Dato for udgivelse
25 Jun 2024 10:18
Dato for afsagt dom/kendelse/afgørelse/styresignal
25 Jun 2024 07:28
SKM-nummer
SKM2024.342.VURDST
Myndighed
Skatteforvaltningen
Ansvarlig styrelse
Vurderingsstyrelsen
Sagsnummer
24-0982694
Dokument type
SKM-meddelelse
Overordnede emner
Skat
Overemner-emner
Ejendomsværdiskat
Emneord
Beregning, ejendomsværdiskat, grundlag, udland
Resumé

Meddelelsen indeholder ajourførte oplysninger om salg af fast ejendom i de enkelte lande, som kan anvendes ved opgørelsen af grundlaget for ejendomsværdiskat for udenlandske ejendomme i 2023. Det drejer sig om det svenske indeks for fritidshuse, indekstal fra OECD samt Danmarks Statistiks prisindeks for sommerhuse. Derudover gælder afrundingsreglerne efter ejendomsvurderingsloven. Der skal fortsat reguleres for afstandsprocenten for 2001 og 2002, hvorfor disse fortsat fremgår. Vurderingsstyrelsen har godkendt et britisk indeks, som skal benyttes for ejendomme beliggende i Storbritannien fra og med indkomståret 2024.

Hjemmel

Ejendomsværdiskattelovens § 4 b
Ejendomsvurderingslovens § 87 a

Reference(r)

Ejendomsværdiskatteloven
Ejendomsvurderingsloven

Henvisning

Den juridiske vejledning 2023-2, afsnit C.H.3.5.5.1

Meddelelsen indeholder ajourførte oplysninger om salg af fast ejendom i de enkelte lande, som kan anvendes ved opgørelsen af grundlaget for ejendomsværdiskat for udenlandske ejendomme i 2023. Det drejer sig om det svenske indeks for fritidshuse, indekstal fra OECD samt Danmarks Statistiks prisindeks for sommerhuse. Derudover gælder afrundingsreglerne efter ejendomsvurderingsloven. Der skal fortsat reguleres for afstandsprocenten for 2001 og 2002, hvorfor disse fortsat fremgår. Vurderingsstyrelsen har godkendt et britisk indeks, som skal benyttes for ejendomme beliggende i Storbritannien fra og med indkomståret 2024.

Indledning

Efter § 2 i ejendomsværdiskatteloven betaler personer, der er hjemmehørende i Danmark, ejendomsværdiskat af ejerboliger (herunder fritidshuse), som ligger i Danmark eller udlandet, herunder Færøerne og Grønland.

Ejendomsværdiskatten for udenlandske ejendomme opkræves med samme procent som ejendomsværdiskatten for danske ejendomme.

Derimod gælder der særregler for opgørelsen af beregningsgrundlaget for ejendomsværdiskatten for udenlandske ejendomme.

SKATs meddelelse SKM2008.565.SKAT indeholder retningslinjer for, hvordan beregningsgrundlaget for ejendomsværdiskatten skal fastsættes. Retningslinjerne svarer til de regler, som blev vedtaget ved lov nr. 1340 af 19. december 2008, der ændrede beregningsgrundlaget for ejendomsværdiskatten for udenlandske ejendomme med virkning fra og med indkomståret 2009.

Nærværende meddelelse indeholder ajourførte oplysninger om ejendomsværdiskattegrundlaget for 2023. Det drejer sig om det svenske indeks for fritidshuse, indekstal fra OECD samt Danmarks Statistiks prisindeks for sommerhuse i Danmark. Der reguleres ikke længere for afstandsprocenten.

Med virkning fra og med indkomståret 2024 har Vurderingsstyrelsen desuden godkendt et britisk indeks, som skal benyttes til at finde beregningsgrundlaget for ejendomme beliggende i Storbritannien.

Ejendomsværdiskattegrundlaget

Udenlandske ejendomme skal beskattes på linje med danske ejendomme, der beskattes på grundlag af den laveste af følgende tre værdier, nemlig enten

  1. Den ejendomsværdi, der er ansat for den pågældende ejendom i året før indkomståret (dvs. ejendomsvurderingen for 2020 for ejendomme, der vurderes i lige år og ejendomsvurderingen for 2021 for ejendomme, der vurderes i ulige år, er beskatningsgrundlaget for 2023)
  2. ejendomsværdien pr. 1. januar 2001 med tillæg af 5 pct.
  3. eller ejendomsværdien pr. 1. januar 2002.

For ejendomme, der efter ejendomsvurderingslovens § 5, stk. 2, vurderes i lige år, vil det være vurderingen pr. 1. januar 2020, der danner grundlag for ejendomsværdiskat i 2023, jf. ejendomsvurderingslovens § 87 a, stk. 1, nr. 1. Hvis der er sket en omvurdering pr. 1. marts 2021, vil denne danne grundlaget for ejendomsværdiskatten for 2023 i stedet, jf. ejendomsvurderingslovens § 87 a, stk. 1, nr. 2.

For andre ejendomme, der efter ejendomsvurderingslovens 5, stk. 2, vurderes i ulige år, vil det være vurderingen pr. 1. marts 2021, der danner grundlag for ejendomsværdiskat i 2023.

Der henvises til Den juridiske vejledning, afsnit H.A.3.1.1 for en beskrivelse af vurderingsterminerne for henholdsvis ejerboliger og andre ejendomme og H.A.13 for en beskrivelse af overgangsreglen i ejendomsvurderingslovens § 87 a.

For udenlandske ejendomme er det på samme måde handelsværdien pr. 1. januar i indkomståret før, jf. ejendomsværdiskattelovens § 4 b, stk. 2, nr. 1. I lighed med hvad der gælder for danske ejendomme, vil det for udenlandske ejendomme være handelsprisen pr. den vurderingstermin, der ville være gældende, hvis ejendomme havde været beliggende i Danmark.

Udenlandsk vurdering

Da der for udenlandske ejendomme ikke foreligger nogen dansk ejendomsvurdering, er udgangspunktet, at hvis der i den pågældende fremmede stat findes en offentlig ejendomsvurdering, som kan sidestilles med en dansk vurdering, kan ejendomsværdiskatten beregnes efter samme regler, som gælder for danske ejendomme. Det er dog en forudsætning herfor, at Vurderingsstyrelsen har godkendt den udenlandske vurdering. På nuværende tidspunkt har Vurderingsstyrelsen kun godkendt den offentlige svenske vurdering i 2001 og 2002 af ejendomme, der er erhvervet før 1. januar 2002. Den svenske vurdering skal dog korrigeres, jf. nærmere SKM2008.565.SKAT, afsnit J 1), nr. 5.

Indeksering af anskaffelsespris

Når der ikke foreligger en godkendt udenlandsk vurdering, må der i stedet tages udgangspunkt i ejendommens faktiske anskaffelsespris.

Indeksering til 2001 med tillæg af 5 pct. og 2002: Denne anskaffelsespris vil så skulle indekseres tilbage fra anskaffelsesåret til henholdsvis 2001 eller 2002. Herved når man frem til ejendommens handelsværdi i det pågældende indkomstår.

Indekseringen skal ske for ejendomme, der er erhvervet 1. januar 2002 eller senere.

Fastsættelse af handelsværdien pr. 1. januar i året før indkomståret: Indeksene nedenfor angiver prisudviklingen i forhold til samme tidspunkt året før.

For at opnå det samme prisniveau som for danske ejendomme, der beskattes af vurderingen fra indkomståret før, er det derfor nødvendigt at indeksere handelsprisen til prisniveauet pr. den vurderingstermin, der anvendes til beskatning af tilsvarende danske ejendomme. Vurderingsterminen for danske ejendomme er 1. januar, jf. ejendomsvurderingslovens §§ 5, stk. 1, og 6, stk. 1, dog ikke vurderingen pr. 1. marts 2021, jf. ejendomsvurderingslovens § 81, stk. 7.

Eftersom OECD-indekset for udvikling i huspriser fra 1. april til 31. marts, skal indekstallet for året før den aktuelle vurderingstermin anvendes. Eksempelvis angiver OECD-indekstallet for fx 2021 således prisudviklingen fra den 1. april 2021 til den 31. marts 2022. For at opnå det samme prisniveau som for danske ejendomme, der beskattes af vurderingen fra indkomståret før, er det derfor nødvendigt at indeksere handelsprisen til prisniveauet pr. den vurderingstermin, der anvendes til beskatning af tilsvarende danske ejendomme. For en ejendom erhvervet fx i 2022 betyder det, at den skal tilbageindekseres ved brug af indekstallet for 2019 til brug for beskatningen i indkomståret 2022, da vurderingen pr. 1. januar 2020 tager udgangspunkt i forholdene for ejendommen den 31. december 2019, jf. ejendomsvurderingslovens § 81, stk. 5. For en ejendom erhvervet i fx 2015 skal denne fremadindekseres ved brug af indekstallet for 2019 til brug for beskatningen i indkomståret 2022.

Er der tale om en ejendom, der vurderes pr. 1. marts 2021, og som derfor i 2022 beskattes af vurderingen pr. 1. marts 2021, skal indekseringen imidlertid ske til dette prisniveau. For en ejendom erhvervet i 2022 betyder det, at den skal tilbageindekseres ved brug af indekstallet for 2020 til brug for beskatningen i 2022. For en ejendom erhvervet i fx 2015 skal denne fremadindekseres ved brug af indekstallet for 2020 til brug for beskatningen i 2022.

Tilsvarende principper gælder for det svenske indeks for fritidshuse og det danske sommerhusindeks dog med den forskel, at disse indeks følger kalenderåret. Det indebærer, at det skal være indekstallet for samme år som den aktuelle vurderingstermin, der skal anvendes. Eksempelvis skal indekstallet for 2022 anvendes for vurderingsterminen 1. januar 2022 for disse to indeks. For indkomståret 2023, vil det være indekstallet for 2019, der skal anvendes, jf. ejendomsvurderingslovens § 87 a, stk. 1, nr. 1, jf. ejendomsvurderingslovens § 81, stk. 5. 

Ejendommens faktiske anskaffelsessum indekseres henholdsvis frem eller tilbage til det angivne tidspunkt efter følgende prioriteringsrækkefølge:

  1. et godkendt udenlandsk prisindeks
  2. OECD's indeks for udvikling i huspriser
  3. det danske sommerhusindeks

Vurderingsstyrelsen (tidligere SKAT) har godkendt anvendelsen af et indeks for svenske fritidshuse og et indeks fra OECD.

Det svenske indeks for fritidshuse skal anvendes på alle typer ejendomme i Sverige, der anvendes som fritidsbolig:

2001-2010:

 

 

Indeks

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

Sverige fritidshuse

335

358

383

424

470

527

588

604

633

679

2011- :

Indeks

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

Sverige fritidshuse

677

664

682

710

787

829

902

892

923

1014

1186

1200

1065

 

De anerkendte OECD-indeks er:
2001-2010:

 

OECD-indeks

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

USA

107,7

114,6

121,9

133,6

149,3

161,6

166,1

159,9

151,4

144,8

GB

108,1

125,6

145,3

162,5

171,4

182,2

202,2

200,2

184,6

198,0

Tyskland

100,0

97,2

96,3

94,4

92,6

92,6

92,6

93,5

93,5

96,8

Italien

108,2

118,6

130,8

143,7

154,6

164,3

171,9

176,7

170,0

166,1

Finland

99,1

109,4

115,9

123,0

130,2

143,0

153,7

155,5

148,6

158,7

Irland

108,1

119,7

138,7

154,7

173,0

196,3

200,9

180,8

147,3

129,6

Nederlandene

111,0

120,2

125,7

130,9

137,2

143,7

149,6

148,8

143,9

140,8

Norge

106,9

112,3

114,2

125,8

136,1

154,3

172,3

170,4

175,7

190,1

Spanien

109,6

128,1

153,7

181,8

208,4

229,3

241,8

242,3

223,8

215,5

Frankrig

107,9

116,8

130,5

150,3

173,3

194,3

207,1

209,7

194,8

207,0

Schweiz

101,9

106,6

109,8

112,4

113,6

116,4

118,9

122,0

128,2

134,0

2011- :

OECD-indeks

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

  2021

2022

2023

USA

136,1

132,7

142,5

149,7

157,2

165,8

175,7

186,0

195,0

206,7

241,5

274,5

286,7

GB

196,5

199,3

206,3

227,0

242,1

236,5

246,5

   254,2

257,5

264,0

290,3

316,2

319,8

Tyskland

102,4

107,8

115,9

126,3

132,8

140,0

130,6

137,9

151,8

164,4

182,5

193,1

180,0

Italien

163,5

164,5

155,0

148,3

144,4

143,2

142,5

140,8

140,8

143,4

147,0

152,7

155,6

Finland

163,3

166,0

168,6

167,6

166,6

167,8

169,5

175,0

176,9

181,0

189.0

190,1

178,6

Irland

118,9

103,7

105,2

118,0

131,6

133,7

149,8

165,1

169,0

169,7

183,7

206,3

215,5

Nederlandene

137,7

129,0

120,0

121,1

124,8

131,4

142,1

154,5

165,6

178,3

205,1*

228,6**

229,1

Norge

205,4

219,1

227,6

234,4

248,7

266,2

279,1

283,2

290,2

301,6

333,3

351,7

351,3

Spanien

202,5

184,5

172,8

168,5

174,7

182,8

194,1

207,2

217,9

222,8

231,0

240

259,9

Frankrig

217,4

216,1

211,4

207,7

204,1

205,9

212,0

218,3

225,4

238,0

253,9

269,9

273,0

Schweiz

139,6

144,9

151,6

153,6

157,1

159,1

165,8

170,9

177,1

184,7

197,5

212,3

215,4

*Indekstallet for 2021 for Nederlandene var i meddelelsen for 2021 (SKM2022.320.VURDST) angivet til 200,4 svarende til gennemsnittet af de første tre kvartaler i 2021. Tallet for 2021 er i nærværende meddelelse korrigeret, således at tallene fra fjerde kvartal indgår.

** Indekstallet for Nederlandene svarer til gennemsnittet af de første tre kvartaler i 2022.

Hvis Vurderingsstyrelsen ikke har godkendt et indeks fra OECD for det pågældende land, skal Danmarks Statistiks prisindeks for sommerhuse i Danmark anvendes:
2001-2010:

Indeks

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

 2009

2010

Danmark sommer-huse

49,0

53,1

58,0

69,1

84,9

100,0

103,8 

99,0 

86,8

87,7

2011- :

 

 

Indeks

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023*

Danmark sommer-huse

83,9

80,3

79,3

79,7

80,6

82,3

85,6

89,4

91,35

99,3

113,8

118,8

119,0

* Eftersom Danmarks Statistik har ændret metode fra og med 2023, bruges et kædet indeks af EJ5 og EJ56 som det danske sommerhusindeks.

 Regulering af den indekserede anskaffelsespris (handelsværdien) - afstandsprocenten

Da ejendomsværdiskatten for danske ejendomme beregnes på grundlag af den offentlige vurdering, som hidtil typisk var lavere end handelsværdien, skulle de udenlandske beregnede handelsværdier tidligere yderligere reduceres med den såkaldte afstandsprocent, der var udtryk for forskellen imellem handelsværdien og den offentlige vurdering. Herved blev de udenlandske beregnede handelsværdier sammenlignelige med de danske ejendomsværdier.

Ved lov nr. 278 af 17. april 2018 er ejendomsværdiskattelovens § 4 b, stk. 2, nr. 1, ændret, således at der ikke længere skal ske en regulering med afstandsprocenten. Hensigten i det nye ejendomsvurderingssystem er, at de danske vurderinger fremover tilstræbes at afspejle handelsværdien. Der er derfor ikke længere behov for at regulere handelsværdien på de udenlandske ejendomme med den danske afstandsprocent. Ændringen har virkning fra og med det indkomstår, for hvilket beregningsgrundlaget for ejendomsværdiskatten for en lignende dansk ejendom er beregnet ud fra ejendomsværdien ansat i henhold til ejendomsvurderingslovens §§ 5 eller 6.

Til brug for ejendomsværdisbeskatningen i 2023 benyttes henholdsvis vurderingen pr. 1. januar 2020 og vurderingen pr. 1. marts 2021 som beregningsgrundlag for ejendomsværdiskat. Begge vurderinger foretages efter ejendomsvurderingslovens § 5 og § 87 a. Der henvises til Den juridiske vejledning, afsnit H.A.3.1.1 for en beskrivelse af vurderingsterminerne for henholdsvis ejerboliger og andre ejendomme. Handelsværdien efter ejendomsværdiskattelovens § 4 b, stk. 2, nr. 1, skal således ikke reguleres for afstandsprocenten i 2023.

Handelsværdien pr. 1. januar 2001 samt pr. 1. januar 2002 efter ejendomsværdiskattelovens § 4 b, stk. 2, nr. 2 og 3, skal dog fortsat reguleres med afstandsprocenten.

Afstandsprocenten til brug for regulering af handelsværdien pr. 1. januar 2001 samt pr. 1. januar 2002 er opgjort således:

2001-2002:

Afstandsprocent

2001

2002

Gns. pct.

15

18

Der henvises i øvrigt til SKATs meddelelse offentliggjort som SKM2008.565.SKAT, hvor retningslinjerne for beregningen af ejendomsværdiskatten nærmere er beskrevet. Meddelelsen indeholder eksempler på beregning af ejendomsværdiskattegrundlaget.

Afrunding

For ejendomme, beliggende i Danmark, der vurderes efter ejendomsvurderingslovens § 5 gælder reglerne for afrunding i ejendomsvurderingslovens § 49. For at beskatningen af udenlandske ejendomme ligestilles med beskatningen af danske ejendomme, gælder de samme afrundingsregler for udenlandske ejendomme.

Beregningsgrundlaget for ejendomsværdiskatten efter ejendomsværdiskattelovens § 4 b, stk. 2, nr. 1, skal herefter afrundes til nærmeste 1.000 kr. i lighed med afrundingsreglerne for danske ejendomme. Se ejendomsvurderingslovens § 49.

Den regulerede handelsværdi efter ejendomsværdiskattelovens § 4 b, stk. 2, nr. 2 og 3 (2001 plus 5 pct. og 2002), afrundes efter de fastsatte afrundingsregler efter den tidligere gældende vurderingslov. Der henvises om disse afrundingsregler til Den juridiske vejledning 2017-2, afsnit H.A.2.1.3.

Forsigtighedsprincippet

Er handelsværdien ikke beregnet ved hjælp af ovenstående indekseringer, men er der i stedet foretaget et skøn over handelsværdien, gælder der et forsigtighedsprincip, der betyder, at beregningsgrundlaget udgør 80 pct. af handelsværdien. Formålet med forsigtighedsprincippet er, at den usikkerhed, der altid vil være ved en vurdering, skal komme boligejerne til gode, ved at beskatningsgrundlaget fastsættes lavere end selve vurderingen.

Forsigtighedsprincippet finder således anvendelse i følgende situationer:

  1. Der findes en udenlandsk godkendt offentlig vurdering, som kan sidestilles med en dansk vurdering, og denne er godkendt af Vurderingsstyrelsen, jf. ejendomsværdiskattelovens § 4 b, stk. 1
  2. Der foreligger anden dokumentation, der giver en mere retvisende fastsættelse af handelsværdien end indeksering efter nr. 1 og 2, jf. ejendomsværdiskattelovens § 4 b, stk. 4, nr. 3.
  3. Handelsværdien er fastsat skønsmæssigt, fordi der ikke findes indeks, anden dokumentation m.v., jf. ejendomsværdiskattelovens § 4 b, stk. 4, nr. 4.

Forsigtighedsprincippet finder også anvendelse i beskatningen i 2023 for udenlandske ejendomme.

Handelsværdien eller den udenlandske godkendte offentlige vurdering skal herefter reduceres til 80 pct. for at finde beregningsgrundlaget.

Forsigtighedsprincippet finder ikke anvendelse for handelsværdier pr. 1. januar 2001 med tillæg af 5 pct. eller pr. 1. januar 2002. Disse handelsværdier skal i stedet reguleres for afstandsprocenten efter ovenstående indeks.

Særligt om handelsværdien for indkomståret 2023

Det følger af ejendomsvurderingslovens § 87 a, stk. 1, nr. 1, at den almindelige vurdering pr. 1. januar 2020 tillægges skattemæssig virkning for indkomståret 2023. Det indebærer, at hvis den udenlandske ejendom er uændret i perioden 2. januar 2020 til 1. januar 2023, skal handelsværdien pr. 1. januar 2020 indgå i beregningsgrundlaget for ejendomsværdiskatten for indkomståret 2023, jf. ejendomsværdiskattelovens § 4 b, stk. 1, nr. 1, og ejendomsvurderingslovens § 87 a, stk. 1, nr. 1.

Hvis en ejendom eksempelvis blev købt i Schweiz den 1. januar 2022 for 1.000.000 schweizerfranc, og handelsværdien for vurderingsterminen pr. 1. januar 2020 skal findes, vil beregningen se således ud: 177,1/212,3 x 1.000.000 CHF = 834.196,89 CHF. Herefter skal 834.196,89 CHF omregnes til DKK: 834.196,89 x 6,8712 = 5.731.933,67 kr., da valutakursen på CHF den 30. december 2019 var 687,12. Handelsværdien for indkomståret 2023 vil være den samme for indkomståret 2022, altså 5.731.933,67 kr., jf. ejendomsvurderingslovens § 87 a, stk. 1, nr. 1. 

Oplysning

Den beregnede handelsværdi, der fremkommer ved at benytte ovenstående regler, kan oplyses via “tast selv" eller ved benyttelse af blanket 04.053.

Den beregnede handelsværdi pr. 1. januar 2020, 1. marts 2021, 1. januar 2002 og 1. januar 2001 tillagt 5 % angives i henholdsvis rubrik 212, 213 og 214, hvorefter den mindste værdi vil blive anvendt som beregningsgrundlag.

Fristen for rettidig indgivelse af det udvidede oplysningsskema, der anvendes af skattepligtige med fast ejendom i udlandet, er 1. juli 2024.

Andre godkendte udenlandske prisindeks

Udover de ovenfor godkendte indeks har Vurderingsstyrelsen desuden godkendt The UK House Price Index (HPI) fra The Office for National Statistics for ejendomme beliggende i Storbritannien.

Det pågældende indeks findes her https://landregistry.data.gov.uk/app/ukhpi/.

Indekset angiver prisudviklingen for nærmere bestemte områder eller bydele og for den enkelte type af ejendom. Indekset skal benyttes uden sæsonkorrigering.

Indekset er godkendt med fremadrettet virkning fra og med ejendomsværdibeskatningen i indkomståret 2024. Indekset vil fra og med ejendomsværdibeskatningen i indkomståret 2024 altid skulle anvendes ved prisfastsættelsen for ejendomme beliggende i Storbritannien, jf. ejendomsskattelovens § 14, stk. 2, nr. 1. Indtil ejendomsværdibeskatningen i 2024 kan ejeren vælge mellem at udregne handelsværdien efter enten dette indeks eller det godkendte indeks fra OECD.

Overgang til anvendelse af indeks medfører ikke adgang til genoptagelse af tidligere skatteansættelser i videre omfang, end hvad der er gældende efter de almindelige genoptagelsesregler.