Klagepunkt	Skattestyrelsens afgørelse	Klagerens opfattelse	Landsskatterettens afgørelse
Skattestyrelsen har forhøjet gaveafgiften i forbindelse med overdragelse af anparter i H1 ApS med 58.722.807 kr. (berigtigelse). Grundlaget for forhøjelsen er:
Forhøjelse af handelsværdien med udloddet udbytte	259.956.264 kr.	0 kr.	0 kr.
Forhøjelse af handelsværdien på nærmere opregnede ejendomme	25.689.565 kr.	0 kr.	Stadfæstelse
Fradrag for passivposter i form af latent skat	Nej	Ja	Stadfæstelse
			Landsskatteretten hjemviser den beløbsmæssige forhøjelse af gaveafgiften til Skattestyrelsen

Faktiske oplysninger
Gaverne
Ved gavebreve af 17. og 20. december 2021 overdrog klageren samtlige B-anparter i klagerens helejede og nystiftede selskab, H1 ApS, CVR-nr. […] ("Holding2A") til klagerens fem børn.

Af de fem gavebreve fremgår i pkt. 1 følgende enslydende bestemmelser:

"Baggrund

1.1 Gavegiver er stifter og ejer af ejendomsvirksomheden X ("Virksomheden").

1.2 Gavegiver har med henblik på at foretage et økonomisk generationsskifte af Virksomheden til Gavemodtager gennemført en selskabsomstrukturering, så han ejer Virksomheden via H1 ApS ("Selskabet"), der er under spaltning fra H2 ApS, CVR-nr. […].

1.3 Gavegiver ejer den fulde nominelle kapital på 40.000 kr. i Selskabet. Selskabskapitalen i Selskabet er opdelt i nom. 290 kr. A-kapitalandele (0,72 %) og nom. 39.710 kr. B-kapitalandele (99,28 %), jf. særskilt generalforsamlingsbeslutning. Forskellen mellem kapitalklasserne er, at hver af A-kapitalandelene er tillagt 1 stemme på Selskabets generalforsamling, mens B-kapitalandelene er uden stemme- og repræsentationsret.

1.4 Gavegiver giver ved dette gavebrev Gavemodtager kapitalandele i Selskabet. Gavegiver overdrager samtidig kapitalandele i Selskabet til Gavemodtagers søster, B, og har herudover overdraget kapitalandele i Selskabet til sine biologiske børn, C, D og E.

1.5 Selskabet spaltes efter gaveoverdragelsen, så ejerskabet til Virksomheden er samlet under personlige holdingselskaber for Gavegiver og Gavegivers biologiske børn, mens Gavemodtager og Gavemodtagers bror, F, modtager egne holdingselskaber uden tilknytning til Virksomheden (hvert selskab for sig "Det Personlige Holdingselskab").

H1 ApS indgår i "X koncernen".

Følgende fremgår af X Gruppens hjemmeside:

"X Gruppen er et privatejet ejendomsudviklingsselskab, som investerer, opfører, udlejer og sælger velbeliggende ejendomme hovedsaligt i [område]. Den aktuelle udviklingsportefølje udgør ca. […] m2 fordelt på […] ejendomme. Ejendommene er alle gode investeringsejendomme.

Interesserede investorer kan kontakte direktør A på. tlf. […] eller mail […]. Ejendommene indeholder ca. […] lejemål, som er udlejet til større virksomheder, varehuse, dagligvarebutikker, detailhandelskæder, benzinselskaber, restauranter, offentlige myndigheder, foreninger, forsikringsselskaber, banker og boliger m.v."

Gaverne til børnene er fordelt således:

C                                                       nominelt 12.114 kr.                  værdiansat til 118.657.452 kr.
D                                                       nominelt 11.603 kr.                  værdiansat til 113.657.452 kr.
E                                                       nominelt 11.909 kr.                  værdiansat til 116.657.452 kr.
B                                                       nominelt 2.042 kr.                    værdiansat til 20.000.000 kr.
F                                                       nominelt 2.042 kr.                    værdiansat til 20.000.000 kr.

Den samlede værdi af selskabet er på gavetidspunktet opgjort til 391.810.461 kr. Der er overdraget B-anparter til en samlet værdi på 388.972.356 kr.

Gaverne er givet med skattemæssig succession, jf. aktieavancebeskatningslovens § 34.  Der er foretaget fradrag ved afgiftsberegningen for latent skat. Der er anvendt en efter-skat rente på 1,51 %, en aktualiseringshorisont i årene 2045-2051 (anført som "modtagers forventede exit") og en tidshorisont for aktualisering af skatten på 24-30 år. Beregningerne viser en kursværdi på latent skat ved overdragelsen til børnene i intervallet 63,81-69,81.

Der er i forbindelse med gaveoverdragelsen udstedt rente- og afdragsfrie anfordringsgældsbreve på 66-68 mio. kr. til finansiering af den del af overdragelsen af anparterne, der ikke er ydet som gave.

Gaveanmeldelserne
Gaveanmeldelserne er modtaget i Skattestyrelsens den 18. januar 2022. Gaveanmeldelserne er vedlagt et følgebrev til gaveanmeldelsen gældsbreve, successionsopgørelse, beregninger af skattenedslag, gavebreve og et værdiansættelsesbilag 3.2.

Af repræsentantens bilag 3.2 til gaveanmeldelsen (Bilag 3.2-Værdiansættelse) af anparterne i H1 ApS ("Selskabet") fremgår:

"[…]
Virksomheden X
Selskabet ejer 100 % af X-koncernen, der er stiftet og udviklet af A. Koncernen driver virksomhed med opkøb, projektudvikling/opførelse og salg af fast ejendom samt udlejning. Se nærmere: […].

Valg af metode til værdiansættelse:

Kapitalandelene i Selskabet har ikke været genstand for omsætning, og der er ikke i øvrigt et konkret grundlag for at fastslå den faktiske handelsværdi, ligesom der ikke er konstateret ejeraftaler af betydning for værdiansættelsen. Værdiansættelsen er derfor sket ved anvendelse af principperne i TSS-cirkulære 2000-09 ("Cirkulæret"):

1.                   Selskabet er etableret den 17. december 2021 ved omstrukturering af H3 ApS, CVR-nr. […] ("H3") og besidder udelukkende aktiver omfattet af H3s senest aflagte årsrapport (2020/21).

2.                   I forbindelse med omstruktureringen er der gennemført udlodning og fraspaltning af kapital med henblik på at opfylde betingelserne for skattemæssig succession, jf. aktieavancebeskatningslovens § 34.

3.                   Værdiansættelsen er derfor sket med udgangspunkt i H3s årsrapport for 2020/21 korrigeret for udlodning og fraspaltning.

4.                   Det er ikke anset for relevant at korrigere den regnskabsmæssige værdi af Selskabets faste ejendomme mv., da disse i den senest aflagte årsrapport er optaget til dagsværdier baseret på valuarvurderinger foretaget af selvstændige- og uafhængige ejendomsmæglere.

5.                   Der knytter sig ikke goodwill til Selskabets aktivitet.

Sammenfatning af værdiansættelsen	Årsrapporten 2020/21 for H3 ApS (DKK)	Korrektioner (DKK)	Selskabet (DKK)
Selskabskapital	40.000	-	40.000
Kapitalandele I tilknyttede virksomheder	502.987.000	(206.027.887)	296.959.113
Tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder	60.250.000	34.601.348	94.851.348
Tilgodehavende selskabsskat	1.528.000	(1.528.000)	-
Periodeafgræsningsposter	99.000	(99.000)	-
Likvide beholdninger	146.000	(146.000)	-
Aktiver I alt	565.036.000	(173.225.539)	391.810.461
Udbytteudlodning fra H3 ApS (note 1, se nedenfor)	-	(27.968.243)	(27.968.243)
Spaltning af H2 ApS (note 2, se nedenfor)	-	(165.104.916)	(165.104.916)
Perioderesultat for perioden 1. juli 2021 til 17. december 2021 (note 3, se nedenfor)	-	20.247.620	20.247.620
Egenkapital	564.636.000	(172.825.539)	391.810.461
Leverandører af varer og tjenesteydelser	105.000	(105.000)	-
Skyldig selskabsskat	63.000	(63.000)	-
Anden gæld	232.000	(232.000)
Passiver i alt	565.036.000	(173.225.539)	391.810.461
Skatteteknisk værdi			391.810.461
Kurs (afrundet)			979.526,1525
Selskabets skattetekniske værdi fordeles således:
A-kapital nom. 290 kr. (0,73 %)			2.838.105
B-kapital nom. 39.710 kr. (99,27 %)			388.972.356
I alt			391.810.461

Noter

1.       Udbytteudlodning fra H3 ApS

H3 udloddede den 15. december 2021 ekstraordinært udbytte på i alt 27.968.243 kr. til A. Værdien af kapitalandelene i H1 ApS er således korrigeret med et tilsvarende beløb.

2.       Spaltning af H2 ApS

H2 ApS, der blev stiftet den 15. december 2021 ved indskud af den samlede selskabskapital i H3, blev den 17. december 2021 spaltet til to modtagende selskaber: Selskabet og H4 ApS, CVR-nr. […].

H4 ApS overtog i forbindelse med spaltningen egenkapitalværdi på i alt 165.104.916 kr. fra H2 ApS. Værdien af kapitalandelene i H1 ApS er således korrigeret med et tilsvarende beløb.

3.       Perioderesultat for perioden 1. juli 2021 til 17. december 2021

H3s regnskabsmæssige indre værdi i henhold til senest aflagte årsrapport er korrigeret med X-koncernens driftsresultat for perioden 1. juli 2021 til 17. december 2021 på i alt 20.247.620 kr., som er tillagt værdien af kapitalandelene i H1 ApS."

Af pengetanksopgørelsen fremgår:

"

Konsolideret aktivbalance for X-koncernen pr. 17. december 2021	Skatteteknisk værdi*	Passiv	Aktiv
AKTIVER
Investeringsejendomme**	83.344.909	83.344.909
Projektejendomme***	259.615.526		259.615.526
Kapitalandele i associerede virksomheder***	4.990.868	4.990.868
ANLÆGSAKTIVER	347.951.303
Tilgodehavender fra salg og tjenesteydelser	4.522	4.522
Tilgodehavender tilknyttede virksomheder	118.410.938	118.410.938
Andre tilgodehavender	3.052.396	3.052.396
Tilgodehavende selskabsskat	1.649.978		1.649.978
Likvide beholdninger	29.737.975	29.737.975
OMSÆTNINGSAKTIVER	152.855.809
AKTIVER I ALT	500.807.112	239.541.608 47,83 %	261.265.504 52,17 %"

Klagerens repræsentant har til Skatteankestyrelsen oplyst, at investeringsejendommene i pengetanksopgørelsen for et samlet beløb på 83.344.909 kr., som er vurderet som passiv kapitalanbringelse, omfatter følgende ejendomme:

"

Adresse	Bogført værdi	Seneste offentliggjorte ejendomsvurdering
Adresse Y1, By Y1	24.390.835	20.200.000
Adresse Y2, By Y2 - Adresse Y2, ST, By Y2 - Adresse Y2, 1 1, By Y2 - Adresse Y2, 1 2, By Y2 - Adresse Y2, 1 3, By Y2 - Adresse Y2, 1 4, By Y2 - Adresse Y2, 1 5, By Y2 - Adresse Y2, 1 6, By Y2 - Adresse Y2, 2 7, By Y2 - Adresse Y2, 2 8, By Y2 - Adresse Y2, 2 9, By Y2 - Adresse Y2, 2 10, By Y2 - Adresse Y2, 2 11, By Y2 - Adresse Y2, 2 12, By Y2 - Adresse Y2, 3 13, By Y2 - Adresse Y2, 3 14, By Y2 - Adresse Y2, 3 15, By Y2 - Adresse Y2, 3 16, By Y2 - Adresse Y2, 3 17, By Y2 - Adresse Y2, 3 18, By Y2	38.761.766	8.450.000 740.000 740.000 740.000 740.000 740.000 740.000 740.000 740.000 740.000 740.000 740.000 740.000 740.000 740.000 740.000 740.000 740.000 740.000
Adresse Y3, By Y3	20.192.308	9.750.000
I alt	83.344.909	51.720.000

"

Klagerens repræsentant har oplyst, at projektejendommene i pengetanksopgørelsen for i alt 259.615.526 kr., som er medtaget som driftsaktiver, består af følgende ejendomme:

"

Adresse	Bogført værdi	Seneste offentliggjorte ejendomsvurdering
Adresse Y4, By Y4	93.674.509	66.000.000
Adresse Y5, By Y4	53.750.000	51.000.000
Adresse Y6, By Y2	63.333.654	29.000.000
Adresse Y7, By Y5	48.857.363	28.200.000
I alt	259.615.526	174.200.000

Koncernens projektejendomme er under udvikling og forventes ikke realiseret indenfor regnskabsåret. Projektejendommene er derfor regnskabsmæssigt medtaget som anlægsaktiver, jf. årsregnskabsloven."

Klagerens repræsentant har i "****" til succesionsopgørelsen videre oplyst, at:

"**** Kapitalandele i associerede virksomheder, hvor Selskabets ejerandel ikke overstiger 25 %, er indregnet med en forholdsmæssig andel af virksomhedens regnskabsmæssige egenkapital."

Noten relaterer sig ifølge opgørelsen til den indregnede kapitalandel i associerede virksomheder på 4.990.868 kr.

Det fremgår af klagerens værdiansættelsesbilag (bilag 3.2), at ejendommene er medtaget i opgørelsen til dagsværdi i henhold til seneste aflagte årsrapport baseret på valuarvurderinger foretaget af selvstændige og uafhængige ejendomsmæglere.

Gaveanmeldelsernes behandling i Skattestyrelsen
Den 27. april 2022 sendte Skattestyrelsen en mail til Vurderingsstyrelsen. Af mailen fremgår:
[...]

Den 6. maj 2022 anmodede Skattestyrelsen klageren om at fremsende:

"
[...]
- Hvis selskabet udvikler projektejendomme, formodes der, at der skal være goodwill, der er tilknyttet til denne aktivitet. Vi beder derfor om redegørelse for pkt. 5 i bilag 3.2., hvor der er oplyst at der ikke er goodwill tilknyttet selskabet.

[...]"

Den 13. juni 2022 fremsendte Skattestyrelsen følgende materialeindkaldelse til klageren:

"Vi har brug for yderligere oplysninger, før vi kan gennemgå anmeldelsen af den gave, du har givet til dine børn og stedbørn.

Derfor beder vi dig om at sende:
1. Begrundelse for, at følgende udlejningsejendomme ikke er blevet betragtet som passiv

kapitalanbringelse, jf. aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 6:

-          Adresse Y4, By Y4,
-          Adresse Y5, By Y4
-          Adresse Y6, By Y2,
-          Adresse Y7) By Y5

2.   Specifikation med beløbsmæssig opgørelse over de tilknyttede/underliggende selskaber/virksomheder, hvor værdien/egenkapital er reduceret pga udlodning af et ekstraordinær udbytte på 259.956.264 kr. den 16. december 2021, jf. jeres oplysninger indsendt i brev af 9. maj 2022."

Den 14. juni 2022 fremsendte klagerens repræsentant en besvarelse af Skattestyrelsens materialeindkaldelse af 13. juni 2022. Af mailen fremgår:

"Vi har dags dato modtaget Skats materialeindkaldelse af 13. juni 2022. Vi anser materialeindkaldelsen for afgivet, når den er kommet frem til os.

Jeg skal hermed på vegne af MS besvare materialeindkaldelsen.

Ad pkt. 1.
Ejendommene, Adresse Y4, By Y4, Adresse Y5, By Y4, Adresse Y6, By Y2 og Adresse Y7, By Y5 er alle projektudviklingsejendomme og har derfor ikke karakter af passiv kapitalanbringelse, jf. forarbejderne til Lov 2017.683. Dette er også angivet i den ved gaveanmeldelserne vedlagte pengetanksberegning, og der er i værdiansættelsesbilag 3.2 henvist til koncernens hjemmeside for yderligere information.

Ad pkt. 2.
Vi har besvaret dette spørgsmål i besvarelse af materialeindkaldelse af 6. maj 2022 og materialeindkaldelse af 9. juni 2022.
H3 ApS var i relation til H2 ApS en tilknyttet virksomhed den 16. december 2021, og da H3 ApS den 16. december 2021 udloddede udbytte på i alt 259.956.264 kr. til H2 ApS, så blev egenkapitalværdien af H3 ApS reduceret med et tilsvarende beløb. Den tilknyttede virksomhed, hvis værdi blev reduceret som følge af udbytteudlodningen var altså H3 ApS.

***

Vi anser herefter materialeindkaldelsen for besvaret. Da materialeindkaldelsen først er kommet frem til os
Vi beder om at blive kontaktet, hvis Skat måtte have yderligere bemærkninger eller spørgsmål. Bekræft venligst modtagelsen af denne besvarelse."
[...]"

Den 29. juni 2022 fremsendte Skattestyrelsen forslag om at ændre værdiansættelsen og dermed gaveafgiften.

Klagerens repræsentant har den 15. juli 2022 fremsendt kopi af kvittering for indberetning af udbyttet.

Klagerens repræsentant anmodede samtidig Skattestyrelsen om at forklare den talmæssige sammenhæng i Skattestyrelsens forslag, ligesom klagerens repræsentant anmodede om aktindsigt i sagen.

Skattestyrelsen besvarede klagerens repræsentants henvendelse samme dag, som Skattestyrelsen kvitterede for de fremsendte bemærkninger. Skattestyrelsen oplyste videre, at der på baggrund af fristen i boafgiftslovens § 27 stk. 2, ikke kunne gives udsættelse med at fremkomme med yderligere bemærkninger til forslaget, medmindre der blev anmodet om udsættelse af fristen efter boafgiftslovens § 27 stk. 2, og at der i givet fald ville blive tillagt 15 arbejdsdage til det tidspunkt, hvortil klagerens repræsentant ville få udsættelse med henblik på, at Skattestyrelsen kunne gennemgå de fremsendte oplysninger.

Skattestyrelsen har sluttelig oplyst, at Skattestyrelsen vil træffe afgørelse på baggrund af de oplysninger, som Skattestyrelsen har, hvis styrelsen ikke modtog svar senest den 18. juli 2022.

Den 20. juli 2022 har klagerens repræsentant anmodet om:

" […]svar/uddybning på de forskellige uklarheder, som SKAT har præsenteres for vores klienter, herunder særligt de talmæssige sammenhænge vedrørende gaveværdi og succession."

Klagerens repræsentant har specifikt henvist til ejendommen "Adresse Y4", hvor repræsentanten har angivet en række forhold vedrørende værdiansættelsen og forhold vedrørende bebyggelsesprocenten, samt at der måtte være fejl i Vurderingsstyrelsens grundlag eller matematik.

Skattestyrelsen har besvaret klagerens repræsentants mail af 20. juli 2022 samme dag. Skattestyrelsen har meddelt, at Skattestyrelsen har truffet afgørelse og lagt afgørelserne til elektronisk forsendelse, fordi repræsentanten ikke har anmodet om udsættelse med 6 måneders fristen. Skattestyrelsen har desuden henvist til Vurderingsstyrelsens bemærkninger til klagerens repræsentants mail af 20. juli 2022.

Sagens behandling i Skatteankestyrelsen
Under sagens behandling i Skatteankestyrelsen er der fremkommet yderligere oplysninger og nye dokumenter vedrørende den ekstraordinære udbytteudlodning på 259.956.264 kr. og forhøjelsen af værdiansættelsen på nærmere opregnede ejendomme på 25.689.565 kr.
[...]
Adresse Y4, By Y4
Vurderingsstyrelsen har den 17. juni 2022 fremsendt en vurdering af ejendommen. Vurderingsstyrelsen har vurderet ejendommens handelsværdi til 107.000.000 kr.

Vurderingsstyrelsen har ved udøvelsen af skønnet over handelsprisen henset til grundarealet, bebyggelsesprocenter og salg af ubebyggede grunde i området. Styrelsen har skønsmæssigt ansat en pris pr. tilladt opført kvadratmeter på 5.000 kr. Derudover er for så vidt den eksisterende bebyggelse henset til salg i området samt R1s markedsrapport. Den eksisterende bebyggelse er beliggende i delområde C og er på 3.330 kvadratmeter.

Det fremgår af Vurderingsstyrelsens vurdering, at der er tilladelse til opførelse af […] med et samlet areal på 15.500 kvadratmeter i delområde D og 3300 kvadratmeter i delområde C. Den samlede beregnede bebyggelsesprocent er beregnet til 216.

Klagerens repræsentant har fremlagt en udskrift fra vurderingsfortegnelsen, hvoraf fremgår af grundværdispecifikationerne, at der er et areal på 8.694 m² og en bebyggelsesprocent på 175 % i overensstemmelse med lokalplan […].

Adresse Y5, By Y4
Skattestyrelsen har i forbindelse med sagens behandling ved Skatteankestyrelsen oplyst, at ejendommen ikke er vurderet af Vurderingsstyrelsen.

Der er ikke fremlagt valuarvurdering vedrørende denne ejendom.

Adresse Y6, By Y2
Vurderingsstyrelsen har den 15. juni 2022 fremsendt en vurdering af ejendommen. Det fremgår heraf, at Vurderingsstyrelsen har vurderet ejendommens handelsværdi til 70.000.000 kr.

Vurderingsstyrelsen har anført, at ejendommen er en større erhvervsmæssig ejendom med en yderst attraktiv beliggenhed […] By Y2, og at ejendommen på vurderingstidspunktet var fuldt udlejet. I stueplan var 2.672 kvadratmeter udlejet til G1, og på 1. sal var 364 kvadratmeter udlejet til et fitnesscenter.

Det fremgår videre, at vurderingen er foretaget ud fra en afkastforventning på 5 % - 6 %, at der i forbindelse med vurderingen er henset til lokalplan […], herunder bemærkninger i lokalplan […], der omhandler naboejendommen, samt salg af sammenlignelige erhvervsejendomme i By Y2 Kommune i perioden 1. januar 2021 til 31. december 2021.

Klagerens repræsentant har fremlagt valuarvurdering af ejendommen, udarbejdet af R2, der har vurderet ejendommens handelspris til 68.600.000 kr.

Adresse Y7, By Y5
Vurderingsstyrelsen har den 16. juni 2022 fremsendt en vurdering af ejendommen. Det fremgår heraf, at Vurderingsstyrelsen har vurderet ejendommens handelsværdi til 37.800.000 kr.

Vurderingsstyrelsen har set på R1s Markedspuls for Q4 for butik, [område] sekundær, og har yderligere lagt vægt på tre udbudte lejemål på […]torvet i området med en leje på mellem 715 - 900 kr. pr kvadratmeter. Det anføres videre, at der er set på omkringliggende ejendomme i det samme indkøbscenter med samme byggestil og opførelsestidspunkt samt salg af ren forretning for kreds […] i […] Kommune.

Vurderingsstyrelsen har foretaget det udøvede skøn på baggrund af 600 kr. i leje for 1.947 kvadratmeter og en leje på 900 kr. for 1.624 kvadratmeter, som er baseret på en lejefaktor på 14,4.

Der er ikke fremsendt valuarvurdering vedrørende denne ejendom.

Projektejendomme og investeringsejendomme
Der er fremlagt en oversigt, der viser, at H3 ApS, som på gaveoverdragelsestidspunktet var 100 % ejet af H1 ApS, havde en ejerandel på 20 % i H5 ApS.

H5 ApS ejede 100 % af anparterne i H6 ApS, H7 ApS og H8 ApS.

H6 ApS, H7 ApS og H8 ApS ejede ifølge klagerens repræsentants opgørelse samlet ejendomme for 852.978.934 kr., der ifølge opgørelsen indgår i pengetanksopgørelsen med nettoværdien af ejerandelen, jf. ABL § 34, stk. 6, 3. 4 pkt., svarende til 4.990.868 kr.

Klagerens repræsentant har oplyst følgende vedrørende projektejendommene:

"Projekt1
Ejendomsprojektet Projekt1 omfatter ejendommene Adresse Y4 og Adresse Y5 og er organiseret i selskabet H9 ApS.

Adresse Y4 består af en råbygning samt et ubebygget grundareal. Adresse Y5 er en udlejningsejendom, og en del af bygningen skal anvendes til opførelsen af Projekt1, herunder brandvej, parkering mv. Råbygningen blev i 2011 ombygget til at skulle fungere som byggedepot i forbindelse med det planlagte byggeri. Som nævnt måtte A forlade koncernen i 2012 og er først genindtrådt i 2017.

Projektet Projekt1 omfatter 22.500 m2 butik/erhverv med 200 p-pladser i p-kælder (bilag 31).

Igangsætning af projektet afventer godkendelse fra By Y6 Kommune samt endelig finansieringsplan.

Projekt2
Ejendomsprojektet Projekt2 knytter sig til det eksisterende […]center.
Der er på den samlede ejendom opført tre bygninger, nr. 9, 21 og 32. Bygning 9 består af butikslokaler til detailhandel. Bygning 21 består af et råhus opført i 2019 til drive-in restaurant. Bygning 32 er udlejet til G2.

Projektet indebærer, at der skal opføres (i) 60-70 seniorboliger med tagterrasse og udsigt over [vandet], (ii) 600 m2 klinikker og (iii) 5.000 - 8.000 m2 butikker, fitness og legeland.

Projekt3
Ejendomsprojektet Projekt3 omfatter den eksisterende ejendom Adresse Y8, By Y2, der skal udbygges (bilag 33).
Der blev i 2019 vedtaget en ny lokalplan og et kommuneplantillæg, der åbnede mulighed for en højere bebyggelsesprocent på ejendommen.

Der har været forhandlinger med kommunen siden 2020, men forvaltningen har ønsket, at processen stilles i bero, indtil naboejendommen er under opførelse.

Projektet afventer nu en ny lokalplan, der forventes tidligst i 2023."

Klagerens repræsentant har den 31. marts 2023 fremsendt yderligere oplysninger om aktiviteterne i X koncernen. Der er fremlagt en oversigt over koncernens køb og salg af projektudviklede og ikke-projektudviklede ejendomme samt en række nyhedsartikler omhandlende koncernens aktiviteter. Det er oplyst, at finanskrisen var ved at knække koncernen.

Det er videre oplyst, at koncernen blev hårdt ramt af Covid-19, idet koncernen i betydeligt omfang havde erhvervslejemål, og at det først i 2021 var muligt at etablere en ny finansiering af koncernen.

Der er fremlagt én præsentation af tre ejendomsprojekter, der er udskilt til hvert sit selskab under moderselskabet H10 ApS, CVR-nr. […], som er stiftet den 16. december 2021. Der er efterfølgende den 4. juli 2023 fremsendt en række lejekontrakter vedrørende ejendommene.

Klagerens repræsentant har på opfordring af Skatteankestyrelsen fremlagt oplysninger om de enkelte ejendomme, som i pengetanksopgørelsen er optaget som driftsaktiver (benævnt projektejendomme).

Adresse Y6, By Y2
Adresse Y6, By Y2, er anskaffet af X koncernen den 1. januar 1997. Af klagerens visualisering af ejendommen fremgår, at det er en ejendom i to etager. Ifølge den fremlagte valuarvurdering af ejendommen er ejendommen opført i 2001. Den er fuldt ud udlejet til G3 (G1) og G4 ApS på uopsigelige lejekontrakter frem til 1. april 2024.  

Af lejekontrakten med G3 fremgår, at lejemålet er overtaget den 12. januar 2003, og at det er uopsigeligt fra udlejers side i 20 år, hvorefter det kan opsiges med 12 måneders varsel til den første i et kvartal.

Af lejekontrakten med G4 ApS med tillæg fremgår, at lejemålet er trådt i kraft den 1. juli 2015, og at lejemålet er tidsbegrænset til den 30. juni 2019. Det fremgår af tillægget til lejekontrakten, at det erstatter tidligere tillæg (allonge) af henholdsvis 28. november 2018, 10. oktober 2019, 10. oktober 2021 og 15. juni 2022, og at lejemålet udløber uden yderligere varsel 30. juni 2024.

Klagerens repræsentant har oplyst, at lejemålene er opsagt med virkning fra henholdsvis 31. marts og 30. juni 2024 med henblik på gennemførelse af et ejendomsprojekt.

Der har tidligere været udlejning til G5 A/S, som fraflyttede lejemålet i 2015.

Af klagerens repræsentants projektresumé fremgår, at det eksisterende for- og baghus skal nedrives, at der skal opføres en 5 etagers ejendom, at der skal tilføres 4.000 m², etableres ny dagligvarebutik på 1.800 m² og 260 m² café samt undervisningsfaciliteter og ungdomsboliger. Det er oplyst, at salg enten skal ske på projektstadiet eller efter udlejning.

Det er oplyst, at der har været projektarbejde i perioden 2018 - 2020 med arkitekt og kommunen, at der er udarbejdet lokalplan på nabogrunden, at kommunen ikke ønskede sideløbende projekter, at naboprojektet er igangsat, og at projektarbejdet fortsætter. Det er videre oplyst, at der er opbakning fra kommunen til projektet, at arbejdet med en ny lokalplan, som forventes i 2023, er igangsat, og at ejendommen forventes færdigudviklet og salgsmoden i 2025. Det er oplyst, at der er afholdt 700.000 kr. ekskl. moms i projektudgifter i perioden 2018 - 2023, og at der afventes endelig finansieringsplan. Endelig er der fremsendt projektmateriale fra arkitekt.

Ejendommen var på gaveoverdragelsestidspunktet ejet af H11 ApS, CVR-nr. […], som ifølge CVR-registret er stiftet den 29. november 2021 i forbindelse med en spaltning af H7 ApS, CVR-nr. […]. Selskabet har ifølge CVR-registret følgende formål og branchekoder:

"Branchekode
411000 Gennemførelse af byggeprojekter
Bibrancher
682040 Udlejning af erhvervsejendomme
Formål
Selskabets formål er at erhverve, opføre og udvikle ejendomsprojekter med henblik på videresalg samt besiddelse af fast ejendom i øvrigt og anden i forbindelse hermed beslægtet virksomhed efter ledelsens skøn."

Følgende fremgår af H11 ApS´ årsrapport for 1. juli 2020 - 30. juni 2021:

"Virksomhedens væsentligste aktiviteter
Virksomhedens væsentligste aktiviteter er investering i fast ejendom, herunder udvikling, udlejning samt køb og salg af fast ejendom.

Væsentlige ændringer i virksomhedens aktiviteter og økonomiske forhold
Det er selskabets første regnskabsår og der har derfor ikke været væsentlige ændringer i aktiviteter og økonomiske forhold.

H7 ApS har med tilbagevirkende kraft pr. 1. juli 2020 udspaltet ejendommene i 6 selskaber. H11 ApS ejer en enkelt ejendom.
[…]

Investeringsejendomme
Investeringsejendomme indregnes ved anskaffelse til kostpris og måles efterfølgende til dagsværdi. Dagsværdien af investeringsejendomme opgøres ud fra en afkastbaseret model hvor der tages udgangspunkt i ejendommenes budgetterede driftsafkast for det kommende år (normalindtjeningsmodellen). Ejendommenes budgetterede driftsafkast beregnes som lejeindtægter reduceret med normal tomgangsleje, fratrukket ejendommenes sædvanlige driftsomkostninger.

Ejendommenes afkastkrav fastsættes med udgangspunkt i markedsstatistikker, gennemførte handler samt valuarens/ledelsens kendskab til ejendomsmarkedet i øvrigt. Ved fastsættelse af afkastkravet indgår parametre såsom ejendomstype (bolig, kontor, butik mv.), beliggenhed, alder, vedligeholdelsesstand, lejeaftalernes løbetid og lejernes bonitet mv.

Afkastkravet fastsættes for hver ejendom.

Værdiforringelsen, der finder sted efterhånden som investeringsejendommene forældes, afspejles i den løbende måling til dagsværdi. Der foretages ikke systematiske afskrivninger over investeringsejendommenes brugstid. Værdireguleringer indregnes i resultatopgørelsen under posten 'Værdiregulering af investeringsejendomme.
[…]

Årets afkastprocenter er fastsat med baggrund i markedspriser på kendte handler og købstilbud samt markedsrapport fra ejendomsmægler. Derudover tager afkastkravene også udgangspunkt i længden på lejekontrakt og hvor tæt huslejen ligger på markedsprisen. Byggeretter og potentielle lejestigninger som ikke er bindende er ikke indregnet i værdiansættelsen."

Adresse Y7, By Y5
Adresse Y7, By Y5, er ejet af H12 ApS (CVR-nr. […]), der er stiftet 29. november 2021 i forbindelse med en ophørsspaltning af H6 ApS, CVR-nr. […]. Ejendommen er erhvervet af H6 ApS primo 2008.

Klagerens repræsentant har fremlagt lejekontrakter med følgende lejere:

G6 A/S
Af lejekontrakten fremgår, at ikrafttrædelsesdatoen foreløbig er fastsat til den 1. januar 2009, at lejemålet er uopsigeligt i 10 år fra udlejers side, og at det herefter kan opsiges med 12 måneders varsel til den første i et kvartal.

G7 ApS
Lejemålets ikrafttrædelsesdato er ifølge lejekontrakten den 1. november 2015. Lejemålet er i henhold til kontrakten uopsigeligt for udlejer i 15 år, hvorefter lejemålet kan opsiges af begge parter med 6 måneders varsel til den første i et kvartal.

G8 A/S
Det fremgår af lejekontrakten, at lejemålets ikrafttrædelsesdato er fastsat til den 1. december 2018, og at det er uopsigeligt for udlejer i 15 år, hvorefter det kan opsiges med 6 måneders varsel til den første i et kvartal.

G2 ApS
Der er fremlagt en grundlejekontrakt med ikrafttrædelse den 1. oktober 2015. Der er aftalt uopsigelighed for udlejer på mindst 20 år efter lejemålets ikrafttræden.

G9 A/S
Det fremgår af lejekontrakten, at lejemålet (butik […]) trådte i kraft den 1. maj 2014, og at det er uopsigeligt for udlejer i 5 år fra lejemålets ikrafttræden.

Klagerens repræsentant har i forbindelse med indsendelse af lejekontrakterne oplyst:

"Der er indgået aftale med lejerne om fraflytning af lejemål i nødvendigt omfang til brug for realisering af ejendomsprojektet og med mulighed for efterfølgende genetablering af lejeforhold."

Af klagerens repræsentants projektresumé fremgår, at den eksisterende centerejendom skal nedrives. Der skal opføres 16.000 m² nybyggeri, som skal anvendes til 60-70 seniorboliger, 600 m² klinik og 5.000 - 8.000 m² butikker, fitness og legeland, ligesom der skal etableres P-forhold. Det er oplyst, at der skal ske salg enten på projektstadiet eller efter udlejning. Der er fremlagt visualisering af projektet og fotos af den eksisterende ejendom.

Det er oplyst, at ejendommen er købt som projekt med storbutikker, og at der er indtrådt en lovændring kort tid efter købet, der indførte et forbud mod "storbutikker". I 2019 er det igen blevet muligt at opføre "storbutikker". I 2019 er påbegyndt et byggeri af restaurant, der som følge af Covid-19 ikke kunne udlejes. Nedrivningsansøgning og byggeansøgning er indsendt til kommunen i 2022. Det er videre oplyst, at projektet kan igangsættes efter tilladelse til nedrivning og opførsel, og at det forberedende arbejde er på plads.

Ejendommen forventes færdigudviklet og salgsmodnet i 2024/2025. De afholdte projektudgifter i perioden 2018 - 2023 androg 3,3 mio. kr. ekskl. moms. Projektet forventes for en stor dels vedkommende finansieret ved egenfinansiering. Der er fremsendt projektmateriale fra arkitekt, nedrivningsansøgning og ansøgning om byggetilladelse.

Ejendommen var på gaveoverdragelsestidspunktet ejet af H12 ApS, CVR-nr. […], som er stiftet den 29. november 2021, der ifølge CVR-registret har følgende branchekode og formål:

"411000 Gennemførelse af byggeprojekter

[…]
Selskabets formål er at erhverve, opføre og udvikle ejendomsprojekter med henblik på videresalg samt besiddelse af fast ejendom i øvrigt og anden i forbindelse hermed beslægtet virksomhed efter ledelsens skøn."

Af H12 ApS´ årsrapport for perioden 1. juli 2020 - 30. juni 2021 fremgår:

"H6 ApS har med tilbagevirkende kraft pr. 1. juli 2020 udspaltet de 3 matrikler i […]centret til 2 selskaber. H12 ApS, der ejer den mindste del af Centret, vil fortsætte udviklingen af Centret."

Det fremgår videre:

"Virksomhedens væsentligste aktiviteter er investering i fast ejendom, herunder udvikling, udlejning samt køb og salg af fast ejendom.
[…]
Investeringsejendomme
Investeringsejendomme indregnes ved anskaffelse til kostpris og måles efterfølgende til dagsværdi. Dagsværdien af investeringsejendomme opgøres ud fra en afkastbaseret model hvor der tages udgangspunkt i ejendommenes budgetterede driftsafkast for det kommende år (normalindtjeningsmodellen). Ejendommenes budgetterede driftsafkast beregnes som lejeindtægter reduceret med normal tomgangsleje, fratrukket ejendommenes sædvanlige driftsomkostninger.

Ejendommenes afkastkrav fastsættes med udgangspunkt i markedsstatistikker, gennemførte handler samt valuarens/ ledelsens kendskab til ejendomsmarkedet i øvrigt. Ved fastsættelse af afkastkravet indgår parametre såsom ejendomstype (bolig, kontor, butik mv.), beliggenhed, alder, vedligeholdelsesstand, lejeaftalernes løbetid og lejernes bonitet mv.

Afkastkravet fastsættes for hver ejendom.

Værdiforringelsen, der finder sted efterhånden som investeringsejendommene forældes, afspejles i den løbende måling til dagsværdi. Der foretages ikke systematiske afskrivninger over investeringsejendommenes brugstid. Værdireguleringer indregnes i resultatopgørelsen under posten 'Værdiregulering af investeringsejendomme.
[…]

Årets afkastprocenter er fastsat med baggrund i markedspriser på kendte handler og købstilbud samt markedsrapport fra ejendomsmægler. Derudover tager afkastkravene også udgangspunkt i længden på lejekontrakt og hvor tæt huslejen ligger på markedsprisen. Byggeretter og potentielle lejestigninger som ikke er bindende er ikke indregnet i værdiansættelsen."

Adresse Y5-xx og Adresse Y4, By Y4

Adresse Y4, By Y4, er erhvervet af H9 ApS, CVR-nr. […], (tidligere H13 A/S) i efteråret 2000. Adresse Y5, By Y4, blev overdraget til H9 ApS med virkning pr. 1. juli 2020 fra H7 ApS (CVR-nr. […]), der købte ejendommen den 1. januar 1992. H9 ApS er stiftet den 1. juli 1999.

Klagerens repræsentant har oplyst, at der er 10 beboelseslejemål i ejendommen, som er indgået på tidsubegrænsede lejekontrakter. Lejemålene er indgået på forskellige tidspunkter. Det ældste lejemål er indgået i april 2002 og det seneste i december 2022. Der er ikke fremlagt lejekontrakter vedrørende beboelseslejemålene. 

Der er fremlagt en lejekontrakt med G10 A/S med ikrafttrædelse den 1. marts 2004 og en uopsigelighedsperiode for udlejer på 10 år, hvorefter lejemålet af udlejer kan opsiges med 12 måneders varsel til den første i et kvartal.

Der er fremlagt en lejekontrakt med G11 ApS med ikrafttrædelse den 1. juni 2018. Lejemålet er ifølge kontrakten uopsigelig for udlejer i 20 år og kan efter uopsigelighedsperioden opsiges med 12 måneders varsel til den første i et kvartal.

Der er tidligere sket udlejning til G12. Lejemålet er ophørt i 2018.

Klagerens repræsentant har i forbindelse med fremsendelse af lejekontrakterne oplyst:

"Ejendommen er en integreret del af ejendomsprojektet "Projekt1" med ejendommen Adresse Y4. Ejendommen ønskes solgt fuldt udlejet som en del af det samlede projekt for maksimal profit. Det er ikke nødvendigt at opsige lejemålene for gennemførelse af ejendomsprojektet."

Der er fremlagt projektmateriale fra 2017, dispensation fra Teknik- og Miljø By Y6 Kommune, december 2022, korrespondance med By Y6 Kommune og arkitekt m.v., avisartikler og § 8-anmeldelse marts 2023 (miljø-boringer).

Af klagerens repræsentants projektresumé fremgår, at der skal opføres […] på tom grund, at der skal udvikles et rekreativt område med to dagligvarebutikker, fitnesscenter, cafe/restaurant og serviceerhverv på i alt 18.000 m². Det fremgår videre, at der skal etableres ca. 200 P-pladser og ca. 300 cykelpladser i underetagen, samt at der skal ske salg på enten projektstadiet eller efter udlejning.

Der er fremsendt fotos af den eksisterende bebyggelse og tom grund samt visualisering af det færdige projekt.

Projektet er ifølge beskrivelsen af projektforløbet genstartet i koncernen i 2017. Projektet har mødt udfordringer i form af modstand mod opførelse af […] og godkendelse af tilkørselsforhold, usikkerhed som følge af Covid-19 og øgede byggeomkostninger.

Det er oplyst, at dispensation for lokalplanen er godkendt den 19. december 2022.  Der er foretaget nye jordforureningsprøver, ingeniør- og arkitektarbejder er afsluttet. Der forventes byggetilladelse inden for 2 måneder.

Projektet forventes afsluttet i ultimo 2025 eller primo 2026. Byggeforberedelse er anslået til 6 måneder fra byggetilladelse. Ejendommen forventes solgt fuldt udlejet efter opførelse for maksimal profit. Der har ifølge det oplyste været afholdt 9,7 mio. kr. i projektudgifter i perioden 2017 - 2023. Tidligere projekttilsagn fra R3 fra 2019 skal genforhandles.

H9 ApS, CVR-nr. […], (tidligere H13 A/S) har ifølge CVR-registret følgende branchekode og formål:

"Branchekode
411000 Gennemførelse af byggeprojekter
Formål
Selskabets formål er at erhverve, opføre og udvikle ejendomsprojekter med henblik på videresalg samt besiddelse af fast ejendom i øvrigt og anden i forbindelse hermed beslægtet virksomhed efter ledelsens skøn."

Følgende fremgår af H9 ApS´ årsrapport for 1. juli 2020 - 30. juni 2021:

Virksomhedens væsentligste aktiviteter
Selskabets væsentligste aktiviteter er investering i fast ejendom, herunder udvikling, udlejning samt køb og salg af fast ejendom.

Selskabet deltog som modtagende selskab i den fuldstændige ophørsspaltning af H7 A/S med tilbagevirkende kraft til 1. juli 2020. Ved spaltningen er samtlige aktiver og forpligtelser vedr. ejendommen Adresse Y5 overgået til H9 ApS.

H9 ApS har som følge af de ændrede markedsforhold/lejere i [bymidten] været nødsaget til at foretage væsentlige ændringer i udviklingsprojektet, som i 2020 er blevet fremsendt til byggesagsforvaltningen.

Der forventes en byggestart i løbet af 2021/22, og en byggeperiode på ca. 2 år, samt yderligere et par år som indkøringsperiode. Det nye byggeri, som forestås af H9 ApS, forventes at koste 350-400 mio. kr. excl. moms. Der er i 2020/21 udført projekteringsomkostninger for 1,9 mio. kr. excl. moms.

Selskabet forestår selv idé, projekteringsledelse, forhandling med leverandører, entreprenører mv., budgettering, udlejning og delvis byggesagsopfølgning samt sagsbehandling.
[…]

Investeringsejendomme
Investeringsejendomme indregnes ved anskaffelse til kostpris og måles efterfølgende til dagsværdi. Dagsværdien af investeringsejendomme opgøres ud fra en afkastbaseret model hvor der tages udgangspunkt i ejendommenes budgetterede driftsafkast for det kommende år (normalindtjeningsmodellen). Ejendommenes budgetterede driftsafkast beregnes som lejeindtægter reduceret med normal tomgangsleje, fratrukket ejendommenes sædvanlige driftsomkostninger.

Ejendommenes afkastkrav fastsættes med udgangspunkt i markedsstatistikker, gennemførte handler samt valuarens/ledelsens kendskab til ejendomsmarkedet i øvrigt. Ved fastsættelse af afkastkravet indgår parametre såsom ejendomstype (bolig, kontor, butik mv.), beliggenhed, alder, vedligeholdelsesstand, lejeaftalernes løbetid og lejernes bonitet mv.

Afkastkravet fastsættes for hver ejendom.

Værdiforringelsen, der finder sted efterhånden som investeringsejendommene forældes, afspejles i den løbende måling til dagsværdi. Der foretages ikke systematiske afskrivninger over investeringsejendommenes brugstid. Værdireguleringer indregnes i resultatopgørelsen under posten 'Værdiregulering af investeringsejendomme.

Investeringsejendomme
Investeringsejendomme indregnes ved anskaffelse til kostpris og måles efterfølgende til dagsværdi. Dagsværdien af investeringsejendomme opgøres ud fra en afkastbaseret model hvor der tages udgangspunkt i ejendommenes budgetterede driftsafkast for det kommende år (normalindtjeningsmodellen). Ejendommenes budgetterede driftsafkast beregnes som lejeindtægter reduceret med normal tomgangsleje, fratrukket ejendommenes sædvanlige driftsomkostninger.

Ejendommenes afkastkrav fastsættes med udgangspunkt i markedsstatistikker, gennemførte handler samt valuarens/ ledelsens kendskab til ejendomsmarkedet i øvrigt. Ved fastsættelse af afkastkravet indgår parametre såsom ejendomstype (bolig, kontor, butik mv.), beliggenhed, alder, vedligeholdelsesstand, lejeaftalernes løbetid og lejernes bonitet mv.

Afkastkravet fastsættes for hver ejendom.

Værdiforringelsen, der finder sted efterhånden som investeringsejendommene forældes, afspejles i den løbende måling til dagsværdi. Der foretages ikke systematiske afskrivninger over investeringsejendommenes brugstid. Værdireguleringer indregnes i resultatopgørelsen under posten 'Værdiregulering af investeringsejendomme.
[…]

Årets afkastprocenter er fastsat med baggrund i markedspriser på kendte handler og købstilbud samt markedsrapport fra ejendomsmægler. Derudover tager afkastkravene også udgangspunkt i længden på lejekontrakt og hvor tæt huslejen ligger på markedsprisen. Byggeretter og potentielle lejestigninger som ikke er bindende er ikke indregnet i værdiansættelsen."
[...]"

Skattestyrelsens afgørelse
Skattestyrelsen har forhøjet gaveafgiften med 58.064.663 kr. Forhøjelsen er fremkommet ved en ændring af værdiansættelsen af selskabet med henholdsvis 259.956.264 kr. vedrørende udlodning af udbytte og med 25.689.565 kr. vedrørende forhøjelse af handelsværdien på nærmere opregnede ejendomme. Skattestyrelsen har desuden ikke godkendt fradrag for latent skat, idet Skattestyrelsen har fundet, at der er tale om anparter i et selskab, hvis virksomhed i overvejende grad består af passiv kapitalanbringelse.

Skattestyrelsen har efterfølgende den 25. juli 2022 berigtiget afgørelsen af 20. juli 2022 grundet en tastefejl. Forhøjelsen af gaveafgiften efter berigtigelsen udgør 58.722.807 kr.

Følgende fremgår af afgørelsen af 20. juli 2022:

"[…]

Talmæssig opgørelse

Gave til E	Jeres opgørelse		Vores opgørelse
Kapitalandele (11.909 andele)	116.657.452 kr.		201.683.765 kr.
-          Modydelser (gældsbreve)	-68.598.441 kr.		-68.598.441 kr.
Gavebeløb	48.059.011 kr.		133.085.324 kr.
-          Afgiftsfrit bundbeløb	-68.700 kr.		-68.700 kr.
-          Passivpost (latent skat)	-31.208.816 kr.		0 kr.
Afgiftsgrundlag	16.781.495 kr.		133.016.624 kr.
Gaveafgift, 15%	2.517.224 kr.		19.952.494 kr.
-          Indbetalt	-2.517.224 kr.		-2.517.224 kr.
= Yderligere gaveafgift	0 kr.		17.435.270 kr.

Gave til C	Jeres opgørelse		Vores opgørelse
Kapitalandele (12.114 andele)	118.657.452 kr.		205.155.523 kr.
-          Modydelser (gældsbreve)	-66.243.885 kr.		-66.243.885 kr.
Gavebeløb	52.413.567 kr.		138.911.638 kr.
-          Afgiftsfrit bundbeløb	-68.700 kr.		-68.700 kr.
-          Passivpost (latent skat)	-34.726.737 kr.		0 kr.
Afgiftsgrundlag	17.618.130 kr.		138.842.938 kr.
Gaveafgift, 15%	2.642.720 kr.		20.826.441 kr.
-          Indbetalt	-2.642.720 kr.		-2.642.720 kr.
= Yderligere gaveafgift	0 kr.		18.183.721 kr.

Gave til D	Jeres opgørelse		Vores opgørelse
Kapitalandele (11.603 andele)	113.657.452 kr.		196.501.530 kr.
-          Modydelser (gældsbreve)	-67.836.963 kr.		-67.836.963 kr.
Gavebeløb	45.820.489 kr.		128.664.567 kr.
-          Afgiftsfrit bundbeløb	-68.700 kr.		-68.700 kr.
-          Passivpost (latent skat)	-31.329.920 kr.		0 kr.
Afgiftsgrundlag	14.421.869 kr.		128.595.867 kr.
Gaveafgift, 15%	2.163.280 kr.		19.289.380 kr.
-          Indbetalt	-2.163.280 kr.		-2.163.280 kr.
= Yderligere gaveafgift	0 kr.		17.126.100 kr.

Gave til F	Jeres opgørelse		Vores opgørelse
Kapitalandele (2.042 andele)	20.000.000 kr.		34.582.102 kr.
Gavebeløb	20.000.000 kr.		34.582.102 kr.
-          Afgiftsfrit bundbeløb	-68.700 kr.		-68.700 kr.
-          Passivpost (latent skat)	-5.346.951 kr.		0 kr.
Afgiftsgrundlag	14.584.349 kr.		34.513.402 kr.
Gaveafgift, 15%	2.187.652 kr.		5.177.010 kr.
-          Indbetalt	-2.187.652 kr.		-2.187.652 kr.
= Yderligere gaveafgift	0 kr.		2.659.786 kr.

Gave til B	Jeres opgørelse		Vores opgørelse
Kapitalandele (2.042 andele)	20.000.000 kr.		34.582.102 kr.
Gavebeløb	20.000.000 kr.		34.582.102 kr.
-          Afgiftsfrit bundbeløb	-68.700 kr.		-68.700 kr.
-          Passivpost (latent skat)	-5.346.951 kr.		0 kr.
Afgiftsgrundlag	14.584.349 kr.		34.513.402 kr.
Gaveafgift, 15%	2.187.652 kr.		5.177.010 kr.
-          Indbetalt	-2.187.652 kr.		-2.187.652 kr.
= Yderligere gaveafgift	0 kr.		2.659.786 kr.

Der skal således yderligere indbetales 17.435.270 kr. + 18.182.721 kr.+ 17.126.100 kr.+ 2.659.786 kr.+ 2.659.786 kr., i alt 58.064.663 kr. i yderligere gaveafgift
[…]

Skattestyrelsens afgørelse er bortset herfra i overensstemmelse med det tidligere fremsendte forslag.

Skattestyrelsen har begrundet forhøjelsen således:

[...]

"Ad. 3. Succession

Familieoverdragelse af kapitalandele omfattet af aktieavancebeskatningsloven kan ske med succession, jf. aktieavancebeskatningsloven § 34.

Gives der gave i forbindelse med overdragelsen af erhvervsvirksomhed med succession, kan der beregnes passivpost, jf. kildeskattelovens § 33 D eller fradrag for den latente skatteforpligtelse, jf. kildeskattelovens § 33 C.

Overdragelse kan ske med succession, hvis betingelserne i aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 1, er opfyldt, herunder krav om, at selskabet driver virksomhed, som ikke er passiv kapitalanbringelse, jf. aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 1, nr. 3.

Det fremgår af aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 6, at selskabets virksomhed anses for i overvejende grad at bestå i passiv kapitalanbringelse…, såfremt mindst 50 pct. af selskabets indtægter, hvorved forstås den regnskabsmæssige nettoomsætning tillagt summen af øvrige regnskabsførte indtægter, opgjort som gennemsnittet af de seneste 3 regnskabsår stammer fra fast ejendom, kontanter, værdipapirer el.lign., eller hvis handelsværdien af selskabets sådanne ejendomme, kontanter, værdipapirer el.lign. enten på overdragelsestidspunktet eller opgjort som gennemsnittet af de seneste 3 regnskabsår udgør mindst 50 pct. af handelsværdien af selskabets samlede aktiver.

Ved overdragelse af holdingselskaber skal indtægter og aktiver i datterselskaber medregnes ved bedømmelsen og ikke afkastet og værdien af datterselskabsaktierne, jf. aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 6, 4. pkt.(konsolideringsreglen).

Skattestyrelsen har gennemgået det fremsendte materiale samt de andre tilgængelige oplysninger, herunder hjemmesiden, og finder ikke, at overdragelsen kan ske med skattemæssig succession.

Vi finder, at selskabets aktiver i overvejende grad har karakter af passiv kapitalanbringelse, som består i investering i ejendomme, der udlejes af selskabet selv.

Selskabet er etableret den 17. december 2021 ved spaltning og er opløst ved spaltningen igen den 23. december 2021.

Skattestyrelsen har i brev af 6. maj 2022 anmodet rådgiveren oplyse, hvorvidt gavegiveren beskattes som næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom samt hvorvidt selskaber, hvor gavegiveren er hovedaktionær, er næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom

Dette har rådgiveren ikke ønsket at oplyse og henviste i øvrigt til X-koncernens hjemmeside […], der beskriver koncernens og selskabernes aktiviteter og ejendomme.

Der er ligeledes oplyst, at der ikke er goodwill tilknyttet selskaberne, samt at der er ikke solgt ejendomme i perioden 30. juni 2021 til 31. december 2021, se besvarelse af 9. maj 2022 for detaljer.

I brev af 19. maj 2022 har rådgiveren skrevet, at der ikke er udarbejdet et perioderegnskab for H1 ApS, CVR-nr. […] ("Selskabet"), for den angivne periode. Selskabet ejede alene kapitalandele i dattervirksomheder.

Selskabets aktivitet for perioden svarer derfor til dattervirksomhedernes aktivitet og indtægter. Disse indtægter består ifølge de foreliggende oplysninger alene af lejeindtægter. I det oprindelige selskabs7 årsrapport for 2020/2021, som er det sidste regnskabsår forud for spaltningen, står der således på s. 13, at nettoomsætning omfatter huslejeindtægter. 

Det betyder, at indtægtskriteriet i aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 6, 1 pkt., ikke er opfyldt.

Vi henviser ydermere til SKM2006.627.SR omtalt i Den juridiske vejledning, afsnit C.B.2.13.1., hvor der alene skal ses på det udspaltede selskabs aktiver og aktivitet ved bedømmelse efter "pengetankreglen".

Hjemmesiden for X Gruppen indeholder følgende beskrivelse af virksomhed:
[...]

Det fremgår dog af successionsopgørelse indsendt af rådgiver, at følgende ejendomme betragtes som ’projektejendomme’, og dermed anser rådgiver det for successionsberettigede aktiver:

- Adresse Y4, By Y4
- Adresse Y5, By Y4
- Adresse Y6, By Y2
- Adresse Y7, By Y5

Ejendommene har ifølge successionsopgørelsen en regnskabsmæssig værdi på 259.615.526 kr.

’Investeringsejendomme’, som i successionsopgørelsen er medtaget som finansielle aktiver er følgende ejendomme:

- Adresse Y1, By Y1
- Adresse Y3, By Y3
- En række ejerlejligheder på adressen Adresse Y2, By Y2
- En blandet erhverv på adressen Adresse Y2, st., By Y2

Investeringsejendommene har ifølge successionsopgørelsen en regnskabsmæssig værdi på 83.344.909 kr.

Skattestyrelsen mener ikke, at denne opdeling i investeringsejendomme og projektejendomme er retvisende i forhold til aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 6.

Vi har konstateret, at samtlige ejendomme, der er angivet som projektejendomme og dermed som successionsberettigede aktiver, har været ejet af holdingselskaber, hvor gavegiver er/var hovedaktionær, i en årrække:
- Adresse Y4, By Y4, anskaffet den 1. maj 2000.
- Adresse Y5, By Y4 anskaffet den 1. januar 1992
- Adresse Y6, By Y2, anskaffet den 1. januar 1997
- Adresse Y7 (komnr. […] ejdnr. […]) By Y5 anskaffet den 24. januar 2008

Vi har ligeledes lagt vægt på Landsskatterettens afgørelse offentliggjort som LSR2020.16-1911150 af 7. juli 2020, hvor Landsskatteretten fandt, at selvsamme ejendomme (dog undtaget Adresse Y4, som ikke fremgår af ejendommene oplistet i afgørelsen) er investeringsejendomme, og ikke omsætningsformue, og at selskabet H7 A/S ikke er næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom. Dette uanset, at klagerens repræsentant har betragtet dem som projektejendomme. Der er bl.a. lagt vægt på, at selskabets indtægter hovedsageligt udgøres af lejeindtægter samt omfanget af solgte ejendomme.

Vi er opmærksomme på, at LSR-afgørelsen ikke vedrører det overdragne nystiftede selskab, men et selskab, hvor gavegiver A også var reel ejer af selskabet og gennem selskabet ejede selvsamme ejendomme.

Da gavegiver allerede har fået Landsskatterettens afgørelse om de omhandlede ejendomme, hvoraf fremgår, at der ikke er tale om næringsejendomme, forekommer det ikke underbygget, at de omhandlede ejendomme igen fremføres som projektejendomme.

Vi mener derfor, at samtlige ejendomme skal betragtes som investeringsejendomme og dermed passiv kapitalanbringelse i relation til aktivkriteriet i aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 6.

Øvrige aktiver (ud over ejendomme) består af en række tilgodehavende på i alt 121.467.886 kr., likvide beholdninger på 29.737.975 kr. og kapitalandele i associerede virksomheder på 4.990.868 kr.

Beløbet på 1.649.978 kr. (tilgodehavende selskabsskat) betragtes ligeledes i successionsopgørelse som et successionsberettiget aktiv. Udgangspunktet er dog, at når tilgodehavende på selskabsskat vedrører udlejningsejendomme, betragtes det som en passiv i forhold til pengetankopgørelse, jf. aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 6.

Vi har ikke undersøgt nærmere, hvordan dette tilgodehavende opstået, og hvad det vedrører. Pga den uvæsentlige størrelse og henset til andre poster, anfægter vi dog ikke rådgiverens opfattelse.

Finansielle aktiver udgør dermed: 677.416.290 kr. - 1.649.978 kr.= 675.766.312 kr., eller 99,75 pct. af samlede aktivmasse i selskabet.

Da finansielle aktiver på overdragelsestidspunkt udgør over 50 pct., finder vi, at aktivkriteriet heller ikke er opfyldt, jf. i aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 6, 1 pkt., hvoraf der fremgår, at

Hvis handelsværdien af selskabets fast ejendom, kontanter, værdipapirer el.lign., der efter stk. 1, nr. 3, skal anses for passiv kapitalanbringelse, beregnet som et gennemsnit over de seneste tre regnskabsår, udgør mindst 50 pct. af handelsværdien af selskabets samlede aktiver.

For god ordens skyld skal bemærkes, at det fremgår af det oprindelige selskabs, H3 ApS, cvr.nr. […], årsrapport for 2020/2021, s. 27, at investeringsejendomme er opgjort til en bogført værdi på 1.195.939.000 kr. pr. 30. juni 2021. Ejendommene ejes af H3 ApS gennem de tilknyttede selskaber.

Rådgiveren har i brev af 9. maj 2022 oplyst, at der ikke er solgt ejendomme i perioden 30. juni 2021 til 31. december 2021.

Vi har på denne baggrund konstateret, at den medsendte successionsopgørelse ikke indeholder samtlige ejendomme, der er overdraget som aktiver i de tilknyttede selskaber.

Ifølge successionsopgørelsen er der alene medtaget ejendommene til en samlet bogført værdi på 342.960.565 kr. Dette betyder, at der i successionsopgørelsen mangler ejendomme for 852.978.435 kr., såfremt årsrapporten er retvisende.

Da samtlige ejendomme er investeringsejendomme, der er udlejet, jf. årsrapport for H3 ApS, cvr.nr. […] og indtægtskriteriet ikke er opfyldt, jf. ovenfor anførte, mener vi, at overdragelse af kapitalandelene i selskabet ikke kan ske med skattemæssig succession, jf. § 34, stk. 1. nr. 3, jf. stk. 6, og at den udarbejdede successionsopgørelse er vildledende.

Parterne kan således heller ikke fratrække nutidsværdien af den latente skatteforpligtelse, jf. kildeskattelovens § 33 C, før beregning af gaveafgift."

Skattestyrelsen har den 21. november 2022 udtalt følgende til klagen:

"[…]
Det er ydermere ikke korrekt, når repræsentanten i klagens pkt. 5.2., s. 17, skriver, at Skattestyrelsen ikke har forholdt sig til tre specifikke ejendomme, der efter repræsentantens opfattelse skal betragtes som projektejendomme. Vi henviser til vores begrundelse i afgørelsen.

Desuden mener vi ikke, der er noget belæg for at betragte disse ejendomme som successionsberettigede aktiver, da de har været ejet og udlejet gennem længere tid. Vi henviser til Landsskatteretten kendelse LSR2020.16-1911150 af 7. juli 2020 angående selvsamme ejendomme og samme hovedaktionær.

Der henvises også til Skatterådets bindende svar, offentliggjort som SKM2022.298.SR, hvor Skatterådet har tiltrådt Skattestyrelsens indstilling. Skatterådet har i denne sag forholdt sig til spørgsmålet om, hvorvidt udlejningsejendomme kan skifte karakter og kan betragtes som projektejendomme. Skatterådet har lagt vægt på, at

·                 At ejendommen i Ejd. 3 ApS er erhvervet som en udlejningsejendom i 2014,
·                 At lejlighederne i ejendommen i Ejd. 3 ApS fortsat er udlejet, heraf flere på tidsbegrænsede lejekontrakter frem til 31. december 2022,
·                 At udlejning fra 2014 og frem til d.d. ikke kan betragtes som midlertidig udlejning,
·                 At det fremgår af lovforarbejderne, at alle udlejningsejendomme med ganske få konkrete undtagelser skal betragtes som passiv kapitalanbringelse i forhold til pengetankreglen,
·                 At det fremgår af lovforarbejderne, at ejendommen i Ejd. 3 ApS hverken kan sammenlignes med et typehusfirmas midlertidige udlejning af nyopførte boliger bestemt for videresalg eller de i lovforarbejderne nævnte projektejendomme, der kan henregnes til virksomhedens aktive del, hvorved ejendommen i Ejd. 3 ApS ikke ses at være omfattet af de få konkrete undtagelser til hovedreglen om, at udlejningsejendomme udgør passiv kapitalanbringelse               

Desuden har ejendomme, der kvalificeres af repræsentanten som projektejendomme, en samlet værdi på 259.615.526 kr. ifølge successionsopgørelse.

Selv hvis vi lægger til grund, at ejendommene skal betragtes som projektejendomme, udgør de langt under 50 pct. at den samlede ejendomsbeholdning, der overdrages til gavemodtagerne gennem selskabet H1 ApS CVR-nr. […]. Se H3 ApS, CVR-nr. […] årsrapport for 2020/2021, hvor af der fremgår, at værdien af investeringsejendomme udgør 1.195.939.000 kr. 

Som det fremgår af hjemmesiden, hvoraf der fremgår følgende:
X Gruppen er et privatejet ejendomsudviklingsselskab, som investerer, opfører, udlejer og sælger velbeliggende ejendomme hovedsaligt i [område]. Den aktuelle udviklingsportefølje udgør ca. […] m2 fordelt på […] ejendomme. Ejendommene er alle gode investeringsejendomme. Interesserede investorer kan kontakte direktør A på. tlf. […] eller mail […]. 

Ejendommene indeholder ca. […] lejemål, som er udlejet til større virksomheder, varehuse, dagligvarebutikker, detailhandelskæder, benzinselskaber, restauranter, offentlige myndigheder, foreninger, forsikringsselskaber, banker og boliger m.v. 

Desuden er ejendommene beskrevet af Vurderingsstyrelsen i udtalelser. Det fremgår ligeledes af udtalelserne, at samtlige projektejendomme (ifølge repræsentantens udlægning) er udlejet.

Vi henviser ydermere til høringsskemaet i bilag 1 i L 183, hvoraf der fremgår følgende i forhold til vurdering efter aktieavancebeskatningslovens § 34:

Det afgørende må være, hvad ejendommen skal anvendes til af den virksomhed, der bedømmes i relation til pengetankreglen, og ikke hvad forskelsbehandlingen kunne indikere, hvad ejendommen skal anvendes til af køberne af ejendommen. 

Det er uanfægtet, at de 4 ejendomme er udlejet på overdragelsestidspunktet og har været udlejet gennem længere tid. Vi henviser til Landsskatteretten kendelse LSR2020.16-1911150 af 7. juli 2020.

Det er dermed indlysende, at overdragelsen ikke kan ske med skattemæssig succession i det foreliggende tilfælde, både på grund af, at pengetankaktiver langt overstiger 50 pct. af de samlede aktiver, der overdrages til gavemodtagere, og fordi samtlige ejendomme er udlejningsejendomme.

Repræsentanten har i klagens pkt. 5.2 helt undgået at forholde sig til ovenstående fakta i sagen, om antallet af ejendomme og deres anvendelse på overdragelsestidspunktet, hvilket vi ikke finder er sagligt.

I spørgsmålet om hvorvidt de udpegede 4 ejendomme er projektejendomme, skal vi ligeledes henlede opmærksomheden på s. 7 i årsrapport for selskabet H7 A/S, CVR-nr. […], for 2019/2020, hvoraf fremgår, at projektejendommenes værdi er 0 kr. Samtlige ejendomme er opført som investeringsejendomme.

Vi henviser ydermere til s. 10 i den påklagede afgørelse.
[…]"

Klagerens opfattelse
Klageren har nedlagt principal påstand om, at forhøjelsen af gaveafgiften nedsættes til det angivne.

Klagerens repræsentant har til støtte for klagerens påstand anført:

"[…]
2. Sagens temaer
Afgørelsen indebærer forhøjelse af værdiansættelsen af gaver fra A til hans børn og stedbørn.

Som følge af mangelfuld forståelse af sagsoplysningerne og manglende iagttagelse af officialmaksimen og partshøringsreglerne rummer Afgørelsen en objektiv fejl med gavebeskatning af mere end 259 mio. kr., som der ikke er realøkonomiske værdier for.

Grovheden af sagsbehandlingsfejlene og den meget voldsomme fiktive beskatning kræver en særskilt og meget hurtig ankesagsbehandling. Derfor beder jeg om, at Skatteankestyrelsen først og fremmest læser og vurderer dette spørgsmål, jf. nærmere nedenfor pkt. 4.1.

Afgørelsen indebærer derudover materielt uberettigede forhøjelser, der baserer sig på dels misforståelse og mangelfuld undersøgelse af betingelserne for skattemæssig succession ifølge aktieavancebeskatningslovens ("ABL") § 34, dels uberettiget tilsidesættelse af værdiansættelsen af nogle konkrete ejendomme.
[...]
Klagers principale påstand angår det forhold, at Skat (i) valgte at udsende Forslaget baseret på en åbenbar misforståelse af de faktiske kapitalbevægelser i forbindelse med omstruktureringen og derfor indeholdende en helt åbenbart usammenhængende matematik, som man ikke foretog undersøgelser for at afklare, og herefter (ii) tillige valgte at træffe Afgørelsen i overensstemmelse med Forslaget uden at tage hensyn til, at Klager havde et åbenbart behov for at få forklaret de talmæssige sammenhænge, og uden at korrigere for erkendte fejl i Forslaget.

Skat har herved tilsidesat (i) sin pligt til at tilvejebringe det fornødne grundlag for at træffe en materielt korrekt afgørelse (officialmaksimen) samt (ii) pligten til at sikre forsvarlig høring, hvilket har resulteret i en væsentlig og objektivt ukorrekt afgørelse med en fiktiv gavebeskatning af 259.956.264 kr.

Dette forhold behandles nærmere nedenfor i afsnit 4.1.

I afsnit 4.2-4.3 behandles de øvrige to forhøjelser, der tillige er materielt uberettigede

4.1 Afvisning af passivpost som følge af nægtet succession

Skat har ved Afgørelsen fundet, at Holding 2A ikke opfyldte betingelserne i ABL § 34 for skattemæssig succession.

Afgørelsen er også på dette punkt materielt ukorrekt og baseret på manglende og mangelfulde undersøgelser samt på misforståelse af retsgrundlaget.

Ifølge ABL § 34, stk. 6, består der ret til skattemæssig succession ved overdragelse af aktier i et selskab, der ikke i overvejende grad består af passiv kapitalanbringelse. Dette afgøres objektivt og matematisk ud fra et indtægtskriterium og et aktivkriterium baseret på selskabets årsrapporter. Er selskabet nystiftet, vurderes successionsbetingelserne alene på grundlag af aktivkriteriet, eftersom indtægtskriteriet forudsætter en aflagt årsrapport. Dette følger af lovforarbejderne og er bekræftet i blandt andet SKM2006.627.SR.

I relation til aktivkriteriet følger det af lovgrundlaget, at projektejendomme, der udvikles med henblik på videresalg med fortjeneste, skal anses som aktiv kapital og ikke som passiv kapitalanbringelse, jf. nærmere nedenfor pkt. 5.2.

Afgørelsen indeholder ingen nærmere redegørelse for retsgrundlaget for succession. Formentlig af denne grund hviler Afgørelsen på flere punkter på retsvildfarelser.

Først og fremmest har Skat lagt afgørende vægt på, at Holding 2A ikke opfylder indtægtskriteriet:

"Det betyder, at indtægtskriteriet i aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 6, 1. pkt., ikke er opfyldt." (Afgørelsen s. 15)

Som anført ligger det imidlertid efter retsgrundlaget og praksis fast, at indtægtskriteriet slet ikke kan anvendes på nyetablerede selskaber.

Dernæst har Skat fejlkvalificeret projektejendommene i Holding 2A-koncernen uden nogen nærmere undersøgelse og vurdering af de konkrete ejendomme i relation til ABL § 34, men alene med henvisning til, at X-koncernen i en sag om rentefradragsbegrænsning efter selskabsskattelovens §§ 11 B og 11 C ikke er anset som næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom i årene 2012-2014.

Det er Klagers opfattelse, at Afgørelsen også på dette punkt er materielt ukorrekt samt ugyldig som følge af tilsidesættelsen af officialmaksimen mangelfuld høring.

Skat har således ikke foretaget den efter lovgrundlaget påkrævede undersøgelse af de enkelte konkrete ejendomme. Man har, som man må forstå Afgørelsen, slet ikke inddraget de faktiske oplysninger på koncernens hjemmeside og heller ikke andre offentligt tilgængelige oplysninger fra kommunens byggesagsarkiv mv., ligesom man har ikke stillet afklarende spørgsmål eller indhentet projektmateriale herunder vedrørende projektomkostninger, projektmateriale, ansøgninger om byggetilladelser ved kommunen mv.

Som følge af disse manglende undersøgelser er afgørelsesgrundlaget ifølge Afgørelsen åbenbart mangelfuldt.
[...]

5.2 Afgørelsen om succession er materielt forkert

Klager gør gældende, at Afgørelsen vedrørende successionsbetingelserne i ABL § 34 er baseret på en retsvildfarelse, og at dette har ført til manglende og mangelfulde undersøgelser af særligt de tre konkrete projektejendomme i sagen.

Da Afgørelsen på dette punkt ikke indeholder en redegørelse for retsgrundlaget, vil jeg nedenfor kort redegøre for hovedprincipperne knyttet til vurderingen af fast ejendom i relation til ABL § 34.
Det bør herefter fremstå selvforklarende, at Afgørelsen er truffet uden tilstrækkelige undersøgelser og samtidig materielt forkert.

Som nævnt ovenfor ønsker Klager denne del af sagen berostillet med henblik særskilt afgørelse af den principale påstand om ugyldighed.

Nærmere om retsgrundlaget ifølge ABL § 34:

Det ligger efter ABL § 34 fast, at det aktiv for aktiv skal vurderes, om det enkelte aktiv kan kvalificeres som passiv anbringelse af kapital i lovens forstand.

Dette gælder også for fast ejendom. Der skal foretages særskilt vurdering og kvalifikation for hver enkelt ejendom. Der gælder således ikke en regel om, at fast ejendom som udgangspunkt skal anses som passiv kapitalanbringelse.

Dette følger udtrykkeligt af lovteksten i ABL § 34, stk. 6 (min understregning):

"… fast ejendom …, der efter stk. 1, nr. 3, skal anses for passiv kapitalanbringelse". 

Det ses således af lovteksten, at fast ejendom kun kan anses som passiv, hvis den pågældende ejendom konkret er udtryk for "passiv" kapitalanbringelse. Dette kræver en konkret vurdering af, om selskabets besiddelse af netop denne ejendom er aktiv eller passiv. Denne vurdering skal foretages ud fra de faktiske forhold på det tidspunkt, der er afgørende for pengetanksberegningen.

Kravet om konkret og aktuel vurdering ejendom-for-ejendom fremgår også udtrykkeligt af høringsskemaet forud for Lov 2017.683 (min understregning):

"Den ændrede formulering af pengetankreglen skal på den ene side sikre, at ejendomme m.v., der ikke kan anses for passiv kapitalanbringelse, ikke skal medregnes som pengetankaktiver, og på den anden side, at aktiver, der reelt er passiv kapitalanbringelse, skal medregnes, selvom der ikke er tale om en af de typer af aktiver, der udtrykkeligt er nævnt i bestemmelsen." 

I lovbemærkningerne til Lov 2017.683 fastslog Skatteministeriet samtidig, at ejendomme, der besiddes med henblik på videresalg, som udgangspunkt ikke kan anses som passiv kapitalanbringelse (min understregning):

"Er ejendommen erhvervet eller opført [..] med henblik på videresalg som led i virksomhedens drift, vil der som udgangspunkt ikke være tale om passiv kapitalanbringelse." 

Det slås derfor videre fast i lovbemærkningerne og i høringsskemaet til lovforslaget (LFF 2017-03-29 nr. 183), at fx et typehusfirmas omsætningsejendomme ikke kan anses som passiv kapitalanbringelse (min understregning):

".... Endvidere anses f.eks. et typehusfirmas midlertidige udlejning af nyopførte boliger bestemt for videresalg heller ikke som passiv kapitalanbringelse. På tilsvarende måde kan kontanter og værdipapirer efter omstændighederne høre til virksomhedens aktive del."

Skatteministeren gentog dette under lovforslagets behandling og fastslog yderligere, at projektejendomme, ligesom typehusvirksomhed, heller ikke skal anses som passiv kapitalanbringelse (min understregning):

"Som det ligeledes fremgår af bemærkningerne til lovforslaget, kan det f.eks. være tilfældet for virksomhedens domicilejendom og et typehusfirmas midlertidige udlejning af nyopførte boliger. Tilsvarende vil kunne gælde projektejendomme, hvis besiddelsen af ejendommene efter en konkret vurdering ikke kan anses for passiv kapitalanbringelse." 

I forlængelse heraf uddybede skatteministeren i flere ministersvar, hvornår en ejendom kan anses som en projektejendom i successionsreglernes forstand, jf. fx følgende svar på spørgsmål 27:

"Eksempel 4: Et selskab erhverver et grundareal, som er byggemodnet. På arealet må opføres en butik. Selskabet indgår lejeaftale med en detailkæde. Selskabet har til hensigt at sælge ejendommen efter færdiggørelse og udbyder denne som et K/S-projekt. En række investorer giver tilsagn om erhvervelse af alle K/S-andele. Selskabet færdiggør byggeriet, og detailbutikken åbner. Investorerne erhverver K/S-andele m.v. Selskabet er næringsskattepligtig med fast ejendom. Der anmodes om en afklaring af, om den faste ejendom i eksemplet i hele selskabets ejerperiode kan anses for et driftsaktiv, der ikke skal anses for passiv kapitalanbringelse. 

Kommentar: Det er tale om en konkret vurdering. I det skitserede eksempel, hvor erhvervelse af grundareal, opførelse af bygning/butik og efterfølgende salg af ejendommen sker som led i en kontinuerlig proces, kan den faste ejendom som udgangspunkt anses som et driftsaktiv, selvom selskabet i denne periode midlertidigt har indtægt fra udlejning af ejendommen." 

Det ses af skatteministerens svar, sammenholdt med lovbemærkningerne, at det juridiske kriterium ved den skattemæssige kvalifikation af en projektejendom i relation til successionsbetingelserne er, om det pågældende selskab ejer ejendommen med henblik på opførelse/forandring/udvikling og salg. Er dette tilfældet, er der tale om aktivt ejerskab med henblik på at indvinde fortjeneste og ikke blot passiv anbringelse af kapital, der skal afkaste indtægter.

Skatteministerens svar rummer også nogle af de momenter, der skal indgå ved vurderingen af, om en konkret ejendom opfylder det juridiske kriterium: (i) erhvervelseshensigten og (ii) om projektudviklingen har været en "kontinuerlig proces". Er en ejendom erhvervet med henblik på projektudvikling og salg, og har der været tale om en kontinuerlig proces, skal ejendommen anses som en projektejendom. Dette er de bærende momenter. Og er disse momenter til stede, har det ikke betydning, at ejendommen har været udlejet undervejs i projektudviklingsforløbet.

Det ses, at ministersvaret ikke udtrykker en betingelse om, at ejendommen ikke må være erhvervet i udlejet stand, eller kun må være udlejet midlertidigt, eller at udlejning ikke må strække sig ud over en maksimal periode. Dette skyldes, at det afgørende ikke er selve udlejningen, men (i) om ejendommen er erhvervet med henblik på projektudvikling og salg, og (ii) om dette formål er opretholdt i kraft af en "kontinuerlig proces". Er dette tilfældet, skal udlejningen anses som "midlertidig", fordi udlejningen blot afventer den faktiske mulighed for at realisere formålet.

Udtrykket "midlertidigt" er derfor ikke en betingelse for kvalifikation som projektejendom men en afledt effekt af, at der har pågået en kontinuerlig proces vedrørende projektudviklingen. Om en udlejning er midlertidig, afhænger derfor af, om der har været forfulgt en kontinuerlig projektudviklingsproces, og skal ikke bedømmes isoleret og særligt ikke ud fra en absolut tidsgrænse. 

Når man sammenholder dette ministersvar og de i samme svar forudgående tre eksempler ligeledes vedrørende projektejendomme med lovbemærkningernes omtale af typehusfirmaers beholdninger af jord, salgsejendomme og midlertidigt udlejede ejendomme, må det fortolkningsmæssigt lægges til grund, at det er en nødvendig (men ikke tilstrækkelig, jf. nedenfor) betingelse for at kvalificere en ejendom som projektejendom, at den økonomisk set er et omsætningsaktiv i det pågældende selskab. Besidder selskabet den konkrete ejendom for at indvinde fortjeneste ved salg.

Det er imidlertid tillige en nødvendig betingelse, at den pågældende ejendom er genstand for en aktiv produktionsindsats og ikke blot er erhvervet med henblik på videresalg uden nævneværdig forandring. Det karakteristiske for typehusfirmaer og den projektaktivitet, der er omtalt i lovbemærkningerne og ministersvaret, er således den aktive forarbejdning af den faste ejendom. Det er i kraft af denne aktive forarbejdning, at kapitalanbringelsen i ejendommen skal anses som aktiv og ikke blot som passiv. 

Som nævnt ovenfor skal denne vurdering ske ejendom-for-ejendom på det tidspunkt, der er afgørende for pengetanksberegningen. Den omstændighed, at en ejendom oprindeligt er erhvervet i udlejet stand, er derfor ikke i sig selv afgørende. Det afgørende er, om det efter forholdene på bedømmelsestidspunktet må lægges til grund, at der for selskabet aktuelt er tale om et omsætningsaktiv, der er genstand for en aktiv forarbejdningsproces. Er dette tilfældet, er der tale om en projektejendom i successionsreglens forstand. Er ejendommen oprindeligt erhvervet med henblik på projektudvikling og videresalg, men må dette formål anses for opgivet på bedømmelsestidspunktet, kan ejendommen ikke længere anses som en projektejendom.

Omvendt skal en ejendom, der oprindeligt er erhvervet med henblik på passiv kapitalanbringelse, desuagtet anses som projektejendom, hvis den efter forholdene på bedømmelsestidspunktet må anses som et omsætningsaktiv, der er genstand for en aktiv forarbejdningsproces.

Ved den skatteretlige kvalifikation af en given ejendom kan den regnskabsmæssige behandling af ejendommen som anlægs- eller omsætningsaktiv efter omstændighederne tillægges betydning, men da regnskabsreglerne forfølger særlige hensyn, må de konkrete faktiske forhold i sidste ende altid være afgørende uanset den regnskabsmæssige behandling.

Det skal i denne forbindelse fremhæves, at en ejendom kun skal anses som passiv kapitalanbringelse, hvis ejendommen positivt kvalificeres som "passiv" kapitalanbringelse.

Det er naturligvis afgørende for retsanvendelsen og herunder for bedømmelsen af den aktuelle sag, at der etableres en korrekt og præcis fortolkning af retsgrundlaget.

Når man i denne sag sammenholder retsgrundlaget med Forslaget og Afgørelsen, ses det umiddelbart, at Skat slet ikke har foretaget tilstrækkelige undersøgelser til kvalifikation af de tre projektejendomme i sagen.

Den ligningsmæssige prøvelse burde helt selvfølgeligt have været gennemført af Skat og bør principielt ikke flyttes til ankesagsbehandlingen.

Derfor bidrager dette forhold til, at Afgørelsen bør annulleres, jf. Klagers principale påstand.

5.3 Afgørelsen om værdiforhøjelsen af fire konkrete ejendomme er uberettiget og materielt forkert

Klager gør gældende, at Afgørelsen vedrørende værdiforhøjelsen af de fire konkrete ejendomme skal tilsidesættes, fordi den hviler på et utilstrækkeligt grundlag.

Det gøres gældende, at værdiansættelsen af ejendommene i X-koncernens årsrapport for 2020/21 (bilag 30) er baseret på fagligt uangribelige dagsværdivurderinger.

Der tilkommer derfor ikke Skat adgang til at korrigere denne vurdering, medmindre der er helt konkrete holdepunkter for, at den regnskabsmæssige værdiansættelse er åbenbart forkert.

Vurderingsstyrelsens udtalelser i sagen udgør ikke et tilstrækkeligt holdepunkt. Der er ingen objektive holdepunkter for at antage, at Vurderingsstyrelsens udtalelser udgør en mere retvisende værdiansættelse end dagsværdivurderingerne ifølge årsrapporten. Derfor har Vurderingsstyrelsens udtalelser ikke en bevisværdi, der kan tilsidesætte årsrapportens værdiansættelser.

Dertil kommer, at Vurderingsstyrelsens skøn ikke adskiller sig væsentligt fra årsrapportens dagsværdivurderinger. Den samlede regnskabsmæssige værdi af de omhandlede ejendomme ifølge årsrapporten er 342.960.435 kr. Vurderingsstyrelsens skøn afviger med 25.689.565 kr. svarende til 7,5 %. En sådan afvigelse ligger indenfor den skønsusikkerhed, der knytter sig til en værdiansættelse af ejendomme, og kan derfor absolut ikke anses som åbenbar. Også derfor kan Vurderingsstyrelsens udtalelser ikke begrunde tilsidesættelse af værdierne ifølge årsrapporten.

Derudover skal det bemærkes, at Vurderingsstyrelsens udtalelse for Adresse Y4 (bilag 40) hviler på et forkert grundlag.

Vurderingsstyrelsen skønner således en samlet værdi på 107 mio. kr. baseret på en bebyggelsesprocent på 216. Imidlertid gælder der alene en tilladt bebyggelsesprocent på 175 (bilag 41). Samtidig hviler der på ejendommen en tinglyst byrde med pligt til etablering af 56 + 2 parkeringspladser til brug for naboejendommene (som ikke er ejet af selskabet), som ikke ifølge Vurderingsstyrelsens udtalelse er indregnet i vurderingen.

Dette forhold skal i sig selv føre til tilsidesættelse af Afgørelsen på dette punkt."
[…]"

Klagerens repræsentant har den 4. juli 2023 i forbindelse med fremsendelse af lejekontrakterne anført følgende bemærkninger:

"[…]
Lejekontrakter mv.
Jeg vedlægger lejekontrakter for lejemålene i de tre projektejendomme på gaveoverdragelsestidspunktet samt en oversigt over lejeforholdene i koncernens ejertid.

Som det fremgår af kontrakter og oversigt, er der ved opsigelser og aftaler med lejere etableret den rådighed, der er nødvendig for gennemførelse af de enkelte projekter. Disse faktiske forhold skal sammenholdes med de allerede fremsendte oplysninger vedrørende projekterne, herunder særligt bilag 49- 51D.

Det har ikke været muligt at fremskaffe lejekontrakter for ophørte lejeforhold, da disse løbende bortskaffes som følge af GDPR-regler og intern politik. Jeg har i den vedlagte oversigt forsøgt bedst muligt at levere de efterspurgte oplysninger.

Successionsbedømmelsen
Jeg antager, at det kan lægges til grund, at det afgørende for den skatteretlige kvalifikation af de omhandlede ejendomme er deres karakteristika på gaveoverdragelsestidspunktet, og at prøvelsesopgaven derfor er følgende:

Må det ud fra en samlet vurdering lægges til grund, at ejendommene den 17. og 20. december 2021 var bestemt til omforandring med henblik på videresalg? 

Jeg antager herved samtidig, at Skatteankestyrelsen er enig i, at den omstændighed, at ejendommene har været udlejet, ikke i sig selv er afgørende, idet bedømmelsen skal ske ud fra forholdene på gavetidspunktet. En ejendom, der har haft status som udlejningsejendom, må dermed anses som projektejendom, når det efter en samlet vurdering må anses for godtgjort, at formålet med besiddelsen er ændret.

I den forbindelse finder jeg grund til at præcisere, at det i relation til projektejendomme ikke i sig selv har nogen betydning, om en historisk udlejning har været kortvarig eller langvarig. Afgørende er, om der er truffet beslutninger og gennemført foranstaltninger, der godtgør, at besiddelsesformålet på det givne tidspunkt er at omforandre med henblik på salg. Det giver således for projektejendomme, modsat salg af typehuse, ikke så meget mening at vurdere, om en historisk udlejning kan anses som "midlertidig".

De konkrete projektejendomme
I relation til de konkrete ejendomme ligger det fast, at de på gavetidspunktet hver for sig var udskilt til separate projektselskaber med vedtægtsmæssige projektudviklingsformål.

Det ligger videre fast, at der for hvert ejendomsprojekt var udarbejdet et konkret og aktuelt projekt og var igangsat/gennemført projektrelateret arbejde med kommune, arkitekter og ingeniører mv., og samtidig afholdt væsentlige projektomkostninger.

I tilknytning hertil var de enkelte projekter annonceret til salg via koncernens hjemmeside.

Disse forhold godtgør i sig selv, at koncernens besiddelsesformål på dette tidspunkt var at omforandre og sælge ejendommene.

Det er samtidig vigtigt at forstå, at der for de tre projekter er en afgørende sammenhæng mellem det gennemførte generationsskifte og den videre realisering af projekterne. De tre projekter er afhængige af bygge- og realkreditfinansiering, og det var af hensyn til denne finansiering, der i projektperioden ville belaste den samlede koncern, vigtigt for koncernens hovedfinansieringspartner (R3) at igangsætte et generationsskifte.

Det er i denne samlede kontekst, at man skal anskue lejeforholdene i de enkelte ejendomme.

For så vidt angår projekt "Projekt1", kan det lægges til grund, at dette i hovedsagen hviler på Adresse Y4, der er købt som en byggegrund med henblik på et ejendomsprojekt og aldrig har været udlejet. Projektet hviler i mindre grad på Adresse Y5-xx, der imidlertid er en nødvendig komponent i det samlede projekt på grund af myndighedskrav om p-forhold, brandforhold og flugtvejsadgang mv. for det samlede projekt. Adresse Y5-xx skal blot i mindre grad renoveres, og dette kræver ikke, at man opsiger lejerne.

For så vidt angår projekt "Adresse Y8", er de to aktuelle lejemål opsagt med virkning pr. 31. marts 2024 og 30. juni 2024. Lejeforholdene er derfor håndteret med henblik på realisering af projektet.

For så vidt angår projekt "Adresse Y7", er der indgået særskilte aftaler med lejerne om fraflytning med mulighed for genetablering af lejeforholdene efter byggefasen.

Det kan således for alle tre projekter lægges til grund, at lejeforholdene er håndteret konsistent med, at koncernens besiddelsesformål er omforandring og salg.

Jeg må særligt bemærke, at det for både finansieringen i byggefasen og det efterfølgende salg er en væsentlig kommerciel præmis, at projekterne er delvist forhåndsudlejet. Derfor er det fx væsentligt for projekt "Projekt1", at man kan fastholde lejerne i Adresse Y5-xx i hele byggefasen.

Den samlede bedømmelse af de faktiske forhold på gavetidspunktet er derfor entydigt, at der er tale om egentlige projektejendomme.

Det eneste holdepunkt for en modsat konklusion er det forhold, at flere af ejendommene har været drevet af koncernen som udlejningsejendomme. Dette forhold i sig selv kan imidlertid ikke bære den skatteretlige kvalifikation. En sådan konklusion ville være ensbetydende med, at en ejendoms skatteretlige status på et givet tidspunkt altid vil være bestemt af historiske forhold, og et sådant synspunkt er der ikke støtte for i retsgrundlaget i sagen. I relation til ABL § 34 må ethvert aktiv vurderes konkret ud fra forholdene på gavetidspunktet.

Jeg bemærker i øvrigt, at der for alle de konkrete ejendomme er særskilte begrundelser for, at koncernen har måttet udskyde realiseringen af projekterne. Jeg henviser til tidligere indlæg.

Ugyldighed
Jeg lægger vægt på at bemærke, at Skatteankestyrelsen i sin sagsbehandling har stillet relevante spørgsmål og fået fyldestgørende svar.

Når ankestyrelsen overvejer klagers synspunkter vedrørende sagsbehandlingsmangler og ugyldighed, beder jeg om, at man konstaterer, at Skat kunne have stillet de samme spørgsmål og fået de samme svar, da man traf sin afgørelse.

Det er imidlertid tydeligt, at Skat ikke har ønsket at foretage nogen dyberegående undersøgelse, men at man også i relation til kvalifikationen af projektejendommene har valgt blot at træffe afgørelse på et overfladisk grundlag, herunder blandt andet fordi sagsbehandleren skulle på ferie.

Dette billede understøtter således klagers synspunkter om ugyldighed.
[…]"

Klagerens repræsentant har i en mail af 13. juli 2023 henvist til Skatterådets afgørelse, gengivet i SKM2023.288.SR. Repræsentanten har bemærket følgende:

" I er sikkert opmærksom på vedlagte nye skatterådsafgørelse, men i tilfælde af, at I ikke har set den, vil jeg lige vedlægge den her.

Den er jo relevant for vores sager om successionsbedømmelse - herunder vedrørende projektejendomme.

Afgørelsen ligger i naturlig forlængelse af højesteretsafgørelsen fra primo 2023 og bekræfter, at det er den faktiske anvendelse af aktiverne på bedømmelsestidspunktet, der er afgørende for successionsvurderingen, og at ingen aktivtyper (hverken ejendomme, kontanter eller værdipapirer mv.) pr. definition udgør passiv kapitalanbringelse. Dermed bekræfter afgørelsen, at man med 2017-lovændringen lagde afstand til den gamle fortolkningsstandard, hvor visse aktivtyper (særligt kontanter, værdipapirer og ejendomme) pr. definition var udelukket som successionsaktiver.
[…]"

Retsmøde
Skattestyrelsens bemærkninger til Skatteankestyrelsens indstilling
Skattestyrelsen har den 14. september 2023 udtalt følgende til Skatteankestyrelsens indstilling af 6. september 2023.

"[…]
2. Skattestyrelsens bemærkninger
2.1. Udbytteudlodningen på 259.956.264 kr.
Skattestyrelsen kan fuldt ud tilslutte sig Skatteankestyrelsens kontorindstilling for så vidt angår den pågældende udbytteudlodning foretaget den 16. december 2021 fra H3 ApS til H2 ApS.

Skattestyrelsen erkender således, at Skattestyrelsens afgørelser er forkerte på dette punkt, og at der skal foretages en korrektion af Skattestyrelsens foretagne forhøjelser af handelsværdien af de overdragne kapitalandele som følge heraf.

2.2. Forhøjelsen af nettoværdien af konkrete ejendomme med 25.689.565 kr.
Skattestyrelsen kan fuldt ud tilslutte sig Skatteankestyrelsens kontorindstilling vedrørende forhøjelsen af nettoværdien af de pågældende ejendomme med 25.689.565 kr., der ligger op til en stadfæstelse af Skattestyrelsens afgørelse herom.

Skatteankestyrelsen angiver dog i kontorindstillingen, at (Skattestyrelsens fremhævelse):

"Landsskatteretten hjemviser i medfør af § 12, stk. 5 i bekendtgørelse nr. 2373 af 10. december 2021 den beløbsmæssige opgørelse af gaverne, samt beregningen af gaveafgiften til Skattestyrelsen.
Da Landsskatteretten har nedsat forhøjelsen af værdien af H1 ApS med 259.956.264 kr., hjemviser Landsskatteretten i medfør § 12, stk. 5 i bekendtgørelse nr. 2373 af 10. december 2021 den beløbsmæssige opgørelse af gaveafgiften til Skattestyrelsen. I forbindelse med hjemvisningen og beregningen af gaveafgiften skal der tages højde for eventuel udskudt skat på forhøjelsen af nettoværdien af ejendommene på 25.689.565 kr."

Skattestyrelsen skal henstille til, at den fremhævede tekst udgår af Skatteankestyrelsens kontorindstilling, idet Skatteankestyrelsen har indstillet, at overdragelserne ikke har kunnet foretages med skattemæssig succession, hvorfor der ikke er grundlag for fradrag for latente skatteforpligtelser ved beregningen af gaveafgiften.
[…]"

Indlæg på retsmødet
På retsmødet nedlagde klagerens repræsentant påstand om, at gaveafgiften skulle ansættes til det allerede gaveangivne beløb. Klagerens repræsentant procederede herefter sagen i overensstemmelse med klagen, de efterfølgende indlæg, herunder indlæg og materiale indsendt den 19. april 2024 forud for retsmødet den 24. april 2024 samt materiale udleveret på retsmødet. På retsmødet uddybede repræsentanten anbringendet om ugyldighed vedrørende forhøjelsen på 259.956.264 kr. Det er ikke tilstrækkeligt, at Landsskatteretten retter op på den fejlagtige forhøjelse. Landsskatteretten bør også rette op på Skattestyrelsens kultur i sagsbehandlingen og dårlig og ufokuseret kvalitet i Skatteankestyrelsens indstilling.

Skattestyrelsens indstillede sagen afgjort i overensstemmelse med Skatteankestyrelsens indstilling. Skattestyrelsen henviste desuden til SKM2023.626.LSR.

Landsskatterettens afgørelse
Sagen angår, om der er tale om overdragelse af anparter i et selskab, hvis virksomhed i overvejende grad består i passiv kapitalanbringelse. Dette spørgsmål angår nærmere, om ejendommene Adresse Y4, By Y4, Adresse Y5, By Y4, Adresse Y6, By Y2, og Adresse Y7, By Y5, er passiv kapitalanbringelse, jf. aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 1, nr. 3, jf. stk. 6. Hvis selskabets investering i de omhandlede ejendomme er passiv kapitalanbringelse, kan der ikke godkendes fradrag for latent skat. I anden række angår sagen klage over Skattestyrelsens forhøjelse af handelsværdien på nærmere opregnede ejendomme. I tredje række angår sagen, om Skattestyrelsens afgørelse er ugyldig som følge af bl.a. manglende overholdelse af officialmaksimen, partshøring og faglig inkompetence.

Retsgrundlaget

Af boafgiftslovens § 27 fremgår:

“Stk. 1 En gaves værdi fastsættes til dens handelsværdi på tidspunktet for modtagelsen. Værdiansættelsen er bindende for gavegiver og gavemodtager.
Stk. 2 Finder told- og skatteforvaltningen, at en værdiansættelse ikke svarer til handelsværdien på tidspunktet for gavens modtagelse, kan den ændre værdiansættelsen inden 6 måneder efter anmeldelsens modtagelse. Har told- og skatteforvaltningen ikke de oplysninger, der er nødvendige for at tage stilling til værdiansættelsen, suspenderes fristen i den periode, der forløber, fra told- og skatteforvaltningen anmoder om disse oplysninger, og indtil oplysningerne modtages. Har det betydning for den afgiftspligtiges mulighed for at varetage sine interesser, at fristen for at foretage værdiansættelsen forlænges, skal en anmodning om en rimelig fristforlængelse imødekommes."

Af aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 1, nr. 3, fremgår:

"Ved overdragelse i levende live af aktier kan parterne i overdragelsen anvende reglerne i stk. 2-4, hvis følgende betingelser er opfyldt, jf. dog stk. 5:

3) Der er tale om aktier i et selskab m.v., hvis virksomhed ikke i overvejende grad består af passiv kapitalanbringelse, jf. stk. 6.
"

Videre fremgår af bestemmelsens stk. 6:

"Selskabets virksomhed anses for i overvejende grad at bestå i passiv kapitalanbringelse som nævnt i stk. 1, nr. 3, såfremt mindst 50 pct. af selskabets indtægter, hvorved forstås den regnskabsmæssige nettoomsætning tillagt summen af øvrige regnskabsførte indtægter, opgjort som gennemsnittet af de seneste 3 regnskabsår stammer fra fast ejendom, kontanter, værdipapirer el.lign., der efter stk. 1, nr. 3, skal anses for passiv kapitalanbringelse, eller hvis handelsværdien af selskabets sådanne ejendomme, kontanter, værdipapirer el.lign. enten på overdragelsestidspunktet eller opgjort som gennemsnittet af de seneste 3 regnskabsår udgør mindst 50 pct. af handelsværdien af selskabets samlede aktiver. Besiddelse af andele omfattet af § 18 anses ved bedømmelsen ikke som besiddelse af værdipapirer. Afkastet og værdien af aktier i datterselskaber, hvori selskabet direkte eller indirekte ejer mindst 25 pct. af aktiekapitalen m.v., medregnes ikke. I stedet medregnes den del af datterselskabets indtægter og aktiver, som svarer til ejerforholdet. Ved bedømmelsen ses der bort fra indkomst ved udlejning af fast ejendom mellem selskabet og et datterselskab eller mellem datterselskaber. Fast ejendom, der udlejes mellem selskabet og et datterselskab eller mellem datterselskaber, og som lejer anvender i driften, anses ved bedømmelsen ikke som en passivkapitalanbringelse.

Bestemmelsen om skattemæssig succession ved overdragelse af aktier i levende live blev oprindeligt indsat ved lov nr. 763 af 14. december 1988 i § 11 i den dagældende aktieavancebeskatningslov. Ved lov nr. 1285 af 20. december 2000 blev bestemmelsens anvendelsesområde indskrænket ved indsættelse af nyt stk. 8 og stk. 9, som har følgende ordlyd:

Stk. 8. Betingelserne i stk. 1, nr. 2-4, finder ikke anvendelse ved overdragelse af aktier som nævnt i § 2 b, stk. 2-5, eller § 3. Betingelsen i stk. 1, nr. 4, finder ikke anvendelse ved overdragelse af aktier i et selskab, som udøver næring ved køb og salg af værdipapirer eller finansieringsvirksomhed.

Stk. 9. Selskabets virksomhed anses for i væsentligt omfang at bestå i udlejning af fast ejendom, besiddelse af kontanter, værdipapirer eller lignende som nævnt i stk. 1, nr. 4, såfremt mindst 25 pct. af selskabets indtægter opgjort som gennemsnittet af de seneste 3 regnskabsår stammer fra sådan aktivitet, eller hvis handelsværdien af selskabets udlejningsejendomme, kontanter, værdipapirer eller lignende enten på overdragelsestidspunktet eller opgjort som gennemsnittet af de seneste 3 regnskabsår udgør mindst 25 pct. af handelsværdien af selskabets samlede aktiver.
Besiddelse af andele omfattet af § 2 b anses ved væsentlighedsbedømmelsen ikke som besiddelse af værdipapirer. Afkastet og værdien af aktier i datterselskaber, hvori selskabet direkte eller indirekte ejer mindst 25 pct. af aktiekapitalen, medregnes ikke. I stedet medregnes en til ejerforholdet svarende del af datterselskabets indtægter og aktiver ved væsentlighedsbedømmelsen. Ved væsentlighedsbedømmelsen ses der bort fra indkomst ved udlejning af fast ejendom mellem selskabet og et datterselskab eller mellem datterselskaber. Fast ejendom, som udlejes mellem selskabet og et datterselskab eller mellem datterselskaber, og som lejer anvender i driften, anses ved væsentlighedsbedømmelsen ikke som en udlejningsejendom."

Af de almindelige bemærkninger til lovforslaget, jf. lovforslag nr. 36 af 4. oktober 2000, fremgår:

“Formålet med nærværende forslag er at afskære muligheden for at succedere i levende live i aktier fra såkaldte pengetanke. Dvs. selskaber hvis væsentligste aktivitet er passiv pengeanbringelse og/eller udlejning af fast ejendom. Selskaberne er kendetegnet ved, at de ikke udfører eller kun i mindre grad udfører en reel erhvervsaktivitet. Baggrunden for at udelukke muligheden for succession er, at successionsreglerne er tiltænkt reelle erhvervsvirksomheder som en likviditetslettende generationsskifte regel. Hvis der ikke er tale om en reel erhvervsvirksomhed, bør succession efter regeringens opfattelse ikke være mulig.
[…]

Successionsreglerne vedrørende generationsskifte i levende live foreslås ændret således, at der indsættes betingelser til det underliggende selskabs aktivitet. Det foreslås, at det fremover ikke skal være muligt at succedere, såfremt aktierne vedrører et selskab, hvis virksomhed i væsentligt omfang består i udlejning af fast ejendom, ejerskab af kontanter, værdipapirer eller lignende. På denne måde udelukkes succession i pengetanke."
[…]

Det foreslås desuden, at der direkte i lovteksterne, både i aktieavancebeskatningsloven og i dødsboskatteloven, indsættes en objektiv væsentlighedsbedømmelse. Reglen fastlægger, at såfremt mindst 25 pct. af selskabets indtægt og/eller kapital vedrører passivpengetanksanbringelse eller udlejning af fast ejendom, vil væsentlighedskravet være opfyldt. Ved at indsætte en objektiv væsentlighedsbedømmelse fjernes en usikkerhed hos skatteydere, der nemmere kan konstatere, om der kan ske overdragelse med skattemæssig succession eller ej.
[…]"

Af de specielle bemærkninger fremgår:

"[…]
Den foreslåede formulering af § 11, stk. 9, indeholder en objektiv regel for afgørelsen af, hvorvidt væsentligheden af den nævnte virksomhed er opfyldt, jf. stk. 1, nr. 4.
[…]"

Under udvalgsbehandlingen af L 36 2000 stillede R4 i bilag 2 spørgsmål til Skatteudvalget. Af spørgsmålet fremgår blandt andet:

"Det fremgår af bemærkningerne til lovforslaget, at man ønsker at afskære muligheden for at succedere i levende live i aktier fra såkaldte pengetanke. Dvs. selskaber, hvis væsentligste aktivitet er passiv pengeanbringelse og/eller udlejning af fast ejendom. Det anføres endvidere, at selskaberne er kendetegnet ved, at de ikke udfører eller kun i mindre grad udfører en reel erhvervsaktivitet.

Man ønsker således med lovforslaget at forbeholde successionsreglerne til reelle, aktive erhvervsvirksomheder som en likviditetslettende generationsskifteregel.

Det fremgår af lovforslaget, at succession i aktier i levende live i selskaber, som driver næring med køb og salg af værdipapirer eller finansieringsvirksomhed, stadig skal være mulig. Baggrunden herfor er, at aktiviteten i den type selskaber er handel med aktier, og derfor er der ikke tale om passiv pengeanbringelse.

Vort formål med nærværende henvendelse er at henlede Skatte- og Afgiftsudvalgets opmærksomhed på, at der også findes ejendomsselskaber, som driver næring med køb og salg af ejendomme. I disse selskaber er aktiviteten handel med fast ejendom, og selskaberne har ofte flere ansatte, der forestår den løbende drift af virksomheden. Driften består således typisk af, at der aktivt købes ejendomme med henblik på udlejning, og ejendommene sælges, hvis der opstår mulighed for at realisere en fortjeneste herved.

Efter vor opfattelse er sådanne selskaber at betragte som driftsaktive selskaber på linie med selskaber, der udøver næring med køb og salg af værdipapirer.

Med den nuværende formulering af lovforslaget vil det ikke være muligt at foretage generationsskifte med succession i disse selskaber, da de ikke på samme måde som finansieringsvirksomhederne er positivt undtaget i lovforslaget.

Det er vor opfattelse, at der ikke er nogen begrundelse for at opretholde denne forskelsbehandling.
Ejendomsselskaberne er som anført helt almindelige erhvervsvirksomheder, der driver reel og aktiv erhvervsaktivitet og ikke passiv pengeanbringelse.

Endvidere er der for ejendomsselskaberne, på samme måde som for øvrige aktive erhvervsvirksomheder, behov for hensigtsmæssige generationsskiftemodeller. Principielt består dette behov for alle selskaber, der i større stil foretager opkøb af faste ejendomme og udlejer disse, uanset om der er tale om næringsbeskatning eller ej ved salg.

Vi mener, at forskelsbehandlingen hensigtsmæssigt kan ophæves ved at ændre det nyindsatte stk. 8, 2 pkt. i aktieavancebeskatningslovens § 11 til følgende ordlyd:

"Betingelsen i stk. 1, nr. 4 finder ikke anvendelse ved overdragelse af aktier i et selskab, som udøver næring ved køb og salg af værdipapirer, fast ejendom eller finansieringsvirksomhed."

Tilsvarende bør ordene "fast ejendom" indsættes i den foreslåede nye formulering af dødsboskattelovens § 29, stk. 3, for at sikre ligestilling ved overdragelse i levende live og ved død.

Ved at indføje ordet fast ejendom er det således muligt at opretholde successionsmuligheden i ejendomsselskaber, der udøver næring med køb og salg af fast ejendom, og er kendetegnet ved at være helt almindelige og reelle erhvervsvirksomheder.

Samtidig opretholdes forbuddet mod succession i selskaber, hvor ejendomsinvesteringen har karakter af passiv pengeanbringelse."

Af Skatteministerens svar på R4s henvendelse, bilag 11, fremgår:

"R4 har i brev af 27. oktober 2000 henvendt sig til Folketingets Skatteudvalg vedrørende det af skatteministeren fremsatte lovforslag, L 36. Henvendelsen omhandler ejendomsselskaber. Driften i sådanne selskaber består typisk af, at der aktivt købes ejendomme med henblik på udlejning, og ejendommene sælges, hvis der opstår mulighed for at realisere en fortjeneste herved.

Efter R4s opfattelse burde ejendomsselskaberne, i relation til successionsreglerne betragtes som driftsaktive selskaber på linie med selskaber, som driver næring med køb og salg af værdipapirer mv. De finder ikke, at der er nogen begrundelse for en forskelsbehandling af sådanne ejendomsselskaber i forhold til finansieringsvirksomhederne.

De foreslår derfor, at ordene "fast ejendom" indsættes både i den foreslåede § 11, stk. 8, 2. pkt. i aktieavancebeskatningsloven, og i den foreslåede formulering af dødsboskattelovens § 29, stk. 3, således at disse ejendomsselskaber positivt undtages fra bestemmelserne om, at et selskabs aktier ikke kan overdrages med succession, hvis den passive pengeanbringelse udgør 25 pct. eller mere af selskabets indkomst eller formue.

Hertil bemærkes: I lovforslaget sondres der mellem passiv pengeanbringelse og aktiv erhvervsvirksomhed. På tilsvarende måde som i dødsboskatteloven er der i den foreslåede bestemmelse i aktieavancebeskatningsloven lagt op til, at udlejning af fast ejendom anses som passiv pengeanbringelse. Det mener jeg også er korrekt. Uanset om udlejningen af ejendommene sker som led i handlen med disse, er udlejning en forrentning af en bestående kapital, hvilket efter min opfattelse ikke er udtryk for en aktiv erhvervsindsats.

Selskaber, der driver næring med køb og salg af ejendomme, anses derimod som udgangspunkt for at drive aktiv erhvervsvirksomhed, således at aktierne i sådanne selskaber som udgangspunkt kan overdrages med succession.

Jeg ser dog ikke nogen reel mulighed for, at de ejendomsselskaber som både driver næring med hensyn til køb og salg af ejendomme, og som også udlejer disse, eventuelt i en mellemliggende periode, kan blive undtaget fra reglen om, at den passive pengeanbringelse skal udgøre mindre end 25 pct., for at aktierne kan overdrages med succession.

Det grundlæggende problem er, at både den aktive del af virksomheden -køb og salg af ejendommene- og den passive del af virksomheden -udlejning af ejendommene- udspringer af den samme aktivmasse, nemlig ejendommene. Jeg mener ikke, at det vil være muligt at opdele indkomsten og formuen således, at en del blev henført til den aktive del, mens det resterende skulle angå den passive del.

Anvendte vi den formulering, der foreslås i brevet, ville alle de selskaber, som driver næring med hensyn til køb og salg af ejendomme, blive undtaget fra bestemmelsen om, at den passive pengeanbringelse ikke må overstige 25 pct. af indkomsten og formuen. Dette vil i praksis betyde, at de selskaber, vi netop ønsker at udelukke fra disse gunstige successionsregler, ville indrette sig således, at de bliver næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom, for at aktierne dermed kan overdrages med succession. Derfor er det min holdning, at der ikke ændres i lovforslaget i forhold til ejendomsselskaberne."

Ved § 1, nr. 6 og 7, i lov nr. 394 af 6. juni 2002, blev "i væsentligt omfang" ændret til "i overvejende grad", og ved § 1, nr. 7, blev 25 pct.´s kravet ændret til 50 pct. Det fremgår af forarbejderne (L 194, fremsat den 5. april 2002), at en grænse på 50 pct. ikke sprogligt kan anses for at svare til udtrykket "i væsentligt omfang".

Ved lov nr. 1413 af 21. december 2005 blev der vedtaget en ny aktieavancebeskatningslov, hvor successionsbestemmelsen er indeholdt i § 34.

Af lovbestemmelsens forarbejder (L 78, fremsat den 16. november 2005) fremgår, at bestemmelserne i det foreslåede stk. 1 stort set svarer til henholdsvis § 11, stk. 1, og § 11, stk. 8, i den dagældende aktieavancebeskatningslov, og at den foreslåede stk. 6 svarer til § 11, stk. 9, i den dagældende aktieavancebeskatningslov.

Ved lov nr. 683 af 8. juni 2017 blev § 34, stk. 1, nr. 3, og § 34, stk. 6, i lovbekendtgørelse nr. 1148 af 29. august 2016 af aktieavancebeskatningsloven ændret.

Af ændringslovens § 2, nr. 1, fremgår:

"§ 34, stk. 1, nr. 3, 1. pkt., ændres "udlejning af fast ejendom eller besiddelse af kontanter, værdipapirer el.lign." til "passiv kapitalanbringelse", og i nr. 3, 2. pkt. ændres "udlejning af fast ejendom" til "passiv kapitalanbringelse".

Af ændringslovens § 2, nr. 3, fremgår:

"I § 34, stk. 6, 1. pkt. ændres "udlejning af fast ejendom eller besiddelse af kontanter, værdipapirer el.lign. til "passiv kapitalanbringelse", "sådan aktivitet" ændres til: "fast ejendom, kontanter, værdipapirer el.lign., der efter stk. 1, nr. 3, skal anses for passiv kapitalanbringelse" og "udlejningsejendomme" ændres til "sådanne ejendomme".

Af ændringslovens § 2, nr. 4, fremgår:

"I § 34, stk. 6, 6. pkt. ændres "udlejningsejendom" til: "passivkapitalanbringelse".

Af forarbejderne til lovændringen (L 183 2017) fremgår bl.a. under lovforslagets formål og baggrund bl.a. følgende:

"[…]
Endvidere foreslås visse justeringer af pengetankreglen, der er afgørende for, hvornår der kan ske overdragelse med succession, så det sikres, at reglen bliver mere robust, hvilket skal ses på baggrund af, at pengetankreglen fremover ikke alene vil være afgørende for adgangen til skattemæssig succession, men også for adgangen til nedsat bo- og gaveafgift.

Afgrænsningen af passiv kapitalanbringelse i pengetankreglen foreslås således justeret, så ubebyggede grunde, ejendomsprojekter og lign. skal medregnes som pengetankaktiver ved opgørelsen af, om virksomheden i overvejende grad består af passiv kapitalanbringelse."
[...]

3.1.2. Lovforslaget
3.1.2.2. Generationsskifte af selskaber - justering af pengetankreglen
For at sikre, at nedsættelsen af bo- og gaveafgiften forbeholdes reelle erhvervsvirksomheder, foreslås visse justeringer af pengetankreglen.

For det første foreslås en justering af afgrænsningen i pengetankreglen af, hvilke aktiver der anses for erhvervsaktiver henholdsvis pengetankaktiver (passiv kapitalanbringelse), jf. forslag til aktieavancebeskatningslovens § 34, forslag til dødsboskatteloven § 29, forslag til lov om indskud på etableringskonto og iværksætterkonto § 7, forslag til pensionsbeskatningslovens § 15 A, og forslag til virksomhedsskattelovens § 22 C. I dag anses ubebyggede grunde og ejendomsprojekter ifølge praksis fra Skatterådet for erhvervsaktiver i forhold til pengetankreglen, selv om disse aktiver reelt kan sidestilles med udlejningsejendomme. Selskaber, hvis virksomhed består i udlejning af ejendomme, vil ofte besidde ubebyggede grunde og ejendomsprojekter, og bl.a. disse selskaber skal således i dag ikke medregne værdien af ubebyggede grunde og ejendomsprojekter under pengetankreglen, men alene eventuelle udlejningsejendomme.

Forslaget indebærer, at kriteriet for, om der er tale om pengetankaktiver, er, at der er tale om passiv kapitalanbringelse. Opregningen i bestemmelsen af, hvilke aktiver, der anses for pengetankaktiver, er tilsvarende efter gældende regler ikke udtømmende. Aktiver, der må sidestilles med de udtrykkeligt nævnte aktiver (fast ejendom, kontanter og værdipapirer) medregnes således også ved vurderingen af, om virksomheden i overvejende grad består i passiv kapitalanbringelse.

Desuden justeres bestemmelsen, således at det udtrykkeligt fremgår, at besiddelse af fast ejendom, herunder også ubebyggede grunde og ejendomsprojekter, medregnes ved opgørelsen af, om pengetankreglen er opfyldt. Omvendt skal fast ejendom, der ikke har karakter af passiv kapitalanbringelse, ikke medregnes som et pengetankaktiv. Det vil f.eks. være tilfældet for virksomhedens domicilejendom og et typehusfirmas midlertidige udlejning af nyopførte boliger.
[…]"

Af de specielle bemærkninger til lovforslagets § 2, nr. 1 (justering af pengetanksreglen), fremgår:

"Til nr. 1
Efter aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 1, nr. 3, kan der alene ske overdragelse af aktier m.v. med succession i et selskab, hvis virksomhed ikke i overvejende grad består af udlejning af fast ejendom eller besiddelse af kontanter, værdipapirer eller lignende som nærmere fastlagt efter aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 6.

Udlejning af fast ejendom skal ved opgørelsen efter pengetankreglen, jf. aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 1, nr. 3, anses som passiv kapitalanbringelse. Bortforpagtning af fast ejendom, som benyttes til landbrug, gartneri, planteskole, frugtplantage eller skovbrug, jf. vurderingslovens § 33, stk. 1 eller 7, anses ikke som udlejning af fast ejendom og henregnes derfor ikke til passiv kapitalanbringelse, jf. aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 1, nr. 3, 2. pkt.

Det foreslås, jf. forslaget til aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 1, nr. 3, at det justeres, at kriteriet for, om der er tale om pengetankaktiver, er, at der er tale om passiv kapitalanbringelse, dvs. fast ejendom, kontanter, værdipapirer el.lign., medmindre de pågældende aktiver indgår i virksomhedens aktive del, jf. bemærkningerne til nr. 3.

Der henvises endvidere til bemærkningerne til § 2, nr. 3.
[…]

Til nr. 3
I aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 6, fastlægges, hvornår et selskabs virksomhed i overvejende grad består af udlejning af fast ejendom eller besiddelse af kontanter, værdipapirer eller lignende.

Ubebyggede grunde og ejendomsprojekter anses i dag ifølge praksis fra Skatterådet for erhvervsaktiver i forhold til pengetankreglen. Selskaber, hvis virksomhed består i udlejning af ejendomme, vil ofte besidde ubebyggede grunde og ejendomsprojekter, og bl.a. disse selskaber skal således i dag ikke medregne værdien af ubebyggede grunde og ejendomsprojekter under pengetankreglen, men alene eventuelle udlejningsejendomme.

Det foreslås, jf. forslaget til aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 6, at afgrænsningen i pengetankreglen af, hvilke aktiver, der anses for erhvervsaktiver henholdsvis pengetankaktiver (passiv kapitalanbringelse), justeres.

Forslaget indebærer, at det præciseres, at kriteriet for, om der er tale om pengetankaktiver, er, at der er tale om passiv kapitalanbringelse, dvs. fast ejendom, kontanter, værdipapirer el.lign. Opregningen i bestemmelsen af hvilke aktiver, der anses for pengetankaktiver, er ikke udtømmende. Aktiver, der må sidestilles med de udtrykkeligt nævnte aktiver (fast ejendom, kontanter og værdipapirer), medregnes således ved vurderingen af, om virksomheden i overvejende grad består i passiv kapitalanbringelse.

Desuden justeres bestemmelsen, således at det udtrykkeligt af bestemmelsen fremgår, at besiddelse af fast ejendom, herunder også ubebyggede grunde og ejendomsprojekter, medregnes ved opgørelsen af, om pengetankreglen er opfyldt. Hvis en erhvervsvirksomhed erhverver en byggegrund med henblik på f.eks. at opføre et nyt domicil eller en driftsbygning på grunden, vil der dog fortsat ikke være tale om passiv kapitalanbringelse. Endvidere anses f.eks. et typehusfirmas midlertidige udlejning af nyopførte boliger bestemt for videresalg heller ikke som passiv kapitalanbringelse.

På tilsvarende måde kan kontanter og værdipapirer efter omstændighederne høre til virksomhedens aktive del. F.eks. skal en virksomheds kortfristede tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser normalt ikke medregnes som passive fordringer, og det vil typisk ikke være vanskeligt at udskille disse tilgodehavender fra en virksomheds øvrige (passive) fordringer.

En kontantbeholdning, der stammer fra forudbetalinger fra kunder, vil ligeledes efter omstændighederne kunne henføres til virksomhedens løbende (aktive) drift, hvis kontantbeholdningen f.eks. er bestemt til viderebetaling til virksomhedens underleverandører, der er direkte knyttet til kundeleverancen. Det vil være op til virksomheden at godtgøre denne sammenhæng. Det vil ikke være tilstrækkeligt, at kontantbeholdningen kan siges at udgøre nødvendig driftskapital, herunder til betaling af kreditorer i almindelighed, eller påtænkes anvendt til investering i driften i øvrigt.

Til nr. 4
I § 34, stk. 6, 3.-6. pkt., reguleres, hvordan opgørelsen efter pengetankreglen sker i koncernforhold. Det følger heraf, at fast ejendom, som udlejes mellem selskabet og et datterselskab eller mellem datterselskaber, og som lejer anvender i driften, henregnes til den aktive del af selskabets virksomhed.

Der er tale om en konsekvensændring, som følge af lovforslagets § 2, nr. 1 og 3."

Af bilag 6 til L 183 2017 (svar på spørgsmål 27), som er Skatteministerens svar på FSR-danske revisorers henvendelse til Folketingets Skatteudvalg, fremgår:

"Passiv kapitalanbringelse
FSR anfører, at et generationsskifte af virksomheden til næste generation med skattemæssig succession samt reduceret gave-/boafgift ofte vil være helt afgørende for en videreførelse af virksomheden med familien som ejer. Det findes derfor vigtigt, at begrebet "passiv kapitalanbringelse" er klart defineret, således det ikke er forbundet med fortolkningsusikkerhed, hvilke aktiver, der vil blive anset for "passiv kapitalanbringelse". Ifølge FSR er der ikke i L183 eller bemærkningerne hertil foretaget en klar definition af begrebet "passiv kapitalanbringelse", herunder hvor dette begreb anses for en udvidelse i forhold til "udlejning af fast ejendom eller besiddelse af kontanter, værdipapirer el.lign." FSR forstår lovforslaget og kommentarerne til høringssvarene således, at afgrænsningen af pengetankaktiver i forhold passiv kapitalanbringelse alene skal forstås som et nyt kriterie i forhold til "fast ejendom, kontanter, værdipapirer el. lign". FSR beder skatteministeren bekræfte, at andre aktiver end "fast ejendom, kontanter, værdipapirer el. lign" (f.eks. driftsmidler) således ikke vil skulle bedømmes ud fra kriteriet passiv kapitalanbringelse.

Kommentar
Der skal ifølge lovforslaget foretages en konkret vurdering vedrørende fast ejendom, således at fx ubebyggede grunde og ejendomsprojekter kan anses for passiv kapitalanbringelse. Dette svarer til gældende regler vedrørende andre aktiver, som skal anses for passiv kapitalanbringelse, hvis de må sidestilles med lovbestemmelsens afgrænsning vedrørende "kontanter, værdipapirer el.lign.", hvilket skal ske efter en konkret vurdering.

Som det fremgår af bemærkningerne til L183, anses ubebyggede grunde og ejendomsprojekter i dag ifølge praksis fra Skatterådet for erhvervsaktiver i forhold til pengetankreglen, selv om disse aktiver reelt kan sidestilles med udlejningsejendomme.

Med det fremsatte forslag justeres bestemmelsen, således at det udtrykkeligt fremgår, at besiddelse af fast ejendom, herunder også ubebyggede grunde og ejendomsprojekter, medregnes ved opgørelsen af, om pengetankreglen er opfyldt. Desuden indebærer forslaget, at kriteriet for, om der er tale om pengetanksaktiver, er, at der er tale om passiv kapitalanbringelse. Omvendt skal fast ejendom, der ikke har karakter af passiv kapitalanbringelse, ikke medregnes som et pengetankaktiv. Det vil f.eks. være tilfældet for virksomhedens domicilejendom og et typehusfirmas midlertidige udlejning af nyopførte boliger.

Opregningen i bestemmelsen af, hvilke aktiver, der anses for pengetankaktiver, er tilsvarende efter gældende regler ikke udtømmende. Aktiver, der må sidestilles med de udtrykkeligt nævnte aktiver (fast ejendom, kontanter og værdipapirer) medregnes således også ved vurderingen af, om virksomheden i overvejende grad består i passiv kapitalanbringelse.

Domicilejendomme mv.
FSR anfører, at det af bemærkningerne fremgår, at et selskabs domicilejendom, uanset selskabets aktiviteter, altid skal anses for et driftsaktiv, og derfor ikke er passiv kapitalanbringelse. FSR anmoder om en præcisering af, om dette tillige er gældende, såfremt et selskab erhverver en grund til brug for opførelse af et domicil, uanset at selskabet i en periode kan have et domicil og en grund/nyt domicil under opførelse.

FSR anmoder tillige om en afklaring af, om de ubebyggede grunde til videresalg før og under byggemodningen kan anses for et driftsaktiv, der ikke skal anses for passiv kapitalanbringelse. 

Kommentar
Ifølge forslaget skal fast ejendom som udgangspunkt medregnes som pengetanksaktiver. Det gælder imidlertid ikke fast ejendom, der ikke har karakter af passiv kapitalanbringelse. Som det ligeledes fremgår af bemærkningerne til lovforslaget, kan det f.eks. være tilfældet for virksomhedens domicilejendom og et typehusfirmas midlertidige udlejning af nyopførte boliger. Tilsvarende vil kunne gælde projektejendomme, hvis besiddelsen af ejendommene efter en konkret vurdering ikke kan anses for passiv kapitalanbringelse. Der er således ikke tale om, at typehuse og projektejendomme skal behandles forskelligt.

Selskabets køb af en grund til opførelse af et (nyt) domicil skal ikke i byggeperioden anses for passiv kapitalanbringelse. Den gamle domicilejendom kan alt efter omstændighederne efterfølgende skulle anses for passiv kapitalanbringelse, hvis den ikke længere anvendes i selskabets aktive virksomhed. Hvis det kan lægges til grund, at ubebyggede grunde er erhvervet med henblik på byggemodning og efterfølgende videresalg som led i virksomheden, skal byggegrundene ikke i byggemodningsperioden anses for passiv kapitalanbringelse.

Eksempler vedr. projektejendomme
FSR anfører en række eksempler, hvor det ønskes afklaret, om den faste ejendom i ejerperioden kan anses for et driftsaktiv eller skal anses for passiv kapitalanbringelse.

Eksempel 1:
Et selskab erhverver et grundareal. Der foretages byggemodning mv. af arealet, hvorefter der sker salg af nogle af grundene til byggeri af parcelhuse mv. På andre grunde opfører selskabet parcelhuse mv., hvorefter ejendommene sælges. Selskabet er næringsskattepligtig med fast ejendom. Der anmodes om en afklaring af, om den faste ejendom i eksemplet i hele selskabets ejerperiode kan anses for et driftsaktiv, der ikke skal anses for passiv kapitalanbringelse.

Kommentar
Der skal foretages en konkret vurdering. I det skitserede eksempel, hvor det lægges til grund, at dispositionerne sker kontinuerligt som led i selskabets sædvanlige virksomhed, kan den faste ejendom som udgangspunkt anses for et driftsaktiv.

Eksempel 2:
Et selskab erhverver et grundareal, som er byggemodnet. Der opføres et etagebyggeri, og ejerlejlighederne ønskes solgt enkeltvis i takt med færdiggørelse af byggeriet. Det lykkedes imidlertid ikke at sælge alle lejlighederne, hvorfor nogle af disse udlejes på tidsbegrænsede lejeaftaler indtil salg. Selskabet er næringsskattepligtig med fast ejendom. Der anmodes om en afklaring af, om den faste ejendom i eksemplet i hele selskabets ejerperiode kan anses for et driftsaktiv, der ikke skal anses for passivkapitalanbringelse.

Kommentar
I det skitserede eksempel kan den faste ejendom som udgangspunkt anses for et driftsaktiv. De udlejede lejligheder kan eventuelt overgå til at være passiv kapitalanbringelse, hvis udlejningen ikke længere kan anses for at være af midlertidig karakter.

Eksempel 3:
Et selskab erhverver et grundareal, som er byggemodnet. På arealet kan opføres et etagebyggeri med lejligheder. Forud for igangsætning af byggeriet indgås der en aftale med en pensionskasse, som efter færdiggørelse og fuldt udlejet vil overtage ejendommen. Pensionskassen har en række krav til byggeriet om lejlighedernes størrelse, materialevalg, udearealer, lejekontrakter etc. Selskabet opfører etagebyggeriet og får i byggeperioden samtlige lejligheder udlejet. Efter færdiggørelse af byggeriet overdrages ejendommen til pensionskassen. Selskabet er næringsskattepligtig med fast ejendom.

Der anmodes om en afklaring af, om den faste ejendom i eksemplet i hele selskabets ejerperiode kan anses for et driftsaktiv, der ikke skal anses for passiv kapitalanbringelse. Herudover hører FSR gerne, om det har betydning, hvornår aftalen om overdragelse til pensionskassen sker. Før/efter byggeriet påbegyndes/afsluttes?

Kommentar
I det skitserede eksempel kan den faste ejendom anses for et driftsaktiv, hvis aftalen om overdragelse til pensionskassen indgås, inden byggeriet påbegyndes og afvikles som anført. Hvis aftalen om overdragelse først indgås efter byggeriets påbegyndelse, skal der foretages en konkret vurdering af, om erhvervelsen af grunden og opførelse af bygninger sker med henblik på et umiddelbart efterfølgende videresalg som led i selskabets sædvanlige virksomhed.

Eksempel 4:
Et selskab erhverver et grundareal, som er byggemodnet. På arealet må opføres en butik. Selskabet indgår lejeaftale med en detailkæde. Selskabet har til hensigt at sælge ejendommen efter færdiggørelse og udbyder denne som et K/S-projekt. En række investorer giver tilsagn om erhvervelse af alle K/S-andele. Selskabet færdiggør byggeriet og detailbutikken åbner. Investorerne erhverver K/S-andele mv. Selskabet er næringsskattepligtig med fast ejendom.

Der anmodes om en afklaring af, om den faste ejendom i eksemplet i hele selskabets ejerperiode kan anses for et driftsaktiv, der ikke skal anses for passiv kapitalanbringelse.

Kommentar
Det er tale om en konkret vurdering. I det skitserede eksempel, hvor erhvervelse af grundareal, opførelse af bygning/butik og efterfølgende salg af ejendommen sker som led i en kontinuerlig proces, kan den faste ejendom som udgangspunkt anses som et driftsaktiv, selvom selskabet i denne perioden midlertidigt har indtægt fra udlejning af ejendommen.
[…]"

Af bilag 2 til L 183 2017 fremgår følgende spørgsmål fra MS, R5 (spørgsmål 1):

"3. Succession ved udlejning af fast ejendom i særlige tilfælde

Lovforslaget præciserer i bemærkningerne, at udlejning af fast ejendom efter en konkret vurdering kan anses som en del af en aktiv virksomhed, fx hvis der er tale om et typehusfirma, der foretager midlertidig udlejning af opførte huse, som ikke har kunnet sælges.

Disse bemærkninger bidrager positivt til den praktiske anvendelse af successionsreglerne.

Jeg vil i den forbindelse anmode Skatteudvalget om at indhente bekræftelse fra skatteministeren på, at den praksis, der har dannet sig i relation til de tilsvarende regler i pensionsbeskatningslovens § 15 A om ophørspension, også finder anvendelse i relation til skattemæsssig succession efter aktieavancebeskatningslovens § 34 mv.

Det fremgår således af Skattedepartementets udtalelse af 8. november 2001 (j.nr. 12.2001- 352-285), at udlejning af fast ejendom fra en hovedaktionær personligt til det kontrollerede selskab vil kunne anses for aktiv virksomhed, hvis ejendommen anvendes i selskabets drift.

Ligeledes er det i praksis antaget, at der indrømmes en vis afviklingsperiode fra salg af virksomhed indtil salg af ejendom, inden en mellemliggende udlejning af ejendommen skal anses som en passiv udlejningsvirksomhed, jf. fx SKM2007.623.LSR og SKM2007.667.LSR. De grunde, der i disse tilfælde taler for at anse en udlejningsaktivitet for at være knyttet til en aktiv virksomhed, gør sig med samme styrke gældende i relation til skattemæssig succession. Jeg finder derfor, at der efter en konkret vurdering bør være mulighed for at anse udlejning af fast ejendom som knyttet til en aktiv virksomhed i tilfælde, hvor der er en kvalificeret sammenhæng mellem udlejningen af ejendommen og ejerskabet til aktierne i driftsselskabet.
[…]"

Af Skatteministerens svar på spørgsmål 1 til Skatteudvalget fremgår (bilag 2) bl.a.:

"Succession ved udlejning af fast ejendom i særlige tilfælde
MS henviser til, at det i lovforslagets bemærkninger fremgår, at udlejning af fast ejendom efter en konkret vurdering kan anses som en del af en aktiv virksomhed, fx hvis der er tale om et typehusfirma, der foretager midlertidig udlejning af opførte huse, som ikke har kunnet sælges.

MS anmoder Skatteudvalget om at indhente bekræftelse fra skatteministeren på, at den praksis, der har dannet sig i relation til de tilsvarende regler i pensionsbeskatningslovens § 15 A om ophørspension, også finder anvendelse i relation til skattemæssig succession efter aktieavancebeskatningslovens § 34 mv. MS henviser i den forbindelse til udtalelse af 8. november 2001 (j.nr. 12.2001- 352-285) fra Skatteministeriets Departement, hvorefter udlejning af fast ejendom fra en hovedaktionær personligt til det kontrollerede selskab vil kunne anses for aktiv virksomhed, hvis ejendommen anvendes i selskabets drift. Endvidere henvises til, at det i praksis er antaget, at der indrømmes en vis afviklingsperiode fra salg af virksomhed indtil salg af ejendom, inden en mellemliggende udlejning af ejendommen skal anses som en passiv udlejningsvirksomhed, jf. fx SKM2007.623.LSR og SKM2007.667.LSR.

MS finder derfor, at der efter en konkret vurdering bør være mulighed for at anse udlejning af fast ejendom som knyttet til en aktiv virksomhed i tilfælde, hvor der er en kvalificeret sammenhæng mellem udlejningen af ejendommen og ejerskabet til aktierne i driftsselskabet.

Kommentar
Personer, der i forbindelse med afståelse af deres erhvervsmæssige virksomhed opnår en skattepligtig fortjeneste, kan efter pensionsbeskatningslovens § 15 A oprette pensionsordninger ved indbetaling af beløb svarende til den skattepligtige fortjeneste, der er opnået ved afståelsen af virksomheden (ophørspension). Der gælder en række betingelser og beløbsmæssige begrænsninger for anvendelse af ordningen. Reglerne gælder også for en person, der afstår aktier i et selskab, der driver erhvervsmæssig virksomhed, og hvori den pågældende er hovedaktionær.

Det er bl.a. en betingelse, at den erhvervsmæssige virksomhed ikke i overvejende grad må have bestået i udlejning af fast ejendom, besiddelse af kontanter, værdipapirer eller lignende. Denne betingelse skal tilsvarende være opfyldt for så vidt angår et selskab, hvori personen er hovedaktionær.

Reglerne indebærer, at den såkaldte pengetankvurdering vedrørende passiv kapitalanbringelse foretages under ét, hvis personen både har personligt ejet virksomhed og virksomhed i selskabsform. Det fremgår således af pensionsbeskatningslovens § 15 A, at fast ejendom, som udlejes mellem virksomheden og et selskab, hvori personen er hovedaktionær, og som lejer anvender i driften, ikke anses som en udlejningsejendom.

Den anførte undtagelse i pensionsbeskatningslovens § 15 A vedr. udlejning af ejendomme mellem en hovedaktionær og dennes selskab finder ikke anvendelse i relation til overdragelse med succession af en udlejningsejendom. I den pågældende situation kan aktierne i selskabet overdrages med succession, hvis betingelserne i aktieavancebeskatningslovens § 34, herunder pengetankreglen om passiv kapitalanbringelse, er opfyldt. Om udlejningsejendommen kan overdrages med succession, skal afgøres efter reglerne i kildeskattelovens § 33 C. Det følger heraf, at udlejning af anden fast ejendom end fast ejendom, som benyttes til landbrug, gartneri, planteskole, frugtplantage eller skovbrug, ikke anses for erhvervsvirksomhed.

De anførte undtagelser vedrørende udlejningsejendomme er udtømmende, og der gælder således ikke en undtagelse for så vidt angår ejendomme, som en hovedaktionær udlejer til sit selskab. Den rejste problemstilling vil imidlertid indgå i det videre arbejde med at sikre bedre vilkår ved generationsskifte."

Af kildeskattelovens § 33 D, stk. 1, fremgår:

"Hvis en person efter […] aktieavancebeskatningslovens §§ 34 […] indtræder i overdragerens skattemæssige stilling med hensyn til aktiver, der er overdraget til den pågældende som hel eller delvis gave, skal der tages hensyn hertil ved henholdsvis afgiftsberegningen og indkomstbeskatningen. I tilfælde, hvor der skal erlægges gaveafgift, skal der i tilknytning til aktiverne i gaveopgørelsen optages passivposter til udligning af eventuelle fremtidige skattetilsvar vedrørende disse aktiver. […]"

Det fremgår af forvaltningslovens § 22, at en afgørelse, der meddeles skriftligt, skal være ledsaget af en begrundelse, medmindre afgørelsen fuldt ud giver den pågældende part medhold. Det fremgår desuden af forvaltningslovens § 24, stk. 1 og 2, at en begrundelse for en afgørelse skal indeholde en henvisning til de retsregler, i henhold til hvilke afgørelsen er truffet. I det omfang, afgørelsen efter disse regler beror på et administrativt skøn, skal begrundelsen tillige angive de hovedhensyn, der har været bestemmende for skønsudøvelsen. Begrundelsen skal endvidere om fornødent indeholde en kort redegørelse for de oplysninger vedrørende sagens faktiske omstændigheder, som er tillagt væsentlig betydning for afgørelsen.

Følgende fremgår af skatteforvaltningslovens § 20:

"Agter told- og skatteforvaltningen at træffe en afgørelse om ansættelse af indkomst- eller ejendomsværdiskat på et andet grundlag end det, der er oplyst til told- og skatteforvaltningen efter skattekontrollovens § 2, skal den skattepligtige nævnt i skattekontrollovens § 2 og eventuelt andre parter underrettes om den påtænkte afgørelse.

Det samme gælder, i det omfang en skattepligtig nævnt i skattekontrollovens § 2 har undladt at give told- og skatteforvaltningen oplysninger efter skattekontrollovens § 2 og ansættelsen som følge deraf skal ske skønsmæssigt. Underretningen skal opfylde de krav til begrundelsen af en forvaltningsafgørelse, der følger af forvaltningsloven".

I en dom, der er afsagt den 19. januar 2023, fandt Højesteret, at X Invest ApS’ investering i andele af vindmøller og solcelleanlæg via partnerselskaber var passiv kapitalanbringelse, jf. aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 1, nr. 3, jf. stk. 6. Dommen er offentliggjort som SKM2023.168.HR.

I SKM2012.728.SR, hvortil der er henvist i bemærkningerne til L 183 2017, fandt Skatterådet, at en spørger kunne undlade at indregne værdien af ubebyggede grunde, som ikke blev udlejet på tidspunktet for overdragelsen med skattemæssig succession, ligesom spørgeren kunne undlade at indregne værdien af igangværende ejendomsprojekter, såfremt der på overdragelsestidspunktet ikke var indgået en kontrakt om udlejning.

Sagens materielle problemstilling
Landsskatterettens begrundelse og resultat
Forhøjelsen på 259.956.264 kr.
Der er under sagens behandling i Skatteankestyrelsen fremlagt dokumentation i form af et generalforsamlingsprotokollat for den foretagne ekstraordinære udbytteudlodning den 16. december 2021 på 259.956.264 kr. fra H3 ApS til H2 ApS og koncerninterne udbytteudlodninger forud for gaveoverdragelsen. 

Der var efter modtagelsen af udbyttet på 259.956.264 kr. værdier i H2 ApS på 556.915.377 kr. Værdierne i H2 ApS blev ved en efterfølgende spaltning fordelt til H1 ApS og H4 ApS med henholdsvis 391.810.461 kr. og 165.104.916 kr.

Den samlede værdi er derfor ikke ændret, og der er ikke forsvundet værdier. Landsskatteretten nedsætter derfor forhøjelsen af handelsværdien på 259.956.264 kr. til 0 kr.

Forhøjelsen på netto 25.689.565 kr.
De omhandlede ejendomme er medtaget til dagsværdi i henhold til den seneste aflagte årsrapport, baseret på valuarvurderinger.

Overdragelsen af B-anparterne i H1 ApS har fundet sted mellem interesseforbundne parter. Ved gaveoverdragelsen kan den fastsatte handelspris i gaveanmeldelsen derfor ikke uden videre lægges til grund som anparternes reelle handelsværdi på gaveoverdragelsestidspunktet, jf. U.1998.1299.HR og U.1999.1361.HR.

Skattemyndighederne er derfor berettiget til at foretage et skøn over handelsværdien af anparterne på overdragelsestidspunktet, jf. U.2003.2165.HR, U 2006.1492.HR og U2015.2550.HR (SKM2015.296.HR).

Vurderingsstyrelsen har værdiansat ejendommene til i alt netto 368.650.000 kr.

Forskellen mellem dagsværdien og den ansatte handelsværdi udgør 7,5 %. Da overdragelsen har fundet sted mellem interesseforbundne parter, finder Landsskatteretten, at forskellen ikke er ubetydelig. Der henvises til SKM2017.264.ØLR.

For så vidt angår Adresse Y4, fremgår det af lokalplan […], at der ikke må foretages yderligere bebyggelse i delområde C udover den allerede eksisterende bebyggelse på 3.330 m². I delområde D er der tilladelse til at opføre […] og tilladelse til etablering af en P-kælder […]. Den samlede bebyggelse må ikke overstige 15.500 etagemeter i delområde D.

Ifølge lokalplanens § 5 må bebyggelsesprocenten for hele lokalplanområdet ikke overstige 175 som helhed. Landsskatteretten finder herefter, at der ikke er grundlag for at tilsidesætte Vurderingsstyrelsens opgørelse over tilladte opført etagemeter for delområde C og D.

Det fremgår videre af Vurderingsstyrelsens vurdering, at prisen på etagemeter for sammenlignelige ejendomme i området ligger på mellem 7.900 - 9.750 kr. pr. etagemeter. Vurderingsstyrelsens vurdering er sket på baggrund af en kvadratmeterpris på 5.000 kr.

Herefter, og idet der ikke ved f.eks. afholdelse af syn og skøn er godtgjort, at Skattestyrelsens skøn har medført en handelsværdi, der er for høj, stadfæster Landsskatteretten Skattestyrelsens skøn.

Succession
Efter bestemmelsens tilblivelseshistorie og forarbejder er aktier i selskaber, hvis virksomhed består i udlejning af fast ejendom, omfattet af "passiv kapitalanbringelse" i henhold til den såkaldte pengetankregel i aktieavancebeskatningsloven § 34, hvorimod selskaber der driver næring med køb og salg af ejendomme, som udgangspunkt anses for at drive aktiv erhvervsvirksomhed, således at aktierne i sådanne selskaber som udgangspunkt kan overdrages med succession.

Indtil ændringen af bestemmelsens ordlyd ved lov nr. 683 af 8. juni 2017 ansås ubebyggede grunde og "ejendomsprojekter" efter Skatterådets praksis for erhvervsaktiver i forhold til pengetankreglen.

Ifølge bemærkningerne til lovforslaget indebar ændringen, "at det præciseres, at kriteriet for, om der er tale om pengetankaktiver, er, at der er tale om passiv kapitalanbringelse, dvs. fast ejendom, kontanter, værdipapirer el.lign". Ligeledes justeredes bestemmelsen ifølge bemærkningerne til lovforslaget, således at det udtrykkeligt fremgår af bestemmelsen, at besiddelse af fast ejendom, herunder grunde og "ejendomsprojekter", medregnes ved opgørelsen af, om pengetankreglen er opfyldt. Som undtagelse hertil er det i bemærkningerne anført: "Hvis en erhvervsvirksomhed erhverver en byggegrund med henblik på f.eks. at opføre et nyt domicil eller en driftsbygning på grunden, vil der dog fortsat ikke være tale om passiv kapitalanbringelse. Endvidere anses f.eks. et typehusfirmas midlertidige udlejning af nyopførte boliger bestemt for videresalg heller ikke som passiv kapitalanbringelse".

Såfremt én eller flere af de fire aktiver, som i repræsentantens pengetankopgørelse er medtaget til i alt 259.615.526 kr., er passiv kapitalanbringelse i henhold til pengetankreglen i aktieavancebeskatningsloven § 34, stk. 1, nr. 3, jf. stk. 6, finder successionsbestemmelsen ikke anvendelse.

Alle fire aktiver er fast ejendom, der efter repræsentantens oplysninger i vidt omfang i en årrække forud for gaveoverdragelsestidspunktet havde været og efterfølgende også har været udlejet til både bolig og erhverv. Der foreligger ingen oplysninger, der giver grundlag for at antage, at selskabet har erhvervet ejendommene som led i næring med køb og salg af ejendomme. Ejendommene er i repræsentantens pengetankopgørelse benævnt "projektejendomme" og er ikke omfattet af de undtagelser, der er nævnt i bemærkningerne til det umiddelbart ovenfor omtalte lovforslag.

Herefter og da det, repræsentanten har anført, ikke kan føre til et andet resultat, er Landsskatteretten enig i Skattestyrelsens afgørelse, hvorefter aktierne i selskabet ikke kan overdrages med succession i medfør af aktieavancebeskatningslovens § 34.

[…]