Parter 

A 

(v/advokat Kasper Bech Pilgaard)

mod   

Skatteministeriet 

(v/Kammeradvokaten, v/Per Lunde Nielsen)

Afsagt af byretsdommere  

Christian Lundblad, Thomas Smed, Finn Haargaard 

Sagens baggrund og parternes påstande 

Denne sag, der er anlagt den 21. marts 2017, vedrører prøvelse af Landsskatterettens afgørelse af 21. december 2016, hvorved As skattepligtige indkomst for indkomståret 2008 blandt andet blev forhøjet med 33.940.574,00 kr. vedrørende ejendomsavance.

A gik personligt konkurs i 2010. Kurator i konkursboet, advokat JS, har ved brev af 7. februar 2013 givet samtykke til, at A varetager sine interesser i forhold til skatteansættelsen under forudsætning af, at enhver udbetaling af overskydende skat, der måtte følge af en ændret skatteansættelse, alene kan ske til kuratorerne på konkursboets vegne.

A har nedlagt påstand om, at skatteansættelsen for indkomståret 2008 nedsættes med 33.940.574,00 kr., subsidiært at skatteansættelsen for indkomståret 2008 hjemvises til fornyet behandling ved Skattestyrelsen.

Skatteministeriet har nedlagt påstand om frifindelse, subsidiært at skatteansættelsen for indkomståret 2008 hjemvises til fornyet behandling ved Skattestyrelsen.

Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a, dog er de afgivne forklaringer medtaget.

Sagen er behandlet af 3 dommere, jf. retsplejelovens § 12, stk. 3.

Sagen er endvidere behandlet sammen med BS K-498/2017, LO mod Skatteministeriet.

Oplysningerne i sagen 

Ved købsaftale af 25. juni 2007 erhvervede kommanditselskabet G1 ejendommen beliggende Y1-Adresse, 2000 Y2-By (herefter "G1") for 480.000.000,00 kr. eksklusiv handelsomkostninger. Købet blev finansieret af F1 samt F2.

G1 var på dette tidspunkt ligeligt ejet af henholdsvis LO, A og PH.

På tidspunktet for købet var G1 lejet ud for en årlig leje, der pr. 1. juli 2007 steg til 23.080.007,36 kr. i henhold til allerede afgivet varslingsskrivelse.

På baggrund af vurderinger af markedslejeniveauet udarbejdet af henholdsvis ejendomsmægler UJ fra G2 den 23. oktober 2007 og ejendomsmæglerne JJ og NS fra G3 den 21. november 2007, varslede G1 den 28. november 2007 forhøjelse af lejen til markedslejen, således at den årlige leje blev forhøjet med 5.854.725,21 kr. fordelt over 4 år fra den 1. marts 2008.

Af e-mail fra LO til A og PH af 12. november 2007 fremgår blandt andet, at JJ fra G3 havde oplyst, at han mente, at han kunne sælge G1 til en afkastgrad på godt 4 % efter gennemførelse af lejeforhøjelsen. LO anførte endvidere, at hvis JJ havde ret i de 4 %, "ville der være en 50'er i den pr. mand".

Af årsrapport for G4 A/S for 6. juli 2006 31. december 2007 fremgår følgende vedrørende en af selskabet ejet ejendom beliggende Y3-Adresse i Y4-By (herefter "Y3-Adresse"): 

"...

Selskabet erhvervede i september 2006 en udlejningsejendom med 521 lejemål beliggende i et attraktivt boligområde på Y5-By i Y4-By med henblik på udstykning og salg som ejerlejligheder. Da markedet for salg af ejerboliger i hovedstadsområdet stagnerede imod slutningen af 2006, og da denne stagnation også har holdt ved i hele 2007, måtte selskabet som følge heraf konstatere et underskud efter skat på 47,3 mio.kr. for regnskabsåret 2006/2007. Resultatet, som dækker en periode på 18 mdr. anses for klart utilfredsstillende.

Selskabet arbejder nu med en supplerende langsigtet strategi for ejendommens udlejning, drift og finansiering, ligesom der fortsat arbejdes videre med frasalgs strategien. Da genudlejningen af tomme boliger, der ikke kan sælges umiddelbart, sker til en markant højere leje, og da en stor del af finansieringen i slutningen af 2007 blev omlagt til en mere fordelagtig rente, forventes, efter en moderat positiv værdiregulering af selskabets ejendom, et mindre overskud efter skat for 2008.

..." 

Herudover fremgår det, at Y3-Adresse var medtaget til en værdi på 1.480.882.670,00 kr. Endelig fremgår det af den statsautoriserede revisors påtegning, at revisionen af årsrapporten ikke havde givet anledning til forbehold.

Af årsrapport for G1 for 2007 fremgår blandt andet, at G1 blev medtaget til en værdi på 530.000.000,00 kr.

Af G2s vurdering af G1s markedsværdi af 11. januar 2008 fremgår blandt andet, at G2 vurderede, at værdien af G1 udgjorde 530.000.000,00 kr. under forudsætning af, at den varslede lejeforhøjelse blev gennemført.

Af udkast til aftale dateret 4. april 2008 mellem på den ene side G5 A/S og på den anden side "G6" bestående af LO, A og PH fremgår blandt andet, at Y6-Bygruppen gav G5 A/S ret til at købe mindst 1.358.000 stk. aktier i G7 A/S, svarende til knap 48 % af aktiekapitalen i G7 A/S. Såfremt G5 A/S udnyttede køberetten, forpligtede G6 sig samtidig til at erhverve samtlige aktier i G8 A/S fra G9. Prisen for aktierne var anført til -14.051.598 kr.

Efter forhandlinger underskrev G1 og lejeren af G1 den 17. april 2008 tillæg til lejekontrakten, hvoraf fremgår, at lejen steg med i alt 5.853.700,00 kr. fordelt over 6 år, således at lejen steg med 0,00 kr. den 1. marts 2008, med 1.951.200,00 kr. den 1. marts 2009, med 275.700,00 kr. den 1. marts 2010, med 1.675.600,00 kr. den 1. marts 2011, med 975.600,00 kr. den 1. marts 2012 og med 975.600,00 kr. den 1. marts 2013. Det fremgår endvidere, at G1 skulle gennemføre manglende vedligeholdelse af G1s tag og vinduer i løbet af 2008.

Af brev fra G1 til F2 af 10. april 2008 fremgår blandt andet, at G1 anmodede om et yderligere lån på 50.000.000,00 schweizerfranc med sikkerhed i G1 på baggrund af lejeforhøjelsen. Det fremgår endvidere, at både G3 og G2 havde vurderet, at G1 kunne sælges til en afkastgrad på 4,75 %, og at G2 således mente at kunne udbyde ejendommen for 568.000.000,00 kr.

Af e-mail fra LK fra G5 A/S af 14. april 2008 kl. 15.44 til blandt andre LO fremgår blandt andet: 

"...

Jeg har drøftet udkastet med SJ m.fl., og på baggrund heraf følger hermed kommentarer til det modtagne optionsudkast: 

Vedr. prisen på G8 A/S har det fra starten været en forudsætning på vor side, at G8-sagen skulle kunne afhændes uden tab for G5 A/S, hvilket fordrer at prisen på G8 A/S må være 16 mio. kr og ikke -8,5 mio. kr.

..." 

Af e-mail fra LO til PH og A af 14. april 2008 kl. 17.38 fremgår blandt andet: 

"...

Det er simpelthen ikke rigtigt når han skriver at "det hele tiden har været en forudsætning..." idet det er en helt ny forudsætning. Prisen på de -8,5 mill er fremkommet ud fra den beregningsmodel som SJs egen advokat har anført i det kontraktsudkast han selv har lavet.

...

Det korte og det lange er at SJ nu har hævet prisen med 24,5 mill kr svarende til at ejerlejlighederne skal opskrives yderligere med 32,7 mill før skat ud over de 20 mill som de allerede er opskrevet med i forhold til regnskabet pr. 31.12.07.

..." 

Af e-mail fra LO til LK af 14. april 2008 kl. 17.57 fremgår blandt andet: 

"...

Nej, de +16 mill er et helt nyt tal der aldrig har været i spil før men det skal da ikke være noget problem så skriver bare præcist som jeres egen advokat har formuleret det, med at købesummen fastsættes på baggrund af et regnskab pr. 1. maj opgjort på den måde som advokaten beskriver.

Du og jeg ved jo, at så vil vi formentlig ende i et tal der er noget mere negativt end de 8,5 mill.

Når jeg vil lave om på aftalen i forhold til jeres advokats formulering så var det for at være flink overfor jer men jeg vil da meget gerne leve med den usikkerhed der ligger i at vi ikke har et fast tal, men blot den opgørelsesmetode som jeres advokat beskriver og jeg siger tak til.

Bekræft venligst at I står ved den aftale jeres egen advokat har fremsendt omkring opgørelsen af selskabets købesum, idet jeg tror vi finder en løsning på de øvrige punkter 

..." 

Ved brev fra G1 til F2 af 16. april 2008 blev anmodningen om yderligere lån forhøjet til 75.000.000,00 schweizerfranc.

Af e-mail fra RJ fra F2 til PH af 21. april 2008 kl. 21.57 fremgår blandt andet: 

"...

Jeg har talt med SJ her til aften (Squash), og SJ var mere eller mindre overrasket over, at I var indstillet på at tale om Y5-By sagen i en ren handel. Jeg sagde til ham, at jeg havde forstået det sådan, at man da burde se om man kunne ramme et prisspænd som begge parter kunne finde attraktivt. Jeg tror han vil tage kontakt til dig.

..." 

Af e-mail fra PH til RJ af 21. april 2008 kl. 23.02 fremgår blandt andet: 

"...

Hej RJ, tak for din tilbagemelding, med hensyn til SJ forundrer det mig meget, selv samme aften hvor han meldte tilbage vedrørende Y6-By spurgte jeg ham om det var den samme indstilling han havde i en ren handle, hvorefter han svarede at sagen var lige for ham, og at han ikke var indstillet på at ændre vilkår på Y3-adresse??? RJ du kender mig, der er ikke så meget taktik, og slet ikke i en deal på 1.5 mill. med mennesker man kender og indgår aftaler med i et væk. Han må melde ud, komme tilbage om han vil noget eller ej, bolden er PH, den er ved at blive kold, og skal den holdes varm er det NU.

..." 

Ved brev af 22. april 2008 afslog F2 at yde yderligere lån med sikkerhed i G1.

Ved e-mail af 23. april 2008 tilbød G1 G10 A/S at erhverve G1 for 584.000.000,00 kr., svarende til en afkastgrad på 4,75 %. G1 tilbød endvidere som vilkår for handlen at yde garanti for en årlig leje på 29.660.000,00 kr. i perioden 2009 2013. Endvidere ville omkostningerne til den igangværende renovering af G1 blive betalt af G1.

Af e-mail fra LO til RJ af 23. april 2008 fremgår blandt andet: 

"...

PH og A har bedt mig udarbejdet et notat om et ejendomsswap med SJ, som jeg hermed fremsender.

I udkastet har jeg taget udgangspunkt i, at aktierne i G8 A/S købes for kr. 0,- 

I det omfang, at denne pris hæves eller sænkes, skal prisen på G1 ændres tilsvarende.

Forinden jeg fremsender et forslag til SJ, vil jeg meget gerne høre dine kommentarer.

..." 

Af det vedhæftede notat fremgår blandt andet følgende: 

"...

1. G8 A/S. 

G8 A/S overtages af os iht. det af mig udarbejdede udkast, bortset fra, at ejendommene opskrives med yderligere 11,3 mio. kroner, hvorefter købesummen udgør kr. 0,- 

...

3. Casen G11. 

For mig at se, er der 3 hovedspørgsmål vi skal forholde os til, nemlig:

1. tror vi på, at ejendomsmarkedet stiger med minimum 25 % inden år 2022?
2. tror vi på, at vi vha. bedre finansiering og bedre management kan få driften til at gå i 0, indtil salg af lejlighed sker?
3. tror vi på, at vi kan udnytte et skattemæssigt underskud på 80 mio. kr. 

Ad a: 

Anskaffelsessum ejerlejligheder	1.511
Istandsættelse 6 lejligheder	3
Afsat til mægler ved senere salg	43
Reguleret anskaffelsessum	1.557
Nuværende handelsværdi: 37.776 m2 x 33.000	1.247
Overpris i dagens marked	310

 

Vi køber til kr. 41.217 pr. m2, og mæglerne siger, at prisen i dagens marked er kr. 33.000.

For at casen skal gå i "0" før liggeomkostninger, skal ejendomsmarkedet stige med 25 % fra det nuværende niveau.

Ad b: 

Iht. budgettet, er der et årligt driftsunderskud på 46 mio. kroner, hvilket svarer til, at der skal tjenes 3 % på valutarammen hvilket vel er svært, men historisk set ikke umuligt.

I det omfang det lykkes at optimere driften, vil indtjeningskravet være mindre, men i det omfang det ikke lykkes at få driften til at gå i "0", skal differencen lægges oven i lejlighedernes anskaffelsessum, hvorefter de skal stige ud over de 25 % før casen går i "0".

Ad c: 

Vi køber et skattemæssigt underskud på 80 mio. kroner for 20 mio. kroner. For at det skal være pengene værd, skal underskuddet udnyttes til modregning (ubegrænset fremførsel). Jeg har nogle ideer til, hvordan det kan ske, og vil godt stå på mål for, at den forudsætning opfyldes, således at det vi reelt skal diskutere er spørgsmålene a) og b).

 4. G1

Leje pr. 01.07.2008	23.806
Aftalt lejestigning	5.854
GARANTILEJE	29.660
Ejendomsskat 2008	-1.143
Forsikring	-170
Vedligeholdelse, afsat	-500
Administration	-100
Nettoleje	27.747

 

Pris	659.000
Depositum	-6.000
Nettoinvestering  ..."	653.000

 

Ved brev af 25. april 2008 tilbød G1 G5 A/S at erhverve G1 for 653.000.000,00 kr., svarende til en afkastgrad på 4,25 %. G1 tilbød endvidere som vilkår for handlen at yde garanti for en årlig leje på 29.660.000,00 kr. i perioden 2009 2013. Endvidere ville omkostningerne til den igangværende renovering af G1 blive betalt af G1.

Af e-mail fra WP fra G12 A/S til SJ fra G5 A/S af 25. april 2008 fremgår blandt andet, at WP var sikker på, at han kunne sælge G1 til en afkastgrad på 5,00 %, og han troede også at det var muligt at sælge G1 til en afkastgrad på 4,75 %.

Af e-mail fra SJ fra G5 A/S til RJ fra F2 af 26. april 2008 fremgår blandt andet: 

"...

Den aftale, som jeg fornemmer kan laves rimelig hurtigt med "Y6-By-gruppen", er følgende: 

• Vi køber G13 for 655 mill. svarende til 4,25%'s afkast. Sælger "fylder op" i relation til lejestigningen i.f.m. den netop vundne lejesag. Sælger færdiggør og betaler igangværende tagrenovering mv. (De kr. 655 mill. er gruppens udspil, som vi naturligvis vil gøre til genstand for forhandling). 
• G6 køber aktierne i G8 A/S for kr. 16 mill., hvilket indebærer, at vi ikke får tab på sagen. 
• Vi løses fra aftalen vedrørende vores Y6-By aktier således, at vi får mulighed for at sælge ud af aktierne nu. Helst havde vi naturligvis solgt aktierne til G6, men det er næppe fremkommeligt. 
• G6s 4 medlemmer tegner hver 1 anpart i vort G14. 

..." 

Af regnskab for G1 for perioden 1. januar 2008 31. maj - 2008 fremgår blandt andet, at G1 blev medtaget i regnskabet til 650.000.000,00 kr.

Der er enighed mellem parterne om, at det bevismæssigt kan lægges til grund, at A umiddelbart forud for den 10. juni 2008 overdrog sine anparter i G1 til Ejendomsselskabet G15 A/S, der var ejet af A og dennes ægtefælle. Det fremgår af overdragelsesaftalen, at det blev lagt til grund, at værdien af G1 udgjorde 530.000.000,00 kr.

Af brev fra advokat MP til LO af 10. juni 2008 fremgår blandt andet: 

"...

Aftalerne omkring overdragelse af G1, Komplementarselskabet G16 Aps, og G8 A/S ... er udarbejdet således, at der var forudsat samtidig underskrift og gennemførsel af handlerne... Parterne er enige om, at underskrift af aftalerne sker betinget som følger 

1. Alle aftalerne er betinget af hinandens gennemførelse og opfyldelse. 
2. Underskrift af aftalerne sker med gensidigt finansieringsforhold. 
3. Alle handlerne gennemføres og opfyldes samtidigt. 
4. Gennemførelse og opfyldelse af handlerne forventes at finde sted senest 13. juni 2008. 

..." 

Brevet var ved påtegning tiltrådt af blandt andre G17 A/S, G18 A/S og Ejendomsselskabet G15 A/S.

Ved aktieoverdragelsesaftale af 10. juni 2008 mellem på den ene side SJ Investment A/S som sælger og på den anden side G19, G18 A/S og Ejendomsselskabet G15 A/S som købere, overdrog G17 A/S den samlede aktiekapital i G8 A/S til køberne med 1/3 til hver for en samlet pris på 16.000.000,00 kr. Det fremgår af aftalen, at Y3-Adresse var medregnet til 1.546.080.769,00 kr., og at den bogførte værdi af ejendommen var 1.496.158.146,00 kr.

Ved aktieoverdragelsesaftale af 10. juni 2008 mellem på den ene side PH, G18 A/S og Ejendomsselskabet G15 A/S som sælgere, og på den anden side G17 A/S som køber, overdrog sælgerne den samlede selskabskapital i G1 til køberen for 145.555.493,00 kr. Det fremgår af aftalen, at G1 var medregnet til 650.000.000,00 kr.

Af årsrapport for G17 A/S for 2008 fremgår blandt andet: 

"...

Koncernen har i årets løb afhændet sit ejerskab af G8 A/S, der gennem datterselskabet G4 A/S ejede 521 lejligheder i Y4-By. Salgsprisen svarede stort set til den bogførte værdi for koncernen og har derfor ikke medført væsentlige resultatpåvirkninger.

I foråret 2008 erhvervede koncernen ejendommen Y1-Adresse for 650 mio. kr. Ejendommen er udlejet til Y7-adresse. De vanskelige markedsvilkår har som udgangspunkt medført højere afkastkrav fra ejendomsinvestorer, hvilket trækker ned ved opgørelsen af dagsværdien af koncernens investeringsejendomme. Som følge heraf er der ultimo 2008 foretaget en negativ dagsværdiregulering af ejendommen på 50 mio. kr.

..." 

Af årsrapport for Y3-Adresse A/S for 2008 fremgår blandt andet, at Y3-Adresse var medtaget i årsrapporten til 1.522.573.954,00 kr. Herudover fremgår følgende: 

"...

Den uafhængige revisors påtegning 

...

Forbehold 

Vi tager forbehold for målingen af investeringsejendommene, som i balancen er optaget til DKK 1.523 mio. Ledelsen har i ledelsesberetningen beskrevet usikkerhederne ved måling af ejendommene. Vi er enige i ledelsens omtale af usikkerhederne og den forventede merindtjening i form af lejereserve, mn vurderer dog stadigvæk, at investerings-ejendommene er optaget til en væsentlig højere værdi i balancen end dagsværdi. Grundet usikkerhederne på boligmarkedet har vi ikke kunne estimere en retvisende værdi på ejendommene.

...

Ledelsesberetning 

...

Selskabets ejendomme er optaget til 1.522.573 tkr. Værdien er behæftet med usikkerhed, grundet den nuværende finansielle uro på blandt andet boligmarkedet. Vi har valgt at værdiansætte ejendommene efter den handlede værdi i maj 2008, da vi vurderer, at denne værdi bedst afspejler den langsigtede og realistiske værdi af ejendommene. Anvendelsen  af den handlede værdi i maj 2008 skyldes, at der ikke har været sammenlignelige handler efterfølgende til brug for vurdering af dagsværdien. Desuden vurderer vi, at de faldende priser på boligmarkedet i øjeblikket i høj grad skyldes forcerede handler.

Med i vores vurdering er desuden, at der på selskabets ejendomsportefølje ligger en væsentlig lejereserve i form af fremtidige prisstigninger på udleje af vores lejemål. Det medfører, at der i fremtiden forventes en væsentlig større positiv indtjening på lejemålene.

..." 

 Af årsrapport for G1 for 2008 fremgår blandt andet, at G1 blev medtaget i årsrapporten til 600.000.000,00 kr.

Den 12. oktober 2009 solgte G5 A/S G1 til G10 A/S for 575.000.000,00 kr.

Af brev fra As daværende advokat til Skattecenter Fredensborg af 22. april 2010 fremgår blandt andet: 

"...

Det er As opfattelse, at handlerne vedrørende G1 og G8 A/S ApS er foretaget til markedskonforme priser og markedskonforme vilkår på de tidspunkter, hvor aftalerne blev indgået.

..." 

Ved afgørelse af 28. september 2012 forhøjede SKAT As skatteansættelse for indkomståret 2008 med 33.940.574,00 kr. vedrørende ejendomsavance ved afståelse af G1. Af SKATs afgørelse fremgår blandt andet: 

"...

4. Ejendomsavance og andel resultat G1 

...

Den pris, som du solgte kommanditanparterne for til dit selskab er baseret på, at kommanditselskabets ejendom ved et afkastkrav på 5% var 530.000.000 mio. kr. værd. Det er SKATs opfattelse, at tidspunkt for indgåelse af denne aftale ligger efter, at lejestigningen faldt på plads og efter, at der den 25. april 2008 blev fremsat købstilbud til den uafhængige part SJ baseret på, at ejendommen var 650.000.000 kr. værd.

Du skal i aftaler med dit interesseforbundne selskab anvende samme priser og vilkår som i aftaler med uafhængige parter jævnfør ligningslovens § 2, stk. 1.

G17 A/S, som er uafhængig af dig, købte kommanditanparterne i juni 2008 baseret på, at ejendommen var 650.000.000 kr. værd baseret på et afkastkrav på 4,25%.

Du har overfor SKAT bekræftet, at 650.000.000 kr. er markedskonform pris for ejendommen, da man afsluttede forhandling om salg den 10. juni 2008.

Der ses ikke at være begrundelser for, at ejendommens værdi ændres i perioden mellem den 17. april 2008, hvor lejer underskriver aftale om lejestigning, over den 25. april 2008, hvor købstilbud med en ejendomsværdi på 650.000.000 kr. fremsættes og frem til den 10. juni 2008.

Baseret på ovenstående er det SKATs opfattelse, at du har overdraget kommanditanparterne til dit selskab til en pris, der er baseret på en for lav værdi af ejendommen. I stedet for 530.000.000 kr. skulle værdien af ejendommen have været 650.000.000 kr., som er den pris en uafhængig part betalte enten på samme tidspunkt eller umiddelbart efter.

..." 

A klagede over afgørelsen til Landsskatteretten, der stadfæstede SKATs afgørelse. Af Landsskatterettens afgørelse af 22. december 2016 fremgår blandt andet: 

"...

Aftalen af 30. juni 2008 om overdragelse af anparterne i G1 og G17 A/S er, ligesom aftalen om overdragelse af aktierne i G8 A/S indgået mellem uafhængige parter. Ingen af de nævnte overdragelsesaftaler er bestridt civilretligt af parterne, ligesom SKAT ikke har anfægtet de aftalte værdier af ejendommen og aktierne.

Da aftalerne er indgået mellem uafhængige parter, er der en formodning for, at aftalen er indgået på armslængdevilkår. Formodningen om, at aftalerne er indgået på armslængdevilkår, er understøttet af forhandlingsforløbet mellem parterne i april 2008. På baggrund  af forhandlingsforløbet lægger Landsskatteretten til grund, at G9 ikke var indstillet på at sælge aktierne i G8 A/S og dets datterselskab og dermed Y3-Adresse med et tab, hvorfor koncernen stillede krav om at få 16 mio. kr. for aktierne ved en ren handel. Landsskatteretten lægger endvidere til grund, at ejendommen Y1-Adresse, 2000 Y2-By først blev inddraget i forhandlingerne med SJ-gruppen omkring den 25. april 2008, hvor LO tilbød SJ A/S at købe ejendommen for 653 mio. kr. til et afkast på 4,25 %. Ifølge klagerens oplysninger er det væsentlige parameter ved fastsættelsen af en udlejningsejendoms handelspris, hvilken afkastgrad, der kan forventes. Landsskatteretten lægger til grund, at en investor tillige tillægger det betydning, hvor sikkert afkastet er. Der er tale om et byggeri af høj kvalitet. Ejendommen er udlejet til en sikker lejer, og der er forud for aftalen indgået en aftale med lejeren om at hæve årslejen. G17 A/S var derfor sikret et fast afkast af sin investering i en princippet uendelig fremtidig årrække.

I henhold til overdragelsesaftalen blev ejendommen Y1-Adresse, 2000 Y2-By overdraget til netto 634.665.817 kr. efter fradrag af lejegaranti på 15.334.183 kr. Den pris, som blev aftalt for ejendommen, svarer til de pris- og afkastforudsætninger, som klageren, PH og LO havde forudsat i tilbuddet af 25. april 2008.

...

Handelsprisen er understøttet af, at G10 A/S den 23. april 2008 ifølge klagerens egne forklaringer blev tilbudt at købe ejendommen for 590 mio. kr. svarende til et afkast på 4,7 % fratrukket depositum og med lejegaranti frem til 2013 samt af, at G17 A/S den 25. april 2008 blev tilbudt at købe ejendommen for 653 mio. kr. svarende til et afkast på 4,25 %. Handelsprisen er endvidere understøttet af, at det lykkedes G9 at sælge ejendommen i et vigende marked i 2009 på grund af finanskrisen til 575.000 kr. til G10 A/S. Klagerens daværende repræsentant har i et brev af 22. april 2010 til SKAT tilkendegivet at: "Det er As opfattelse, at handlerne vedrørende G1 og G8 ApS er foretaget til markedskonforme priser og markedskonforme vilkår på de tidspunkter, hvor aftalerne blev indgået." 

Herefter og da, det, som klageren i øvrigt har anført, ikke godtgør, at handlerne med G17 A/S ikke er indgået på armslængdevilkår, lægger Landsskatteretten de aftalte priser og vilkår til grund.

...

Det er ikke godtgjort, at handelsprisen for ejendommen har ændret sig i tidsrummet fra, at klageren overdrog sine anparter i G1 til Ejendomsselskabet G15 A/S videresolgte anparterne til G17 A/S. Landsskatteretten er derfor enig med SKAT i, at klageren ved opgørelsen af sin ejendomsavance, skal anvende en salgspris på 650 mio. kr. med fradrag af den ydede lejegaranti på 15.334.183 kr., idet denne pris udgjorde markedsprisen. Landsskatteretten stadfæster derfor SKATs afgørelse.

..." 

Af Retten i Y8-Bys dom af 12. juni 2017 i sagen anlagt af G20 A/S ("G20") mod den tidligere bestyrelse og direktion i F2 (BS 159-509/2013) fremgår blandt andet: 

"...

MP har forklaret bl.a.

...

Han var advokat for SJ i forbindelse med salget af Y3-Adresse i 2008. Det er PH opfattelse, at PH, A og LO var reelt interesserede i at blive ejere af ejendommen. Da han kom ind i sagen, var parterne blevet enige om at handle ejendommen. LO var endog meget interesseret i at købe ejendommen, og de brugte kræfter på at finde ud af, hvorfor han var så interesseret. Der viste sig, at der var et skatteelement for LO i handlen her og nu. Det var PH opfattelse, at det samtidige køb af G1 ikke skete til en opskruet værdi. Da han kom ind i sagen, lå priserne fast. WP, der er  partner i G12 A/S, havde forinden været inde og vurdere på afkastet og hvilket afkast, det burde handles til.

...

A har forklaret bl.a.

...

Han har været indkaldt til politiafhøring hos SØIK. Foreholdt uddrag af PH forklaring afgivet den 30. januar 2014 (tillægsekstrakten, s. 194), hvoraf fremgår: 

"PH, som havde fortsat "snakken" vedr. "G8 A/S" med SJ, kom senere i 2008 igen i gang med forhandlingerne ... og denne gang med en anden løsningsmodel, nemlig at PH sammen med afhørte og LO skulle foretage et ejendomsswap med G1 på Y2-By (G1), som de 3 sammen havde købt i slutningen af 2007 for kr. ca. 490 mio. afhørte syntes om ideen, hvis man kunne blive enige om en pris, ligesom der i øvrigt ikke på dette tidspunkt jfr. afhørte var mere økonomisk potentiale i G1 for afhørte m.fl. og derfor en god ide at bytte denne fra.

Afhørte oplyste, at man foretog nævnte ejendomsswap således, at man byttede med G1 til en pris på ca. 650 mio. mod at man købte G1. for kr. 1.550 mia. det er korrekt at prisen på G1 var ca. kr. 50 mio. højere end, hvad SJ selv havde købt denne for 2 år tidligere (i 2006). Der var dog, jfr. afhørte, en fornuftig forklaring på denne prisstigning SJ havde allerede selv efter overtagelsen i 2006 foretaget forbedringer på ejendomskomplekset og havde hertil haft en del udgifter, hvorfor prisstigningen bl.a. herudfra kunne forklares.

Afhørte oplyste dog, at da man byttede ovenstående ejendomme, var driften i G1 negativ afhørte havde på dette tidspunkt aldrig tidl. købt en ejendom med negativ drift.", 

har han forklaret, at han kan vedstå forklaringen, som han har underskrevet.

...

PH har forklaret bl.a.

...

Det var LO, som præsenterede projektet med G1. Der lå en ikke ubetydelig lejereserve i ejendommen. De købte ejendommen for vist nok 480 mio. kr., hvilket var en yderst favorabel pris. Ejendommens værdi ville blive forøget efter gennemførelsen af lejeforhøjelsen. Lejeforhøjelsen blev effektueret. Ejendommen blev vurderet efter lejeforhøjelsen. Det var ikke umiddelbart tanken, at ejendommen skulle sælges kort efter.

...

Foreholdt LOs beregning, hvorefter de opnåede en fortjeneste på ca. 150 mio. kr. for G1, har han forklaret, at det lyder fornuftigt. Han vurderede, at ejendommen kunne sælges for lidt mere end 600 mio. kr. Det var en ejendom, som kunne sælges i markedet.

...

SJ har forklaret bl.a.

...

Salget af Y3-Adresse i 2008 

...

Han blev kontaktet af PH. Han blev nærmest rendt på dørene, da PH var meget optaget af at købe ejendommen. Mageskiftet med G1 var en af flere muligheder.

Der blev strikket en handel sammen, som indebar et mageskifte med G1. Forevist bilag til LOs mail af 23. april 2008 til RJ (ekstrakten bind III, s. 1299f), hvor der på side 1301 omtales en overpris på 310 mio. kr. i forhold til Y3-Adresse, har han forklaret, at han ikke har fået oplysning herom. Der var en sædvanlig dialog mellem køber og sælger, hvor køber forsøgte at få ejendommen så billigt som muligt. Omvendt forsøgte sælger at anprise varen. F2 blandede sig ikke i prisfastsættelsen på nogen måde.

G9 videresolgte G1 til G10 A/S for en pris, som kun lå 10 % lavere end købsprisen. Det skyldtes Finanskrisen. Det siger også noget om, hvor vanskeligt det er at anfægte den pris, G9 gav for G1, som værende for høj. Det er PH opfattelse, at begge ejendomme blev handlet til markedspriser, men der var en "connection" mellem de to handler.

Forevist følgende afsnit i WPs mail af 25. april 2008 til ham (ekstrakten bind III, s. 1321) og PH mail af 26. april 2008 til RJ omhandlende G1 (samme bind, s. 1320): 

"Kære JJ.

Den aftale, som jeg fornemmer kan laves rimelig hurtigt med "Y6-By-gruppen er følgende: Vi køber G1 for 655 mill. svarende til 4,25 %'s afkast. Sælger "fylder op" i relation til lejestigningen i.f.m. den netop vundne lejesag. Sælger færdiggør og betaler igangværende tagrenovering mv. (De 655 mill. er gruppens udspil, som vi naturligvis vil gøre til genstand for forhandling) 

...", 

har han forklaret, at han gik videre med den pris. Det er hans opfattelse, at der ikke var tale om en egentlig vurdering i mailen. Markedsværdien lå inden for et vist spænd. Det var to uafhængige parter, og spændet lå indenfor markedsværdi.

...".

Forklaringer 

Der er under sagen afgivet forklaring af A, LO, MJ og WP.

A har forklaret blandt andet, at han blev uddannet børsmægler i 1983. Han fik licens til at handle på Y4-Bys Fondsbørs og har arbejdet med værdipapirhandel i flere selskaber, herunder i Y9-By. I slutningen af 1990'erne flyttede han tilbage til Danmark og etablerede selvstændig virksomhed med værdipapirhandel samt handel med fast ejendom. Virksomheden ophørte, da han gik konkurs i 2010. I dag er han filialdirektør i Y10-By for en amerikansk investeringsbank.

Det var G12 A/S, der kontaktede ham vedrørende salget af G1. Han holdt et møde med G12 A/S, hvor han blev præsenteret for salgsprospektet. Derefter kontaktede han LO, som han ofte havde investeret sammen med, og spurgte, om ikke de skulle købe G1 i fællesskab. LO er ekspert i fast ejendom. LO gennemgik sagen og sagde, at det så spændende ud, herunder fordi der var grundlag for at forhøje lejen, og fordi der var tale om en sikker lejer. Sammen med PH blev de enige om at se, om de kunne købe G1. Der var tale om et offentligt udbud, og G12 A/S sagde, at G1 ville blive solgt efter princippet om "først til mølle".

De forelagde sagen for RJ fra F2. Han sagde, at F2 gerne ville finansiere købet.

Han har ikke været involveret i drøftelserne med lejeren vedrørende forhøjelse af lejen for G1.

De skulle have vurderet markedsværdien af G1 i forbindelse med aflæggelse af regnskab for G1. Hans revisor sagde, at de skulle indhente en frisk vurdering af markedsværdien af G1. Derfor indhentede de vurderingerne af markedsværdien fra henholdsvis G2 og G3. G2 vurderede, at markedsværdien af G1 var 530.000.000,00 kr. Det var derfor denne værdi, han anvendte ved salg af sin andel af G1 til sit eget selskab, Ejendomsselskabet G15 A/S.

På baggrund af den gennemførte lejeforhøjelse forsøgte de at optage yderligere lån hos F2 med sikkerhed i G1, inden de besluttede sig for at sælge ejendommen. Hvis F2 havde bevilget lånet, ville de have anvendt pengene til investering i værdipapirer.

PH var gode venner med SJ fra G9. PH og SJ drøftede på et tidspunkt en byttehandel, hvor han selv, LO og PH byttede deres aktier i G7 A/S for Y3-Adresse. Det blev dog ikke til noget, fordi der ikke kunne opnås enighed mellem parterne om prisen for aktierne i G7 A/S.

Han selv, LO og PH var interesserede i at erhverve Y3-Adresse, fordi den havde en god beliggenhed og var let at administerere. Y3-Adresse bestod af 521 lejligheder, som de forventede at kunne sælge enkeltvis, når det kunne betale sig, og indtil da kunne lejlighederne lejes ud. Y3-Adresse kunne ikke i sig selv give overskud ved udlejning, men han kunne se, at hvis de kunne få finansieringen af ejendommen omlagt fra danske kroner til schweizerfranc og derudover kunne få en valutaterminsramme tilknyttet, så ville ejendommens drift kunne løbe rundt ved udlejning som følge af renteforskellen mellem danske kroner og schweizerfranc. Samtidig var potentialet i G1 udtømt, efter at lejen var blevet forhøjet.

Foreholdt LOs e-mail af 14. april 2008 kl. 17.38 er han enig med LO i, at markedsværdien af Y3-Adresse var lavere end det, de betalte for Y3-Adresse. Men de var alligevel interesserede i at købe Y3-Adresse på grund af den attraktive finansieringspakke fra F2, der fulgte med. De så således ikke kun på markedsværdien af Y3-Adresse, men på hele pakken. Den attraktive finansiering, de havde mulighed for at overtage, var rigtig mange penge værd.

Det var ikke muligt for dem at få G9 til at gå ned i pris for Y3-Adresse, så derfor blev både G1 og Y3-Adresse handlet til priser, der lå over markedspriserne for begge ejendomme.

Foreholdt brev fra hans daværende advokat til SKAT af 22. april 2010 mener han, at det var nettoprisen for de to ejendomme altså differencen mellem de to priser der var markedskonform. Prisen for hver af ejendommene lå isoleret set over markedsprisen. Det har han også forklaret til bagmandspolitiet, da han blev afhørt.

Foreholdt SJs og MPs forklaringer for retten i retssagen mod den tidligere bestyrelse og direktion i F2, fastholder han, at det efter PH opfattelse kun var nettoprisen ved byttehandlen, der var markedskonform. SJ udtalte sig på vegne af et børsnoteret selskab, og derfor ville han naturligvis ikke indrømme at have handlet til en for høj pris.

LO har forklaret blandt andet, at han er uddannet revisor og advokat. Han har arbejdet med fast ejendom, siden han var 24 år gammel, og han har i mange år ikke haft andre klienter end sig selv.

Opgavefordelingen mellem ham selv, A og PH var sådan, at A og PH skulle finde sælgere af og købere til faste ejendomme, og alt derimellem skulle han selv stå for. Muligheden for at købe G1 var interessant, for det var helt sikkert, at den aktuelle leje ikke svarede til markedslejen. Han kan tilslutte sig As forklaring for retten om købsprocessen vedrørende G1.

I forbindelse med lejeforhøjelsen kontaktede han advokat NL, der sagde, at de kunne anlægge en retssag og så få markedslejen fastlagt ved gennemførelse af et syn og skøn, hvor skønsmanden så ville blive en kvinde fra Y11-By. Det duede ikke. De var nødt til at få G2 og G3 til at udtale sig om markedslejen, for så ville en skønsmand ikke udtale sig herimod. Efter de havde fået vurderingerne af markedslejen fra G2 og G3, lykkedes det at løse spørgsmålet om lejens størrelse ved forhandling med lejeren.

Det var ham, der rettede henvendelse til G2 og bestilte vurderingen af G1s markedsværdi. Han informerede G2 Erhverv om, at vurderingen skulle udarbejdes til brug for regnskabet i G1 som indikation på, hvad G1 var værd efter lejeforhøjelsen. G2 har modtaget betaling for at udarbejde vurderingen, men han kan ikke huske hvor meget.

Efter lejeforhøjelsen var på plads, skrev han til F2 for at optage yderligere lån i schweizerfranc med sikkerhed i G1. Da F2 ikke ville bevilge yderligere lån med sikkerhed i G1, begyndte de at overveje at sælge G1.

I forbindelse med ansøgningen om yderligere lån samt overvejelserne om at sælge G1 ringede han til forskellige ejendomsmæglere, herunder G2, for at forhøre sig om, hvad G1 kunne sælges til. Han kan ikke huske hvem hos G2, han talte med umiddelbart forud for brevet fra G1 til F2 af april 2008, men han er næsten sikker på, det må have været MJ, der havde udarbejdet G2s vurdering af G1s markedsværdi af 11. januar 2008. G2 oplyste, at de kunne sælge G1 til 568.000.000,00 kr. Baggrunden for værdistigningen siden G2s vurdering af G1s markedsværdi af 11. januar 2008 var blandt andet, at der i mellemtiden var sket en pristalsregulering af lejen på 750.000,00 kr., hvilket i sig selv gav en stigning i markedsværdien på 10.000.000,00 15.000.000,00 kr. Foreholdt, at pristalsregulering af lejen skete hvert år i juni måned, jf. bilag 15, og at der således ikke var sket en pristalsregulering af lejen i perioden fra januar til april 2008, mener han, at der også var blevet udbedret nogle skader på G1, hvilket kan have været årsagen til den forøgede markedsværdi. Det er også muligt, at G2 oplyste en for høj salgspris, da der blot var tale om en uforpligtende telefonsamtale.

De tilbød G1 til G10 A/S for 584.000.000,00 kr., fordi det ikke ville have været muligt at få 650.000.000,00 kr. for G1 i ren handel. G10 A/S ville ikke engang give 584.000.000,00 kr. for G1. LP fra G10 A/S ringede til ham og sagde, at G10 A/S ikke var interesseret til den pris.

Vedrørende købet af Y3-Adresse kan han tilslutte sig As forklaring for retten om baggrunden for deres interesse i ejendommen. De endte med at acceptere prisen på grund af den attraktive finansieringspakke, der fulgte med. De fik en valutaramme på 100.000.000,00 kr., som de kunne tabe uden at skulle betale noget ind før den 1. september 2022. De vurderede, at der ville komme to højkonjunkturer inden 2022, og det har også holdt stik. Der var således tale om en langsigtet investering i Y3-adresse fra deres side.

I forbindelse med forhandlingerne gjorde SJ det klart, at han ikke kunne få bogført en negativ købesum for Y3-Adresse, da G9 var børsnoteret. Hertil svarede han, at han var ligeglad, men så skulle G1 bare også være dyrere. Man kan ikke forvente, at SJ, som direktør for et børsnoteret selskab, vil forklare sagens rette sammenhæng i retten i F2-sagen. Så skulle han jo indrømme, at han havde givet forkerte oplysninger til Y4-Bys Fondsbørs. SJs vidneforklaring kan derfor ikke tillægges nogen betydning. SJs advokat, MP, deltog ikke i forhandlingerne og håndterede udelukkende salget af Y3-Adresse som en ekspeditionssag.

F2 blandede sig ikke i prisfastsættelsen i forbindelse med byttehandlen, men enhver kunne regne ud, at G9 var nødt til at få den høje pris for Y3-Adresse, således at G9 lettere kunne give 50.000.000,00 100.000.000,00 kr. for meget for G1.

Foreholdt sin e-mail til RJ af 23. april 2008 med tilhørende notat, hvoraf fremgår, at prisen for G1 på 659.000.000,00 kr. skal ændres tilsvarende, hvis prisen for aktierne i G8 A/S og dermed prisen for Y3-Adresse hæves eller sænkes fra 0,00 kr., sammenholdt med, at prisen for Y3-Adresse endte med at blive på 16.000.000,00 kr., og prisen for G1 endte med at blive på 650.000.000,00 kr., var der tale om en forhandling. Han husker ikke baggrunden for, at prisen for Y3-Adresse blev sat op med 16.000.000,00 kr., og at prisen for G1 ikke blev ændret tilsvarende, men tværtimod blev sat ned. Muligvis fik PH, A og han selv en bedre finansieringspakke.

Der blev indgået to aftaler i forbindelse med overdragelsen af hans kapitalandele i G1 til hans eget selskab, G18 A/S. Baggrunden herfor var, at han mente, at værdien af G1 var 530.000.000,00 kr. på tidspunktet for overdragelsen til G18 A/S. Derfor anvendte han i første omgang denne værdi. Efterfølgende talte han med sin revisor, der sagde, at SKAT måske ville betragte det som maskeret udlodning, hvis han anvendte en værdi for G1, der var 50.000.000,00 kr. højere end købsprisen så kort tid efter erhvervelsen af G1. Derfor ændrede han aftalen således, at værdien af G1 i stedet blev fastsat til 480.000.000,00 kr. Samtidig tog han et skatteforbehold i aftalen med G18 A/S. Overdragelsen af kapitalandelene i G1 til G18 A/S var ikke skattemæssigt motiveret. Han var ved at indgå samarbejde med en række investorer, og derfor skulle han have alle sine ejendomme overdraget fra sig selv til forskellige selskaber.

MJ har forklaret blandt andet, at han er uddannet ejendomsmægler og valuar. Han stiftede G2 for 25 år siden, og har siden da specialiseret sig i investeringsejendomme. Det er ham, der har udarbejdet G2s vurdering af G1s markedsværdi af 11. januar 2008. Vurderingen er baseret på en forudsætning om, at en investor ville have et afkast på 5 %. Afkastgraden viser, hvor meget investorens investering forrentes med ved køb af ejendommen. Afkastgraden beregnes ved at trække ejendommens udgifter fra ejendommens indtægter. Herefter er ejendommens "Net uprolling income" tilbage. Denne kan kapitaliseres til en afkastgrad, i dette tilfælde 5 %. I januar 2008 var det sædvanligt, at ejendomsinvestorer stillede krav om et afkast på 5 %, ellers havde han ikke brugt denne afkastgrad i vurderingen. Afkastgraden varierer dog fra ejendom til ejendom afhængig af de konkrete fordele og risici, der er ved den enkelte ejendom. Vurderingen er udarbejdet på baggrund af hans generelle kendskab til og viden om ejendomsmarkedet. Han kan ikke huske hvilke ejendomshandler i tiden forud for udarbejdelsen af vurderingen, han har sammenlignet med, men han har inddraget sammenlignelige ejendomsoverdragelser i sin vurdering.

G2 har modtaget betaling for udarbejdelse af vurderingen. Han kan ikke huske hvor lang tid, han brugte på at udarbejde vurderingen.

Han kan ikke huske, hvad baggrunden var for, at G2 blev bedt om at udarbejde en vurdering af G1s markedsværdi.

Markedslejevurderinger er ikke en del af hans arbejdsområde, så han var ikke involveret i den vurdering af markedslejen for G1, som G2 udarbejdede den 23. oktober 2007. Vidnets kollegaer, UJ og MO, besigtigede G1 i forbindelse med udarbejdelsen af markedslejevurderingen. Han kan ikke huske, om han selv har besigtiget G1, men han har talt med sine kollegaer om ejendommen, og han har også fået markedslejevurderingen, idet den indgik i hans vurdering af G1s markedsværdi. Han havde derfor det samme kendskab til G1 som sine kollegaer.

Hans vurdering af markedsværdien var baseret på, at den varslede lejeforhøjelse blev realiseret. Såfremt den forhøjede leje først blev realiseret efter 6 år i stedet for 4, og såfremt der i den forbindelse blev ydet en rabat på lejen på ca. 29 %, ville det have påvirket hans vurdering af markedsværdien i nedadgående retning. Hvis sælgeren af G1 kompenserede en potentiel køber herfor ved at stille garanti for lejens størrelse på baggrund af en forligsaftale mellem sælgeren og lejeren, ville den forlængede periode for implementeringen af lejeforhøjelsen samt den ydede rabat til lejeren dog ikke påvirke hans vurdering af G1s markedsværdi.

Han kan ikke huske, om LO ringede til ham i dagene op til den 9. april 2008.

WP har forklaret blandt andet, at han er uddannet jurist. Siden 1993 har han arbejdet med rådgivning og formidling af investeringsejendomme, herunder hos G12 A/S.

Det var en pensionskasse, der bad G12 A/S om at sælge G1. G12 A/S vurderede pensionskassens ejendomme en gang om året til brug for pensionskassens regnskab. I forbindelse med vurderingen i slutningen af 2006 blev ejendommen vurderet på baggrund af en forudsætning om, at lejen ville kunne forhøjes til markedslejen på baggrund af varsling herom. Det var pensionskassens opfattelse, at G12 A/S vurderede værdien af G1 for højt. Pensionskassen tilkendegav, at hvis G12 A/S fastholdt vurderingen, ville pensionskassen bede G12 A/S om at sælge G1. Pensionskassen ønskede ikke at forfølge muligheden for at forhøje lejen, da pensionskassen vurderede, at procesrisikoen ved en tvist herom med lejeren var for stor. Derudover ville det være svært at finde en anden lejer, hvis lejeren besluttede sig for at flytte. I en salgssituation skulle G12 A/S dog naturligvis fremhæve muligheden for at forhøje lejen, men pensionskassen indestod ikke for, at lejen faktisk kunne forhøjes.

Det var hverken særlig let eller særlig svært at sælge G1. G12 A/S rettede henvendelse til flere potentielle købere, men de modtog ikke nogen interessante købstilbud, før de rettede henvendelse til A, der herefter købte G1 sammen med LO og PH. Han anså den aftalte pris for G1 for at udgøre markedsprisen på daværende tidspunkt.

Foreholdt SJs e-mail til vidnet af 25. april 2008 forklarede han, at han har kendt SJ i mange år. Han kan huske, at SJ spurgte til G1. Han svarede således, som det fremgår af e-mailen. Det var efter, at lejen var blevet forhøjet.

Parternes synspunkter 

A har i påstandsdokument af 18. november 2019 anført følgende: 

''...

ANBRINGENDER 

Til støtte for den nedlagte påstand gøres det overordnet gældende, at skattemyndighederne ikke har godtgjort, at den aftalte overdragelsessum på kr. 530 mio. mellem A og Ejendomsselskabet G8 A/S afveg fra markedsværdien for ejendommen Y1-Adresse - uanset om ejendommen må anses for overdraget umiddelbart forinden salget til G9 i juni 2008.

Handlen med G9 var ikke en ren handel, men derimod en byttehandel, hvor sælgerne af Y1-Adresse samtidig overtog ejendomskomplekset Y3-adresse. Det gøres overordnet gældende, at begge ejendomme blev handlet, til priser som i betydelig grad oversteg markedsværdien for ejendommene på overdragelsestidspunktet. Dette er bestyrket ved en lang række objektive momenter, ligesom det statslige selskab G20 ligeledes er af den opfattelse, at byttehandlen skete til opskruede priser.

Derfor er skattemyndighedernes henvisning til handlen med G9 heller ikke tilstrækkeligt til at godtgøre, at ejendommens handelsværdi var kr. 650 mio., uanset hvilket overdragelsestidspunkt Retten måtte lægge til grund.

Retsgrundlaget 

Det er ubestridt, at interesseforbundne parter skal handle på markedsvilkår, jf. ligningslovens § 2. Det er ligeledes ubestridt, at en overdragelse mellem A og Ejendomsselskabet G8 A/S skal ske til markedsværdien.

Overdragelsestidspunktet 

Det er ligeledes ubestridt, at anparterne i G1 blev overdraget til Ejendomsselskabet G15 

Det fremgår da også af overdragelsesdokumenterne, at det var Ejendomsselskabet G15, der som kommanditist solgte ejendommen beliggende Y1-Adresse til G9 i juni 2008.

Landsskatteretten har i afgørelsen af den 22. december 2016 lagt til grund, at anparterne er overdraget fra A til Ejendomsselskabet G15 A/S umiddelbart forud for salget til G9 i juni 2008.

Som ovenfor nævnt har A ikke mulighed for at dokumentere, præcis hvornår overdragelsen fandt sted. Derfor bestrides det heller ikke, at overdragelsen kunne være bogført senere.

Det er imidlertid As opfattelse, at uanset hvilket overdragelsestidspunkt der lægges til grund - herunder såfremt overdragelsen måtte være sket umiddelbart forinden salget til G9 - så var markedsværdien af ejendommen ikke højere end de kr. 530 mio., som den blev handlet til.

Værdiansættelsen 

Det er skattemyndighederne, der som udgangspunkt skal godtgøre, at den aftalte overdragelsessum adskiller sig fra handelsværdien.

Først såfremt skattemyndighederne kan godtgøre, at handelsværdien adskiller sig fra den aftalte overdragelsessum, er skattemyndighederne berettigede til at foretage et værdiskøn.

Selv såfremt skattemyndighederne er berettigede til at foretage et værdiskøn, skal dette skøn imidlertid være baseret på korrekte og saglige forudsætninger, ligesom skønnet skal være rimeligt. I modsat fald er domstolene berettigede til at tilsidesætte det udøvede skøn.

... ...

Ved vurderingen af handelsværdien for Y1-Adresse skal der ligeledes henses til parternes værdiansættelse af ejendommen Y3-Adresse, som ligeledes indgik i parternes byttehandel. Østre Landsret har i dommen af den 26. juni 2019 lagt til grund, at Y1-Adresse blev overdraget som led i et "ejendomsswap", jf. også bilag 53.

Allerede fordi skattemyndighederne ikke i afgørelsen har taget højde for vilkårene vedrørende overdragelsen af Y3-Adresse, er værdiskønnet udøvet på et åbenbart forkert grundlag.

Det er således evident, at de samlede vilkår for begge overdragelser skal medtages, ved vurderingen af hvorvidt der konkret er handlet til markedspriser. Dette er endnu mere evident, når der er tale om et mageskifte, hvor de sædvanlige markedskræfter sættes ud af kraft.

Skatteministeriet har ikke under skriftvekslingen bestridt, at der er tale om en byttehandel, hvorfor Retten - i overensstemmelse med Østre Landsret - kan lægge til grund, at der var tale om et mageskifte.

Derfor skal relevante forhold vedrørende handelsprisen for begge ejendomme da også indgå ved Rettens vurdering af, om skattemyndighederne har været berettigede til at skønne, og om skønnet er baseret på korrekte forudsætninger.

Momenter til illustration af handelsværdien 

Der er en lang række objektive forhold, som understøtter, at handelsværdien af Y1-adresse var i overensstemmelse med den aftalte overdragelsessum mellem A og Ejendomsselskabet G15 A/S.

Lejeforhøjelsen og værdien af ejendommen primo 2008 

Det er dokumenteret, at ejerkredsen i løbet af efteråret 2007 forhandlede en lejeforhøjelse på plads vedrørende Y1-Adresse, og at der blev indgået endelig aftale med Y7-adresse herom, jf. bilag 31-36.

Da lejeforhøjelsen var forhandlet endeligt på plads, indhentede ejerkredsen en fornyet vurdering af ejendommen fra G2. Ejendommen blev af G2 vurderet til kr. 530.000.000 i januar 2008, jf. bilag 37.

Skattemyndighederne har ikke under skriftvekslingen godtgjort, at G2s vurdering skulle være forkert, eller påvist, at værdien i januar 2008 skulle være højere.

Værdien i januar 2008 er også bekræftet af det forhold, at F2 ikke ønskede at forhøje lånet i ejendommen, jf. korrespondancen herom i bilag 42-44.

Herudover fremgår værdien på kr. 530.000.000 ligeledes af den årsrapport, som blev udarbejdet for kommanditselskabet vedrørende 2007, jf. bilag 38.

Der er således sikre holdepunkter for, at handelsværdien for Y1-Adresse primo 2008 var kr. 530.000.000.

På den baggrund gøres det gældende, at det på afgørende vis har formodningen imod sig, at ejendommens handelsværdi fire måneder senere var steget med kr. 120.000.000 i værdi.

Den samlede værdistigning fra ejerkredsens erhvervelsestidspunkt i august 2007 til salget medio 2008 skulle i givet fald være kr. 160 mio., vel at mærke i et ejendomsmarked, som allerede i 2007 var presset, jf. bl.a. omtalen i bilag 47 på side 41 ff. vedrørende refinansieringen af Y3-Adresse mv.

Skattemyndighederne har åbenbart ikke godtgjort, at ejendommen undergik en så markant stigning i handelsværdien på under et år, hvorfor der ikke er grundlag for at udøve et værdiskøn.

Byttehandlen og Y3-Adresse 

Hverken skattemyndighederne eller Landsskatteretten har forholdt sig til det centrale forhold, at Y1-Adresse ikke blev overdraget i fri handel, men at der derimod var tale om et mageskifte.

Når to ejendomme mageskiftes, er det evident, at parternes værdiansættelse af den ene ejendom "smitter af" på den anden ejendom, hvorfor en vurdering af handelsværdien fordrer en stillingtagen til samtlige ejendomme, som indgår i mageskiftet.

Det er således en grundlæggende mangel ved skønsudøvelsen, at der ikke konkret er taget stilling hertil, hvilket i sig selv fører til, at skønnet skal tilsidesættes.

Grundlæggende er det As opfattelse, at den pris som Y1-Adresse blev handlet til mellem SJ og ejerkredsen, ikke afspejlede markedsværdien for ejendommen.

På samme måde afspejlede den værdi, som Y3-Adresse indgik med i handlen, heller ikke denne ejendoms markedsværdi.

I en ren handel vil to modsatrettede parter have en naturlig interesse i at fastsætte prisen på det handlede aktiv til markedsprisen.

Under disse omstændigheder, hvor parterne indgik i et mageskifte, og hvor F2 finansierede begge handler, gælder der imidlertid ikke samme formodning for, at de aftalte priser er i overensstemmelse med markedspriserne.

Følgende objektive momenter godtgør, at skattemyndighederne ikke har godtgjort, at handelsværdien af Y1-Adresse oversteg kr. 530.000.000, uanset om overdragelsen skete primo eller medio 2008: 

• G2s vurdering, jf. bilag 37.
• Korrespondancen med G2 og G10 i april 2008, jf. bilag 41 og 45, der fastsætter en væsentligt lavere pris. 
• F2s interne dokumenter, hvoraf fremgår, at G1 blev solgt til en overpris på ca. kr. 70 mio. svarende til et årligt likviditetsunderskud på driften på ca. kr. 16 mio., ligesom banken i en intern korrespondance mellem WJ og RJ omtaler "mer-prisen fra G1", jf. bilag 41. 
• G1 blev allerede pr. 31. december 2008 nedskrevet til en værdi på ca. kr. 600 mio. i forbindelse med G9s årsrapport for 2008, jf. bilag 57. 
• Ejendommen blev i oktober 2009 blev solgt fra G9 til ejendomsselskabet G10 A/S. Som det fremgår af bilag 58-61, blev ejendommen overdraget til en samlet pris på kr. 575 mio., som led i en rettet emission hvor F2 erhvervede aktier i G10 A/S. Der var således ikke tale om en ren handel, hvorfor overdragelsessummen ikke nødvendigvis udgør handelsværdien. 
• Presseomtalen af byttehandlen indikerer ligeledes, at handlen skete til opskruede priser, jf. bilag 56

Følgende objektive momenter godtgør, at Y3-Adresse var væsentlig mindre værd end de ca. 1,5 mia., som ejendommen indgik med i mageskiftet.

• • F2s kreditgivning i forbindelse med låneomlægningen af SJs engagement i 2007 underbygger, at casen allerede i 2007 var nødlidende som følge af manglende overholdelse af budgetter, da handelspriserne og omfanget af lejlighedssalg ikke holdt stik, jf. gengivelsen på side 42 ff. i bilag 47.

  • Af e-mail og notat fra LO fremgår bl.a., at kvadratmeterprisen på lejligheder i Y12-Adresse var ca. kr. 33.000 pr. kvadratmeter, og at den foreslåede købspris for Y3-Adresse indebar en kvadratmeterpris på ca. kr. 35.000, jf. bilag 50. Af notatet fremgår videre, at Y3-Adresse ifølge LO var bogført mere end kr. 200 mio. for højt, og at overprisen i det nu værende marked udgjorde kr. 310.000.000.

• • Ejendommens pris ved mageskiftet var kr. 1.546.080.769, hvilket var kr. 50.mio. højere end den bogførte værdi på salgstidspunktet. Sammenlignet med den oprindelige salgspris, da ejendommen blev solgt fra PBU i 2006, var prisen ca. kr. 131 mio. højere svarende til en prisstigning på næsten 10 pct. på trods af den mellemliggende udvikling på ejendomsmarkedet.

  • Overdragelsessummen svarer til en kvadratmeterpris på kr. 41.217 ifølge bankens egne oplysninger, hvilket var ca. 20 pct. højere end de aktuelle udbudspriser på overdragelsestidspunktet.

  • F2 mente selv, at værdien udgjorde mellem kr. 824 mio. og kr. 1,175 mia. som udlejningsejendom.

  • Revisor tog i årsrapporten for 2008 forbehold for værdien af ejendommen, jf. bilag 62, og samme i 2009, jf. bilag 63. Revisor var selv administrator for ejendommen og har således også haft særdeles godt kendskab til ejendommens pris.

  • Erhvervsankenævnet fandt i afgørelsen vedrørende F2s solvenskrav, at F2s pant i Y3-Adresse var værdiløst, jf. bilag 64.

  • Y3-Adresse blev i 2011 solgt til det svenske ejendomsselskab G21 for ca. kr. 1,1 mia.

Følgende objektive momenter godtgør, at handlerne var indbyrdes afhængige, og at prissætningen blev foretaget i direkte konsekvens heraf: 

• Det fremgår af korrespondance mellem RJ og PH, jf. bilag 50, at parterne efter RJs opfattelse kunne finde et "prisspænd", som var indbyrdes "attraktivt".

  • LOs e-mail af den 23. april 2008 til RJ, hvoraf det direkte fremgår, at prisen på G1 (Y1-adresse) skulle reguleres, i det omfang der skete ændringer i prisen for Y3-Adresse.

• • Medtaget internt i F2 som en byttehandel til "opskruede priser", jf. bilag 69.

... ...

Af Østre Landsrets dom i erstatningssagen fremgår, at landsretten har lagt til grund, at PH, A og LO havde en særlig interesse i at erhverve Y3-adresse, som følge af den finansieringspakke som fulgte med, jf. dommens side 287.

Det fremgår også af dommen (og dommen fra Retten i Y8-By), at budgettet for driften bl.a. forudsatte væsentlige indtægter fra valutaterminsforretninger samt afdragsfrihed i en længere periode.

Denne særlige interesse i finansieringspakken, koblet med merprisen for Y1-Adresse, var således årsagen til, at PH, A og LO var parate til at betale en væsentlig merpris for Y3-Adresse mod tilsvarende opskrivning af G1.

Dette forhold understøtter på afgørende vis, at skattemyndighederne ikke har godtgjort, at prisen på kr. 650.000.000 mellem SJ og PH, A og LO udgør markedsværdien for ejendommen, og derfor også, at Skattemyndighederne ikke har godtgjort, at A har solgt ejendommen for billigt.

Skatteministeriets synspunkter 

Skatteministeriet har gjort gældende, at der gælder en stærk formodning for, at prisen på kr. 650.000.000 var korrekt, da parterne selv har anvendt denne værdi, ligesom værdien er lagt til grund ved selvangivelserne.

Ministeriet overser imidlertid det helt centrale forhold, at værdiansættelsen af G1 var indbyrdes afhængig af værdiansættelsen for Y3-Adresse. Den af ministeriet påståede "formodning" for overensstemmelse mellem markedsprisen og den aftalte værdi mellem parterne er således ikke til stede.

Det bestrides i øvrigt, at parterne vil "fragå den værdi som fremgår af overdragelsesaftalen". Der er i stedet tale om, at SKAT har tilsidesat den mellem parterne aftalte overdragelsessum, med henvisning til at handelsværdien udgjorde kr. 650.000.000. Det er således skattemyndighederne, der skal godtgøre, at denne værdi udgør markedsværdien.

Det forhold, at SJ ikke havde kendskab til LOs notat, jf. citatet fra svarskriftets side 9 eller det forhold, at advokat IJ ikke var af den opfattelse, at priserne var opskruede, strider afgørende mod den lange række af objektive forhold, som dokumenterer, at priserne var væsentligt over markedsværdierne af begge ejendomme. Ingen af forklaringerne kan derfor tillægges nogen bevismæssig betydning i nærværende sag.

Ministeriets henvisning til salget til G10 A/S i 2009, jf. svarskriftets side 13, har heller ikke betydning, allerede fordi salget til G10 A/S som ovenfor nævnt ikke var en ren handel, men derimod som led i en rettet aktieemission. Det er således tvivlsomt, om ejendommen indgik til markedsværdi, og salget kan under alle omstændigheder ikke bruges som argument for, at den mellem parterne aftalte overdragelsessum ikke var i overensstemmelse med markedsværdien.

...'' 

Skatteministeriet har i påstandsdokument af 18. november 2019 anført følgende: 

''...

3. ANBRINGENDER 

Til støtte for frifindelsespåstanden gøres det overordnet gældende, at skattemyndighederne har været berettiget til at ansætte As indkomst skønsmæssigt, og at han ikke har godtgjort, at skønnet er tilsidesætteligt.

3.1 Retsgrundlaget 

Udtræder en kommanditist af kommanditselskabet ved at sælge sin ejerandel til tredjemand, anses hans ejerandel af de enkelte aktiver (og passiver) for afstået med eventuel kapitalgevinstbeskatning til følge.

Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom medregnes til den skattepligtige indkomst, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 1. Fortjenesten opgøres som forskellen mellem på den ene side den kontantomregnede afståelsessum og på den anden side den kontantomregnede anskaffelsessum, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 4, jf. § 5. Afståelsessum er undergivet told- og skatteforvaltningens prøvelse, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 6.

Ved handelsmæssige transaktioner mellem en hovedaktionær og PH selskab skal der anvendes priser og vilkår i overensstemmelse med, hvad der kunne være opnået, hvis transaktionerne var afsluttet mellem uafhængige parter, jf. ligningslovens § 2.

Overdrages f.eks. en fast ejendom mellem hovedaktionæren og hans selskab, skal det således ske til den pris, som en uafhængig tredjemand ville have betalt for ejendommen (armslængdeprisen).

Foreligger der et salg mellem interesseforbundne parter, kan den aftalte salgssum ikke uden videre lægges til grund som handelsværdien, jf. TfS 1999, 463H, U2003.2141H og SKM2007.343.ØLR. I den sidstnævnte af Højesteretsdommene tiltrådte Højesteret skattemyndighedernes skøn, hvorefter nogle af anparternes handelsværdi ved en overdragelse i januar 1994 mellem interesseforbundne parter blev fastsat til den pris, som i juni 1994 blev opnået ved salg af anparterne til tredjemand. jf. herved også SKM2005.281.VLR.

Er den kontrollerede overdragelsen ikke sket til armslængdeprisen, er Skattestyrelsen (tidligere SKAT) berettiget til at fastsætte værdien skønsmæssigt, jf. U2003.2141H, U2006.1492H, SKM2007.343.ØLR og U2015.2550H.

Et af skattemyndighederne med rette udøvet skøn kan kun tilsidesættes, såfremt skatteyderen godtgør, at den skønsmæssige ansættelse hviler på et forkert eller mangelfuldt grundlag, og dette er egnet til at påvirke værdiansættelsen, eller at skønnet har ført til et åbenbart urimeligt resultat, jf. U2016.191H.

3.2 Skatteministeriets principale påstand om frifindelse 

As ejerandele i G1 er overdraget til Ejendomsselskabet G15 A/S på et tidspunkt mellem den 2. januar 2008, hvor bilag 39 er dateret, og den 10. juni 2008 hvor den aftale, hvor bl.a. Ejendomsselskabet G15 A/S overdrog G1 til G17 A/S, er underskrevet (bilag 51).

Uanset hvornår i denne periode As ejerandel i G1 blev overdraget til den kontrollerede part, Ejendomsselskabet G15 A/S, gøres det gældende, at markedsværdien for ejendommen Y1-Adresse, jf. ligningslovens § 2, oversteg den aftalte pris på 530 mio. kr. (bilag 39).

SKAT har derfor været berettiget til at ansætte den afståelsessum, som ifølge ejendomsavancebeskatningslovens § 4 skal indgå ved avanceopgørelsen, skønsmæssigt.

A har ikke godtgjort, at SKATs skønsmæssige ansættelse af PH andel af afståelsessummen til kr. 211.555.273, er udøvet på et forkert grundlag eller har ført til et åbenbart urimeligt resultat. Avancen kan herefter opgøres til kr. 51.247.573,-, og den samlede forhøjelse til kr. 33.940.574,-.

...

3.3 Værdien af Y1-Adresse på overdragelsestidspunktet - SKATs skøn 

Uanset hvornår As ejerandel i G1 blev overdraget til Ejendomsselskabet G15 A/S, gøres det gældende, at der ikke er grundlag for at tilsidesætte skattemyndighedernes skøn, hvorefter ejerandelens markedsværdi svarede til, hvad der faktisk blev opnået ved (videre-)salget til G17 A/S (bilag 51), jf. også f.eks. U2003.2141H.

Aftalen mellem på den ene side G18 A/S, Ejendomsselskabet G15 A/S og PH og på den anden side G17 A/S er indgået mellem uafhængige parter. Ingen af parterne har civilretligt bestridt aftalen endsige anmodet om skattemæssig omgørelse, ligesom SKAT ikke har anfægtet de aftalte værdier, jf. U1996.552H, U1999.863H, U2001.803H og U2007.1807H.

Der er derfor en formodning for, at aftalen er indgået på armslængdevilkår, og når A vil fragå den værdi, som fremgår af overdragelsesaftalen (bilag 51), kræver det et sikkert bevis. Et sådant sikkert bevis foreligger ikke.

Tværtimod har "sælgerne", G18 A/S, Ejendomsselskabet G15 A/S og PH, alle ved selvangivelsen medtaget en ejendomsavance opgjort med udgangspunkt i, at Y1-Adresse havde en værdi på 650 mio. kr. Uanset at selskaberne faktisk ikke betalte skat af avancen, har det formodningen mod sig, at selskaberne - og PH - har ladet sig beskatte af en for høj avance.

Den ultimative køber, SJ, forklarede endvidere i Retten i Y8-By (bilag B, side 539): 

"Der blev strikket en handel sammen, som indebar et mageskifte med G1. Forevist bilag til LOs mail af 23. april 2008 til RJ (ekstrakten bind III, s. 1299f), hvor der på side 1301 omtales en overpris på 310 mio. kr. i forhold til Y3-Adresse, har han forklaret, at han ikke har fået oplysning herom. Der var en sædvanlig dialog mellem køber og sælger, hvor køber forsøgte at få ejendommen så billigt som muligt. Omvendt forsøgte sælger at anprise varen. F2 blandede sig ikke i prisfastsættelsen på nogen måde. 

G9 videresolgte G1 til G10 A/S for en pris, som kun lå 10 % lavere end købsprisen. Det skyldtes Finanskrisen. Det siger også noget om, hvor vanskeligt det er at anfægte den pris, G9 gav for G1, som værende for høj. Det er hans opfattelse, at begge ejendomme blev handlet til markedspriser, men der var en "connection" mellem de to handler." (understreget her).

SJs daværende advokat, advokat MP, forklarede i Retten i Y8-By (bilag B, side 469): 

"Det var hans opfattelse, at det samtidige køb af G1 ikke skete til en opskruet værdi. Da han kom ind i sagen, lå priserne fast." 

Såvel køber som sælger anerkender dermed en værdiansættelse til 650 mio. kr., hvortil kommer, at også A oprindeligt havde samme opfattelse, jf. bilag J: 

"Det er As opfattelse, at handlerne vedrørende G1 og G8 A/S ApS er foretaget til markedskonforme priser og markedskonforme vilkår på de tidspunkter, hvor aftalerne blev indgået." 

Dette fremgår også af bilag B, side 844-45. Forklaringerne er efterfølgende fragået.

A anfægter således den pris, som efter et længere forhandlingsforløb er opnået ved en aftale mellem uafhængige parter, og som parterne ikke selv anfægter. Noget grundlag herfor er ikke godtgjort.

..........

SKATs værdiansættelse til 650 mio. kr., reguleret til 633 mio. kr., understøttes også af de  i sagen i øvrigt foreliggende prisoplysninger. Prisoplysningerne viser i alle tilfælde, at overdragelsen mellem A og G18 A/S skete til en pris under markedsprisen: 

G2s "indikation" af 11. januar 2008 af ejendommens handelsværdi til 530 mio. kr. (bilag 37) udgør ikke i sig selv bevis for ejendommens værdi på overdragelsestidspunktet, hvorved også bemærkes, at G2 allerede den 9. april 2008 angiveligt vurderede Y1-Adresse til at have en værdi på 561 mio. kr. (eller 568 mio. kr.), jf. bilag 41 og bilag 42-43. Trods opfordring hertil, jf. opfordring (11), har A ikke fremlagt vurderingen fra G2.

A har heller ikke fremlagt dokumentation for den vurdering fra G3 fra april 2008, som omtales i stævningen, side 29, 2. afsnit, jf. opfordring (12).

LO tilbød den 23. april 2008 Y1-Adresse til G10 A/S for 584 mio. kr. (bilag 45). G10 A/Ss besvarelse er trods opfordring hertil, jf. opfordring (13), ikke fremlagt.

Den 25. april 2008 blev ejendommen tilbud til G4 A/S for 653 mio. kr. (bilag D). Efter at parterne - ifølge Retten i Y8-By (bilag B, side 1079) - havde "udfordret hinanden på priserne" og efter at der havde været "en forhandling mellem køber og sælger" blev ejendommen den. 10. juni 2008 solgt med udgangspunkt i en pris på 650 mio. kr. (bilag 51).

G1 optog umiddelbart herefter, den 11. juni 2008, lån i ejendommen hos G23 på kr. 410.480.400,(bilag R).

I perioderegnskabet for G1 for 1. januar - 31. maj 2008 (bilag K) er G1 medtaget til en værdi på 650 mio. kr. (side 4).

I årsrapporten for G1 pr. 31. december 2008, der blev aflagt den 27. februar 2009, blev der foretaget en værdiregulering af ejendommen fra 530 mio. kr. til 600 mio. kr. (bilag L, side 10). Af regnskabsbemærkningerne fremgår (side 8): 

"Investeringsejendomme indregnes efterfølgende til dagsværdien ved at regulere regnskabsmæssig værdi ved op- eller nedregulering over resultatopgørelsen. Ved beregning af dagsværdien anvendes en individuelt fastsat diskonteringsfaktor ved en kapitalisering af det forventede, fremtidige løbende driftsafkast af ejendommen." 

I overensstemmelse hermed fremgår det af G17 A/S’ årsrapport for 2008 (bilag E, side 8): 

"I foråret 2008 erhvervede koncernen ejendommen Y1-Adresse for 650 mio. kr. … De vanskelige markedsvilkår har som udgangspunkt medført højere afkastkrav fra ejendomsinvestor, hvilket trækker ned ved opgørelsen af dagsværdien af koncernens investeringsejendomme. Som følge heraf er der ultimo 2008 foretaget en negativ dagsværdiregulering af ejendommen på 50 mio. kr." 

Den 12. oktober 2009 blev Y1-Adresse solgt til G10 A/S for 575 mio. kr. (bilag 58, 61 og Q). G10 A/Ss bestyrelsesformand udtalte i forbindelse hermed (bilag N): 

"Vi har holdt en pause i investeringerne i et års tid men mener at prisniveauet nu, efter et år med finansiel krise og urolige forhold på ejendomsmarkedet, er passende. Det giver muligheder for at genoptage G10 A/S' vækststrategi." (understreget her).

Af G10 A/Ss Årsrapport 2009 (bilag O) fremgår bl.a.: 

"G10 A/S genoptog i sidste del af 2009 sine investeringer. Porteføljen blev øget med godt 35% til DKK 13 mia. Herefter er G10 A/Ss samlede portefølje fordelt på 171 ejendomme med et samlet areal på 725.000 m2. 

Investeringerne er gennemført i en periode, hvor ejendomsmarkedet var præget af megen optimisme og spekulativ prisdannelse, efterfulgt af den finansielle krise og en generel opbremsning i økonomien. Udviklingen har medført, at det nu igen er muligt at investere til priser, hvor driftsøkonomien hænger fornuftigt sammen. Dette er som bekendt en central forudsætning i G10 A/Ss forretningsmodel. 

G10 A/S lægger vægt på lønsomheden i den løbende drift og på kundebetjeningen. Denne forretningsmodel er overskuelig og langtidsholdbar." (side 9). 

… 

" Af afsnittet "G10 A/S i 2009" fremgår, at Selskabet 12. oktober 2009 indgik en aftale med F2 om Selskabets overtagelse af fire ejendomme fra F2s kunder, henholdsvis et datterselskab af F2. 

 Finansieringen af købet af ejendommene er sket dels ved Selskabets overtagelse af eksisterende lån i ejendommene, og dels ved en kontant kapitalforhøjelse i Selskabet rettet mod F2 til markedskurs, svarende til en forhøjelse af aktiekapitalen med nominelt DKK 46.511.600 og med et provenu på ca. DKK 200 mio. 

Endelig har F2 ydet Selskabet et lån på DKK 300 mio. 

Ledelsen vurderer, at Selskabets muligheder for at opnå dækning for eventuelle garanti- og mangelskrav vedrørende de overtagne ejendomme kan blive begrænset, da sælgerne af ejendommene muligvis ikke er i stand til at honorere et eventuelt krav på tidspunktet for kravets opståen." (Side 71). 

Bemærkningerne i årsrapporten understøtter, at G10 A/S ikke har købt ejendommen for dyrt, jf. herved også bilag P og Q.

Endelig bemærkes, at daværende direktør i F2, RJ, for Retten i Y8-By har oplyst (bilag B, side 843), at: 

"Efter finanskrisens udbrud i september/oktober 2008 gennemgik Finanstilsynet bankens forhold og bankens største engagementer. Af det materiale, der er foreliggende, kan det konstateres, at Finanstilsynet hverken ved gennemgangen i oktober/november 2008 eller ved den store gennemgang i november/december 2008 fandt anledning til at påtale værdiansættelse eller andre forhold i relation til G1. Det kan videre konstateres, at Finanstilsynet ikke fandt anledning til at kræve, at der skulle foretages nedskrivninger i relation til G9. 

I forbindelse med aflæggelsen af F2s årsregnskab for 2008 gennemgik G24 F2s største engagementer, herunder engagementet med G4 A/S(…). Det kan i den forbindelse konstateres, at der ikke blev foretaget nedskrivninger på engagementet med G9 i det hele taget, og der er i den forbindelse særlig grund til at hæfte sig ved bemærkningerne vedrørende G1 (…): 

"Engagement med G1 kr. 248,0 mio. sikret ved pant i ejendommen (G1), 3. mands sikkerhedsstillelse KV i alt 110,2 mio. aktier i G5 A/S, transport i indtægter fra ejendommen, kaution af selskaber i G9 samt indestående fra G4 A/S og G5 A/S for inddækning af likviditetsunderskud. 

 Engagementet er efterfølgende nedbragt til kr. 114,0 mio. gennem optagelse af gældsbrevslån hos G25 A/S næstefter bankens engagement." 

Det er i denne relation af særlig interesse, at den kendte ejendomsinvestor, WO, gennem G25 A/S ifølge revisionsprotokollen, efter Finanskrisens indtræden havde ydet et lån på 114 mio. kr. til indfrielse af F2 med prioritetsstilling i ejendommen efter F2. Efter sagsøgtes opfattelse understreger dette, at værdiansættelsen af ejendommen i forbindelse med handlen i juni 2008 ikke var kritisabel." (understreget her). 

Skatteministeriet har som anført i duplikken, side 3, nederst, forstået As besvarelse af opfordring (14) sådan, at han ikke bestrider, at Finanstilsynet ikke påtalte værdiansættelsen af Y1-Adresse, og at han ikke bestrider G24 bemærkninger om G1. Nogen dokumentation til understøttelse af en sådan bestridelse er da heller ikke fremlagt.

Selv efter at have ejet Y1-Adresse i et "år med finansiel krise og urolige forhold" solgte SJ således ejendommen med et tab på "blot" ca. 10 %. Salgsprisen på 575 mio. kr., som blev opnået "efter finanskrisens udbrud", oversteg væsentligt den pris, som A postulerer at ejendommen havde ved den interne overdragelse til Ejendomsselskabet G15 A/S i 1. halvår 2008.

..........

Det skal ved værdiansættelsen også tages i betragtning, at Y1-Adresse var udlejet til  en "sikker" lejer, nemlig Y7-Adresse, samt at der forud for indgåelse af aftalen med G17 A/S var indgået aftale med Y7-Adresse om en betydelig lejeforhøjelse på 5,85 mio. kr. pr. år (bilag 33, 34, 42 og bilag C).

Ved en afkastgrad på 4,25 % svarer lejeforhøjelsen isoleret set til en merværdi på over 135 mio. kr. Ved en afkastgrad på 4,75 % udgør merværdien over 120 mio. kr.

Dette viser i sig selv, at den pris, som blev anvendt ved overdragelsen af G1 fra A til Ejendomsselskabet G15 A/S, var for lav, og understøtter yderligere, at prisen opnået ved (videre-) overdragelsen til G17 A/S svarede til markedsprisen.

..........

SKAT har derfor været berettiget til at ansætte ejendomsavancen ved salget af Y1-Adresse skønsmæssigt, og A har ikke godtgjort et grundlag for at tilsidesætte SKATs skøn.

Det gøres gældende, at LOs manglende og/eller mangelfulde besvarelse af Skatteministeriets opfordringer skal tillægges processuel skadevirkning, jf. retsplejelovens § 344, stk. 2, og f.eks. U2004.1516H.

3.4 Skatteministeriets subsidiære påstand om hjemvisning 

Lige meget hvornår i 1. halvår 2008 overdragelsen fra A til Ejendomsselskabet G15 A/S fandt sted, viser de foreliggende oplysninger, at overdragelsen af Y1-Adresse ikke skete på armslængdevilkår, jf. ligningslovens § 2.

SKAT har derfor i alle tilfælde været berettiget til at ansætte ejendomsavancen ved salget af Y1-Adresse skønsmæssigt.

Såfremt retten måtte finde, at SKATs skøn er udøvet på et forkert grundlag eller har ført  til et åbenbart urimeligt resultat, gøres det gældende, at sagen skal hjemvises til behandling ved Skattestyrelsen (tidligere SKAT) med henblik på, at Skattestyrelsen udøver et fornyet skøn efter de retningslinjer, som retten måtte udstikke.

...'' 

Parterne har i det væsentligste procederet i overensstemmelse hermed.

Rettens begrundelse og afgørelse 

Der er enighed om, at overdragelsen af kapitalandelene i G1 fra A til Ejendomsselskabet G15 A/S skete mellem interesseforbundne parter. Værdiansættelsen af den af G1 ejede ejendom, G1, på 530.000.000,00 kr. i forbindelse med overdragelsen, kan derfor ikke uden videre lægges til grund som markedsværdien.

A har ikke for retten bestridt, at overdragelsen fandt sted umiddelbart forud for Ejendomsselskabet G15 A/S' overdragelse af kapitalandelene til G17 A/S, hvor G1 blev medregnet til en værdi, der var 120.000.000,00 kr. højere end den værdi, A anvendte. Allerede som følge heraf har SKAT været berettiget til at fastsætte værdien af G1 efter et skøn.

Herefter påhviler det A at godtgøre, at SKATs skøn er udøvet på et forkert eller mangelfuldt grundlag, og dette er egnet til at påvirke værdiansættelsen, eller at skønnet har ført til et åbenbart urimeligt resultat.

Den 10. juni 2008 overdrog Ejendomsselskabet G15 A/S sine kapitalandele i G1 til G17 A/S som led i en byttehandel, hvor Ejendomsselskabet G15 A/S til gengæld erhvervede aktier i G8 A/S, der ejede Y3-Adresse. Da byttehandlen skete mellem uafhængige parter, foreligger der en formodning for, at byttehandlen er indgået på markedsvilkår, og at aktiverne i henholdsvis G1 og G8 A/S er indgået i byttehandlen til markedsværdi.

På tidspunktet for byttehandlen var LO, A og PH af den opfattelse, at markedsværdien af Y3-adresse var 310.000.000,00 kr. lavere end det beløb, G17 A/S forlangte for ejendommen. Dette fremgår af LOs notat af 23. april 2008, hvor LO beregnede markedsværdien af Y3-adresse til 1.247.000.000,00 kr., hvorefter der angives en "overpris i dagens marked" for Y3-Adresse på 310.000.000,00 kr.

Som forklaret af LO og A, var LO, A og PH imidlertid indstillede på at betale en pris for Y3-Adresse, som de selv anså for at overstige den aktuelle markedspris, idet der var tale om en langsigtet investering, der endvidere kunne videreføres på meget fordelagtige finansieringsvilkår, som G9 havde opnået hos F2.

G17 A/S delte ikke LOs, As og PHs opfattelse vedrørende markedsværdien af Y3-adresse på handelstidspunktet, jf. SJs vidneforklaring for byretten i retssagen mod den tidligere bestyrelse og direktion i F2.

Selv såfremt Y3-Adresse indgik i byttehandlen til en højere værdi end markedsværdien, har A imidlertid ikke godtgjort, at overprisen for Y3-Adresse har påvirket den værdi, G1 indgik i byttehandlen med.

At dette ikke var tilfældet understøttes af, at LOs notat af 23. april 2008 tillige indeholder en beregning vedrørende G1, hvorefter LO beregnede prisen for G1 til 659.000.000,00 kr. I modsætning til beregningen i samme notat vedrørende Y3-adresse, findes der ikke i beregningen vedrørende G1 et slutresultat med betegnelsen "overpris i dagens marked" eller lignende.

At dette ikke var tilfældet understøttes endvidere af, at aktierne i G8 A/S i forbindelse med byttehandlen blev købt for 16.000.000,00 kr., svarende til det beløb, G17 A/S havde krævet for aktierne forud for parternes drøftelser om at bytte Y3-Adresse for G1. G1 indgik derimod i byttehandlen til en lavere værdi end de 659.000.000,00 kr., LO var kommet frem til i sit notat af 23. april 2008, på trods af, at notatet var baseret på en forudsætning om, at aktierne i G8 A/S blev købt for 0,00 kr., samt en forudsætning om, at "i det omfang denne pris hæves eller sænkes, skal prisen på G1 ændres tilsvarende", jf. LOs e-mail til RJ af samme dato.

G2 vurderede den 11. januar 2008, at G1s markedsværdi var 530.000.000,00 kr. Allerede 3 måneder senere vurderede G2, at G1s markedsværdi var steget til 568.000.000,00 kr., jf. brev fra G1 til F2 af 10. april 2008. Det kan på denne baggrund lægges til grund, at G1s værdi var stigende, i hvert fald til og med april 2008.

Både G1's nedskrivning af værdien af G1 til 600.000.000,00 kr. i årsrapporten for 2008, og G17 A/S' salg af G1 til G10 A/S for 575.000.000,00 kr. i 2009, ligger tidsmæssigt efter finanskrisens indtræden i Danmark. Retten finder, at denne reduktion af G1s markedsværdi er udtryk for den generelle korrektion af priserne på ejendomsmarkedet, der fulgte af finanskrisen. Disse forhold godtgør derfor ikke, at markedsværdien af G1 i juni 2008, hvor finanskrisen endnu ikke var indtrådt i Danmark, var lavere end 650.000.000,00 kr.

A har ikke ved syn og skøn eller på tilsvarende sikker måde dokumenteret, at G1s markedsværdi i juni 2008 var lavere end 650.000.000,00 kr.

Herefter har A ikke godtgjort, at SKATs skøn er udøvet på et forkert eller mangelfuldt grundlag, og dette er egnet til at påvirke værdiansættelsen, eller at skønnet har ført til et åbenbart urimeligt resultat. Som følge heraf frifindes Skatteministeriet.

Vedrørende sagens omkostninger forholdes som nedenfor bestemt, idet retten kan oplyse, at der er tilkendt et passende beløb til dækning af udgift til advokatbistand på 400.000 kr. Det er oplyst, at Skatteministeriet ikke er momsregistreret.

Retten har ved fastsættelsen af sagsomkostningerne inddraget skatteværdien af påstanden, som skønsmæssigt er fastsat til halvdelen af den påståede skattenedsættelse, samt sagens karakter, omfang og forløb, herunder at sagen er blevet behandlet sammen med BS K-498/2017, LO mod Skatteministeriet.

Thi kendes for ret: 

Skatteministeriet frifindes.

 A skal i sagsomkostninger til Skatteministeriet inden 14 dage betale 400.000,00 kr.

 Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8a.