Spørgsmål  

1. Vil handelsværdien af ejendommen A kunne fastsættes til 135 mio. kr. ved en koncernintern overdragelse af ejendommen?  I det omfang Skatterådet ikke besvarer bekræftende på spørgsmål 1, bedes spørgsmål 2 besvaret.
2. Vil handelsværdien af ejendommen A kunne fastsættes til 144,5 mio. kr. ved en koncernintern overdragelse af ejendommen?

Svar

1. Nej
2. Ja

Beskrivelse af de faktiske forhold

Spørgers repræsentant har oplyst følgende:

B ApS indgår i C A/S-koncernen. C A/S ejer således 100 % af selskaberne D A/S og B ApS.

B ApS er etableret med virkning pr. 1. januar 2005 ved skattefrie udskillelser af koncernens ejendomme fra henholdsvis C A/S og D A/S.

B ApS blev etableret for at samle og effektivisere driften af alle koncernens ejendomme i et selvstændigt ejendomsselskab, der samtidig skulle forestå de nødvendige tilpasninger af ejendomsporteføljen i takt med, at der rationaliseres inden for koncernen.

B ApS erhvervede med overtagelsesdag den 13. juni 2007 byggegrunden beliggende ..., for 25.930.000 kr. og indgik den 10. juni 2009 en totalentreprisekontrakt med .. om opførelsen af en ny domicilejendom til D A/S med en samlet entreprisesum på 152.573.000 kr. Herudover er der afholdt projekteringsomkostninger.

Ejendommen er opført som domicilejendom for D A/S. Ejendommen blev færdig og klar til at tage i brug den 2. september 2010.

Ejendommen omfatter et samlet grundareal på 7.800 m2 og består af 5 etager på i alt 6.810 etage-m2 kontorer og personalefaciliteter samt 1.600 m2 kælder, der indrettes som depot, arkiv, bad med omklædning og fitnessfaciliteter.

Der etableres ca. 175 p-pladser for personbiler på grunden. Grunden er indhegnet med port og adgangskontrol.

Ud over den omtalte (opførte) bygning er der mulighed for at opføre endnu en selvstændig kontorbygning på grunden på op til 4.900 etage-m2.

B ApS påtænker at overdrage ejendommen koncerninternt til et selvstændigt ejendomsselskab. Overdragelsen af ejendommen vil ske ved en skattepligtig overdragelse og/eller apportindskud til handelsværdi. Baggrunden er, at koncernen ønsker at være bedst muligt stillet ved en senere finansiering af ejendommen, som kan omfatte et sale-and-lease-back af ejendommen til en ekstern finansiel investor. Erfaringen har vist, at sådanne investorer ofte ønsker at kunne vælge mellem at erhverve ejendommen enten ved et direkte køb af ejendommen eller ved at erhverve ejendommen ved køb af aktierne/anparterne i ejendomsselskabet.

Der foreligger endnu ingen offentlig ejendomsvurdering på ejendommen. Ved vurderingen pr. 1. oktober 2008 er ejendomsværdien og grundværdien fastsat til 28.197.000 kr.

Ejendommens handelsværdi i fri handel er fastlagt i to uafhængige mæglervurderinger, som B ApS har indhentet.

Mægler 1 har vurderet ejendommens handelsværdi til 135,8 mio. kr., og Mægler 2 har vurderet ejendommens handelsværdi til at ligge i niveauet 148-155 mio. kr. Kopi af de indhentede vurderingsrapporter vedlægges.

Fælles for begge vurderinger er, at ejendommen er vurderet som en investeringsejendom med D A/S som bruger af hele ejendommen, og det er forudsat, at lejekontrakten med D A/S indgås på markedsvilkår.

Spørgers eventuelle opfattelse ifølge anmodning og bemærkninger til sagsfremstilling

Ved koncerninterne overdragelser af fast ejendom er transfer pricing reglerne aktuelle.

Ifølge ligningslovens § 2 skal afståelsessummen i skattemæssig henseende fastsættes til handelsværdien.

Hvis der ikke foreligger sikre oplysninger om ejendommens faktiske handelsværdi ved en gennemført handel mellem uafhængige parter, kan handelsværdien som udgangspunkt fastsættes til den offentlige ejendomsvurdering, hvis denne er retvisende.

Der findes, som det fremgår, ingen offentlig ejendomsvurdering for ejendommen A. B ApS har derfor indhentet 2 uvildige ejendomsmæglervurderinger. Ved mæglernes vurdering er der, som det fremgår, foretaget konkrete og individuelle skøn over, hvad en uafhængig tredjemand vil betale for ejendommen ud fra den lejeindtægt, som ejendommen vurderes at kunne indbringe for ejeren.

Værdiansættelsen må efter transfer pricing involvere fradrag som nødvendige transaktionsomkostninger (honorar til mægler m.v.), hvilket ikke er tilfældet i de modtagne mæglervurderinger.

Ad spørgsmål 1

Mægler 1  har vurderet ejendommens handelsværdi til 135,8 mio. kr. før transaktionsomkostninger. Vurderingen er den laveste af de to indhentede vurderinger.

I det pressede erhvervsboligmarked, der p.t. findes i X by, synes der efter vores opfattelse at være gode argumenter for at fastsætte handelsværdien af ejendommen til den laveste af de modtagne vurderinger. Vi har bl.a. henset til, at erhvervsejendomme meget sjældent handles til mæglernes vurdering af handelsprisen.

Efter fradrag for skønnede transaktionsomkostninger vil handelsværdien i denne situation passende kunne ansættes til 135 mio. kr. Vi mener derfor, at Skatterådet i givet fald skal svare Ja til spørgsmålet.

Ad spørgsmål 2

Spørgsmålet udgår, hvis Skatterådet svarer bekræftende på spørgsmål 1.

Svarer Skatterådet ikke bekræftende på spørgsmål 1, vil handelsværdien af ejendommen kunne fastsættes til et gennemsnit af de to indhentede vurderinger - eller til 145,4 mio. kr. Efter fradrag for skønnede transaktionsomkostninger vil handelsværdien i denne situation passende kunne ansættes til 144,5 mio. kr.

Vi mener derfor, at Skatteministeriet i givet fald skal svare Ja til spørgsmålet.

Skatteministeriets indstilling og begrundelse

SKAT, Ejendomsvurderingen, har den 4. februar 2011 afgivet nedenstående udtalelse:

"Ejendommen er besigtiget den 27. januar 2011. Fra selskabet deltog ejendomsinspektøren og SKAT var repræsenteret ved....

Ejendommen er et nyopført kontor domicil overfor ... station. Ejendommen er opført af ... med B ApS som bygherre. Byggeriet blev færdiggjort i september 2010. De samlede byggeomkostninger har udgjort 152 mio. kr., hvortil skal lægges projekteringsomkostninger og anskaffelse af grunden, som har kostet ca. 26 mio. kr.

Det samlede bebyggede areal udgør 1557 kvm. Erhvervsarealet udgør 6810 kvm., derudover er der 1540 kvm. kælder. Ejendommens grundareal er på 7800 kvm. og den tilladte bebyggelsesprocent for området er på 150 % jfr. Lokalplan 66.

Nyopført kontorejendom beliggende trafik nært og med en stor lukket og asfalteret parkeringsplads.

Kælderen, der er højloftet, er indrettet til motionslokaler, derudover er der edb-rum, udstillingslokaler, og arkiver.

Stueetagen har lyst indgangsparti overalt belagt med klinkegulv med opgang til receptionsområdet og atriumgården, hvorfra der er åbent til fire plan. I stueetagen er der indrettet kantine med tilhørende storkøkken. Derudover findes møderum i forskellige størrelser og konference rum.

1-4 sal er primært indrettet som kontorlandskaber, alle steder er støjdæmpningen helt i top, ligesom lysindfaldet alle steder er meget højt. På alle etager er der to toiletgrupper og the-køkkener.

Udvendigt er ejendommen beklædt med bornholmske klinker, ligesom vinduerne har solafskærmning.

Det er vores opfattelse, at der er tale om høj bygningskvalitet, væsentligt over, hvad der normalt findes i X by. Handelsværdien kan fastsættes til 144,5 mio. kr. - Hvilket besvarer spørgsmål nr. 2.

Ved ovenstående handelsværdi er den uudnyttede byggeret ansat til 10 mio. kr. og den skønnede årsleje er ansat til 9,1 mio. kr.(kontor til 1.250 kr. og kælder til 400 kr.) kapitaliseret med en lejefaktor på 15, hvor X by normalt er ansat med 12,7."

I henhold til ligningslovens § 2 skal interesseforbundne parter ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst anvende priser og vilkår, som uafhængige parter ville fastsætte for tilsvarende transaktioner. Ved koncerninterne overdragelser af en ejendom skal afståelsessummen i skattemæssig henseende fastsættes til handelsværdien.

Skatteministeriet har lagt vægt på, at handelsværdien af ejendommen ifølge ovenstående udtalelse fra SKAT, Ejendomsvurderingen, kan fastsættes til 144,5 mio. kr.

Skatteministeriet finder på denne baggrund ikke, at handelsværdien kan fastsættes til 135 mio. kr. ved en koncernintern overdragelse af ejendommen.

Skatteministeriet indstiller derfor, at spørgsmål 1 besvares med "Nej".

Skatteministeriet finder, at handelsværdien kan fastsættes til 144,5 mio. kr. ved en koncernintern overdragelse af ejendommen.

Skatteministeriet indstiller derfor, at spørgsmål 2 besvares med "Ja".

Skatterådets afgørelse og begrundelse

Skatterådet tiltræder indstilling og begrundelse fra Skatteministeriet.

Svaret er bindende for skattemyndighederne i følgende periode

I 3 måneder, der regnes fra modtagelsen af svaret jf. SFL § 25, stk. 1.