Klagen vedrører fastsættelse af fradrag for forbedringer for vurderingsårene 2001, 2002, 2004, 2006, 2008 og 2010.

Fradrag for forbedringer

Klagepunkt	SKATs afgørelse	Foreningens opfattelse	Landsskatterettens afgørelse
Internt vejanlæg	0 kr.	23.255 kr.	Stadfæstelse
Projektering og tilsyn	0 kr.	2.325 kr.	Stadfæstelse

Der godkendes ikke yderligere fradrag. Fradrag for forbedringer udgør således 49.000 kr.

Faktiske oplysninger
Foreningen har ved endeligt skøde af 25. september 1984 erhvervet et bebygget grundareal på 2.454 m2, heraf 0 m² vej, for en købesum på 1.800.000 kr., med overtagelsesdato den 30. september 1984.

Ejendommen er beliggende på matrikel nr. [...].

Det fremgår af BBR, at der i 1986 er opført 1 bygning i to etager med 28 boliger.

Det fremgår af arealinfo.dk, at den påklagede ejendom er en randbebyggelse.

Grundværdien i de påklagede vurderingsår udgør:

2001:             2.392.700 kr.
2002:             2.392.700 kr.
2004:             2.679.800 kr.
2006:             3.062.600 kr.
2008:             3.828.200 kr.
2010:             3.828.200 kr.

Der er fremlagt byggeregnskab, luftfotos, teknisk notat samt V & S prisdataberegninger.

Skatteankestyrelsen har indhentet skødet på tinglysning.dk.

Følgende fremgår af skødets pkt. 6:

"Som foran anført er ejendommen købt til nedrivning og senere bebyggelse med almennyttige boliger, hvorfor sælger fraskriver sig ethvert ansvar for ejendommen - såvel synbare som skjulte.

(... )."

Ejendommen er omfattet af lokalplan nr. [...] - for et boligområde ved Adresse Y1-Adresse Y2, Adresse Y3 - Adresse Y4.

Det fremgår af bilag 1 til lokalplanen, at det påklagede ligger i område 1.

Følgende fremgår af lokalplanens § 5, vejforhold pkt.5.1:

"Tilkørsel til område 1 må kun ske fra Adresse Y3. (... )."

Af byggeregnskabets post ""Veje"" fremgår, at udgiften udgør 35.000 kr.

SKATs afgørelse
Der er ikke godkendt fradrag for udgifter til internt vejanlæg, jf. dagældende bestemmelser i vurderingslovens §§ 17 og 18.

Som begrundelse er anført:

"(... )

Vej i parkeringsareal
Udgifterne til vej i parkeringsareal berettiger ikke til fradrag i grundværdien for forbedringer. Arealet fremstår som helhed som et parkeringsanlæg og dermed har vejen ikke karakter af hovedanlæg der kan betjene dele af ejendommen i tilfælde af udstykning."

Foreningens opfattelse
Påstanden vedrører fradrag for følgende udgifter:

Internt vejanlæg                  23.255 kr.
Projektering og tilsyn            2.325 kr.
I alt                                         25.580 kr.

Til støtte for påstanden er anført:

"Internt vejanlæg
Vurderingsmyndigheden har afvist fradrag for intern vej med henvisning til, at der alene er tale om vej i parkeringsareal, hvorfor denne vej ikke berettiger til fradrag, da arealet i sin helhed fremstår som et parkeringsareal.

Klager påstår fradrag med kr. 23.255 på baggrund af den fremlagte dokumentation i form af byggeregnskab, luftfoto med opmålinger samt V&S opgørelse.

Det fremgår tydeligt af luftfoto over klagers ejendom (bilag 2), at der ikke alene er tale om et samlet parkeringsområde, men derimod en intern adgangsgivende vej, der ender ud nede i et parkeringsområde.

På baggrund af luftfotoet kan den interne vej opmåles til 124 m², hvorefter anlægsudgifterne kan opgøres til de påståede 23.255 kr. ud fra en V&S opgørelse (bilag 3). Udgiften fremgår direkte af det revisorpåtegnede byggeregnskab, jf. udgiftsposten "Veje" på 35.000 kr. (bilag 4).

Det bemærkes endelig, at udgifterne til P-plads er anført under en selvstændig post i byggeregnskabet. Denne opsplitning af udgifterne til den interne vej og parkeringsområdet understreger klagers påstand om, at der ikke alene er tale om et parkeringsområde på ejendommen.

Projektering og tilsyn
Klager påstår fradrag med kr. 2.325, hvilket er i overensstemmelse med Landsskatterettens praksis - svarer til 10 procent af den opgjorte udgift til intern vej på 23.255 kr."

Landsskatterettens afgørelse og begrundelse
Vurderingslovens § 13, stk. 1, har følgende ordlyd:

"§ 13. Ved grundværdien forstås værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse."

Af dagældende bestemmelser i vurderingslovens §§ 17 og 18 fremgår følgende:

"§ 17.  Såfremt de fornødne oplysninger foreligger, skal der ved vurderingen med de af §§ 18 og 21 følgende begrænsninger gives fradrag i grundværdien for forbedringer, der bevirker en stigning i grundværdien, hvad enten forbedringerne består i kapitalanvendelse eller i ejers arbejde.

§ 18. Fradrag i grundværdien for forbedringer må kun gives i det omfang, hvori forbedringerne må antages at virke værdiforøgende ved ansættelse af grundværdien, og må ikke overstige de af ejeren anvendte bekostninger, heri medregnet værdien af ejers eget arbejde.

Stk. 2. Fradrag må ikke gives for forbedringer, som er fuldført længere tilbage end 30 år - for skov, der vurderes i henhold til § 15, stk. 1-3, dog 60 år - før vurderingen."

Det fremgår ikke af ordlyden af dagældende § 17 i vurderingsloven, hvad der nærmere skal forstås ved grundforbedring.

Ifølge praksis skal der være tale om en foranstaltning af materiel karakter, der forøger grundens handelsværdi, jf. Højesterets dom af 25. maj 2012, offentliggjort i SKM2012.350.HR. Det er en betingelse, at den pågældende foranstaltning ikke er anlagt til brug for det konkrete byggeri, men er knyttet til den ubebyggede grund, jf. Højesterets dom af 6. december 2013, offentliggjort i SKM2013.879.HR.

Af dagældende § 17 i vurderingsloven sammenholdt med vurderingslovens § 13, stk. 1, følger endvidere, at der kun kan indrømmes fradrag for foranstaltninger, der medfører en stigning af grundens værdi i ubebygget stand.

Udgifter til anlæg, der medfører en forøgelse af den samlede ejendoms værdi, jf. vurderingslovens § 9, men ikke værdien af grunden i ubebygget stand, kan ikke fradrages efter vurderingslovens § 17.

I øvrigt er det praksis, at det er den, der ønsker et fradrag, der har bevisbyrden for fradragets berettigelse. Dette følger bl.a. af Højesterets dom af 19. marts 2004, offentliggjort i SKM2004.162.HR.

Vej, sti og forsyningsanlæg
Som hovedregel gives fradrag for etablering af vej, sti og forsyningsanlæg kun for udgifter, som vedrører anlæg uden for ejendommen. Denne praksis er bl.a. beskrevet i den juridiske vejledning 2015-1, afsnit H.A.3.3.2.

Fra denne hovedregel gælder en undtagelse for større ejendomme, hvilket fremgår af samme afsnit i vejledningen.

Er ejendommen så stor, at det på ejendommen værende anlæg eller en del heraf betjener eller fremover vil betjene en større del af ejendommen, kan der være grundlag for at give fradrag for udgiften til anlægget.

Denne undtagelse gælder for hovedanlæg generelt og er ikke begrænset til bestemte anlæg. Dette er tiltrådt af Højesteret i dommene af henholdsvis 8. maj 2013, offentliggjort i SKM2013.369.HR, og 6. december 2013, offentliggjort i SKM2013.879.HR, hvor Højesteret samtidig fastslår, at myndighedernes praksis er i overensstemmelse med vurderingsloven.

Der er med Højesterets domme således ikke indført nye eller udvidede kriterier for bedømmelsen af, om der foreligger et fradragsberettiget hovedanlæg, og det tillægges ikke betydning for fradragsretten, hvordan anlægget vil være placeret ved en fiktiv udstykning. 

Det forhold, at anlægget betjener eller forsyner flere ejendomme ved en fiktiv udstykning, medfører således ikke i sig selv, at der foreligger et fradragsberettiget hovedanlæg.

Bedømmelsen af, om et anlæg har selvstændig værdi for grunden, eller om anlægget alene har en reel værdi i forbindelse med byggeriet på ejendommen, beror på en konkret vurdering i hvert enkelt tilfælde. Det afgørende i forbindelse med vurderingen af anlægget er, hvorvidt grunden uden bygninger er blevet mere værd med henblik på den gode økonomiske anvendelse, der skal tages hensyn til ved grundværdiansættelsen.
Efter retspraksis lægges der ved vurderingen af, om et anlæg har selvstændig værdi for den ubebyggede grund, vægt på anlæggets placering i forhold til den opførte bebyggelse, jf. eksempelvis Højesterets dom af 14. august 2014, offentliggjort i SKM2014.574.HR, samt SKM2012.112.VLR, som er stadfæstet af Højesteret i SKM2013.879.HR.                                           

Endvidere bemærkes, at hovedanlægsbetragtningen, der er en undtagelse til hovedreglen om, at der kan gives fradrag for forbedringer for udgifter afholdt til anlæg uden for grunden, bør fortolkes snævert.

Vej
Højesteret har i dom af 6. december 2013, offentliggjort i SKM2013.879.HR, fastslået, at udgifter vedrørende veje, der tjener adgangen til grunden, kan give anledning til et fradrag, mens stikveje, der betjener de enkelte bygninger eller boliger, ikke vil kunne føre til et fradrag.

Det er opfattelsen, at det afgørende ved vurderingen af, hvorvidt der er etableret et fradragsberettiget vejanlæg herefter er, om det pågældende vejstykke ud fra en konkret vurdering giver adgang til grunden.

SKAT har ikke godkendt fradrag for internt vejanlæg.

For så vidt angår indkørslen fra Adresse Y3 ledes færdslen ind på grunden frem til indkørslens udmunding i et større kombineret kørebane- og parkeringsareal bag bebyggelsen. Den øvrige del af det interne vejanlæg ses at være knyttet til bebyggelsen og består af kørebaneareal og parkeringspladser, hvorfor dette ikke er fradragsberettiget, jf. Østre Landsrets dom af 25. juni 2013, offentliggjort i SKM 2013.536.ØLR.

Det er herefter rettens opfattelse, at hverken hele eller dele af det påklagede interne vejanlæg er at betragte som et hovedanlæg, der tilfører grunden værdi i ubebygget stand. Retten har lagt vægt på, at indkørslen, set i forhold til grundens størrelse og mulige anvendelse, ikke anses at tilføre grunden værdi i ubebygget stand.

Foreningen har fremlagt et byggeregnskab, hvoraf fremgår, at udgiften til veje udgør 35.000 kr. Endvidere har foreningen foretaget en V & S prisdataberegning.

Retten lægger følgelig til grund, at foreningen ud fra det fremlagte byggeregnskab har afholdt udgiften til internt vejanlæg.  Det er dog rettens vurdering, at det påklagede interne vejanlæg ikke udgør et hovedanlæg, og derfor ikke er fradragsberettigende, idet det interne vejanlæg ikke tilfører grunden værdi i ubebygget stand, jf. dagældende bestemmelser i vurderingslovens §§ 17 og 18.

Retten stadfæster herefter SKATs afgørelse.

Projektering og tilsyn
Udgifter til projektering og tilsyn, som knytter sig til fradragsberettigede anlægsudgifter, kan give fradrag. Dette følger bl.a. af Landsskatterettens afgørelse af 29. april 2010, offentliggjort i SKM2010.419.LSR.

Da retten ikke godkender fradrag for anlægsudgifter til internt vejanlæg er der som følge heraf ikke godkendt fradrag for udgifter til projektering og tilsyn.

Retten stadfæster herefter SKATs afgørelse.