Spørgsmål

1. Har X Kommune mulighed for at tilbagekøbe en byggegrund, som er solgt med moms til en privatperson og samtidig fradrage den moms, der er indeholdt i tilbagekøbsprisen? Det forudsættes at byggegrunden købes tilbage inden for 2 år fra overtagelsen, og med fradrag på 10 pct. af salgsprisen.
2. Jf. vejledningen om moms på salg af nye bygninger og byggegrunde, kapitel 7 afsnit 7.2 kan virksomheder, der afholder udgifter til byggemodning af grunde med henblik på salg, fradrage købsmomsen af udgifterne til byggemodningen fuldt ud. Kan kommunen få fradrag for købsmomsen af alle byggemodningsudgifter der er nødvendige for en udstykning og alle byggemodningsudgifter der indvirker på salgsprisen i en positiv retning?

Skatteministeriets indstilling

1. Ja
2. Ja, se begrundelse

Beskrivelse af de faktiske forhold

Kommunen afventer bindende svar fra SKAT inden kommunens parcelhusgrunde udbydes til salg.

På grund af usikkerhed omkring fortolkningen af vejledningen til moms på salg af nye bygninger og byggegrunde, har byrådet anmodet om et bindende svar fra SKAT, inden behandlingen af vilkårene i købsaftalens § 3 vedr. byggepligt/videresalg for parcelhusgrunde solgt efter 1. januar 2011.

Neden for er den nuværende udgave af købsaftalens § 3. I de stillede spørgsmål neden for tages der ikke kun udgangspunkt i § 3, men i forskellige scenarier, som beskrevet i hvert spørgsmål.

Uddrag fra kommunens hidtidige købsaftale vedrørende parcelhusgrunde:

§ 3:

Byggepligt/videresalg

Køber skal senest 2 år fra overtagelsesdagen have opført en bolig på grunden, idet boligen skal være færdigmeldt og godkendt af sælger.

Er disse betingelser ikke opfyldt, kan sælger kræve grunden tilbageskødet inkl. anlæg og beplantning af enhver art for købesummen med fradrag af 10 %. Ved tilbageskødning forrenter sælger ikke den erlagte købesum.

Såfremt køber måtte ønske at sælge grunden i ubebygget stand, har køber pligt til at tilbyde grunden til sælger for købesummen med et fradrag på 10 % og uden tillæg af renter, dokumenterede forbedringer, skatter og afgifter og omkostninger af nogen art. Sælger er ikke forpligtet til at tilbagekøbe grunden, men kan give tilladelse til salg til anden side og bl.a. på vilkår, at byggepligt og tilbagekøbsret fastholdes.

Udgifterne ved en eventuel tilbageskødning påhviler køber.

Med prioritet forud for al pantegæld og med påtaleret for X Kommune tinglyses bestemmelserne om byggepligt og tilbagekøbsret servitutstiftende på grunden, idet der med hensyn til gæld, servitutter og øvrige byrder henvises til ejendommens blad i tingbogen.

Spørgers eventuelle opfattelse ifølge anmodning og bemærkninger til sagsfremstilling

Når spørger sælger byggegrunde til borgerne, er det i kommunens interesse, at der bliver bygget på grunden og at der flytter nye borgere til kommunen. Tomme grunde vil ofte være til gene for andre beboere i et ellers udbygget område, hvorfor der ønskes mulighed for tilbagekøb.

Spørger har en forventning om, at kommunen ved tilbagekøb af en parcelhus-grund kan anvende reglerne for returvarer jf. momslovens § 27 stk. 5, i tilfælde hvor grunden er solgt med moms til en privatperson, og derved trække momsen af varens returværdi fra i salgsmomsen.

Det kommunen gerne vil opnå med en klausul om tilbagekøb er, at kommunen ved tilbagekøb af en parcelhusgrund i tilfælde hvor grunden er solgt med moms til en privatperson, kan trække momsen af varens returværdi fra i salgsmomsen - uanset, at kommunen tilbagekøber parcelhusgrunden med et fradrag i købesummen på eksempelvis 10 pct.

Skatteministeriets indstilling og begrundelse

Lovgrundlag

Uddrag fra momslovens § 3:

Afgiftspligtige personer er juridiske eller fysiske personer, der driver selvstændig økonomisk virksomhed.

Stk.2. Som afgiftspligtig person anses endvidere:

1) Enhver person, der lejlighedsvis leverer et nyt transportmiddel til et andet EU-land, jf. § 11, stk. 4.

2) Offentlige forsyningsvirksomheder.

3) Andre statslige, regionale og kommunale institutioner, for så vidt de leverer varer og ydelser i konkurrence med erhvervsvirksomheder.

Momslovens § 4:

Leverancer

Der betales afgift af varer og ydelser, der leveres mod vederlag her i landet. Ved levering af en vare forstås overdragelse af retten til som ejer at råde over et materielt gode. Levering af en ydelse omfatter enhver anden levering.

Momslovens § 27, stk. 5:

I afgiftsgrundlaget kan fradrages 80 pct. af beløb, der er godtgjort kunder for varer, som virksomheden har modtaget retur.

Uddrag fra momslovens § 37: 

Stk. 1. Virksomheder registreret efter §§ 47, 49, 51 eller 51 a kan ved opgørelsen af afgiftstilsvaret som indgående afgift, jf. § 56, stk. 3, fradrage afgiften efter denne lov for virksomhedens indkøb mv. af varer og ydelser, der udelukkende anvendes til brug for virksomhedens leverancer, som ikke er fritaget for afgift efter § 13, herunder leverancer udført i udlandet, jf. dog stk. 6.

Stk.2. Den fradragsberettigede afgift er

1)afgiften af varer og ydelser, der er leveret til virksomheden,

2)den afgift, som efter § 11 påhviler varer, der er erhvervet fra et andet EU-land,

3)den afgift, som efter § 12 påhviler varer, som virksomheden har indført fra steder uden for EU, jf. dog § 69, stk. 2,

4)afgiften af ydelser, som virksomheden er betalingspligtig for efter § 46, stk. 1, nr. 3 og 6,

5)den afgift, der skal betales efter §§ 6 og 7.

Stk.3. Såfremt der skal betales afgift ved udtagning, kan afgiften af indkøb mv. hertil fradrages i det omfang, dette ikke allerede er sket. Fradragsbeløbet kan ikke overstige 25 pct. af afgiftsgrundlaget ved udtagningen.

Stk.4. Såfremt indkøb af varer foretaget til blandet momspligtig og momsfrit formål og derfor med opnåelse af delvis fradragsret efter § 38, stk. 1, efter købet udelukkende anvendes til momspligtigt formål, kan det oprindelig foretagne fradrag reguleres til fuld fradragsret. Skatteministeren fastsætter de nærmere regler for reguleringen.

Praksis

Sag C-123/87 og sag C-330/87 fra EU-domstolen:

Medlemsstaterne kan betinge fradragsretten af, at den afgiftspligtige er i besiddelse af en faktura, som ud over minimumskravene i momssystemdirektivet skal indeholde visse angivelser, der er nødvendige for at sikre behørig kontrol. Sådanne krav må imidlertid ikke være af en karakter, der gør udøvelsen af fradragsretten umulig eller uforholdsmæssig vanskelig.

Begrundelse

Ad spørgsmål 1:

Har X Kommune mulighed for at tilbagekøbe en byggegrund, som er solgt med moms til en privatperson og samtidig fradrage i den moms, der er indeholdt i tilbagekøbsprisen? Det forudsættes at byggegrunden købes tilbage inden for 2 år fra overtagelsen, og med fradrag på 10 pct. af salgsprisen.

Skatteministeriet er blevet forelagt en kontrakt, som X Kommune (spørger) tidligere har anvendt ved salg af fast ejendom:

Uddrag fra kontraktens § 3

Ifølge kontrakten kan spørger kræve en solgt byggegrund tilbageskødet inklusiv anlæg og beplantning af enhver art for købesummen med nedslag på 10 pct. af købesummen, såfremt køber ikke senest 2 år fra overtagelsesdagen har opført bolig på byggegrunden

Disse betingelser om byggepligt og tilbagekøbsret er tinglyst servitutstiftende med prioritet forud for al pantegæld og med påtaleret for spørger.

-

Spørger er nu interesseret i at vide, om kommunen kan fortsætte med disse betingelser ved salg af byggegrunde til private borgere, og dermed fradrage momsen af returvareprisen på tilbagekøb af byggegrunden, såfremt pligten til at bebygge ejendommen ikke er opfyldt inden for 2 år fra overtagelsesdatoen.

Momslovens § 27, stk. 5 og "returneringsbegrebet":

Efter momslovens § 27, stk. 5 kan der i momsgrundlaget fradrages 80 pct. (ved en momssats på 25 pct.) af beløb, der er godtgjort kunder for returvarer. Bestemmelsen tager først og fremmest sigte på varer, der tages tilbage under sådanne omstændigheder, at der foreligger en annullering af handlen, dvs. tilfælde hvor den fulde salgspris godtgøres kunden.

Der er dog administrativt åbnet mulighed for fradrag i momsgrundlaget i de tilfælde, hvor varen returneres inden for en garantiperiode eller tilbagekøbes inden for 1 år. Lovens "returneringsbegreb" er søgt fastlagt, så det tilgodeser dels gældende kutymer inden for erhvervslivet, dels administrative og kontrolmæssige hensyn.

"Returneringsbegrebet" går ud på, at sælger ikke skal tabe den moms han har indbetalt ved salget af byggegrunden.

Byggegrunde og "returneringsbegrebet":

Salg af byggegrunde blev omfattet af momspligten pr. 1. januar 2011 ved lov nr. 520 af 12. juni 2009, se momslovens § 13, stk. 1, nr. 9, litra b) jf. § 4. Der har derfor ikke tidligere været behov for at definere momslovens "returneringsbegreb" vedrørende salg af byggegrunde.

Skatteministeriet har fået oplyst, at det er almindelig kutyme, at kommunerne ved salg af byggegrunde, forsøger at varetage hensyn til, at der bliver bygget på de solgte grunde, således at der kan flytte nye borgere til kommunen.

Spørger anfører, at en aftale om returnering inden for 2 år, samt et maksimum nedslag i kommunens tilbagekøbspris, vil tilgodese hensyn til kommunens andre borgere, idet tomme grunde ofte vil være til gene for dem, der bor i et ellers bebygget område.

Såfremt "returneringsbegrebet" i momslovens § 27, stk. 5, ikke kan finde anvendelse, vil det bevirke, at kommunen ikke kan fradrage moms af tilbagekøb af byggegrunden under de nævnte omstændigheder, idet køber af byggegrunden typisk er privatpersoner, som ikke handler i egenskab af afgiftspligtig person, og derfor ikke er omfattet af momslovens § 3.

Skatteministeriet finder, at momslovens § 27, stk. 5, ikke er til hinder for, at det administrativt udviklede "returneringsbegreb" kan finde anvendelse på spørgers salg af byggegrunde i de tilfælde, hvor der er en forudgående aftale om, at spørger kan tilbagekøbe byggegrunden, såfremt betingelsen om byggepligt ikke er opfyldt inden for 2 år fra overtagelsen.

Skatteministeriet indstiller til Skatterådet, at spørgsmål 1, besvares med ja.

Ad spørgsmål 2:

Jf. vejledningen om moms på salg af nye bygninger og byggegrunde, kapitel 7 afsnit 7.2 kan virksomheder, der afholder udgifter til byggemodning af grunde med henblik på salg, fradrage købsmomsen af udgifterne til byggemodningen fuldt ud. Kan kommunen få fradrag af købsmomsen af alle byggemodningsudgifter der er nødvendige for en udstykning og alle byggemodningsudgifter der indvirker på salgsprisen i en positiv retning?

Ved besvarelsen af dette spørgsmål kan henvises til momslovens § 37, som fastsætter reglerne om fuld fradragsret for afgift på indkøb mv. til brug for afgiftspligtig virksomhed, dvs. fradrag for den indgående afgift (købsmomsen). Reglen går ud på, at virksomheden har fradragsret for moms på indkøb, i det omfang indkøbet relaterer sig til virksomhedens momsbelagte aktiviteter.

Skatteministeriet finder, at, ved byggemodning forstås det arbejde på eller i tilknytning til en grund, der går forud for opførelsen af en bygning, f.eks. terrænregulering, dræning, nedlægning af hovedvandledninger, etablering af hovedkloak-anlæg, vejanlæg og andre fællesanlæg.

Retten til fradrag kan betinges af, at den afgiftspligtige dvs. spørger, er i besiddelse af en faktura, som har sådanne oplysninger, at der kan sikres behørig kontrol. Disse oplysninger må imidlertid ikke gøre udøvelsen af fradragsretten uforholdsmæssig vanskelig, se EU-domstolens afgørelser C- 123/87 og C-330/87.

Skatteministeriet henviser til, at det er de almindelige fradragsregler, som nævnt i momslovens § 37, som finder anvendelse, samt betingelserne for udøvelsen af fradragsretten, som gør sig gældende ved fradrag for indkøb til byggeri.

Skatteministeriet indstiller til Skatterådet, at spørgsmål 2, besvares med ja, se begrundelse.

Skatterådets afgørelse og begrundelse

Skatterådet tiltrådte Skatteministeriets indstilling.