne i værdiansættelsescirkulærets pkt. 14 finder derfor ikke anvendelse i den foreliggende sag. Udgangspunktet  er  derefter UfR 1977.460HD,at en udnyttelse af køberetten til den  aftalte købspris vil medføre skatte- og afgiftsmæssige konsekvenser, hvis køberetsprisen  afviger fra handelsværdien på overdragelsestidspunktet.

På dette grundlag er det SKATs opfattelse, at den aftalte køberetspris ikke skattemæssigt kan anvendes  ved en fremtidig overdragelse, hvorfor SKAT indstiller, at der, til det  spørgsmål1, svares: Nej, se sagsfremstilling og begrundelse.

Ad spørgsmål 2

Ifølge værdiansættelsescirkulæret pkt 14 fremgår, at når en ejendom overdrages på grundlag af en forkøbsret, skal der betales gaveafgift, hvis den aftalte købesum er lavere end den afgiftsmæssige værdi på  overdragelsestidspunktet. Det forudsættes, at modtageren hører til den gaveafgiftspligtige personkreds.

Sælger er skattepligtig af fortjenesten ved overdragelsen jfr. ejendomsavancebeskatningslovens § 1, og det er værdien der lægges til grund ved beregningen af gaveafgift, der skal anvendes ved beregningen af den skattepligtige avance, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 3 stk.2 .Det forudsættes, at der ikke foreligger skattefritagelse efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8 stk.1  (Parcelhusreglen).

Det indstilles til Skatterådet, at der svares : se sagsfremstilling og begrundelse.

Skatterådets afgørelse og begrundelse

Skatterådet tiltræder indstillingerne i henhold til deres grunde.

Svaret er bindende i en periode af  5 år regnet fra dateringen af dette svar.