Klagen vedrører spørgsmålet om grundværdiansættelsen og omberegning af grundværdien med basisår i 2016 ved årsomvurderingen pr. 1. oktober 2017.

Landsskatteretten annullerer den af SKAT foretagne årsomvurderingen pr. 1. oktober 2017 og den omberegnede grundværdi med basisår i 2016.

Faktiske oplysninger
Ejendommen med matrikelnummer […] har et vurderingspligtigt grundareal på 30.579 m², herunder et vejareal på 25 m². Ejendommen er vurderet med benyttelseskode "03 - Forretningsejendom". Ejendommen ligger på [havnen] i by Y1 […]. Den nordlige del af ejendommen grænser ud mod adresse Y1.

Ejendommen var på vurderingstidspunktet pr. 1. oktober 2017 omfattet af lokalplan [nr.] "[…]" der trådte i kraft den [dato] 1998. Ejendommen er som beliggende i delområde […] i henhold til lokalplan [nr.] udlagt til erhvervsformål og offentlige formål, herunder institutioner, offentlig service m.v. Bebyggelseshøjden på ejendommen må ikke overstige 16 meter og 3 etager.

I lokalplan [nr.] er blandt andet anført:

"§ 9. BEBYGGELSENS OMFANG OG PLACERING
(...)
9.03.
Placering af ny bebyggelse skal følge retningslinierne på kortbilag nr. 4 - Fremtidige forhold, og skal i hvert enkelt tilfælde godkendes af Teknisk Forvaltning.

Der kan opføres bebyggelse til garager, carporte og udhuse og andre mindre bygninger uden for de viste byggefelter.

(...)

§ 13 EKSISTERNDE ANVENDELSE
Nærværende lokalplan er ikke til hinder for fortsættelse af den hidtidige lovliggjorte brug af en ejendom.
Ibrugtagen til anden anvendelse i strid med lokalplanens bestemmelser må ikke finde sted."

Der er på kortbilag 4 "Fremtidige forhold" vist 4 byggefelter på den påklagede ejendom.

Ejendommen var tillige omfattet af lokalplan [nr.] "[…]" fra 2013, der afløser lokalplan [nr.], der siden 2000 har reguleret […] i By Y1 midtby og langs de vigtigste indfaldsveje.

Det fremgår af BBR-Meddelelsen, at der fra 1965 til 1996 er opført 4 erhvervsbygninger på ejendommen. De 4 bygninger er opført på de byggefelter, der er vist på kortbilag 4 til lokalplan [nr.]. Der er endvidere i 2006 opført en telthal på ejendommen. Ejendommen anvendes til […].

Byrådet i By Y1 har 2008 udpeget By Y1 Havn til et byomdannelsesområde. Det er planen, at [havnen], hvor den påklagede grund er beliggende, med tiden skal omdannes fra et erhvervsområde til en aktiv del af midtbyen med en blanding af erhvervsaktiviteter, cafeer, restauranter og boliger. I By Y1 Kommuneplan 2009, der indeholder en disposition for en masterplan for havnen, er bl.a. anført:

"En masterplan for udvikling af havnen over de kommende 20-30 år skal lægge sporene for udviklingen af en ny bydel."

I 2010 vedtog byrådet "Masterplan - By Y1 Havn", der trådte i kraft den [dato] 2010. Masterplanen, der udstikker de overordnede fysiske retningslinjer for de kommende års udvikling af havnen, er byrådets udspil til havnens udformning og anvendelse mange årtier frem. I masterplanen er anført, at planen rummer potentiale til bybygning på havnen i de næste 40 år. I masterplanen er blandt andet anført:

"Økonomisk bæredygtighed
(…)
En væsentlig del af kommunens mål med Masterplanen er at tiltrække investorer, som gennem byggeprojekter mv. vil deltage i omdannelsen af havnen. Kommunen vil med Masterplanen skabe et forpligtende udgangspunkt for dialog med investorer og andre initiativtagere, og således medvirke til at sikre økonomisk bæredygtighed for investorerne - som i Masterplanen kan se den fremtidige sammenhæng, deres projekter indgår i.

Kommunen vil i udstrakt grad basere planlægningen på en pragmatisk tilgang til omdannelsesmulighederne, hvor de eksisterende ejendomsforhold i videst muligt omfang respekteres til gode for en gradvis udvikling.
(...)

Masterplanens form og formål
(…)
Omdannelsen af havnen er imidlertid en proces, som vil strække sig over en lang årrække og hvis takt og resultater ikke er mulige at forudsige i detaljer; i løbet af årene vil nye ideer blive præsenteret, og vilkårene for udviklingen vil forandres. En lang række temaer og problemstillinger er derfor ikke udtømmende behandlet i Masterplanen."

Den [dato] 2013 vedtog byrådet By Y1 Kommunes Kommuneplan 2013, der trådte i kraft den [dato] 2014. Om byomdannelsen af havnen er blandt andet anført:

"Der er tale om en langsigtet planlægning om omdannelse, der skal give mulighed for at havneområdet med tiden bliver en integreret og levende del af By Y1 Midtby."

Om forholdet til eksisterende planlægning er anført:

"Denne kommuneplans rammebestemmelser berører ikke gældende byplanvedtægter, lokalplaner og servitutbestemmelser. Sådanne bestemmelser kan kun ændres ved en ny lokalplan. En ny lokalplan skal være i overensstemmelse med kommunens rammebestemmelser og retningslinjer".

I henhold til Masterplan By Y1 Havn fra 2010 og By Y1 Kommuneplan 2013 vedtog By Y1 Byråd i [måned] 2017 "Rammelokalplan, [havnen], By Y1" samt kommuneplantillæg [nr.] til Kommuneplan 2013. Rammelokalplanen og kommuneplantillægget trådte i kraft den [dato] 2017.  Den nordlige del af den påklagede ejendom ligger i rammelokalplanens delområde [nr.]. Den sydlige del af ejendommen ligger i delområde [nr.].

I rammelokalplanens bestemmelser er blandt andet anført:

"§ 1 - Formål
Lokalplanens formål er at

• fastlægge placering og udformning af overordnede veje
• fastlægge principper for udformning af promenader langs havnebassin, […] og […]
• fastlægge placering af […] og principper for udformning af […] kantzoner til rekreativ anvendelse
• fastlægge placering og principper for udformning af vej­ og stibroer […]
• sikre mulighed for parkeringsfaciliteter for offentligheden
• fastlægge principper for klimatilpasning mht. højvande og skybrud
• fastlægge principper for udformning af […] øst for lystbådehavnen til rekreativ anvendelse med adgang ad ny bro/dæmning
• fastlægge bebyggelsers struktur og maksimale højde, så byens dele får forskellig karakter
• sikre mulighed for blandet beboersammensætning
• understøtte at bebyggelsers anvendelser fremmer et mangfoldigt byliv, herunder fastlægge placeringer af publikumsorienterede funktioner såsom butikker
• sikre muligheder for aktiviteter for alle, særligt ved/på vandet sikre arealer til stævner, kulturelle events mv
• sikre godt mikroklima/læ
• fastlægge principper for støjafskærmning ift erhvervshavnen og ift trafik
• fastlægge principper for grønne områders karakter og anvendelse
• fastlægge principper for beplantning

Redegørelse - Formål
Lokalplanen er affødt af Masterplan ­ By Y1 Havn fra 2010 samt konkrete byggeprojekter. Formålet med lokalplanen er at fastlægge placering og udformning af den overordnede infrastruktur og offentlige promenader. Kun for så vidt angår primære veje samt promenader er lokalplanen byggeretsgivende. Lokalplanen skal endvidere fastlægge principper for bebyggelse og friarealers placering og anvendelse, således at der kan etableres et skelet, som [havnens] enkelte byggerier og anlæg kan hægtes op på. Lokalplanen skal medvirke til at danne grundlag for omdannelse af [havnen] til en levende, blandet og attraktiv bydel med adgangen til vandet for alle som et gennemgående tema. Endvidere skal lokalplanen udgøre en del af det planmæssige grundlag for etablering af […] gennem [havnen] og […] øst for lystbådehavnen, som vil skabe yderligere muligheder for kontakt til og oplevelse af vandet. Det er endvidere et formål med lokalplanen at sikre at [havnen] indgår som et led i sikringen af By Y1 By mod havstigning. Lokalplanen er en rammelokalplan, som ikke er byggeretsgivende, og den skal derfor suppleres med mere detaljerede lokalplaner for lokalplanpligtige projekter inden for området.
Rammelokalplanen er udtryk for Byrådets forpligtende rammesætning af omdannelsen af [havnen], og den afviger på flere områder fra den uforpligtende Masterplan, jfr Rammelokalplanens redegørelse om Lokalplanens indhold.
(...)

§3 - Anvendelse
Bestemmelserne i §3 er udtryk for Byrådets intentioner, og de vil kun være bindende hvis de indgår i byggeretsgivende lokalplaner.
(...)
Delområde [nr.]
Delområdet må anvendes til blandet bolig- og erhvervsformål og bydelscenter
3.11.
I området kan der etableres boliger, detailhandelsbutikker, kontor- og servicevirksomheder, liberale erhverv, rekreative formål, kulturelle aktiviteter, caféer, restauranter, klinikker samt hotel- og konferencevirksomhed, alt indenfor miljøklasse 1-2.
Delområde [nr.]
3.12
I området kan der etableres boliger, kontor­ og servicevirksomheder, liberale erhverv, rekreative aktiviteter, kulturelle aktiviteter, caféer, restauranter, klinikker samt hotel­ og konferencevirksomhed, alt indenfor miljøklasse 1­2
3.13
Indenfor delområdet kan der etableres fritidsanlæg med tilknytning til […] jf. § 10. Anlæggene skal indrettes til brug for offentligheden.
(...)

Redegørelse - Anvendelsen
Et vigtig element i målet om at havnen skal være for alle er at der tilstræbes en blandet beboersammensætning, bl.a. med boliger i varierede størrelser og typer, incl. boliger for særlige aldersgrupper, for beboere med behov for pleje, børnefamilier mv.
Endvidere er det vigtigt, at [havnen] opleves som et åbent område, hvor man i princippet kan færdes til fods ­ og de fleste steder på cykel ­ overalt, bortset fra private haver og terrasser. I praksis vil offentligheden forventeligt overvejende færdes hvor det er lettest og oftest mest attraktivt: På de brede promenader langs havnebassinet og […], på […] samt i […]. Områdets åbne karakter vil derudover blive en kvalitet for beboerne, der kan vælge forskellige ruter på deres færdsel internt eller ud af/ind i området.
Det er intentionen at skabe en blandet bydel med et varieret udbud af funktioner og oplevelser således at, når områdets byomdannelse er gennemført, vil det fremstå som en attraktiv bydel med en blanding af forskellige boligtyper, erhverv, service, rekreative muligheder mv.
Udpegning af områder med publikumsorienterede funktioner i stueetagen skal understøtte dette mål. […] skal dels tilføre herlighedsværdi til [havnen] som bosted og besøgsmål, dels øge mulighederne for offentlighedens direkte kontakt til og brug af vandet til rekreative formål mv.
I havnebassinet og […] kan der anlægges træbrygger, bådebroer og pontoner, som forstærker områdets kontakt til vandet. […] Anlæggene skal være offentligt tilgængelige. Der kan være halvprivate og private fortøjningspontoner på vandet mv. og opholdsarealer i 2. position.

Der er ikke i nærværende rammelokalplan formuleret ændringer angående husbåde. De mest oplagte områder i havnebassinet for placering af husbåde kan pt. ikke anvendes pga støj fra erhvervshavnen. Mulighederne for at indpasse husbåde vil blive undersøgt på et senere tidspunkt.
[…] skal fortsat anvendes alsidigt til rekreative, kulturelle og underholdningsmæssige formål, som kan udvides og faciliteres med anlæg og mindre bygninger under hensyntagen til de naturmæssige og landskabelige kvaliteter.
(...)

§ 8 - Bebyggelsens omfang og placering
Bestemmelserne i §8 er udtryk for Byrådets intentioner, og de vil kun være bindende hvis de indgår i byggeretsgivende lokalplaner
Generelt
8.1.
Inden for lokalplanområdet kan opføres i alt 280.000 m² ny bebyggelse, fordelt på delområderne [nr.] til [nr.] og [nr.] til [nr.].
(...)
8.4.
Inden for […] bydelscenteret fastsat i Kommuneplantillæg […] fastsættes den samlede butiksramme til maksimalt 6.800 m², fordelt på tre delområder med hver sin funktion.
8.5.
I delområde [nr.] inden for afgrænsningen på Kortbilag 3 kan der etableres butikker med en maksimal butiksstørrelse på 2.500 m² for dagligvarebutikker og max 500 m² for udvalgsbutikker inden for en samlet ramme på 5.300 m².
Delområde [nr.]
8.12
Inden for delområdet må der i alt etableres 69.000 m² bebyggelse.
8.13.
Bebyggelsen skal etableres i maksimalt 6 etager. Stedvis kan bebyggelsen opføres i 7 etager. Bebyggelsen skal være højst og tættest i den vestlige del. Mod øst skal bebyggelsen trappes ned til 3 punktvis 4 etager.
(...)
Delområde [nr.]
8.15
Inden for delområdet må der i alt etableres 78.000 m2 bebyggelse.
8.16
Bebyggelse skal etableres i maksimalt 5 etager. Punktvis kan bebyggelsen opføres i 7 etager. Bebyggelsen skal være højest mod nord og vest og mod sydøst trappe ned mod 3­4 etager.
(...)

Redegørelse - Bebyggelsens omfang og placering
I rammelokalplanens redegørelse indgår en illustrationsplan og 3D billeder af et eksempel på en udbygning af [havnen] inden for de rammer som rammelokalplanen udstikker.
Eksemplet omfatter bebyggelse på i alt ca. 210.000 m² nyt byggeri og viser således ikke en maksimal udbygning af området. Samme eksempel er anvendt som baggrund for flere af rammelokalplanens kortbilag, men er uden bindende virkning. Byggeriernes omfang og placering fastlægges i efterfølgende byggeretsgivende lokalplaner.
Bebyggelsen skal respektere sigtelinjerne angivet på Kortbilag 3, hvorved der vil blive udsyn til havnen og dele af havnebassinet fra [antal gader] i […]kvarteret, jfr Masterplan ­ By Y1 Havn.
(...)

§ 14 - Ophævelse af byplanvedtægt eller lokalplan
14.1.
Ingen bestemmelser.

Redegørelse - Ophævelse af byplanvedtægt eller lokalplan
Lokalplanen er en rammelokalplan, som ikke ændrer eksisterende byggeretter i de nugældende lokalplaner nr. […], […] (...)"

I tillæg nr. […] til By Y1 Kommuneplan 2013 er blandt andet anført:

"Formål
Formålet med kommuneplantillægget er, at skabe et samlet plangrundlag for omdannelsen af [havnen] til bymæssige formål i overensstemmelse med Byrådets visioner som beskrevet i målene for byomdannelse i Kommuneplan 2013 og Masterplan By Y1 Havn 2010.

Indhold
Med kommuneplantillægget ændres rammeområderne på [havnen], så de muliggør udviklingen af en ny bydel med blandede byformål. Derudover ændres Kommuneplan 2013´s retningslinje 1.1. Detailhandelsstruktur, idet der udlægges et nyt bydelsenter på [havnen] med butikker til lokal forsyning af bydelen.
(...)

Forhold til Kommuneplan 2013 - Retningslinjer
(…)
Retningslinje 1.11 Detailhandel
Kommuneplantillægget udlægger et nyt bydelscenter på [havnen] til forsyning af den nye bydel.
Inden for det afgrænsede bydelscenter fastsættes den samlede butiksramme til maksimalt 6.800 m², fordelt på to rammeområder med hver sin funktion.
I rammeområde […] ved [adresse Y1] kan der etableres butikker med en maksimal butiksstørrelse på 2.500 m² for dagligvarebutikker og max 500 m² for udvalgsvarebutikker inden for en samlet ramme på 5.300 m².  I rammeområde […] kan der etableres mindre udvalgsvarebutikker med maksimal størrelse på 500 m² og inden for en samlet ramme på 1.500 m².
(...)
I området ligger der to eksisterende udvalgsbutikker større end 2.000 m², nemlig H1 med butiksareal på 2.100 m² og G1 med butiksareal på 2.400 m², der kan fortsætte som eksisterende lovlig anvendelse. De to butikker har et kundegrundlag afhængigt af det nye bydelscenter."

SKAT har pr. 1. oktober 2017 årsomvurderet ejendommen i medfør af vurderingslovens § 3, stk. 6, som følge af, at rammelokalplan […] trådte i kraft den [dato] 2017. Ved årsomvurderingen har SKAT vurderet ejendommen med en kvadratmeterpris på 720 kr. og ansat grundværdien til 21.998.900 kr.

Ved den ordinære vurdering pr. 1. oktober 2012 blev grundværdien for ejendommen på baggrund af en kvadratmeterpris på 100 kr. ansat til 3.055.400 kr^.

Ejendommen var på vurderingstidspunktet pr. 1. oktober 2017 beliggende i vurderingskreds […], grundværdiområde […]. Området betegnes som et "Erhvervsområde i byzone" og har i 2017 en kvadratmeterpris på 100 kr.  I 2012 lå ejendommen i samme grundværdiområde med samme kvadratmeterpris.

SKAT har ved årsomvurderingen pr. 1. oktober 2017 foretaget en omberegning af grundværdien, som følge af, at rammelokalplan […] trådte i kraft den [dato] 2017. SKAT har foretaget omberegningen med basisår i 2016 og ansat den omberegnede grundværdi til 21.998.880 kr.

Det seneste år, hvor den faktiske grundværdi for den påklagede grund tillige udgør den afgiftspligtige grundværdi, er 2016. Grundværdiområde […] havde i 2016 kvadratmeterpris på 100 kr.

SKATs afgørelse
SKAT har ansat grundværdien pr. 1. oktober 2017 således:

Kvadratmeterpris	30.554 m2 á 720 kr.	21.998.880 kr.
Vejareal	25 m2 á 0 kr.	0 kr.
Grundværdi i alt		21.998.880 kr.
Grundværdi, afrundet		21.998.900 kr.

SKAT har ved årsomvurderingen pr. 1. oktober 2017 ansat den omberegnede grundværdi således:

Kvadratmeterpris	30.554 m2 á 720 kr.	21.998.880 kr.
Vejareal	25 m2 á 0 kr.	0 kr.
Omberegnet grundværdi 2016		21.998.880 kr.
Omberegnet grundværdi 2016, afr.		21.998.900 kr.

Endvidere har Vurderingsstyrelsen (tidligere SKAT) i forbindelse med klagebehandlingen afgivet følgende udtalelse:

"Derfor mener vi, at der ikke er grund til at ændre vurderingen
Advokatfirmaet R1 har den 8. maj 2018, på vegne af H1 A/S, påklaget den offentlige ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2017 af ovennævnte ejendom.

Indledningsvis bemærkes det, at sagen er behandlet sammen med tilsvarende sag vedr. ejendommen adresse Y2 [nr.], By Y1 med ejendomsnummer […].
Der anføres følgende hovedpunkter i klagen: (...)

Ejendommen er beliggende i By Y1 by, i det område der kaldes [havnen]. Den er beliggende i grundværdiområde […], der er et Erhvervsområde i byzone, med Havneerhverv.

Ejendommen er omfattet af Rammelokalplan […], og er beliggende i planens delområde [nr.] og [nr.] - kaldet [havnen].

En rammelokalplan er en lokalplan begrænset til at behandle de overordnede hovedtræk, men hvor nærmere bestemmelser om bebyggelsens omfang og placering udskydes til en supplerende lokalplan der er direkte byggeretsgivende. En rammelokalplan kan således hindre dispositioner i strid med de (overordnede) bestemmelser i rammelokalplanen, men kan ikke danne grundlag for lokalplanpligtige dispositioner.

For hele området omkring By Y1 Havn, blev der i 2010 vedtaget en masterplan. Dette skete som led i By Y1 Kommunes ønske om at omdanne en del af de bynære havnearealer på By Y1 Havn. Masterplanen er alene en strategisk plan der fungerer som rettesnor. Dens formål er at invitere bl.a. investorer til at medvirke til at skabe en ny og levende bydel tæt ved vandet. Efterhånden som omdannelsen er begyndt, har By Y1 Kommune fundet behov at skabe nogle overordnede rammer for området, samt en plan for at processen, med omdannelse af havneområdet, sker med et sammenhængende slutresultat. Dette er således baggrunden for vedtagelsen af Rammelokalplan […].

Det følger af Rammelokalplanen at "Lokalplanen udstikker rammer for den fremtidige bebyggelses placering, karakter og omfang. Lokalplanen vil sammen med Masterplan - By Y1 Havn fra 2010 danne grundlag for fremtidige vurdering og indpasning af fremtidige projekter i området og for byggeretsgivende lokalplaner for delområder".

I henhold til Rammelokalplanen er det målet for området [havnen] at "Udover boliger skal [havnen] give plads for et bredt udvalg af by- og vandrelaterede aktiviteter og oplevelser".

Særligt for delområde [nr.], er det Byrådets intention at det må anvendes "… til blandet bolig- og erhvervsformål og bydelscenter. I området kan der etableres boliger, detailhandelsbutikker, kontor- og servicevirksomheder, liberale erhverv, rekreative formål, kulturelle aktiviteter, caféer, restauranter, klinikker samt hotel-og konferencevirksomhed, alt indenfor miljøklasse 1-2".

I delområde [nr.] er det Byrådets intention at der "kan etableres boliger, kontor- og servicevirksomheder, liberale erhverv, rekreative aktiviteter, kulturelle aktiviteter, caféer, restauranter, klinikker samt hotel- og konferencevirksomhed, alt indenfor miljøklasse 1-2. Indenfor delområdet kan der etableres fritidsanlæg med tilknytning til […] jf. § 10. Anlæggene skal indrettes til brug for offentligheden".

For så vidt angår lokalplanens gennemførelse fremgår følgende: "Realisering af Rammelokalplanens byggerier og anlæg forventes at ville strække sig over en lang årrække. Udbygningstakten er overvejende dikteret af konjunkturer og markedsforholdene, herunder efterspørgslen efter attraktive og central beliggende boliger, kontorer, butikker, hoteller og andre funktioner, som naturligt hører hjemme i en ny, alsidig bydel. …… Sideløbende forestår By Y1 Kommune byggemodning i form af vejanlæg, ledningsanlæg, kajer, broer mv, som er en forudsætning for aktuelle projekters realisering, og endvidere faciliterer By Y1 Kommune andre potentielle investorer i området. By Y1 Kommune vil lægge vægt på at […] og […] etableres i en sammenhængende periode.

Planlægning og realisering vil ske under hensyntagen til områdets eksisterende og nye brugere".

Det følger endvidere af Rammelokalplanen at: "I takt med behov og interesse for omdannelse fastlægges byggemulighederne nærmere i efterfølgende byggeretsgivende lokalplaner".

Det følger af Planlovens § 13 stk. 3, at kommunalbestyrelsen på begæring af bygherre er forpligtet til at udarbejde forslag til lokalplan, hvis et projekt er i overensstemmelse med kommuneplanen.

Efter vores opfattelse kan denne bestemmelse anvendes analogt i denne konkrete sag, hvor Rammelokalplanen kan sidestilles med bestemmelsens anvendelse af kommuneplanen.

Det er herefter Vurderingsstyrelsens opfattelse at kommunalbestyrelsen i henhold til planlovens § 13 stk. 3, er forpligtet til at udarbejde et forslag til en byggeretsgivende lokalplan, såfremt det af bygherren fremlagte projekt er i overensstemmelse med rammerne anført i Rammelokalplanen.

Det følger af Vurderingslovens § 13, stk. 1, at der ved grundværdien forstås værdien af grunden i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse. Af § 13 stk. 2 følger at der ved ansættelsen tages hensyn til rettigheder og byrder af offentligretlig karakter. Det følger endvidere af lovens § 16 at grundværdien ansættes til det beløb, som efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse, i hvilken henseende hensyn må tages såvel til ejendommens form og størrelse som til udstyknings- og omlægningsmuligheder.

Herved forstås at grundværdien for den påklagede ejendom skal fastsættes på grundlag af de muligheder der fremkommer i Rammelokalplan […]. Vurderingsstyrelsen vurderer grunden ud fra en økonomisk god anvendelse, idet denne vil være bestemmende for den fornuftige købers pris. Vi ser derfor bort fra den faktiske anvendelse af jord og bygninger. Grundværdien ansættes som var den ubebygget og ud fra de økonomiske muligheder grunden under denne forudsætning ville have.

For så vidt angående grundværdien er udgangspunktet i Vurderingslovens § 13 stk. 1, at der ved grundværdiansættelsen skal medtages værdien af grundforbedringer.

Vi har vurderet grundværdien i forbindelse med vedtagelsen af Rammelokalplanen. Værdien af jorden er fastsat til en råjordspris. Ved råjordspris forstås grundens værdi uden byggemodning og øvrige forbedringer. Vi har opgjort værdien pr. 1. oktober 2017 til 720 kr./m², ud fra den i Rammelokalplanen planlagte fremtidige anvendelse til blandet bolig og erhverv. Anvendelsen af råjordsprisen er begrundet i, at området efter vores skøn ikke er byggemodnet i henhold til den bedste økonomiske anvendelse, således at fornyet byggemodning er påkrævet, inden der kan påbegyndes byggeri i henhold til Rammelokalplanens bestemmelser. Når jorden senere byggemodnes og evt. udstykkes til blandet bolig- og erhvervsformål, vurderes den igen.

Råjordsprisen er fastsat i henhold til salg af ejendommen adresse Y2 [nr.-nr.], By Y1 på 6.147 m². Grunden var ved handlen bebygget, men fremstår nu ubebygget. Handelsprisen pr. [dato] 2016 var samlet 4.692.000 kr. svarende til 763 kr./m². Ligeledes er ejendommen adresse Y2 [nr.], By Y1 solgt samme dato til 3.435.500 kr. Det solgte areal er 4.741 m². Derved opnås en pris på 724 kr./m². Disse ejendomme var ved handlen alene omfattet af Rammelokalplan […].

Til sammenligning er ejendommen på adresse Y1 [nr.], By Y1 med et areal pr. 15.873 m² handlet pr. [dato] 2017 til 61.500.000 kr. svarende til 3.874 kr./m². Handlen er foretaget efter offentliggørelsen d. [dato] 2017, af den for området byggeretsgivende Lokalplan […].

På denne baggrund er det Vurderingsstyrelsens opfattelse, at vedtagelsen af Rammelokalplan […] kan antages at have medført en stigning i grundværdien, således at ejendommen kan omvurderes i henhold til Vurderingslovens § 3 stk. 1 nr. 6. Det er desuden vores opfattelse, at qua der ikke foreligger en byggeretsgivende lokalplan og at den påklagede ejendom ikke er forbedret eller byggemodnet i henhold til den bedste økonomiske anvendelse, kan grundværdien alene vurderes til råjordspris. Det er herefter Vurderingsstyrelsens opfattelse at grundværdien kan ansættes til 30.554 m² x 720 kr. = 21.998.880 kr."

Klagerens opfattelse
Klageren har principalt nedlagt påstand om, at SKATs årsomvurdering pr. 1. oktober 2017 og omberegningen af grundværdien med basisår i 2016 er ugyldig.

Klagerens repræsentant har til støtte for påstanden anført:

"Supplerende anbringender
Med hensyn til den principale påstand følger det af den dagældende vurderingslovs § 3, stk. 1, nr. 6, at der foretages omvurdering af ejendomme, for hvilke ejendomsværdien eller grundværdien må antages at være steget eller faldet som følge af ændrede planforhold (i den nye ejendomsvurderingslovs § 6, stk. 1, nr. 7, er det formuleret således, at der foretages omvurdering af ejendomme, hvis ejendomsværdi eller grundværdi er ændret som følge af ændrede anvendelses- eller udnyttelsesmuligheder).

Det er korrekt, at der foreligger ændrede planforhold for ejendommen, idet Rammelokalplanen trådte i kraft den [dato] 2017 og omfatter ejendommen.

De ændrede planforhold i form af Rammelokalplanen giver imidlertid ikke grundlag for at antage, at ejendommens ejendomsværdi eller grundværdi er steget eller faldet som følge af Rammelokalplanen.

Som jeg udførligt har argumenteret for i min klage af 8. maj 2018 og tillige uddybende nedenfor, så er det min opfattelse, at Rammelokalplanen ikke er det retlige grundlag for ansættelsen af ejendommens ejendomsvurdering.

Rammelokalplanen kan således ikke anses som grundlaget for en antagelse om, at ejendomsværdien eller grundværdien for ejendommen er steget eller faldet.

Dermed er betingelserne for at foretage en årsomvurdering pr. 1. oktober 2017 ikke opfyldt, og Vurderingsstyrelsens årsomvurdering af ejendommen pr. 1. oktober 2017 skal derfor anses for ugyldig."

Klageren har subsidiært nedlagt påstand om, at grundværdien og den omberegnede grundværdi ved årsomvurderingen pr. 1. oktober 2017 skal nedsættes til 3.055.400 kr.

Repræsentanten har til støtte for påstanden anført:

"Grundværdien
Det følger af den dagældende vurderingslovs § 6, at vurderingen foretages på grundlag af værdien i handel og vandel, såfremt købesummen skulle erlægges kontant.

Videre følger det af den dagældende vurderingslovs § 13, stk. 1, at der ved grundværdien forstås værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse. Efter bestemmelsens stk. 2 skal der ved ansættelsen af grundværdien tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter.

Endelig følger det af den dagældende vurderingslovs § 16, at grundværdien ansættes til det beløb, som efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse, i hvilken henseende hensyn må tages såvel til ejendommens form og størrelse som til udstyknings- og omlægningsmuligheder.

Hvad der er en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse af en ubebygget grund, afgøres som udgangspunkt ud fra det plangrundlag, som regulerer ejendommen.

Det fremgår ikke af den påklagede årsomvurdering, hvad det er for ændrede planforhold, der har bevirket årsomvurderingen og det højere niveau for grundværdien. Jeg antager imidlertid, at der er tale om Rammelokalplanen, som er vedtaget af By Y1 Kommune i 2017 forud for årsomvurderingen pr. 1. oktober 2017.

Ved den påklagede årsomvurdering er ejendommen omfattet af Rammelokalplanen om byudvikling af [havnen] i By Y1.

Det er min opfattelse, at Rammelokalplanen ikke har betydning for vurderingen af ejendommens grundværdi, og at grundværdien derfor fortsat skal ansættes til 100 kr./m².

Rammelokalplanen angiver helt specifikt, at det er en ikke-byggeretsgivende lokalplan, som derfor skal suppleres med mere detaljerede lokalplaner for lokalplanpligtige projekter inden for området.

Det betyder, at der med vedtagelsen af Rammelokalplanen ikke er givet en ret til at bebygge ejendommen med den ændrede anvendelse og det ændrede omfang af bebyggelsen, som Rammelokalplanens §§ 3 og 8 omhandler. Der er alene fastsat nogle overordnede rammer for, hvordan og hvor meget de enkelte delområder kan bebygges.

På vurderingstidspunktet kan ejendommen således ikke anvendes til boliger mv. og bebygges i op til 5-6 etager mv. By Y1 Kommune havde således ikke hjemmel til at give en byggetilladelse til min klient efter Rammelokalplanens bestemmelser indgivet på vurderingstidspunktet pr. 1. oktober 2017.

Dermed er den økonomisk bedste anvendelse af ejendommen pr. 1. oktober 2017 ikke den anvendelse, der fremgår af Rammelokalplanen, men derimod den anvendelse, der fremgår af den tidligere planlovgivning for ejendommen.

Der er således ikke grundlag for at ændre niveauet for grundværdien til 720 kr./m². Da den økonomisk bedste anvendelse er den samme som hidtil, skal niveauet for grundværdien fortsat ansættes til 100 kr./m2.

Det er herved uden betydning, at Rammelokalplanen angiver det samlede antal m², der kan bebygges i det enkelte delområde, samt det maksimale antal etager for bebyggelsen.

Vedtagelsen af Rammelokalplanen kan endvidere ikke begrunde, at grundværdien skal vurderes højere ud fra en betragtning om, at Rammelokalplanen på sigt muliggør en bedre økonomisk anvendelse af ejendommen.

Der er med Rammelokalplanen alene vedtaget overordnede rammer for anvendelsen af [havnen] i By Y1, og en anden anvendelse af ejendommen forudsætter, at der vedtages en byggeretsgivende lokalplan af By Y1 Kommune. En potentiel køber af ejendommen vil ikke betale for en meget usikker mulig fremtidig anden anvendelse af ejendommen.

Sammenfattende er det derfor min opfattelse, at grundværdien pr. 1. oktober 2017 skal ansættes til 3.055.400 kr.

Den omberegnede grundværdi
Idet grundværdien pr. 1. oktober 2017 skal ansættes til 3.055.400 kr., så skal den omberegnede grundværdi for 2016 ligeledes ansættes til 3.055.400 kr."

Den 16. oktober 2018 har repræsentanten suppleret med følgende:

"I forhold til den subsidiære påstand er jeg ikke enig med Vurderingsstyrelsen i, at planlovens § 13, stk. 3, kan fortolkes derhen, at kommunalbestyrelsen i henhold til bestemmelsen er forpligtet til at udarbejde et forslag til en byggeretsgivende lokalplan, såfremt det af bygherren fremlagte projekt er i overensstemmelse med rammerne anført i Rammelokalplanen.

Planlovens § 13, stk. 3, taler udelukkende om udstykninger eller byggearbejder mv., som er i overensstemmelse med kommuneplanen, og bestemmelsen regulerer således ikke, hvordan der skal forholdes, såfremt kommunalbestyrelsen har vedtaget en rammelokalplan.

Jeg mener heller ikke, at Vurderingsstyrelsens fortolkning af bestemmelsen kan anses for korrekt ud fra en betragtning om, at en rammelokalplan i forhold til en kommuneplan skal anses for det "mindre i det mere". Bestemmelsen regulerer udelukkende forholdet til en kommuneplan, og der er ikke grundlag for en udvidende fortolkning af bestemmelsen, hvorefter den også skal omfatte forholdet til rammelokalplaner.

Jeg fastholder derfor, at grundværdien og den omberegnede grundværdi for 2016 ikke skal ansættes ud fra, at det retlige grundlag for ansættelsen er Rammelokalplanen.

Det retlige grundlag for ansættelsen af grundværdien og den omberegnede grundværdi for 2016 er derimod det tidligere plangrundlag. Der vil først blive tale om at ansætte grundværdien og den omberegnede grundværdi på et andet plangrundlag, når kommunalbestyrelsen har vedtaget en byggeretsgivende lokalplan, der omfatter ejendommen.

For så vidt angår niveauet for ansættelsen af grundværdien og den omberegnede grundværdi for 2016 fastholder jeg, at niveauet skal ansættes til det hidtidige niveau på 100 kr./m² - og ikke 720 kr./m² som ansat af Vurderingsstyrelsen.

Vedtagelsen af Rammelokalplanen kan ikke begrunde, at niveauet skal ansættes højere ud fra en betragtning om, at Rammelokalplanen på sigt muliggør en bedre økonomisk anvendelse af ejendommen.

Jeg er endvidere ikke enig i Vurderingsstyrelsens ansættelse af råjordsprisen og de salg, der herved er henvist til.

Både ejendommen beliggende adresse Y2 [nr.], By Y1, og ejendommen beliggende adresse Y2 [nr.-nr.], By Y1, er solgt ved købsaftale af [dato] 2014 med overtagelse den [dato] 2014, dvs. ca. 3 år forud for tidspunktet for den foretagne årsomvurdering pr. 1. oktober 2017 af den påklagede ejendom. Kopi af de tinglyste skøder for salget af de to ejendomme er vedlagt som henholdsvis bilag 4 og 5.

Det giver ikke mening at sammenligne med salg af andre ejendomme, der ligger ca. 3 år forud for vurderingstidspunktet.

For så vidt angår salget af ejendommen beliggende adresse Y1 [nr.], By Y1, bemærker jeg, at salget som anført af Vurderingsstyrelsen er sket efter vedtagelsen af den byggeretsgivende lokalplan […], hvilket netop bestyrker, at en køber først vil give denne væsentlig højere pris, når der er vedtaget en byggeretsgivende lokalplan og ikke alene en ikke-byggeretsgivende rammelokalplan."

Landsskatterettens afgørelse
Indledningsvis bemærkes, at når der i det følgende henvises til vurderingsloven, er dette en henvisning til dagældende lov om vurdering af landets faste ejendomme, jf. lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013 med senere ændringer.

SKAT har årsomvurderet ejendommen i 2017 under henvisning til vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 6.

Af vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 6, fremgår følgende:

"§ 3. Året efter den almindelige vurdering foretages der omvurdering

6) af ejendomme, for hvilke ejendomsværdien eller grundværdien må antages at være steget eller faldet som følge af ændrede planforhold.

SKAT har endvidere for ejendommen i forbindelse med årsomvurderingen i 2017 under henvisning til vurderingslovens § 33, stk. 17, ansat en omberegnet grundværdi med basisår 2016.

Af vurderingslovens § 33, stk. 17, fremgår følgende:

"Hvis en ejendom omfattet af pligten til at betale grundskyld, jf. reglerne i kapitel 1 i lov om beskatning til kommunerne af faste ejendomme, har ændret anvendelse eller planforhold, og denne ændrede anvendelse m.v. ikke er omfattet af den grundværdi, der danner grundlag for fastsættelsen af beregningsgrundlaget for grundskylden, jf. nævnte lovs § 1, stk. 2, nr. 2, foretages ved den almindelige vurdering eller omvurderingen efter § 3 en yderligere ansættelse af grundværdien. Denne ansættelse omfatter grunden efter den ændrede anvendelse m.v. og foretages på det niveau, som gælder for vurderinger det seneste år, hvor grundværdien efter fradrag for forbedringer og reduktion for fritagelser for grundskyld, jf. nævnte lovs § 1, stk. 2, nr. 1, udgjorde den afgiftspligtige grundværdi. 1. og 2. pkt. finder ikke anvendelse i de i § 13 A nævnte tilfælde."

Af planlovens § 13 fremgår følgende:

"Kommunalbestyrelsen kan tilvejebringe lokalplaner efter reglerne i kapitel 6. En lokalplan må ikke stride mod
1. kommuneplanen,
(...)
Stk. 2. En lokalplan skal tilvejebringes, før der gennemføres større udstykninger eller større bygge- eller anlægsarbejder, herunder nedrivninger af bebyggelse, og i øvrigt når det er nødvendigt for at sikre kommuneplanens virkeliggørelse, jf. dog § 5 u.
Stk. 3. Hvis en udstykning eller et byggearbejde mv. som nævnt i stk. 2 er i overensstemmelse med kommuneplanen, påhviler det kommunalbestyrelsen snarest at udarbejde et forslag til lokalplan og derefter fremme sagen mest muligt. Kommunalbestyrelsen kan i et sådant tilfælde forlange, at udstykkeren eller bygherren yder kommunen bistand til planens udarbejdelse.
(...)"

Af planlovens § 15, stk. 1, 1. punktum, fremgår:

"En lokalplan skal indeholde oplysninger om planens formål og retsvirkninger."

Landsskatteretten finder ikke, at lokalplan […], "Rammelokalplan, [havnen], By Y1" eller tillæg nr. […] til Kommuneplan 2013 medfører ændrede planforhold for ejendommen som forudsat i vurderingslovens §§ 3, stk. 1, nr. 6 og 33, stk. 17.

Retten lægger herved navnlig vægt på, at det fremgår af rammelokalplan […], at rammelokalplanen ikke ophæver eller ændrer de bestemmelser om den påklagede grunds anvendelses- og bebyggelsesmuligheder, der er fastsat i lokalplan [nr.] fra 1998. Det fremgår af By Y1 Kommuneplan 2013, som danner grundlag for tillæg nr. […], at kommuneplanens rammebestemmelser berører ikke gældende byplanvedtægter, lokalplaner og servitutbestemmelser, idet sådanne bestemmelser kan kun ændres ved en ny lokalplan.

Retten finder på baggrund heraf, at anvendelses- og bebyggelsesmulighederne for den påklagede ejendom på vurderingstidspunktet var reguleret af lokalplan [nr.], der ikke blev ophævet ved rammelokalplan […] og fortsat var gældende for ejendommen på vurderingstidspunktet.

Ejendommen er i henhold til lokalplan [nr.], udlagt til erhvervsformål og offentlige formål, herunder institutioner, offentlig service m.v. Det følger af lokalplan [nr.], at der på vurderingstidspunktet alene måtte opføres bygninger i de byggefelter, der er vist på kortbilag 4 til lokalplan [nr.] samt eventuelt yderligere garager, carporte, udhuse og lignende mindre bygninger. Der må ifølge lokalplan [nr.] ikke opføres anden ny bebyggelse på ejendommen. Det følger af lokalplan [nr.], at ibrugtagen af ejendommen til anvendelse i strid med bestemmelserne i lokalplan [nr.] ikke må finde sted.

Allerede fordi lokalplan [nr.], der er bindende for grundejeren, har været gældende for ejendommen siden 1998 og fortsat var gældende for ejendommen på vurderingstidspunktet, finder retten ikke, at der pr. 1. oktober 2017 var ændrede planforhold for ejendommen.

Der foreligger derfor ikke grundlag for den foretagne årsomvurdering for ejendommen pr. 1. oktober 2017, jf. vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 6, ligesom der ikke findes grundlag for at fastsætte en omberegnet grundværdi efter samme lovs § 33, stk. 17.

Det af Vurderingsstyrelsen om planlovens § 13, stk. 3, anførte kan ikke føre til et andet resultat, da det i rammelokalplan […] er bestemt, at lokalplan [nr.] ikke ophæves og derfor fortsat er gældende for ejendommen på vurderingstidspunktet.

Landsskatteretten annullerer den af SKAT foretagne årsomvurdering pr. 1. oktober 2017 og den omberegnede grundværdi med basisår 2016, der herefter bortfalder.