Klagesagen drejer sig om
Ansættelse af grundværdien pr. 1. oktober 2014 til 0 kr. i aktuelt niveau i medfør af ejendomsvurderingslovens § 89 a, stk. 1.

Klagesagen er henvist til Landsskatteretten i medfør af skatteforvaltningslovens § 6 a, stk. 1, 1. pkt., jf. stk. 2.

Der er klaget over
Grundværdien pr. 1. oktober 2014 på 0 kr.

Sagens oplysninger

Oplysninger om ejendommen
Matrikelnr. ifølge ejendommens tingbogsattest			[…]b, […]
Grundareal ifølge ejendommens tingbogsattest			310 m2, heraf 96 m2 vej
Benyttelseskode			14 - Vurderet til 0
Zone			Byzone
Plangrundlag		X kommune Kommuneplan 2011, rammeområde [...]
Anvendelsesmuligheder ifølge plangrundlag			Boligformål med boliger i 3-6 etager
Bebyggelsesprocent ifølge plangrundlag			60

Særlige oplysninger om ejendommen 

·     Ejendommen er beliggende i et boligområde i [bydel]. Ejendommen ligger med jernbanen på den ene side og med henholdsvis ca. 100 meter til [vej] og ca. 300 meter til […] station. 

·     Ejendommen er ikke omfattet af en lokalplan. I vurderingsåret var ejendommen omfattet af X kommune Kommuneplan 2011, rammeområde [...] - område til boliger i 3-6 etager med en tilladt bebyggelsesprocent på 60. 

·     Ejendommens grundareal udgør ifølge ejendommens tingbogsattest 310 m², heraf 96 m² vej.

·     Der er på ejendommen den 5. februar 2013 tinglyst en servitut vedrørende bebyggelse og benyttelse, hvor X kommune er påtaleberettiget. Af servitutten fremgår blandt andet følgende:

"Deklaration om bebyggelse og benyttelse

Undertegnede ejer af ejendommen matr.nr. […]a og […]b […], Adresse Y1, erklærer herved for os og alle efterfølgende ejere af nævnte ejendomme og de parceller, hvori den måtte blive delt, at vi i tilfælde af en efter byggelovens § 10 A muliggjort udstykning effektueres, er indforstået med,

at udstykning i princippet sker i overensstemmelse med den viste udstykningsplan, tegning […] udgave […],
·         at der på den enkelte delparcel (delparcellerne 2-7) ikke opføres yderligere bebyggelse,
·         at der på den enkelte parcel ikke indrettes yderligere boliger,
·         at der udlægges areal til privat fællesvej i form af en adgangsvej, boligveje samt stier i princippet som vist på udstykningsplanen,
·         at fællesareal udstykkes i en selvstændigt matrikuleret ejendom,
·         at andel på ca. 117 m² af fællesarealet benævnt delparcel 2 bliver fælles for den eksisterende etageejendom og den nye rækkehusbebyggelse,
·         at veje, stier og fælles friarealer stedse opretholdes og vedligeholdes som fællesareal for samtlige parceller,

…

Påtaleret efter denne deklaration har alene X Kommune, […]forvaltningen, uden hvis samtykke den ikke kan aflyses.
…

Erklæringer iht. planlovens § 15, jf. § 42 Kommunalbestyrelsen godkender ved sin underskrift tinglysning af servitutten, jfr. planloven § 42. …"
·     Af tegning […] udgave […], som der er henvist til i den tinglyste servitut, sammenholdt med kortbilag fra plandata ses, at den påklagede ejendom udgør den i servitutten angivne delparcel 2.
·     Det fremgår af registreringsmeddelelse af 4. marts 2014, at der fra matrikel nr. […]b, […] blev udstykket et areal på 407 m² til 5 selvstændige ejendomme med matrikel nr. […]c, […]d, […]e, […]f og […]g, […].
·     Af luftfoto fra plandata.dk ses at ejendommen udgør fællesareal til matrikel nr. […]c, […]d, […]e, […]f og […]g, […], og at bebyggelsen er opført i overensstemmelse med tegning […] udgave […], som der er henvist til i den tinglyste servitut. Matrikel nr. […]c, […]d, […]e, […]f og […]g, […] udgør de i servitutten angivne delparceller 3-7.
·     Ifølge Bygnings- og Boligregisteret (BBR) er der i 2014 opført et udhus på ejendommen, som anvendes til cykelskur, med et bebygget areal på 19 m².

Øvrige sagsoplysninger 

·     Vurderingsstyrelsen har ved afgørelse af 5. januar 2021 nedsat grundværdien pr. 1. oktober 2014 fra 688.200 kr. til 0 kr.
·     Af Vurderingsstyrelsens afgørelse fremgår, at vurderingen pr. 1. oktober 2014 er ændret i medfør af skatteforvaltningslovens § 33 a, stk. 2 om ekstraordinær revision, og at ændringen i henhold til skatteforvaltningslovens § 33 a, stk. 6 tillægge skattemæssig virkning fra det vurderingsår, som ændringen vedrører.
·     Af Vurderingsstyrelsens afgørelse fremgår blandt andet følgende:

"… Vi har ændret vurderingerne for ejendommen sådan

Vurderingen pr. 1. oktober 2013:

	Fra	Til
Ejendommens benyttelse (kategori)	Ubebygget areal	Ejendom vurderet til 0 kr.
Ejendomsværdi	1.591.700 kr.	0 kr.
Grundværdi	1.591.700 kr.	0 kr.
Omberegnet grundværdi 2003	731.300 kr.	0 kr.

Vurderingen pr. 1. oktober 2014:

	Fra	Til
Ejendommens benyttelse (kategori)	Ubebygget areal	Ejendom vurderet til 0 kr.
Ejendomsværdi	688.200 kr.	0 kr.
Grundværdi	688.200 kr.	0 kr.
Omberegnet grundværdi 2003	316.200 kr.	0 kr.

…

Derfor har vi ændret vurderingerne.
Vi har behandlet sagen efter reglerne om ekstraordinær revision i skatteforvaltningslovens § 33 a, stk. 2, da vi har sendt dig et forslag til afgørelse den 3. december 2020 og nu sender selve afgørelsen. Varslingen af ændringerne ligger efter fristen for ordinær revision i skatteforvaltningslovens § 33 a, stk. 1, som er senest den 1. juli i det andet kalenderår efter udløbet af det vurderingsår, hvor den fejlagtige vurdering første gang er foretaget.

Skatteforvaltningslovens § 33 a, stk. 2, giver os mulighed for at nedsætte en vurdering ved ekstraordinær revision. Ifølge § 33 a, stk. 5, gælder dette også dele af vurderingen. Afgørelsen om nedsættelsen af vurderingen eller dele af denne skal være truffet senest 3 måneder efter, at vi har sendt forslag til afgørelse.

Vi har ændret vurderingerne for 2013 og 2014, fordi ejendomsværdien, grundværdien og den omberegnet grundværdi pr. 1. oktober 2013, da ejendommen opstår i 2013 og i 2014 udlægges til fællesareal og ansættes derfor til 0 kr. På ejendommen er tinglyst en servitut, hvor det fremgår at ejendommen ikke må bebygges. Servitutten er dateret den 5. februar 2013.

Sådan har vi ændret vurderingerne.
Vi har nu vurderet ejendommen ud fra det korrekte grundlag, og har dermed foretaget følgende ændringer af de enkelte vurderinger:

Vi har ændret ejendomsværdien fra 1.591.700 kr. til 0 kr. Ejendomsværdien er ansat ud fra et skøn, hvor der blandt andet tages hensyn til at ejendommens grundareal ved en fejl ikke er blevet sat til 0 kr., selvom der er tinglyst en servitut der, dateret d. 5. februar 2013, hvor det fremgår at ejendommen ikke må bebygges jf. VUL § 33, stk. 1, nr. 1. Specifikationerne for ejendomsværdien fremgår af de medsendte vurderingsmeddelelser.

Vi har ændret grundværdien fra 1.591.700 kr. til 0 kr. Grundværdien er ansat ud fra et skøn over grundens værdi i ubebygget stand, på baggrund af ejendommen blev vurderet 1. gang pr. 1. oktober 2013, hvor arealet udgjorde 717 m². Fra ejendommen blev herefter udstykket 5 særskilte matrikler, hvorefter ejendommen siden vurderingen 1. oktober 2014 har udgjort et areal på 310 m². Ejendommen er ubebygget og udgør et fællesareal. Der er tinglyst en servitut, dateret d. 5. februar 2013, hvor det fremgår at ejendommen ikke må bebygges jf. VUL § 33, stk. 1, nr. 1. Specifikationerne for grundværdien fremgår af de medsendte vurderingsmeddelelser.

Når vi foretager en ejendomsvurdering, ansætter vi en ejendomsværdi og en grundværdi. Hvis der efter seneste vurdering er sket ændringer på ejendommen med betydning for grundskatteloftsberegningen, skal vi derudover ansætte en omberegnet grundværdi. Det gælder fx når grundens areal ændres. Sammen med grundværdien danner denne grundlag for beregning af ejendomsskatten (grundskylden). Den omberegnede grundværdi skal bruges til at fremskrive grundskatteloftet for din ejendom, som har til formål at begrænse, hvor meget ejendomsskatten (grundskylden) kan stige fra år til år.

Vi har ændret den omberegnede grundværdi fra 791.300 kr. til 0 kr., da ejendommen blev vurderet 1. gang pr. 1. oktober 2013, hvor arealet udgjorde 717 m². Fra ejendommen blev herefter udstykket 5 særskilte matrikler, hvorefter ejendommen siden vurderingen 1. oktober 2014 har udgjort et areal på 310 m². Ejendommen er ubebygget og udgør et fællesareal. Der er tinglyst en servitut, dateret d. 5. februar 2013, hvor det fremgår at ejendommen ikke må bebygges jf. VUL § 33, stk. 1, nr. 1.

Vurderingerne er foretaget ud fra prisniveauet i 2011.

Det skattemæssige virkningstidspunkt for ændringerne.
Ændringerne vil få oprindelig skattemæssig virkning, dvs. virkning fra det tidspunkt, hvor vurderingerne for henholdsvis 1. oktober 2013 og 1. oktober 2014 blev foretaget.

Vi bemærker som begrundelse herfor:

Vi har ændret vurderingerne for 2013 og 2014 efter reglerne i skatteforvaltningslovens § 33 a, stk. 2, om ekstraordinær revision. Det skattemæssige virkningstidspunkt for ændringerne skal derfor fastlægges efter reglerne i skatteforvaltningslovens § 33 a, stk. 6.

Efter skatteforvaltningslovens § 33 a, stk. 6, skal ændringerne tillægges skattemæssig virkning fra det vurderingsår, de vedrører.

Hvad betyder den ændrede vurdering for din skat?

Vores afgørelse vedrører alene ændring af vurderingerne, og det tidspunkt, ændringen får virkning fra. Vi kan ikke tage stilling til, hvad afgørelsen vil betyde for din beskatning.

Skattestyrelsen vil efterfølgende skulle tage stilling til, om vores afgørelse vil medføre en genberegning af din ejendomsværdiskat, og X kommune vil efterfølgende skulle tage stilling til, om vores afgørelse vil medføre en genberegning af dine kommunale skatter i form af ejendomsskat (grundskyld) og eventuelt dækningsafgift. Du vil høre fra Skattestyrelsen, hvis vores afgørelse giver dem grundlag for at ændre din ejendomsværdiskat for et eller flere indkomstår, ligesom du vil høre fra kommunen, hvis vores afgørelse giver dem grundlag for at ændre din ejendomsskat eller dækningsafgift for et eller flere indkomstår. …"

Vurderingsstyrelsens afgørelse 

Grundværdi

0 kr.

Grundværdien pr. 1. oktober 2014 er ansat med benyttelseskode 14 - "Vurderet til nul".

Vurderingsstyrelsen har udtalt, at de ikke mener, at der er grundlag for at genoptage og ændre vurderingen pr. 1. oktober 2014 i medfør af ejendomsvurderingslovens § 89 a.

Vurderingsstyrelsen har som begrundelse bl.a. anført:

" Sådan har vi forstået klagen
…

Der henvises til, at ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2014 ved vores afgørelse om revision den 5. januar 2021 blev nedsat til 0 kr., idet ejendommen er et fællesareal, der ikke må bebygges. Ændringen skete efter reglerne om revision, hvorfor effekten af vores afgørelse (tilbagebetalingen) er undergivet 3 års-forældelse. Vores forslag til revision er accepteret af klager og ikke efterfølgende påklaget.

Aktuelle klage vedrører ikke faktuelle/materielle forhold i revisionsafgørelsen, men drejer sig alene om at sikre, at klager ved ny afgørelse efter bestemmelserne om klager over de historiske vurderinger kan opnå oprindelig beskatningsmæssig konsekvens uden forældelse efter skatteforvaltningslovens § 35 a, stk. 5.

Derfor mener vi ikke, at der er grund til at ændre vurderingen
Vi har den 5. januar 2021 foretaget ekstraordinær revision efter i skatteforvaltningslovens § 33 a, stk. 2, hvor vi har nedsat alle ansættelser i vurderingen pr. 1. oktober 2014 til 0 kr. Vi har lagt vægt på, at der er tale om et fællesareal, der ud fra en tinglyst servitut ikke må bebygges, og har derfor ændret ejendommens benyttelseskode til 14 (ejendom vurderet til 0). Vi har tillagt afgørelsen oprindelig skattemæssig virkning fra. 1. oktober 2014 efter skatteforvaltningslovens § 33 a, stk. 6.

Der er ikke tilkommet nye oplysninger eller anført konkrete klagepunkter i forbindelse med aktuelle klage, som efter vores skøn giver grundlag for at træffe en ændret afgørelse. Vi finder således fortsat, at ejendommen pr. 1. oktober 2014 skal vurderes til 0 kr. med benyttelseskode 14 Denne type ejendomme er ikke er fastsat i noget prisniveau.

Vi henviser endvidere til, at det alene er X Kommunes fortolkning af forældelsesloven, der medfører 3-års forældelse tilbagevirkende fra den 1. maj 2019, hvor R1 på vegne af ejer oprindelig anmodede om genoptagelse af 2014-vurdering"

I forbindelse med Skatteankestyrelsens klagesagsbehandling har Vurderingsstyrelsen den 24. maj 2022 supplerende udtalt følgende:

"Supplerende udtalelse om klagen - jeres sagsnummer 22-0008204

I har ved mail den 27. april 2022 bedt os om at komme med en supplerende udtalelse til vores udtalelse af den 22. februar 2022 om den historiske vurdering pr. 1. oktober 2014 af ejendommen på Adresse Y2, [postnr.] med ejendomsnummer […].

Der er ikke tilkommet nye oplysninger eller anført konkrete klagepunkter i forbindelse med aktuelle klage, som efter vores skøn giver grundlag for at træffe en ændret afgørelse i forhold til vores afgørelse om revision af den 5. januar 2021. Vi finder således fortsat, at ejendommen pr. 1. oktober 2014 skal vurderes til 0 kr. med benyttelseskode 14. Denne type ejendomme er ikke er fastsat i noget prisniveau.

Vi gør særligt opmærksom på, at kompetencen til at fortolke reglerne for opkrævning eller tilbagebetaling af for megen udbetalt ejendomsskat i denne henseende alene tilkommer X Kommune.

Vi henviser til vores tidligere udtalelse samt revisionsafgørelsen, som vedlægges til orientering. Genoptagelsen ved revision er gældende for 1. oktober 2013, 1. oktober 2014, 1. oktober 2015, 1. oktober 2016, 1. oktober 2017, 1. oktober 2018 og 1. oktober 2019."

I forbindelse med Skatteankestyrelsens klagesagsbehandling har Vurderingsstyrelsen den 14. juni 2022 supplerende udtalt følgende:

"Jeg har drøftet jeres nye anmodning med vores juridiske afdeling og sender hermed vores svar.

I skriver i jeres anmodning om udtalelse, at:
"Det fremgår således af jeres afgørelse om revision af 5. januar 2021, at grundværdien pr. 1. oktober 2014 er ansat ud fra et skøn, og at vurderingen er foretaget ud fra prisniveauet i 2011.

På baggrund af ovenstående anmodes I om en begrundet stillingtagen til, hvordan I har behandlet klagen i medfør af § 89a og foretaget vurderingen i aktuelt niveau på baggrund af prisforholdene i 2014, samt hvorfor I ikke kan opnå enighed med klager om, at vurderingen pr. 1. oktober 2014 skal fastsættes til 0 kr."

Vi gentager, at der er ikke tilkommet nye oplysninger eller anført konkrete klagepunkter i forbindelse med den aktuelle klage, som efter vores skøn giver grundlag for at træffe en ændret afgørelse i forhold til vores afgørelse om revision af den 5. januar 2021. Vi finder således fortsat, at ejendommen pr. 1. oktober 2014 skal vurderes til 0 kr. med benyttelseskode 14. Denne type ejendomme er ikke er fastsat i noget prisniveau.

Vi gør særligt opmærksom på, at kompetencen til at fortolke reglerne for opkrævning eller tilbagebetaling af for megen udbetalt ejendomsskat i denne henseende alene tilkommer X Kommune.

Vi mener som tidligere udtalt, ikke, at vi kan ændre en vurdering, der allerede er ansat til 0 kr., da vi er enige i, at 2014 skal ansættes til 0 kr. Jeres forudsætning, om at vi skulle være uenige med ejer om, hvilket beløb vurderingen pr. 1. oktober 2014 skal ansættes til, er derfor forkert.

Selv om prisniveauet generelt har ændret sig i forhold til 2011 niveauet vil beløbet på 0 kr. ikke ændre sig når prisniveauet generelt ændrer sig. Det er fordi, at uanset om niveauet stiger eller falder vil den procentmæssige ændring ikke påvirke en grundværdi på 0 kr. Vi mener derfor klagen er behandlet i overensstemmelse med ejendomsvurderingslovens § 89a."

Klagerens opfattelse
Klageren har fremsat påstand om, at grundværdien pr. 1. oktober 2014 skal ansættes i aktuelt niveau i medfør af ejendomsvurderingslovens § 89 a.

Til støtte for påstanden er bl.a. anført:

"Baggrund og anbringender
Ejendommen består af matrikel […]b, […]. Ejendommen blev vurderet 1. gang pr. 1. oktober 2013 og er ubebygget og udgør et fællesareal.

Ved afgørelse af 5. januar 2021 blev vurderingerne fra 1. oktober 2013 og frem nedsat til 0 kr., idet Vurderingsstyrelsen var enig i, at ejendommen udgør et fællesareal. Ændringen skete imidlertid efter reglerne om revision, hvorfor effekterne (tilbagebetalingen) af nedsættelsen er undergivet 3 års-forældelse. Konkret betød det, at min klient opnåede tilbagebetaling fra 3. kvartal 2017. Kopi af Vurderingsstyrelsens afgørelse vedlægges som bilag 2.

Nærværende klage er derfor foranlediget af, at effekterne af påklage af de historiske vurderinger er tilbagebetaling af for meget betalt ejendomsskat fra 2015, uden at nogen del er forældet."

Klagerens bemærkninger til Vurderingsstyrelsens udtalelse
Klageren har fremsat følgende bemærkninger til Vurderingsstyrelsens udtalelse:

"Med henvisning til Vurderingsstyrelsens udtalelse skal jeg fastholde det tidligere anførte. Alle vurderinger i det gamle system blev ansat i 2011- eller 2012-niveau, hvilket direkte er lovreguleret. Det betyder altså, at alle vurderingerne i henhold til revisionsafgørelsen er ansat i 2012-niveau.

Den nye mulighed for at klage over de historiske vurderinger sker på betingelse af, at vurderingen foretages i det aktuelle vurderingsniveau, hvilket ligeledes er lovfæstet. Det er med andre ord ikke den samme vurdering, som blev ansat ved revisionsafgørelsen, som nærværende sager vedrører, og derfor skal Vurderingsstyrelsen/Landsskatteretten ansætte vurderingen af ejendommen i vurderingsniveauet 2014. Det gælder selvsagt uanset at vurderingen både i 2012-niveau og 2014-niveau er 0 kr."

Klagerens bemærkninger til Skatteankestyrelsens sagsfremstilling
Klageren har fremsat følgende bemærkninger til Skatteankestyrelsens sagsfremstilling:

" Vi er enige i, at en vurdering pr. 1. oktober 2014 foretaget efter klagebehandling i henhold til ejendomsvurderingslovens § 89 a, er en ny afgørelse om vurderingen pr. 1. oktober 2014, der vil træde i stedet for den påklagede vurdering, der er foretaget ved videreførelse af den senest forud for den 1. oktober 2014 foretagne egentlige vurdering af ejendommen.

Vi er imidlertid uenige i, at der er grundlag for at hjemvise klagen til værdiansættelse ved Vurderingsstyrelsen som første instans.

Vi henviser til, at klageren og Vurderingsstyrelsen er enige om, at værdien af fællesarealet skal ansættes til 0 kr. i prisniveauet 1. oktober 2014.

Vi henviser i den forbindelse til, at påstanden og Vurderingsstyrelsens indstilling til værdiansættelse i prisniveauet pr. 1. oktober 2014 finder støtte i en righoldig administrativ praksis, herunder fx SKM2001.628.LSR, SKM2014.589.SR og SKM2015.21.SR.

Vi har udelukkende behov for at få lejlighed til at forelægge vores synspunkter over for Landsskatterettens medlemmer ved et retsmøde, hvis de voterende ikke ved skriftlig votering finder grundlag for at nedsætte grundværdien til 0 kr., jf. den nedlagte påstand, Vurderingsstyrelsens udtalelse om værdien af ejendommen i prisniveauet pr. 1. oktober 2014 og den ovenfor nævnte faste, administrative praksis for, at fællesarealer værdiansættes til 0 kr."

Retsmøde
Vurderingsstyrelsens udtalelse til Skatteankestyrelsens indstilling
Vurderingsstyrelsen har udtalt følgende til Skatteankestyrelsens indstilling:

"… Sagen angår ansættelsen af grundværdien for vurderingen 1. oktober 2014. 

Skatteankestyrelsen indstiller til at sagen hjemvises til fornyet behandlingen hos Vurderingsstyrelsen.

Vurderingsstyrelsen finder at sagen bør realitetsbehandles af Landsskatteretten.

Vurderingsstyrelsens bemærkninger
Vurderingsstyrelsen har ved revisionsafgørelse af 5. januar 2021 nedsat grundværdien pr. 1. oktober 2014 fra 688.200 kr. til 0 kr., da der på ejendommen er tinglyst en servitut, hvor det fremgår at ejendommen ikke må bebygges. Servitutten er dateret den 5. februar 2013.

Klageren har fremsat påstand om, at grundværdien pr. 1. oktober 2014 skal ansættes i aktuelt niveau i medfør af ejendomsvurderingslovens § 89a.

Der er enighed mellem Vurderingsstyrelsen og klager om at grundværdien skal ansættes til 0 kr.

Uenigheden går alene på om der er grundlag for at genoptage vurderingen uden beløbsmæssige ændringer fra 0 kr. i 2011 niveau til 0 kr. i 2014 niveau.

Vurderingsstyrelsen finder at denne problematik bør realitetsbehandles i Landsskatteretten, og at der ikke sker hjemvisning med henblik på en værdiansættelse af arealet til en kvadratmeterpris. …"

Klagerens bemærkninger til Vurderingsstyrelsens udtalelse
Klageren har ikke fremsat bemærkninger til Vurderingsstyrelsens udtalelse til Skatteankestyrelsens indstilling.

Indlæg under retsmødet
Klagerens repræsentant og Vurderingsstyrelsen redegjorde for deres opfattelse af sagen i overensstemmelse med deres skriftlige indlæg. Vurderingsstyrelsen og klagerens repræsentant fastholdt, at der ikke var grundlag for at hjemvise sagen, som indstillet af Skatteankestyrelsen, men mente, at Landsskatteretten kunne og burde træffe en realitetsafgørelse i sagen.  

Vurderingsstyrelsen oplyste under retsmødet, at grundens værdi pr. 1. oktober 2014 efter en konkret vurdering af grundens udnyttelsesmuligheder og prisforholdene i 2014-niveau er 0 kr. Vurderingsstyrelsen meddelte videre, at der ved fastsættelse af grundværdien for de tilliggende boligparceller er taget hensyn til, at der er et fællesareal.

Landsskatterettens begrundelse og afgørelse
Sagen angår, om en vurdering pr. 1. oktober 2014 ansat til 0 kr. i 2011-niveau kan behandles i medfør af ejendomsvurderingslovens § 89 a, stk. 1, når klageren og Vurderingsstyrelsen er enige om, at vurderingen også skal være 0 kr. i 2014-niveau, og grundværdien alene er påklaget med henblik på at opnå tilbagebetaling af grundskyld som følge af, at grundværdien ansættes til 0 kr. i aktuelt niveau.

Klagesagen vedrører desuden ansættelsen af grundværdien for ejendommen, som udgør et fællesareal, herunder, om der er udøvet et konkret skøn over grundens værdi.

Retsgrundlaget
Ejendomsvurderingsloven (lovbekendtgørelse nr. 1449 af 1. oktober 2020 med senere ændringer)

Ejendomsvurderingslovens § 89, stk. 2: 

"Skatteforvaltningen udsender meddelelse om almindelige vurderinger og omvurderinger, der er foretaget fra den 1. oktober 2014 og indtil denne lovs ikrafttræden eller efter §§ 87 og 88, af ejendomme, der efter reglerne i den tidligere gældende lov om vurdering af landets faste ejendomme, jf. lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013 som ændret ved § 1 i lov nr. 1635 af 26. december 2013, lov nr. 1535 af 27. december 2014 og § 1 i lov nr. 61 af 16. januar 2017, vurderes i ulige år, senest samtidig med meddelelse efter stk. 8. Klage over vurderinger som nævnt i 1. pkt. skal være modtaget i skatteankeforvaltningen senest 90 dage fra datering af meddelelsen efter stk. 8. Vurderinger omfattet af 1. pkt., der er påklaget eller under genoptagelse på tidspunktet for udsendelse af meddelelse efter stk. 8, kan påklages, i 3 måneder efter at klage- eller genoptagelsessagen er endeligt afsluttet. Klagesager vedrørende vurderinger omfattet af 1. pkt., der på tidspunktet for udsendelse af meddelelse efter stk. 8 er verserende ved skatteankeforvaltningen, vurderingsankenævnet eller Landsskatteretten, kan uanset skatteforvaltningslovens § 4 a, stk. 2, § 6, stk. 1, og § 11, stk. 1, påklages igen til fornyet behandling ved skatteankeforvaltningen, vurderingsankenævnet eller Landsskatteretten for ansættelse af prisforholdene i aktuelt niveau, jf. dog 5. pkt. 4. pkt. finder tilsvarende anvendelse, hvis afgørelsen i en afgjort klagesag vedrørende vurderinger omfattet af 1. pkt. er indbragt for domstolene efter skatteforvaltningslovens §§ 48 eller 49 eller den verserende klagesag vedrørende vurderinger omfattet af 1. pkt. indbringes for domstolene efter skatteforvaltningslovens §§ 48 eller 49. Tilsvarende gælder for genoptagelsessager, der på tidspunktet for udsendelse af meddelelse efter stk. 8 er verserende ved told- og skatteforvaltningen, jf. skatteforvaltningslovens §§ 33 og 33 a. 6. pkt. finder tilsvarende anvendelse, hvis afgørelsen i den verserende genoptagelsessag påklages til skatteankeforvaltningen, vurderingsankenævnet eller Landsskatteretten efter skatteforvaltningslovens §§ 4 a, 6 eller 11 eller indbringes for domstolene efter skatteforvaltningslovens §§ 48 eller 49. Ved klage efter 4.-7. pkt. kan der alene klages over selve prisforholdene."

Ejendomsvurderingslovens § 89, stk. 3:

"Behandling af klager over vurderinger som nævnt i stk. 1 og 2 foretages på baggrund af prisforholdene i vurderingsåret. Grundværdier ansat efter §§ 14 eller 15 i den tidligere gældende lov om vurdering af landets faste ejendomme, jf. lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013 som ændret ved § 1 i lov nr. 1635 af 26. december 2013, lov nr. 1535 af 27. december 2014 og § 1 i lov nr. 61 af 16. januar 2017, behandles dog på baggrund af prisforholdene pr. 1. oktober 2012, medmindre ejendomsejeren i forbindelse med indgivelse af klagen angiver, at klagen skal behandles på baggrund af prisforholdene i vurderingsåret. Den myndighed, der har foretaget den påklagede vurdering som nævnt i stk. 1 og 2, behandler spørgsmålet om genoptagelse efter skatteforvaltningslovens § 35 a, stk. 5, på baggrund af prisforholdene i vurderingsåret."

Ejendomsvurderingslovens § 89 a, stk. 1:

"Vurderinger omfattet af § 89, stk. 1 og 2, der er foretaget af ejendomme, der ikke vurderes pr. 1. januar 2020 som ejerboliger, kan uanset § 89, stk. 1 og 2, påklages til skatteankeforvaltningen senest 90 dage fra dateringen af meddelelsen efter 2. pkt., jf. dog stk. 2-4. Der udsendes særskilt meddelelse om klageadgang og igangsættelse af klagefristen efter 1. pkt."

Vurderingsloven (lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013 om vurdering af landets faste ejendomme med senere ændringer)

Vurderingslovens § 2:

"Ved de almindelige vurderinger er vurderingsterminen den 1. oktober i det år, hvori vurderingen foretages.  Ejendommens tilstand og prisforholdene pr. vedkommende 1. oktober lægges til grund ved ansættelsen, jf. dog § 12, § 14, stk. 3, og § 39, stk. 3."

Vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 2:

"Året efter den almindelige vurdering foretages der omvurdering
2) af ejendomme, ved hvilke der uden forandring af matrikelbetegnelsen er sket arealændring som følge af arealoverførsel,"

Vurderingslovens § 6, 1. pkt.:

"Vurderingen foretages på grundlag af værdien i handel og vandel, såfremt købesummen skulle erlægges kontant, jf. nærmere bestemmelserne i afsnit B og C."

Vurderingslovens § 13:

"Ved grundværdien forstås værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse.

Stk. 2.Ved ansættelsen af grundværdien skal der tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter.

Stk. 3.Fremdeles skal der tages hensyn til privatretlige servitutter, der er pålagt et grundareal til fordel for et areal under en anden ejendom, såvel ved vurderingen af den herskende som af den tjenende ejendom. I øvrigt bortses der fra rettigheder og forpligtelser af privatretlig karakter."

Vurderingslovens § 16:

"Ved andre ejendomme, hvorpå de i §§ 14 og 15 givne regler ikke kan anvendes, ansættes grundværdien til det beløb, som efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse, i hvilken henseende hensyn må tages såvel til ejendommens form og størrelse som til udstyknings- og omlægningsmuligheder."

Skatteforvaltningsloven (lovbekendtgørelse nr. 635 af 13. maj 2020 med senere ændringer)

Skatteforvaltningslovens § 33 a, stk. 2:

"Stk. 2.Told- og skatteforvaltningen kan efter udløbet af fristen i stk. 1, 1. pkt., varsle ændring af en foretaget vurdering, der medfører en nedsættelse af vurderingen. Ændringen skal være gennemført senest 3 måneder efter varslingen. Har et vurderingsankenævn, skatteankeforvaltningen, Landsskatteretten eller en domstol ændret grundværdiansættelsen for en ejerbolig som nævnt i ejendomsvurderingslovens § 4, stk. 1, nr. 1-4, 6, 7 eller 8, kan told- og skatteforvaltningen på dette grundlag kun varsle og foretage ændring af en foretaget vurdering for andre ejerboliger som nævnt i ejendomsvurderingslovens § 4, stk. 1, nr. 1-4, 6, 7 eller 8, hvis helt sammenlignelige forhold vil resultere i en ændring af grundværdiansættelsen med mere end 20 pct."

Skatteforvaltningslovens § 33 a, stk. 6:

"Stk. 6.Vurderinger, der er revideret efter stk. 1 og 2, tillægges skattemæssig virkning fra tidspunktet, hvor den vurdering, der ændres, blev foretaget."

Skatteforvaltningslovens § 35 a, stk. 5:

"Stk. 5.  Hvis den myndighed, der har truffet afgørelsen, på grundlag af klagen finder anledning dertil, kan myndigheden uanset de almindelige frister for genoptagelse af myndighedens afgørelse efter denne lov genoptage og ændre afgørelsen, hvis klageren er enig heri. Genoptages sagen efter 1. pkt., tillægges genoptagelsen skattemæssig virkning fra tidspunktet, hvor den afgørelse, som genoptagelsen vedrører, blev foretaget. Ved genoptagelse efter 1. pkt. anses klagen for tilbagekaldt."

Skatteforvaltningsloven (lovbekendtgørelse nr. 835 af 3. juni 2022 med senere ændringer)

Skatteforvaltningslovens § 35 a, stk. 5:

"Hvis den myndighed, der har truffet afgørelsen, på grundlag af klagen finder anledning dertil, kan myndigheden uanset de almindelige frister for genoptagelse af myndighedens afgørelse efter denne lov genoptage og ændre afgørelsen, hvis klageren er enig heri. Det er en betingelse for genoptagelse efter 1. pkt. af vurderinger foretaget efter ejendomsvurderingslovens §§ 5 og 6, at genoptagelsen vil resultere i en ændring af ejendomsværdien eller grundværdien, der er større end 20 pct. Genoptages sagen efter 1. pkt., tillægges genoptagelsen skattemæssig virkning fra tidspunktet, hvor den afgørelse, som genoptagelsen vedrører, blev foretaget. Ved genoptagelse efter 1. pkt. anses klagen for tilbagekaldt."

Begrundelse og afgørelse
Grundværdien for ejendommen pr. 1. oktober 2014 er påklaget i medfør af reglerne om fremrykket klageadgang i ejendomsvurderingslovens § 89 a.

Vurderingsstyrelsen har ved en tidligere afgørelse af 5. januar 2021 nedsat grundværdien pr. 1. oktober 2014 fra 688.200 kr. til 0 kr. Grundværdien pr. 1. oktober 2014 er ansat med benyttelseskode 14 - ejendomme til 0 kr. Af afgørelsen fremgår det, at denne er truffet i medfør af skatteforvaltningslovens § 33 a, stk. 2, hvoraf det fremgår, at Vurderingsstyrelsen kan foretage ekstraordinær revision af en ejendomsvurdering, og det fremgår af Vurderingsstyrelsens afgørelse, at grundværdien blev ændret til 0 kr. med henvisning til, at grunden er udlagt til fællesareal og ikke må bebygges. Af afgørelsen fremgår, at værdien for grunden er ansat efter prisforholdene for 2011.

Klageren har nedlagt påstand om, at grundværdien pr. 1. oktober 2014 skal ansættes i aktuelt niveau i medfør af ejendomsvurderingslovens § 89 a, og har i den forbindelse henvist til, at Vurderingsstyrelsens afgørelse af 5. januar 2021 om nedsættelse af grundværdien til 0 kr. for 2014 ikke medførte tilbagebetaling af ejendomsskat på baggrund af en 3-årige forældelsesfrist. Klageren har således gjort gældende, at effekterne af at påklage de historiske vurderinger er tilbagebetaling af for meget betalt ejendomsskat uden nogen del er forældet.  

Vurderingsstyrelsen har i forbindelse med klagesagen udtalt, at der ikke er grundlag for at genoptage den påklagede afgørelse efter skatteforvaltningslovens § 35 a, stk. 5, og ændre vurderingen med henvisning til, at ejendommen pr. 1. oktober 2014 fortsat skal vurderes til 0 kr. med benyttelseskode 14.

Heroverfor har klageren anført, at vurderingen i medfør af Vurderingsstyrelsens revisionsafgørelse af 5. januar 2021 er ansat i historisk niveau, mens vurderingen i medfør af klageadgangen i ejendomsvurderingslovens § 89 a skal behandles i det aktuelle vurderingsniveau. 

Landsskatteretten bemærker, at vurderingen pr. 1. oktober 2014 for den påklagede ejendom er omfattet af reglerne om fremrykket klageadgang i ejendomsvurderingslovens § 89 a, og klagen behandles i medfør af ejendomsvurderingslovens § 89 a, stk. 1. Klagen skal i den forbindelse behandles på baggrund af prisforholdene i vurderingsåret, jf. ejendomsvurderingslovens § 89, stk. 3, 1. pkt.

Klagen over ejendommens grundværdi pr. 1. oktober 2014 til 0 kr. skal således behandles med udgangspunkt i prisforholdene for vurderingsåret 2014, og der skal foretages en fuld prøvelse af ejendommens grundværdiansættelse, herunder prøvelse af prisforholdene, jf. ejendomsvurderingslovens § 89 a, stk. 1.

Retten må forstå Vurderingsstyrelsens udtalelse og supplerende udtalelse af 14. juni 2022 sådan, at Vurderingsstyrelsen er af den opfattelse, at grundværdien for ejendommen må ansættes til 0 kr., uanset efter hvilke prisforhold grundværdien ansættes, og grundværdien altså efter Vurderingsstyrelsens opfattelse også skal ansættes til 0 kr. efter prisforholdene for vurderingsåret 2014.

Det følger af vurderingslovens § 6, 1. pkt., at vurderingen skal foretages på grundlag af værdien i handel og vandel.

Ved grundværdien forstås værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse. Ved ansættelsen af grundværdien skal der tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter, jf. vurderingslovens § 13.

Grundværdien ansættes til det beløb, som efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse, i hvilken henseende hensyn må tages såvel til ejendommens form og størrelse som til udstyknings- og omlægningsmuligheder, jf. vurderingslovens § 16.

Bestemmende for denne handelsværdi er bl.a. den retlige udnyttelsesmulighed af grundarealet og prisniveauet på ejendomsmarkedet på vurderingstidspunktet.

Ved de almindelige vurderinger er vurderingsterminen den 1. oktober i det år, hvori vurderingen foretages. Ejendommens tilstand og prisforholdene pr. vedkommende 1. oktober lægges til grund ved ansættelsen, jf. vurderingslovens § 2.

Det fremgår af registreringsmeddelelse af 4. marts 2014, at der fra matrikel nr. […]b, […] blev udstykket et areal på 407 m² til 5 selvstændige ejendomme. Den påklagede ejendom skal derfor omvurderes pr. 1. oktober 2014, jf. vurderingslovens § 3 stk. 1, nr. 2. Ejendommens tilstand på vurderingstidspunktet lægges til grund ved omvurderingen, og idet vurderingen pr. 1. oktober 2014 også er en almindelig vurdering, skal omvurderingen foretages ud fra prisforholdene pr. 1. oktober 2014, jf. ejendomsvurderingslovens § 89, stk. 3. 

Ejendommen var i det påklagede år omfattet af X kommune Kommuneplan 2011, rammeområde [...], som var udlagt til boligformål i 3-6 etager og med en tilladt bebyggelsesprocent på 60.

På ejendommen er den 5. februar 2013 tinglyst en servitut vedrørende bebyggelse og benyttelse, hvor X kommune er påtaleberettiget. Af servitutten fremgår, at udstykning skal ske i overensstemmelse med tegning […], udgave […], og at der på den enkelte delparcel (delparcellerne 2-7) ikke må opføres yderligere bebyggelse. Det fremgår desuden af servitutten, at et fællesareal udstykkes som en selvstændig matrikuleret ejendom, og at en andel på ca. 117 m² af fællesarealet benævnt delparcel 2 bliver fælles for den eksisterende etageejendom og den nye rækkehusbebyggelse.

Af servitutten fremgår, at alene X Kommune, […]forvaltningen har påtaleret efter denne deklaration, uden hvis samtykke den ikke kan aflyses.

Af kortbilag sammenholdt med tegning […] ses, at den påklagede ejendom udgør delparcel 2, og af luftfoto fra arealinformation.dk ses, at den påklagede ejendom anvendes til fællesareal for de matrikler, som er udstykket fra den påklagede ejendom i overensstemmelse med tegning […].

På baggrund af ovenstående finder retten, at den påklagede ejendom udgør et fællesareal, som ifølge den tinglyste servitut ikke må bebygges. Det fremgår af ejendommens BBR-meddelelse, at der på ejendommen er opført et udhus, som anvendes til cykelskur, med et bebygget areal på 19 m².

Retten finder, at grundværdien af ejendommen pr. 1. oktober 2014 - som tillige anført af Vurderingsstyrelsen - efter en konkret vurdering af grundens udnyttelsesmuligheder og prisforholdene i 2014-niveau udgør 0 kr.

Retten lægger herved det af Vurderingsstyrelsen anførte om, at der ved fastsættelse af grundværdien for de tilliggende boligparceller er taget hensyn til, at der er et fællesareal, til grund.

Da Vurderingsstyrelsen efter det oplyste under retsmødet har udøvet et konkret skøn af ejendommens grundværdi efter prisniveauet i 2014, ansætter retten herefter ejendommens grundværdi pr. 1. oktober 2014 til 0 kr. i aktuelt prisniveau for 2014.