Sagen vedrører et påtænkt udbud af en ejendom som et investeringsprojekt til 10 investorer. Selskabet, der skulle udbyde ejendommen, havde tidligere udbudt to tilsvarende projekter. De tre ejendomme er udlejet til samme lejer.

Udbudsmaterialet og kontraktsmaterialet i de tre ejendomsanpartsprojekter er ensartet.

Spørgsmålet var, om indkomsten ved udlejning af ejendommene blev omfattet af anpartsreglen i personskattelovens § 4, stk.1, nr. 12, 2.pkt. om udlejning af afskrivningsberettiget fast ejendom som et led i fælles udlejning fra flere end 10 personer til samme lejer.

Ligningsrådet blev bedt om bindende forhåndsbesked vedrørende det tredje udbudte projekt. Ligningsrådet antog, at da de tre projekter / ejendomme blev udbudt til salg til investorerne med samme lejer og ensartede lejekontrakter, forelå der ved salg af ejendommene som investeringsobjekter til flere end 10 personer, en fælles udlejning fra flere end 10 personer til samme lejer, jf. personskattelovens § 4, stk.1, nr.12,2.pkt.

Landsskatteretten fandt, at bemærkningerne til bestemmelsen i personskattelovens § 4,stk. 1, nr.12, 2.pkt. må forstås således, at der ved fortolkningen af denne bestemmelse skal indlægges en subjektiv betingelse om, at der skal være tale om en viljesbestemt koordineret indsats ikke blot fra udbydernes men også fra investorernes side. Der skal endvidere være tale om en tidsmæssig og en faktisk sammenhæng mellem udlejningsforholdene. Da det ikke var godtgjort, at investorerne i det tredje ejendomsprojekt sammen med investorerne i de to andre projekter havde udøvet en sådan viljesbestemt koordineret indsats, ligesom der ikke var tidsmæssigt sammenfald ved udbud af ejendommene, anså Landsskatteretten ikke betingelsen om, at der skal være tale om "flere end 10 personer som led i fælles udlejning" for opfyldt. Investorernes indkomst fra udlejningen var derfor ikke omfattet af personskattelovens § 4, stk.1, nr.12, 2.pkt.

Et retsmedlem fandt, at Ligningsrådets bindende forhåndsbesked skulle stadfæstes under hensyn til, at tilrettelæggelsen og opsætningen af de tre ejendomsprojekter medførte, at det måtte lægges til grund, at der forelå organiserede masseanpartsprojekter udbudt over få måneder til en bred kreds af investorer med enslydende kontraktsmateriale, samme udbyder, lejer og administrator.

Skatteministeriet har besluttet, at Landsskatterettens kendelse ikke skal indbringes for domstolene.

Der er lagt vægt på følgende omstændigheder:

Det fremgår af forarbejderne til anpartsreglerne (Lovforslag nr.L 3 af den 2.oktober 1990 ), at reglerne omfatter f.eks."et samlet udlejningsprojekt," og at  der normalt vil foreligge organiseret eller fælles udlejning. når der til en bred kreds af investorer "på samme tid" udbydes aktiver til salg, der "samlet formidles udlejet."

Dette må forstås således, at der ved det organiserede, fælles udbud til en bred kreds af investorer skal være tale om en forholdsvis snæver, tidsmæssig sammenhæng mellem udbuddet af de pågældende projekter, for at de kan anses for at indgå i en "fælles udlejning" i "et samlet udlejningsprojekt" for flere end 10  personer til samme lejer, også selvom udbuds-og projektmaterialet og lejeaftalerne er ensartede.

Der kan ikke angives en bestemt grænse for, hvor lang tid der kan være mellem udbuddene, men ud fra en sædvanlig ordlydsfortolkning sætter ordene "på samme tid" ret snævre grænser for, hvor lang perioden kan være.

I nærværende tilfælde er der forløbet ca.3 måneder mellem udbuddene af de to første projekter og ca. 1½ måned mellem overdragelsen af ejendommene til investorerne i hvert projekt.

Det tredje projekt, som den oven for nævnte bindende forhåndsbesked og landsskatteretskendelse vedrører, var efter de foreliggende oplysninger endnu ikke udbudt primo december 2003.

I henseende til anpartsreglerne må der lægges afgørende vægt på udbudstidspunkterne.

I nærværende tilfælde foreligger der ikke den snævre tidsmæssige sammenhæng mellem udbuddene af de tre projekter, som forarbejderne til anpartsreglerne forudsætter for at anse projekterne for "et samlet udlejningsprojekt" udbudt "på samme tid" og dermed "fælles udlejning" for flere end 10 personer til samme lejer, jf. personskattelovens § 4, stk.1, nr. 12, 2.pkt.

Landsskatterettens kendelse er offentliggjort som SKM2003.491.LSR.