|
Klagepunkt
|
Vurderingsankenævnets afgørelse
|
Klagerens opfattelse
|
Landsskatterettens
afgørelse
|
|
Grundværdi 2010
|
5.191.200 kr.
|
0 kr.
|
4.466.100 kr.
|
|
Grundværdi 2005 - 2009
|
-
|
Genoptagelse
|
Hjemvisning
|
Faktiske oplysninger
Ejendommen ejes af H1 A/S og anvendes til parkering (parkeringsdæk i kælder). Moderejendommen består af 4 parkeringsdæk under bygningen, 2 etager med butikker og 3 etager med boliger, i alt udstykket i [antal] ejerlejligheder. Moderejendommen har et grundareal på 4.480 m². Ejendommen/centret ([…]) er beliggende med direkte adgang til gågaden via […].
Den påklagede ejendom (ejerlejlighed) udgør således 1 af de 4 parkeringsdæk, som anvendes af ejer. Parkeringsdækkene er registreret med følgende arealer:
|
Parkeringsdæk
|
Tinglyst areal
|
Bruttoareal jf. BBR
|
|
|
1
|
3.858 m²
|
4.469 m²
|
|
|
2
|
4.220 m²
|
4.469 m²
|
|
|
3
|
4.155 m²
|
4.469 m²
|
|
|
4
|
4.159 m²
|
4.469 m²
|
|
|
|
16.392 m²
|
17.876 m²
|
|
Klageren har købt ejendommen i 2003 (skødedato [dato] 2003) for 14.490.000 kr. af By Y1 kommune for et samlet matrikuleret areal på 7.654 m².
Ejendommen er bebygget i 2005.
Ejendommen er omfattet af lokalplan nr. […] - delområde […], offentliggjort d. [dato] 2003, som udlægger området til centerformål, samt butikker med lager, ikke genegivende fremstillingsvirksomheder i tilknytning til butikker, forlystelsesetablissementer, kontorer, liberale erhverv, servicevirksomhed, boliger og offentlige formål efter nedenstående bestemmelser:
Delområde […]:
"§ 3.4. Bebyggelsens stueetage og 1. sal kan anvendes til butikker, kontorer, liberale erhverv og servicevirksomhed. 2. sal kan anvendes til kontorer, liberale erhverv, servicevirksomhed og boliger.
3. og 4. sal samt penthouseetage skal anvendes til boliger.
Bag- og sidebebyggelse kan anvendes til kontorer, liberale erhverv, servicevirksomhed og offentlige formål. Der må ikke indrettes boliger i bag- og sidebygninger (markeret med skråskravering på kortbilag nr. 2).
Delområdet må derudover kun anvendes til parkeringsanlæg i form af parkeringshus/parkeringskælder med tilhørende adgangsveje og ramper samt til interne adgangsveje til varetilkørsel, renovationskørsel, redningskørsel m.v.
Endvidere må der inden for delområdet etableres torve- og opholdsarealer, korttidsparkering og handelsboder, servicebygninger og toiletter m.v.
I forbindelse med opførelse af arkade inden for delområde […] skal sikres passagemulighed på min. 5 m fri bredde. Passagen skal være gennemgående i 2 etager."
………0……
§ 5.4 Der udlægges areal til parkeringsanlæg i op til 4 etager inden for delområde […] med tilhørende tilkørselsramper i princippet som vist på kortbilag nr. 2.
§ 5.5 Ved indretning og opførelse af boliger i området skal der etableres min. 1 parkeringsplads pr. bolig, når boligarealet overstiger 70 m2. Ved boliger med et etageareal på under 70 m2 skal der anlægges min. 0,5 parkeringsplads pr. bolig.
§ 5.6 Ved indretning og opførelse af bebyggelse til erhverv, offentlige formål eller butiksformål skal der etableres min. 1 parkeringsplads pr. 50 m2 erhvervsetageareal.
§ 5.7 De til ejendommene hørende parkeringspladser skal i princippet placeres på egen grund eller i parkeringsanlæg (jfr. § 5.5) inden for de på kortbilag nr. 2 viste parkeringsarealer. Der kan i lokalplanområdet ikke opnås dispensation i medfør af parkeringsregulativets § 3.1, således at der til parkeringsfondet indbetales et beløb pr. parkeringsplads, som ikke etableres.
………0………
§ 7.1. Bebyggelsesprocenten for lokalplanområdet under eet må ikke overstige 235. Ved udregningen af bebyggelsesprocenten indgår karreens interne vej-, adgangs-, parkerings- og opholdsarealer i beregningsgrundlaget.
§ 7.4 Etagearealet inden for de karreens enkelte ejendomme må ikke overstige følgende:
………0………
Litra “dc" Butiksarkade 2.100 m²
Litra “dc" Butikscenter på p-dæk 9.300 m²
Litra “dc" Byggefelt i delområde III 1.000 m²
Parkeringsanlæg/-hus 26.800 m²
Solgte sammenlignelige ubebyggede grunde
Ejendommen adresse Y1, By Y1 er solgt d. [dato] 2009 for 8.000.000 kr. Ejendomsnr. […], matr.nr. […]. Ejendommen er beliggende i byzone i By Y1 by ca. 1 km. fra sagens ejendom og med et matrikulært areal på 3.257 m2. Ejendommen er omfattet af lokalplan nr. […], som udlægger området til erhvervsformål i form af kontorer, liberalt erhverv, service- og udstillingsvirksomhed samt særlige offentlige formål. Parkering for hele lokalplanområdet skal etableres som parkeringskælder i minimum 1 etage under del af lokalplanområdet. 25 % af det totale antal parkeringspladser kan etableres på terræn. Inden for byggefelt 1 og 2 kan der max. opføres 5.000 m2 svarende til en bebyggelsesprocent på ca. 170 % for området under ét ekskl. vejanlæg og parkering. Ejendommen er beliggende i byggefelt 1 med max. 3 etager.
Lokalplanen er offentliggjort [dato] 2010. Lokalplanforslaget har været offentligt fremlagt i perioden [dato - dato] 2010. Der er efterfølgende opført en bygning […].
Ejendommen er handlet i almindelig fri handel. Købt af G1 A/S. Sælger er By Y1 kommune. Handelsprisen svarer til en m2-pris på ca. 1.600 kr. (8.000.000 kr./5.000 m2).
Ejendommen adresse Y2, By Y1 er solgt d. [dato] 2009 for 1.000.000 kr. Ejendomsnr.: […], matr.nr. […]. Ejendommen er beliggende i byzone i By Y1 by ca. 700 m. syd for sagens ejendom og med et areal på 420 m2. Ejendommen er omfattet af lokalplan nr. […], som udlægger området til blandet bolig- og erhvervsbebyggelse. Der kan i området etableres boliger, kontorer, servicevirksomhed og andre liberale erhverv, offentlige formål samt i begrænset omfang og butikker til områdets daglige forsyning. Bebyggelsesprocenten for lokalplanområdet under eet må ikke overstige 60. Ejendommen er omfattet af byggefelt III med et max. etageareal på 5.121 m2 og max. 4 etager. Lokalplan er bekendtgjort d. [dato] 2000.
Ejendommen er handlet i almindelig fri handel. Købt af G2 ApS. Sælger er G3 A/S. Handelsprisen svarer til en m2-pris på 3.968 kr. (1.000.000 kr./(420 m2 x 60 %)).
Referat af møde d. 22. juni 2017 mellem klagers repræsentant og Skatteankestyrelsen:
"Klagers repræsentanter starter mødet med at gennemgå omfanget af klagen, og bemærker at de ønsker mødet skal omhandle to klager, herunder Adresse Y3, kld dæk 3 og dæk 4. Repræsentanten præciserer, at der er tale om tre forhold i klagen, således at deres principale påstand er at P-kælderen ansættes til 0 kr. subsidiært at grundværdien fastsættes til 500 kr. pr. kvm. og uden værditillæg, altså grundværdi 2.077.500 kr. for 4.155/16.392 kvm. P-kælder ejerlejlighed, og mere subsidiært at værditillægget til p-kælderen bliver fjernet, hvorved grundværdien for 4.155/25.595 kvm udgør 3.010.900 kr.
Repræsentanten forklarer, at ejendommen består af henholdsvis en bygning med erhverv og bolig (9.287 m²), samt en p-kælder i 4 etager (16.392 m²). Grunden har klager købt af kommunen, efter lokalplanen var vedtaget, og klager bemærkede i denne sammenhæng, at salget var mellem uafhængige parter. Købsprisen var fastsat til 9.300 m² á kr. 1.400 (svarende til byggeretten efter etagearealprincippet). Der er således ikke betalt en pris for retten til at opføre en parkeringskælder, der nærmere bør betegnes som en forpligtelse.
Repræsentanten forklarer, at der førhen var en parkeringsplads, og at klager i forbindelse med byggeriet, var forpligtet til at erstatte parkeringspladserne, og at dette var grunden til at de byggede en P-kælder med 4 dæk, idet der er etableret [antal] parkeringspladser (parkeringskravet for bebyggelsen er [antal] stk.).
Repræsentanten bemærkede, at kommunen havde forpligtigelse til at købe p-pladser til 120.000 kr. pr. stk. hvilket udgør hele dæk 1 og 2 i P-kælderen, samt at de havde ret til at købe yderligere P-pladser, hvilket kommunen havde benyttet sig af efterfølgende, således at kommunen på nuværende tidspunkt også er ejer af hele dæk 3. Dæk 4 ejes af klager. Det bemærkes, at klager i 2010 var ejer af dæk 3.
Repræsentanten påpegede, at der i By Y1 er fri parkering, og man således ikke kan lave en forretning ud af P-kælderen, hvorfor repræsentanten mente, at dette støtter at værdien skulle ansættes til 0 kr.
Der fremgår af lokalplanen, at der i området må opføres 26.800 m2 parkeringsplads. Med de 4 dæk har ejendommen udnyttet en del af denne mulighed maksimalt ved etablering af 16.392 m² parkeringskælder. Den resterende byggemulighed (parkeringskælder og parkeringshus) er i dag udnyttet på en anden grund indenfor lokalplansområdet. SKAT har beregnet værditillægget efter det er muligt at opføre 26.800 m2 på de 4 dæk, hvilket ikke er fysisk muligt.
Der blev henvist til to domme. SKM2013.369.HD, hvor det er statueres at en P-kælder ikke giver fradrag for grundforbedring, samt SKM2013.536.VLD (og også i SKM2011.496.VLR), hvor det statueres at en p-kælder er tilknyttet bebyggelsen på ejendommen.
Repræsentanten fremviste ejerforeningens fordelingstal over udgifter, og oplyste at fordelingstallene var anvendt som udgangspunkt for fordeling af omkostninger i ejerforeningen, men at omkostningsarterne faktisk var fordelt i forhold til, hvem der forbrugte omkostningerne - Såfremt ejendomsskat var en del af ejerforeningens regnskab, ville grundværdien være fordelt på de enkelte ejerlejligheder i forhold til vurderingsobjekterne, hvorfor ejerlejlighederne skulle betale ejendomsskat efter en vurdering på 2.000 kr./m² og parkeringskælderen 0 kr./m² (alternativt værditillæg 500 kr./m²). Med den nuværende fordeling er grundværdien for 1 m² byggeret for en bolig den samme som 1 m² i parkeringskælderen (1.248 kr./m²), og understregede at dette understøttede påstanden om at grundværdien var fordelt urimeligt.
Til slut henviste repræsentanten til de oplistede ejendomme, der fremgår af høringssvaret til Vurderingsankenævnet af 3. december 2013, side 4. Særligt bemærkede repræsentanten adresse Y4, hvor P-kælderen var ansat til 0 kr. "
Vurderingsankenævn […]s afgørelse
Vurderingsankenævn […] har ansat grundværdien pr. 1. oktober 2010 således:
|
Kvmpris etageareal
|
4.480 m² x 2.000 kr./m² x 207 %
|
18.547.200 kr.
|
|
Værditillæg i øvrigt
|
|
13.400.000 kr.
|
|
Grundværdi moderejendom
|
|
31.947.200 kr.
|
|
Grundværdi ejerlejlighed
|
31.947.200 kr. x 4.159/25.595
|
5.191.200 kr.
|
Grundværdien ved vurderingen pr. 1. oktober 2008 er ligeledes ansat til 5.191.200 kr.
Som begrundelse har nævnet anført følgende:
"Ifølge lokalplanen er ejendommen beliggende i byzone og er udlagt til boligområde med etagebebyggelse. For sådanne ejendomme anvendes etagearealprincippet ved beregning af grundværdien.
Etagearealprisen er det beløb, som en investor skønnes at ville betale for at kunne opføre en kvadratmeter etagebebyggelse på grunden. Ved beregning af maksimal bebyggelse anvendes grundens faktiske areal. Beregningen er uafhængig af den faktiske udnyttelse af grunden.
Efter samtlige foreliggende oplysninger finder vurderingsankenævnet, at grundværdien skal beregnes efter etagearealprincippet med udgangspunkt i lokalplanens bestemmelse om udnyttelsesmuligheden hvorefter der kan bygges 9.300 m² butikscenter og 26.800 m² parkeringskælder.
Grundværdien for så vidt angår muligheden for at bygge butikscenter er fastsat ud fra samme retningslinjer som øvrige grunde i området.
Ankenævnet finder således ikke, at der er oplyst forhold, der begrunder, at den påklagede ejendoms grundværdi skal værdiansættes lavere end andre grunde i området, ligesom ankenævnet har henset til, at der kan bygges såvel butikscenter som p-kælder på arealet, og at muligheden for at bygge en parkeringskælder har en værdi ved ansættelse af grundværdien, uanset om der er gjort brug af muligheden.
Med hensyn til det af ejeren anførte om, at grundværdien er for højt ansat sammenlignet med naboejendommen bemærkes, at vurderingsankenævnet alene har kompetence til at påkende konkrete afgørelser og således danner sig et selvstændigt skøn over ejendomsværdien for den påklagede ejendom uden at være bundet af, hvorledes enkeltejendommen, hvis ansættelse nævnet ikke har haft indflydelse på, er vurderet.
At der ikke nødvendigvis er en sammenhæng mellem det beregnede parkeringskrav og de erhvervsdrivende og boligejere, der faktisk erhverver de etablerede parkeringspladser samt det forhold, at kommunen udbyder gratis parkeringspladser, er uden betydning, da grunden vurderes i ubebygget stand med de muligheder lokalplanen giver for udnyttelse.
Fordelingstal:
Ansættelse af grundværdien for en ejerlejlighed foretages således, at moderejendommens grundværdi efter vurderingslovens § 6, jf. § 13, stk. 1, opgøres til grundens handelsværdi i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og en økonomisk god anvendelse. Den beregnede grundværdi for moderejendommen fordeles herefter i medfør af vurderingslovens § 16 A på de enkelte ejerlejligheder i henhold til det for ejerlejlighederne i ejendommen fastsatte fordelingstal. Reglerne kan fraviges, hvis de fører til en åbenbart urimelig fordeling.
Efter klagers opfattelse, skal der ske differentiering alt efter anvendelsen, idet den faktiske værdi er forskellig i praksis alt efter om der er tale om bolig, erhverv eller parkeringskælder.
Nævnet bemærker, at ejendommen Adresse Y3, kl. 3 er handlet med overtagelse [dato] 2011 for en pris på 17.824.500 kr. Ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2010 er 18.600.000 kr. Ejendommen er således vurderet til en pris der ligger ca. 4 % over handelsprisen, hvilket må anses at være indenfor skønsusikkerheden.
Det er nævnets opfattelse, at der skal ske fordeling af grundværdien ud fra det tinglyste fordelingstal, idet der lægges vægt på, at der ifølge lokalplanens § 5.5 og 5.6 er bestemt, at hver bolig på min 70 m² skal etableres min. 1 parkeringsplads, ved boliger under 70 m² skal etableres min. 0,5 parkeringsplads pr. bolig og ved bebyggelse til erhverv, offentlige formål eller butiksformål skal etableres min. 1 parkeringsplads pr. 50 m² erhvervsareal. Parkeringspladserne skal placeret på egen grund eller i parkeringsanlæg, og der kan ikke opnås dispensation i medfør af parkeringsregulativet, således at der til indbetales et beløb til parkeringsfondet pr. parkeringsplads som ikke etableres. Der er således en sammenhæng mellem bolig- og erhvervsdelen af ejendommen og parkeringsarealet.
Vurderingsankenævnet fastsætter herefter ud fra en helhedsvurdering, at grundværdien ansættes til 5.191.200 kr. for den påklagede ejendom jf. vurderingslovens §§ 13 og 16 og at fordelingstallet efter vurderingslovens § 16 a er 4.159/25.595."
Skatteankestyrelsen har anmodet Vurderingsstyrelsen om en udtalelse. Vurderingsstyrelsen har udtalt:
"I har anmodet om Vurderingsstyrelsens bemærkninger til det forslag til afgørelse af klagen over Vurderingsankenævnets afgørelse, der er udarbejdet.
Vurderingsstyrelsen bemærker, at Skatteankestyrelsen dels indstiller nedsat, dels indstiller, at det pålægges Vurderingsstyrelsen at genoptage ansættelsen for 2008.
For så vidt angår spørgsmålet om nedsættelse af grundværdien skal Vurderingsstyrelsen bemærke, at ejerlejligheden er en del af en større moderejendom omfattende [antal] lejligheder med tinglyste fordelingstal, der alle danner grundlag for fordelingen af grundværdi på samtlige lejligheder.
Ejerlejlighedsopdelingen og fastsættelse af fordelingstal er forestået af ejer og dennes rådgiver i forbindelse med ejendommens opførelse få år før vurderingstidspunktet, hvor ejendommens nuværende anvendelse også var aktuel.
Vurderingsstyrelsen finder på baggrund heraf og på baggrund af en meget tilbageholdende praksis med hensyn til at anvende muligheden for at tilsidesætte ejendommenes fordelingstal ved grundværdifordelingen, ikke at fordelingstallet kan fraviges.
Henset til ejendommens beliggenhed kun adskilt fra By Y1s centrale butiks- og gågade, dens anvendelse samt bebyggelsesmuligheden og muligheden for at anvende udenomsarealer som beskrevet i lokalplanen, finder vi ikke moderejendommens samlede grundværdi for højt ansat.
Vurderingsstyrelsen gør opmærksom på, at en nedsættelse af ejendommens grundværdi, som følge af ejendommens opdeling i ejerlejligheder indirekte indebærer at man tager stilling til grundværdien på de øvrige ejerlejligheder i ejendommen.
Efter vores opfattelse indebærer indstillingen derfor, at Landsskatteretten, hvis indstillingen følges, tager stilling til de overvejende ikke-påklagede grundværdier i øvrigt, eller moderejendommens grundværdi, som ikke er påklaget.
Det er vores opfattelse, at den - uomtvistet - høje grundværdi på parkeringskælderen er et spørgsmål, der i givet fald skal løses ad privatretlig vej i ejerforeningen.
Der er efter Vurderingsstyrelsens opfattelse ikke fremlagt sådanne oplysninger i sagen, at det kan begrunde genoptagelse af 2008-vurderingen. Grundværdiansættelsen er et samlet skøn, og anvendelse af etagemeterpriser og eventuelle tillæg er alene vurderingstekniske hjælpemidler, hvis anvendelse efter styrelsens opfattelse ikke kan danne grundlag for genoptagelse. Det er efter vores opfattelse ikke godtgjort, at vurderingen er fejlagtig som følge af anvendelse af forkerte arealopgivelser eller andre registreringsforhold."
Klagerens opfattelse
Klageren har nedlagt påstand om, at grundværdien skal nedsættes til 0 kr., sekundært til 2.079.500 kr., tertiært til 3.014.800 kr.
Klageren har til støtte for påstanden(e) anført:
"På vegne af H1 A/S ([…]) påklager vi Vurderingsankenævn […]s (Vurderingsankenævnet) afgørelse af den 13. december 2013 vedrørende klage over grundværdien pr. 1. oktober 2010 for Adresse Y3, kl. 4, By Y1 og anmodning om genoptagelse af grundværdierne for 2005 - 2009, jf. skatteforvaltningslovens § 33, stk. 2 og stk. 3.
Primær påstand
Grundværdien for ejerlejligheden ansættes til 0 kr. for 2010.
Sekundær påstand
Grundværdien nedsættes til 2.079.500 kr. i henhold til parkeringskælderens korrekte fordelingstal på 16.392 m2 for 2010.
Tertiær påstand
Grundværdien nedsættes 3.014.800 kr. i henhold til grundens handelspris efter ejendommens forde lingstal for 2010.
Lovhenvisning
Vurderingsloven Grundværdien
Grundværdien skal i henhold til lov om vurdering af landets faste ejendommes (vurderingsloven) § 13 ansættes til værdien i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed samt til en i økonomisk henseende god anvendelse.
Ejerlejligheders grundværdi
I henhold til lov om vurdering af landets faste ejendommes (vurderingsloven) § 16 A skal grundværdien for ejerlejligheder ansættes for hele ejendommen og efterfølgende fordeles på de enkelte ejerlejligheder efter fordelingstal. Er der intet fordelingstal, fordeles grundværdien ligeligt på de enkelte lejligheder.
Reglerne i § 16 A kan fraviges, hvis de fører til en åbenbart urimelig fordeling.
Genoptagelse Ordinær genoptagelse
I henhold til skatteforvaltningslovens § 33, stk. 2 kan en klageberettiget, som kan godtgøre, at en vurdering er foretaget på et fejlagtigt grundlag, anmode SKAT inden den 1. maj i det fjerde år efter vurderingen om genoptagelse af vurderingen. Ejer skal samtidig dokumentere, at ejendomsvurderingen er foretaget på et fejlagtigt grundlag.
Ekstraordinær genoptagelse
I henhold til skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3 kan SKAT efter henvendelse fra en klageberettiget ekstraordinært genoptage en ejendomsvurdering, som er mere end fire år gammel, hvis ejendomsvurderingen har været foretaget på et forkert grundlag, og nedsættelsen udgør mere end 15 %.
Lokalplan
Ejendommen er omfattet af lokalplan nr. […].
Lokalplanen giver mulighed for etablering af i alt 26.800 m² parkeringsanlæg som parkeringshus eller -kælder. Det anførte anlæg kan opføres inden for område […] i kortbilag 2 til lokalplanen. En parkeringskælder må opføres i maksimalt fire etager.
Som lokalplanens kortbilag […] er udformet, er der tre muligheder for etablering af parkeringsanlæg:
• Parkeringskælder i fire etager under bebyggelsen på adresse Y3
• Parkeringskælder i fire etager under parkeringsareal mellem bebyggelsen adresse Y3 og […]: (den vestlige bebyggelse)
• Parkeringshus og -kælder på parkeringsarealet syd for […].
I forbindelse med nyt byggeri i lokalplanområdet skal der på sædvanlig vis etableres et parkeringsanlæg til betjening af bebyggelsen. Bebyggelse af ejerlejligheder over 70 m2 udløser en parkeringsplads pr. stk., ejerlejligheder under 70 m2 udløser en halv parkeringsplads pr. stk. og erhvervsarealer udløser en parkeringsplads pr. 50 m2.
Herudover er der en restriktion om; at alle de offentlige parkeringspladser, der forsvinder i området, skal genskabes i forbindelse med etablering af parkeringsanlæg i lokalplanområdet.
Vurderingsankenævnets afgørelse
Vurderingsankenævnet finder ikke grundlag for at ændre grundværdien eller fordelingstallet, da lokal planen for området giver mulighed for opførelse af en p-kælder på 26.800 m2 i fire etager.
Vurderingsankenævnet henviser endvidere til, at bestemmende for grundens handelsværdi er blandt andet den retlige udnyttelsesmulighed af grunden i henhold til kommunens planlægning.
Hertil anfører Vurderingsankenævnet, at nævnet har henset til, at der på arealet kan bygges både butikscenter og p-kælder.
Fordelingstal
Vurderingsankenævnet henviser til vurderingslovens § 13, stk. 1. Heraf fremgår det, at grundværdien skal ansættes i ubebygget stand. Den beregnede grundværdi for moderejendommen fordeles herefter på de enkelte ejerlejligheder efter fordelingstal. Reglerne kan fraviges, hvis de fører til en åbenbart urimelig fordeling.
Det er nævnets opfattelse, at fordelingen af grundværdien skal ske efter det tinglyste fordelingstal. Nævnet lægger her vægt på lokalplanens bestemmelser, jf. § 5.5 og 5.6 om parkering og mener således, at der er sammenhæng mellem bolig- og erhvervsdelen på ejendommen og parkeringsarealet.
Primær påstand
Opgørelsen af grundværdien i forbindelse med ejendomsvurderingen består af to elementer.
• Første element er beregnet ud fra etagearealprincippet - kvadratmeter (4.480 m²) gange områdepris (2.000 kr./m2 gange bebyggelsesprocent (207 %) i alt kr. 18.547.200.
• Andet element består af "Værditillæg i øvrigt'' på 13.400.000 kr. (26.800 m2 gange 500 kr. pr. m2).
Den samlede grundværdi udgør således kr. 31.947.200 kr.
Værdien af parkeringskælderen bør efter vores opfattelse alene henføres til ejendomsværdien, idet værdien af parkeringskælderen alene kan henføres til opførelsessummen.
Grundværdien af retten til at opføre en parkeringskælder er derfor 0 kr. Det er vores opfattelse, at ''Værditillæg i øvrigt'' på 13.400.000 kr. skal slettes.
Sammenligningsejendomme
Til sammenligning er der for naboejendommen på adresse Y5, By Y1 ligeledes mulighed for etablering af en parkeringskælder. Dette har dog ikke medført et tillæg i grundværdien i forbindelse med ejendomsvurderingen. I opgørelsen for adresse Y5, By Y1 er grundværdien alene ansat efter etagearealværdiprincippet.
Det er derfor vores opfattelse, at parkeringskælderen ikke skal medgå i ansættelsen af grundværdien, og dermed bør klageejendommens grundværdi ansættes til 0 kr. i lighed med udnyttelsesmulighederne for sammenligningsejendommen, hvor disse ikke indgår i ansættelsen af grundværdien.
Sekundær påstand
Sekundært mener vi, at den anvendte fordeling af ejendommen giver et skævt billede af grundværdien for klageejendommen.
Ved den anvendte fordeling af grundværdien henføres 20.460.000 kr. af 31.947.200 kr. til parkerings kælderen (fire parkeringsdæk). Dette svarer til ca. 64 % af den samlede grundværdi for hele ejendom men.
Derimod ansættes bolig- og erhvervsdelen lavere, idet de resterende 11.487.200 kr. skal fordeles på den resterende ejendom på 9.203 m2 svarende til 1.248 kr. pr. m2, hvilket er væsentlig lavere end områdeprisen på 2.000 kr./m2.
Vi mener derfor, at hvis Landsskatteretten fastholder et tillæg for parkeringskælderen, bør dette ansættes i henhold til de faktiske fordelingstal på 16.392 m2. Grundværdien for parkeringskælderen bør således udgøre 8.196.000 kr. (16.392 m2 x 500 kr.).
Dette understøttes endvidere af, at der på klageejendommen er opført det maksimalt tilladte etageareal.
Det er fysisk umuligt at udvide parkeringskælderen i henhold til lokalplanen, da kælderen allerede er opført i fire etager, som er det maksimalt tilladte. Den øvrige del af de tilladte 26.800 m2 er beliggende på nabogrunden, som ligeledes er udnyttet.
Grundværdien pr. 1. oktober 2010 for klageejendommen bør subsidiært ansættes som følger.
Kælderarealets værdi 16.392 m2 x 500 kr. 8.196.000 kr.
Fordelingstal 4.159/16.392 2.079.500 kr.
Grundværdi afrundet 2.079.500 kr.
Tertiær påstand
Tertiært mener vi sammenholdt med købesummen pr. [dato] 2003 på 14.490.000 kr., at der ikke skal ansættes et tillæg for muligheden for at etablere en parkeringskælder i grundværdien.
Grundværdien for ejerlejligheden på Adresse Y3, kl. 3, By Y1 pr. 1. oktober 2010 bør derfor tertiært ansættes således:
Vurderet areal 4.480 m2
Maks. Bebyggelsesprocent 207 %
Maks. Tilladt etageareal (4.480 m2 x 207 %) 9.273 m2
Områdepris pr. m2 2.000 kr.
Etagearealværdi (4.480 m2 x 2.000 kr. pr. m2 x 207%) 18.547.200 kr.
Fordelingstal 4.159/25.595 3.013.784 kr.
Grundværdi afrundet 3.013.800 kr.
Dette undersættes af, at grunden er handlet pr. [dato] 2003 altså efter vedtagelsen af lokalplanen for områdets - lokalplan nr. […] den [dato] 2003. Grunden er handlet mellem uafhængige parter for 14.490.000 kr., hvorfor en grundværdi pr. 1. oktober 2010 på 18.547.200 kr. for hele ejendommen og 3.013.800 kr. for ejerlejligheden på Adresse Y3 kl. 4, By Y1 (18.547.200 kr. / 25.595 m²) x 4.159 er passende.
Ekstraordinær genoptagelse
Vi anmoder ligeledes Landsskatteretten om genoptagelse af grundværdierne for 2005 - 2009, jf. skatteforvaltningslovens § 33, stk. 2 og stk. 3, da de påklagede forhold ligeledes har været medtaget her.
Landsskatteretten bedes således konsekvensrette grundværdierne for årene 2005 - 2009.
Vi anmoder således Landsskatteretten om en nedsættelse af grundværdien for klageejendommen for årene 2005 og til dato"
Repræsentanten har indsendt følgende bemærkninger/indsigelser overfor Skatteankestyrelsens forslag til sagens afgørelse:
"Adresse Y3 KL4, By Y1 (sagsnr. […])
På vegne af H1 A/S har vi gennemgået Skatteankestyrelsens forslag til afgørelse. Vi er slet ikke enig i Skatteankestyrelsens forslag og har derfor følgende bemærkninger.
Der henvises i det hele til den fremsende klage af 19. december 2013. Nedenstående bemærkninger tager derfor udgangspunkt i denne klage og i den modtagne sagsfremstilling. Endvidere henvises til ejerens anmodning af 28. juni 2011.
Efter at have gennemgået Skatteankestyrelsens sagsfremstilling mener vi, at der særligt er følgende punkter, der gør, at vi er uenige med Skatteankestyrelsens forslag til afgørelse:
Pligt til parkeringskælder
Skatteankestyrelsen mener, at det har en positiv påvirkning af grundværdien, at der er pligt til at opføre parkeringskælder. Det er absolut en misforståelse.
Vi er derfor også uforstående overfor, at Skatteankestyrelsen mener, at der skal henføres 500 kr. pr. m² til de 4 parkeringskældre.
Pligten til at opføre en parkeringskælder er et nødvendigt onde for at få lov til at opføre butiks- og beboelseslejligheder over jorden.
Det er vores klare opfattelse, at der ved værdiansættelsen skal tages udgangspunkt i, at det er en byrde for ejendommen, at parkeringskravet ikke kan løses på terræn.
I By Y1 er der gratis parkering. Der er derfor et meget begrænset marked for udleje af parkeringspladser eller salg af rettigheder til parkeringspladser.
H1 A/S har solgt parkeringskælder KL3 til By Y1 Kommune. Prisen er alene opførelsesomkostningerne. Det har ikke været muligt at få dækket omkostninger til opførelsen ved at sælge enkelte brugsretter til parkeringspladserne, og By Y1 Kommune har alene købt parkeringskælderen for at opretholde muligheden for at tilbyde gratis parkering i bymidten.
Vi er enige i, at der i andre byer kan være en værdi i retten til at opføre en parkeringskælder, men ikke i By Y1 med masser af gratis parkering.
Vi fastholder derfor, at der ikke skal henføres en andel af grundværdien til de 4 ejerlejligheder, der anvendes til parkeringskælder.
Vi mener derimod, at værdien af parkeringskælderen alene skal henføres til ejendomsværdien, idet værdien af parkeringskælderen alene kan henføres til opførelsessummen.
Vi er således helt uenige i Skatteankestyrelsens opfattelse om, at “muligheden for at bygge en parke- ringskælder har en værdi ved ansættelse af grundværdien".
Etagearealprincippet
Vi er enige i, at etagearealprincippet skal anvendes ved værdiansættelsen af grunden. Vi fastholder dog, at etagearealprincippet skal anvendes uden værditillæg for parkeringskælder.
Vi er således ikke uenige i, at moderejendommen ved vurderingen pr. 1. oktober 2010 har en grundværdi på 4.480 m² x 207% svarende til 9.273 m² med en værdi på 2.000 kr. eller 18.547.200 kr.
Denne måde, at værdiansætte grunden på, svarer også til værdiansættelsen ved købet af grunden af By Y1 Kommune, hvor der blev fastsat en pris på 9.300 m² a 1.400 kr. (svarende til byggeretten efter etagearealprincippet). Der er således ikke betalt en pris for retten til at opføre en parkeringskælder, der nærmere bør betegnes som en forpligtelse.
Vi fastholder derfor, at grundværdien alene skal fordeles på byggeretten over jorden.
Særligt om ejerlejligheder
Det fremgår tydeligt af VUL 16A, at ansættelsen af de enkelte ejerlejligheders grundværdi som udgangspunkt fastsættes efter fordelingstallet. Det fremgår dog også klart, at hvis denne fordeling fører til et åbenbart urimelig fordeling, kan der foretages et selvstændigt skøn over fordelingen.
Vi fastholder, at der skal ske en differentiering alt efter, om ejerlejlighederne er placeret over eller under jorden.
Der er ikke nogen sammenhæng mellem bolig- og erhvervsdelen over jorden og parkeringsarealet i kælderen. Det er fortsat vores opfattelse, at der ikke skal anføres en del af grundværdien til etager under jorden i By Y1.
Da der ikke er sammenfald mellem ejere af ejerlejligheder over jorden og ejerlejligheder under jorden, så er det urimeligt, at ejerlejligheder under jorden får samme grundværdi, som ejerlejligheder over jorden.
Vi mener også, at værdien af ejerlejligheder over jorden skal være ens i området, således at ejerlejlig- heder, der er opført uden en parkeringskælder, ikke fastsættes til priser, der er højere end ejerlejlighe- der, hvor andre ejer en parkeringskælder i samme moderejendom.
Ekstraordinær genoptagelse
Når vi får medhold i, at der ikke skal henføres nogen del af grundværdien - eller i det mindste en meget væsentlig mindre del - til de 4 parkeringskældre, så er der også grundlag for at få genoptaget de tidligere vurderinger, jf. vores klage af 13. december 2013.
Afslutning
Vi er enige i, at moderejendommens grundværdi skal ansættes til handelsprisen i ubebygget stand. Vi fastholder dog, at en ret til opførelse af parkeringskælder ikke påvirker handelsprisen på en grund i en by som By Y1, hvor der er gratis parkering.
Vi vedlægger ejerens beregning af forskellige vurderinger. Både beregninger med Vurderingsankenævnets afgørelse og Skatteankestyrelsens forslag viser, at der flyttes grundskyld fra ejerlejligheder over jorden til parkeringskælder. Endvidere er der foretaget en beregning i forbindelse med salg af Adresse Y3 KL3 til By Y1 Kommune. Salgsprisen er ca. 17 mio. kr.
Hvis der som købspris anvendes Skatteankestyrelsens værdi af grunden, så er der kun tilbage omkostninger til opførelsen på 2.915 kr. pr. m². Det koster dog ca. 6.000 kr. at etablere parkeringskælderen. Disse beregninger viser således også, at det er forkert, når der henføres 1.074 kr. pr. m² til parkeringskælderens grundværdi. Det beviser endvidere, at det ikke er muligt at tjene penge på opførelsen af en parkeringskælder, det er derimod en forpligtelse i forbindelse med opførelse af ejerlejligheder over jorden.
Hvis ovenstående ikke umiddelbart får Skatteankestyrelsen til at indstille til Landsskatteretten, at der ikke skal henføres en del af grundværdien til ejerlejligheder under jorden - eller i det mindste, at der skal henføres en væsentlig mindre del af grundværdien til disse ejerlejligheder - så forbeholder vi os ret til et møde med Landsskatteretten og eventuelt med Landsskatterettens kontor."
Bilag til indsigelser:
Vurderingsankenævnets afgørelse
Etagearealprincippet
Grund m² 4.480
Bebyggelsesprocent 207%
Etageareal 9.274
Kr./m² 2.000
Kr. 18.547.200
Mulighed for parkeringskælder m²
Værditillæg i øvrigt 26.800
Kr./m² 500
Kr. 13.400.000
Samlet grundværdi for ejendommen
Kr./m² 1.248
Kr. 31.947.200
Fordeling i forhold til fordelingstal
Boliger og butikker 9.203 m²
Kr./m² 1.248
Kr. 11.487.200
Parkeringskælder 16.392 m²
Kr./m² 1.248
Kr. 20.460.000
Samlet grundværdi for ejendommen 25.595 m²
Kr./m² 1.248
Kr. 31.947.200
Hvis en m² i parkeringskælder er værdiansat til 500 kr./m², hvorfor skal vi så ansættes til 1.248 kr./m². Butikker og boliger slipper derimod med en værdiansættelse på 1.248 kr./m², hvor de burde være værdiansat til 2.000 kr./m².
Den åbenbart urimelige fordeling medfører, at ejerne af parkeringskælderen får tilført ekstra grundværdi til deres ejerlejligheder, hvorved ejerne af parkeringskælderen kommer til at betale en del af butikkerne og boligernes - forventede - ejendomsskat. "
Skatteankestyrelsens forslag
Etagearealprincippet
Grund m² 4.480
Bebyggelsesprocent 207%
Etageareal 9.274
Kr./m² 2.000
Kr. 18.547.200
Mulighed for parkeringskælder m²
Værditillæg i øvrigt 17.876 Kr./m² 500
Kr. 8.938.000
Samlet grundværdi for ejendommen
Kr./m² 1.074
Kr. 27.485.200
Fordeling i forhold til fordelingstal
Boliger og butikker
9.203 m²
kr./m² 1.074
Kr. 9.882.600
Parkeringskælder
16.392 m²
Kr./m² 1.074
Kr. 17.602.600
Samlet grundværdi for ejendommen 25.595 m²
Kr./m² 1.074
Kr. 27.485.200
Hvis en m² i parkeringskælder er værdiansat til 500 kr./m², hvorfor skal vi så ansættes til 1.074 kr./m²
Butikker og boligejere slipper derimod med en værdiansættelse på 1.074 kr./m², hvor de burde være værdiansat til 2.000 kr./m².
Den åbenbart urimelige fordeling medfører, at ejerne af parkeringskælderen får tilført ekstra grundværdi til deres ejerlejligheder, hvorved ejerne af parkeringskælderen kommer til at betale en del af butikkerne og boligernes - forventede - ejendomsskat. "
Vurdering af værditillæg
Adresse Y3 KL3 (ejerlejlighed […]) er er overdraget til By Y1 Kommune
Købesum
BBR m² 4.469
Kr./m² 3.988
Kr. 17.824.500
Fordeling af købesum
Parkeringskonstruktion
BBR m² 4.469
Kr./m² 2.915
Kr. 13.025.500
Grundværdi (Skatteankestyrelsens forslag)
BBR m² 4.469
Kr./m² 1.074
Kr. 4.799.000
Købesum i alt 17.824.500
Det koster ca. 6.000 kr./m² at etablere parkeringskælder. Ved en salgspris på 3.988 kr./m² er der allerede tab på salg af parkeringspladser. Hvis der også skal afsættes 1.074 kr./m², vil tabet på etableringen være endnu større. Det viser med alt tydelighed, at der ikke er belæg for et værditillæg på 500 kr./m².
Det samlede byggeri blev alene opført, idet der var mulighed for at lave en samlet fortjeneste for det samlede byggeri. Hvis der alene skulle opføres en parkeringskælder, var projektet aldrig blevet til noget."
Skatteankestyrelsen fremhæver på side 3 Ejendommen adresse Y1, By Y1. I henhold til beskrivelsen er det et krav i lokalplanen, at der skal etableres parkeringskælder i minimum 1 etage. Hvis man ser SKATs vurdering af grundværdi for denne ejendom, er grunden alene ansat efter etagearealprincippet - uden værditillæg for denne enestående mulighed for at løse parkeringen i kælder.
Retsmøde d. 2. oktober 2019
På retsmødet i Landsskatteretten gjorde selskabets repræsentant gældende, med henvisning til TfS 1991.107, at retten bør ændre fordelingstallet, da det er en urimelig fordeling. Grundværdien på ejerlejlighederne bør ansættes til 0 kr., da det er urimeligt at beregne grundværdi under jorden. Ekstraordinær genoptagelse bør imødekommes, idet fordelingstallet bør ændres. Selskabet redegjorde nærmere for den aftalte brugsret vedr. en del af parkeringspladserne på p-dæk 3 og den successive overtagelse af p-dæk 3.
Landsskatterettens afgørelse og begrundelse
Indledningsvis bemærkes, at når der i det følgende henvises til vurderingsloven, er dette en henvisning til dagældende lov om vurdering af landets faste ejendomme, jf. lovbekendtgørelse nr. 740 af 7. september 2002 med senere ændringer.
Ved de almindelige vurderinger er vurderingsterminen den 1. oktober i det år, hvori vurderingen foretages. Ejendommens tilstand og prisforholdene pr. vedkommende 1. oktober lægges til grund ved ansættelsen, jf. vurderingslovens § 2.
Det følger af vurderingslovens § 6, 1. pkt., at vurderingen skal foretages på grundlag af værdien i handel og vandel. Af vurderingslovens § 13, stk. 1 og 2, fremgår endvidere:
"§ 13. Ved grundværdien forstås værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse.
Stk. 2. Ved ansættelsen af grundværdien skal der tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter."
Der gælder efter § 16 A følgende:
"I forbindelse med ansættelsen af ejerlejligheder ansættes grundværdien for grundarealet ifølge matriklen for den ejendom, som er opdelt i ejerlejligheder. Ansættelsen af de enkelte ejerlejligheders grundværdi sker ved fordeling af den i 1. pkt. omhandlede grundværdi. Fordelingerne foretages efter det for ejerlejlighederne i ejendommen fastsatte fordelingstal. Er der intet fordelingstal fastsat, fordeles grundværdien ligeligt på samtlige ejerlejligheder. Reglerne i 3. og 4. pkt. kan fraviges, hvis de fører til en åbenbart urimelig fordeling."
Grundværdien ansættes til det beløb, som efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse, i hvilken henseende hensyn må tages såvel til ejendommens form og størrelse som til udstyknings- og omlægningsmuligheder, jf. vurderingslovens § 16.
Grundværdien for moderejendommen er ansat til 31.947.200 kr., hvori indgår grundværdien for etagebebyggelsen på 2.000 kr./m², 18.547.200 kr., og et værditillæg på 13.400.000 kr. Værditillægget er ikke specificeret, men må antages at være beregnet som 26.800 m² a 500 kr./m², jf. også det af selskabet anførte. Grundværdien for den påklagede ejerlejlighed udgør i henhold til fordelingstallet 5.191.200 kr.
Ejendommen er ifølge lokalplanen udlagt til center og boligformål. Det fremgår af lokalplanen, at der udlægges areal til parkeringsanlæg i op til 4 etager inden for delområde […].
Der er i moderejendommen opført et parkeringsdæk i 4 underjordiske etager. Moderejendommen har et grundareal på 4.480 m², og de enkelte parkeringsdæk har et bruttoareal på 4.469 m², hvorfor ejendommens samlede byggemuligheder må anses for fuldt udnyttet. De 4 parkeringsdæk har et samlet bruttoareal på 17.876 m².
Landsskatteretten finder på baggrund heraf, at værditillægget bør beregnes ud fra et areal på 17.876 m².
Der er den [dato] 2009 solgt en ubebygget grund på adresse Y2, By Y1 på 420 m2 (tilladt etageareal 252 m2) for en kontantpris på 1.000.000 kr., svarende til 3.968 kr. pr. etagemeter.
Der er den [dato] 2009 solgt en ubebygget grund på adresse Y1, By Y1 på 3.257 m2 (tilladt etageareal på 5.000 m2) for en kontantpris på 8.000.000 kr., svarende til ca. 1.600 kr. pr. etagemeter.
Retten finder, at disse 2 ubebyggede solgte grunde er sammenlignelige med sagens ejendom, men at den retlige anvendelse af sagens ejendom findes bedre, ligesom beliggenheden er bedre. Derudover er der på den ene af de sammenlignelige grunde tilsvarende krav om parkeringskælder, hvorfor prisen indeholder retten og forpligtigelsen til at anlægge parkeringskælder.
Retten finder henset til ejendommens centrale beliggenhed, anvendelsesmuligheder i henhold til lokalplanen og faktiske salgspriser, at den påklagede ejendoms grundværdi pr. 1. oktober 2010 passende kan tage udgangspunkt i en skønnet etagemeterpris på 2.000 kr. og et værditillæg på 500 kr./m², idet den beregnede værdi må anses for at svare til handelsværdien.
2 retsmedlemmer, herunder retsformanden, finder, at der ikke er grundlag for at ændre fordelingstallet for ejerlejlighederne. Der er herved henset til, at de fastsatte fordelingstal ikke fører til en åbenbart urimelig fordeling, idet det bemærkes, at fordelingstallet for ejerlejlighederne er fastsat af selskabet selv i forbindelse med opførelse af ejerlejlighederne på ejendommen.
1 retsmedlem finder, at fordelingstallet for ejerlejlighederne bør ændres, da den nuværende fordeling fører til en åbenbart urimelig fordeling.
Der træffes afgørelse efter stemmeflertallet, således at grundværdien for den påklagede ejendom opgøres ud fra et fordelingstal på 4.159/25.595.
|
Kvmpris etageareal
|
4.480 m² x 2.000 kr./m² x 207 %
|
18.547.200 kr.
|
|
Værditillæg i øvrigt
|
17.876 m² x 500 kr./m²
|
8.938.000 kr.
|
|
Grundværdi moderejendom
|
|
27.485.200 kr.
|
|
Grundværdi ejerlejlighed
|
27.485.200 kr. x 4.159/25.595
|
4.466.100 kr.
|
Landsskatteretten nedsætter derfor grundværdien pr. 1. oktober 2010 fra 5.191.200 kr. til 4.466.100 kr.
Ad. Genoptagelse.
Der fremgår følgende af skatteforvaltningslovens § 11, stk. 1, nr. 1, jf. lovbekendtgørelse nr. 175 af 23. februar 2011:
"Landsskatteretten afgør, medmindre andet er bestemt af skatteministeren efter § 14, stk. 2, klager over: 1) Told- og skatteforvaltningens afgørelser, hvor klagen ikke afgøres af skatteankeforvaltningen, et skatteankenævn, et vurderingsankenævn eller et motorankenævn."
Det fremgår af vurderingsankenævnets afgørelse vedrørende ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2010, at selskabet har anmodet om genoptagelse af ejendomsvurderingerne for 2005-2009. Denne anmodning er gentaget i klagen til Skatteankestyrelsen over vurderingsankenævnets afgørelse.
Landsskatteretten hjemviser sagen vedrørende spørgsmålet om genoptagelse af ejendomsvurderingerne for 2005-2009 til behandling hos Vurderingsstyrelsen. Der foreligger ikke en afgørelse fra Vurderingsstyrelsen, der kan gøres til genstand for påklage, hvorfor retten ikke kan træffe afgørelse vedrørende spørgsmålet om genoptagelse.