Klagen vedrører fastsættelsen af handelsværdien ved deloverdragelse af en ejendom.

Landsskatterettens afgørelse

Skatteankenævnet har ansat den gaveafgiftspligtige værdi af den overdragne ejendom til 900.000 kr.

A og B har ansat værdien til 512.456 kr.

Landsskatteretten ansætter værdien til 512.546 kr.

Sagens oplysninger

A overdrog ved et skøde dateret den 9. april 2005 ejendommen matr.nr. XX til sin søn, B. Ejendommen er en ubebygget grund med et areal på 703 m², og overdragelsen skete pr. 1. april 2005.

Købesummen, der var fastsat til 512.456 kr., blev berigtiget ved en gave på 55.000 kr. og et anfordringsgældsbrev på 457.456 kr.

På overdragelsestidspunktet var ejendommen vurderet sammen med matr.nr. YY, hvorpå der ligger et mindre sommerhus, og matr.nr. ZZ, der er et vejareal. Arealet for matr.nr. YY udgør 838 m², medens arealet for matr.nr. ZZ udgør 164 m². Der er fremlagt et kort, der viser matriklerne.

Af den på overdragelsestidspunktet seneste kendte ejendomsvurdering fremgår bl.a. følgende:

Matrikelnr.:	ZZ XX YY
Matrikelareal:	1.705 m²		Vurderet areal:	1.705 m²
Benyttelse:	SOMMERHUS
VURDERET	01/10 2003
Værdiansættelser:			Vurdering pr. 01/10 2003	Regulering pr. 01/10 2004
Ejendomsværdi (grund og bygninger m.v.)			1.900.000	1.950.000
Heraf grundværdi			1.462.200	1.462.200
Grundværdispecifikation:
1.400 M2, 620 KR. PR. M2		868.000
1 BYGGERET		496.000
305 M2, 322 KR. PR. M2		98.210

Pr. 1. oktober 2005 var matr.nr. XX vurderet til 1.136.300 kr., medens matr.nr. ZZ og YY var vurderet til 2.500.000 kr.

A bad den 6. april 2005 skatteforvaltningen om et bindende ligningssvar vedrørende beregning af den skattepligtige avance ved salg af matr.nr. XX. Udgangspunktet for beregningen af den skattepligtige avance var en salgspris på 512.456 kr. Vurderingsmyndigheden udtalte i den forbindelse bl.a., at grundens handelsværdi pr. 6. juli 2005 udgjorde 1.800.000 kr. Vurderingsmyndigheden udtalte endvidere, at ansættelsen af grundværdien pr. 1. oktober 2004 og ved tidligere vurderinger er forkert, da der ved vurderingen skulle være ansat to byggeretter.

Den 5. september 2005 har parterne indgivet en gaveanmeldelse vedrørende overdragelsen af den omhandlede ejendom. I anmeldelsen er værdien af grunden ansat til 512.456 kr., og gaven til B er heraf oplyst at udgøre 55.000 kr.

Skatteankenævnets afgørelse

Skatteankenævnet har ansat den skatte- og afgiftsmæssige værdi af den overdragne ejendom til 900.000 kr.

Det fremgår af boafgiftslovens § 27, stk. 1, at en gaves værdi skal fastsættes til handelsværdien på tidspunktet for modtagelsen af gaven. Til fastsættelse af værdien kan cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 anvendes. Det fremgår af cirkulærets punkt 6, at hvis den aftalte kontante overdragelsessum højst er 15% højere eller lavere end den kontante ejendomsværdi, skal værdiansættelsen lægges til grund ved beregning af gaveafgiften.

Da ejendommen på overdragelsestidspunktet ikke var selvstændigt vurderet, og der ikke er værdiansat en byggeret, kan punkt 6 i cirkulæret ikke anvendes, hvorfor den selvangivne overdragelsessum ikke kan anerkendes. Overdragelsessummen må herefter fastsættes skønsmæssigt, jf. cirkulærets punkt 8.

Da grundværdien pr. 1. oktober 2005 er ansat til 1.136.000 kr. skønnes værdien til 900.000 kr.

Klagerens påstand og argumenter

Klagerens repræsentant har principalt fremsat påstand om, at værdien af den overdragne grund ved beregningen af gaveafgift skal ansættes til 512.456 kr.

Parterne har et retskrav på at kunne anvende princippet i værdiansættelsescirkulæret (SD-cirk. nr. 185 af 17. november 1982 om værdiansættelse at aktiver og passiver ved beregning af arve- og gaveafgift m.v.), pkt. 6, stk. 2, og den omstændighed, at den overdragne ejendom er samvurderet med en anden, bevirker alene, at der skal foretages en forholdsmæssig fordeling af værdien. Det følger af cirkulæret og praksis, at parter inden for gaveafgiftskredsen kan fastsætte handelsværdien af en fast ejendom inden for +/-15% af den kontante ejendomsværdi, medmindre ejendommen siden sidste vurdering er undergivet faktiske eller retlige ændringer, jf. f.eks. TfS 1984.418, TfS 1990.196 og TfS 1994.882.

Den foreliggende ejendom er ikke siden sidste vurdering undergivet faktiske eller retlige ændringer.

Da ejendommen ikke er særskilt vurderet, er der foretaget en forholdsmæssig fordeling af grundværdien alene, da der som nævnt er tale om en ubebygget grund. Det kan ikke tillægges betydning, at ejendommen har været samvurderet med en anden matrikel, og at man i så fald kan foretage en forholdsmæssig fordeling af den samlede grundværdi på samme måde som ved deloverdragelse af en ejendom. Det bemærkes herved, at grundværdien i den offentlige ejendomsvurdering for såvel matr.nr. XX som matr.nr. YY er ens, idet værdien er ansat til 620 kr. pr. m².

Det er således i overensstemmelse med fast praksis, at man foretager en forholdsmæssig fordeling af ejendomsværdien, når der er tale om overdragelse af en af flere samvurderede ejendomme, jf. bl.a. TfS 1995.608.

Der kan også henvises til princippet i SKM2005.94.LSR (TfS 2005.276), hvor Landsskatteretten ved en deloverdragelse af en landbrugsejendom godkendte, at parterne anvendte en forholdsmæssig andel af ejendomsvurderingen som udgangspunkt for den gaveafgiftspligtige værdi.
Det følger af Landsskatterettens afgørelse i TfS 1990.453, at en samvurdering af selvstændigt matrikulerede ejendomme ikke betyder, at sådanne ejendomme i andre relationer skal anses som én ejendom. Den enkelte selvstændige matrikel anses således som én ejendom, herunder også i relation til værdiansættelsescirkulærets pkt. 6.2.

Skattecentret har henvist til TfS 1997.185, hvor retten fandt, at en ejendom, der ikke var selvstændigt vurderet på overdragelsestidspunktet, kunne ansættes til en skønnet handelsværdi, dvs., parterne kunne ikke anvende cirkulærets pkt. 6.2. Hertil bemærkes, at Landsskatteretten i den sag lagde afgørende vægt på, at ejendommens grundværdi var ansat efter "bondegårdsreglen" i vurderingslovens § 14, og at det således var forudsat, at grundværdien ikke var udtryk for landbrugsjordens handelsværdi.

Tilsvarende forhold gør sig ikke gældende i nærværende situation, hvor grundværdien i den offentlige ejendomsvurdering for såvel matr.nr. XX som for matr.nr. YY, er ens.

I øvrigt bemærkes, at det ikke er skatteyderen, men vurderingsmyndighederne, der har taget initiativ til, at ejendommene var samvurderede. Hvis ejendommene ikke havde været samvurderede, ville den samlede ejendomsvurdering ikke have været højere. Det forekommer derfor besynderligt, såfremt den af myndighederne gennemtvungne samvurdering skulle have den konsekvens, at skatteyderen stilles ringere i relation til gaveafgiftsreglerne, end hvis der ikke havde været tale om en samvurdering.

Det er i sagen bemærket, at der er en fejl i ejendomsvurderingen, idet der ved en fejl ikke er ansat 2 byggeretter, men kun 1. Den omstændighed, at vurderingsmyndighederne laver en fejl i vurderingen, kan imidlertid ikke komme skatteyderen til skade, i hvert fald ikke, når fejlen - som i denne sag - ikke er åbenbar. Der har således aldrig været ansat to byggeretter ved vurderingen. Vurderingsmyndighederne er i sagens natur de nærmeste til at bære risikoen for, at vurderingen er korrekt. At det forholder sig således fremgår af Skatteministerens svar på diverse spørgsmål, der er offentliggjort i TfS 1990.196. Det hedder heri bl.a.: "Hvis den prisregulerede kontantværdi er for lav som følge af en fejlbehæftet vurdering, og den aftalte overdragelsessum ikke afviger mere end 15 pct. fra kontantværdien, er skattemyndighederne dog efter gældende praksis afskåret fra at ændre værdiansættelsen i tilfælde, hvor overdragelsen sker ved arv eller gave. Begrundelsen herfor er, at det offentlige i disse tilfælde antages at være nærmest til at bære risikoen for en fejlbehæftet vurdering".

Det bemærkes, at den måde, hvorpå klager har beregnet den forholdsmæssige andel af grundværdien, medfører, at en forholdsmæssig andel af værdien af byggeretten medtages.
Der er således ikke tale om, at klageren har henregnet værdien af byggeretten til den bebyggede grund fuldt ud.

A og dennes ægtefælle har efterfølgende overdraget matr.nr. YY samt matr.nr. ZZ, der begge var samvurderede med den af nærværende sag omhandlede matr. nr. XX, til deres anden søn, C.
Skattecentret har - efter at have indhentet yderligere oplysninger og ændret på andre forhold i forbindelse med gaveanmeldelsen - godkendt den foretagne værdiansættelse for så vidt angår denne overdragelse, der altså er foretaget efter fuldstændigt identiske principper som den af nærværende sag omhandlede overdragelse.

Det står ikke klart, hvorfor skattemyndighederne er af den opfattelse, at der skal være forskel på den gaveafgiftsmæssige behandling af de to overdragelser, altså hvorfor man i den ene overdragelse godt kan anvende en forholdsmæssig fordeling af senest kendte offentlige ejendomsvurdering, mens man ikke kan i den anden. Situationen er således nu den, at der til én søn er overdraget en ubebygget grund på 703 m², hvor SKAT finder, at den gaveafgiftspligtige værdi udgør 900.000 kr., mens der til den anden søn er overdraget den samvurderede nabogrund på 838 m² inkl. et sommerhus, og hvor SKAT er enig i, at den gaveafgiftspligtige værdi alene er ca. 100.000 kr. højere (hvilket i sig selv alene kan tilskrives det større grundareal). Den forvaltningsretlige lighedsgrundsætning må føre til, at de to situationer behandles ens.

Subsidiært har repræsentanten fremsat påstand om, at værdien af den overdragne grund blev ansat til 602.889 kr., idet en forholdsmæssig andel af den senest offentliggjorte ejendomsværdi skal lægges til grund for værdiansættelsen uden nedslag med 15 pct.

Mere subsidiært har repræsentanten fremsat påstand om, at værdien af den overdragne grund blev ansat til 807.399 kr., idet en forholdsmæssig andel af den senest offentliggjorte ejendomsværdi med tillæg af en byggeret skal lægges til grund for værdiansættelsen.

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

En gaves værdi skal efter boafgiftslovens § 27, stk. 1, fastsættes til handelsværdien på tidspunktet for modtagelsen. Værdiansættelsen foretages af gavegiver og gavemodtager, men SKAT kan dog ændre parternes værdiansættelse, hvis denne ikke svarer til handelsværdien, jf. boafgiftslovens § 27, stk. 2.

I cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 om værdiansættelse af aktiver og passiver i dødsboer m.m. og ved gaveafgiftsberegning (værdiansættelsescirkulæret) er der fastsat retningslinier for fastsættelsen af handelsværdien for fast ejendom. Af cirkulærets pkt. 6 fremgår, at parternes værdiansættelse skal lægges til grund ved gaveafgiftsberegningen, hvis kontantværdien af denne er højest 15% højere eller lavere end den senest forud for gaveoverdragelsen bekendtgjorte offentlige kontantejendomsværdi.

De omhandlede ejendomme har været selvstændigt matrikulerede og samvurderede i en årrække. Vurderingen, der er fejlbehæftet, idet der kun er medtaget en byggeret i stedet for rettelig to, må anses som udtryk for den anslåede handelsværdi for begge arealer på vurderingstidspunktet, idet det må være myndighederne, der i så henseende må bære ansvaret for, at vurderingen er fejlbehæftet. Når herefter henses til, at værdiansættelsescirkulæret ikke angiver kun at gælde for selvstændigt vurderede ejendomme, er det Landsskatterettens opfattelse, at klageren i det foreliggende tilfælde vil kunne anvende cirkulærets 15%'s-regel på en forholdsmæssig andel af grundværdien som sket, uanset at grundstykket ikke har været selvstændigt vurderet. Retten giver derfor under de således foreliggende omstændigheder klageren medhold i, at værdien af den overdragne ejendom ansættes til det anmeldte beløb, 512.456 kr.