Forhøjelse af gaveafgift ved overdragelse af anparter - Værdiansættelse af ejendomme - Den regnskabsmæssige værdi eller den offentlige ejendomsvurdering


Dato for udgivelse	07 Nov 2024 11:26
Dato for afsagt dom/kendelse/afgørelse/styresignal	09 Aug 2024 10:38
SKM-nummer	SKM2024.554.LSR
Myndighed	Landsskatteretten
Ansvarlig styrelse	Skattestyrelsen
Sagsnummer	19-0084270
Dokument type	Afgørelse
Overordnede emner	Afgift
Overemner-emner	Arv og gaver
Emneord	Gaveafgift, overdragelse, anparter, værdiansættelse, ejendomme, offentlig ejendomsværdi, dagsværdi, TSS-cirkulære
Resumé	Sagen angik, om der skulle betales yderligere gaveafgift ved gaveoverdragelse af anparter i et holdingselskab i en ejendomskoncern. Koncernens ejendomme, som i årsrapporterne var optaget til dagsværdien, blev, jf. pkt. 3 i TSS-cirkulære nr. 2000-09, nedskrevet til de senest kendte offentlige vurderinger. Skattestyrelsen ændrede værdiansættelsen af holdingselskabet, idet styrelsen ved værdiansættelsen af holdingselskabet ansatte koncernens ejendomme til dagsværdierne i henhold til årsrapporterne. Landsskatteretten fandt, at cirkulæret var vejledende for udøvelsen af skønnet over handelsværdien, og at klageren ikke havde et retskrav på at anvende cirkulæret, hvis en værdiansættelse i henhold til cirkulæret ikke førte til et retvisende udtryk for handelsværdien. Dagsværdierne i årsrapporterne var ikke generelt uegnede i forhold til at fastlægge handelsværdien af ejendommene, og konkret udtrykte dagsværdierne den værdi, som ejendommene måtte forventes at kunne sælges for til tredjemand. Med henvisning til bl.a. forskellen i værdierne og størrelsen af egenkapitalen fandt Landsskatteretten, at det var berettiget, at Skattestyrelsen havde fraveget værdiansættelsescirkulæret. Landsskatteretten stadfæstede herefter Skattestyrelsens afgørelse.
Reference(r)	Boafgiftslovens § 27, stk. 1 og stk. 2, lov nr. 683 af 8. juni 2017, lovbestemmelsens forarbejder, lovforslag nr. 183, § 27, stk. 2, 1. pkt. Årsregnskabslovens § 37, stk. 1, § 38, § 38, stk. 1, forarbejderne til § 38, bilag 1 til årsregnskabsloven TSS-cirkulære 2000-09 om værdiansættelse af aktier og anparter, TSS-cirkulære 2000-09, punkt 1-3
Henvisning	Den juridiske vejledning 2024-2, afsnit C.A.6.2.1

Klagepunkt	Skattestyrelsens afgørelse	Klagerens opfattelse	Landsskatterettens afgørelse
Skattestyrelsen har forhøjet gaveafgiften ved overdragelse af anparter i H1 ApS	1.732.140 kr.	0 kr.	Stadfæstelse

Faktiske oplysninger
Ved tre enslydende overdragelsesaftaler, der er underskrevet den 13. november 2018, overdrog klageren sit helejede selskab H1 ApS, CVR-nr. […], til sine tre sønner. Hver af sønnerne fik overdraget nominelt 42.000 kr. anparter. Den samlede kapital i selskabet udgør nominelt 126.000 kr. Klageren udgjorde på gavetidspunktet sammen med en af sine sønner direktionen i selskabet. Klagerens to øvrige sønner udgjorde sammen med klageren bestyrelsen i selskabet. Det samme var tilfældet i 2017.

H1 ApS ejer 25 % af ejendomsselskabet H2 A/S, CVR-nr. […]. Den resterende kapital i H2 A/S var på overdragelsestidspunktet for anparterne i H1 ApS ejet ligeligt af klagerens tre sønner.

H1 ApS og H2 A/S har kalenderåret som regnskabsperiode. Egenkapitalen i H1 ApS udgør ifølge selskabets årsrapport for 2017 19.597.622 kr.

H2 A/S’ væsentligste aktiviteter er at drive investeringsvirksomhed inden for erhvervelse, drift og udvikling af fast ejendom samt dermed beslægtet erhvervsvirksomhed.

Egenkapitalen i H2 A/S udgør ifølge selskabets årsrapport for 2017 77.396.348 kr. Ved opgørelsen af egenkapitalen i H2 A/S er selskabets investeringsejendomme optaget til dagsværdi. Den årlige regulering til dagsværdi er indtægtsført/udgiftsført over selskabets resultatopgørelse.

Af note 3 til årsrapporten for 2017 fremgår:

Beløb i DKK	Investeringsejendomme	Andre anlæg, driftsmateriel og inventar

Kostpris pr. 01.01.17	157.946.200	2.197.487
Tilgang i året	1.046.664	0
Afgang i året	0	-81.180

Kostpris pr. 31.12.17	158.992.864	2.116.307

Af- og nedskrivninger pr. 01.01.17	0	-2.118.880
Afskrivninger i året	0	-56.390
Tilbageførsel af af- og nedskrivninger på afhændede aktiver	0	81.180

Af- og nedskrivninger pr. 31.12.17	0	-2.094.090

Dagsværdireguleringer pr. 01.01.17	50.078.497	0
Dagsværdireguleringer i året	2.553.649	0

Dagsværdireguleringer pr. 31.12.17.	52.632.146	0
Regnskabsmæssig værdi pr. 31.12.17	211.625.010	22.217

Selskabet anvender normalindtjeningsmetoden til fastsættelse af dagsværdien for investeringsejendommen.

Fastsættelse af dagsværdien er baseret på et forventet normaliseret driftsresultat samt et afkastkrav i niveauet på 4,6-5% for beboelses- og erhvervsejendomme i By Y1 og By Y2 samt 6% for industriejendom i By Y1. Afkastkravet er fastlagt under hensyntagen til ejendommens beliggenhed, alder, vedligeholdelsesstand og udlejningsgrad, herunder vilkår og betingelser i lejekontrakter.

For udlejede arealer er medtaget den faktiske leje, og for ikke udlejede arealer er der anvendt en forventet lejeindtægt. Driftsomkostninger er skønnede med udgangspunkt i de omkostninger, der forventes at medgå til driften af investeringsejendommene i et normalt år, herunder omkostninger til reparation og vedligeholdelse for at opretholde ejendommene i den nuværende vedligeholdelsesstand.

Der har ikke været anvendt ekstern vurderingsmand ved fastsættelse af dagsværdien på investeringsejendommen."

Af årsrapporten for H2 A/S for 2016 fremgår følgende af note 4:

"Selskabet anvender normalindtjeningsmetoden til fastsættelse af dagsværdien for investeringsejendommen.

For udlejede arealer er medtaget den faktiske leje, og for ikke udlejede arealer er der anvendt en forventet lejeindtægt."

Af årsrapporten for H2 A/S for 2015 fremgår følgende:

"Efter første indregning måles investeringsejendomme til dagsværdi. Værdireguleringer af investeringsejendomme indregnes i resultatopgørelsen.

Det er ledelsens vurdering, at der ikke har været vanskeligheder med klassifikationen af ejendommene som investeringsejendomme.

Dagsværdien er udtryk for den pris ejendommen kan handles til mellem velinformerede og villige parter på arms længde vilkår på balancedagen. Fastlæggelse af dagsværdi medfører væsentlige regnskabsmæssige skøn. (…)

Dagsværdi for investeringsejendomme beregnet ud fra den afkastbaserede model giver en forrentning i niveauet 4,6 - 6 % på de enkelte ejendomme."

Gaveanmeldelsen
Gaveanmeldelsen er modtaget i Skattestyrelsen den 29. november 2018.

Der blev indsendt tre enslydende gaveafgiftsblanketter. Af blanketterne fremgår:

7. Gavens art og størrelse

Værdipapirer (specifikation vedlægges)

2.494.774

	7	Herfra fratrækkes modydelser, herunder overtagne gældsforpligtelser (specifikation vedlægges)	-2.429.474
		Gavebeløb	65.300
8. Gaveafgiftsberegning		Gavebeløb (fra rubrik 7)	65.300
		Afgiftsfrit bundbeløb	64.300
		Afgiftsgrundlag	1.000
		Gaveafgift heraf	150

Af bilag for "opgørelse af værdien af H2 A/S pr. 31/12 2017" fremgår:

Selskaber	Omsætning	Årets resultat	Balancesum	Egenkapital	Ejerandel	Andel egenkapital	Andre reguleringer	Regulering off. Vurd.	Gæld til kursværdi	Opgørelse værdi
H2 A/S	13.391.543	8.364.268	217.926.513	77.396.348	100	-1.563.276		-45.715.365	-1.992.194	28.125.513
K/S H3	1.121.797	1.362.882	11.268.951	6.253.105	25	1.563.276	-63.573	-475.016	-7.052	1.017.635
I alt H2 A/S						0	-63.573	-46.190.380	-1.999.246	29.143.148

Ved opgørelsen af værdien af H2 A/S har klageren anvendt TSS-cirkulære 2009-09. Den regnskabsmæssige dagsværdi af H2 A/S´ investeringsejendomme ifølge selskabets årsrapport for 2017 er nedreguleret til de offentlige ejendomsvurderinger.

I gaveanmeldelsen er værdien af ejendommene i H2 A/S opgjort således:

Selskaber	Bogført værdier	Offentlig vurdering	Kostpris
H2 A/S
Adresse Y1 x-x, By Y3, By Y1	4.700.000	2.350.000	2.623.381
Adresse Y2, By Y4 […],	1.500.000	1.300.000	2.919.432
By Y1	101.000.000	70.000.000	76.236.758
Adresse Y3, By Y2	79.000.000	57.090.000	56.169.629
Adresse Y4, By Y2	16.800.000	10.700.000	12.031.991
Adresse Y5, By Y5	5.202.950	5.500.000	4.542.950
Adresse Y6, By Y6	3.422.060	4.700.000	3.422.060

I alt H2 A/S	211.625.010	151.640.000	157.946.201

Adresse Y3 xB, indretning 2016 og 2017		1.375.568 153.015.568
Forskel bogført værdi og off. Vurdering	58.609.442
Forskel efter 22 % skat	45.715.365"

Ejendomme i K/S H3, som ejes af H2 A/S med 25 %, er opgjort på følgende måde:

Selskaber	Bogført værdier	Offentlig Vurdering	Kostpris
K/S H3
Adresse Y7 xA og xB, By Y7	10.985.977	8.550.000	9.830.100

I alt H2 A/S	10.985.977	8.550.000	9.830.100
Forskel bogført værdi og off. Vurdering	2.435.977
Forskel efter 22% skat	1.900.062"

Det fremgår af statistiske undersøgelser fra Boligas hjemmeside, at der er en stigning i kvadratmeterprisen i By Y2 og By Y1 for ejerlejligheder. Statistikken viser, at der ikke fra slutningen af regnskabsåret 2017 til gaveoverdragelsestidspunktet den 15. november 2018 er et fald i kvadratmeterprisen på ejerlejligheder i By Y2 eller By Y1.

Sagens behandling i Skatteankestyrelsen
Skatteankestyrelsen har den 6. november 2023 opfordret til afholdelse af syn og skøn med henblik på at få tilvejebragt en sagkyndig vurdering af handelsværdien af H2 A/S´ og K/S H3´s investeringsejendomme på gaveoverdragelsestidspunktet.

Skattestyrelsens afgørelse
Skattestyrelsen har forhøjet gaveafgiften med 1.732.140 kr., da værdiansættelsen af gaven er ændret som følge af, at Skattestyrelsen ikke har godkendt, at ejendommene i H2 A/S ved værdiansættelsen kan ansættes til den seneste offentlige vurdering.

Skattestyrelsen har som begrundelse for afgørelsen anført:

" (…) Skattestyrelsen har ændret gaveafgiften for de gaver, du har den 15. november 2018 givet til dine tre børn, B, C og D.

Gaverne består af nominel 42.000 kr. anparter af H1 ApS, CVR […] til hvert barn. Selskabet H1 ApS ejer 25 % af ejendomsselskabet H2 A/S CVR nr. […], som A har ejet og drevet sammen med B, C og D.

Der er gennemført et samlet generationsskifte af H2 A/S da As samlede anpartsbeholdninger overdrages til den hidtidige ejerkreds i H2 A/S.

Skattestyrelsen ændrer værdiansættelsen af H1 ApS. Ændringerne er begrundet med, at ved værdiansættelse af H2 ejendomme, skal ejendommenes dagsværdi anvendes, når dagsværdien fremgår af selskabets reviderede årsrapport.

Skattestyrelsen ændrer derfor i værdiansættelse, og erstattet de offentlige ejendomsvurderinger med dagsværdierne, som de fremgår af årsrapporten.

Det er Skattestyrelsen indstilling, at gaveafgiften beregnes som følgende:

H1 ApS	Andel B	Andel C	Andel D
Nom. kapitalandele 126.000 kr.	42.000 kr.	42.000 kr.	42.000 kr.
Værdi til fordeling: 19.031.917 kr.	6.343.972 kr.	6.343.972 kr.	6.343.972 kr.
Gældsforpligtelse jf. gældsbrev	2.400.000 kr.	2.400.000 kr.	2.400.000 kr.
Kontant betaling ved overførsel	29.474 kr.	29.474 kr.	29.474 kr.
Gavebeløb	3.914.498 kr.	3.914.498 kr.	3.914.498 kr.
Afgiftsfrit grundbeløb	- 64.300 kr.	- 64.300 kr.	- 64.300 kr.
Afgiftsgrundlag	3.850.198 kr.	3.850.198 kr.	3.850.198 kr.
Gaveafgift, 15 %	577.530 kr.	577.530 kr.	577.530 kr.
Allerede indbetalt	- 150 kr.	- 150 kr.	- 150 kr.
Forhøjelse af gaveafgiften	577.380 kr.	577.380 kr.	577.380 kr.
Forhøjelse af gaveafgiften i alt 577.380 kr.x3			1.732.140 kr.

Du kan læse mere om vores begrundelse for ændringer i den sagsfremstilling, som jeg har vedlagt. "

Skattestyrelsen har i sagsfremstillingen af 1. juli 2019 begrundet forhøjelsen med følgende:

"Beskrivelse af virksomheden

Koncernens formål er direkte eller indirekte at drive investeringsvirksomhed inden for erhvervelse, drift og udvikling af fast ejendom samt dermed beslægtet erhvervsvirksomhed.

Talmæssig opgørelse:

På baggrund af rådgivers tal, er det Skattestyrelsens opfattelse, at værdien bør være som følgende:

	H1 ApS	H2 A/S
1. Omsætning	0 kr.	13.391.543 kr.
2. Årets resultat	2.100.805 kr.	8.364.268 kr.
3. Balance sum	20.064.660 kr.	217.926.513 kr.
4. Egenkapital	19.547.622 kr.	77.396.348 kr.

5.Ejerandel i %	100	25
6. Andel egenkapital	-19.349.087 kr.	19.349.087 kr.
7.Andre reguleringer		-15.893 kr.
8. Regulering off.vurdering		-11.547.595 kr.
9. Regulering off. vurdering tilbageføres		11.547.595 kr.
10. Gæld til kursværdi		-499.812 kr.
11. Opgørelsesværdier	198.535 kr.	18.833.382 kr.
12. Opgørelsesværdi i alt, Anvendes til beregning af gaveafgiften, henvises til punkt 1.7. i denne sagsfremstilling.			19.031.917 kr.

(…)

1.2. Begrundelse for forslag til ændring
Skattestyrelsen har valgt, at efterprøve værdiansættelsen af kapitalandele i H1 ApS. Formålet er, at vurdere om værdien er udtrykt for den handelsværdi, der kan opnås mellem uafhængige parter.

Til værdiansættelsen af H2 A/S har Skattestyrelsen taget udgangspunkt i årsrapporten 2017, hvor investeringsejendomme er medtaget til dagsværdi.
Selskabet anvender normalindtjeningsmetoden til fastsættelse af dagsværdien for investeringsejendomme. Ifølge regnskabet er fastsættelse af dagsværdien baseret på et forventet normaliseret driftsresultat samt et afkastkrav 4,6-5% for beboelses- og erhvervsejendomme i By Y1 og By Y2 samt 6 % for industriejendom i By Y1.
For udlejede arealet er medtaget den faktiske leje, og for ikke udlejede arealer er der anvendt en forventet lejeindtægt.

Overdragelse af aktier og anparter, som gave skal ske til handelsværdien jf. boafgiftslovens § 27 stk. 1.

Fra den ovenstående opstilling fremgår der, at beregnet værdien af H2 A/S er sket efter TSS-cirkulær 2009-09, hvor værdien for selskabets ejendomme er reguleret med 11.547.595 kr. jf. offentlige vurderinger.

Fra TSS-Cirkulære 2000-09-afsnit 1 fremgår der, at værdien af unoterede aktier og anparter fastsættes til handelsværdien, og det fremgår allerede indledningsvis af begge cirkulærer (TSS-Cirkulære 2009-09 og TSS-Cirkulære 2009-10).

Det fremgår f.eks. direkte af TSS -cirkulære 2000-09, afsnit 1: "Værdien af unoterede aktier og anparter fastsættes til handelsværdien".

Cirkulærerne er kun vejledende. Dette fremgår udtrykkeligt af cirkulærerne. Det fremgår således indledningsvis af begge cirkulerer, at Ligningsrådet har godkende "følgende vejledende anvisning".

Der er anført i begge cirkulærers tekst, at cirkulærerne kan fraviges. Det fremgår af TSS-cirkulære 2000-09 om værdiansættelse af aktier og anparter, punkt 3: "Fravigelse af hjælpereglen", at hjælpereglen kan fraviges i sin helhed eller for så vidt angår enkeltposter, når det må anses for relevant og væsentligt for at finde et egnet udtryk for værdien af de overdragne aktier.

Derfor er Skattestyrelsens opfattelse, at anparterne skal overdrages til en værdi, der er så tæt på den sandsynlige handelsværdi som muligt. Skattestyrelsen finder ikke, at værdiansættelsen af fast ejendom, som tilhører et selskab, udgør en særlig undtagelse fra myndighedernes adgang til at korrigere værdiansættelsen, såfremt offentlige vurderingen ikke menes at være i overensstemmelse med ejendommenes faktiske handelsværdi. Cirkulæret omtaler netop "enkeltposter", og fast ejendom er en sådan enkeltpost.

Idet investeringsejendommenes værdi er indregnet til dagsværdi i årsrapporterne for 2017, vurderer Skattestyrelsen, at værdien af investeringsejendommene, set i et økonomisk perspektiv, ikke kan nedskrives uden konkret dokumentation for, at priserne vedrørende investeringsejendommene mellem aflæggelsesdatoen for den pågældende årsrapport og overdragelsestidspunktet er faldende. For ejendommene placeret i By Y2 (bolig udlejning i By Y2) og for industriejendommen i By Y1 har ikke sket korrektioner af værdier fra ultimo poster for 2017 til gaveanmeldelsestidspunktet, hvilket ikke tilsiger at ejendommene skal nedskrives.

(…)

Vedrørende de modtagne bemærkninger:

Vedrørende tilsidesættelse af tilbageregulering til offentlige vurderinger:
I TSS-Cirkulære 2000-9 står der at cirkulæret er vejledende og derfor har Skattestyrelsen set på selskabets regnskabet og praksis vedrørende de anvendte værdiansættelser. Ifølge regnskabet er der anvendt dagsværdi ved værdi ansættelser af selskabets ejendomme. Dagsværdi anses i denne sag som skøn over handelsværdi, se også 1.2.

Skattestyrelsen har også set på udviklingen i investeringsejendommes handelsværdier gennem årene:
- De statistiske undersøgelser viser at der er en stor stigning vedrørende pris pr. kvadratmeter i By Y2, By Y1.
F.eks. for ejerlejligheder i By Y2 og ved indeksering 100 for anden kvartal 2010 (når ejerlejlighederne er købt) var den gennemsnitlige kvadratmeter pris 23.654 kr. Den gennemsnitlige prisen i 4 kvartal 2018 var 40.236 kr. Indeks er 170. Vedrørende de gennemsnitlige priser (Adresse Y8 i By Y1), statistiske oplysninger viser indeks 112,75 fra 2. kvartal i 2015 til 4 kvartal i 2018, eller en værdi stigning fra gennemsnitlig pris fra 24.500 kr. til 27.626 kr. Vi vedlægger bilag vedrørende gennemsnitlige priser i By Y2 og By Y1.
(…)

Skattestyrelsen vil også påpege på praksis og kutyme at, selskabets regnskaber afspejler retvisende billede vedrørende selskabets aktiver og passiver, derfor mener Skattestyrelsen, at ved anvendelse de dagsværdier i regnskabet har Skattestyrelsen løftet bevisbyrden vedrørende handelsværdien og hermed vedrørende de regulering jf. punkt Talmæssig opgørelse og punkt 1.7. (…)"

Skattestyrelsen har i forbindelse med indgivelsen af klagen afgivet følgende bemærkninger den 28. oktober 2019:

"1. Skattestyrelsens opfattelse

Skattestyrelsen vil i det følgende kommentere på den klage, som [navn udeladt] og [navn udeladt], R1, har fremsendt til Skatteankestyrelsen på vegne af A. Skattestyrelsen har følgende holdning, som vil blive gennemgået nærmere nedenfor:

- Værdiansættelsen er opgjort korrekt

2. Sagens faktiske omstændigheder

Det kan dog fremføres her, at Skattestyrelsen er enig i klagers betragtninger om, at retsgrundlaget er boafgiftslovens § 27, og værdiansættelsen skal foretages efter TSS-cirkulære 2000-09 til handelsværdien. [Skattestyrelsens fremhævelse].

Det bemærkes, at klager på intet tidspunkt nævner at den konkrete dagsværdien ikke er udtryk for handelsværdien i det fremsendte regnskabet [Skattestyrelsens fremhævelse], hverken i indsigelser til forslag eller i nærværende klage. Stridigheden er opstået vedrørende handelsværdien på gavetidspunktet [Skattestyrelsens fremhævelse], da Skattemyndigheder mener, at offentlige ejendomsvurderinger er ikke udtryk for handelsværdi på gavetidspunktet:

- At de værdier som er fremvist i regnskaber følger udvikling vedrørende udvikling for handelsværdier [Skattestyrelsens fremhævelse], hvad det er i overensstemmelsen i forhold til de gennemsnitlige prisudvikling i de respektive områder

- Og vedrørende offentlige ejendomsvurderinger anser Skattestyrelsen i den her konkret sag at det er tale om historiske værdier pga. ministeriums anerkendt fejl vedrørende ejendomsvurderingssystemerne.

Brug og anvendelse af udtrykket "dagsværdi" er lig med handelsværdi i de fremsendte regnskaber fra R1, men også fra alle regnskabskyndige, der ansætter ejendomsværdier og opskriver eller nedskriver alt afhængig af udvikling i det relevante år. Henvises til punkt "Indregning af dagsværdi efter årsregnskabslovens § 38".

Skattestyrelsen deler således klagers opfattelsen af, at uenigheden består i, om der er retskrav på at anvende og fortolke cirkulærerne ud over de situationer hvor der er sket køb/salg umiddelbart op til gaveoverdragelsen. [Skattestyrelsens fremhævelse].

3. Skattestyrelsens overordnede anbringelser

Klager henviser til lovforslag L183, der er indført i Den Juridiske Vejledning 2019-1, afsnit C.B.2.1.4.5.1.

Den Juridiske Vejledning 2019-1, afsnit C.B.2.1.4.5.1 hvor der henvises til større gennemsigtighed og forudberegnelighed ved værdiansættelsen. Det bemærkes at afsnittet ikke omfatter alle værdiansættelser, da afsnittet alene omfatter virksomheder der opfylder betingelserne for succession.
Bemærkningerne til Indførelsen i Den Juridiske Vejledning er sket i overensstemmelse med bemærkningerne til lovforslag L183, hvor det er lovgivningsmagtens intention, at præcisere i hvilke situationer Skattestyrelsen skal tage udgangspunkt i cirkulærerne og dermed har en skærpet bevisbyrde for fravigelsen heraf :
[Skattestyrelsens fremhævelse].
"Regeringen vil derfor i sammenhæng med lovforslaget sikre, at det fremover påhviler SKAT at godtgøre, at en værdiansættelse efter de såkaldte aktie- og goodwillcirkulærer ikke giver et retvisende udtryk for handelsværdien. Den juridiske vejledning vil således blive ændret i overensstemmelse hermed. "

Klager antager dog - ukorrekt - at L 183 finder anvendelse i nærværende sag.

Bemærkningerne til L183 er indført i Den Juridiske Vejledning under afsnittet:
"C.B.2.1.4.5.1. "Værdiansættelse ved bo-gaveafgifsberegning ved generationsskifte af erhvervsvirksomheder, der opfylder betingelserne for at kunne overdrages med succession". [Skattestyrelsens fremhævelse].

Det fremgår endvidere af afsnittet C.B.2.1.4.5.1, at afsnittet alene finder anvendelse for erhvervsvirksomheder der er omfattet af den nedsatte boafgift i boafgiftslovens § 23 a:

"Dette afsnit beskriver hvordan erhvervsvirksomheder, der er omfattet af nedsættelsen af bo- og gaveafgiften i lov nr. 683 af 9 juni 2017, værdiansættelse ved bo- og gaveafgiftsberegning".

At afsnittet i Den Juridiske Vejledning alene omfatter selskaber der er omfattet af boafgiftslovens § 23 a er desuden i overensstemmelse med bemærkningerne til L183, hvor det flere steder præciseres, at der ønskes en sondring mellem erhvervsvirksomheder som opfylder betingelserne for succession og dem der ikke gør det:

"For at sikre, at afgiftsnedsættelsen er målrettet generationsskifte af reelle erhvervsvirksomheder og ikke overdragelse af formue i almindelighed, foreslås det, at afgrænsningen af de virksomheder, der skal være omfattet af nedsættelsen af bo- og gaveafgiften, baseres på de gældende regler om skattemæssig succession i levende live."

Dette er også indført i boafgiftsloven, hvor det alene er virksomheder der opfylder betingelserne i boafgiftslovens § 23 a, herunder betingelserne om succession i aktieavancebeskatningslovens § 34, der kan anvende den lave gaveafgift.

I nærværende sag, er der tale om en virksomhed der ikke er omfattet af den nedsatte boafgift og desuden ikke opfylder betingelserne for succession, hvilket jo allerede fremgår af gaveanmeldelsen hvor der er beregnet gaveafgift på 15 %, da selskabet ikke er omfattet af boafgiftslovens § 23 a.

Det må således konkluderes, at denne del rådgiver henviser til, ikke udgør en del af retsgrundlaget for værdiansættelsen i nærværende sag. Med det sagt, vil det dog give størst forudberegnelighed og gennemsigtighed hvis man kan udlede værdien ud fra lovens ordlyd. Lovens ordlyd er klar og utvetydig: det er handelsværdien der skal anvendes. Boafgiftslovens "handelsværdi" er definitorisk i overensstemmelse med handelsværdien (dagsværdi) efter årsregnskabsloven.

Det er også årsagen til, at dagsværdi i en række gaveanmeldelse anvendes til handelsværdien da dagsværdien i alle sammenhænge afspejler handelsværdien.

Det er Skattestyrelsens opfattelse, at det ville være i strid med et gennemsigtighedsprincip og forudberegnelighedsprincip, og i øvrigt et lighedsprincip, at anvende en anden værdi end handelsværdien som årligt bliver opgjort i årsrapporten.

At det medfører større forudberegnelighed og gennemsigtighed at anvende handelsværdien når den fremgår af regnskabet, syntes da også at være i tråd med den nedsatte arbejdsgruppe og cirkulærenes ordlyd i øvrigt.

I Rapporten fra den af Told- og Skattestyrelsens nedsatte arbejdsgruppe fra februar 1999, fremgår det flere steder, at man ønsker at anvende et substansprincip som også er videreført i cirkulærets ordlyd:

"Endvidere fandt arbejdsgruppen, at anvendelsen af forskellige værdiansættelsesprincipper og -tidspunkter, som foreslået af FSR, ikke i tilstrækkelig omfang tilgodeså arbejdsgruppens overordnede ønske om et enkelt og overskueligt udgangspunkt for kursfastsættelsen, idet det var arbejdsgruppens opfattelse, at en ny vejledende beregningsregel først og fremmest skulle tage udgangspunkt i de værdier, der fremgik af det seneste aflagte årsregnskab." [Skattestyrelsens fremhævelse].

At de regnskabsmæssige værdier giver det mest enkelte og overskuelige udgangspunkt, lå allerede i arbejdsgruppens overvejelser:

"Det var derfor arbejdsgruppens opfattelse, at en ny vejledende beregningsregel først og fremmest burde tage udgangspunkt i de værdier, der fremgik af senest aflagte årsregnskab. Hermed opnås et enkelt og overskueligt udgangspunkt for kursfastsættelsen." [Skattestyrelsens fremhævelse]

Det må konkluderes, at når handelsværdien fremgår af årsrapporten vil det være enklest og mest overskueligt at anvende denne værdi.

Det afgørende er således, at vurdere om de bogførte værdier er udtryk for handelsværdien. Det er givet, at hvis de er indregnet til kostpris, kan disse værdier også give et retvisende billede efter årsregnskabsloven. (nærmere herom i det følgende).

Når dagsværdi derimod anvendes - som er udtryk for handelsværdien hvilket efter boafgiftslovens § 27, stk. 1 er den værdi vi skal finde - vil det klart være det mest forudberegnelige og gennemskuelige at anvende denne værdi. At dagsværdien er udtryk for handelsværdien vil blive gennemgået nedenfor.

4. Dagsværdi som ejendommenes handelsværdi

Som rådgiver korrekt fremfører, så kan cirkulærerne ud fra en umiddelbar betragtning læses således, at lovens ellers klare ordlyd i boafgiftslovens § 27, stk. 1. tilsidesættes, ved at de bogførte værdier altid erstattes med de offentlige ejendomsvurderinger.

Dette er dog kun tilfældet ved en isoleret læsning. Eftersom en sådan læsning allerede er i strid med legalitetsprincippet (loven: boafgiftslovens § 27) medfører det forhåbentlig en naturlig undren over, hvorfor arbejdsgruppen kom frem til, at de bogførte værdier af fast ejendom skulle erstattes med de offentlige ejendomsvurderinger. Dette gælder særligt, når arbejdsgruppen fandt, at det bedste udgangspunkt for værdiansættelsen uden et frit skøn, er de bogførte værdier /indre værdi.

Man kan gætte på forklaringen, og komme frem til der har været et ønske, om at give et retskrav på de offentlige ejendomsvurderinger uanset om de er udtryk for handelsværdien som klager har gjort. Dette ville dog være i direkte strid med lovens ordlyd og cirkulærernes formål, og cirkulærets punkt 3.

Alternativt kan man forsøge at undersøge om der er en naturlig og logisk forklaring på hvorfor den offentlige ejendomsvurdering i udgangspunktet erstatter den bogførte værdi, herunder om der er et bedre udtryk for handelsværdien. Det er således nødvendigt at gennemgå lovens ordlyd, arbejdsgruppens rapport, den forudgående historik og den efterfølgende udvikling særligt i den regnskabsmæssige indregninger af aktiver.

4.1 Arbejdsgruppens rapport

Arbejdsgruppen som kom med rapporten der ligger til grund for TSS-cirkulære 2000-09, fandt som nævnt, at det klare udgangspunkt skal være indre værdi:

" Det var arbejdsgruppens opfattelse, at de bogførte værdier som hovedregel var det tætteste, man kunne komme på en handelsværdivurdering uden at anvende et frit skøn.

Til indre værdi, fandt arbejdsgruppen at der var to vigtige regnskabsmæssige poster som umiddelbart ikke kunne lægges til grund:

"Arbejdsgruppen fandt dog, at to meget vigtige regnskabsmæssige poster ikke umiddelbart kunne lægges til grund med den værdi, som fremgår af årsregnskabet. Det drejede sig om værdien af fast ejendom og værdien af goodwill." [Skattestyrelsens fremhævelse].

Som citeret fandt arbejdsgruppen, at de bogførte poster for fast ejendom som udgangspunkt ikke kan ligges til grund. Baggrunden for, at arbejdsgruppen fandt at ejendomme som udgangspunkt skal medtages til de offentlige ejendomsvurderinger, skyldtes at kostpris var den eneste indregningsmetode som direkte var foreskrevet i årsregnskabsloven på tidspunktet for arbejdsgruppens nedsættelse, [Skattestyrelsens fremhævelse].

Arbejdsgruppen henviser da netop også til, at problemet med fast ejendom var, at fast ejendom efter årsregnskabslovens § 27(nu årsregnskabslovens § 36) optages til anskaffelsesprisen med tillæg af ombygningsudgifter og finansiering.

"Eftersom der er tale om et aktiv, der typisk ejes i en længere årrække, kan den bogførte værdi ofte afvige væsentligt fra handelsværdien."

Bekymringen som gjorde, at arbejdsgruppen ikke mente den bogførte værdi for fast ejendom kunne ligges til grund, er selvsagt ikke til stede når ejendommene årligt i årsrapporten opgøres til dagsværdien (handelsværdien). Der sker ikke en systematisk nedskrivning, men i stedet en årlig stillingtagen til ejendommenes handelsværdi på tidspunktet for årsrapporten - dette er både i opad- og nedadgående retning. Årsagen til at der står dagsværdi i stedet for handelsværdi er, at det er handelsværdien netop på balancedagen. Når den generelle kvadratmeterpris efter aflæggelsen af årsrapporten som i nærværende sag er stigende, må handelsværdien i årsrapporten af sagens natur være konservativ.

Det bemærkes i øvrigt, at når ejendomme som i nærværende tilfælde indregnes til dagsværdi efter årsregnskabslovens § 38, opskrives ejendommene over resultatet. Det betyder, at selskabet kan udlodde udbytte ud fra den opskrivning som foretages på ejendommen! Heri ligger en erkendelse fra lovgivningsmagten både skatteretlig og regnskabsmæssigt om, at værdierne er sikre nok til at udlodde udbytte fra. Pålideligheden af dagsværdi indregningen må anses at være betydelig, særligt på udlejningsejendomme. Nærmere herom under "Indregning af dagsværdi efter årsregnskabslovens § 38".

4.2 TSS cirkulære 2000-10 er af vejledende karakter og kan fraviges

Det er klagers opfattelse, at der er retskrav på at anvende den offentlige ejendomsvurdering. I klagen er der anført:

" Efter TSS-cirkulære 2000-9 (hjælpereglen), skal der ved beregning af aktiernes værdi anvendes et substansprincip. For fast ejendom er det anført, at omregning til substansprincip sker ved at den regnskabsmæssige post for ejendomme udskiftes. Efter hjælpereglen sker dette som udgangspunkt ved i stedet at indsætte den seneste kendte offentlige ejendomsvurdering, med tillæg af eventuelle ombygningsudgifter, som ikke måtte være indeholdt i ejendomsvurderingen. Det anføres, et (alene) udenlandske ejendomme medtages til den bogførte værdi.

Endvidere er der anført:
"Efter vores opfattelse giver denne regulering mening af to årsager:
1. Den regnskabsmæssige værdi er baseret på et driftsprincip - ejendommens drift og indtjening/afkast - ikke et substansprincip. Derfor er det nødvendigt at udskifte den regnskabsmæssige værdi, for at fastholde det rette værdiansættelsesprincip i forhold til aktiernes værdi ved familieoverdragelsen.

2. Den offentlige ejendomsvurdering er baseret på et substansprincip og er således det mest nærliggende udstyk for en værdi, som er i overensstemmelse med det værdiansættelsesprincip, som skal anvendes. Ved substansvurderingen tages der også højde for eksempelvis ejendommens alder og beliggenhed.

Efter vores opfattelse kan spørgsmålet herefter alene være, hvilken anden værdi, der vil kunne anvendes til erstatning for værdien anvendt i regnskabet, som er uanvendelig."

Klager har ét argument for denne opfattelse - nemlig cirkulærets ordlyd. Argumentet er forståeligt nok - men ved at følge det ene spor kommer man dog til en forkert konklusion.

Cirkulærets ordlyd kan gengives som:

"Fast ejendom

Den regnskabsmæssige post for ejendomme erstattes med den seneste kendte offentlige ejendomsvurdering. Eventuelle ombygningsudgifter tillægges dog, såfremt disse udgifter ikke er indeholdt i ejendomsvurderingen. Udenlandske ejendomme medtages til den bogførte værdi"

Dog i cirkulærets punkt 3 også gælder for ejendomme. Cirkulærets punkt 3. har følgende ordlyd:

"3. Fravigelse af hjælpereglen

Det resultat, der følger af hjælpereglen anvendelse, vil kunne fraviges i sin helhed eller for så vidt angår enkeltpunkter, når det må anses for relevant og væsentligt for at finde et egnet udtryk for værdien, af de overdragne aktier".

Klager konkluderer dog, med en indskrænket fortolkning, som finder anvendelse hvis ejendommene er omsat og værdien kendes:

"Efter praksis for ejendomshandler mellem interesseforbundne parter, skal der ved bedømmelse af, om overdragelse af ejendommen er sket i overensstemmelse med armslængdeprincippet (jf. ligningslovens § 2), lægges vægt på den seneste offentlige ejendomsvurdering, som dog ikke er bindende, hvis den ikke giver et retvisende udtryk for ejendommens handelsværdi ved overdragelsen. Den seneste offentlige ejendomsvurdering vil efter praksis ikke være et retvisende udtryk for værdien, hvis der eksempelvis i nærområdet har været handler på sammenlignelige ejendomme, hvor handelsværdien afviger væsentligt fra den offentlige ejendomsvurdering, eller værdien er fastsat under hensyn til byrder, som bortfalder ved overdragelse af ejendommen (f.eks. ophør af udlejning).

I sådanne sager ses det ikke at Skattestyrelsen tilsvarende har ment at dagsværdien har skullet finde anvendelse. I offentliggjorte afgørelser er det her dog også konkret bekræftet, at det er Skattestyrelsen der skal løfte bevisbyrden for, at den offentlige ejendomsvurdering ikke er et retvisende udtryk for handelsværdien, og at dette skal baseres på en konkret redegørelse for, at den offentlige ejendomsvurdering er baseret på salg af ejendomme, som ikke er sammenlignelige, eller at handelspriser vedrørende sammenlignelige ejendomme påviser, at den offentlige ejendomsvurdering ikke svarer til markedsprisen.

Dette underbygges konkret af Højesterets dom i SKM2019.74.HR samt afgørelserne ved Østre Landsret, Byretten og Landsskatteretten, som blev truffet forud herfor.

I sagen ønskede et selskab at overdrage et sommerhus til selskabets hovedanpartshaver til den senest offentliggjorte ejendomsvurdering med fradrag for værdien af en tinglyst deklaration. Deklarationen gav hovedanpartshaveren og hans familie adgang til at benytte sommerhuset i nogle nærmere angivne perioder.

Selskabet anmodede derfor SKAT om et bindende svar. I forbindelse med besvarelsen bad SKAT ejendomsvurderingen om en udtalelse om handelsværdien vedrørende sommerhuset. Ejendomsvurderingen nåede frem til en tillempet handelsværdi på DKK 10.000.000, på baggrund af to handler og to udbudte sommerhusejendomme reguleret for bl.a. prisudvikling, risikomoment og skønsusikkerhed.

Selskabet påklagede det bindende svar, at den offentlige ejendomsvurdering ikke kunne anvendes og at handelsværdien skulle sættes til DKK 10.000.000. Landsskatteretten afgjorde i klagesagen, at det anvendte sammenligningsgrundlag ikke var tilstrækkelig bevisførelse for, at handelsværdien i væsentlig grad oversteg den offentliggjorte vurdering. Landsskatteretten gav således selskabet fuld medhold i klagen. Afgørelsen blev ikke offentliggjort, men den kan findes under Landsskatterettens afgørelsesdatabase, journalnr. 14-3027040.

SKAT valgte herefter at indbringe afgørelsen for domstolene - på det samme grundlag og med argumentet, at det ikke kunne pålægges SKAT - som Landsskatteretten gjorde - at påvise, at handelsværdien i væsentlig grad oversteg den senest offentliggjorte vurdering.

Byretten afgjorde - med dissens - at det var SKAT som havde bevisbyrden for, at handelsværdien i væsentlig grad oversteg den offentlige vurdering, og at det i sagen ikke var tilstrækkeligt bevist. Byrettens afgørelse er offentliggjort i SKM2017.34.BR.

Herefter indbragte SKAT sagen for Landsretten, og i forbindelse hermed påviste SKAT, at den offentlige vurdering af sommerhuset ikke blot var baseret på handelspriser i det grundværdiområde, i hvilket sommerhuset var beliggende, da den ikke kun omfattede ejendomme "i første række til havet", men også inddrog salgspriser for ejendomme i andre grundværdiområder, som ikke lå i første række. Hertil tilføjede SKAT oplysninger om fire ejendomme i samme grundværdiområde, hvor salgs- og udbudspriser viste betydeligt højere kvadratmeterpriser end den kvadratmeterpris, som den offentlige ejendomsvurdering medførte.

På dette konkrete grundlag afgjorde Landsretten (offentliggjort i SKM2017.714.ØLR) at SKAT konkret havde ført bevis for, at den offentlige ejendomsvurdering ikke var et retvisende billede for handelsværdien.

Denne afgørelse stadfæstede Højesteret i SKM2019.74.HR.

Det er vores opfattelse, at forløbet i denne sag klart påviser, at Skattestyrelsen skal føre et konkret bevis for, at "deres egen" offentlige ejendomsvurdering ikke svarer til markedsværdien, og at dette skal baseres på konkrete forhold - ikke blot nogle antagelser omkring den regnskabsmæssige værdiansættelse i forhold til ejendommenes handelsværdi.

Det er et faktum, at Skattestyrelsen ikke konkret har påvist, at den offentlige ejendomsvurdering ejendommene i H2 A/S ikke er et retvisende billede for handelsværdien. Skattestyrelsen har i sin afgørelse ikke forholdt sig konkret til handelsværdien af den enkelte ejendom, men alene anlagt det synspunkt, at den regnskabsmæssige værdi skulle være mere retvisende, fordi dagsværdien må være udtryk for handelsværdien. Hertil har Skattestyrelsen alene taget udgangspunkt i statistiske undersøgelser omkring en generel udvikling i priser på ejerlejligheder i By Y2 og By Y1. Efter vores opfattelse er dette på ingen måder konkret eller sammenligneligt i forhold til ejendommene i H2 A/S, som ejer udlejningsejendomme og ikke frie ejerlejligheder. Endvidere er der ved H2 A/S’s udlejningsejendomme hovedsageligt tale om en blanding af erhvervslejemål og boliglejemål underlagt boliglovgivningen.

Skattestyrelsen har i sin afgørelse anført, at før værdien kan nedskrives kræver dette konkret dokumentation for, at investeringsejendomme mellem aflæggelsesdatoen for den pågældende årsrapport og overdragelsestidspunktet er faldende.

TSS-cirkulære 2000-9 er efter vores opfattelse klar og utvetydig for så vidt angår værdiansættelse af fast ejendom. Herudover fremgår af L183, at Skattemyndighederne skal anvende 2000-9 og har bevisbyrden for, at 2000-9 eventuelt ikke kan anvendes til fastsættelse af handelsværdien." - (Dette del er behandlet under punkt "Skattestyrelsens overordnede anbringelser")

Bemærkninger forsættelse således: "Vi er uforstående over, at Skattestyrelsen ønsker at afvige denne praksis for værdiansættelsen efter TSS-cirkulære 2000-9 og kræve, at der anvendes værdier, der fremgår af årsrapporten. Skattestyrelsen har, efter vores mening, ved denne vurdering ikke taget selvstændigt stilling til, hvad den korrigerede værdi skal være, men blot anvendt den regnskabsmæssige værdi fra årsrapporten, fordi revisor har skrevet, at dagsværdien er anvendt."

Overstående konklusion fra klager, syntes åbenbar forkert. Det giver ikke den store mening, at tale om indskrænkende fortolkning. Enten er punktet udtryk for handelsværdien, ellers er punktet det ikke. Det må således bero på en vurdering af, om den offentlige ejendomsvurdering er udtryk for handelsværdien, hvilket ikke er tilfældet i nærværende sag. I øvrigt kan man ikke lave en indskrænkende fortolkning af et cirkulære, som i nærværende sag viser sig at være i strid med lovens ordlyd.

Det følger endvidere allerede af cirkulærets indledning, at cirkulæret alene finder anvendes såfremt handelsværdien ikke kendes (som følge af salg):

"Kendes handelsværdien af den unoterede aktie ikke, […] kan vurderingen foretages med udgangspunkt i følgende hjælperegel, der er vejledende."

Når handelsværdien kendes, finder cirkulæret og dets punkter ikke anvendelse. Ud fra en almindelig sproglig fortolkning, af cirkulærets punkt 3. syntes det derfor at omfatte andre situationer, end hvor handelsværdien kendes. Dette er i øvrigt også i overensstemmelse med intentionen fra den nedsatte arbejdsgruppe.

Arbejdsgruppen fremførte ikke at den offentlige ejendomsvurdering altid skal ligges til grund:

"Arbejdsgruppen var dog også af den opfattelse, at to meget vigtige regnskabsmæssige poster ikke umiddelbart kunne lægges til grund […]. Det drejer sig om værdien af immaterielle aktiver, herunder goodwill, og værdien af fast ejendom."

At fast ejendom ikke er undtaget for punkt 3. syntes klart ud fra en sproglig forståelse, hvilket i øvrigt også er i overensstemmelse med arbejdsgruppens forarbejder til cirkulæret:

"På denne baggrund og under hensyn til de foretagne undersøgelser finder arbejdsgruppen, at en ny beregningsmodel bør baseres på den regnskabsmæssige indre værdi, dog korrigeret vedrørende immaterielle aktiver, herunder goodwill, fast ejendom og visse beholdninger af unoterede aktier. Det er i øvrigt arbejdsgruppens opfattelse, at denne beregningsmodel skal kunne fraviges helt eller delvist, når det findes relevant og væsentligt for at finde et egnet udtryk for værdien af de overdragne aktier."
Forhold om korrektion af fast ejendom er direkte efterfulgt af ønsket om cirkulæret skal fraviges, hvis det ikke er et egnet udtryk for at finde værdien. Det må således læses i sammenhæng, hvor fast ejendom altså også er omfattet af punkt 3. Dette syntes også at give mening, da en anden fortolkning ville være i strid med ordlyden i boafgiftslovens § 27.

Konklusionen må være, at der er en pligt både efter loven og cirkulærets ordlyd, til at fravige cirkulærets punkter for at finde handelsværdien. Dette gælder også ud over situationer hvor der er sket køb eller salg.

Også lidt om kostpris contra dagsværdien:

Allerede året efter indregningen kan kostprisen være mange gange højere (eller lavere), end handelsværdien. Dette kan eksempelvis være tilfældet, såfremt ejendommen specialindrettes til den pågældende virksomheden. Dette kan reducere ejendommens værdi, eller helt gøre den usælgelig. Ejendomsmarkedet kan endvidere udvikle sig sådan, som set under finanskrisen hvor kostprisen for ejendomme erhvervet få år før finanskrisen, regnskabsmæssigt fremstår med en væsentlig højere værdi end handelsværdien efter.

Hvor kostpris ikke følger markedspriserne så gør dagsværdien. Dagsværdireguleringen tager afsæt i en normaliseret nettoleje, og afkastkrav. Dagsværdi tager således højde for ejendommens type/stand og udviklingen i ejendomsmarkedet generelt tomgang, geografiske placering (eks. i afkastkravet) m.v.

Det bemærkes i øvrigt, at dagsværdi jo netop indregner ejendommene til dens faktiske handlede værdi hvis den findes. Der ligger således en selvregulering i at dagsværdien til hele tiden ajourfører de bogførte værdier, således de altid er udtryk for handelsværdien.

Vedrørende SKM2019.74.HR: Klager henviser til offentliggjort afgørelse SKM2019.74.HR, men denne afgørelse anses ikke som anvendelig i denne sag, da sagen vedrører ikke værdiansættelser efter TS-cirkulæret 2000-9, afgørelse SKM2019.74.HR vedrører Ligningslovens § 2.

4.3. Indregning af dagsværdi efter årsregnskabslovens § 38

Den 10. januar 2001, blev L 138 forslag til lov om ændring af lov om erhvervsdrivende virksomheder aflæggelse af årsregnskab m.v. fremsat. Forslaget blev efterfølgende vedtaget som Lov nr. 448 af 7. juni 2001, som danner grundlaget for den nugældende årsregnskabslov.

Formålet med lovforslaget, var et ønske om at harmonisere årsregnskabsloven med de europæiske regnskabsdirektiver 78/660/EØF (4. direktiv om årsregnskaber) og 83/349/EØF (7. direktiv om koncernregnskaber).

I indledningen til det fremsatte forslag L138 blev det fremført, at grundlaget for den nye årsregnskabslov var et ønske om et mere værdibaserede regnskabskoncept som svarede til den internationale udvikling. Formålet var at årsregnskabsloven skulle sigte på at opgøre virksomhedens reelle værdier:

"Det vil sige, at årsregnskabet i højere grad skal sigte mod at opgøre virksomhedens reelle værdier, fremfor alene at tage udgangspunkt i historiske kostpriser. Værdibaserede og fremadrettede regnskaber reducerer ikke nødvendigvis regnskabsoplysningernes pålidelighed." [Skattestyrelsens fremhævelse].

"Markederne for mange aktiver og forpligtelser har nemlig de senere år udviklet sig og udvikler sig stadig så meget, at virksomhederne i fremtiden langt bedre kan opgøre aktivers og forpligtelsers værdi til markedsbaserede værdier."

Når ejendomme indregnes til dagsværdi i årsregnskabslovens § 38, er det således ikke et udtryk for en teknisk indregningsmetode, der alene tjener som en bogført værdi. Det er tværtimod udtryk for en værdibaseret indregning, der udtrykker ejendommenes faktiske handelsværdi på balancedagen.

Dette understøttes endvidere af forarbejderne til årsregnskabslovens § 38, hvor der fremføres, at beboelsesejendomme med stor sikkerhed kan indregnes til deres faktiske handelsværdier (dagsværdi):

"Drejer det sig om beboelsesejendomme, anses markedsvilkårene for at være tilsvarende egnede til at gøre anvendelsen af en dagsværdi i form af en salgsværdi relevant."

Tilsvarende gør sig gældende for erhvervsejendomme:

"På samme måde kan nogle erhvervsejendomme være egnede investeringsobjekter og relativt nemt måles til dagsværdi"

I årsregnskabslovens forarbejder defineres dagsværdien som handelsværdien, eller den virkelige værdi:

"Begrebet dagsværdi defineres i bilag 1, D, nr. 2, som det beløb, hvormed et aktiv kan udveksles eller en forpligtelse kan udlignes ved transaktioner mellem af hinanden uafhængige parter. Bortset fra på anskaffelsestidspunktet, vil historiske kostpriser derfor ikke udtrykke dagsværdien. I Norge benyttes synonymt med dagsværdi udtrykket "virkelig verdi" og i internationale regnskabsstandarder "fair value"." [Skattestyrelsen fremhævelse].

Tilsvarende definition findes i årsregnskabslovens bilag 1 D "målegrundlag m.v.":

"Dagsværdien er det beløb, hvormed et aktiv kan udveksles eller en forpligtelse kan udlignes ved transaktioner mellem af hinanden uafhængige parter"

Tilsvarende formulering er anvendt i IAS 40 (investment property) - anvendelig for regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme til udlejning. Her defineres dagsværdi som:

Dagsværdi er den pris, der kunne opnås ved at sælge et aktiv, eller der skulle betales for at overdrage en forpligtigelse i en velordnet transaktion mellem markedsdeltagere på målingstidspunktet.

Årsregnskabslovens ordlyd og årsregnskabslovens forarbejder er således fuldstændig i tråd med ordlyden i boafgiftslovens § 27, stk. om, at det er handelsværdien der skal ligges til grund.

At nå frem til det resultat, at den skattemæssige værdi for ejendomme skal anvendes i stedet for den regnskabsmæssige værdi hvor den regnskabsmæssige værdi defineres fuldstændig identisk med den skattemæssige handelsværdi [handelsværdien mellem to uafhængige parter] vil medføre, at der findes to forskellige handelsværdier!

En værdi der kan opnås mellem to uafhængige parter (skatteretlig) og en værdi der kan opnås mellem to uafhængige parter (civilretlig/regnskabsmæssigt). En sådan retstilstand vil selvsagt være et nybrud inden for skatteretten, som må kræve et klart hjemmel hvilket syntes fraværende. En sådan konklusion syntes endvidere at mangle logik, hvoraf en sådan tilstand ligeledes må være et nybrud inden for virkeligheden.

Modsat klagers fremførelse, så er dagsværdien en indregningsmetode, som er pålidelig og konkret i sin indregning af ejendomme til handelsværdien. Dette fremgår af lovforarbejderne hvor det fremføres, at dagsværdi med temmelig stor sikkerhed kan indregnes i årsrapporten. Det fremgår desuden af årsregnskabslovens opbygning omkring dagsværdi.

Årsregnskabsloven er nemlig opbygget på den måde, at såfremt handelsværdien (dagsværdien) ikke med rimelig sikkerhed kan fastslås, skal værdien medregnes til kostpris.

Dette fremgår også af forarbejderne og IFRS 13s dagsværdi hierarki:

"Opgørelsen af dagsværdien er en proces, der tilsigter at finde den reelle salgsværdi af aktiver og forpligtelser. Processen beskrives i stk. 1, 2. - 4. pkt. Kan der ikke konstateres en salgsværdi på et velfungerende marked, og kan der ikke beregnes en rimeligt pålidelig tilnærmet salgsværdi for aktiver eller forpligtelser eller disses enkelte bestanddele, skal de […] måles efter hovedreglen for måling af aktiver og forpligtelser i forslagets § 36, dvs. henholdsvis kostpris og nettorealisationsværdi."

Det ligger således i dagsværdi, at hvis der er sket salg, skal denne værdi anvendes. Kan der ikke beregnes en rimeligt pålidelig tilnærmet salgsværdi kan dagsværdi ikke anvendes, hvoraf aktiverne (ejendommene i nærværende sag) skal indregnes til kostpris.

Når ejendommen i nærværende sag de facto indregnes til dagsværdi, ligger der allerede en bedømmelse fra virksomhedens side -som efterfølgende er blevet efterprøvet af en uafhængig revisor - om hvorvidt dagsværdien udgør et rimelig pålideligt udtryk for salgsværdien. Hvis det ikke er tilfældet skal der indregnes til kostpris.

Dertil kommer at virksomheden ved beregningen af dagsværdien foretager en prøvelse af den normaliserede nettoleje. Det betyder at der tages udgangspunkt i et driftsresultat i et "normalt" år uden påvirkninger af særlige udsving som fx store enkeltstående vedligeholdelser, tomgang m.v.

Herefter fastsættes et afkastkrav, der skal afspejle risikoen på den enkelte ejendom.

I den beregnede værdi foretages tillæg eller fradrag for særlige regulering som fx fradrag for tomgang, fradrag for udskudt vedligeholdelse eller særlige store forventede vedligeholdelsesarbejder, fradrag for lavere leje mv.

Der er således for de enkelte ejendomme taget stilling til ejendommens stand, lejere, tomgang, vedligeholdelse, geografisk placering (afkastkrav) mv. Der er således taget stilling til det faktiske cash-flow og risiko for ejendommene.

Virksomheden har dermed selv foretaget en prøvelse af den risiko der er forbundet med de enkelte ejendomme som efterfølgende er blevet efterprøvet af revisor. Eftersom det er samme metode som Vurderingsstyrelsen anvender til at fastsætte ejendommenes handelsværdi, vil en diskvalificering af dagsværdi, være en diskvalificering af alle vurdering fra Vurderingsstyrelsen som har dårligere kendskab til virksomheden, dens kontrakter, risiko og cash-flow.

Sammenfattet er det Skattestyrelsens opfattelse, at dagsværdi som den bliver indregnet med i årsrapporten er udtryk for handelsværdien. En anden fortolkning vil være i strid boafgiftslovens § 27 ordlyd, cirkulærets punkt 3. cirkulærets forarbejder samt årsregnskabsloven og dens forarbejder. Det er således svært at komme uden om ordlyden i boafgiftslovens § 27, stk. 1. som foreskriver en gaves værdi fastsættes til handelsværdien. Punktet i cirkulæret omkring fast ejendom, kan ikke i sig selv medføre en fravigelse ordlyden. Dette ville være i klart strid med legalitetsprincippet. Dette gælder særligt, når cirkulæret selv fremfører, at cirkulæret skal fraviges, hvis det er nødvendigt for at finde handelsværdien.

Det er Skattestyrelsens opfattelse, at når ejendomme er indregnet til dagsværdi i årsrapporten, hvor det i øvrigt fremføres at være den værdi som kan opnås ved salg mellem uafhængige parter, kan parterne ikke vilkårligt vælge en til lejligheden lavere værdi.

Skattestyrelsen har endvidere undersøgt ejendomsudviklingen for ejendommene, og som det fremgår af afgørelsen er kvadratmeterpriserne stigende siden årsrapportens udfærdigelse hvilket indikere dagsværdien i årsrapporten er konservativ.

At der er usikkerhed med alle værdiansættelser herunder dagsværdi kan ikke føre til et andet resultat. Virksomheden har selv fastsat forudsætningerne til at finde handelsværdien, og såfremt det ikke er udtryk for handelsværdien, skal kostpris anvendes. Denne værdiansættelse er efterfølgende efterprøvet og påtegnet af uafhængig revisor.

Dagsværdi i årsrapporterne er således med R1 egne ord lig med handelsværdien - og når R1s revisorer påtegner regnskabet er det udtryk for at der er sket efterprøvelse heraf.

Det bemærkes endvidere, at der i senest årsrapport 2018, for selskabet H2 A/S CVR-nr. […], ikke er sket en synderlig forrykkelse i dagsværdireguleringen (regulering på 966 t.kr. for ejendomme til 206 mio.) og her fra vedrører regulering på 660 t.kr. afhændede aktiver.

Til sammenligning i Regnskabet vedrørende 2017, note 3 står der: "Fastsættelse af dagsværdien er baseret på et forventet normaliseret driftsresultat samt et afkastkrav i niveauet på 4,6-5% for beboelses- og erhvervsejendomme i By Y1 og By Y2 samt 6% for industriejendom i By Y1. Afkastkravet er fastlagt under hensyntagen til ejendommens beliggenhed, alder, vedligeholdelsesstand og udlejningsgrad, herunder vilkår og betingelser i lejekontrakter.

Der har ikke været anvendt ekstern vurderingsmand ved fastsættelse af dagsværdien på investeringsejendommen."

I Regnskabet vedrørende 2018, note 3 står der: " Fastsættelse af dagsværdien er baseret på en forventet normaliseret driftsresultat samt et afkastkrav i niveauet 4,6-5% for beboelses- og erhvervsejendomme i By Y1 og By Y2 samt 7% for industriejendom i By Y1. Afkastkravet er fastlagt under hensyntagen til ejendommens beliggenhed, alder, vedligeholdelsesstand og udlejningsgrad, herunder vilkår og betingelser i lejekontrakter.

For udlejede arealer er medtaget den faktiske leje, og for ikke udlejede arealer er der anvendt en forventet lejeindtægt. Driftsomkostninger er skønnede med udgangspunkt i de omkostninger, der forventes at medgå til driften af investeringsejendommen i et normalt år, herunder omkostninger til reparation og vedligeholdelse for at opretholde ejendommen i den nuværende vedligeholdelsesstand. Der har ikke været anvendt ekstern vurderingsmand ved fastsættelse af dagsværdien på investeringsejendommen."

Dette må således være udtryk for, at virksomheden fortsat mener, dagsværdien er korrekt opgjort og er udtryk for handelsværdien i årsrapporten.

Klager fremfører også, at Skattestyrelsen burde have undersøgt værdier og ud over den regnskabsmæssig værdi tager Skattestyrelsen udgangspunkt i statistiske undersøgelser omkring en generel udvikling i priser på ejerlejligheder i By Y2 og By Y1. dvs. om regnskabet er korrekt.

Dette er på trods af, at virksomheden selv har foretaget en udførlig prøvelse af ejendommenes dagsværdi som efterfølgende er blevet efterprøvet og blåstemplet af en uafhængig revisor.

I princippet efterspørger klager en prøvelse af hele årsregnskabet, og når selskabet skriver i årsrapporten at ejendommene er fastsat til handelsværdien mellem uafhængige parter kan man ikke stole på dette.

Det vil i princippet betyde, at Skattestyrelsen ikke kan lægge årsrapporternes oplysninger til grund, uden først af efterprøve samtlige aktiver og passiver i årsrapporten.

Skattestyrelsen skal i virkeligheden kassere regnskabet og erklære revisorpåtegningen for ugyldig.

Efter klagers opfattelse skal skattestyrelsen således anfægte den uafhængige revisors opgave som offentlighedens tillidsrepræsentant, og dennes professionelle skepsis og integritet som er foreskrevet i revisorlovens § 16:

"Revisor er offentlighedens tillidsrepræsentant under udførelse af opgaver efter § 1, stk. 2. Revisor skal udføre opgaverne i overensstemmelse med god revisorskik, herunder udvise den nøjagtighed og hurtighed, som opgavernes beskaffenhed tillader. God revisorskik indebærer desuden, at revisor skal udvise professionel skepsis, integritet, objektivitet, fortrolighed, professionel adfærd, professionel kompetence og fornøden omhu ved udførelsen af opgaverne"

Skattestyrelsen finder det ikke sagligt begrundet, at Skattestyrelsen skal stille spørgsmålstegn den uafhængige revisors varetagelse af revisorloven, og dennes efterprøvelse af årsregnskabsloven. Skattestyrelsen må således kunne stole på årsrapporten, når det fremføres, at ejendommene er bogført til den værdi, som den enkelte ejendom vil kunne sælge til mellem to uafhængige parter. Dette gælder særligt ved en blank påtegnet af offentlighedens tillidsrepræsentant. Dette gælder så meget desto mere for dagsværdi, når der i revisorloven er et skærpet krav til efterprøvelsen af dagsværdier, hvilket klart fremgår af revisorlovens § 16, stk. 2:

"Revisor skal under planlægningen og udførelsen af en opgave efter § 1, stk. 2, udvise professionel skepsis, i erkendelse af at der kan forekomme omstændigheder, der kan indikere væsentlig fejlinformation i erklæringsemnet. Ved udførelse af revision skal revisor navnlig udvise professionel skepsis ved gennemgangen af ledelsens skøn vedrørende dagsværdier og nedskrivning af aktiver, hensættelser og fremtidige pengestrømme, der har betydning for den reviderede virksomheds mulighed for at fortsætte driften" [Skattestyrelsens fremhævelse]

Skattestyrelsen finder det betænkeligt, at klager anfører, at årsrapporten skal tilsidesættes når der de facto er udført en udvidet prøvelse af netop dagsværdierne.

Klager har endvidere ikke fremført, at årsrapporterne eller forudsætningerne om nogle forhold skulle være forkerte. Klager har endvidere forsat med at anvende samme dagsværdi i det den nye årsrapport.

Det er Skattestyrelsens klare opfattelse, at sagen er tilstrækkelig belyst, til at der kan skrives forslag og træffes afgørelse. Eftersom handelsværdien kendes, syntes dette givet.

Opsummering

Skattestyrelsen har i det ovenstående taget stilling til klagen. Sammenfattet kan det fremføres, at vi fortsat er af den opfattelse, at værdiansættelsen er foretaget korrekt.

Skattestyrelsen er af den opfattelse, at værdiansættelsen er begrundet, og godtgjort. Det må bemærkes, at klager på intet tidspunkt har fremført årsrapporterne er forkerte, og dermed den bogførte værdi af ejendomsselskaberne skulle være forkert. Klager anfører alene formalitetsindsigelser imod, at Skattestyrelsen ikke har godtgjort, at den af klagerens egen værdi er korrekt.

Det er Skattestyrelsen opfattelse ud fra den anførte argumentation i sagsfremstillingen og nærværende skrivelse, at ejendommenes handelsværdi kan opgøres til den værdi, som står fremført i årsrapporterne.

Virksomheden har selv beregnet en dagsværdi som er udtryk for handelsværdien. Virksomheden har selv fastsat forudsætningerne for beregningen af værdien herunder lejeindtægter, placering, ejendomstype med videre hvilket de må være de bedste til.
Klager har selv fastsat det afkastkrav som ejendommenes værdi fastsættes ud fra. Disse vurderinger er efterfølgende påtegnet af en uafhængig revisor, som efter revisorloven agerer som offentlighedens tillidsrepræsentant. En tilsidesættelse af Skattestyrelsens afgørelse, vil være lig en tilsidesættelse af årsrapporten for det pågældende selskab.

Skattestyrelsen anerkender, at værdien i årsrapporten er værdien på balancedagen. Skattestyrelsen har derfor også redegjort for, at værdien ikke kan være lavere på gaveoverdragelsestidspunktet (se sagsfremstillingen i forhold til udviklingen i kvadratmeterpriser). Skattestyrelsen har endvidere ikke fundet afkastkravet skulle være forkert.

Alt i alt, er det Skattestyrelsens opfattelse, at forslag og afgørelse opfylder de forvaltningsretlige krav og at hermed er gaveafgiften opgjort korrekt. Det er endvidere Skattestyrelsens opfattelse, at den eneste forenelige fortolkning i overensstemmelse ordlyden i boafgiftslovens § 27, er at aktiverne skal fastsættes til handelsværdi, hvoraf fast ejendom ikke udgør en undtagelse hertil."

Skattestyrelsen har i en supplerende udtalelse af 15. januar 2020 afgivet følgende bemærkninger til repræsentantens bemærkninger af 3. december 2019:

" (…) 2. Sagens faktiske omstændigheder

Skattestyrelsen forsat er enig i klagers betragtninger om, at retsgrundlaget er boafgiftslovens § 27, og værdiansættelsen skal foretages efter TSS-cirkulære 2000-09 til handelsværdien. [Skattestyrelsens fremhævelse].

Resume fra den første udtalelse, og hermed Skattestyrelsens fastholdelse af de tidligere fremsendte bemærkninger:

Det bemærkes, at klager på intet tidspunkt nævner at den konkrete dagsværdi ikke er udtryk for handelsværdien i det fremsendte regnskabet [Skattestyrelsens fremhævelse].

Stridigheden er opstået vedrørende handelsværdien på gavetidspunktet [Skattestyrelsens fremhævelse], da Skattemyndigheder mener, at offentlige ejendomsvurderinger er ikke udtryk for handelsværdi på gavetidspunktet:

- At de værdier som er fremvist i regnskaber, følger udvikling vedrørende udvikling for handelsværdier [Skattestyrelsens fremhævelse], hvad det er i overensstemmelsen i forhold til den gennemsnitlige prisudvikling i de respektive områder

Brug og anvendelse af udtrykket "dagsværdi" er lig med handelsværdi, Se nærmere punkt "Indregning af dagsværdi efter årsregnskabslovens § 38".

3. Skattestyrelsens overordnede anbringelser

Klager henviser til lovforslag L 183, der er indført i Den Juridiske Vejledning 2019-1, afsnit C.B.2.1.4.5.1.

Vi gør igen opmærksom på at bemærkningerne til Indførelsen i Den Juridiske Vejledning er sket i overensstemmelse med bemærkningerne til lovforslag L183, hvor det er lovgivningsmagtens intention at præcisere i hvilke situationer Skattestyrelsen skal tage udgangspunkt i cirkulærerne og dermed har en skærpet bevisbyrde for fravigelsen heraf: og her henvises til udtalelse af den 28. oktober 2019. [Skattestyrelsens fremhævelse]

Vedrørende de fremsendte bemærkninger til Skattestyrelsens udtalelse af den 28. oktober 2019, hvor Skattestyrelsen har skrevet under punkt 3 på siden 3 og frem, vedrørende afsnittet om Rapporten fra den af Told- og Skattestyrelsens nedsatte arbejdsgruppe fra februar 1999 og hermed modtagne bemærkninger:

- Skattestyrelsen mener ikke at klagers udlægning af vores opfattelse af Arbejdsgruppens rapport er mere nuanceret udlægning end Skattestyrelsen kan udlede af gældende lovgivning og praksis på området.

Vedrørende klagerens anførte bemærkninger på siden 2 af den 3. december 2019, vedrørende Ligningsrådets prøveberegninger af de 29 udvalgte sager anser Skattestyrelsen ikke disse prøveberegninger som anvendelig på nuværende tidspunkt.

I forhold til klagerens opfattelse af arbejdsgruppens endelig konklusion som er anført nederste på side 2 i bemærkningerne af den 3. december 2019, anser Skattestyrelsen ikke arbejdsgruppens konklusion som værende modstridende med Skattestyrelsens anførte bemærkninger, herunder de afsendte afgørelser.

Som anført af klagerens bemærkninger, øverst på side 3 og frem i bemærkningerne af den 3. december 2019, heraf fremgår det at beregningsmodellen kun kan anvendes i de tilfælde, hvor handelsværdien ikke kendes. I denne konkrete sag er det Skattestyrelsens opfattelse at handelsværdien kan fastslås ud fra selskabets årsrapport. Derfor anser vi ikke beregningsmodellen for anvendelig i sagen, jf. afsnit 4.2 og 4.3. i Skattestyrelsens kommentar af den 28. oktober 2019.

Opsummering

Skattestyrelsen har i det ovenstående taget stilling til klagen. Sammenfattet kan det fremføres, at vi fortsat er af den opfattelse, at værdiansættelsen er foretaget korrekt. Dette begrundes ud fra, at ændringen angår væsentlige forhold og afvigelser i forhold til de anmeldte værdier af kapitalandelene. Hertil bemærkes fortsat, at klager på intet tidspunkt har fremført at årsrapporterne er forkerte, og dermed den bogførte værdi af ejendomsselskaberne skulle være forkert.

Skattestyrelsen fastholder i øvrigt de tidligere fremsendte bemærkninger af den 28. oktober 2019."

Klagerens opfattelse
Klagerens repræsentant har nedlagt påstand om, at gaveafgiften skal ansættes til det angivne beløb.

Til støtte herfor har repræsentanten anført:

" Vores opfattelse og begrundelse herfor
Vi er ikke enige i den foretagne forhøjelse af gaveafgiften. Vi mener ikke at Skattestyrelsen konkret har løftet bevisbyrden for, at den offentlige ejendomsvurdering for ejendommene i selskabet H2 A/S konkret kan fraviges som følge af:

· At den offentlige ejendomsvurdering er baseret på salg af ejendomme, som ikke er sammenlignelige.
Eller
· At det via handelspriser vedrørende sammenlignelige ejendomme er påvist, at den offentlige ejendomsvurdering ikke svarer til markedsprisen.

Skattestyrelsens ændringen af gaveafgiften er alene baseret på postulatet, at når dagsværdien fremgår af selskabets reviderede årsrapport, så er denne et udtryk for handelsværdien, og i den situation kan de offentlige vurderinger ikke anvendes.

En gaves værdi fastsættes til den handelsværdi på tidspunktet for modtagelsen jf. boafgiftslovens § 27, stk. 1.

I lovforslaget fremsat den 29. marts 2017, L183, fremgår det af de almindelige bemærkninger til lovforslaget, at det er vigtigt, at der er gennemsigtighed og forudberegnelighed for virksomhederne til værdiansættelse ved generationsskifte, for at dette kan ske så enkelt som muligt.
Det fremgår af bemærkningerne:

"Regeringen vil derfor i sammenhæng med lovforslaget sikre, at det fremover påhviler skattemyndighederne at godtgøre, at en værdiansættelse efter de såkaldte aktie- og goodwillcirkulærer ikke giver et retvisende udtryk for handelsværdien".

Skattestyrelsen skal derfor som alt overvejende hovedregel efter bemærkningerne til L183 acceptere værdiansættelser efter hjælpereglerne i TSS-cirkulære 2000-09.

Såfremt Skattestyrelsen vil anvende en anden værdi end den, der kan beregnes ved hjælp af cirkulærerne til fastsættelsen af handelsværdien, skal Skattestyrelsen:

'Konkretisere og underbygge, hvorfor en værdiansættelse efter cirkulærerne ikke kan anvendes til fastsættelsen af handelsværdien".

Der er i bemærkningerne i L183 således foretaget en afgrænsning af, hvornår cirkulærerne finder anvendelse, hvilket skal medføre større retssikkerhed og forudsigelighed i generationsskifter. Derudover er bevisbyrden vendt, da det efter bemærkningerne nu er Skattestyrelsen, der skal bevise, hvorfor en værdiansættelse efter TSS-cirkulære 2000-9 ikke kan anvendes til fastsættelse af handelsværdien.

Efter TSS-cirkulære 2000-9 (hjælpereglen), skal der ved beregning af aktiernes værdi anvendes et substansprincip. For fast ejendom er det anført, at omregning til substansprincip sker ved at den regnskabsmæssige post for ejendomme udskiftes. Efter hjælpereglen sker dette som udgangspunkt ved i stedet at indsætte den seneste kendte offentlige ejendomsvurdering, med tillæg af eventuelle ombygningsudgifter, som ikke måtte være indeholdt i ejendomsvurderingen. Det anføres, et (alene) udenlandske ejendomme medtages til den bogførte værdi.

Efter vores opfattelse giver denne regulering mening af to årsager:

1. Den regnskabsmæssige værdi er baseret på et driftsprincip - ejendommens drift og indtjening/afkast - ikke et substansprincip. Derfor er det nødvendigt at udskifte den regnskabsmæssige værdi, for at fastholde det rette værdiansættelsesprincip i forhold til aktiernes værdi ved familieoverdragelsen.

Efter vores opfattelse kan spørgsmålet herefter alene være, hvilken anden værdi, der vil kunne anvendes til erstatning for værdien anvendt i regnskabet, som er uanvendelig.

Efter praksis for ejendomshandler mellem interesseforbundne parter, skal der ved bedømmelse af, om overdragelse af ejendommen er sket i overensstemmelse med armslængdeprincippet (jf. ligningslovens § 2), lægges vægt på den seneste offentlige ejendomsvurdering, som dog ikke er bindende, hvis den ikke giver et retvisende udtryk for ejendommens handelsværdi ved overdragelsen. Den seneste offentlige ejendomsvurdering vil efter praksis ikke være et retvisende udtryk for værdien, hvis der eksempelvis i nærområdet har været handler på sammenlignelige ejendomme, hvor handelsværdien afviger væsentligt fra den offentlige ejendomsvurdering, eller værdien er fastsat under hensyn til byrder, som bortfalder ved overdragelse af ejendommen (f.eks. ophør af udlejning).

Dette underbygges konkret af Højesterets dom i SKM2019.74.HR samt afgørelserne ved Østre Landsret, Byretten og Landsskatteretten, som blev truffet forud herfor.

Denne afgørelse stadfæstede Højesteret i SKM2019.74.HR.

Vi er uforstående over, at Skattestyrelsen ønsker at afvige denne praksis for værdiansættelsen efter TSS-cirkulære 2000-9 og kræve, at der anvendes værdier, der fremgår af årsrapporten. Skattestyrelsen har, efter vores mening, ved denne vurdering ikke taget selvstændigt stilling til, hvad den korrigerede værdi skal være, men blot anvendt den regnskabsmæssige værdi fra årsrapporten, fordi revisor har skrevet, at dagsværdien er anvendt.

Ønsker Skattestyrelsen fremover, at anvende de regnskabsmæssige værdier, bliver værdiansættelsen endnu mere vilkårlig. Revisor anvender forskellige regnskabsmæssige principper i årsrapporter og afkastgrad kan variere meget. Alt afhænger af, hvor i landet ejendommen er beliggende og årsrapporten vil regnskabsmæssigt fortsat give er retvisende billede - selv ved anvendelse af kostprisen giver det et retvisende billede efter årsregnskabsloven. Hertil kommer, at offentlige ejendomsvurderinger jo netop er Skattestyrelsens egen fastsættelse af handelsværdien for ejendomme.

Derfor fastholder vi, at den offentlige ejendomsvurdering ud fra substansprincippet er et retvisende udtryk for handelsværdien på ejendommene i H2 A/S, da Skattestyrelsen ikke har føret bevis for, at der for nogen af selskabets ejendomme er konkrete forhold, som medfører at den offentlige ejendomsvurdering ikke er et retvisende billede for ejendommens handelsværdi."

Klagerens repræsentant har i et supplerende indlæg af 3. december 2019 anført følgende bemærkninger til Skattestyrelsens bemærkninger af 28. oktober 2019:

"(…) Skattestyrelsen har i sin argumentation anvendt udvalgte uddrag af rapport fra arbejdsgruppen vedrørende unoterede aktier, som den vejledende beregningsregel er baseret på/opstået af. Der er primært tale om overvejelser og mindre delkonklusioner, inden arbejdsgruppen nåede frem til sin endelige konklusion - som er anført nederst i rapportens side 7:

"Arbejdsgruppen anbefaler herefter, at en ny kursberegningsmodel tager udgangspunkt i den regnskabsmæssige indre værdi dog reguleret således, at værdien af fast ejendom medregnes til værdien ifølge den seneste offentlige ejendomsvurdering, og at værdien af goodwill medtages opgjort efter skattemæssige principper".

Efter vores opfattelse tilstræber Skattestyrelsen således en noget mere nuanceret udlægning af Arbejdsgruppens arbejde end hvad der efter vores opfattelse kan udledes af konklusionerne som er anført i rapporten. Uden forsøg på en nuanceret udlægning er konklusionen fra Arbejdsgruppen imidlertid klar og tydelig.

Vi er enige med Skattestyrelsen i, at den historik, der kan medtages fra rapporten, er vigtig. Vi er blot ikke enig i Skattestyrelsens udlægning og ensidige nuancering samt manglende inddragelse af rapportens konklusioner.

Det fremgår af rapportens indledning, at arbejdsgruppens etablering og arbejde skete for at få undersøgt, om et oplæg fra FSR til en ny hjælperegel kunne anvendes i praksis som et enkelt og håndterbart redskab til brug for fastsættelse af handelsværdien af unoterede aktier mv. På baggrund af nogle prøveberegninger er det i rapporten konkluderet, at FSR' s oplæg til hjælperegel "ikke i tilstrækkeligt omfang tilgodeså arbejdsgruppens overordnede ønske om et enkelt og overskueligt udgangspunkt for kursfastsættelsen", jf. 5. afsnit på side 6 i rapporten.

I samme afsnit anføres det - som Skattestyrelsen også har anført i sin udtalelse - at dette ønske var ud fra arbejdsgruppens opfattelse i denne del af processen, at en ny vejledende beregningsregel først og fremmest skulle tage udgangspunkt i de værdier, der fremgik af det senest aflagte årsregnskab. Dette synspunkt skal efter også vores opfattelse også ses/læses i lyset af, at FRS's beregningsmodel var en "sammenblanding" af skatte- og regnskabsmæssige værdier, og derfor ikke en helt enkelt og overskuelig beregningsmetode.

Arbejdsgruppens anden prøveberegning blev foretaget på den beregningsmodel, som i dag udgør den vejledende beregningsregel. Der blev foretaget prøveberegninger på 29 udvalgte sager, hvor Ligningsrådet havde truffet afgørelse og hvor der ikke havde været særlige vedtægtsmæssige forhold med indflydelse på kursfastsættelsen. Prøveberegningerne blev sammenholdt med de værdier som Ligningsrådet var kommet frem til. Vurderingen af prøveberegningerne fremgår af side 18-19 i rapporten. Det fremgår også heraf, at der i seks tilfælde var afvigelser, hvor det måtte antages at afvigelsen helt eller delvist var begrundet i, at der efter en konkret vurdering fandtes at være merværdier udover de bogførte - herunder værdi af faste ejendomme, der ved Ligningsrådets afgørelse var medtaget til en korrigeret værdi, hvorimod de ved prøveberegning indgik med den offentlige ejendomsvurdering.

I rapportens side 21 uddyber arbejdsgruppen bevæggrunden for at den regnskabsmæssige værdi af fast ejendom og goodwill skal reguleres. For så vidt angår reguleringen af værdien er vi enige med Skattestyrelsen i, at dette ses at have haft baggrund i det regnskabsmæssige indregningsprincip herfor; anskaffelsessum med tillæg af ombygningsudgifter og finansiering. I samme afsnit i rapportens side 21 fremkommer dog en helt klar konklusion samt en væsentlig facet i begrundelsen herfor:

"Arbejdsgruppen mener derfor, at fast ejendom generelt skal medtages til værdien ifølge den seneste offentlige ejendomsvurdering. Det er samtidig en oplysning, der er let tilgængelig".

I arbejdsgruppens endelige konklusion anføres til den vejledende beregningsregel på side 25:

"Arbejdsgruppen finder, at en ny hjælperegel, som skal afspejle handelsværdien, skal være enkel at benytte, og at den skal bidrage til en øget forudsigelighed for parterne. Det må være i såvel skatteyderens som i skattemyndighedernes interesse at have et enkelt håndterbart redskab, således at en række tvister kan undgås.

På denne baggrund og under hensyn til de foretagne undersøgelser finder arbejdsgruppen, at en ny beregningsmodel bør baseres på den regnskabsmæssige indre værdi, dog korrigeret vedrørende immaterielle aktiver, herunder goodwill, fast ejendom og visse beholdninger af unoterede aktier. Det er i øvrigt arbejdsgruppens opfattelse, at denne beregningsmodel skal kunne fraviges helt eller delvist, når det findes relevant og væsentligt for at finde et egnet udtryk for værdien af de overdragne aktier.

I overensstemmelse med gældende praksis er det hensigten, at beregningsmodellen skal anvendes for de tilfælde, hvor handelsværdien ikke kendes eller kan dokumenteres. Beregningsreglens hovedanvendelsesområde er herudover primært de ukomplicerede sager om kursfastsættelse."

I forhold til en hel eller delvis fravigelse af beregningsreglen anfører arbejdsgruppen på side 25 og 26:

"Arbejdsgruppen foreslår, at beregningsreglen fraviges, når det må anses for relevant og væsentligt for at finde et egnet udtryk for værdien af de overdragne aktier. Det er således ikke i forvejen defineret, i hvilke tilfælde fravigelse skal ske.

På den anden side har man ved den valgte formulering ønsket at signalere, at man vil undgå, at der rejses sager om uvæsentlige ansættelsesændringer. Den kommende retsanvendelse må således udfylde indholdet af begreberne relevant og væsentligt."

Arbejdsgruppen har i sin rapport anført en ikke udtømmende liste af eksempler på, hvornår en fravigelse af beregningsreglen kan komme på tale:

·         Forhold efter seneste regnskabsårs udløb, f.eks. ekstraordinært store gevinster/tab, der er indtrådt betalingsstandsning eller konkurs, erstatningskrav eller lignende.
·         Udenlandske ejendomme optaget til urealistiske værdier
·         Børsnoterede aktier og obligationer optaget til anskaffelsessum
·         Beholdninger af unoterede aktier i andre selskaber medtaget til anskaffelsesprisen.
·         Afsat udbytte som vedtages efter aktieoverdragelse.

Efter vores opfattelse skal muligheden for fravigelse særligt ses i lyset af de fravigelse, som viste sig ved sammenholdelse med kursfastsættelserne i Ligningsrådets afgørelser - hvor der var konkrete forhold som medførte en forskel (fravigelse).

Efter vores opfattelse skal der udledes følgende af arbejdsgruppens rapport:

1.       Den vejledende beregningsregel skal være enkel at benytte
2.       Den vejledende beregningsregel er baseret på faste principper for opgørelsen.
3.       Ejendomme indregnes til seneste offentlige ejendomsvurdering med tillæg af evt. ombygningsudgifter som ikke er indeholdt i ejendomsvurderingen.
4.       Beregningsmodellen anvendes i sin helhed, hvor handelsværdien ikke kendes eller kan dokumenteres.
5.       Beregningsmodellen anvendes hvor forholdene er ukomplicerede og der ikke foreligger særlige omstændigheder som gør beregningsmetoden helt eller delvist uanvendelig.

Som skrevet står det i rapporten anført, at beregningsmodellen er tiltænkt som et for skatteyderen (og skattemyndighederne) enkelt og håndterbart redskab, med det formål at undgå tvister om uvæsentlige forhold og afvigelser.

Henset til formålet med den vejledende beregningsregel samt de klare konklusioner som er anført i arbejdsgruppens rapport, er det vores opfattelse at D har et retskrav på at anparterne i H1 ApS værdiansættes efter den vejledende beregningsregel i sin helhed, da:

1.       Handelsværdien ikke kendes eller kan dokumenteres
2.       Forholdene er ukomplicerede
3.       Der foreligger offentlig ejendomsvurdering for samtlige ejendomme i selskaberne
4.       Der er ikke ført bevis for, at der konkret foreligger konkrete eller særlige omstændigheder, som medfører at den vejledende beregningsregel skal fraviges delvist.

Årsregnskabslovens regler for værdiansættelse af fast ejendom blev ændret i 2000, dette har dog ikke i den efterfølgende periode medført nogen ændringer til den vejledende beregningsregel. Der er heller ikke ændret i beskrivelsen af den vejledende beregningsregel efter at denne er indarbejdet i Skattestyrelsens Juridiske Vejledning.

Efter vores opfattelse lægger Skattestyrelsen op til en generel ændring af anvendelsen af den vejledende beregningsregel, således at en regnskabsmæssig dagsværdi skal anvendes i stedet for den offentlige ejendomsvurdering. Vi mener dette er i strid med både konklusionerne i- og formålet med den vejledende beregningsregel. En sådan praksis ændring af mangeårig praksis bør alene kunne ske ved offentliggørelse af en ændring af den vejledende beregningsregel, og kun med fremadrettet virkning. - hvilket burde ske via et styresignal og/eller ændring i den Juridiske Vejlednings beskrivelse af den vejledende beregningsregel.

Det forhold, at den offentlige ejendomsvurdering ikke måtte være korrekt for ejendommene, er efter vores opfattelse ikke en særlig omstændighed, men alene en del af den almindelige skønsusikkerhed som eksisterer for værdiansættelse af fast ejendom. Skattestyrelsen har ikke ført noget bevis for, at ejendommenes handelsværdi konkret - baseret på bl.a. nyere handler af tilsvarende ejendomme i nærområdet - afviger så markant fra den offentlige ejendomsvurdering, at der herudfra foreligger så særlige omstændigheder, at den vejledende beregningsregel skal fraviges. (…)"

Klagerens repræsentant har i et brev af 30. januar 2020 anført følgende bemærkninger til Skattestyrelsens udtalelse af 15. januar 2020:

"(...) Skattestyrelsen anfører til "sagens faktiske omstændigheder", at vi i klagen på intet tidspunkt nævner, at den konkrete dagsværdi ikke er udtryk for handelsværdien. Hertil bemærker vi:

1. Vi mener ikke, at dette er en faktisk omstændighed, da der er tale om en subjektiv vurdering. Det er en faktisk omstændighed, at værdien fremgår af regnskabet som dagsværdi - hverken mere eller mindre. Det er Skattestyrelsens bemærkning, at vi ikke har udtalt os konkret omkring dagsværdien

2. Vi kan hverken be- eller afkræfte, at dagsværdien svarer til ejendommens handelsværdi ud fra et substansprincip. Ejendommen er optaget til en beregnet, afkastbaseret (dags)værdi, baseret på fortsat drift. Værdien er ikke sammenholdt med prisudvikling i de respektive områder - der er som sagt tale om en beregning ud fra en afkastbaseret model, til brug for den regnskabsmæssige værdiansættelse i årsrapporten.

I afsnittet om Skattestyrelsens overordnede anbringender anføres:

"Skattestyrelsen mener ikke at klagers udlægning af vores opfattelse af Arbejdsgruppens rapport er mere nuanceret udlægning end Skattestyrelsen kan udlede af gældende lovgivning og praksis på området".

Det må således kunne lægges til grund, at Skattestyrelsen er enig i, at vores udlægning af Arbejdsgruppens rapport kan være lige så korrekt som Skattestyrelsens udlægning - og således en korrekt nuancering af Arbejdsgruppens rapport.

I forhold til Arbejdsgruppens rapport og Ligningsrådets prøveberegninger af de 29 udvalgte sager anfører Skattestyrelsen, at disse prøveberegninger ikke anses anvendelige på nuværende tidspunkt. Skattestyrelsen har ikke anført nogen argumenter for, hvorfor beregningerne ikke er anvendelige. Efter vores opfattelse er prøveberegningerne anvendelige i forhold til forståelsen af Arbejdsgruppens arbejde, overvejelser og konklusioner i rapporten. Bemærkningen fra Skattestyrelsen efterlader det indtryk, at Skattestyrelsen forsøger at inddrage rapporten med en begrænset nuancering og stort set kun med vægt på belejligt udvalgte udtalelser og konklusioner i rapporten.

Efter vores opfattelse er prøveberegningerne et vigtigt element i forståelsen af, hvorfor det i TSS-Cirkulæret er valgt, at det som altovervejende hovedregel vil være den offentlige ejendomsvurdering, der må anvendes ved værdiansættelse af aktierne/anparterne.

Dagsværdiprincippet for virksomheder med investeringsejendomme som hovedaktivitet har eksisteret-/været anvendt i årsregnskaber siden 2001, og anvendelsesområdet er udvidet i 2015. Dette har ikke tidligere givet anledning til, at Skattestyrelsen har fraveget generelt fra en anvendelse af den offentlige ejendomsvurdering. Skattestyrelsen har efter vores erfaring kun fraveget ved hovedaktionæroverdragelser af ejendom, hvor det konkret har kunnet påvises, at handelsværdien for en ejendom har været væsentligt højere end den offentlige ejendomsvurdering, baseret på faktiske ejendomshandler i området, eller hvor der er foretaget ombygninger af ejendommen - og værdiansættelsen sker på disse overdragelser efter et andet TSS-cirkulære (2000-5).

Derfor mener vi, at Skattestyrelsens opfattelse i sagen må betragtes som en praksisændring, set ud fra Skattestyrelsens tidligere fortolkning og anvendelse af TSS-Cirkulæret. Ændring af praksis kan alene ske med fremadrettet virkning, og med udstedelse af ændret styresignal eller nyt cirkulære. Indtil da må Skattestyrelsen efter vores opfattelse henholde sig til den hidtidige praksis.

Skattestyrelsen anfører ganske løsrevet i brevet:

" ... -Og vedrørende offentlige ejendomsvurderinger anser Skattestyrelsen i den her konkret sag at det er tale om historiske værdier pga. ministeriums anerkendt fejl vedrørende ejendomsvurderingssystemerne".

Vi mener ikke, der er grundlag for - uden en overordnet helt generel ændring af praksis for, hvorledes de offentlige vurderinger kan finde anvendelse de næste 3-4 år indtil det nye skattevurderingssystem implementeres - at Skattestyrelsen helt generelt (eller arbitrært) kan vælge at bortse fra de offentlige vurderinger. Skattestyrelsen har desuden ikke konkret redegjort for, hvorfor de underliggende offentlige vurderinger i de i det underliggende selskab beliggende ejendomme er konkret uanvendelige. Det noteres, at ejendommene i det underliggende selskab er beliggende spredt i landet herunder f.eks. i By Y1, By Y2, By Y6, By Y4, By Y3, By Y8.

På denne baggrund fastholder vi vores opfattelse: At de offentlige ejendomsvurderinger i den konkrete situation skal anvendes ved fastsættelse af værdien af anparterne i H1 ApS ved den gaveafgiftspligtige overdragelse."

Klagerens repræsentant har den 19. februar 2024 anført følgende bemærkninger til Skatteankestyrelsens sagsfremstilling:

"Klage angående B - cpr. nr. […]j.nr. 19-0084272

Hermed fremsende vores bemærkninger til Landsskatterettens forslag til afgørelse, fremsendt af Skatteankestyrelsen den 15.01.2024, med fristforlængelse til den 19.02.2024 jfr. skrivelse fra Skatteankestyrelsen fremsendt den 29.02.2024.

Dette brev skal ses som en samlet skrivelse for følgende personer, hvor problemstillingen er den samme, idet overdragelsen af H1 ApS sker fra A til hans 3 sønner.

Skrivelsen vedrører:
• As overdragelse af nominelt DKK 42.000 anparter i H1 ApS - sagsnr. 19-0084270
• B - sagsnr. 19-0084272
• C - sagsnr. 19-0084275
• D - sagsnr. 19-0084278

Faktiske forhold
Der henvises til den tidligere fremsendte klage over Skattestyrelsens afgørelse.

Sagsfremstilling
Der henvises til tidligere fremsendte klager, samt den argumentation der fremgår af Sagsfremstilling og forslag til afgørelse, fremsendt af Skatteankestyrelsen den 15.01.2024, samt vedlagte bilag.

Yderligere bemærkninger til forslag til afgørelse i Landsskatteretten
Det fremgår af forslag til afgørelse, at problemstillingen angår, om Skattestyrelsen har godtgjort, at en fravigelse af pkt. 3 i TTS Cirkulære 2009-09, har været relevant og væsentligt for at finde et egnet udtryk for handelsværdien af de overdragne kapitalandele.

Der henvises i forslaget til boafgiftslovens § 27, stk. 1, TSS. cirkulære 2009.

I forslaget anføres som begrundelse for ændring af værdiansættelsen at:

"Når ledelsen i H2 A/S ved udarbejdelsen af årsrapporten, har værdiansat selskabets investeringsejendomme til dagsværdi uden at være forpligtet hertil, må det være begrundet med, at en værdiansættelse til dagsværdi giver et mere retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling"

Det er uklart hvad der menes med "uden at være forpligtet hertil", det er årsregnskabsloven der fastsætter hvilke principper en årsrapport skal udarbejdes efter, herunder om det valgte princip skal fastholdes i de enkelt år. Der henvises til bilag 1 til lovbekendtgørelse nr. 1441 af 14. november 2022.

Dagsværdien:
Dagsværdien er det beløb, hvormed et aktiv kan udveksles eller en forpligtelse kan udlignes ved transaktioner mellem af hinanden uafhængige parter.

For det første er henvisningen til en lovbekendtgørelse fra 2022 angående Årsregnskabsloven og nærværende sag er fra 2018. For det andet, er det uklart, om der med henvisningen menes, at Ligningslovens § 2 skal sammenholdelses med denne henvisning, og dermed at Årsregnskabslovens værdiansættelse altid vil være retningsgivende ved en skattemæssige værdi af aktiver og passiver. Er det tilfældet, mener vi, at der er tale om en væsentlig ændring af praksis og anvendelsen af cirkulære 2000-09 og 2000-10.

I vores påklage skriver vi følgende:

En gaves værdi fastsættes til den handelsværdi på tidspunktet for modtagelsen jf. boafgiftslovens § 27, stk. 1. I lovforslaget fremsat den 29. marts 2017, L183, fremgår det af de almindelige bemærkninger til lovforslaget, at det er vigtigt, at der er gennemsigtighed og forudberegnelighed for virksomhederne til værdiansættelse ved generationsskifte, for at dette kan ske så enkelt som muligt. Det fremgår af bemærkningerne:

"Regeringen vil derfor i sammenhæng med lovforslaget sikre, at det fremover påhviler skattemyndighederne at godtgøre, at en værdiansættelse efter de såkaldte aktie- og goodwillcirkulærer ikke giver et retvisende udtryk for handelsværdien".

Skattestyrelsen skal derfor som alt overvejende hovedregel efter bemærkningerne til L183 acceptere værdiansættelser efter hjælpereglerne i TSS-cirkulære 2000-09.

Såfremt Skattestyrelsen vil anvende en anden værdi end den, der kan beregnes ved hjælp af cirkulærerne til fastsættelsen af handelsværdien, skal Skattestyrelsen:

"Konkretisere og underbygge hvorfor en værdiansættelse efter cirkulærerne ikke kan anvendes til fastsættelsen af handelsværdien ".

Der er i bemærkningerne i L183 således foretaget en afgrænsning af, hvornår cirkulærerne finder anvendelse, hvilket skal medføre større retssikkerhed og forudsigelighed i generationsskifter. Derudover er bevisbyrden vendt, da det efter bemærkningerne nu er Skattestyrelsen, der skal bevise, hvorfor en værdiansættelse efter TSS-cirkulære 2000-9 ikke kan anvendes til fastsættelse af handelsværdien.

Efter TSS-cirkulære 2000-9 (hjælpereglen), skal der ved beregning af aktiernes værdi anvendes et substansprincip. For fast ejendom er det anført, at omregning til substansprincip sker ved at den regnskabsmæssige post for ejendomme udskiftes. Efter hjælpereglen sker dette som udgangspunkt ved i stedet at indsætte den seneste kendte offentlige ejendomsvurdering, medtillæg af eventuelle ombygningsudgifter, som ikke måtte være indeholdt i ejendomsvurderingen. Det anføres, at (alene) udenlandske ejendomme medtages til den bogførte værdi.

Efter vores opfattelse giver denne regulering mening af to årsager:

1. Den regnskabsmæssige værdi er baseret på et driftsprincip - ejendommens drift og indtjening/afkast - ikke et substansprincip. Derfor er det nødvendigt at udskifte den regnskabsmæssige værdi, for at fastholde det rette værdiansættelsesprincip i forhold til aktiernes værdi ved familieoverdragelsen.
2. Den offentlige ejendomsvurdering er baseret på et substansprincip og er således det mest nærliggende udstyk for en værdi, som er i overensstemmelse med det værdiansættelsesprincip, som skal anvendes. Ved substansvurderingen tages der også højde for eksempelvis ejendommens alder og beliggenhed.

Efter vores opfattelse kan spørgsmålet herefter alene være, hvilken anden værdi der vil kunne anvendes til erstatning for værdien anvendt i regnskabet, som er uanvendelig.
Efter praksis for ejendomshandler mellem interesseforbundne parter, skal der ved bedømmelse af, om overdragelse af ejendommen er sket i overensstemmelse med armslængdeprincippet Ut ligningslovens § 2), lægges vægt på den seneste offentlige ejendomsvurdering, som dog ikke er bindende, hvis den ikke giver et retvisende udtryk for ejendommens handelsværdi ved overdragelsen. Den seneste offentlige ejendomsvurdering vil efter praksis ikke være et retvisende udtryk for værdien, hvis der eksempelvis i nærområdet har været handler på sammenlignelige ejendomme, hvor handelsværdien afviger væsentligt fra den offentlige ejendomsvurdering, eller værdien er fastsat under hensyn til byrder, som bortfalder ved overdragelse af ejendommen (feks. ophør af udlejning}.

I sådanne sager ses det ikke at Skattestyrelsen tilsvarende har ment at dagsværdien har skullet finde anvendelse. I offentliggjorte afgørelser er det her dog også konkret bekræftet, at det er Skattestyrelsen der skal løfte bevisbyrden for, at den offentlige ejendomsvurdering ikke er et retvisende udtryk for handelsværdien, og at dette skal baseres på en konkret redegørelse for, at den offentlige ejendomsvurdering er baseret på salg af ejendomme, som ikke er sammenlignelige, eller at handelspriser vedrørende sammenlignelige ejendomme påviser, at den offentlige ejendomsvurdering ikke svarer til markedsprisen.

Dette underbygges konkret af Højesterets dom i SKM2019.74.HR samt afgørelserne ved Østre Landsret, Byretten og Landsskatteretten, som blev truffet forud herfor.

I sagen ønskede et selskab at overdrage et sommerhus til selskabets hovedanpartshaver til den senest offentliggjorte ejendomsvurdering med fradrag for værdien af en tinglyst deklaration.
Deklarationen gav hovedanpartshaveren og hans familie adgang til at benytte sommerhuset i nogle nærmere angivne perioder.

Selskabet anmodede derfor SKAT om et bindende svar. I forbindelse med besvarelsen bad SKAT ejendomsvurderingen om en udtalelse om handelsværdien vedrørende sommerhuset.
Ejendomsvurderingen nåede frem til en tillempet handelsværdi på DKK 10.000.000, på baggrund af to handler og to udbudte sommerhusejendomme reguleret for bl.a. prisudvikling, risikomoment og skønsusikkerhed.

Selskabet påklagede det bindende svar, at den offentlige ejendomsvurdering ikke kunne anvendes og at handelsværdien skulle sættes til DKK 10.000.000. Landsskatteretten afgjorde i klagesagen, at det anvendte sammenligningsgrundlag ikke var tilstrækkelig bevisførelse for, at handelsværdien i væsentlig grad oversteg den offentliggjorte vurdering. Landsskatteretten gav således selskabet fuldt medhold i klagen. Afgørelsen blev ikke offentliggjort, men den kan findes under Landsskatterettens afgørelsesdatabase, journalnr. 14-3027040.

SKAT valgte herefter at indbringe afgørelsen for domstolene - på det samme grundlag og med argumentet, at det ikke kunne pålægges SKAT - som Landsskatteretten gjorde - at påvise, at handelsværdien i væsentlig grad oversteg den senest offentliggjorte vurdering.

Byretten afgjorde - med dissens - at det var SKAT som havde bevisbyrden for, at handelsværdien i væsentlig grad oversteg den offentlige vurdering, og at det i sagen ikke var tilstrækkeligt bevist. Byrettens afgørelse er offentliggjort i SKM2017.34.BR.

Herefter indbragte SKAT sagen for Landsretten, og i forbindelse hermed påviste SKAT, at den offentlige vurdering af sommerhuset ikke blot var baseret på handelspriser i det grundværdiområde, i hvilket sommerhuset var beliggende, da den ikke kun omfattede ejendomme "i første række til havet", men også inddrog salgspriser for ejendomme i andre grundværdiområder, som ikke lå i første række. Hertil tilføjede SKAT oplysninger om fue ejendomme i samme grundværdiområde, hvor salgs- og udbudspriser viste betydeligt højere kvadratmeterpriser end den kvadratmeterpris, som den offentlige ejendomsvurdering medførte.

På dette konkrete grundlag afgjorde Landsretten (offentliggjort i SKM2017.714.ØLR) at SKAT konkret havde ført bevis for, at den offentlige ejendomsvurdering ikke var et retvisende billede for handelsværdien.

Denne afgørelse stadfæstede Højesteret i SKM2019.74.HR.

Det er vores opfattelse, at forløbet i denne sag klart påviser, at Skattestyrelsen skal føre et konkret bevis for, at "deres egen" offentlige ejendomsvurdering ikke svarer til markedsværdien, og at dette skal baseres på konkrete forhold - ikke blot nogle antagelser omkring den regnskabsmæssige værdiansættelse i forhold til ejendommenes handelsværdi.

Det er et faktum, at Skattestyrelsen ikke konkret har påvist, at den offentlige ejendomsvurdering ejendommene i H2 A/S ikke er et retvisende billede for handelsværdien. Skattestyrelsen har i sin afgørelse ikke forholdt sig konkret til handelsværdien af den enkelte ejendom, men alene anlagt det synspunkt, at den regnskabsmæssige værdi skulle være mere retvisende, fordi dagsværdien må være udtryk for handelsværdien. Hertil har Skattestyrelsen alene taget udgangspunkt i statistiske undersøgelser omkring en generel udvikling i priser på ejerlejligheder i By Y2 og By Y1. Efter vores opfattelse er dette på ingen måder konkret eller sammenligneligt i forhold til ejendommene i H2 A/S, som ejer udlejningsejendomme og ikke frie ejerlejligheder.

Skattestyrelsen har i sin afgørelse anført, at før værdien kan nedskrives kræver dette konkret dokumentation for, at investeringsejendomme mellem aflæggelsesdatoen for den pågældende årsrapport og overdragelsestidspunktet er faldende.

TSS-cirkulære 2000-9 er efter vores opfattelse klar og utvetydig for så vidt angår værdiansættelse af fast ejendom. Herudover fremgår af L183, at Skattemyndighederne skal anvende 2000-9 og har bevisbyrden for, at 2000-9 eventuelt ikke kan anvendes til fastsættelse af handelsværdien.

Vi er uforstående over, at Skattestyrelsen ønsker at afvige denne praksis for værdiansættelsen efter TSS-cirkulære 2000-9 og kræve, at der anvendes værdier, der fremgår af årsrapporten.
Skattestyrelsen har, efter vores mening, ved denne vurdering ikke taget selvstændigt stilling til, hvad den korrigerede værdi skal være, men blot anvendt den regnskabsmæssige værdi fra årsrapporten, fordi revisor har skrevet, at dagsværdien er anvendt.

Ønsker Skattestyrelsen fremover, at anvende de regnskabsmæssige værdier, bliver værdiansættelsen endnu mere vilkårlig. Revisor anvender forskellige regnskabsmæssige principper i årsrapporter og afkastgrad kan variere meget. Alt afhænger af, hvor i landet ejendommen er beliggende og årsrapporten vil regnskabsmæssigt fortsat give er retvisende billede - selv ved anvendelse af kostprisen giver det et retvisende billede efter årsregnskabsloven. Hertil kommer, at offentlige ejendomsvurderinger jo netop er Skattestyrelsens egen fastsættelse af handelsværdien for ejendomme.
Derfor fastholder vi, at den offentlige ejendomsvurdering ud fra substansprincippet er et retvisende udtryk for handelsværdien på ejendommene i H2 A/S, da Skattestyrelsen ikke har føret bevis for, at der for nogen af selskabets ejendomme er konkrete forhold, som medfører at den offentlige ejendomsvurdering ikke er et retvisende billede for ejendommens handelsværdi.

Vi kan ikke se, at forslaget tager stilling til ovenstående begrundelse, men udelukkende konkludere at i overensstemmelse med punkt 3 i TSS-cirkulære 2000-09 kan Skattestyrelsen med henvisning til dagsværdiberegningen i en årsrapport konkludere, at det er udtryk for handelsværdien i skattemæssig henseende.

I forslaget anføres det, at "det forhold, at de offentlige ejendomsvurderinger afviger væsentligt fra handelsværdien, underbygges af selskabets afkastkrav"

Vi kan ikke vurdere hvorledes denne begrundelse skal fortolkes. Der tages ikke konkret stilling til om Landsskatteretten mener at et afkast på 4,6 - 6% er på markedsvilkår for de konkrete ejendomme. Skattestyrelsen skriver at ejendomsvurderinger ikke er udtryk for handelsværdier på gavetidspunktet:

Og vedrørende offentlige ejendomsvurderinger anser Skattestyrelsen i den her konkret sag, at der er tale om historiske værdier pga. ministeriums anerkendt fejl vedrørende ejendomsvurderingssystemerne.

Det bør ikke være skatteyders udfordring, at ejendomsavancesystemet ikke er blevet opdateret i flere år, når der foreligger en praksis for, at den bogførte værdi af ejendomme udskiftes med den seneste offentlige ejendomsvurdering.

Det er korrekt, at der ikke er tilkendegivet ønske om syn og skøn idet et syn og skøn ikke tager stilling til om Skattestyrelsen kan til sidesætte TSS cirkulære 9. udelukkende med henvisning til, at en årsrapport hvor ejendomme optages til dagsværdi altid er udtryk for den skattemæssige handelsværdi ved overdragelser i familien."

Retsmøde
Skattestyrelsen har udtalt følgende til Skatteankestyrelsens indstilling:

"Skatteankestyrelsen har den 26. februar 2024 fremsendt indstillinger til afgørelse i sagerne om klage over Skattestyrelsens afgørelser af 4. juli 2019 vedrørende A, D, C og B.

Skatteankestyrelsen har anmodet Skattestyrelsen om en udtalelse til indstillingerne.

Skattestyrelsen indstiller afgørelsen stadfæstet i overensstemmelse med Skatteankestyrelsens indstilling med den af Skatteankestyrelsen anførte begrundelse.

Skattestyrelsen finder, at sagerne er principielle.
(…)"

Indlæg på retsmødet
Klagerens repræsentanter fastholdt påstanden om nedsættelse af gaveafgiften til det angivne. Klagerens repræsentanter procederede herefter sagen i overensstemmelse med klagen, de efterfølgende indlæg og det materiale, som blev omdelt på retsmødet.

Indledningsvis konstaterede klagerens repræsentanter, at der ikke er uenighed om beløbsopgørelser eller lignende, der er alene tvist om, hvorvidt der ved værdiansættelsen af ejendommene skal anvendes den regnskabsmæssige værdi eller den offentlige ejendomsvurdering.

Repræsentanterne gjorde særligt gældende, at da gaveoverdragelsen af anparterne i H1 ApS er sket mellem interesseforbundne parter i levende live, finder hjælpereglen i TSS-cirkulære 2000-09 anvendelse på overdragelsen, og det fremgår af hjælpereglen, at den regnskabsmæssige værdi af selskabets ejendomme skal udskiftes med den seneste offentlige vurdering af selskabets ejendomme. Repræsentanterne fremhævede, at der ikke foreligger forhold, som medfører, at den offentlige ejendomsvurdering ikke kan anvendes som grundlag for værdiansættelsen. Der er f.eks. ikke sket ændringer i plangrundlaget for ejendommene eller ændringer på selve ejendommene. Der er således ikke noget grundlag for at fravige hjælpereglen. Skattestyrelsen har foretaget en generel fravigelse af hjælpereglen i TSS-cirkulære 2000-09, og det er der ikke hjemmel til - hverken i cirkulæret selv eller i øvrigt - og det er klart ud fra lovbemærkningerne i L 183 FT 2016/17.

Repræsentanterne anførte desuden, at når Skattestyrelsen blot fraviger hjælpereglen og siger, at der ikke er indhentet en vurdering af ejendommene, opstår en situation med omvendt bevisbyrde. Det er Skattestyrelsen, der konkret skal løfte bevisbyrden for, at hjælpereglen ikke skal anvendes, og det har Skattestyrelsen ikke gjort. Det er ikke klageren, der skal løfte bevisbyrden. Det ville i øvrigt ikke give mening at gennemføre et syn og skøn vedrørende værdien af ejendommene, fordi det ligger år tilbage i tid.

Skattestyrelsen indstillede i overensstemmelse med tidligere udtalelser den påklagede afgørelse til stadfæstelse og procederede sagen i overensstemmelse udtalelserne.

Skattestyrelsen anførte særligt, at den i regnskabet anførte værdi giver et mere retvisende billede af ejendommenes handelsværdi end den offentlige ejendomsvurdering, og TSS-cirkulære 2000-09 alene er vejledende, ligesom selskabet i kraft af sit formål og virksomhed mv. har indsigt i ejendomsmarkedet, og dermed må den regnskabsmæssige værdi være den mest retvisende. Der er tale om, at den regnskabsmæssige værdi efter princippet om dagsværdi er udtryk for handelsprisen, og statsautoriserede revisorer har påtegnet og godkendt den værdiansættelse. Der er ikke gennemført syn og skøn vedrørende værdien af ejendommene, og derfor må der lægges vægt på den regnskabsmæssigt opgjorte værdi.

Landsskatterettens afgørelse
Sagen angår, om Skattestyrelsen har godtgjort, at en fravigelse af TSS-cirkulære 2000-09 har været relevant og væsentligt for at finde et egnet udtryk for værdien af de overdragne anparter.

Retsgrundlaget
Følgende fremgår af boafgiftslovens § 27, stk. 1:

"En gaves værdi fastsættes til dens handelsværdi på tidspunktet for modtagelsen. Værdiansættelsen er bindende for gavegiver og gavemodtager."

Af boafgiftslovens § 27, stk. 2, 1. pkt., fremgår:

"Finder told- og skatteforvaltningen, at en værdiansættelse ikke svarer til handelsværdien på tidspunktet for gavens modtagelse, kan den ændre værdiansættelsen inden 6 måneder efter anmeldelsens modtagelse."

Boafgiftslovens § 27, stk. 2, fik sin nugældende ordlyd ved lov nr. 683 af 8. juni 2017. Af lovbestemmelsens forarbejder, lovforslag nr. 183, fremsat den 29. marts 2017, fremgår følgende om værdiansættelsen:

"[...]
2.2.1. Regler om værdiansættelse
Ifølge boafgiftsloven skal en virksomheds værdi ved beregningen af bo- og gaveafgift fastsættes til handelsværdien. Når der ikke eksisterer en objektivt konstaterbar handelsværdi, må handelsværdien fastsættes ved et skøn.

Ved udøvelsen af skønnet kan der tages udgangspunkt i hjælpereglerne i aktie- og goodwillcirkulærerne (Told- og Skattestyrelsens cirkulærer nr. 44 og 45 af 23. marts 2000). Disse cirkulærer udtrykker Skatterådets vejledende retningslinjer for opgørelsen af selskabers værdi, herunder værdien af goodwill, der medregnes efter en standardiseret model.

SKAT har endvidere i 2009 udarbejdet en vejledning om værdiansættelse af virksomheder, virksomhedsandele og immaterielle aktiver, der indeholder en beskrivelse af mere avancerede værdiansættelsesmetoder, der anvendes til fastlæggelse af markedspriser for virksomheder og immaterielle aktiver ved virksomhedsoverdragelser mellem uafhængige parter. Disse værdiansættelsesmetoder forudsætter bl.a. et nærmere datagrundlag vedrørende den konkrete virksomhed sammenholdt med oplysninger om faktiske transaktioner vedrørende sammenlignelige virksomheder, i det omfang sådanne oplysninger foreligger.

Beregningsmodellen i goodwillcirkulæret er udtryk for en standardiseret beregning af goodwill. Der kan derfor foreligge konkrete omstændigheder, der gør beregningsmodellen mindre anvendelig. I disse tilfælde skal der korrigeres i resultatet, således at den endelige værdiansættelse skønsmæssigt svarer til den pris, en uafhængig tredjemand antages at ville betale. Det er derfor ved anvendelse af beregningsmodellen afgørende, at der tages stilling til, hvorvidt beregningsmodellen giver en realistisk værdiansættelse af goodwill, samt om der i situationen foreligger omstændigheder, der skal tages højde for, jf. cirkulærets pkt. 2. Tilsvarende gælder i forhold til aktiecirkulæret.

Virksomhedens størrelse vil ikke i sig selv være afgørende. Cirkulærernes beregningsmodel tager imidlertid deres udgangspunkt i virksomhedens historiske resultater. Cirkulærerne vil således ikke nødvendigvis indikere en markedsværdi ved værdiansættelse af en virksomhed, som må forventes ikke at have samme fremtidige vækst og afkast, som den historisk har haft, og som skaber ikke uvæsentlige immaterielle aktiver, såsom varemærker, patenter, knowhow og lignende. Omvendt vil cirkulærerne normalt i højere grad indikere en markedsværdi i relation til virksomheder med en relativt stabil indtjening og vækst og begrænsede immaterielle aktiver. SKAT vil derfor som altovervejende hovedregel ikke gøre gældende, at cirkulærerne skal fraviges i disse tilfælde.

Som nævnt skal det altid vurderes, om en værdiansættelse efter hjælpereglen i aktie- og goodwillcirkulærerne kan anses for at være udtryk for virksomhedens handelsværdi, eller om der i situationen foreligger omstændigheder, som cirkulærerne ikke tager højde for. Et eksempel kan være, at der er tale om en virksomhed med et nyudviklet produkt el.lign., eller at andre omstændigheder begrunder, at virksomheden må forventes at få en fremtidig indtjening, som ikke afspejles i de historiske data, som cirkulærerne bygger værdiansættelsen på.

Det kan i den forbindelse være relevant for SKAT at anmode virksomheden om at fremlægge oplysninger til brug for SKATs vurdering af, om cirkulærerne er anvendelige ved værdiansættelsen af den konkrete virksomhed.

SKAT skal foretage et konkret skøn over virksomhedens værdi på et underbygget grundlag ved anvendelse af den/de værdiansættelsesmetoder, der er bedst egnet/egnede under de konkrete omstændigheder. SKAT vil skulle begrunde det resultat/den værdi, der fastsættes, herunder redegøre for de forudsætninger, der er lagt til grund. Ved værdiansættelse i henhold til 2009-vejledningen skal SKAT iagttage de relevante metode og dokumentationskrav. SKATs skøn vil efter fast retspraksis kunne tilsidesættes, hvis skatteyderen kan godtgøre, at skønnet er udøvet på et forkert eller mangelfuldt grundlag eller har ført til et åbenbart urimeligt resultat.

2.2.2. Gennemsigtighed og forudberegnelighed ved værdiansættelse

For at sikre gennemsigtighed og forudberegnelighed for virksomhederne i forhold til principperne og retningslinjerne for værdiansættelsen af virksomheden i forbindelse med generationsskifte vil regeringen i sammenhæng med lovforslaget sikre, at det fremover påhviler SKAT at godtgøre, at en værdiansættelse efter de såkaldte aktie- og goodwillcirkulærer ikke vil give et retvisende udtryk for handelsværdien, og at værdiansættelse efter en anden metode derfor konkret vil være mere retvisende.

SKAT skal således konkretisere og underbygge, hvorfor en værdiansættelse efter cirkulærerne ikke kan anvendes til fastsættelse af handelsværdien og derfor ikke kan lægges til grund for skatte- og afgiftsberegningen.

Den juridiske vejledning vil således blive ændret i overensstemmelse hermed. Der tilsigtes ikke herved en ændring af cirkulærernes anvendelsesområde eller deres vejledende karakter."

Af årsregnskabslovens § 37, stk. 1, jf. lovbekendtgørelse nr. 1441 af 14. november 2022, fremgår blandt andet:

"Virksomheden skal efter første indregning løbende regulere finansielle aktiver, jf. dog stk. 2, samt de finansielle forpligtelser, der indgår i en handelsbeholdning eller er afledte finansielle instrumenter, til dagsværdi. Denne måles til den salgsværdi, der kan konstateres for de pågældende aktiver eller forpligtelser på et aktivt marked. Kan salgsværdien ikke umiddelbart konstateres for aktiverne eller forpligtelserne, måles de ud fra markedets salgsværdier på aktivets eller forpligtelsens enkelte bestanddele eller ud fra markedets salgsværdier på lignende aktiver eller forpligtelser. Eksisterer der heller ikke et aktivt marked for disse bestanddele, skal dagsværdien så vidt muligt måles til en tilnærmet salgsværdi ved hjælp af den for aktivet eller forpligtelsen relevante kapitalværdi, hvis denne kan beregnes ved hjælp af almindeligt accepterede værdiansættelsesmodeller og -teknikker. Kan en tilnærmet salgsværdi ikke beregnes, skal aktivet eller forpligtelsen måles til kostpris.

Efter årsregnskabslovens § 38, stk. 1, kan investeringsejendomme løbende reguleres til dagsværdi:

" Efter første indregning kan investeringsejendomme løbende reguleres til dagsværdi."

Det fremgår af bilag 1 til lovbekendtgørelse nr. 1441 af 14. november 2022:

"Dagsværdien er det beløb, hvormed et aktiv kan udveksles eller en forpligtelse kan udlignes ved transaktioner mellem af hinanden uafhængige parter"

Bestemmelsen i bilaget er uændret i forhold til bestemmelsen i bilaget til lovbekendtgørelse nr. 1580 af 10. december 2015.

Af forarbejderne til årsregnskabslovens § 38, jf. lovforslag nr. 117, fremsat den 28. januar 2015, fremgår blandt andet følgende:

"Det er ledelsen i virksomheden, som har ansvaret for, at dagsværdien måles pålideligt. Ledelsen kan anvende ekstern bistand fra eksempelvis en valuar i forbindelse med målingen. Dette fritager dog ikke ledelsen for dens selvstændige ansvar for at vurdere dagsværdien og de forudsætninger, som ligger til grund for beregningen.

For år tilbage blev den offentlige ejendomsvurdering i visse tilfælde anvendt som udtryk for dagsværdien. Praksis har bevæget sig bort fra brugen af den offentlige ejendomsvurdering i forbindelse med udarbejdelsen af årsrapporten. Årsagen er, at den skattemæssige fastsættelse af værdien har et andet formål end udarbejdelse af årsregnskab, at vurderingen udføres på et andet tidspunkt end balancedagen, og at de, som gennemfører den offentlige vurdering, ikke nødvendigvis har en detaljeret viden om alle forhold, som er relevante for målingen af den konkrete ejendom. Disse forhold kan f.eks. omfatte lejekontrakters løbetid, lejens størrelse, lejers soliditet, forventet tomgang og ejen-dommens vedligeholdelsesstand. Den offentlige vurdering kan således ikke tages som udtryk for en beregning af dagsværdien efter årsregnskabslovens bestemmelser."

Af Vestre Landsrets dom af 12. februar 2024, offentliggjort som SKM2024.363.VLR, fremgår blandt andet:

"I denne sag har ledelsen i kommanditselskaberne som anført anvendt en regnskabspraksis, hvor værdien af selskabernes ejendomme løbende er blevet reguleret til dagsværdi i årsrapporterne. Det fremgår af årsregnskabslovens § 37, stk. 1, at dagsværdien måles til den salgsværdi, der kan konstateres på et aktivt marked, og det følger af forarbejderne til bestemmelsen, at opgørelsen af dagsværdi er en proces, der tilsigter at finde den reelle salgsværdi. Landsretten lægger til grund, at selskabernes ledelse, i samarbejde med revisorerne, har beregnet ejendommenes dagsværdi efter almindeligt anerkendte og sædvanlige principper for værdiansættelse af erhvervsejendomme på baggrund af konkrete oplysninger om ejendommenes forhold. Endvidere lægges det til grund, at revisorerne har godkendt årsrapporterne, herunder også de konkrete ansættelser af dagsværdierne.

På den baggrund, og da dagsværdierne oversteg de offentlige vurderinger med ca. 40 %, finder landsretten, at det har stået Sagsøgte 1, der var bestyrelsesformand i kommanditselskaberne, klart, at den offentlige ejendomsvurdering var for lav. Der foreligger derfor særlige omstændigheder, som medfører, at skattemyndighederne ikke er forpligtet til at acceptere en værdiansættelse af ejendommene til den offentlige ejendomsvurdering fratrukket 15 % i forbindelse med overdragelsen af anparterne."

Af TSS-cirkulære 2000-09, punkt 1-3, fremgår:

" 1. Indledning
(…)

Værdien af unoterede aktier og anparter fastsættes til handelsværdien.

Kendes handelsværdien af den unoterede aktie ikke, fx fordi aktierne ikke har været omsat, eller fordi de stedfundne omstændigheder ikke anses som egnet som grundlag for skønnet over handelsværdien, kan vurderingen foretages med udgangspunkt i følgende hjælperegel, der er vejledende.
(…)

3. Hjælpereglen
(…)

Fast ejendom

Den regnskabsmæssige post for ejendomme erstattes med den seneste kendte offentlige ejendomsvurdering.
(…)

3. Fravigelse af hjælpereglen

Det resultat, der følger af hjælpereglens anvendelse, vil kunne fraviges i sin helhed for så vidt angår enkeltposter, når det må anses for relevant og væsentligt for at finde et egnet udtryk for værdien af de overdragne aktier.
(…)"

I Skatteministeriets rapport fra ekspertgruppe om værdiansættelse ved generationsskifte fra 17. november 2021 foretages en evaluering af TSS-cirkulære 2000-09 og TSS-cirkulære 2000-10. Det fremgår, at de nuværende cirkulærer undervurderer handelsværdien af virksomheder i betydelig grad. Desuden fremgår bl.a. følgende:

"Ekspertgruppens flertal finder det på denne baggrund uhensigtsmæssigt at give retskrav på at anvende en skematisk model. Det anbefales i stedet, at vejledningen om, hvornår værdiansættelsen ifølge cirkulærerne kan anvendes, udbygges med udgangspunkt i objektive kriterier."

Landsskatterettens begrundelse og resultat
Det følger af boafgiftslovens § 27, stk. 1, at anparterne i H1 ApS, der ejer 25 % af ejendomsselskabet H2 A/S, skal fastsættes til handelsprisen. Ved opgørelsen af handelsværdien skal H2 A/S’ investeringsejendomme derfor fastsættes til handelsværdien.

Overdragelsen af de unoterede anparter i H1 ApS har fundet sted mellem interesseforbundne parter. Ved gaveoverdragelsen kan den fastsatte handelspris i gaveanmeldelsen derfor, ligesom ved en handel mellem interesseforbundne parter, ikke uden videre lægges til grund som anparternes reelle handelsværdi på gaveoverdragelsestidspunktet, jf. f.eks. Højesterets dom af 12. maj 1999, offentliggjort som UfR 1999.1361.H. Skattemyndighederne er derfor berettiget til at foretage et skøn over handelsværdien af anparterne på overdragelsestidspunktet, jf. f.eks. Højesterets dom af 29. april 2015, offentliggjort som SKM2015.296.HR.

I TSS-cirkulære 2000-09 om værdiansættelse af aktier og anparter er fastsat en hjælperegel til værdiansættelse af unoterede anparter. Hjælpereglen anvendes som udgangspunkt for skattemyndighederne skøn over handelsværdien.

Cirkulæret er vejledende, som det også fremgår af cirkulæret selv, jf. punkt 3 i TSS-cirkulære 2000-09. Skatteministeriets rapport fra ekspertgruppen om værdiansættelse ved generationsskifte fra 17. november 2021 hviler tilsvarende på en forudsætning om, at virksomhederne ikke har et retskrav på anvendelsen af TSS-cirkulærerne. Boafgiftslovens § 27, stk. 1, blev ikke ændret ved lov nr. 683 af 8. juni 2017, men ifølge forarbejderne til ændringsloven påhviler det skattemyndigheden at godtgøre, at en værdiansættelse efter cirkulæret ikke giver et retvisende udtryk for handelsværdien. Det følger heraf, at klageren ikke har retskrav på at anvende cirkulæret, hvis en værdiansættelse i henhold til cirkulæret ikke giver et retvisende udtryk for handelsværdien, og myndigheden faktisk har godtgjort, at dette er tilfældet.

I den seneste årsrapport forud for gaveoverdragelsen udgjorde egenkapitalen i H2 A/S 77.396.348 kr. Ved opgørelsen af egenkapitalen er selskabets ejendomme optaget til dagsværdier, der er væsentligt højere end de offentlige ejendomsvurderinger. I forbindelse med værdiansættelse af anparterne i gaveoverdragelsen er værdien af ejendommene i H2 A/S således nedskrevet med i alt 46.190.380 kr. i forhold til værdien af ejendommene i årsrapporten som følge af, at der ved værdiansættelsen af ejendommene er anvendt de offentlige ejendomsvurderinger i stedet for de regnskabsmæssige værdier for ejendommene.

Ledelsen i H2 A/S har anvendt en regnskabspraksis, hvor værdien af datterselskabets ejendomme løbende er blevet reguleret til dagsværdi i årsrapporterne. Det fremgår af årsregnskabslovens § 37, stk. 1, og § 38 samt bilag 1 til årsregnskabsloven, at dagsværdien måles til den salgsværdi, der kan konstateres på et aktivt marked, og det følger af forarbejderne til bestemmelsen, at opgørelsen af dagsværdien er en proces, der tilsigter at finde den reelle salgsværdi.

Landsskatteretten lægger til grund, at selskabernes ledelse, som udgjordes af klagerens og klagerens sønner, i samarbejde med selskabernes revisorer har beregnet ejendommenes dagsværdi efter almindeligt anerkendte og sædvanlige principper for værdiansættelse af beboelses- og erhvervsejendomme på baggrund af konkrete oplysninger om ejendommenes forhold og krav til afkastprocenter. Det fremgår således af H2 A/S’ årsrapport for 2017, at ejendommenes dagsværdi er baseret på blandt andet et forventet normaliseret driftsresultat, et afkastkrav i niveauet på cirka 4,6 % til 6 %, og afkastkravet er fastlagt under hensyntagen til ejendommens beliggenhed, alder, vedligeholdelsesstand og udlejningsgrad, herunder vilkår og betingelser i lejekontrakter.

Klagerens repræsentant har redegjort for, hvordan den skematiske beregning af anparternes værdi efter cirkulæret er foretaget, og at den skematisk beregnede værdi af anparterne efter repræsentantens opfattelse svarer til handelsværdien af anparterne ved et salg til tredjemand. I den forbindelse har klagerens repræsentant blandt andet også anført, at dagsværdien af ejendommene i regnskabsmæssig sammenhæng ikke giver et retvisende billede af værdien af ejendommene ved gaveoverdragelsen, da den regnskabsmæssige værdi er baseret på et driftsprincip og ikke et substansprincip, og det ikke er godtgjort, at der f.eks. er konkrete forhold vedrørende ejendommene, som giver grundlag for at fravige hjælpereglen i cirkulæret vedrørende værdiansættelsen af ejendommene.

Landsskatteretten finder, at dagsværdien af ejendomme i regnskabsmæssig sammenhæng ikke grundlæggende er uegnet eller generelt ikke anvendelig i forhold til at fastlægge handelsværdien af ejendomme ved en gaveoverdragelse. Retten finder således, at dagsværdierne i årsrapporten udtrykker den værdi, som ejendommene må forventes at kunne overdrages til ved salg til tredjemand. Der kan herved også henvises til Vestre Landsrets dom af 12. februar 2024, offentliggjort som SKM2024.363.VLR.

Nedskrivningen af værdierne for ejendommene fra dagsværdier til de lavere offentlige ejendomsvurderinger medfører en væsentlig forskel mellem værdien for ejendommene i henhold til hjælpereglen i cirkulæret og den dagsværdi for ejendommene, som ledelsen af selskabet selv har vurderet som udtryk for ejendommenes salgsværdi på et frit marked.

Henset til, at der på gaveoverdragelsestidspunktet var en egenkapital i H1 ApS på cirka 19,5 mio. kr., er det heller ikke sandsynligt, at selskabet ville blive overdraget til en uafhængig tredjemand for cirka 7,4 mio. kr.

Landsskatteretten finder herefter, at det er berettiget, at Skattestyrelsen har fraveget TSS-cirkulære 2000-09 for så vidt angår værdiansættelsen af ejendomme, idet en fravigelse må anses for relevant og væsentligt for at finde et egnet udtryk for handelsværdien.

Klageren har ikke gennemført syn og skøn, der nærmere og mere konkret kunne belyse handelsværdien af ejendommene på gaveoverdragelsestidspunktet.

Klageren har heller ikke i øvrigt godtgjort, at der skulle være sket et væsentligt fald i værdien af ejendomme fra balancedagen i H2 A/S’ årsrapport for 2017 og frem til gaveoverdragelsestidspunktet i 2018. Det fremlagte om prisudviklingen for ejendomme i form af ejerlejligheder indikerer heller ikke, at der skulle være sket et fald i værdien af ejendommene.

Landsskatteretten kan herefter tiltræde, at dagsværdierne for ejendommene udtrykker handelsværdien af ejendommene på gaveoverdragelsestidspunktet, og retten kan således tiltræde Skattestyrelsens værdiansættelse af anparterne ved gaveoverdragelsen.

Landsskatteretten stadfæster derfor Skattestyrelsens afgørelse.